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- 주상복합, 돈놓고 돈먹기?
- [조선일보 제공] 최근 청약 과열 현상을 빚고 있는 주상복합 아파트가 투기 수단으로 전락하고 있다. 주상복합은 아파트와 달리 청약통장이 필요없어 돈만 있으면 누구나 청약할 수 있다. 또 가구수가 300가구 미만이거나 지난 7월 이전에 인·허가를 받은 단지는 계약만 하면 언제든지 분양권을 사고 팔 수 있다.
이 때문에 떴다방 같은 전문 투기꾼들은 한번에 수십건씩 청약해 당첨되면 많게는 수천만원의 프리미엄을 받고 되팔고 있다. 그러나 정부는 마땅한 제재수단이 없다며 업계의 자율조정만 기대하고 있으며, 건설업체는 경쟁률이 높아야 분양률도 높아진다며 사실상 투기를 묵인하고 있다.
부동산114 김희선 전무는 “투기세력 때문에 실수요자의 당첨기회가 그만큼 줄어든다”면서 “청약이 과열되면 프리미엄에 거품이 생기고, 결국 실입주자만 피해를 보게 된다”고 지적했다.
◆‘돈내고 돈먹기’로 변질된 주상복합=“로열층인데, 4000만원만 주세요. 물건은 4~5개쯤 있으니까, 맘에 드는 호수로 고르시면 됩니다.”
27일 오전 분당 정자동의 A공인중개사 사무실. 이곳에서는 지난 25일 당첨자가 발표된 주상복합 ‘더샵스타파크’의 분양권 거래를 성사시키기 위해 분주하게 전화를 걸고 있었다. “아직 계약을 안 했는데 사도 괜찮으냐?”는 질문에 “계약 전에 일단 공증해 놓고 나중에 전매 신청하면 된다”고 친절하게(?) 설명했다.
지난 23~24일 무려 77대1의 경쟁률을 기록했던 이 주상복합은 계약 마감이 미쳐 끝나지도 않았지만, 적게는 1500만원에서 많게는 8000만원쯤 프리미엄이 붙어서 공공연하게 편법 거래가 이뤄지고 있다. 현지 중개업자들에 따르면 매물 대부분은 실수요자가 아닌 단기 차익을 노리고 당첨된 가수요자의 보유 물건이다.
서현동의 B부동산 관계자는 “한사람이 2~3개씩 매물을 내놓는 경우도 있다”면서 “친인척 명의를 빌려 10개 이상 청약했던 사람도 적지 않다”고 귀띔했다. 정자동의 C공인중개사무소 관계자는 “결국 주상복합은 돈싸움”이라며 “설사 당첨된 뒤 매물이 안 팔려도 계약을 포기하면 그만 아니냐”고 말했다.
◆투기세력 막을 청약제도 마련해야=이처럼 규제의 사각지대에 놓인 주상복합 시장이 투기판으로 변질되면서 청약 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.
현재 주상복합의 경우, 입주자 모집공고를 내고 공개 청약과 추첨을 하고 있지만, 사실상 생색내기에 불과하다는 지적이다. 대부분 업체가 1인1건으로 청약자격을 제한하고 있지만, 친인척이나 친구 등의 명의를 빌려 수십건씩 대리청약을 해도 규제할 방법이 없다. 닥터아파트 오윤섭 대표는 “300가구 미만 주상복합도 아파트처럼 청약통장 가입자만 분양받을 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.
또 건설사들이 청약과열을 막기 위해 일정한 청약증거금을 받고 있지만, 투기세력을 막기에는 터무니없이 적다. 실제로 대부분 청약증거금이 500만~1000만원 안팎이며, 그나마 1인당 2000만원을 받았던 더샵스타파크도 과열을 막지는 못했다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “청약증거금을 계약금 수준인 분양가의 10%대까지 대폭 높이고, 1인당 청약한도를 확실하게 제한해야 한다”고 말했다. 실제로 지난 23일 서울 천호동에서 분양된 ‘베네시티’는 1인당 청약증거금을 6000만~1억원으로 대폭 높인 결과, 경쟁률은 1.7대1로 낮았지만 계약률은 100%에 육박해 사실상 실수요자에게 모두 분양됐다는 분석이다.
- 주상복합, 돈놓고 돈먹기?
