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- ‘힐스테이트 인천시청역’ 1월 9일부터 계약 실시
- ‘힐스테이트 인천시청역’ 투시도[이데일리 김아름 기자] 현대건설이 내달 9일부터 11일까지 3일간 인천광역시 남동구 간석동 일원에 백운1구역 주택 재개발 정비 사업을 통해 공급하는 ‘힐스테이트 인천시청역’의 정당 계약을 진행한다고 29일 밝혔다.‘힐스테이트 인천시청역’은 지하 3층~지상 28층, 9개 동, 전용면적 39~84㎡, 총 746세대로 구성된다. 실수요자들의 선호도가 높은 중·소형으로 구성됐으며 남측향 위주로 배치해 채광을 극대화했다. 4Bay 판상형 설계(일부 세대 제외)를 도입해 통풍이 우수하며, 넉넉한 동간거리로 일조권을 확보했다.특히 ‘힐스테이트 인천시청역’ 단지가 들어설 인천시청역 일대는 인천광역시청, 인천광역시교육청, 인천광역시경찰청 등 인천 행정의 중심지에 해당한다. 사업지 인근에는 남인천우체국, 인천경찰청, 인천문화예술회관 등 공공기관과 가천대길병원 등 의료시설이 잘 갖춰져 있다.단지는 인천지하철 1·2호선, GTX-B(예정) 환승역인 인천시청역 트리플 역세권으로 교통이 편리하다. 인천대입구~마석을 잇는 GTX-B 노선이 개통되면 인천대입구역에서 서울역까지 버스와 전철로 각각 약 90분이 걸리던 시간이 28분으로 단축돼 서울 도심 접근성이 대폭 향상될 전망이다.단지 도보 거리에 경원초, 상인천여중, 동인천중, 인천고, 인천예술고 등 다수의 초·중·고가 위치한다. 또 인천광역시교육청 주안도서관과 중앙도서관 등이 가깝고 주변 학원가 이용이 편리하다.또 중도금 대출이 총 분양가의 60%까지 적용되며 HUG 보증 중도금 대출은 최대 2건까지 받을 수 있다. 전용면적 59㎡ 타입의 경우 자금조달계획서 제출 의무(6억 초과 주택)가 없다. 양도세와 취득세 중과도 제외된다.
- 내년 PF 보증 대폭 확대한다는데…막힌 곳 뚫릴까
- [이데일리 김성수 기자] 정부가 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 5조원 확대할 계획이지만, 정책의 실효성을 높이려면 세밀한 제도 보완이 필요하다는 분석이 나온다.정부의 PF 보증범위를 ‘주택’ 뿐 아니라 ‘비주택’ 부동산으로 확대하고, PF보증의 시공사 요건도 완화해서 사업성 있는 소규모 사업장에도 유동성이 공급되게 해야 한다는 의견이다. ◇ HUG PF보증 받으면 대출 안정성 높아져…대출금리도 하락28일 정부에 따르면 지난 21일 발표된 ‘2023년 경제정책 방향’에는 내년 1월부터 △주택도시보증공사(HUG)의 부동산PF 보증을 5조원 확대하는 것과 △미분양 PF 보증을 5조원 신설하는 제도를 조기 시행하겠다는 내용이 들어 있다. 향후 수요에 따라 보증 여력을 추가 확충하는 것을 검토하겠다는 내용도 적혀있다. 금융회사는 시행사·건설사가 부동산 개발사업의 미래 현금수입 및 사업성을 담보로 PF 대출을 요청할 경우 HUG의 부동산PF 보증을 받으려고 한다. HUG가 보증서를 끊어주면 채무자가 원리금을 제 날짜에 갚지 못할 경우 보증약관에서 정한 바에 따라 HUG가 원리금을 대신 갚아주기 때문이다. PF보증(표준PF 및 유동화보증)의 금액 한도는 △분양사업의 경우 총 사업비의 50% 이내 대출원금 △임대사업은 총 사업비의 70% 이내 대출원금이다. 보증기간은 보증서 발급일부터 대출원금의 최종상환기일까지다. HUG PF보증서를 담보로 대출을 실행하는 금융회사는 국민은행, 부산은행, 수협은행, 우리은행, 하나은행 등이다. 이들 금융회사를 주관 금융기관으로 은행, 보험사, 증권사, 새마을금고, 농협, 수협, 신협, 펀드(집합투자기구) 등과 함께 대출을 실행할 수 있다. 대출금리는 양도성예금증서(CD) 금리+1.50%다.유동화금융으로 사업비 조달시 유동화회사(SPC)도 가능하다. 금융회사 입장에서는 돈을 떼일 염려가 없어지고, 시행사·건설사는 HUG 보증 덕분에 대출의 안정성이 높아져 대출금리를 낮출 수 있다. 