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- 부동산대책 집값안정 "도움" 건설업 영향 "글쎄"-증권사
- [edaily 이경탑기자] 정부의 10.29 부동산대책에 대해, 증권업계 전문가들은 이번 부동산대책으로 내년 이후 점진적인 집값 하향 안정화가 기대된다는데 의견을 함께 했다.
그러나 이번 부동산 조치에 따른 건설업종 주가 영향에 대해서는 중립적이라는 의견과 부정적이다는 의견이 혼재했다.
30일 현대증권은 "10.29대책에서 나타난 바와 같이 정부의 부동산시장 안정의지가 강하다는 점에서 부동산시장이 향후 조정국면에 진입할 것"이라고 분석했다.
현대증권은 "2003년 들어 주택가격이 상승세를 지속하고 있으나, 전세가격이 하락함에 따라 전세이동이 확대되는 2004년 중 역전세대란에 따른 주택가격 하락압력이 증대되고, 주택공급이 2001년이래 연간 50만호를 상회했다는 점에서 입주물량이 확대되는 2004년 중 주택가격은 상승세가 둔화될 것"이라고 설명했다.
대우증권도 이번 대책으로 주택가격이 점진적으로 하향 안정화될 것이라고 전망했다.
대우증권은 "이번 대책이 당초 대통령의 토지공개념 도입까지 논하던 것에 비하면 예상보다 강도가 약하나 주택가격 안정 측면에서는 일정 정도 성과를 거둘 것"이라고 평가했다.
양도세 강화로 부동산을 통해 시세차익 얻기가 어려워졌고, 주택담보대출에 대한 규제 강화 영향이 크다고 설명했다.
특히 2단계 조치에서는 주택거래 허가제, 재개발재건축 개발이익 환수 제도, 분양가 규제, 주택담보대출 총량제 등의 극단적 처방이 포함되어 있어 투자가의 투자심리를 꺾을 가능성이 높다고 말했다.
이번 대책이 건설업 주가에 미칠 영향에 대해서는, 분석가들에 따라 의견이 다소 엇갈렸다.
동원증권은 정부의 이번 부동산 대책이 단기적으로 건설업체에 대한 투자 심리에 부정적 영향을 주겠지만 중장기적으로는 긍정적일수 있다고 판단했다.
이선일 연구원은 "건설업체 입장에서는 가장 우려했던 분양원가 공개 등 분양가 규제 내용이 이번 대책에 포함돼 있지 않았다는 점에서 일단 향후 주택사업에 큰 영향은 없을 것으로 보인다"고 분석했다.
교보증권도 이번 부동산 대책에 따른 건설업체 주가 영향이 크지 않다고 분석했다.
교보증권은 "지난 9.5 부동산 안정대책이 급등하는 재건축아파트 가격에 대한 조치라면 이번 부동산 안정대책은 강남 투기지역의 부동산 가격 안정과 더불어 모자라는 주택공급 확대 정책으로 해석할 수 있다"고 설명했다.
또 "이번 부동산 안정대책에도 불구하고 부동산 가격이 지속적으로 상승할 경우 2단계 후속 조치도 마련되어 그 동안 비난 받았던 불확실한 정부의 부동산가격 안정에 대해 정부의지를 확인할 수 있는 수준으로 판단된다"고 말했다.
이번 대책이 주택건설시장을 위축시킬 것이라는 기존 우려에도 불구하고 건설시장에는 오히려 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단했다.
이번 정책이 주로 부동산 투기지역인 강남지역에 대한 특단의 조치로 여타 강북이나 그 동안 부동산 가격이 오르지 못한 지역에 미치는 영향은 적으며 분양가를 크게 하락 시키지는 못할 것이란 설명이다.
현대증권도 건설업종이 정부의 주택시장안정 종합대책으로 인해 받을 영향은 크지 않을 것이라고 전망했다. 현대증권은 이번 정부의 조치가 당초 예상되었던 수준으로 발표됨에 따라 건설업에 미치는 영향은 크지 않다고 말했다.
반면 LG증권과 대우증권은 이번 대책이 건설업종 주가에 부정적 영향을 미칠 것으로 분석했다.
LG증권은 정부 대책으로 부동산가격이 안정기조에 진입할 전망이지만 건설업종에 대한 상대적인 메리트는 반감된다고 밝혔다.
이창근 연구원은 "현단계에서 정부대책들이 그동안 진행된 부동산가격 랠리에 대한 최소한의 억제요인으로 작용할 가능성이 높은 것으로 보여진다"며 "단기적인 투기성 자금 이탈과 시중자금의 유입속도 저하, 가수요의 주택구입심리 위축, 실수요자위주의 거래 등이 예상된다"고 밝혔다.
대우증권은 "정부의 부동산 대책이 건설업의 사업환경을 악화시켜 건설주 주가에도 부정적인 영향을 미치게 된다"고 말했다.
대우증권은 "이전 5.23대책, 9.5대책 등 정부의 부동산 안정대책이 발표될 때마다 건설주 주가가 큰 폭으로 하락했다"며 "일부 우량건설주를 제외하고는 보수적인 관점을 유지하는 것이 좋다"고 말했다. 건설업종에 대한 기존 "중립" 투자의견을 유지했다.
- `세제`로 안정..안되면 `공개념`도입(종합)
- [edaily 양효석기자] 29일 정부는 주택시장안정 종합대책을 통해 세제와 주택담보대출 통제, 주택거래허가제를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 단기 정책과, 주택거래허가제 등 `공개념` 을 반영한 중장기 대책을 제시했다.
단기적인 대책의 하나로 정부는 연내 주택거래신고제를 도입·추진키로 했다. 이는 2단계 대책에 포함돼 있는 주택거래허가제의 전단계로서, 투기지역이나 투기과열지구내에서 주택매매 계약체결 즉시 취득자가 시·군·구에 주택매매 계약내용을 신고하도록 한 것.
세제측면에서는 종합부동산세 시행시기를 당초 2006년에서 2005년으로 앞당기고, 토지·주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다 고액보유자에 대해서는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 늘려나가기로 했다.
보유과세 과표의 경우 2004년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기 확정하고 세부담 증가사례를 발표하기로 했다.
양도세도 1세대 2주택은 기준시가 기준 9∼36%로 과세하고, 1세대 3주택 이상 보유자는 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율 60% 수준으로 인상하기로 했다. 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용해 최고 75%(주민세 포함시 82.5%)까지 과세키로 했다.
강남 이전수요를 대체하기 위해서는 오는 11월중 강북 뉴타운 기존 3개지역 이외에 12∼13개 단지를 추가로 선정하고, 단지당 2200∼1만8000호의 주택을 공급하기로 했다. 특히 뉴타운 단지내 특목고 설립을 허용하기로 결정하는 등 일부 교육대책도 접목시키기로 했다.
