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- 신축 전세가 반값이라고?…강남권으로 이사 가볼까
- [이데일리 김아름 기자] 겨울방학 이사 시즌을 맞아 전세시장에 큰 장이 섰다. 역대급 물량과 시세보다 저렴한 전세매물이 나와 있어 입지 좋은 지역을 시세보다 낮은 가격에 잡을 수 있는 절호의 기회다. 다만 집값이 전셋값보다 낮아지는 ‘깡통 전세’ 대비책이 그 어느 때보다 중요한 상황이다.그래픽=이미나 기자.◇반포 전세 10억↓ 잠실도 5억 ‘뚝’ 11일 부동산 업계에 따르면 반년 전인 6월 11일 기준 2만6612개였던 서울 아파트 전세물건은 7월 11일 2만9656개, 8월 11일 3만2701개, 9월 11일 3만5706개, 10월 11일 4만2344개, 11월 11일 5만742개, 12월 11일 5만4073개로 급격하게 늘고 있다. 집값이 급락하면서 집주인들이 매도 보다는 버티기에 돌입하면서 전·월세로 돌리는 사례가 늘어 전세매물이 쌓이고 있는 것이다. 이에 서울 주요 지역 전셋값은 크게 하락하는 추세다.한국부동산원에 따르면 12월 첫째 주(5일 기준) 전국 아파트 전세가는 0.73% 하락하며 전주(-0.69%) 대비 하락폭을 키웠다. 전세가 하락폭은 수도권(-0.95%→-1.00%)과 지방(-0.44%→-0.47%) 모두 확대했으며 시·도별로는 인천(-1.11%), 경기(-1.00%), 서울(-0.96%), 대구(-0.85%), 세종(-0.81%), 울산(-0.68%), 대전(-0.62%), 부산(-0.60%), 광주(-0.46%) 등이 뒤를 이었다.이러한 전세가 하락 추세에 신축 아파트 입주장까지 더해지면 새 아파트를 시세보다 더 저렴한 전세가로 입주할 이례적인 기회라는 주장도 나온다. 실제 내년 2월 입주를 앞둔 ‘개포자이프레지던스’는 전용면적 59㎡ 전세가가 7억원 수준에 형성돼 있으며 일부 저층 물건은 6억5000만원까지 내려간 가격으로 올라와 있다. 인근 ‘개포 디에이치아너힐즈’가 2019년 8월 입주 당시 59㎡ 전셋값이 12억~13억원 수준이었던 것을 고려하면 절반 이상이 하락한 것이다. 서울 서초구 반포동 반포 자이도 상황은 다르지 않다. 지난 6월만 해도 전용 84㎡가 역대 최고가인 22억원에 전세 거래가 이뤄졌는데 지난달 12억3750만원에 계약이 되면서 5개월 새 10억원이나 빠졌다.서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 전셋값이 지난 3월 15억8000만원까지 올랐으나 최근 호가 기준으로 8억원대 중반 수준까지 내려갔다. 잠실동에서는 엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움) 전용 84㎡ 최저 호가가 모두 10억원 밑으로 1년 새 5억원이 떨어졌다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 인상에 따른 전세대출 이자 부담 확대, 역전세 우려 등으로 월세 전환이 지속하는 데다 갱신권 사용으로 전세 수요가 급감하면서 서울 아파트 신규 계약의 전셋값 하락세는 한동안 계속될 가능성이 크다”고 내다봤다.◇깡통 전세 피하려면 확인 필수집값이 하락하면서 최악에는 집값이 전세 보증금보다 작은 경우도 나올 수 있는 상황이다. 주택매매가격 대비한 전셋값 비율인 전세가율이 통상 80%가 넘으면 위험 신호로 본다. 한국부동산원에 따르면 10월 전국 아파트 전세가율은 75.4%, 연립·다세대는 82.2%로 위험 구간에 진입했다. 사고를 피하기 위해서는 주변 시세 확인이 필수다. 전세는 시세의 최대 70~80% 선이 적당하다. 집주인이 매매 가격보다 비싸게 전세 계약을 맺는다면 깡통 계약을 의심할 수 있다. ‘서울시 전·월세 정보몽땅’, ‘경기부동산포털’ 등 각 지자체에서는 전세가가 매매가보다 높거나 같은 매물을 한눈에 쉽게 알아볼 수 있는 서비스를 제공하고 있어 미리 점검할 수 있다.부동산 등기부등본도 반드시 확인해야 한다. 등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 대조해 일치하는지를 확인한다면 건물 관리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고 집주인에게는 월세로 계약했다며 보증금을 가지고 도망가는 경우를 막을 수 있다.월세 세입자가 집주인 행세를 하며 또 다른 세입자를 구해 전세 보증금을 가로채는 것도 방지할 수 있다. 또 등기부등본의 ‘을구’에서 주택담보대출 상황 등을 확인할 수 있다. 담보 대출이 50~60% 이상인 곳은 경매로 넘어갈 가능성이 커 피해야 한다. 소유자에게 국세가 많다면 집이 경매에 넘어갈 수도 있다.국세 우선의 원칙에 따라 국가 채권이 ‘0순위’고 그다음으로 근저당권 순위를 다투기 때문에 등기부등본에 표시되지 않는 국세의 `납세 증명서`를 요구하는 것이 좋다. 아울러 전세금 보증보험에 가입하는 것도 전세보증금을 지킬 수 있는 좋은 방법이다. 전세금 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있다. HUG의 전세보증금 반환보증의 보증 대상은 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔이다. 보증금액은 수도권은 7억원 이하, 기타 지역은 5억원 이하다.SGI의 전세금 보장 신용보험은 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔뿐 아니라 도시형 생활주택까지 가입할 수 있다. 보증금액은 아파트는 금액 제한이 없으며 일반주택은 10억원 이하면 보증금 전액을 보장받기 때문에 HUG보다 보증료가 비싸지만 이용 수요가 있다. 다만 HUG는 집주인이 다주택자인 경우에도 가입할 수 있지만 SGI는 집주인이 다주택자면 가입이 불가해 주의해야 한다.
