증여받은 부동산을 매도하거나 수용당한 경우 상속재산분할과 유류분반환청구[김용일의 부동산톡]

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상속인들 중에 망인 생전에 부동산을 증여받은 자가 있는 경우, 증여를 받은 상속인과 그렇지 못한 상속인간에 상속재산분할청구소송과 유류분반환청구소송이 동시에 발생하는 경우가 많다. 그런데 위 부동산을 증여받은 자가 망인 생전에 다시 매각하거나 수용당하여 돈을 받게 된 경우 또는 증여받은 자가 위 부동산의 형질을 변경하여 가치를 개선시킨 경우 등에 있어 위 부동산의 가치를 어떻게 평가하여 위와 같은 상속분쟁에 반영할지에 대해 정리해 보겠다.

망인이 생전에 부동산을 증여한 경우 상속재산분할과 유류분반환청구시 부동산 평가방법

공동상속인 중에 망인으로부터 생전에 재산을 증여 받았다면, 그 증여받은 재산은 상속분을 미리 받은 것으로 보고, 상속재산분할에서 구체적인 상속분을 산정할 때 참작해야 공평할 것이다. 이때 주의할 점은 증여받은 재산의 가치는 증여받은 시점의 시가로 평가하는 것이 아니라, 망인 사망당시의 시가를 기준으로 평가하여 반영한다는 것이다. 그리고 여기서 시가란 실제 가격을 말하고 공시지가를 의미하는 것이 아니다.

예를들어, 망인의 사망당시 망인 명의로 남긴 상속재산이 1억원이고, 상속인으로는 자식이 2명인데(아들 A, 딸 B), 이들 상속인 중 자식 A가 생전에 망인으로부터 1억원 가치의 부동산을 증여받았고, 망인 사망당시의 위 부동산 시가는 5억원으로 평가된 경우에,

망인의 사망당시 망인 명의로 되어있던 실제 상속재산은 1억원이지만, 망인이 자식 A에게 생전에 증여했던 부동산의 사망당시 가치는 5억원이므로, 이를 합한 금액인 6억원을 상속재산으로 간주하고, 여기에 자식 2명의 법정상속분은 각 1/2씩 이므로, 각 3억원이 구체적 상속분이 되는 것이다. 망인이 생전에 A에게 부동산을 증여하지 않았다면, 망인의 사망당시 상속재산은 6억원 가치이므로, 각자 3억원씩 받아야 공평하다는 의미이다.

그런데, 자식 A는 망인 생전에 부동산을 증여 받았고, 사망당시를 기준으로 한 가치는 5억원이므로, 자신의 구체적 상속분인 3억원을 초과하게 된다. A는 이미 3억원을 초과하여 받았으므로, 망인이 실제로 남긴 1억원의 상속재산에 대해서는 전혀 요구할 수 없다. 그 결과 자식 B는 1억원의 상속재산을 전부 가질 수 있게 된다.

그런데, 자식 B의 입장에서는, 망인이 살아 생전에 A에게 부동산을 증여하지 않았다면 3억원을 상속받을 수 있는데, 실제로는 1억원만 받게 되었으니 억울하다. 이러한 불공평을 시정하기 위한 제도가 유류분이고, B는 A를 상대로 유류분반환청구를 할 수 있다.

유류분은 망인의 상속재산에 망인이 생전 증여했던 재산을 합산한 금액에 각자의 유류분비율을 곱함으로써 계산할 수 있다. 여기서 증여재산 역시 증여시점이 아니라 망인의 사망당시 가치를 기준으로 평가하고, 자식의 유류분비율은 법정상속분의 절반이다(위 사례에서는 자식이 2명이므로, 법정상속분은 1/2이고 유류분비율은 그 절반인 1/4).

상속재산분할과의 차이점은 상속재산분할에서는 상속재산 계산시 망인의 채무를 반영하지 않지만, 유류분에서는 상속재산 계산시 망인의 채무를 반영하여 공제한 순자산만 생각한다는 것이다.

위 사례에서 망인의 상속재산은 1억원이고, 채무는 없으며, 증여재산은 5억원이므로, 유류분산정의 기초재산은 6억원이 된다. 한편, 자식 B의 유류분비율은 1/4이므로, B의 유류분액은 1억 5천만원(= 6억원 × 1/4)이 된다.