자금측면에서는 투기지역 투기과열지구에 대한 주택담보대출실채를 종합점검하고, 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 하향조정하기로 했다. 제2금융권의 경우도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출이 유도되는 등 담보인정비율을 단계적으로 하향 조정된다.
정부는 1단계 주택안정대책 시행후에도 집값이 안정되지 않을 경우 토지공개념을 도입한 강력한 2단계 대책을 실시키로 했다. 재건축 아파트의 경우 개발이익 환수방안을 검토하고, 투기지역에 국한해 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입방안도 검토하기로 했다.
건설교통부는 주택거래허가제의 경우 법률 자문결과, 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이라고 설명했다. 또 구체적으로 실수요자 및 주택소유 여부 파악 등 세부절차는 오는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이라고 밝혔다.
정부는 투기지역·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화하고, 개별금융기관이 금융차입금·소득 등 차주의 상환능력에 따라 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도하기로 했다. 주택담보대출 총량제를 실시, 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 방안도 검토하기로 했다.
세제와 관련해서는 투기지역내 실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 실제 취득가액을 기준으로 취득·등록세를 과세하고, 양도세제도 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하기로 했다.
또 분양시장 과열현상이 전국으로 확산될 경우 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고, 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화하며 소규모 투지거래도 허가대상으로 포함시키기로 했다.
이날 대책에 대해 시장에서는 이미 대부분의 내용이 사전 예고됐기 때문에 시장에 큰 충격이 없는 등 강남 집값 안정을 위해서는 미미한 수준이라는 반응과 정부가 집값 급락보다는 시장기능에 따른 연착륙에 비중을 둔 것이라는 반응으로 나뉘었다.
최근 정부내에서도 과거 일본 부동산시장 거품제거 과정에서 나타났던 문제점을 들어 갑작스런 거품제거는 오히려 경제에 악영향을 미칠 것이라고 우려했던 점을 미뤄보면 연착륙 시도라는 분석에 무게가 실렸다.
그러나 일각에서는 분양가 규제와 전매 금지를 하지 않는 이상 아파트 시세 상승은 계속될 것이며, 정부부처간 의견조율 실패로 이번 부동산 대책에서 가장 중요한 교육문제가 배제된 것이 아쉽다는 문제점도 제기됐다.
- "집값 하향안정 도움"(상보)
- [edaily 이진철기자] 부동산업계는 정부가 29일 발표한 부동산종합대책에 대해 이미 대부분의 내용이 사전에 예고됐기 때문에 시장에 큰 충격은 없을 것으로 예상했다.
업계는 이번 대책에 토지공개념 도입은 향후 시장추이를 지켜본 후 단계적으로 도입키로 하는 등 정부가 집값의 급락보다는 시장기능에 따른 연착륙에 비중을 둔 것으로 분석했다.
또 현재 부동산으로 몰리는 시중 유동자금을 단기에 해결할 수 없기 때문에 부동산투기를 억제하면서 공급확대에 대한 대책도 병행, 무주택자의 상태적 박탈감을 해소하는데 중점을 둔 것으로 평가하고 있다.
◇전문가들, 장기적인 집값안정에 도움
부동산전문가들은 당장 급매물 출시 등에 따른 집값의 급락현상은 없을 것으로 전망하면서도 주택법 제정 등 기존에 추진했던 정책과 함께 추진될 경우 장기적인 집값 안정에 큰 영향을 미칠 것이라고 예상했다.
우선 1가구 3주택에 대한 양도소득세를 대폭 강화한 것은 다주택보유자에게 상당한 부담을 줄 것으로 예상된다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "이번 대책으로 당장 급매물이 증가하지는 않겠지만 다주택 소유자들에게는 보유에 대한 상당한 압박을 줄 것"이라며 "단기적인 효과보다는 장기적으로 매물을 증가시켜 집값이 하향안정세를 타는데 영향을 미치게 될 것"이라고 전망했다.
그러나 다주택자에 대한 세제강화를 실제로 얼마나 효율적으로 집행할 수 있을지에 대해선 비관적인 지적도 제기됐다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "다주택자에 대한 세제를 강화한다고 하지만 소유여부 파악과 유예기간을 얼마나 정할지가 문제"라며 "대체 투자수단이 부족한 상황에서는 부동산 틈새시장으로 자금이 몰릴 가능성이 크다"고 말했다.
주택담보 비율 하향조정에 대해서는 부동산으로 무분별한 자금유입을 차단할 것으로 기대하면서도 실수요자들의 피해가 불가피할 것으로 예상했다.
곽창석 닥터아파트 이사는 "낮은 대출이자를 활용, 담보대출로 부동산에 투자하는 수요에 영향을 미칠 것"이라며 "매수세를 감소시켜 집값 거품을 사전에 차단하는데 효과가 있을 것"이라고 말했다.
곽 이사는 그러나 "담보대출 이용자는 부유층이 아닌 대부분 서민들"이라며 "서민들의 내집마련 여건을 악화시키는 부작용도 우려된다"고 말했다.
주택공급 확대와 관련, 무주택세대주 우선공급 비율 75% 확대와 현재 추진중인 강북 뉴타운, 고속철역세권, 수도권 신도시개발 등은 수요자들의 심리적 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
그러나 청약조건에 대한 구체적인 규제가 없어 구색맞추기라는 지적도 제기된다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "청약 재당첨기간 강화나 공급대상 등에 대한 구체적인 내용이 없다"며 "무주택 서민들을 위한 대책이라기 보다는 투기억제에 촛점을 맞춘 인상이 짙다"고 말했다.
◇중개업소, 강남 집값 연말부터 영향 받을 것
이번 대책의 직접적인 타격을 받을 것으로 예상되는 강남권 부동산 중개업소 관계자들은 대체적으로 집값 추가상승에 제동이 걸릴 것이라고 예상했다. 그러나 현재 수능시험 등 전통적인 비수기인 만큼 11월말 이후 본격적으로 시장이 반응을 보일 것으로 전망하고 있다.
청담동 삼익공인 관계자는 "그동안 매도문의는 꾸준했지만 호가를 낮춘 급매물은 없는 상황이었다"며 "추가상승 제동으로 수익성이 악화될 경우 다주택 보유자들의 매물이 증가, 가격에 본격적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
반면, 일부에선 이번 1단계 대책으로는 시중 여유자금의 부동산 투자심리를 꺾는데 한계가 있다는 지적도 있어 결국 2단계 조치를 취할 수밖에 없을 것이라는 전망도 조심스럽게 내놓고 있다.
대치동 미래공인 관계자는 "최근 강남지역 거래가 위축된 것은 정부 대책 영향이라기 보다는 전통적으로 수능시험과 기말고사를 앞둔 계절적 교육문제가 더 큰 원인이었다"며 "시세차익이 보장된다는 믿음이 있는 한 강남 주택보유자들이 세금에 부담을 느끼지는 않을 것"이라고 말했다.