- 11조 황금입지 '용산 유엔사부지' 내년 1월 첫 삽…오피스텔부터 분양
- [이데일리 김성수 기자] 사업비 11조원 규모의 서울 용산구 이태원동 ‘유엔사부지 복합개발사업’이 내년 1월 첫 삽을 뜬다. 강북 ‘노른자위 땅’으로 꼽히는 용산구 이태원동에 자리한 데다 사업비 규모도 커서 업계 관심이 높다.아파트보다 오피스텔을 먼저 분양할 계획이지만, 부동산경기가 ‘빙하기’인 만큼 후분양으로 진행될 것이란 관측도 나온다. 지금보다 금리가 하락하고 부동산시장이 회복된 후에 분양하는 것이 낫다고 판단할 수 있기 때문이다. ◇ 하이엔드 오피스텔 매수심리 냉각…후분양 가능성도6일 부동산업계에 따르면 일레븐건설은 내년 1월 ‘유엔사부지 복합개발사업’ 착공에 나설 계획이다. 오피스텔 먼저 분양하며 분양가는 아직 확정되지 않았다. (자료=서울시, 용산구청)유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다. 단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ의 공공보행통로도 갖춰진다. 이 사업은 일레븐건설이 지난 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 땅을 약 1조500억원에 매입하면서 시작됐다. 지난 9월 올라온 사업계획변경승인 고시를 보면 사업비는 기존 8조1041억원에서 11조319억원으로 약 36% 늘어났다. 사업비 계산 착오에 따른 변경이다. 사업비 11조원의 세부 항목은 △대지비 3조4000억원 △주택건축비 6500억원 △부대복리시설 설치비 500억원 △간선시설 설치비 100억원 △일반분양비 합 약 7조원이다. 오피스텔 726실부터 분양이 먼저 이뤄진다. 업계에서는 3.3㎡당 5000만원대 중반에 분양할 것이라는 예상도 있다. 다만 착공과 더불어 선분양하는 것이 아니라 후분양으로 진행될 가능성도 제기된다. 올해 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등에 대한 매수심리가 냉각돼서다. 후분양으로 돌린다면 부동산경기가 추후 나아질 때까지 분양 시점을 늦출 수 있다.주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울 용산구는 민간택지 분양가상한제를 적용받아서 HUG의 고분양가 심사 대상이 아니다. 특히 오피스텔은 HUG 고분양가 심사제, 분양가상한제 적용대상이 모두 아니다. 다만 유엔사부지 복합시설 내 아파트는 분상제를 적용받는다. 관할 지방자치단체(지자체)인 용산구청에서는 유엔사부지 관련 분양가심사위원회가 열리지 않았다. 분양가심사위원회는 아파트 단지의 분양가가 적정한지 심의하는 기구다. 관할 지자체는 위원회 심사 결과에 따라 분양 승인을 결정한다. 용산구청 관계자는 “분양가심사를 신청한 곳이 없어서 최근에 분양가심사위원회가 개최된 적이 없다”며 “착공한 다음 분양하든, 공사가 다 끝나고 하든 사업자가 선택할 수 있지만 지금은 분양가상한제 때문에 다소 꺼리는 분위기”라고 말했다. ‘유엔사부지 복합개발사업’ 조감도 (자료=서울시)◇ 부동산PF 불확실성…“내년 하반기 분양이 나을 수도”만약 이 사업장이 후분양으로 진행될 경우, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 어려운 상황에서 자금조달이 어떻게 이뤄질지도 미지수다. 메리츠증권이 주관사를 맡았고 작년 말 브릿지론을 받았다. 브릿지론 만기는 오는 19일이다. 아직 만기가 다가오지 않아 브릿지론이 연장될지, 또는 본PF로 전환될지 여부는 결정되지 않았다. 은행들은 몇 달 전부터 부동산PF 대출을 ‘휴업’한 상태다. 업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행은 PF 대출 심사를 사실상 중단했다. 금융위원회, 금융감독원 등 금융당국이 금융회사들 부동산PF 대출에 대한 관리를 강화할 방침이어서다. 금융권이 PF 대출을 중단하자 제2금융권인 증권사, 캐피털사는 신규 대출 및 연장 조건으로 연 10~20%의 고금리를 요구하고 있다.이에 따라 내년 하반기 분양하는 게 시기상 더 나을 수 있다는 의견도 있다. 한 시행업계 관계자는 “(유엔사부지 복합개발은) 너무 규모가 크고 개발방향도 복잡해서 빠르게 진행되기 쉽지 않을 것”이라며 “금리가 다시 내려가고 부동산경기도 회복돼서 분양하기 좋은 시점이 되려면 내년 하반기나 돼야 할 것”이라고 말했다.당초 일레븐건설은 이달 유엔사부지 복합개발 착공을 목표로 준비해왔다. 지난 8월 용산구청으로부터 사업계획 승인을 받은 후 후속절차를 진행 중이다. 시공사는 현대건설이다. 회사는 아직 용산구청에 이 사업장의 착공계를 접수하지 않았지만, △굴토·구조심의 △감리자 지정신청 △착공신고(기존건축물 철거신고) 등 다른 행정절차를 마친 상태다. 착공을 하려면 우선 착공계를 구청에 접수해서 처리돼야 한다. 착공계란 공사 시행에 대한 계약 내용을 기록한 문서다. 공사명, 공사금액, 계약일, 착공일, 준공 예정일 등이 상세하게 적혀있다.일레븐건설 관계자는 “착공은 내년 연초로 잡혀 있고 오피스텔 먼저 분양한다”며 “분양가는 확정되지 않았다”고 말했다. 다만 회사 측은 시장 상황이 좋지 않은 만큼 분양까지 시간이 걸릴 가능성도 배제하지 않았다.
