다시활기찾는 신천역상권, 신중한 접근필요해

[이데일리 EFN 강동완기자] 지하철 2호선 신천역 상권은 크게 4번출구로부터 시작되는 대로변 1군 브랜드 판매상권과 3번 출구로부터 시작되는 근린생활상권, 천주교회를 랜드마크로하여 좌우로 형성된 먹자라인 상권의 세분류로 나누어 볼 수 있다.

이 밖에 메인 먹자라인에서 파생되는 주변먹자라인까지 총 3000여 점포에 다다를 만큼 그 규모가 여느 중소상권을 압도한다는 것을 느낄수 있다.

이와 같이 대형상권에 속하는 신천역세상권에 대해 점포라인(http://www.jumpoline.com 대표 김창환)의 이언 과장과 함께 알아보았다.

◇ 잠실3단지 입주로 다시 활력찾아

본래, 신천역 상권은 잠실주공아파트 단지와 아시아선수촌아파트 단지를 배후로 80년대 대형 국가행사와 더불어 종합운동장, 롯데월드 등이 들어서면서 젊은 층이 주로 찾는 송파/강동일대의 대표적 판매/유흥상권으로 제 2의 압구정이라 불릴만큼 중심상권으로 발돋움하게 된 상권이다.

한때, 어떤 업종이던지 개업을 하면 망해서 나가는 일은 절대 없다는 불멸의 상권이라 일컬어질 정도로 활황이었던 신천역상권은 막강 배후세력이었던 인근 아파트 단지의 재개발 여파로 인한 유동인구와 주고객층의 급격한 감소로 인해 전문가들 사이에서 조차 창업 비전이 없는 지역으로 여겨질 정도로 그 위세가 급격히 하락하게 되었다.

그러나 이렇게 침체의 늪에 빠졌던 신천역 상권이 신천역 3번 출구로 이어지는 잠실 3단지의 입주를 시작으로 다시 꿈틀대로 있다.

입주가 완료된 3단지 정문과 마주보고있는 역 3번출구를 기점으로 아직은 미미하나 조금씩 상권회복의 기미가 감지되고 있으며 이는 곧 현재 점포를 운영하고 있는 업주들에게는 실낱같은 희망을 안겨주고 있다.

◇ 숨고르기, 신중한 접근 필요해

또한 이를 반영하듯 신천역세권내 점포의 권리금액을 비교해보면 현업주들이 바라고 있는 고권리 호가에서부터 현실적으로 점포매매를 원하는 현실형 호가까지, 동종업종/입지/규모/시설대비를 기준으로하여 많게는 1~2억원이상 권리금 차이를 나타내고 있다.

신천역상권이 엄청난 폭발력을 잠재하고 있는 것은 분명하지만 올해 말, 총 2만 5천여 세대의 입주가 완료되는 시점까지는 숨고르기와 상권의 구조조정이 불가피한 만큼 보다 전략적이고 신중한 접근이 필요하다고 할 수 있다.

◇ 중소기업청 상권정보시스템 신천역주변 (sg.smba.go.kr)

◇ 신천역상권 투자/창업전략

신천역상권은 총체적인 경기불황 속에에서도 꾸준히 명맥을 이어오고 있는 저력있는 상권임에는 틀림이 없다.

부자가 망해도 3대가 먹고산다, 썩어도 준치 라는 옛말이 있듯 그 명성이 예전같지는 않지만 기본 바탕은 마련되어있는 상권이라고 볼수있다.

이러한 신천역상권의 공략에 있어 현재 상권의 숨고르기 상태와 구조조정의 필요성인식으로 상당한 혼란기 속에 있는 현재가 신천역상권내에서 투자/창업의 기본원칙인 저투자고수익을 실현해 낼 수 있는 가장 적기라고 볼 수 있다.

진정한 신천역세권의 부활과 재탄생을 위해서는 올해 말 인근 재개발 아파트 입주가 대부분 완료되고 현 10~20대만을 위한 저가형 유흥상권에서 벗어나 30~40대 이상의 연령대와 가족단위층을 어우를 수 있는 고급형 종합상권으로의 변화가 필수적이라는 의견에는 이견이 없다고 할 수 있다.

예를 들면 현재 신천역상권은 주머니가 얇은 젊은층 타겟의 저객단가 소주방/호프등이 활황을 누리고 있으나, 향후 상권의 변화는 고급화와 가족화, 프랜차이즈 대형화에 촛점을 두고 있고 그래야만 하는 상황이므로 현재 신천상권에서 활황중인 업종(예를들어 저가소주,호프)의 점포를 비싼 금액에 매수하여 향후 상권변화에 맞춰 재투자를 하게된다면 투자/창업의 원초적인 목표인 수익률창출에 있어 의미가 없다.

현시점으로부터 신천역상권의 권리금가격대는 최소한 꾸준한 상승보합선을 유지할것으로 보이며 상권부활의 가시점 시기부터는 폭발적인 상승세를 보일 수 있을 것으로 분석되고있다.

안정화가 되기전인 혼란기상태의 현재 상황에서 빈틈을 공략하여 최소비용으로 점포매수에 나서고, 향후 상권변화와 부활에 맞춰 본격적인 투자와 운영을 통한 수익률 창출에 나설수 있다면 신천역상권은 그야말로 흔치않은 기회이며 약속받은 땅일 것이다.

◇ 신천역상권의 명과 암

[명]
-일일 유동인구 6만여명의 신천역과 9호선의 개통예정으로 인한 멀티 역세상권 기대
잠실, 강남과 접근이 용이, 강동/성남/분당으로 연결되는 잠실역과 구리/하남/미금등 수도권 으로 연결되는 다양한 버스노선이 경유하며 인접한 잠실대교를 통해 강북권 유입
-광범위한 배후세대
총 2만5천명의 직배후세대 입주와 잠실,삼전,석촌,방이 등 근거리내 30여만명 거주
-폭발적인 유동인구
주중에는 젊은층과 직장인, 주말에는 종합운동장과 롯데월드를 방문하는 외부인유입
-배후수요의 집객효과
잠실본동의 오피스타운과 대단지 주거단지를 확보하면서도 신천역일대를 제외한 인근에는 마땅 한 상권이 형성될만한 곳이 없어 배후수요 집객
-빠르게 변화되고 있는 주변여건
잠실재건축 아파트의 입주와 이어지는 초고층 주상복합건물 건축
현재 입주중인 송파 법조타운과 올해말 최초 분양하는 송파신도시 효과

[암]
-현업주들의 높은 기대심리로 인한 지나친 권리금 가격대 형성
-현 10~20대 위주의 유흥상권
젊은층의 가벼운 주머니로 인한 낮은 객단가
-취약한 주차시설
상권구역의 대부분이 제 3종 일반 주거지역으로 주차시설 미비, 차후의 신천상권 고급화에 지장초래
-혼란기 상권
본격적인 상권부활과 재탄생을위해 불가피한 상권변화에 따른 업종변화로 치밀한 전략적 접근없는 투자는 낭패를 볼 수 있음

[도움말 : 점포라인 창업컨설턴트 이 언 과장]