한편, 이번 대책에 포함된 주택거래신고제 실시에 대해선 중개업소마다 평가가 각기 달랐다. ＇이중다운계약서＇와 같은 불법거래 관행을 근절시키는데 상당한 역할을 할 것이라는 의견이 있는 반면 실제 거래시점과 신고가액을 쉽게 확인하기 어려워 구체적인 보완대책이 마련되지 않으면 별다른 효력이 없을 것이라는 주장도 제기됐다.
◇건설업계, 주상복합 사업계획 수정 불가피
건설업계는 이번 대책에 분양가 규제 등이 포함되지 않은 것에 안도하면서도 향후 주택사업에 미칠 영향 분석에 분주한 모습이다. 특히 주상복합아파트는 전매제한으로 직접적인 타격을 받을 것으로 예상돼 분양시기 조절 등 대책마련이 불가피할 전망이다.
현대건설(000720)은 "분양가 규제에 대한 내용이 포함되지 않은 것이 다행"이라며 "이번 대책만으로 집값이 안정돼 2차 추가대책이 실시되지 않기를 바란다"고 말했다.
LG건설(006360)은 "이번 대책이 기존 아파트의 수요를 차단을 쪽으로 나와 건설업체들에게 직접적인 영향은 없을 것"이라며 "다만 주택시장이 위축될 경우를 대비해 다각적인 대책을 검토하고 있다"고 밝혔다.
대우건설(047040)도 "이번 대책에서 주택공급 확대에 대한 내용도 포함돼 있어 건설업체에 불리한 것만은 아니라고 본다"며 "그러나 주상복합아파트에 대해선 사업계획 수정이 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.
반면, 사업포트폴리오가 다양한 대형건설사에 비해 주택사업 위주의 중견건설사들은 향후 분양시장에 직접적인 영향을 미치지 않을까 우려하는 모습이다.
김홍배 대한주택건설협회 전무는 "규제에 비해 주택공급 확대에 대한 대책이 기존 계획을 재탕한 인상이 짙다"며 "분양시장 침체로 이어져 미분양이 증가할 경우 주택업체들의 경영악화가 우려된다"고 말했다.
- 일시·제한적 주택거래허가제 "합헌"-건교부
- [edaily 양효석기자] 건설교통부는 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책과 관련, 주택거래허가제도는 법률 자문결과 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이라고 밝혔다.
또 구체적으로 실수요자 및 주택소유 여부 파악 등 세부절차는 오는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이라고 설명했다.
다음은 주택시장안정 종합대책에 대한 질의응답 내용이다.
-서울시 뉴타운 지역에 특별지원하는 것은 지역균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌가.
▲강북 뉴타운의 조기 개발을 지원하는 것은 서울의 균형발전을 도모하기 위해 개발방식에 대한 제도적 지원, 주택기금의 융자, 국유지 상환조건 개선, 교육환경 개선 등이다. 국유지 상환조건 개선은 전국적으로 적용되는 사항이다. 지역균형발전 재원 등 국고를 직접 지원하는 것은 아니므로 수도권 과밀을 부추기거나 지역균형개발을 저해하는 것은 아니다.
-뉴타운 지역이 강남수요를 흡수할 수 있다고 보나.
▲강북 뉴타운을 교육ㆍ문화 등 생활환경을 더욱 좋게 해 강남이상의 생활 여건을 조성하고자 하는 것으로, 강남수요를 어느 정도 흡수할 지 현재로서는 판단이 어려우나 적어도 강북의 강남 이전수요는 흡수할 것으로 예상된다. 이를 위해 중앙정부의 지원하에 서울시에서 다양한 개발방식을 통해 추진하는 것이다.
개발방식은 도시개발사업(도시개발법), 재개발사업(도시및주거환경정비법), 도시계획시설사업(도로 등 기반시설비용을 공공이 지원) 등이 포함될 수 있다.
-올해 뉴타운 추가지정 계획은.
▲현재 서울시에서 17개 자치구로부터 17개 뉴타운 사업예정지를 신청받아 검토중이다. 2003년 11월중 지정요건 적합지역 뉴타운 일괄지정 하고, 2003년 11월∼2004년 8월 뉴타운개발 기본계획을 수립한 후 2004년 9월 우선 사업시행구역을 선정, 개발착수할 방침이다.
-수도권 신도시의 세부 분양과 입주일정은.
▲판교·화성·김포·파주 등 수도권 4개 신도시에서 2004년∼2009년간 19만여호의 주택을 공급할 계획이다.
-고속철도 역세권 개발이 주택시장에 미치는 영향은.
▲고속철도 개통시 천안까지 34분, 대전까지 50분 밖에 소요되지 않아 신행정수도 건설과 함께 수도권 중심의 생활권역을 근본적으로 변화시킬 것으로 예상된다. 특히 수도권에 집중된 주택수요를 전국적으로 분산시킬 수 있는 고속철도 역세권 개발로 지역적인 주택수급 불균형을 완화할 것으로 기대된다. 광명 역세권 60만평의 주택수 9000호에 대한 지구지정은 11월중, 아산 역세권 107만평, 주택수 1만2500호에 대한 개발계획 승인은 12월중 내려진다.
-광명역세권은 아직 지구지정도 되지 않았는데 2005년 주택공급이 가능한가.
▲현재 광명역세권은 지구지정을 위한 주민공람 및 관계기관 협의를 마치고, 중앙도시계획위원회 심의를 준비중에 있어 올 11월중 택지개발예정지구로 지정된다. 2004년말까지 개발계획 및 실시계획을 승인하고 2005년초 주택건설사업 승인을 받아 2005년말부터 주택분양에 착수할 계획이다.
-투기과열지구 확대·지정에 대한 구체적 시행방안은.
▲광역시·도청 소재지중 지난 10월 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원 등 7개 지역이다. 이들 지역에 대해서는 청약경쟁률, 주택가격 상승률 등을 고려해 시·도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획이다. 또 지방 주요도시 중 도청소재지가 아닌 지역도 시·도지사의 의견을 수렴한 후 분양시장이 과열됐다고 판단될 경우 투기과열지구에 함께 포함시킬 계획이다.
-2단계 대책으로 제시한 분양권 전매금지의 전국 확대실시는 어떻게 시행되나.
▲분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는 주택법 개정을 통해 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용하는 것을 의미한다.
-토지거래허가구역이 추가지정되는 지역 및 시기는.
