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- [부동산캘린더]반환점 돈 분양시장…강남 재건축 열기 꺾일까
- △지난달 3일 서울 강남구 개포동 일원현대아파트를 재건축한 ‘래미안 루체하임’ 모델하우스를 찾은 방문객들이 주택형 내부를 살펴보고 있다. [자료=삼성물산][이데일리 김성훈 기자] 뜨거운 전반기를 마친 분양시장이 술렁이고 있다. 정부가 펄펄 끓는 강남 재건축 시장의 열기를 잠재우기 위해 칼을 빼들었기 때문이다. 국토부는 지난달 28일 발표한 하반기 경제정책 방향에서 이달부터 분양하는 신규 분양 사업지에 대해 보증건수를 1인당 2건으로 묶고 중도금 보증액을 제한하기로 했다. 지역별로 서울·수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한된다. 특히 분양가 9억원을 웃도는 고분양가 아파트를 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 대상에서 제외하기로 했다. 서울 강남권 재건축 아파트 대부분이 9억원을 넘는 상황에서 신규 아파트 계약자들이 정부로부터 받을 수 있는 중도금 대출 경로가 막힌 것이다. 이뿐만이 아니다. 국토부는 지난해 1월부터 현재까지 분양권을 3회 이상 거래한 이들의 실거래 신고내용을 검증하고 주택과다 청약이 의심되는 자에 대해 수사를 의뢰했다. 금융결제원 청약자료를 토대로 위장 전입 등 주택 공급 질서 교란 행위가 의심되는 18명을 수사하고 7명을 기소했다. 경찰청은 국토부와 공조를 통해 청약통장 불법거래·위장전입 등 총 1348건을 추가 조사하기로 했다. 정부가 고가 아파트 중도금 대출을 막고 불법청약 단속이라는 카드를 꺼내 들면서 하반기 강남 재건축 시장이 위축될 가능성이 적지 않다는 게 전문가들의 견해다. 올 3분기(7~9월) 강남 재건축 단지의 일반 분양 성적에 분양시장 전체의 분위기가 요동칠 가능성도 있어 차후 주택시장의 분위기를 예의주시할 필요가 있다. 2일 부동산114에 따르면 7월 첫째 주는 전국 17개 사업장에서 1만 2752가구를 공급한다. 한 주 전(8458가구)과 비교하면 50%(4294가구) 증가한 수치다. 지역별로 수도권에서 6492가구, 지방은 6260가구를 분양한다.대림산업은 6일 서울 동작구 흑석동 흑석 뉴타운 7구역에 들어서는 ‘아크로 리버하임’ 아파트의 청약 접수에 나선다. 지하 3층~지상 28층짜리 아파트 20개동에 총 1083가구(전용 39~135㎡)규모로 405가구를 일반분양한다. 주택형(전용면적)별로 △59㎡ 60가구 △72㎡ 25가구 △84㎡ 275가구 △84㎡(테라스) 45가구로 이뤄졌다. 서울 지하철 9호선 흑석역와 가까운 역세권 단지로 흑석초, 동양중교, 중앙대학교(서울캠퍼스) 등의 교육시설이 인접해 있다. 일부 가구에서는 한강 조망도 가능하다. 한화건설은 같은 날 전남 여수시 웅천동 C4-2·3블록에 짓는 ‘여수웅천 꿈에그린’의 청약 접수를 받는다. 지하 2층~지상 29층 아파트 14개동에 총 1781가구(전용 84~134㎡)로 조성된다. 오피스텔은 지하 3층~지상 29층 1개동에 188실(전용 42~84㎡)로 이뤄졌다. 웅천지구에서 4년 만에 공급되는 새 아파트로 바다와 공원을 동시에 조망할 수 있다. 단지 인근에 유치원 1곳, 초등학교 2곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 들어설 예정이다. 중심상업지구도 가깝고 단지 인근에는 창고형 할인매장도 입점한다.우미건설은 7일 강원동 춘천시 후평주공3단지를 재건축한 ‘춘천 후평 우미린 뉴시티’의 청약 접수에 나선다. 지하 2층~지상 31층짜리 아파트 11개동에 총 1745가구(전용면적 59~84㎡)중 941가구(전용 77~84㎡)를 일반분양한다. 단지가 들어서는 후평동은 도시재생사업지로 재건축이 활발히 진행 중이다. 