- [조선일보 제공] 최근 청약 과열 현상을 빚고 있는 주상복합 아파트가 투기 수단으로 전락하고 있다. 주상복합은 아파트와 달리 청약통장이 필요없어 돈만 있으면 누구나 청약할 수 있다. 또 가구수가 300가구 미만이거나 지난 7월 이전에 인·허가를 받은 단지는 계약만 하면 언제든지 분양권을 사고 팔 수 있다.
이 때문에 떴다방 같은 전문 투기꾼들은 한번에 수십건씩 청약해 당첨되면 많게는 수천만원의 프리미엄을 받고 되팔고 있다. 그러나 정부는 마땅한 제재수단이 없다며 업계의 자율조정만 기대하고 있으며, 건설업체는 경쟁률이 높아야 분양률도 높아진다며 사실상 투기를 묵인하고 있다.
부동산114 김희선 전무는 “투기세력 때문에 실수요자의 당첨기회가 그만큼 줄어든다”면서 “청약이 과열되면 프리미엄에 거품이 생기고, 결국 실입주자만 피해를 보게 된다”고 지적했다.
◇`돈내고 돈먹기`로 변질된 주상복합=“로열층인데, 4000만원만 주세요. 물건은 4~5개쯤 있으니까, 맘에 드는 호수로 고르시면 됩니다.”
27일 오전 분당 정자동의 A공인중개사 사무실. 이곳에서는 지난 25일 당첨자가 발표된 주상복합 ‘더샵스타파크’의 분양권 거래를 성사시키기 위해 분주하게 전화를 걸고 있었다. “아직 계약을 안 했는데 사도 괜찮으냐?”는 질문에 “계약 전에 일단 공증해 놓고 나중에 전매 신청하면 된다”고 친절하게(?) 설명했다.
지난 23~24일 무려 77대1의 경쟁률을 기록했던 이 주상복합은 계약 마감이 미쳐 끝나지도 않았지만, 적게는 1500만원에서 많게는 8000만원쯤 프리미엄이 붙어서 공공연하게 편법 거래가 이뤄지고 있다. 현지 중개업자들에 따르면 매물 대부분은 실수요자가 아닌 단기 차익을 노리고 당첨된 가수요자의 보유 물건이다.
서현동의 B부동산 관계자는 “한사람이 2~3개씩 매물을 내놓는 경우도 있다”면서 “친인척 명의를 빌려 10개 이상 청약했던 사람도 적지 않다”고 귀띔했다. 정자동의 C공인중개사무소 관계자는 “결국 주상복합은 돈싸움”이라며 “설사 당첨된 뒤 매물이 안 팔려도 계약을 포기하면 그만 아니냐”고 말했다.
◇투기세력 막을 청약제도 마련해야=이처럼 규제의 사각지대에 놓인 주상복합 시장이 투기판으로 변질되면서 청약 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.
현재 주상복합의 경우, 입주자 모집공고를 내고 공개 청약과 추첨을 하고 있지만, 사실상 생색내기에 불과하다는 지적이다. 대부분 업체가 1인1건으로 청약자격을 제한하고 있지만, 친인척이나 친구 등의 명의를 빌려 수십건씩 대리청약을 해도 규제할 방법이 없다. 닥터아파트 오윤섭 대표는 “300가구 미만 주상복합도 아파트처럼 청약통장 가입자만 분양받을 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.
또 건설사들이 청약과열을 막기 위해 일정한 청약증거금을 받고 있지만, 투기세력을 막기에는 터무니없이 적다. 실제로 대부분 청약증거금이 500만~1000만원 안팎이며, 그나마 1인당 2000만원을 받았던 더샵스타파크도 과열을 막지는 못했다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “청약증거금을 계약금 수준인 분양가의 10%대까지 대폭 높이고, 1인당 청약한도를 확실하게 제한해야 한다”고 말했다. 실제로 지난 23일 서울 천호동에서 분양된 ‘베네시티’는 1인당 청약증거금을 6000만~1억원으로 대폭 높인 결과, 경쟁률은 1.7대1로 낮았지만 계약률은 100%에 육박해 사실상 실수요자에게 모두 분양됐다는 분석이다.
- (일일전망)"단기급등 따른 조정가능성"..수급요인 주목
- [edaily 이학선기자] 선물회사들은 연일 주요저항대를 돌파하고 있는 최근의 환율 움직임과 관련, 과열조짐을 보이고 있다며 속도조절에 따른 조정가능성을 제기했다.
삼성선물은 22일 "최근의 환율급등은 포지션 정리 과정에서 발생하는 과열국면 성격이 강하다"며 "달러/엔 110엔, 주가 상승세 유지와 같은 현재의 변수만으로 1180원대를 유지하기는 다소 버거워 보인다"고 지적했다.