▲11월중 서울시의 2차 뉴타운 사업지역 및 고속철도 중간역 신설지역을 허가구역으로 추가 지정한다. 서울시에서는 자치구에서 신청한 17개지역중에서 11월중 제2차 뉴타운 개발지역을 선정할 계획으로 지역선정과 동시에 허가구역으로 지정하며, 고속철도 중간역 신설지역은 11월중 확정될 예정으로 지역확정과 동시에 당해 시·도에서 허가구역으로 지정하게 된다.
-허가필요 거래면적 기준강화 등 토지거래허가제도 개선방향은.
▲토지거래허가제의 실효성을 강화하기 위해 업무처리규정 등 관련규정을 개정하고, 소규모 토지거래도 허가대상에 포함하도록 허가필요 면적기준을 강화한다. 사후 이용실태조사 정례화 및 조사방법, 허가후 이용목적 변경에 대한 심사조항 등을 신설하고, 허가대상 면적기준 강화는 현행 기준에 비해 2배정도 강화하는 방안 등을 강구해 소규모 토지거래도 허가 대상에 포함토록 추진할 방침이다.
-허가제 위반시 벌칙은.
▲허가를 받지 않은 토지거래계약은 효력을 발생하지 않으며, 2년 이하의 징역 또는 당해 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 부과하게 된다. 허가시의 토지이용목적을 무단으로 변경 또는 이행하지 않은 경우 시정명령과 함께 500만원이하의 과태료가 부과된다.
-무주택 우선공급물량이 확대됨에 따라 기존의 청약 1순위자들이 피해를 보는 것은 아닌지.
▲무주택 우선공급은 청약통장가입 1순위에 해당하는 자중에서 무주택자에게 85㎡이하만 우선적으로 공급혜택을 부여하기 위한 것이다. 무주택자에게 우선 공급하고 남은 주택에 대해서는 청약 통장가입 1순위자에게 다시 공급하게 되며, 청약경쟁이 심한 투기과열지구내에서 무주택자에게 내집 마련 기회를 확대하기 위한 것으로 이해하면 된다.
-새로운 대책이 시행되면 주상복합아파트의 공급제도는 어떻게 달라지나.
▲앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한되며, 투기과열지구내에서는 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한된다. 또 주상복합아파트도 선분양시 분양보증이 의무화되며, 시장 등에게 분양승인을 받아 공개모집을 해야 한다.
-투기과열지구내 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 언제부터 적용되나.
▲주택법령 개정(내년 상반기 예정) 후에는 투기과열지구내에서 주상복합아파트 분양권을 전매할 수 없다. 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 개정법 시행후 최초로 분양승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이므로, 개정법 시행 전에 시장 등에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 개정법 시행 후 한번에 한해 분양권 전매를 할 수 있다.
-주택거래허가제도에 대한 위헌 가능성은 없는지.
▲주택거래허가제도는 개인의 재산권 침해의 우려가 있어 주택·토지분야에 전문성이 있는 법조계 및 학계 전문가에게 폭넓은 법률 자문을 받았다. 법률 자문결과, 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이다.
-토지와 주택은 성격이 달라 토지거래허가제도와 같은 맥락에서 접근하는 것은 힘들지 않나.
▲토지는 주택과 달리 추가 생산이 불가능하다는 특징이 있으나, 오히려 서민생활이 미치는 영향이나 파급효과는 주택이 더 심각하다고 할 수 있다. 헌법재판소도 토지재산권의 특수성을 언급하면서 토지문제와 함께 주택문제를 같이 언급한 점을 감안할 때, 토지거래허가제 헌법재판소 위헌 심판시 국가의 쾌적한 주거생활 노력 의무 등을 판시하며 합헌을 결정했다. 주택재산권도 토지재산권과 같이 공공복리를 위해 제약할 수 있는 범위가 넓은 특수한 재산권이라는 것이 많은 전문가들의 공통된 의견이다.
-구체적으로 실수요자 여부, 주택소유 여부 파악 등 세부절차를 어떻게 시행할 계획인가.
▲제도의 구체적 시행방안에 대해서는 현재 다각도로 검토중이다. 세부적인 시행방안 및 절차는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이다.
-최근 주택시장의 불안의 주요 원인인 분양가에 대한 대책 마련이 없는 이유는.
▲정부 입장에서도 최근 지속적인 분양가 상승이 주택시장 불안요인으로 작용할 수 있다고 본다. 다만, 분양가 직·간접 규제는 주택가격이 과도하게 높게 형성되어 있는 현재 상황에서 당첨자에게 시세차익을 줘 투기과열 및 공급위축으로 이어져 또다시 집값상승의 원인이 될 수도 있다. 분양가 과다 책정업체에 대해 새무조사 강화가 이번 종합대책에서 시행될 예정이며, 앞으로 12월 서울시 동시분양부터 시행예정인 주택협회 차원의 분양가 자율조정이 실효성을 거둘 수 있도록 행정 지도해 나갈 방침이다.
◇강북 뉴타운 추가지정 계획 관련 신청지역
- (문답)"1가구1주택 과세제도 정착돼야"-김부총리
- [edaily 김춘동기자] 김진표 부총리겸 재정경제부 장관은 "정확하고 정직한 부동산신고를 위해서는 1가구1주택 과세제도가 원칙적으로 정착돼야 하며, 원천적으로 제도보완이 필요하다"고 밝혀 주택가격안정 여부와 관계없이 1가구1주택 양도세 비과세제도 개편을 강력하게 시사했다.
김 부총리는 "1가구1주택 비과세제도 폐지는 실가과세제도가 전제돼야 하며, 내년 실거래가과세시스템 정착 후 검토해 보겠다"며 이처럼 설명했다.
다만 "일정범위 내 1가구1주택의 양도차익에 대해서는 소득공제 제도로 전환해 비과세 하는 만큼 대다수의 1가구1주택은 비과세 혜택을 그대로 받게 된다"고 설명했다.
다음은 일문일답.
▲이번 대책에서 교육정책이 제외된 이유는
-뉴타운에 특목고를 설립하는 이상의 교육정책은 부동산 정책에 포함돼 다뤄질 문제가 아니라고 봤기 때문이다. 교육정책은 사교육비 경감대책과 함께 연말까지 종합적인 대책을 마련하겠다.
▲교육대책이 없으면 부동산정책의 효과가 있나. 2단계 대책 시행계획은
-교육정책은 지금 언론이나 여러 전문가들이 제시한 사항을 고려해 연말까지 발표될 예정이기 때문에 이번에 발표되는 부동산대책과 보완해 효과를 나타낼 것이다. 2단계 대책은 각 분야별로 정부가 현 시점에서 생각할 수 있는 전반적인 대책을 모두 포함하고 있다. 앞으로 지역별, 주택종류별로 가격동향을 봐가며 가격이 심각하게 더 오르면 언제든지 시행할 수 있도록 준비할 예정이며, 시기와 방법은 추후 결정될 것이다. 주택거래허가제는 법률상 문제에 대해 논의를 진행중이다. 법률상 문제를 일으키지 않는 범위에서 제한적으로 운영할 수 있는 방법을 연구하겠다.