- "전세가율 70~80% 주택, 전세계약 신중해야"
- [이데일리 노희준 기자] 임차인 A씨는 최근 전세계약 기간이 종료됐다. 하지만 임대인(집주인)이 새로운 임차인(세입자)을 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 돌려주지 않고 있다. 임차인 B씨는 등기부등본상 선순위 채권이 없는 주택을 찾아 전세계약을 체결했다. 하지만 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금중 일부를 회수하기 어려운 상황에 직면했다.(자료=금감원)금융감독원은 5일 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 통상 70~80% 이상으로 높거나 등기부등본상 선순위인 근저당 금액(담보대출금액) 등이 과다한 주택은 전세계약시 신중을 기해야 한다고 강조했다. 이런 주택은 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문이다. 최근과 같은 주택경기 하락기에는 매매가가 전세가보다 낮아지는 ‘깡통전세’나 기존 전세가보다 신규 전세가가 더 낮아져 세입자에게 보증금을 100% 지급하지 못하는 ‘역전세’ 등이 발생해 더욱 그렇다.특히 신축빌라는 주택 가격 시세 파악 자체가 어려워 전세계약을 체결할 때도 세심한 주의가 필요하다. 아울러 다가구주택의 경우 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금에 대한 확인도 필요하다. 또한 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약 종료시점에 임대인의 자금사정 악화나 세금 체납 등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선된다. 보증회사별 반환보증 상품 개요만약 A, B 모두 전세보증금 반환보증에 가입했다면 상황은 달라진다. 보증회사를 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다. 이 제도는 임대차계약 종료 후에 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 때 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품이다. 보증상품이기에 당연히 가입시 임차인이 보증료를 납부해야 하고 심사를 거쳐 가입이 거절될 수도 있다. 가령 주택금융공사(HF) 상품은 우대가구 여부 등에 따라 연 0.02% ~ 0.04%의 보증료율이 적용된다. 보증 상품도 보증회사별로 다양한다. 따라서 본인의 주택 유형과 보증 금액, 할인 여부 등을 잘 고려해 유리한 보증기관 상품을 선택해야 한다. 가령 HF의 ‘전세지킴보증’이나 주택도시보증공사(HUG) ‘전세보증금반환보증’은 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자 등을 대상으로 보증료 할인 혜택을 주고 있다. 또 HF의 ‘전세지킴보증’은 보증료율이 낮지만 ‘HF 가 보증하는 전세대출’을 이용하는 차주만 이용할 수 있다. 아울러 HUG 상품은 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널이 다양한 장점이 있다. 서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험은 아파트의 경우 가입 가능한 전세 보증금에 제한이 없어 고가 아파트도 가입할 수 있다. HUG의 보증 전세대출인 전세금안심대출을 이용하는 차주나 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 이미 반환보증이 가입돼 있을 수 있어 먼저 보증가입 여부를 확인해보는 게 좋다. HUG 보증 전세대출은 반환보증 가입이 필수적이기 때문이다. 등록 임대주택 역시 지난해 8월 이후 임대인의 보증 가입 의무가 생겼다. 금감원 관계자는 “반환보증은 임대인 동의없이 가입 가능하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전에 가입할 수 있다”고 말했다. 통상적인 2년의 전세계약을 상정하면 전세계약 체결 후 12개월 이전까지만 반환보증에 가입할 수 있다는 얘기다.
