오피스 거래 주춤한 사이…알짜 사옥 쓸어담는 기업들

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 유동성이 고갈된 서울 오피스 시장에서 자금력 풍부한 대기업들이 두각을 나타내고 있다. 고금리로 기관들의 오피스 투자가 주춤해진 사이 기업들이 강남권역을 비롯한 서울시내 알짜 사옥 확보에 나서는 중이다.

서울시내 오피스 부족으로 임대료가 가파르게 오르는 만큼 경기 불확실성 속에서도 강남권역 사옥 이전에 대한 선호는 지속될 것으로 보인다.

F&F·크래프톤·알레르망 등 ‘사옥 목적’ 건물 매입 중

17일 부동산업계에 따르면 서울 오피스 시장에 사옥 매입 목적으로 참여하는 전략적 투자자(SI)의 영향력이 커지고 있다. 매입·매각 투자시장 뿐만 아니라, 임대차시장 모두 해당한다.

패션기업 F&F는 오는 8월 준공될 서울 강남구 역삼동 ‘센터포인트 강남’을 사옥으로 쓰기 위해 작년 말 마스턴투자운용으로부터 매입했다. 매매대금은 3436억2216만원이며, 3.3㎡당 기준으로는 약 4200만원이다.

(자료=마스턴투자운용, 업계)

올해 12월 31일 잔금 납부가 완료되면 거래종결(딜클로징)된다. 다만 이 매매금액은 부가가치세, 제세공과금, 수수료 등 취득부대비용을 포함하지 않은 액수다.

F&F는 이전부터 사옥 마련에 대한 의지가 높았다. 작년 5월 말에는 서초구 서초동 오피스 ‘마제스타시티 타워1’ 우선협상대상자(우협)에 선정됐지만, 기존 임차인이 퇴거해서 F&F가 사옥으로 쓰려면 오는 2027년 말까지 기다려야 해서 갑작스레 인수를 철회했다.

게임회사 크래프톤은 성수동 메가박스 본사 건물인 ‘메가박스 스퀘어’를 작년 12월 5일 2435억원에 매입했다. 업무 거점을 확보하고 임차 비용을 절감하기 위해서다.

해당 건물은 서울 성동구 왕십리로 50 일대 위치해 있다. 수인분당선 서울숲역에서 걸어서 4분 걸리며 지하 5층~지상 8층, 연면적 2만4388.35㎡ 규모다. 지상 3~7층에는 메가박스 성수점이 입점해있다.

부동산업계 관계자는 “크래프톤이 건물을 리모델링해서 오피스로 용도변경할 수도 있을 것”이라며 “다만 2019년 준공된 새 건물이라서 철거 후 재건축할 가능성은 낮아 보인다”고 말했다.

메가박스 스퀘어 전경 (사진=네이버맵 캡처)

◇ SI, FI와 입찰전략 달라…‘수익성’ 아닌 ‘기회비용’ 초점

미국 네트워크 업체 팔로알토는 작년 11월 서울 서초구 삼성생명 서초타워 1층을 임차해서 한국지사를 설립했다. 한국 사업을 지속적으로 확대하기 위해서다.

삼성생명 서초타워는 서울 서초구 서초대로74길 4에 위치한 지하 7층~지상 34층, 연면적 11만661㎡(약 3만3474.95평) 규모 오피스 빌딩이다. 지하철 2호선·신분당선 환승역인 강남역 바로 앞에 있다.

팔로알토 네트웍스는 지난 2011년 국내 시장에 진출했다. 회사는 클라우드 전환이 빨라지고 하이브리드 업무환경(출근과 재택근무가 섞인 업무 방식)이 주류로 자리잡으면서 보안 솔루션 수요가 급증함에 따라 빠르게 성장했다.

팔로알토의 파트너 및 고객은 삼성생명 서초타워 1층 사무실 내 마련된 여러 공간을 이용할 수 있다. 맞춤형 테스트와 데모 서비스를 위한 개념검증(PoC) 랩, 경영진 브리핑을 위한 이그제큐티브 브리핑 센터(EBC), 대면 학습 및 협업을 위한 교육장 등이다.

침구업체 알레르망은 작년 말 서울 강남구 테헤란로 412에 있는 ‘T412 빌딩’ 우협에 선정됐다. 거래가 완료된 후 사옥으로 쓸 계획으로 전해졌다. T412 빌딩은 지난 2000년 준공됐으며 지하철 2호선 선릉역에서 걸어서 3분 걸린다. 지하 6층~지상 19층, 연면적 2만6388.79㎡ 규모다.

자금력이 풍부한 기업들은 유동성 부족으로 오피스시장 내 거래가 제한적인 환경에서 이처럼 두각을 보이고 있다.

대기업 등 전략적 투자자(SI)들은 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나선다는 점에서 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여한다. ‘사업 수익성’이 아니라, 사옥 확보를 위한 대체원가에 대한 ‘기회비용’에 초점을 두기 때문이다.

서울시내 오피스는 공급이 한정돼 임대료가 계속 오를 것으로 예상된다. 컬리어스에 따르면 작년 4분기 서울 오피스 월 평균 임대료는 ㎡당 3만5016원으로 전분기 대비 3.0% 올랐다. 특히 강남권역(GBD)은 3만6411원으로 전분기 대비 5.1% 상승했다.

작년 4분기 서울 오피스 월 평균 임대료 현황 (자료=컬리어스)

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “최근 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 활발한 임차 수요에 비해 신규 공급이 극히 제한적”이라며 “임차 가능한 공간이 점차 줄고 임대료도 가파르게 올라 기업들이 사옥 확보를 목적으로 직접 투자에 나서고 있다”고 말했다.

장현주 컬리어스 이사는 “사옥 이전을 계획하고 있는 전략적 투자자(SI)의 영향력이 매입매각 투자시장 뿐만 아니라, 임대차시장에도 커지고 있다”며 “경기 불확실성 속에서도 강남권역 사옥 이전에 대한 선호는 지속될 것”이라고 전망했다.