▲주택거래신고제 도입 효과는
-주택거래신고제도를 도입하게 되면 실수요자의 실가거래인지 아닌지 자기명의인지 아닌지를 판단할 수 있게 돼 이번에 발표되는 정책의 실효성을 높이는 데 기여할 것이다.
▲실가과세 제도 정착과 함께 1가구1주택 비과세제도는 폐지되는 것인가
-1가구1주택 비과세제도 폐지는 내년 실거래가과세시스템 정착 후 검토해 보겠다. 전제는 실가 과세제도다. 폐지라는 표현은 정확하지 않다. 기존처럼 일정범위 내 1가구1주택의 양도차익에 대해서는 소득공제 제도로 전환해 비과세 하게 된다. 다만 보다 정확하고 정직한 신고를 위해서는 1가구1주택 과세제도가 원칙적으로 정착돼야 한다. 모든 1가구1주택이 비과세되면 이익이 없기 때문에 정확한 신고가 어렵다. 1가구1주택이더라도 고가주택이거나 양도차익이 클 경우에도 과세가 안되면 문제가 있다. 원천적으로 제도적 보완이 필요하다.
▲담보대출 제한의 실효성과 서민 피해 대책은
-강남지역 주택금융 규제가 실제로 강남의 돈 많은 사람에게는 효과가 없고 서민들만 어렵게 할 수 있다는 점을 고려해 신규 대출부터 적용키로 했다. 또한 강남의 부동산투자 사례를 파악해 본 결과 아무리 돈이 많아도 자기 자금만으로 거래하는 경우는 드물어 이번 규제가 효과가 클 것으로 본다.
(이정재 금감위장)담보대출 제한대책은 주택담보비율을 40%로, 대상지역을 투기지역으로 한정했다. 10%만 낮추더라도 전세를 끼고 집을 살 경우 추가로 융자를 받을 수 없게 된다. 아파트 이외의 주택에 대해서는 종전 비율을 그대로 적용해 일반 서민들의 피해가 없도록 했다.
▲재산세제 개편방안은
-재산세 개편은 9월초 발표된 근본 골격 유지하게 된다. 과표현실화를 통해 2006년까지 토지는 공시지가, 건물은 국세청고시지가의 50%까지 빠르게 현실화하고, 2006년까지 도입할 예정이었던 종합부동산세는 2005년부터 앞당겨 시행키로 했다. 높은 누진세율을 적용해 주택과 토지를 많이 보유함으로써 특별이윤을 얻는 것을 현실적으로 불가능하게 만들겠다. 부동산투자가 금융, 주식투자로 인한 이익보다 높지 않도록 하겠다.
▲뉴타운 건설을 위한 재정문제는
(최재덕 건교부차관) 강북 뉴타운에 대한 정부의 직접적인 지원은 거의 없다. 다만 국민주택기금에서 장기저리로 지원할 방침이며, 국유지를 서울시에 분양할 때 좋은 조건(금리 상환기간)으로 지원할 예정이다. 신도시(20만호)와 강북 뉴타운(20만호)의 주택공급효과는 예전 90년초 분당 일산 등 5개 신도시 공급물량(20만호)보다 많은 만큼 주택공급측면에서 숨통이 트일 것이다.
▲이번 대책으로 강남부동산가격이 안정될 것으로 보나
-정부 대책이 예고되면서 강남지역 주택가격이 14일주에 0.4%로 상승률이 하락했고, 그 다음주에는 올해 들어 처음으로 가격이 0.3%가량 떨어졌다. 이번 조치에도 주택가격이 안정되지 않을 경우 추가조치를 취할 것이기 때문에 주택가격안정에 효과가 있을 것으로 본다.
- (자료)⑤주택공급 제도보완-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 주택의 공급·거래 제도를 실수요자 중심으로 개선하여 중산·서민층의 내집마련 기회를 확대
ㅇ 신규주택 분양, 재건축 등 주택제도를 보완하여 단기 차익을 노린 투기적 수요를 차단
(그 동안 추진한 대책)
□ 「투기과열지구」제도 신설(’02.3월)
ㅇ 전용 25.7평이하 분양물량의 50%를 무주택 세대주에게 우선 공급(’02.4월)
ㅇ 분양권 전매 금지(’03.6월)
□ 재건축 과열 억제
ㅇ 재건축 안전진단 강화 등 재건축 절차·기준 강화(’03.7월)
ㅇ 과밀억제권역내 재건축시 소형주택 의무건설비율을 18평이하 20%이상 건설 → 25.7평이하 60%이상 건설로 확대(’03.9월)
(이번 대책)
① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대
ㅇ 현재는 수도권·대전시 전역, 부산시 해운대구·수영구, 대구시 수성구, 충청 일부지역만 지정되어 있음
ㅇ 대구·울산·광주·부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정(’03.11월)
② 토지거래허가구역 확대(’03.11월)
ㅇ 강북 뉴타운 추가 건설 지역, 고속철도 중간역 등을 신규 지정
ㅇ 개발제한구역·판교에 대한 허가구역 지정기간을 연장(’03.11월말까지→ ’05.11월말까지)
③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 제도를 연장하고, 비수도권 지역으로 확대(’03.12월)
④ 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대
ㅇ 투기과열지구내 전용 25.7평 이하의 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급 비율을 현행 50%→75%로 확대(’03.12월)
ㅇ 20년 이상 장기저리의 주택자금대출로 조기에 내집을 마련하고, 대출금을 조금씩 갚아나가는 모기지(Mortgage) 제도를 도입(’04.1월)
⑤ 20세대 이상 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매 금지
ㅇ 주상복합 아파트 분양시장이 과열되는 것을 방지하기 위해 분양권 전매 금지 대상을 현재 300세대 이상에서 20세대 이상으로 기준을 강화(’04.상반기)
(향후 시장동향에 따른 추가 대책)
① 분양권 전매 금지제도를 전국적으로 확대 실시
ㅇ 분양시장 과열 현상이 전국으로 확산될 경우, 분양권 전매 금지를 전국으로 확대
② 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화, 소규모 토지거래도 허가대상으로 포함
* 예시 : 주거지역(180㎡ → 90㎡), 상업지역(200㎡ →100㎡)
③ 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토
④ 투기지역에 국한하여 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 방안 검토
ㅇ 위헌 소지가 없고, 실수요자의 불편이 최소화되도록 하는 방안을 강구
- (자료)③투기행위 단속강화-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 주택가격 급등기에는 실수요자보다는 전문투기세력의 불법·탈법적인 방법에 의한 가수요가 주택가격 상승을 주도
◇ 세제·금융·주택행정 등 정부 정책의 효과성을 확보하기 위해서는 투기행위에 대한 집중적인 단속의 병행이 필수적