반대로 HUG 보증 없이 사업을 진행하면 금융회사는 돈을 떼일 위험이 높아지고, 사업자는 높은 대출금리를 부담해야 한다. 이에 따라 정부는 부동산 개발사업의 자금 융통을 지원해서 부동산PF 시장의 부실을 방지하기 위해 보증을 확대하겠다고 나선 것이다. 특히 미분양이 발생하면 유동성 부족에 따른 공사 중단 등이 발생할 수 있어 준공 전 미분양 사업장에 대한 공적 보증 지원을 강화하려 하고 있다. ◇ PF 보증범위 ‘비주택’도 포함해야…시공사 요건도 완화 필요다만 HUG의 실제 보증규모를 보면 정부가 확대하겠다는 보증규모(10조원)에 크게 못 미친다. 올해 4분기(10~11월 기준) HUG의 PF 보증실적은 3047억원(20건)으로, 건당 평균 152억원 수준이다. 보증 규모가 적은 것은 부동산경기가 냉각된 가운데 금융회사들이 부동산PF 대출을 조심스러워하는 분위기가 반영된 것으로 분석된다. 부동산PF 사업장에서 최종적인 PF 상환재원은 분양대금이다. 분양률이 낮아질 경우 사업의 수익성이 떨어지게 되고, 금융회사들 입장에서 PF 공급이나 차환을 꺼리는 요인으로 작용한다.게다가 금융감독원은 금융회사들의 PF 유동성 위험을 지속적으로 파악 중인 것으로 전해졌다. 특히 위험도가 높은 부동산PF 사업장 현황을 점검하며 경계의 끈을 놓지 않고 있다.금융권 관계자는 “금융감독원이 PF대출 리스트를 다 취합해 이슈 사항들을 점검하고 있다”며 “리스크가 높아 보이거나 내부 규정에 맞지 않는 건들은 (대출을 실행하기) 조심스럽고, 안정적인 사업 건들 위주로 검토하려 하고 있다”고 말했다.HUG가 대출 보증을 할 때 필수적으로 받아야 하는 서류로 ‘대출의향서’가 있다. 대출의향서는 금융회사에서 대출을 받기 위해 작성해야 하는 항목들을 나열한 문서를 말한다. 대출 신청인의 인적사항을 비롯해 업종, 카드매출, 사업개시일, 종업원 수 등을 포함한 사업장 현황, 신청금액, 대출용도, 자동이체 신청 계좌번호 및 은행명 등을 정확하게 작성해야 한다. 만약 금융권이 부동산 경기 냉각과 금융감독원의 유동성 점검을 의식해서 PF대출을 해주지 않으면 HUG도 ‘대출의향서’를 받을 수 없게 되고, 결과적으로 HUG가 보증 규모를 늘리기 어려워진다.이에 HUG의 보증 범위를 확대할 필요가 있다는 의견이 나온다. 우선 HUG가 보증서를 끊어주는 사업장은 오로지 ‘주택’만 해당된다. 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설, 물류센터와 같은 ‘비주택’은 해당사항이 없다. 다만 부동산시장에는 주택 외에 비주택 비중도 적지 않기 때문에 유동성 위험을 전면적으로 차단하는 데는 한계가 있다는 분석이다. 또한 PF보증 관련 시공사 요건을 완화해야 한다는 분석도 있다. 한국건설산업연구원 ‘부동산PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안’ 보고서에 따르면 PF 보증의 시공사 요건은 △HUG의 경우 시공순위 700위 이내 및 신용등급 BB+ 이상 △주택금융공사(HF)는 시공순위 200위권 이내 및 신용등급 BBB- 이상으로 한정돼 있다.그러나 여기에 해당하지 않는 건설사들도 많다. 예컨대 충남지역 종합건설업체 우석건설, 경남지역 중견 건설사 동원건설산업 등이 부도를 맞는 등 지방 건설사부터 위기가 시작되고 있다.김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “정부 재정 출자로 HUG와 HF의 보증여력을 확대해 주고 PF보증의 시공사 요건을 완화해 줘야 한다”며 “이로써 사업성 있는 소규모 사업장에도 유동성 공급이 이뤄지도록 하는 것이 필요하다”고 강조했다.정부는 지난 10월 23일 발표한 ‘50조+α 유동성 공급 프로그램’에서 PF 사업자 보증 지원과 관련 “필요시 한시적으로 사업자보증 대상 확대·요건 완화 등을 추가적으로 검토할 계획”이라고 밝혔다.