- 임대수요와 역세권 품은 '아크로텔 천안두정', 최초 매각
- [이데일리 이윤정 기자] HUG(주택도시보증공사)가 대주주로 참여한 천안지역 최대 규모 오피스텔 ‘아크로텔 천안두정’이 최초로 매각에 나선다. (사진=아크로텔 천안두정)충청남도 천안시 서북구 두정동 일대에 들어선 아크로텔 천안두정은 지하 4층~지상 12층에 1135세대 규모의 호텔급 초대형 랜드마크다. 전체 세대는 오피스텔 838실, 도시형 생활주택 297세대, 근린생활시설 44실로 구성된다.단지는 대학교 약 7만6600명, 산업단지 약 2만4000명, 아산 산업단지 약 4만 명 등 풍부한 배후수요를 확보하고 있다. 사업지 주변 반경 4㎞ 내로 공주대, 한국기술교육대, 단국대, 백석대, 상명대, 호서대 등 다수의 대학교가 위치해 있으며 삼성 SDI와 삼성 디스플레이 천안 사업장, 천안 제 2, 3, 4 일반산업단지, 백석 농공단지, 천안 유통단지 등 주요 산업단지가 인접해있다.천안에서도 가장 중심 입지인 두정동 중심 상권에 위치한 입지적 장점으로 탄탄한 생활 인프라를 갖춘 것도 장점으로 꼽힌다. 롯데마트, 신세계백화점, 이마트, 대전대 천안한방병원, 단국대학병원, 메가박스영화관, 천안종합운동장 등 쇼핑, 문화, 의료 시설 등을 원스톱으로 이용 가능하다.도보통학이 가능한 두정초, 신대초, 부성초, 두정중, 북일고, 북일여고 등 명문학군과 단국대, 공주대천안캠퍼스, 한국기술대 등 수준 높은 교육시설도 인접해 있다.우수한 교통망 또한 갖췄다. 지하철 1호선 두정역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지로 교통이 편리하며, 이외에도 시외버스터미널 및 KTX 천안아산역, GTX-C 천안선(연장예정), 경부고속도로 천안 IC를 통해 수도권과 바로 연결되는 교통 노선을 확보해 이동 편의성이 대폭 증대될 전망이다.이 외에도 단지 내부에는 삶의 질을 높여줄 다양한 주민 맞춤형 커뮤니티 시설이 마련됐다. 피트니스센터, 멀티 엔터테인먼트 라운지, 코인 세탁실 등 휴식, 운동, 문화 등을 한 번에 충족시키는 시설이 풍부하다. 세대는 빌트인 냉동냉장고, 드럼세탁기, 천정형 에어컨, 32인치 TV, 드레스룸(시스템 선반 포함), 일괄소등 스위치, 레인지후드, 2구 전기쿡탑, 디지털도어록, 월패드, 시스템창호 등이 기본 품목으로 제공되며 4단계 보안시스템, 홈오토메이션, 세대 환기 시스템 등을 설치해 안전과 편리, 쾌적함을 더했다.‘아크로텔 천안 두정’은 골든핏 씨앤디가 임대 관리를 맡아 입주 후에도 지속적으로 체계적인 전문 임대 주택관리 운영 서비스를 받을 수 있다. 게다가 민간임대주택 리츠 사업에서 정부가 받던 수익을 이번 매각을 통해 일반 투자자들도 임대수익을 받을 수 있다. 공시지가 1억 미만의 종부세 합산 배제 상품으로, 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 계약금 1천만 원 정액제와 이자를 지원하는 등 다양한 혜택을 제공해 자금 부담도 덜하다.한편, 아크로텔 천안두정 분양홍보관은 서울시 강남구 삼성동에 위치하고 있다. 이 사업지는 2015년 DL이앤씨(구 대림산업)에서 준공한 건물로 현재 진행되는 분양 판매활동은 DL이앤씨와 무관하게 진행된다.