◇ 주택시장이 안정될 때까지 국세청·지자체 등 관련 행정력을 총동원하여 전문투기세력 등에 의한 투기행위를 근절
(그 동안 추진한 대책)
□ 투기혐의자 2,666명에 대한 탈법행위 조사결과 발표(’03. 8월)
ㅇ 1,115억원 추징, 9개업체 검찰고발
□ ’03.1～7월 강남지역 재건축 아파트 등에 대한 거래자료 25,902건을 수집·분석 후
ㅇ 투기혐의자 448명에 대한 자금출처 정밀조사중(9.18～11.13)
ㅇ 곧 중간조사결과 발표 후 11월 중순에 최종결과를 발표하고, 조세포탈범 등을 검찰에 고발
(이번 대책)
① 투기가 진정될 때까지 자금출처등 강도 높은 세무조사 계속
ㅇ 2,000명을 투입, 과열분양현장·투기조짐지역·투기조장 중개업소 등에 대한 현장단속 및 정보수집(10.29부터)
ㅇ 검인계약서등 거래자료를 전산입력하여 국세청의 인별 소득·재산 D/B등과 연계·분석하여 조사대상자 신속 선별
ㅇ ’02.2～’03.6월 기간중 서울 강남등 투기지역의 분양권전매자,투기혐의자에 대한 세무조사 실시(’03.11월)
ㅇ 중점조사대상
- 전문투기꾼이 중개업소를 경영하면서 자금주를 끌어들여 아파트 매점·매석후 물량을 조정하는 행위
- 가족·친인척 명의로 아파트 분양권을 매집하는 행위
- 중개업자가 고객에게 자금융자를 알선하고, 차익실현 후 매각도 보장한다는 식으로 투기를 부추기는 행위
- 세금은 걱정없다며 탈법적인 거래·이중계약서 작성등의 방법으로 세금을 탈루하거나 이를 부추기는 행위
- 아파트 분양권 전매행위
- 금융기관이 규정을 위반해 부동산 취득자금등을 대출하는 행위
ㅇ 조치방향
- 투기꾼 : 탈루세금을 추징하고 포탈범은 검찰고발,「부동산실명법」위반자는 과징금 부과, 매매취소 등
- 중개업소 : 「부동산중개업법」에 의한 자격정지·취소, 벌금 등
- 금융기관 : 대출규정 위반점포와 위반자를 금감원에 통보
- 명의대여자 :「부동산실명법」위반자 검찰고발, 분양권 취소등
- 분양권 불법전매 : 분양권 취소, 주택건설촉진법 위반 고발
② 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적) 허용
ㅇ 현재 상속증여세 탈루혐의자에 대해 허용되는 금융재산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용
ㅇ 금년 정기국회에서 「소득세법」 개정안 심의시 「금융실명거래법」에 대한 특례규정 신설 추진
③ 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시(’03.11월)
ㅇ 투기지역 등 아파트가격 급등지역은 기준시가 수시 조정
④ 분양가 과다 책정 건설업체 조사대상자로 우선 선정
ㅇ 지자체에서 분양가격 분석 후 국세청에 통보
ㅇ 국세청은 관련업체 세무신고자료 분석 후 정밀 세무 조사
⑤ 국세청·금감원·지자체 등으로 정부합동단속반을 구성·운영하여 불법투기행위를 지속적으로 단속(’03.11월)
ㅇ 위반자 적발시 현장에서 신속 조치하여 단속의 실효성 제고
- (자료)②자금흐름의 선순환-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 강남 등 투기유발지역에 대한 주택금융의 과도한 유입을 막고, 소득 등 상환능력을 고려한 신중한 가계대출을 유도
ㅇ 주택가격 급락시 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하는 등 금융기관의 건전성을 확보
◇ 이와 함께 시중여유자금이 기업이나 증시 등 생산적인 부문으로 흘러갈수 있도록 자금선순환 체제를 확고히 구축
ㅇ 주식상품에 대한 투자위험은 줄이고 수익성을 제고하는 상품개발을 지원하는 등 적극적이고 다양한 유인을 부여
ㅇ 기업의 재무제표를 신뢰하고 기업금융을 원활하게 제공할 수 있는 여건을 조성
(그동안 추진한 대책)
□ 투기지역·투기과열지구내 주택담보 인정비율 축소
ㅇ 70～80% → 60%(’02.10월) → 50%(‘03.6월)
□ 부동자금의 주식시장 유입 유도
ㅇ 비과세 간접주식투자상품, 주식투자연계증권(ELS) 판매(’03.5월)
* 판매실적 : 비과세상품(6,900억원 : ’03.9월), ELS·ELF(5.5조원 : ’03.9월)
* 주식투자연계증권 : 주가지수가 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 주가지수가 상승한 경우에는 원금에 더하여 주가지수상승분의 일정부분(예 : 80%)을 원금과 함께 돌려주는 상품
ㅇ 배당실적이 우수한 기업을 중심으로 하는 「배당지수」개발(’03.7월)
(이번 대책)
① 투기지역·투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검(’03.11월)
ㅇ 주택담보인정비율 위반 행위 등에 대해서는 엄정 제재
* 점검대상 : 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점
* 집중 점검사항
: 차주의 개인신용평가 실태, 주택담보인정비율 준수 여부,
주택담보대출 대손충당금적립 적정성 여부 등
② 주택담보인정비율 하향조정·적용대상 확대(’03.11월)
ㅇ 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%→ 40%로 하향조정
* 투기지역주택담보대출/전체주택담보대출 (’03.9말) : 59.3%
투기지역·투기과열지구주택담보대출/전체주택담보대출(’03.9말): 81.3%
ㅇ 적용대상을 3년이하 → 10년이하 주택담보대출*로 확대
* 주택담보대출 만기구조 : (3년이하) 74.2%, (3～10년이하) 15.6%
ㅇ 담보가치 산정시 공신력있는 기관의 평가자료(예:국민은행)를 활용토록 유도
* 호가위주로 산정되는 일부 인터넷 부동산업체 자료 사용 제한
ㅇ 제2금융권 담보인정비율도 단계적 하향 조정 유도
* 현재는 보험 50%, 저축은행·상호금융은 70% 수준
③ 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도(’03.11월)
ㅇ 차주의 채무상환능력을 직장·소득·금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가하여 대출하고 있는지 여부를 집중 점검 후 개선
ㅇ 제2금융권도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출을 유도
⇒ 동일인(동일가구)이 복수의 신규주택담보대출을 받거나 소득이 없는 미성년자가 신규대출을 받기 어렵도록 함
④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제(’03.11월)
ㅇ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도