- 국민은행, 전세자금대출 금리 최대 0.75%p 인하…5대은행 동참하나
- [이데일리 정두리 기자] 시중은행들이 줄줄이 전세 대출금리를 낮추고 있다. KB국민은행이 농협과 우리은행에 이어 금리상승기 금융소비자의 이자 부담 완화를 위해 전세자금대출 금리를 인하하기로 했다. KB국민은행은 금리상승기 금융소비자의 이자 부담 완화를 위해 전세자금대출 금리를 최대 0.75%포인트(p) 인하한다고 27일 밝혔다.금리 인하 대상 상품은 KB주택전세자금대출, KB전세금안심대출, KB플러스전세자금대출이다. KB전세금안심대출의 경우 신규코픽스 기준 최대 0.75%포인트 하향 조정된다.이에 따라 KB주택전세자금대출을 이용할 경우 금리(신규코픽스 기준)는 지난 26일 기준 6.46∼7.86%였지만, 이날부터 5.82∼7.22%로 이용할 수 있다. KB전세금안심대출의 경우 금리(신규코픽스 기준)는 전날 기준 6.29~7.69%였지만, 이날부터 5.54∼6.94%로 이용 가능하다.금융취약계층에 대한 우대금리도 연장 운영한다. KB국민은행은 지난 7월 기초생활수급자, 만 65세 이상 차상위 계층, 장애인 고객 등의 우대금리를 0.3%포인트로 확대 시행했다. 해당 우대금리 제도는 올해 말까지 운영될 예정이었으나, 금리상승기 장기화로 금융취약계층에 어려움이 가중되고 있는 점을 고려해 연장을 결정했다.KB국민은행 관계자는 “금리상승기 금융소비자의 이자 부담 완화와 서민 경제 안정화에 도움을 드리고자 전세자금대출 금리 인하 및 취약계층에 대한 우대금리 연장을 결정했다”고 밝혔다.앞서 우리은행은 지난 9일 신규 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 6개월 변동 기준으로 전세대출 금리를 인하한다고 밝혔다. 전세대출 보증기관에 따라 주택보증(주택금융공사)의 경우 0.85%포인트, 서울보증(서울보증보험)의 경우 0.65%포인트 인하했다. 농협은행도 내년 1월 2일부터 고정금리 전세대출 금리를 최대 1.10%포인트 인하한다. 대상상품은 서울보증보험과 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등이 보증하는 NH전세대출 상품이다. 이에 따라 서울보증 NH전세자금 대출 상품(금융채 24개월 기준)의 금리는 내년부터 연 4.81∼6.91%로 하향 조정된다,국민과 우리, 농협은행이 전세 대출금리를 인하하면서 타 은행들도 이에 동참할지도 이목이 쏠린다. 신한과 하나은행은 아직까지 금리 인하 계획은 없는 상태다.
