재개발 현금청산의 협의절차
재개발조합은 현금청산대상자를 상대로 협의 및 수용절차를 통해 강제로 부동산을 취득하는 절차로 재개발 사업을 진행한다. 현금청산대상자로 되는 경우는 ①분양신청을 하지 아니한 자, ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법) 제46조제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, ④제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등이다.
종전에는 재개발조합과 당사자가 먼저 자유롭게 협의를 하고, 협의가 안되면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하, 토지보상법)에서 정한 정식의 협의 및 각 사전절차(예를들어, 토지조서 및 물건조서 작성, 보상계획공고 및 열람통지, 현금청산대상자의 감정평가사추천, 감정평가업자를 통한 보상액의 산정, 이를 기초로한 협의 등)를 필수적으로 거친 후, 이 협의가 되지 않을 때 비로소 수용절차를 진행할 수 있었다.
그러나 대법원은 2015년 11월 17일에 “도시정비법상 현금청산대상자의 경우에는 토지보상법상 협의 및 각 사전절차를 거치지 않아도 되고, 도시정비법에 규정된 협의절차만 거치면 된다.”는 취지의 설시를 하였다(대법원 2015두48877 판결).
도시정비법에 규정된 협의절차는 매우 간단한데, 구체적으로 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”는 것이다(도시정비법 시행령 제48조).
다만 위 대법원 판례는 토지보상법상 협의 및 각 사전절차를 거치지 않아도 된다는 취지이므로, 사업시행자는 종전처럼 토지보상법에 의한 협의 및 각 사전절차를 거쳐도 된다.
재개발 현금청산의 수용재결 및 소송절차
사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결신청을 하면, 관할 토지수용위원회는 시장, 군수, 구청장 등 지방자치단체장에게 재결신청서를 송부하고, 지방자치단체장은 재결신청서를 공고 및 열람을 시킨다. 현금청산대상자는 위 공고일로부터 14일 내에 의견서를 제출할 수 있는데, 보상금을 최대한 많이 받기 위해서는 위 의견서에 주장 및 근거를 제대로 적시하는 것이 중요하다.
위 의견서를 참고하여 토지수용위원회가 수용재결을 하고, 사업시행자는 수용개시일까지 보상금을 공탁하거나 지급하여야 한다. 현금청산대상자는 ‘이의유보’ 의사표시를 하고 위 보상금을 찾을 수 있고, 보상금을 찾더라도 그 다음 불복절차 진행 및 소송 제기가 가능하다.
한편, 수용재결에 대해 현금청산대상자는 수용재결서를 받을 날로부터 30일 내에 이의신청을 할 수 있고, 위 이의신청에 대해서는 중앙토지수용위원회가 이의재결을 한다. 만일 이의재결에도 불복하기를 원하면 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내에 보상금증감청구소송 등 행정소송을 제기할 수 있다.
한편, 수용재결서를 받은 날로부터 30일 내에 이의신청을 하는 대신에 수용재결서를 받은날로부터 60일 내에 바로 보상금증감청구소송을 제기할 수도 있다. 결국, 최종적으로는 행정소송을 통하여 법원의 판결에 따르는 것인데, 소송 진행 중 감정평가를 다시 하거나 기타 입증방법에 따라 보상금액이 결정된다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사