⇒ 담보인정비율보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 신용대출을 증가시키는 등의 대출 행태를 차단
⑤ 주식 투자 활성화
ㅇ 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선
- 주식담보대출과 같이 ELS를 담보로 증권사가 투자자에게 대출해 줄 수 있도록 허용(’03.12월)
- 증권사의 ELS에 대해서도 유가증권 발행 및 감독분담금을 면제(’04.1월)
- 일괄신고서 제도*를 활용하여 ELS 발행절차를 간소화(’04.1/4)
* 증권발행시마다 정식 유가증권신고서를 제출하지 않고 기간과 발행예정물량을 사전에 정하여 일괄신고하면 그 기간중에는 약식서류 제출만으로 즉시 유가증권 발행·판매 가능
ㅇ ELS 등과 같은 주식연계 투자상품은 원금이 일정부분 확실히 보장되는 만큼 은행등이 동 상품에 투자할 경우 그 비율에 상응하게 BIS 위험가중치를 조정
* 예시 : 원금보전율이 50%인 ELS는 50%에 대해서는 위험가중치를 20%로 하고, 나머지 50%는 위험가중치를 100%로 산정
ㅇ 다양한 주식투자상품 개발을 유도하고 배당제도를 개선
- IT지수 ETF(상장지수펀드)를 거래소에 상장(’03.12월)
- 재무안정성·경영투명성이 높은 코스닥기업을 대상으로 하는 지수 도입(가칭 STAR 지수, 04.2월) 및 투자상품 개발 유도
- 분기배당제도를 도입하고 분기별배당 투신상품 개발을 유도
⑥ 장기 주식투자 수요기반 확충을 위한 세제유인 확대
ㅇ 소액주주*에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대(’03.12월)
* 발행주식총수의 1% 또는 액면 3억원중 적은 경우
⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선
ㅇ 기업투자의 관건이 되는 회계투명성등 신뢰 확보에 필수적인 증권관련 집단소송법안, 회계선진화 법률을 조기 입법(’03.12월)
ㅇ SOC 등 수익성을 갖춘 사업에 민간자금이 원활히 지원될 수 있도록 「프로젝트금융투자회사법」의 입법 추진(’03.12월)
(향후 시장동향에 따른 추가 대책)
① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화
ㅇ 투기·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화
- 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따른 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도
ㅇ 이지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환되도록 유도
② 투기지역·투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안 검토
* 그동안 사업자금·학자금 용도로 사용되는 주택담보대출자금의 예상치 못한 상환요구에 직면하는 선의의 차입자 양산 등 경제·사회적 부작용을 우려하여 신규대출분에 대해서만 적용
③ 주택담보대출 총량제 실시 방안 강구
ㅇ 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 등의 방안을 검토
- 주택시장 불안요인, 적기에 사전대응
- [edaily 김춘동 양효석기자] 정부는 29일 청와대에서 노무현 대통령주재로 제3차 경제민생점검회의를 개최, 주택시장 불안요인에 대해 적기에 사전대응할수 있도록 포괄적·종합적인 대책을 마련·발표하여 주택시장안정에 대한 강력한 정책의지를 표명키로 했다.
이와 함께 미리 발표된 대책은 경기회복에 과도한 부담을 가지지 않도록 정책수위를 조절하여 단계적으로 추진하되 시장동향에 따라 지속적으로 강도를 높여가며 투기적 수요를 철저히 억제해 나가기로 했다.
주택시장 안정을 위해 근본적으로는 주택공급을 지속적으로 확충함으로써 주택시장 안정기반을 구축해 나가기로 했다. 또한 부동산 투기수요가 확산되지 않도록 강력히 차단해 나가기로 했다.
이날 회의에서는 또 사교육비 경감대책, 노사관계 개혁방안, 차세대 성장동력 세부추진전략 등 대통령 시정연설중 경제분야 후속조치과제를 연내 마무리하고 주여 개혁법안 등 국회의 협조가 필요한 후속조치는 각 당과 긴밀히 협의하여 올해 처리되도록 추진키로 했다.
아울러 추경의 연내집행, 청년실업대책, 신용불량자 대책, 투자활성화 등 경제활력 회복노력을 차질없이 추진키로 했다. 시장개혁 3개년 로드맵, 산업자본의 금융지배 방지방안 등 구조개혁과제 추진방안을 연내 확정하고 국정과제는 피부로 느낄수 있는 실천전략을 마련하고 각부처는 현장중심의 정책점검을 강화키로 했다.
이날 회의에는 고건 국무총리, 김진표 경제부총리, 윤덕홍 교육부총리 및 행자·과기·문광·농림·산자·정통·복지·환경·노동·여성·건교·해수·예산처 장관, 공정위·금감위원장, 국무조정실장, 통상교섭본부장, 서울특별시장, 경기도지사, 국세청장, 한은 총재 등이 참석했다. 또 청와대에서는 비서실장, 정책실장, 정책수석, 경제보좌관이 자리를 함께 했고 KDI원장, 국토연구원장도 동석했다.
- LG화학, 실적 저조..주가영향 미미-동원
- [edaily 김상욱기자] 동원증권은 29일 LG화학(051910)의 3분기 실적이 저조했지만 주가에 악영향을 미칠 가능성은 적다고 밝혔다.
이정헌 동원증권 애널리스트는 "LG화학의 3분기 실적이 예상대로 저조했지만 시장에서 이미 예상된 부분"이라며 10월 초순 이후 중국의 수입수요 증가로 주요 유화제품 가격/마진이 다시 상승세로 돌아선 상황이라는 점을 감안하면, 3분기 실적이 주가에 악영향을 끼칠 가능성은 적을 것"이라고 밝혔다.
다만 "10월 이후 중국의 수입수요 증가는 재고보충 수준에 그칠 것으로 보여 10월말 이후 수입수요는 다시 감소세로 돌아설 가능성이 높을 것으로 예상된다"며 "따라서 단기적인 추가 상승모멘텀은 다소 떨어질 것으로 전망된다"고 덧붙였다.
이정헌 애널리스트는 "유화 부문은 내수 부진에도 불구하고 중국의 수입수요 증가 등으로 매출과 영업이익이 전년동기대비 각각 2.3%, 9.4% 소폭 감소에 그쳤다"며 "반면 기능수지 부문은 실적이 극히 저조하였던 2분기보다는 대폭 개선됐지만 전년동기대비 영업이익이 56.1%나 감소하는 부진한 실적을 기록했다"고 설명했다.
이어 "이는 SM 가격 상승 등 Cash 마진 축소에도 일부 원인이 있으나, 내수경기 부진으로 인한 수출비중 증가 및 이에 따른 전체적인 판가 하락이 보다 근본적인 이유였을 것으로 추정된다"고 덧붙였다.