- “경착륙 절대 안돼”…규제 풀어 부동산시장 속도조절 ‘총력’
- [세종=이데일리 조용석 기자] “부동산 가격이 너무 올랐기에 내려가야 하는 것은 맞지만 제일 중요한 것은 속도다. 급락하면 경제주체가 조정할 시간이 없어지기에 경제 전반에 미칠 영향이 너무 크다.”(기획재정부 관계자)정부가 부동산시장 급락을 막고 연착륙을 유도하기 위해 관련 규제를 적극적으로 완화한다. 가계부채 및 국민자산 대부분이 집중된 부동산시장이 급락하면 금융을 포함한 모든 경제 시스템이 망가질 수 있기 때문이다. 14일 남산에서 내려다 본 서울 아파트. (사진=연합뉴스)◇다주택자 타깃 징벌적 부동산 규제 정상화 ‘방점’21일 정부가 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 내년 거시경제 안정관리를 위해 ‘부동산 시장 연착륙’을 목표로 설정하고 세부대책도 함께 내놨다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 제외하고 문재인 정부에서 만든 대부분 부동산 규제를 정상화하는 것이 골자다. 먼저 다주택자에 대한 징벌적 부동산 규제를 정상화한다. 다주택자 취득세 중과제도 완화를 위해 현행 3주택자(조정지역 2주택자) 취득세율을 8%에서 4%로 낮추고, 12%의 세율이 적용됐던 4주택(조정지역 3주택) 이상 법인에 대해서도 절반인 6%로 인하하는 방안을 추진한다. 또 내년 5월까지 한시 유예중인 양도세 중과배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장하고, 내년 7월 세제개편안을 발표할 때 근본적인 규제완화 방안을 마련한다는 계획이다. 다주택자 양도세 중과제도는 한때 폐지됐다가 문재인 정부가 되살렸다. 단기 양도세율도 2020년 이전 수준으로 되돌린다. 단기 양도세는 투기성격의 매매를 막기 위한 것으로, 분양권이나 주택·입주권을 2년 미만 보유 후 매매할 때 과세된다. 정부는 1년 미만 보유한 분양권에 대한 양도세율은 현행 70%에서 45%로 낮추고, 1년 이상은 폐지(현행 60%)한다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제도 해제, 주택담보인정비율(LTV) 상한도 30%로 적용한다. 정부는 과도한 실거주 및 전매제한 규제도 지역별 시장상황을 고려해 5년 이전 수준으로 되돌린다. 또 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화, 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용한다. 생활안전자금 목적 주담대 한도(현 2억원), 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원) 등이 폐지된다. [이데일리 이미나 기자]◇부동산PF 자금경색 방지책 마련…임대사업자 활성화 병행 정부는 위기감이 고조되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금경색을 막기 위한 대책도 함께 추진한다. 레고랜드발 부동산PF 중단사태 이후 급격히 관련 시장이 얼어붙으면서, 현재 자금 상황이 여의치 않은 지방 건설사의 도미노 파산 우려도 커지는 상황이기 때문이다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 확대(5조원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조원)을 조기 시행하고 향후 수요에 따라 보증여력 추가 확정을 검토한다. 또 차환발행(이미 발행한 채권의 원금 상환을 위해 새 채권을 발행하는 것) 어려움이 지속되면, HUG와 한국주택금융공사(HF)가 함께 단기 PF ABCP(프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음)를 장기대출로 전환하는 사업자보증 제도를 신설할 계획이다. 문재인 정부에서 억눌렀던 부동산 임대사업자 역시 세제인센티브를 제공하는 등 적극 육성해 임대차 시장 안정을 도모한다. 85㎡(25평)이하의 소형아파트를 매입해 임대하는 사업자에게 최대 80~100% 취득세를 감면하고, 수도권 6억원 이하 주택 매입 임대사업자에 대한 세제 인센티브도 복원한다.방기선 기재부 1차관은 임대사업자 정책과 관련 “다주택자를 건전한 민간 임대사업자로 전환시키고 투명한 절차와 낮은 임대료 수준을 유지할 수 있도록 제도를 전환하겠다는 취지”라고 설명했다. [이데일리 이미나 기자]석병훈 이화여대 경제학과 부교수는 “1870조원에 달하는 가계부채 대부분이 주택담보대출인 상황에서 부동산 시장이 급격히 폭락할 경우 경제 악순환이 계속될 수밖에 없다”며 “취득세·양도세를 낮춰 자금 여력이 있는 이들이 부동산 시장에 계속 들어와 물건을 받아줘야 폭락을 막을 수 있기에 정부가 이같은 정책을 펴는 것”이라고 말했다. 다만 정부는 DSR 규제는 계속 유지하겠다는 의사를 명확히 했다. 이세훈 금융위 사무처장은 “정부는 부동산시장 연착륙 목표도 있지만 지나치게 늘어난 가계부채 위험을 관리하는 목표도 있다”며 “DSR 규제는 차주가 상환할 수 있는 소득능력 범위 내에서 대출을 받는 관행을 정착시킨다는 차원에서 당분간 유지할 것”이라고 말했다.