이어 "현재 상황이 수급 불균형에 기인하고 있는 만큼 불균형이 해소되면 급등에 따른 조정장세가 보다 활발하게 벌어질 가능성이 있다"고 예상했다.
LG선물도 이날 "상승 속도가 다소 부담스럽다 여겨진다"면서 "속도에 대한 부담을 의식해야 할 때"라고 지적했다. LG선물은 "전날 급등에 따른 기술적조정 가능성이 높다"며 "추격매수보다는 조정시 매수로 접근하는 것이 유효할 것"이라고 권했다.
다만, 지난밤 역외선물환(NDF)시장 달러/원 환율을 감안하면 상승출발할 가능성도 있는 것으로 전해졌다.
제일선물 허문종 연구원은 "NDF와 달러/엔을 감안하면 상승출발이 예상된다"며 "그러나 급등에 따른 부담감으로 장중 조정가능성이 있다"고 말했다.
한편, 선물회사들은 전날 아시아·태평양경제협력체(APEC) 정상회담이 환율문제와 관련 공식합의 없이 폐막하자 서울외환시장은 결제와 네고라는 수급요인에 따라 등락할 것으로 예상했다. 달러/엔도 109엔대에서 지지되고 있어 주요변수가 제한돼있다는 분석이다.
장중 정유사를 비롯한 결제수요 유입으로 상승가능성을 타진하는 가운데 조정 가능성에 따라 일시적인 등락을 되풀이할 것이라는 지적.
이날 환율이 최근의 급등세를 이어 추가상승할 지, 단기급등에 따른 부담감으로 조정국면을 맞을 지 주목되고 있다.
◇삼성선물 = 이날 APEC 정상회담에서는 미국과 중국, 일본, 아시아 국가들간에 원론적인 차원에서 서로의 입장만을 확인하는데 그치고 아무런 공식적인 합의를 도출하지 못했다. 이에 따라 전반적으로 아시아통화에 대한 절상압력은 크게 완화되는 가운데 이번 주 미국 경제지표 발표도 없어 국제외환시장은 9월초 G-7 이후의 달러하락에 대한 재평가 및 미증시 흐름에 따라 등락할 것으로 예상된다.
한편 전날 외환시장은 수요 부분이 부각되면서 그동안 공급우위의 수급상황에 대한 변화 여부에관심을 유발시켰다. 증가일로의 외화예금, 수출 호조, 외국인 주식매수 지속 등의 공급우위에다 달러매도심리 우위로 인해 좀처럼 수요요인을 찾기 어려웠던 국내 외환시장은 외환당국의 적극적인 매물 흡수, 1170원이 하향돌파되면서 미뤄왔던 외화예금의 대거 출회, 외국인 주식매수 규모 감소로공급우위 상황이 해소된데다 환율하락 추세에 기대어 늦춰왔던 결제수요도 적극적으로 유입되는 등 심리와 수요가 한꺼번에 반전되는 모습이다.
APEC 폐회로 환율관련 이벤트에 대비해 구축해 두었던 달러매도 포지션 정리가 일어나면서 달러/엔도 109엔대에서 강한 지지를 받는 모습 역시 이러한 심리변화에 일조하고 있다.
하지만 현재의 외환시장은 위축된 변동성이 터지고, 매도 일변도의 포지션 정리가 일어나는 과정에서 발생하는 과열국면 성격이 강하다고 판단된다. 공급 우위의 상황이 점차적으로 완화되고 있는 것만은 사실이나 시장 참여자들의 실패한 리드와 래그(Leads & Lags)가 현재와 같은 수급상의 일시적 불균형의 원인인 것으로 판단되며, 달러/엔 110엔, 주가 상승세 유지와 같은 현재의 변수만으로 1180원대를 유지하기는 다소 버거워 보인다.
금일 달러/원 환율은 109엔대 중반으로 내려선 달러/엔 영향으로 약보합 출발이 예상된다. 하지만 여전히 시장 참여자들의 달러 매수 마인드가 강하고, 달러/엔의 109엔대 지지에 대한 기대, 속속부각되고 있는 결제수요 등을 고려할 때 전고점 테스트 마인드가 유지되면서 상승시도는 지속될 것으로 보인다. 다만 현재의 상황이 포지션 정리 과정에서의 수급 불균형에 기인하고 있는 만큼 불균형이 해소되면 급등에 따른 조정장세가 보다 활발하게 벌어질 가능성을 염두에 두어야 할 것이다. 예상범위 1174~1182원.