후평주공 1단지를 재건축한 아파트 1792가구가 이미 입주했고 지난해 공급한 후평주공2단지 재건축 아파트도 분양이 마무리 단계에 있다. 춘천 후평 우미린 뉴시티 분양이 더해지면 총 5000여 가구 규모의 미니 신도시로 거듭날 전망이다.현대건설은 같은 날 서울 강남구 개포동 개포주공 3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’를 분양한다. 지하 3층~지상 33층짜리 아파트 23개동에 총 1320가구(전용 59~158㎡)규모로 일반분양은 △84㎡ 10가구 △106㎡ 49가구 △130㎡ 8가구 △테라스 하우스 6가구(89~147㎡)등 73가구다. 지하철 분당선 구룡역과 개포동역이 걸어서 15분 거리로 수서·양재 나들목(IC)을 통해 서울 도심 이동이 수월하다. 단지 인근에 개포 초·중·고, 개원초, 대청중, 수도전기공고, 경기여고교 등의 교육시설이 있다. 단지 주변으로 양재천, 개포공원, 구룡산, 대모산 등의 녹지환경도 갖췄다.
- 강남 재건축 열기…'중도금 대출규제'도 뚫어낼까
- △ 주간 아파트 매매가격 지수 변동률 [자료=한국감정원][이데일리 김성훈 기자] 전국 아파트값이 3주 연속 올랐다. 한국은행이 일 년 만에 기준금리 인하를 내리자 부동자금이 서울 강남권 재건축 단지에 유입되며 강남구 아파트값이 5주째 전국 최고 상승률 기록했다. 지방 산업경기 침체와 신규 아파트 공급으로 하락폭이 커진 지방 아파트값마저 집어삼켰다. 전국 아파트값을 상승세로 이끈 강남 재건축 시장은 이번 주가 변곡점이 될 전망이다. 국토교통부가 내놓은 하반기 경제정책(주택·토지분야)에서 내달 1일부터 분양하는 신규 분양 사업지에 대해 보증 건수를 1인당 2건으로 묶고 중도금 보증액을 서울·수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한해서다. 특히 분양가 9억원을 웃도는 고분양가 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 대상에서 아예 빼기로 했다. 분양가가 9억원을 훌쩍 넘는 강남 재건축 분양시장에 미칠 영향이 적지 않을 것이라는 게 전문가들의 견해다.30일 한국감정원에 따르면 지난 27일 기준 전국 아파트값은 0.01% 오르며 3주 연속 상승세를 이어갔다. 오름폭은 한 주 전과 같았다. 서울 아파트값은 0.11% 오르며 전주(0.11%)와 상승폭이 같았다. 지역별로 강남(0.34%), 서초(0.18%), 강동·양천(0.17%), 용산(0.13%), 송파구(0.12%)가 올랐다. 강남구는 재건축 아파트의 분양권 거래 급증 현상이 이어지면서 5주 연속 전국에서 가장 높은 상승률을 나타냈다. 재건축 단지가 몰려 있는 서초·강동·양천구도 상승세를 이어갔다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 “브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 영향으로 경제 불확실성이 커진 상황에서도 강남 재건축 아파트의 분양 호조로 집값 상승세가 계속되고 있다”고 말했다.반면 지방 아파트값은 21주 연속 내림세(-0.04%)를 이어갔다. 시·도별로는 부산·강원이 0.06%로 가장 많이 올랐고 세종·전남·제주(0.02%) 등이 뒤를 이었다. 반면 경북(-0.16%), 충남(-0.10%), 대구(-0.09%), 울산·충남(-0.07%), 광주(-0.05%) 등은 아파트값이 떨어졌다.전국 아파트 전셋값은 0.04% 오르며 한 주 전과 같은 상승폭을 보였다. 서울·수도권이 0.09%를 기록했고, 지방(0.00%)은 보합세를 보이며 3주 연속 내림세를 마감했다. 서울(0.09%)에서는 양천구(0.25%), 종로·구로구(0.18%), 동대문구(0.17%), 관악·강서구(0.16%), 도봉구(0.13%) 순으로 전셋값이 올랐다.