- 임대·분양을 혼합한 새 주택 모델 ‘내집마련 민간임대’ 추진
- [이데일리 하지나 기자] 국토교통부와 한국토지주택공사는 고양장항 사업지구에 내집마련 민간임대(리츠방식) 시범사업을 위한 사업자 공모를 22일부터 실시한다고 밝혔다. 내집마련 민간임대는 임대와 분양을 혼합한 모델로 일정기간(최장 10년) 임대 거주 후 분양여부를 선택할 수 있는 주택이다. 민간사업자는 입주자 모집 시점 및 분양전환 시점의 예측 감정가를 반영해 공모에 참여하고, 향후 주택도시기금의 출자를 통해 공동으로 리츠를 설립한 후 임대운영을 한다. 분양전환 가격은 입주자모집 시점 감정가 50%, 분양전환 시점 감정가 50%를 반영해 시세보다 저렴하다. 또한 조기 분양을 허용해 입주자가 희망하는 시기에 내집마련이 가능한 민간임대 주택으로 추진할 계획이다. 이어 임차인은 시세보다 저렴한 가격(시세 75%~95% 이하)으로 최장 10년간 안정적인 거주가 가능하고, 조기분양을 통해 적정한 시기에 시세보다 저렴한 가격으로 내집마련 기회를 가질 수 있다.입주자의 주거 만족도 향상을 위해 민간사업자는 입주자 맞춤형 주거서비스 제공, 입주자 참여 등 공동체 활동 지원, 주거서비스 시설 및 운영 계획 등을 마련하도록 하여 양질의 주거서비스 공급을 유도할 계획이다.이번 내집마련 민간임대 시범사업으로 공모 추진되는 대상 사업지구는 고양장항으로 총 5만1950㎡ 부지에 전용면적 60~85㎡ 이하의 공동주택 1017가구를 공급할 계획이다. 자유로 킨텍스IC, 제2자유로 한류월드IC, 수도권 제1순환 고속도로, 일산IC, 정발산역 등이 위치해 서울 및 수도권 접근이 용이하며 인근에 일산호수공원, 장항습지, 일산신도시가 위치하고 있다. 이어 지구 내 유치원, 초·중·고등학교가 신설될 예정으로 교육환경 및 킨텍스, 일산테크노밸리(예정) 등 직주근접성이 양호하다.자세한 공모내용은 12월 22일부터 한국토지주택공사 누리집에서 공고하고 내년 1월 4~5일 오후 3시까지 참가의향서를 접수한다. 참가의향서를 제출한 사업자에 한해 내년 2월 23일 사업계획서를 제출받아 심사한 뒤 3월 중 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업 협의를 거쳐, 주택사업계획 승인, 주택도시기금 출자 승인, 임대리츠 영업인가, 사업약정 체결 등 본격 사업을 추진할 계획이다.국토교통부는 이번에 공모하는 고양장항 시범사업을 시작으로 내년에도 공공택지 중 우수입지를 중심으로 약 4000가구를 추가 공모하고 5년간 연평균 4000가구, 총 2만가구까지 내집마련 민간임대를 확대 추진할 방침이다.
- 지방 건설사들 불안한데…PF ABCP 지원 1조 '역부족'
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장경색과 미분양 여파로 지방 중견건설사들의 ‘도산위험’이 커지면서 정부 지원이 확대돼야 한다는 목소리가 높다. 정부가 PF 자산유동화기업어음(ABCP)에 1조원 규모로 유동성을 지원하기로 했지만 금융권 부동산 PF 대출잔액이 100조원 이상인 만큼 턱없이 부족하다는 지적이다. 게다가 부동산시장에는 정부의 유동성 지원책으로 보호받을 수 없는 ‘사각지대’가 많아 정부가 ‘부동산PF 위험’ 대응의 범위를 넓혀야 한다는 의견도 나온다.◇ 부동산PF 대출 112조…“1조원 PF ABCP 매입, 너무 적다”20일 금융투자업계에 따르면 산업은행(산은)과 신용보증기금(신보)은 지난달 말부터 1조원 규모 ‘건설사 신용보강 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램’을 실행하고 있다. 이 제도는 산업은행이 별도 기구를 만들어 건설사 보증 PF ABCP를 매입하고, 신용보증기금이 매입 금액의 80%를 보증하는 구조다.