[김용일의 계약톡] 이행불능에 기한 부동산매매계약해지

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 계약의 법정해제는 상대방(채무자)의 채무불이행을 요건으로 하는데, 채무불이행에는 이행지체, 이행불능 등이 있다. 이번 시간에는 그 중 상대방의 이행불능에 기한 부동산매매계약해지와 특히 부동산에 가압류 가처분 근저당권 등기가 있는 경우를 정리해 보겠다.

상대방의 이행불능에 기한 계약해제의 요건

계약 상대방의 채무가 이행불능으로 된 경우, 계약 당사자는 상대방에게 최고(이행의 촉구)를 하지 않고 계약을 해제할 수 있다. 상대방의 이행지체에 기한 계약해제 시에는 상대방에게 최고를 하고 상당한 기간이 지나도록 상대방이 이행을 하지 않아야 해제할 수 있는 것과 차이점이다. 이행불능의 경우에는 이행을 전제로 하는 최고가 무의미 하기 때문이다. 다만, 여기서 상대방의 이행불능은 상대방에게 책임 있는 사유에 기한 것이어야 한다.

만약, 상대방 채무의 일부만 이행불능이 되면 어떻게 될까? 이행이 불가능한 부분을 제외한 나머지 부분만의 이행으로는 계약목적을 달성할 수 없다면 채무의 이행이 전부 불능이라 보아 계약 전부를 해제할 수 있을 것이다. 다만, 나머지 부분만으로도 계약목적의 일부는 달성할 수 있다면 계약 전부를 해제하지는 못하고 그 불능된 부분만을 해제할 수 있을 것이다.

매매목적 부동산에 가압류, 가처분, 근저당권 등기가 있는 경우, 계약해제와 관련된 구체적 사례

① 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결, 부동산에 가처분등기가 되어 있는 경우에도 마찬가지로 볼 수 있다).

② 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다(대법원 2003.5.13. 선고 2000다50688 판결).

③ 채무자가 부동산에 설정된 근저당권등기, 가압류등기 등을 말소하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 없는 무자력 상태라면, 목적달성 불능으로 보아 계약을 해제할 수 있다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결).

④ 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이고, 다만, 매수인은 인수채무의 이행시기 등에 관하여 다른 약정이 없는 한, 그 인수채무가 가지는 본래의 내용에 따라 이행하면 족하고 그 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에 한하여 계약해제권이 발생한다고 할 것이므로, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 아니하였다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인 측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 그를 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사