①상가건물은 모두 임대료 3기 이상 연체해야 해지 가능하다
민법은 건물 임대차에서 임차인이 2기의 차임을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있지만, 민법의 특별법인 ‘상가건물임대차보호법’(상임법)에는 직접적인 규정이 없어 혼란이 있었다. 그러나 상임법이 2015년 5월 13일자로 개정되면서 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”는 규정을 두어(제10조의 8), 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 것으로 정리됐다.
그런데 여기에 대해서는 주의할 점이 있다. 상임법은 제2조 적용범위에 환산보증금이 일정 금액 이하인 상가에만 적용된다. 하지만 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하는 문제로 임대인이 계약을 해지할 때는 환산보증금 초과 여부와 관계없이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물은 모두 적용 된다. 즉, 사업자등록의 대상이 되는 모든 상가 건물에 있어서는 민법이 아니라 상임법이 적용돼 임차인이 3기 이상 차임액을 연체해야 계약을 해지할 수 있는 것이다.
② 임대료 연체액은 모두 합하여 3기에 달하면 된다
③ 계약해지 당시 남은 차임연체액이 3기 이상이어야 한다
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기
- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사