을지로 '미래에셋센터원' 부동산 대출 1500억, 2026년 4월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 을지로에 있는 미래에셋센터원 빌딩 관련 대출 1500억원이 오는 2026년 4월 만기를 맞는다.

미래에셋자산운용 내 두 투자회사가 빌딩 토지 및 건물을 나눠 보유하고 있으며, 두 투자회사가 받은 선순위 대출을 기초자산으로 유동화증권이 발행 중이다.

유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 신한은행 및 IBK기업은행이 각각 430억원, 1070억원(43대 107 비율) 한도에서 유동화증권 매입보장을 하고 있다.

미래에셋맵스1호·28호, 미래에셋센터원 공유지분 보유

13일 금융투자업계에 따르면 미래에셋센터원 부동산 관련 대출 560억원, 940억원이 오는 2026년 4월 만기 도래한다.

이 건물은 서울 중구 수하동 67번지 및 서울 중구 을지로2가 202번지 일대 위치한 지하 8층~지상 32층, 연면적 약 17만㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 미래에셋증권은 해당 건물에 오는 2027년 4월 30일까지 임대차계약을 맺고 있다.

서울 중구 수하동 67번지 일대 미래에셋센터원 빌딩 (자료=미래에셋센터원 홈페이지)

‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사’(미래에셋맵스1호)와 ‘국민은행’(미래에셋맵스프런티어전문투자형사모부동산투자신탁28호의 투자신탁재산 보관 및 관리 업무를 위탁받은 신탁업자)은 미래에셋센터원 토지 및 건물의 공유 지분을 보유하고 있다.

미래에셋맵스1호와 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁28호(이하 미래에셋맵스28호)가 미래에셋센터원 빌딩을 나눠 갖고 있는 셈이다. 두 회사는 기존 대출금 상환 및 운영비 조달을 위해 다음과 같은 대출을 실행받았다.

우선 미래에셋맵스1호는 한국 등 아태지역 부동산 및 부동산투자목적회사 주식 등에 투자해서 자본 이득을 얻는 게 목적이다. 이 회사는 신한은행을 포함한 대주단과 총 3400억원 한도 대출약정을 체결했다.

국민은행은 미래에셋맵스28호를 운용하는 미래에셋자산운용의 운용지시에 따라 신한은행을 포함한 대주단과 총 5550억원 한도 대출약정을 체결했다.

또한 두 회사는 공유지분에 대한 부동산 근저당권을 대주단에 담보로 제공했다. 대출약정상 채무이행을 담보하기 위해서다.

‘참가’ 방식 대출채권 거래…신한은행, 대주 권리 보유

특히 미래에셋맵스1호에 대한 ‘560억원 선순위 대출채권’, 국민은행에 대한 ‘940억원 선순위 대출채권’은 ‘참가’에 의한 방식으로 거래가 이뤄졌다.

KDB 미래전략연구소가 발간한 ‘대출채권 유통시장의 현황 및 국내시장 활성화 조건’ 보고서를 보면 ‘대출채권 거래’란 금융기관이 대출한 대출채권을 다른 금융기관에 이전하는 것을 뜻한다.

대출채권 거래 방법에는 양도, 참가, 경개 등이 있다. 이 중 위 대출채권에서 활용된 거래 방법은 ‘참가’에 의한 방식이다. 매각 후에도 대주가 매각금융기관(양도인)으로 남으며, 참가기관(양수인)은 원리금 회수 권리만 보유하게 된다.

참가는 양도에 의한 매각이 불가능하거나, 차주와 관계가 중요해서 명목상 계속 관계를 유지하려 할 경우 선호된다.

(자료=KDB 미래전략연구소 ‘대출채권 유통시장의 현황 및 국내시장 활성화 조건’ 보고서 일부 캡처)

신한은행은 미래에셋맵스1호 및 국민은행에 실행한 2건 대출채권과 관련해서 특수목적회사(SPC) 에스타이거센터원과 대출참가계약을 맺었다. 이에 따라 신한은행은 두 회사에 대해 각 대출약정상 대주로서 권리를 보유한다.

다만 신한은행은 에스타이거센터원 등과 체결한 약정에 따라서, 각 차주(돈을 빌린 사람)로부터 참가대상대출채권에 의해 지급받는 일체의 금액을 지급받는 즉시 에스타이거센터원에 지급해야 한다.

이 때 참가대상대출채권 자체가 에스타이거센터원에 양도되는 것은 아니므로, 에스타이거센터원은 신한은행에 대해서만 권리를 보유할 뿐 각 차주에 직접 참가대상대출채권 원리금 지급을 청구할 수 없다.

신한·IBK기업은행, 430억·1070억 한도 ABSTB 매입보장

에스타이거센터원은 이 참가권리를 기초로 유동화증권(자산유동화 전자단기사채·ABSTB)을 차환발행 중이다. 유동화는 부채담보부증권(CDO) 형태로 이뤄졌다. CDO는 회사채나 금융기관 대출채권, 여러 개 주택담보대출을 묶어 만든 신용파생상품의 일종이다.

유동화 대상인 기초자산은 신한은행이 ‘미래에셋맵스1호에 대해 보유한 560억원 선순위 대출채권의 대출참가권리’, 그리고 ‘국민은행에 대해 보유한 940억원 선순위 대출채권의 대출참가권리’다.

두 대출은 모두 지난 2021년 4월 29일 실행됐으며, 만기일은 오는 2026년 4월 29일이다. 대출이자는 매 3개월로 설정한 이자기간에 대해 약정한 고정금리로 산정하며, 각 이자기간 말일에 후급된다.

대출원금(560억원, 940억원 합쳐 총 1500억원)은 모두 만기일시상환 조건이지만, 약정된 조건에 따라 조기상환이 가능하다. 이 대출채권을 기초로 발행된 ABSTB가 각각 제1-20회차, 제2-20회차까지 차환발행될 경우 만기가 오는 2026년 4월 29일이다.

신한은행이 이 유동화거래의 주관회사를 맡는다. 이들 유동화증권은 기초자산에서 발생하는 현금흐름을 기초로 차환발행되고 있다.

다만 참가대상 대출채권에 대해 기한이익이 상실되거나, 에스타이거센터원이 기존에 발행한 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우에는 유동화증권 차환발행이 중단된다.

에스타이거센터원은 이같은 유동화증권 차환위험을 통제하기 위해 신한은행 및 IBK기업은행과 유동화증권 매입보장약정을 체결했다.

이 약정에 따라 신한은행 및 IBK기업은행은 △발행 당일 팔리지 않은 잔여 유동화증권과 △유동화증권 발행중단 사유(유동화증권 상환재원 부족, 기초자산인 참가대상대출채권의 기한이익상실 등) 발생 시 기존에 발행한 유동화증권 상환을 위해 에스타이거센터원이 발행하는 신용공여어음을 매입할 의무를 부담한다. 이 때 신한은행 및 IBK기업은행이 부담하는 한도는 각각 430억원, 1070억원(43대 107 비율)이다.