이 애널리스트는 "산업건자재 부문 역시 전년동기대비 매출과 영업이익이 각각 8.9%, 50.6% 감소하는 부진한 실적을 기록했다"며 "이는 건축경기 침체 및 정부의 부동산 투기 억제정책에 따른 주택경기 악화, 장마/태풍 등으로 인한 내수 부진, 현대 자동차 파업으로 인한 기능재 부문의 매출 부진 등이 복합된 결과일 것으로 추정된다"고 밝혔다.
또한 "정보전자소재 부문은 전년동기대비 매출과 영업이익이 각각 52.3%, 41.6% 증가하는 우량한 실적을 시현했다"며 "LG-필립스LCD라는 Captive Market를 보유하고 있는 편광판의 경우, LCD 패널업체간 가격경쟁 심화로 판가 인하 압력이 거세어질 전망이지만 연 15% 이상의 수요시장 확대 등을 감안하면 향후 양호한 실적이 가능할 전망"이라고 설명했다.
다만 "2차전지는 연평균 10% 이상의 수요시장 확대에도 불구하고, LG화학과 삼성 SDI, 일본의 Sanyo, 중국의 BYD 등의 공격적인 신증설로 수요대비 공급과잉폭이 계속 커질 것으로 보여 지속적인 애플리케이션 개척, 수율/가동율 향상 등이 등이 전제되지 않는 한, 낙관적인 향후 전망을 하기에는 다소 이르다는 판단"이라고 덧붙였다.
- 투기지역 주택담보대출 40%로 낮출듯
- [edaily 김희석기자] 29일 발표되는 종합부동산대책에는 현재 60%까지 허용하는 담보대출비율(투기지역은 50%)을 투기지역에 대해서는 40%로 제한하고 특히 1가구 2주택에 대해서는 30%로 제한할 것으로 예상된다. 이와함께 주택담보대출시 심사기준으로 담보여력외에 이자부담요건을 추가하여 투기수요를 억제할 것으로 전망된다.
또 건설회사들이 서로 주변지역 원가부풀리기를 할수 없도록 아파트 분양가에 대한 부분적이 규제를 실시하고 무주택자에 대한 아파트 우선분양을 실시할 것으로 보인다. 이러한 방안으로도 부동산 가격이 안정되지 않을 경우 개발부담금제를 전면실시하는 안도 종합대책에 포함될 것으로 예상된다.
열린우리당은 최근 작성한 `주택시장 종합대책`에서 이같은 안을 제시했다. 29일 종합부동산대책을 발표하기 전 4당정책협의회의장과 회동, 사실상의 동의를 얻어야 한다는 절차를 감안하면 이들 정책이 상당수 반영될 가능성이 높다. 이와관련 정부관계자는 "아직도 청와대 및 정당과의 접촉에서 변경될수도 있다"며 "3단계로 나눠 실시한다는 내용도 사실과 다르다"고 밝혔다.
다음은 열린우리당의 종합대책안이다.
1. 단기대책
&9744; 주택담보대출 제한 실질적 강화
ㅇ현재 60%까지 허용되는 담보대출 비율(투기지역은 50%)을
투기지역에 대하여는 40%로 제한하고, 특히 1가구 2주택에
대하여는 30%로 추가 제한
ㅇ주택담보대출시 심사기준으로 담보여력 외에 이자부담요건
(소득 요건: 예, 이자부담이 소득의 30%이내)을 추가하여 투기
수요 억제
ㅇ현재 시중은행이 주택담보대출을 일반가계대출로 위장하여,
실질적으로는 담보대출을 늘려가고 있는데 대한 강력한 규제
ㅇ투기지역내 단기 주택담보대출에 대하여는 대손충당금 적립률
을 상향조정하여 실질적인 이자율 상승을 유도
*신규여신 취급분부터 적용: 정상 0.75→1.5%, 요주의 8→15%.
&9744; 건설회사들의 원가 부풀리기 규제
ㅇ건설회사들이 서로 주변지역 원가 부풀리기를 할 수 없도록 아파트 분양가에 대한 부분적 규제 실시
- 중산층과 서민이 주거하는 국민주택규모 이하의 소형아파트에 대해서는 분양가 원가연동제를 실시하고, 토공이나 주공이 원가로 매각하는 공공택지에 대해서도 공공성을 엄격 관리
&9744; 무주택자에 대한 아파트 우선분양
ㅇ 현재 25.7평 이하의 주택분양시에는 전체 공급물량의 1/2을
무주택자에게 우선 공급
ㅇ 향후 아파트 평수에 관계없이 5년 이상의 무주택자에게 청약 1순위를 부여
2. 중기 대책
&9744; 개발부담금제도의 전면 실시
ㅇ 수도권지역에 한해 부과하기로 의결(’03.10.22 국무회의)된 개발부담금을 비수도권에 대해서도 부과
-개발부담금제도는 80년대말 부동산투기와 땅값 급등에 대처하기 위해 택지소유상한제 및 토지초과이득세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입되어 부동산시장 안정에 많이 기여
-최근 신도시건설,택지개발 등으로 저금리 시중부동자금이 부동산시장에 유입, 땅값이 대폭 상승할 소지가 있기 때문에 개발과정에 수반하는 잠재적 투기수요를 미리 억제할 필요가 있음
-현행 조세체계로는 개발이익을 충분히 환수할 수 없어 개발부담금 부과를 통해 사회적 형평성 제고 필요
&9744; 다주택보유자와 부동산과다보유자에 대한 누진 과세
ㅇ보유과세 강화 (세율 및 누진율조정)를 통하여 주택투기에
따른 자산이득을 환수
ㅇ1가구 2주택 이상 보유자의 주택에 대해 재산세 누진 중과
-다주택 보유가구의 부동산(주택+토지) 시가총액이 일정액(예: 10억원)을 초과할 때는 높은 누진세율 적용
-종토세의 과표적용비율을 공시지가의 36%에서 2005년까지
50%를 적용(현행계획은 2006년까지)
-재산세과표를 원가(시가표준액)적용(평당 17만원)에서 시가(기준시가)적용으로 전환
3. 장기 대책
&9744; 수도권 공공기관 이전 조기 가시화
ㅇ현재 추진중인 수도권소재 공공기관(250개)의 지방이전계획을
조기에 수립하여 공표
- 소속기관(86개), 투자기관(20개), 출연기관(83개), 공공법인
등(60개)의 지방이전으로 수도권 주택가격 상승압력 완화
&9744; 수도권 교육환경 개선
ㅇ수도권지역 전역에 양호한 교육여건을 조성하여 강남지역
주택수요를 분산
- 서울 강북지역과 판교&8228;김포&8228;파주 등 신도시에 특목고, 자립
형 사립고, 외국인학교 등을 조기에 적극 유치
ㅇ강북지역에 교육시설 확충, 교원증원, 근무여건 개선, 학교
도서관 확충 등을 중점적으로 지원