◇국민선물 = 무역수지 적자 집계는 원화 약세의 정당성을 부여하고 있다. 비록 적자 규모가 우려할만한 수준은 아닐지라도, 무역수지 적자는 달러/원 환율 하방성을 침식시킬 수 있다. 결국, 원화 강세가 초래할 만성적 무역수지 적자 기조에 대한 우려와 무역수지 적자가 야기할 경기 침체 지속론 득세는 원화 평가 절하를 지지해 줄 것이다.
정부 당국의 시장 개입 의지는 원화 평가 절상 속도를 둔화시키고 있다. 김진표 경제 부총리는 전일 "환율은 기본적으로 시장에 맡기되 한국의 외환시장 규모가 작기 때문에 투기세력이 가세할 경우 정부가 적절히 환율을 안정시킬 것"이라고 말했다. 이 발언은 정부의 시장 개입 명분이 무엇인가를 극명하게 보여주고 있으며, 그 강도가 결코 누그러지지 않을 것임을 암시하고 있다.
일본의 수출 타격론은 일본 정부의 시장 개입에 정당성을 부여하고 있다. 후쿠마 일본은행 정책결정위원은 "엔화가 실제로 적정환율보다 높은 수준"이라며 "엔화 강세가 수출업체에 타격이 될 수 있다"고 말했다. 따라서, 일본 정부의 시장 개입은 확실한 경제 호전 신호가 나타날 때까지 지속될 것이다.
그러나 일본 기업의 투자 확대 조사는 원화 강세 현상이 반전되지 않았음을 확인시켜주고 있다. 니혼게이 자이 신문은 일본 기업이 전년보다 4.1% 투자를 증대시킬 것이라고 보도하였다. 기업의 투자 증대 의사는 경기 회복론에 탄력을 줄 수 있는 매우 긍적적인 신호로 해석될 수 있다. 따라서, 일본 경기 회복에 대한 긍정적 신호는 원화 강세 현상이 여전히 유효함을 표상하고 있다.
금일 달러/원 환율은 미국의 가시적인 아시아 국가 환율 조작 방지책 제시 부재로 상승 압력에 직면할 것이다. 부시 대통령이 충격적인 환율관련 발언을 내놓지 않는한, 달러/원 환율은 정부 개입과 미국 경제 회복론에 밀려 추가 상승할 것이다. 예상범위 1175~1186원.
◇LG선물 = 최근 달러화는 미 경기회복 기대 속에 악재에 둔감하고 호재에 민감한 움직임을 보이고 있다. 이는 시장에 부담으로 작용하던 APEC회의에서 환율과 관련된 발언이 나오지 않고, 오히려 미국의 강한 달러 정책 지지 발언이 알려지며서 달러화 숏 커버가 진행되고 있기 때문이라 여겨진다.
미 정부의 강한 달러 지지 발언과 미국의 금리인상 가능성이 제기되는 등 달러화 하락기대가 약화되고 있는 양상이다. 달러/엔 환율은 110.5엔이 저항대로 작용하고 있으나, 10월 13일 이후 고점을 높이고 있고, 유로/달러 환율 또한 1.18달러선을 고점으로 하락세를 지속하는 등 달러화 강세 반전에 대한 기대가 반영되고 있다.
달러/원 환율이 레벨을 높일수록 개입 변수는 그 영향력이 약화되고 있으나 달러화 반등 기대와 맞물려 달러/원 환율 하방경직성을 부여할 것이라는 점이 매수심리 안정에 기여할 것이다.
다만, 금번 상승 속도는 다소 부담스럽다 여겨진다. 전일 달러/엔 환율의 반락과 외국인 투자자의 주식 순매수 재개와 같이 환율 하락을 유도할 수 있는 여건 속에서도 주요저항대를 거침 없이 돌파하고 있는데, 속도에 대한 부담을 의식해야 할 것이고 달러/원 1180원 상단의 매물벽 또한 쉽지 않을 것이다.
급등 이후 방향성 모색 과정 속에서 달러화 약세 기대가 약화되고 있고 상승 기조는 유지될 수 있겠으나 속도와 레벨을 간과할 수 없을 것이다. 전일의 급등에 따른 기술적조정 가능성이 높은 상황이기 때문에 조정시 매수관점은 유지하되 추격매수보다는 조정시 매수로 접근하는 것이 유효할 것이다.