산은-신보의 건설사 보증 PF-ABCP 매입 방안 (자료=금융위원회 ‘금융시장 현황 점검회의 개최’ 자료 일부캡처)다만 업계에서는 이 지원책이 시장에 영향을 주기엔 규모가 너무 작다는 의견이 나온다. 유안타증권에 따르면 내년 만기가 돌아오는 건설사 신용·유동성 공여 PF ABCP 잔액은 지난달 24일 기준 13조4000억원으로 추산된다. 이 금액은 책임준공 조건부 채무인수 PF ABCP를 제외한 수치다. 또한 한국은행 9월 ‘금융안정 상황 보고서’를 보면 지난 6월 말 기준 금융권의 부동산PF 대출잔액은 112조2000억원으로 집계됐다. 산은-신보의 1조원 규모의 유동성 프로그램으로는 돈가뭄을 해결하는 데 역부족이라는 것이다. 또한 지원금액이 적다 보니 지원 대상 선정에 있어서도 형평성 문제가 제기될 수 있다. 산은-신보의 건설사 보증 PF ABCP 매입대상은 건설사가 신용보강한 A2등급 PF ABCP(단기사채 포함) 차환발행물이다. 중견기업의 경우 최대 1050억원, 대기업은 최대 1500억원을 지원한다.유안타증권에 따르면 시공능력평가순위 각각 8위, 10위, 17위인 롯데건설, HDC현대산업개발, 태영건설 모두 올해 만기인 PF ABCP가 1000억원 이상이다. 롯데건설의 경우 지난달 24일 기준 만기가 파악되는 PF ABCP가 4조5000억원이며 이 중 4973억원이 올해 내 만기 도래한다. HDC현대산업개발의 경우 지난달 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 규모는 8275억원이다. 연말까지 1417억원의 만기가 도래하며 내년 1월 5358억원의 만기가 집중돼 있다. 태영건설은 지난달 24일 기준 회사가 신용공여한 PF 유동화사채가 총 6079억원이다. 이 중 연말까지 1836억원이 만기며 내년 1월 2259억원이 만기 도래한다. 만약 이들 PF ABCP 중 산은-신보가 매입 대상을 선택 때 기준이 명확하지 않으면 형평성 논란이 제기될 가능성이 있다. 일각에서는 A2등급보다 신용등급이 낮고 지방에서 사업하는 중소 건설사를 선정하는 것이 오히려 어려운 회사를 살리는 데 큰 도움이 된다는 의견도 있다. 최근 충남지역 종합건설업체 우석건설, 경남지역 중견 건설사 동원건설산업 등이 부도를 맞는 등 지방 건설사부터 위기가 시작되고 있다. 다만 한 업계 관계자는 “정부가 너무 소규모 회사를 돕는 것보다는 10대 건설사처럼 규모가 있는 회사를 지원하는 것이 시장 전체적으로 더 도움이 된다는 의견도 있다”고 말했다. (자료=한국건설산업연구원 ‘부동산PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안 보고서’ 중 일부캡처)◇ ABCP 유동화 안된 ‘사각지대’ 고려도…본PF 부실 문제도현재 정부 정책이 대부분 ‘금융시장 안정화’에 맞춰져 있어서 전체적인 부동산PF 위기 대응에 한계가 있다는 지적도 나온다. 정부가 지금까지 발표한 조치들은 대부분 높은 신용등급의 대기업 회사채나 금융채에 대한 지원 중심이다. 그러나 실제 부동산시장에서는 이 방식으로 유동화할 수 없는 사업장이 더 많다.예컨대 중견건설사들이 지방에서 진행하는 사업장은 신용등급이 낮아서 ABCP로 유동화할 수 없다. 이 경우 책임준공신탁, 차입형 토지신탁, 제2금융권의 PF 등을 활용한다. 책임준공신탁 사업장은 시공사의 디폴트(채무 불이행) 등으로 공사가 중단되면 신탁사가 시공사를 교체해 공사를 마무리하는 방식이다. 차입형 토지신탁은 토지 소유주가 보유한 부동산에 신탁사가 자금을 투입해 부동산 개발사업을 시행한 후 이를 분양, 임대해 그 수익을 수익자와 나누는 방식이다. 이밖에 신용보강 없이 준공 후 자산가치(감정평가금액)에 대한 담보력만 갖고 제2금융권에서 대출을 실시하는 경우도 있다. 