[김용일의 부동산톡]임대인이 사망시 상속인들의 보증금반환의무

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 공유자들 전원이 부동산을 임대하여 보증금을 받고 계약이 종료된 경우에 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무는 공유자들 전원이 책임져야 하는 의무이다. 또한, 임대인이 사망하여 부동산이 상속된 경우에는 상속인들 전원이 이러한 보증금반환의무도 승계하게 되는바, 관련하여 이번시간에 정리해 보겠다.

부동산 공유자 전원이 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 경우에 임대차종료시 보증금반환의무는 공동의 의무

부동산의 공유자들 전원이 공동으로 부동산을 임대하고 임대차계약을 체결한 경우, 이들의 임차인에 대한 보증금반환의무는 원칙적으로 불가분채무이고, 따라서 공동으로 책임져야 한다. 임대부동산은 각자가 공유 지분만큼 소유하고 있지만, 임대보증금반환채무는 각자가 자신의 지분만큼만 책임지면 되는 분할채무가 아니라, 각자가 전부를 책임져야 하는 불가분채무인 것이다

예를 들어, 건물의 공유자 A와 B가 임차인 C와 건물 임대차계약을 체결하고 보증금 3억원을 받았다면, 임차인 C는 계약종료 후 A에게든 B에게든 보증금 3억원을 청구할 수 있다. 공유자 A의 지분이 2/3이고, B의 지분이 1/3라고 해서 각각 지분비율만큼만 보증금반환의무가 있는 것이 아니다. A든 B든 3억원 전부를 반환할 의무가 있다.

위 사례에서 임차인으로부터 보증금 3억원을 받을 때 A가 대표로 전부 받고 B에게 그 지분비율에 상응하는 돈을 주지 않았다고 해도, 이는 A와 B간의 내부적 문제에 불과하다. 따라서, 임차인 C는 A와 B 모두를 상대로 3억원 전부를 반환해달라는 소송을 할 수 있고, 이 소송에서 B는 A와의 내부적 사정을 이유로 항변할 수 없다.

관련하여 대법원은 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 한다.”고 하였다(대법원 98다43137 판결).

부동산 임대인이 사망하여 상속인들이 해당 부동산을 공유하게 된 경우에 임대차종료시 보증금반환의무도 공동의 의무

위와 같은 법리는, 임대인이 사망하여 해당 부동산을 상속인들이 상속받아 공유하게 된 경우에도 동일하게 적용된다.

임대차계약에서 임대인의 지위 또는 임차인의 지위는 상속되므로, 임대인이 임대차계약의 종료 전에 사망한 경우에는 상속인들이 임대인의 지위를 공동으로 상속하게 된다. 이때 각 상속인들이 상속재산분할협의 결과 또는 그 전이라도 상속지분별로 해당 부동산을 공유하게 되면, 이는 여러명의 공유자 임대인들이 있는 경우와 마찬가지의 법률관계가 되므로, 결국 상속인들의 임대차보증금반환채무 역시 불가분채무에 해당하는 것이다.

예를들어, 임대인이 전세계약을 하고 전세보증금을 받은 후 사망하여, 상속의 결과 해당 부동산의 등기부에 각 상속지분별로 등기가 된 경우에, 그후 전세계약이 종료되었다면 세입자가 전세보증금반환소송을 함에 있어 상속인 각자에게 각자의 상속분만큼만 청구할 수 있는 것이 아니라, 어떤 상속인에게든 보증금 전부의 반환을 청구할 수 있다.

관련하여 대법원은 “상속을 통해 임차건물의 소유권을 취득한 자들은 임대인의 지위를 공동으로 승계하므로, 이들 공동 임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 따라서 각자는 보증금 전부를 반환할 의무가 있다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2021.1.28. 선고 2015다59801 판결).

한편, 위 사례에서 임차인이 공동상속 임대인들에게 보증금 전부의 반환을 요구하여, 그 중 한명의 상속인인 A가 전부 지급하였다면, A는 다른 상속인들에게 상속분 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있고, 다른 상속인들은 자신의 상속분에 해당하는 만큼의 금원을 A에게 내부적으로 지급해야 할 것이다(민법 제411조, 제425조).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사