- 자금 선순환유도·보유 양도세 강화 전망(상보)
- [edaily 김춘동기자] 노무현대통령이 지난 13일 국회 시정연설에서 밝힌 `강력한 토지공개념` 수위는 토지거래허가제, 종합토지세, 부동산실명제 등 기존 제도를 보완, 강화하는 수준에 그칠 전망이다.
이에 따라 29일경 발표될 종합부동산대책에는 자본시장 자금유입 방안, 보유세 및 양도세 강화, 주택담보대출 축소 등의 대책이 주류를 이룰 것으로 예상된다.
특히 배당세율 인하 등 증시 자금유입 방안이 새롭게 포함될 지 관심이 모아지고 있다. 주택거래허가제와 아파트 분양가규제와 분양원가 공개 등은 제외될 것이 유력시된다.
21일 국회 대정부질문 답변에서 고건 총리는 "대통령이 밝힌 토지공개념제도 강화 의미는 현재 시행중인 토지거래허가제, 종합토지세, 부동산실명제 등의 기존 제도를 강화하겠다는 의미"라고 설명했다. 고 총리는 "필요할 때는 헌법이 인정하는 범위에서 다른 조치를 취할 수도 있겠지만 기본적으로 현재 시행중인 토지공개념제도를 강화해 운영하겠다는 의지를 표현한 것"이라고 밝혔다.
김진표 부총리도 "대통령이 토지공개념을 말한 것은 최근 집값급등의 심각성을 정부가 인식하고 있다는 강력한 정책의지를 표현한 것이며, 이미 시행중인 제도를 우선적으로 보완해 강화하는 방향으로 추진될 예정"이라고 말했다.
토지거래허가제 도입에 대해서는 총리와 부총리 모두가 부정적인 입장을 분명히 했다. 김진표 부총리는 "토지는 헌법에 제한규정이 분명한데 비해 주택의 경우는 그렇지 않다"며 "주택거래허가제 도입은 실수요자 파악 등의 실익이 있지만 시장경제 제약 등의 부작용이 더 큰 만큼 보다 신중히 검토해야 한다"고 밝혔다. 고 총리도 "주택거래허가제는 설사 도입되더라도 재산권 취지에 반하지 않는 범위 내에서 추진돼야 한다"고 말했다.
분양제도 개선과 관련 최종찬 건설교통부 장관은 "아파트 분양가 규제와 분양원가 공개는 일부 장점이 있지만 득보다는 실이 많다"며 "분양가를 규제하면 주택공급의 위축을 가져올 수 있으며, 분양원가를 공개할 경우 현 시세와 차이가 심해 또 다른 투기를 유발시킬 수 있다"고 밝혀 역시 부정적인 입장을 피력했다.
이에 따라 이번에 발표될 부동산종합대책은 부동자금의 자본시장 유입방안, 자본시장 보유세와 단기차익에 대한 양도세 강화, 주택담보대출 축소 등의 내용이 중심을 이룰 전망이다.
이와 관련 김진표 부총리는 "29일 발표된 부동산단기대책은 자금흐름을 선순환시켜 시중자금이 증시 등 자본시장으로 흘러들 수 있도록 유인책을 강화하고, 강남 등의 부동산담보대출이 더 이상 늘어나지 않도록 방지하는데 중점을 두고 있다"고 밝혔다.
고 총리는 "정부는 과표현실화를 통해 보유세를 강화하고, 단기양도차익에 대한 과세를 강화하는 등의 내용을 중심으로 부동산투기로 인한 이익이 다른 자산운용을 통한 이익보다 많지 않도록 대책을 마련하고 있다"고 설명했다.
한편 정부는 29일 발표 후 즉시 실시할 단기대책과 향후 시장동향을 살펴가며 적용할 2단계 대책을 구분해 부동산종합대책을 발표할 예정이다.
구체적인 대책으로는 ▲부동산보유세·양도세 대폭 인상 ▲주택담보인정비율 인하 ▲주택담보 연체여신에 대한 대손충당금 인상을 비롯해 ▲특정지역 부동산대출 차등금리 적용 ▲연간소득 200~250%이상 부동산담보대출 규제 등이 논의되고 있는 것으로 알려지고 있다.
재경부 관계자는 "언론 등을 통해 발표된 내용을 포함해 다양한 부동산대책을 논의 중이지만 아직 확정된 사항은 없다"며 "현재 소관부처별로 해당 대책의 효과와 부작용 등 실현가능성에 대해 검토하고 있다"고 설명했다.
