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- (증시조망대)OPEC과 FOMC
- [edaily 안근모기자] 기대했던 대로 OPEC가 원유생산 쿼터를 동결키로 결정했다. 지난 9월의 기습적 감산결정을 기억하고 있는 우리로서는 다행스런 일이 아닐 수 없지만, 다시 생각해 보면 아쉽기 짝이 없다. 지금은 감산을 걱정할 때가 아니라 증산을 기대해야 할 때이기 때문이다.
우리가 주로 사다 쓰는 두바이유는 여전히 27 달러 안팎을 고공행진중이며, WTI는 31 달러를 넘나들고 있다.
무엇보다 산유량 결정 지표인 OPEC 바스켓 가격은 벌써부터 상한선(28 달러)를 넘어선 상황인데도, 산유국들은 `달러화 가치가 떨어졌기 때문에 지금 유가는 비싼 게 아니다`라고 주장하며 증산압력을 회피하고 있다. 오히려 내년 1,2월쯤에는 100만 배럴 정도를 감산해야 한다는 주장까지 내놓고 있다.
(한국석유공사)
전세계적으로 빠르게 증가하고 있는 수요는 원자재 가격만을 상승시켰을 뿐 가공제품 가격은 제자리 걸음이어서 제조기업들의 소득은 강한 모멘텀을 얻지 못하고 있다. `중국효과`는 국제 헤지펀드들로 하여금 원유선물 투기까지 유혹하고 있다.
(한국은행)
다음주 미국 공개시장위원회(FOMC)를 앞두고 통화정책에 대한 심리적 부담도 커지고 있다. 어제 파이낸셜타임즈는 이번 회의에서 `저금리 기조 유지`를 수식했던 `상당기간`이란 표현이 수정될 수 있다고 전했다. 경기회복에 대한 강한 자신감을 불어넣을 지 조기긴축에 대한 우려를 낳을 지 모를, 언제인가는 겪어야 할, 경기회복기의 껄끄러운 통과의례가 차츰 다가오고 있는 셈이다.
지난주 미국의 30년짜리 모기지금리는 13bp 급등하며 다시 6%대로 올라섰다.
[증권사 데일리]
-동원: 조정 염두 손빼기 보다 홀딩전략 고수..시장 내부흐름 견고, 강세 마인드 여전
-현대: 종목별 대응 부상하고 있으나, 내년 큰 그림 그리기 소홀해서는 안돼
-굿모닝신한: 주후반이후 예상되는 방향성에 대비..기존 선도주 중심 매매
-대투: 시기적 불안요인 불구 긍정시각 유지..조정시 비중확대
-대신: 프로그램 매매 의한 변동성 확대 불가피하나, 우호적 지표와 수급이 안전판
-하나: 미 증시 거시지표 모멘텀에서 실적 모멘텀으로 점차 이전..당분간 종목장세
-메리츠: 상향 모멘텀이 요구되는 시점..기대수익률 낮추되 조정시 중소형 IT부품 매수
-동양: 지수보다 종목별 접근..코스닥, 내년 회복기대 바탕 지속적 관심
-브릿지: 삼성전자 20일선 이탈, 약세국면 암시..IT 및 내수주 중심 중소형주 순환매
-우리: 매수차익잔고 부담 점차 부각 시점..낙폭과대 우량주, 코스닥, 배당주 초점
-교보: 지나친 낙관에서 한 발 물러서 있어야..단기매매 중심 제한적 대응
-LG: 단기조정 대비 방어적 포트폴리오 구성..매수기회 기다려야
☞[뉴욕증시: 기술주 막판 반등...다우,9900선 상회]
☞[월가시각: "고지가 저긴데.."]
- 채권수익률, 보합..3-5년 스프레드 축소(마감)
- [edaily 양미영기자] 4일 채권수익률이 좁은 박스권 흐름 끝에 보합에 머물렀다. 최근 상승세로 저가메리트 부각됐지만 국고 5년물 입찰과 미 고용지표 발표를 앞두고 시장은 선뜻 매수에 나서지 못했다.
특히 연금 등 장기투자기관들의 수요가 장기물 상승세를 차단하며 견조한 흐름을 이끌어냈지만 단기물까지 온기가 전달되지는 못했다. 결국 3-5년 스프레드는 추가로 축소됐다.
이날 장외시장에서 국고3년 3-5호는 보합인 5.06%에서, 3-2호도 보합인 5.04%에서 장을 마쳤다. 반면, 국고5년 3-6호는 전일대비 3bp 하락한 5.27%선에 머물며 3-5년 스프레드는 21bp까지 축소됐다. 통안2년도 3bp 하락한 5.02%를 기록했다.
장내 국채시장에서는 총 9900억원이 거래됐으며 이 가운데 국고3년 3-5호와 3-2호가 각각 6100억원, 3700억원이 거래됐다.
증권협회가 고시한 최종 호가 수익률은 국고3년이 보합인 5.06%, 국고5년은 1bp 하락한 5.29%를 기록했다. 통안2년은 1bp 하락한 5.04%를 기록했다. 회사채 3년 AA-와 BBB-는 각각 보합인 5.76%와 10.00%였다.