- "휴~ 한발만 늦었으면"…중도금대출 규제 미적용 막차 탄 아파트는?
- △아크로리버하임 석경 투시도[이데일리 정다슬 기자] 오는 7월 1일부터 입주자를 모집하는 아파트부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증 규제가 적용되면서 ‘규제 미적용’의 막차를 탄 분양 단지가 어디인지 관심이 쏠리고 있다.이번 규제는 이전에는 제한이 없었던 HUG 보증 한도를 서울·수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한하는 것을 담고 있다. 보증 한도뿐만 아니라 횟수도 1인당 2회로 제한했고 특히 분양가가 9억원이 넘어가는 고가의 아파트는 보증 대상에서 제외했다.하지만 7월 1일 이전 입주자를 모집 공고한 아파트는 이런 규제를 전혀 적용받지 않는다. 즉 HUG의 중도금대출 보증 한도와 보증횟수에 제한이 없다는 것이다. 이는 특히 분양권 전매 시 유리하게 작용한다. 분양권을 전매할 때 HUG 중도금대출 보증이 영향을 미치기 때문이다. 이 보증이 없으면 분양권을 산 사람이 개인 신용 혹은 건설사 신용으로 대출을 받아야 한다. 이렇게 되면 절차가 번거로울 뿐 아니라 이율도 상대적으로 높아 투자 수익률에 영향을 미친다. 따라서 보증 규제를 적용받지 않는 단지에 투자가 몰릴 가능성이 높다. 29일 분양업계에 따르면 한화건설이 전라남도 여수시 웅천동에 공급하는 ‘여수 웅천 꿈에그린’은 이르면 이날 입주자모집 공고를 승인받고 30일 모델하우스를 오픈한다. 여수 웅천 꿈에그린은 웅천지구 관광휴양상업 3단지 C4-2블록과 C4-3블록에 지하 3층~지상 29층, 15개 동 규모로 아파트 1781가구, 오피스텔 188가구로 구성된다. 2020년 마리나항이 개항될 예정으로 입주(2019년 3월 예정)가 마무리된 시점에는 요트가 정박된 여수 앞바다를 조망할 수 있다. 서울시 동작구 흑석7구역을 재개발한 아크로리버하임 역시 이날 입주자 모집공고를 낸다. 이 아파트는 지하 3층~지상 28층, 20개 동, 전용 39~135㎡, 총 1073가구로 구성된다. 이 중 일반분양은 405가구다. 지하철 9호선 흑석역이 가까이에 자리 잡고 있고 일부 세대는 한강 조망도 가능하다. 모델하우스는 7월 1일 오픈한다. 신안종합건설이 경기 하남 미사강변도시 A-32블록에 공급하는 ‘하남 미사 신안인스빌’도 이날 입주자모집공고를 받을 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 29층, 8개 동, 총 734가구로 구성된다. 2018년 개통 예정인 지하철 5호선 미사역과 각종 근린상업시설이 밀집한 중심상업지구가 가깝고 10개의 초·중·고등학교가 인근에 있다. 전 세대를 남향 위주로 설계하며 스포츠센터와 키즈룸, 작은도서관, 독서실 등 자녀교육을 위한 교육 커뮤니티 시설도 들어선다.계룡건설이 공급하는 ‘계룡 향동 리슈빌’도 오는 30일 입주자 모집공고를 승인받고 모델하우스도 같은 날 오픈한다. 이 아파트는 서울과의 접근성이 우수한 경기도 고양시 향동지구 최남단 B1 블록에 자리 잡아 있다. 지하 2층~지상 최고 20층, 16개 동, 전용 74~84㎡ 총 969가구로 남향 위주로 단지를 배치했고 4베이(Bay) 구조로 설계됐다.