앞서 B는 망인이 남긴 상속재산 1억원을 전부 가질 수 있다고 했지만, 그래도 자신의 유류분액인 1억 5천만원에 5천만원이 부족하다. 이런 경우 B는 망인이 사망한지 1년 내에 A에게 5천만원을 달라는 내용으로 유류분반환청구를 할 수 있다.

망인이 생전에 상속인에게 부동산을 증여했는데, 상속인이 해당 부동산을 이미 처분하였거나 수용당해 돈을 받았더라도, 해당 부동산의 가치 평가 시점은 사망시

위 사례에서는 망인이 생전에 자식 A에게 1억원 상당의 부동산을 증여했는데, 망인 사망당시의 가치는 5억원이 된 경우를 상정하였고, 이 경우 A가 망인으로부터 5억원 상당을 증여받은 것으로 간주하였다.

그런데, 1억원 상당의 부동산을 증여받았던 A가 그후 위 부동산을 망인이 사망하기 전에 처분(매매, 증여 등)하였는데 처분당시의 시가가 여전히 1억원이거나 토지수용을 당하여 1억원의 보상금을 받게 된 경우에는 어떻게 될까?

결론부터 말하면, 이러한 경우에는 해당 부동산이 처분되거나 수용당하지 않았다고 간주하고, 즉 A가 망인의 사망당시까지 위 부동산을 보유하고 있다고 간주하고, 망인의 사망당시 시점의 시가를 기준으로 평가하게 된다(상속재산분할의 경우 대법원 96스62 심결, 유류분반환의 경우 헌법재판소 2007헌바144 결정, 대법원 2010다29409 판결, 서울고등법원 2017나2065297 판결 등)

위 사례에서 A가 위 부동산을 처분하거나 수용당한 후 받은 돈은 1억원이지만, 그후 위 부동산의 시가가 많이 상승한 경우라면, A는 상속분쟁에 있어 예측하지 못한 손해를 볼 수도 있다. 즉, 위 사례에서 망인의 사망당시 부동산의 시가가 5억원으로 평가되는 경우라면, A는 자신의 이익은 1억원에 불과하지만, 망인이 실제로 남긴 1억원의 상속재산에 대해 전혀 요구할 수 없고, 오히려 B로부터 5천만원을 달라는 유류분반환청구까지 당할 수 있다.

망인이 생전에 상속인에게 부동산을 증여했는데, 상속인이 해당 부동산의 형질 또는 성상을 변경하는 등 가치를 상승시킨 경우

망인으로부터 부동산을 증여받은 상속인이 자신의 노력과 비용으로 해당 부동산의 가치를 증가시키는 경우도 있다. 예를들어 망인으로부터 지목이 전 또는 답인 토지를 증여받았는데, 그후 자신이 토지조성비 등 비용을 들여 지목을 대지로 변경한 경우, 망인으로부터 나대지를 증여받았는데 그후 자신이 건물을 신축하여 토지가격이 대폭 상승한 경우, 구축 아파트를 증여받았는데 그후 재건축이 진행되어 자신이 분담금 등을 내고 신축 아파트를 받은 경우 등이다.

이렇게 망인으로부터 부동산을 증여받은 상속인이 자신의 노력과 비용으로 해당 부동산의 형질 또는 성상을 변경하는 등 가치를 상승시킨 경우에는, 이러한 가치상승분까지 상속재산에 반영하면 해당 상속인으로서는 억울할 것이다.

이러한 경우 증여받은 부동산의 가치 평가방법은 망인으로부터 실제로 증여받았던 부동산, 즉 성상이 변경되기 전의 부동산을 가정하고 그 부동산을 기준으로 망인 사망당시 시점의 시가를 산정하여 계산한다.

관련하여 대법원은 “증여 이후 수증자나 수증자로부터 증여재산을 양수받은 사람이 자기의 비용으로 증여재산의 성상 등을 변경하여 상속개시 당시 그 가액이 증가되어 있는 경우, 유류분 부족액을 산정할 때 기준이 되는 증여재산의 가액에 관해서는 위와 같이 변경된 성상 등을 기준으로 증여재산의 상속개시 당시 가액을 산정하면 유류분권리자에게 부당한 이익을 주게 되므로, 그와 같은 변경이 있기 전 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시 가액을 산정해야 한다.”고 하였다(대법원 2020다250783 판결, 대법원 2010다104768 판결 등).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사