또한 정부 정책은 브릿지론에 대한 부실억제책만 마련했는데, 지금 시장은 브릿지론보다 본PF의 부실 문제가 더 클 수 있다는 분석이다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘부동산PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안’ 보고서에서 이같이 주장했다. 김 연구위원은 “지난 10월 23일 발표된 ‘50조+α 유동성 대책’은 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)를 통한 보증공급에 대한 내용을 포함하고 있다”면서도 “이는 브릿지론이 이미 실행된 초기사업장들을 대상으로 본PF 실행을 지원하는 것”이라고 말했다.다만 “전국 약 800여개 정도로 알려진 브릿지론 실행 사업장 수에 비해 본PF가 실행된 사업장 수는 대략 5000개 정도로 수적으로도 훨씬 많고 건당 대출 규모도 본PF가 훨씬 클 것으로 예상된다”며 “지금 상황에서 본PF의 부실 문제가 더 클 수 있기 때문에 본PF의 부실 억제를 위한 추가적 유동성 공급장치를 고민해야 한다”고 강조했다.아울러 “미분양이나 공사중단 물량이 누적돼서 부동산가격이 추가 하락하는 것을 완화해야 한다”며 “시장의 정상적 작동을 저해하는 부동산거래 제한지구 및 지역, 분양가상한제, 취득세 등 각종 세제, 대출규제 등에 대한 폭넓은 개선작업이 필요하다”고 덧붙였다.
- 법무부·국토부 ‘빌라왕 전세사기’ 피해자 법률지원 TF 출격
- [이데일리 이배운 기자] 수도권에서 빌라와 오피스텔 1139채를 임대하던 ‘빌라왕’ 김모씨가 지난 10월 갑작스럽게 사망하면서 임차인 수백명이 전세보증금을 떼일 위기에 처한 가운데, 정부가 긴급 지원대책 마련에 나섰다. 서울 시내 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)법무부와 국토교통부는 20일 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 합동 테스크포스(TF)’ 킥오프 회의를 개최했다고 밝혔다.법무부, 국토부, 경찰청, 주택도시보증공사(HUG), 대한법률구조공단, 민간 전문가들로 구성된 이번 TF는 ‘빌라왕’ 김씨와 계약했던 임차인들이 보증금을 신속히 돌려받는 방안을 집중적으로 논의하기 위해 마련됐다.앞서 윤석열 대통령은 지난 15일 열린 국정과제 점검 회의에서 빌라왕 사건에 대해 “많은 피해자들이 발을 동동 구르고 있다는 뉴스를 접했다. 저도 법률적으로 상당히 고민했다”며 “합동법률지원 TF를 만들어 피해자들을 지원할 것”이라고 예고한 바 있다. 통상적으로 HUG 전세보증금 반환보증에 가입한 임차인은 임대차 계약 종료 및 임차권 등기명령이 이뤄지면 HUG에서 보증금을 대신 갚아준다. 하지만 이 사건의 경우에는 집주인이 숨져 구상권을 청구할 대상이 마땅치 않은데다, 상속 절차가 마무리되지 않아 법률관계가 복잡하고 유동적이어서 임차인들이 보증금을 돌려받기 쉽지 않아 보이는 상황이다. 이에 TF는 임차인들이 법률적으로 보증금을 원활하게 돌려받을 수 있는 방안을 논의하고, 법률구조공단·법률홈닥터·마을변호사 등을 통한 법률상담 및 소송 등 법률지원 방안도 마련할 계획이다. 이 밖에도 TF는 피해 임차인들의 건의 사항을 청취하고, 필요한 제도개선 및 지원 방안에 대해서도 추가적으로 논의해나간다는 방침이다. 권순정 법무부 기획조정실장은 “TF에서 법률전문가들과 함께 복잡한 법률쟁점들을 신속히 검토하고, 소송구조까지 원스톱으로 지원할 수 있도록 하겠다”며 “TF 논의과정에서 제도적 미비점들이 확인되면 제도개선 방안까지 마련하겠다”고 밝혔다.권혁진 국토부 주택토지실장은 “임차인의 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 떼일 우려가 커지고 있어 매우 안타깝다”면서 “관계기관과 협업해 임차인이 보증금을 조속히 돌려받을 수 있도록 하고 추진상황을 피해 임차인과 공유하는 한편, 추가적인 지원 방안 등에 대해서도 심도 있게 논의하겠다”고 강조했다.