- [하반기 경제정책]중도금 대출 보증 한도제한 어디까지 적용될까?
- [이데일리 박태진 기자] 최근 정부가 발표한 올 하반기 경제정책방향 중 주택 분야의 핵심은 중도금 대출 보증한도 제한이다.국토교통부는 다음달 1일부터 분양하는 아파트에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 보증한도를 서울·수도권과 광역시 6억원, 지방 3억원으로 제한하기로 했다고 29일 밝혔다. 이전에는 보증 한도 제한이 없었지만 과열된 분양시장을 안정화시키기 위한 대책이라는 국토부 설명이다. 보증 한도뿐만 아니라 횟수도 1인당 2회로 제한했다. 특히 분양가가 9억원이 넘어가는 고가의 아파트는 보증 대상에서 제외했다.이로 인해 건설업계뿐만 아니라 실수요자 등 국민들은 혼란스러워하고 있다. 새 아파트 분양을 앞두고 있는 사업지 인근 공인중개사무소에는 문의전화가 빗발치고 있다. 이에 국토부에서는 HUG의 중도금대출 보증 요건 강화와 관련해 문답(Q&A)자료를 공개했다.다음은 국토부의 중도금 대출 보증 제한에 대한 일문일답이다.△HUG의 건수와 한도에 한국주택금융공사(HF)에서 받은 보증도 포함되는가.-아니다. HUG와 HF의 중도금 보증은 건수·한도는 합산되지 않고, HF에서 2건의 보증을 받은 사람도 HUG에서 보증을 받을 수 있다.△아파트 외에 주상복합, 주거용 오피스텔 등도 적용되는가.-적용된다. 일반 아파트, 주상복합, 주거용 오피스텔 등이 모두 대상이다.△보증을 받을 수 없으면 중도금 대출 자체가 불가능한 것인지.-아니다. HUG의 보증을 이용할 수 없을 뿐이지 HF의 보증이나 시공사의 연대보증으로 집단대출을 받을 수도 있고 계약 대상자의 여건에 따라 개인대출을 받을 수도 있다.△1인당 2건으로 중도금 대출 보증이 제한된다면 평생 2건의 보증밖에 받을 수 없는가.-아니다. 동시에 유지하고 있는 보증건수를 의미하는 것으로, 기존 보증이 해지되는 경우 신규 보증을 받을 수 있다.△보증에서 제외되는 분양가 9억원 초과 주택은 어떻게 되나.-계약자가 자체적으로 중도금을 조달해야 한다.△같은 단지에 9억원 초과 주택이 포함돼 있는 경우 단지 전체가 중도금 대출 보증을 받지 못하는 것인지.-그렇지 않다. 중도금 보증은 개인별로 심사하기 때문에 9억원을 초과하는 주택이 포함된 단지라도 9억원 이하 주택은 보증이 가능하다.△1인당 건수와 보증한도는 세대별로 합산하는지.-아니다. 개인별 보증한도다. 예를 들어 부부 중 한명만 보증을 2건을 받았다면 다른 한명은 2건의 보증을 더 받을 수 있다.△부부가 공공명의로 아파트를 분양받는 경우에도 1명의 보증건수와 한도만 사용하는 것인가.-그렇다. 공동명의로 계약을 하는 경우 차주는 1명이고, 다른 1명은 연대보증을 서는 형태이며 중도금 보증은 차주를 기준으로 건수와 한도를 계산하기 때문에 차주 1인의 건수와 한도만 소진된다. 따라서 공동명의로 계약을 한다고 해서 한번에 12억원(6억+6억)의 보증을 받을 수 있는 것도 아니다.△1인당 보증한도를 수도권 6억, 지방 3억으로 제한하면, 총 9억원까지 보증을 받을 수 있는 건인지.-아니다. 1인이 받을 수 있는 보증한도는 최대 6억원이다.△보증한도가 1억이 남았으면 1.6억원(보증금액 1.6억×60%=1억) 주택만 분양받을 수 있는 건인가.-그렇지 않다. 분양가격이 9억원 이하이면 보증을 받을 수 있으나, 보증금액이 1억원으로 제한되기 때문에 나머지 중도금은 개인이 조달(개인자금, 개인대출, 시공사 보증)해야 한다는 뜻이다.△보증한도 6억이 적용되는 지역 범위는 어떻게 되는가.-수도권과 광역시(세종시 포함)의 주택을 구입하는 경우에는 보증한도를 6억원으로 하고, 그 외 지방은 3억원을 적용한다.△재개발·재건축 조합의 조합원들에게도 보증제한이 적용되는지.-적용되지 않는다. HUG는 재개발·재건축 사업장 조합원들의 이주비·부담금에 대해서는 중도금대출과 별도의 정비사업자금대출보증을 제공하고, 정비사업자금대출보증은 이번 요건강화 대상이 아니다.△분양권을 전매 받아 중도금 대출을 승계 받을 때에도 보증 제한이 적용되는가.-7월 1일 이후 입주자 모집공고 아파트는 그렇다. 예를 들어 7월 1일 이후 입주자를 모집한 아파트를 분양받은 후에 분양권을 팔았을 때 사려는 사람이 이미 HUG 보증을 6억 받은 상태라면 보증한도를 초과하는 것이기 때문에 보증 승계가 불가하다.반면 7월 1일 이전 입주자 모집공고 아파트 보증 제한이 적용되지 않는다. 예컨대 7월 1일 이전에 받은 분양권을 7월 1일 이후에 전매 받은 경우라면 보증제한을 적용하지 않는다.△보증이 제한되기 전 사업장(7월 1일 이전 입주자모집공고)에 기존 분양계약자는 전혀 보증제한이 적용되지 않는가.-그렇다. 7월 1일 이전 분양계약자에 대해서는 보증제한이 없다.△보증이 제한되기 전 사업장(7월 1일 이전 입주자모집공고)에 미분양 주택을 새롭게 사고 싶은데 보증제한이 적용되는가.-아니다. 7월 1일 이전에 입주자 모집을 한 미분양 주택이라면 보증 제한을 적용하지 않는다.△실수요자의 주택 구입기회를 지나치게 제약하는 것 아닌지.-아니다. 실수요자에게는 충분한 지원이 가능하다. 올해 분양보증을 받은 주택의 분양가격을 분석한 결과, 서울의 전용면적 85㎡ 평균 분양가는 7.42억원(중도금 4.45억), 수도권은 4.82억(중도금 2.89억), 지방은 2.35억(중도금 1.41억)으로 나타나 충분히 보증이 가능한 범위다.△브렉시트(영국의 유럽연합 탈최)의 영향으로 경기둔화가 우려되는 상황에서 적합하지 않은 조치는 아닌지.-그렇지 않다. 금융시장의 불확실성이 커질수록 시중자금이 상대적으로 안전하다고 여겨지는 부동산으로 몰릴 가능성이 있어 최근 과열양상을 보이고 있는 청약시장이 더욱 불안정해질 우려가 있다. 이번 조치는 투기수요를 억제해 청약시장의 과열을 진정시키고, 실수요자 중심의 거래관행을 확립하는 등 주택시장의 안정성을 강화하기 위해 필요한 조치다.
- 전국 집값 석달 연속 상승…중도금 대출 규제가 변수
- △ 6월 전국 주택가격 동향[자료=한국감정원][이데일리 김성훈 기자] 전국 집값이 석 달 연속 오름세를 이어갔다. 한국은행이 일 년 만에 내린 기준금리에 부동자금이 강남권 재건축 단지를 중심으로 유입되며 수도권 아파트값 상승폭이 확대됐다. 반면 지방은 조선업 등 산업경기 침체와 신규 주택의 공급 누적 등의 영향으로 반대로 하락폭이 늘며 양극화의 골이 깊어진 모습이다. 변수는 국토교통부가 지난 28일 내놓은 하반기 경제정책(주택·토지분야)이 될 전망이다. 국토부는 내달 1일부터 분양하는 신규 분양 사업지에 대해 보증건수를 1인당 2건으로 묶고 중도금 보증액을 제한하기로 했다. 지역별로 서울·수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한된다. 특히 분양가 9억원이 넘는 고분양가 아파트는 HUG의 중도금 대출보증 대상에서 제외하기로 해 고가 아파트가 밀집된 강남 재건축 시장에 적잖은 영향을 미칠 전망이다.29일 한국감정원에 따르면 이달 전국 주택 매매가격은 0.04% 상승했다. 전달보다 오름폭이 0.01%포인트 늘면서 석 달 연속 상승세를 이어갔다. 강여정 감정원 주택통계부장은 “수도권은 강남 재건축단지와 접근성이 양호한 지역을 중심으로 실수요자 거래가 증가했지만 지방은 조선업 등 산업의 구조조정 영향으로 하락해 전체적으로 전달보다 오름폭이 소폭 확대됐다”고 말했다.지역별로는 서울·수도권 집값이 지난달 0.09%에서 이달 0.15%로 0.06%포인트 상승했다. 전국 178개 시·군·구 중에서는 전달 대비 상승(109→108개)과 보합(11→7개)지역은 줄고 하락지역(58→63개)은 늘었다. 서울은 지난달 0.15%에서 이달에 0.22%로 오름폭이 커졌다.지방은 -0.05%를 기록해 한 달 전(-0.02%)보다 가격 하락 폭이 0.03%포인트 커졌다. 부산이 0.18%로 오름폭이 가장 컸고 강원(0.08%), 제주(0.03%) 등이 상승세를 이어갔다. 반면 대구(-0.27%), 경북(-0.21%), 충남(-0.15%) 등은 하락폭이 커졌다. 주택형별로 아파트값은 0.04%, 연립·단독주택은 각각 0.03%, 0.05% 올랐다.전셋값도 상승폭이 커졌다.지난달 전국 주택 전셋값은 0.11% 올라 전달(0.06%)보다 0.06%포인트 상승했다. 서울·수도권이 전달 대비 0.11%포인트 상승한 0.23%를 기록했고, 지방도 0.05%포인트 내린 -0.01%를 기록해 지난 2012년 7월 이후 47개월 만에 하락 전환했다.시·도별로 세종시가 0.45%로 가장 많이 올랐고, 인천(0.30%), 경기(0.25%), 부산(0.18%), 충북(0.12%), 대전(0.11%) 등이 뒤를 이었다. 주택형별로 아파트가 0.16%, 연립주택이 0.11%, 단독주택은 0.03% 상승했다. 같은 기간 전국 주택 월세는 내림세를 이어갔다. 유형별로 보증금이 월세의 240배를 초과하는 준전세(전세에 가까운 월세)가 0.05% 상승했지만, 전달(0.05%)보다 상승폭이 같았다. 보증금이 1년 치 월세 미만인 일반 월세와 준전세 사이에 있는 준월세도 각각 -0.07%, -0.04% 하락했다.전국 주택 평균 매매가격은 2억 4641만원, 전세는 1억 6298만원으로 한 달 전보다 소폭 상승했다. 월세도 전달보다 약간 오른 보증금 4697만원에 월 55만 8000만원이었다. 전국 주택 매매가격 대비 전세금 비율(전세가율)은 전달보다 0.1%포인트 상승한 66.5%를 기록했다.