◇강보합권 등락..3년물 막판 낙폭반납
이날 채권수익률은 강보합권에서 출발했다. 미국 국채수익률이 주식시장 호조로 상승했지만 최근 상승세로 장초반 매도세는 강하지 않았다. 국고3년 3-5호는 전일대비 1bp 낮은 4.05%에서 거래를 시작했고, 3-2호도 1bp 낮은 5.03%에서 거래를 체결시켰다.
매수심리를 쉽게 살아나지 못했고 금리는 다시 상승반전하며 약보합권으로 후퇴했다. 3-5호는 5.09%선까지 거래되며 한때 5.00%대를 위협받았다.
그러나 일부 대기매수세와 함께 연금 등 장기투자기관들의 장기물 수요가 확인되면서 금리는 다시 보합권으로 회귀, 지루한 등락 흐름을 지속했다. 시장에는 국민연금의 채권매수 등 긍정적인 소식이 전해졌지만 원론적인 것으로 받아들여지며 영향은 크지 않았다.
오후에도 같은 흐름이 이어졌다. 주가도 약보합권을 맴돌았고, 금리 역시 소폭 낙폭을 유지한 채3~4bp내외의 박스권을 벗어나지 않았다.
별다른 재료 없이 붙박이 장세를 지속하던 금리는 막판 외국인의 선물매도로 3년물 지수가 약보합권으로 밀리면서 보합으로 회귀했다. 결국 3-5호는 낙폭을 모두 반납한 채 전일종가인 5.06%로 되돌아왔다.
국고5년물은 내주 입찰을 앞두고 3년물과 마찬가지로 견조한 흐름을 보였다. 3-6호는 4.28%선에서 꾸준히 호가되며 좁은 스프레드를 유지했고 막판 3년물과 달리 강보합권을 유지한 채 장을 마쳤다.
한편, 주가는 낙폭을 좁히지 못하고 810선 밑에 머물렀다. 종합주가지수는 전일대비 3.21 포인트 하락한 805.13을 기록했다.
◇美 고용지표 주목..박스권 흐름 유효
시장은 절대금리에 매력을 느끼면서도 내일 역시 매수가 쉽지는 않을 것으로 판단했다. 여전히 입찰 이후에 매수세가 되살아날 수 있다는 기대가 묻어나고 있지만 일단 미 고용지표에 주목하는 가운데 5년물 입찰까지는 박스권 흐름을 이어갈 전망이다.
대우증권 김범중 연구원은 "5,10년의 경우 장기투자기관 수요로 견조하지만 연말로 접어들면서 북클로징에 따른 외국계 은행의 투기수요는 다 빠져나간 상황"이라며 "지표금리가 상대적으로 고군분투하는 모습"이라고 평가했다.
그는 "투신이나 은행의 매수세가 쉽게 들어오기는 힘들어 보이지만 어짜피 내주 수급 상 반환점을 앞두고 있고, FOMC나 금통위 역시 연말을 앞두고 통화정책 기조에 큰 변화를 가져오지는 않을 것"이라며 "미 고용지표 역시 10월 구조조정과 주간수강실업신청건수가 우하향하는 박스권 흐름에 그치고 있어 시장에 충격을 줄 정도로 개선하기는 힘들 것"이라고 말했다.
이어 "서둘러 매수하기에는 과거 급등에 따른 우려가 상존하고 있어 일단 FOMC전까지는 관망할 것으로 본다"며 "좁은 박스권 흐름이 유효할 것"으로 전망했다.
한 국내은행 딜러는 "5년물 입찰과 미 고용지표에 대한 부담이 남아 있었다"며 "그러나 5년물 입찰의 경우 생각 보다 무난히 소화될 것으로 보이고 입찰 이후에는 섣불리 매도 쪽으로 밀어 붙이기는 어려워 보인다"고 말했다.
그는 "아직 심리가 취약한 것은 분명하지만 다음주 월요일을 고비로 반발매수세가 유입될 수 있을 것"으로 기대했다.
- 유로/달러 사상최고치..어디까지 갈까
- [edaily 황현이기자] 지난 99년 출범, 통화로서는 아직 "유아"에 불과한 유로화의 가치가 가파르게 치솟고 있다. 특히 달러에 대한 상승세가 거침없이 이어지고 있다.
달러에 대한 유로의 가치를 나타내는 유로/달러 환율은 지난 28일 런던 외환시장에서 사상 처음으로 1.20달러를 기록, 주요 심리적 경계선을 넘어섰다. 유로/달러는 이어 주말을 거치고 난 1일 환시에서도 전고점을 경신한 뒤 꾸준히 1.20달러 윗선에서 거래되고 있다.
시장에서는 유로/달러가 이처럼 묵직한 경계선을 돌파하자 원인을 찾기 위해 부심하고 있다. 유로존 국가들에 비해서는 미국의 경기지표가 훨씬 강력했음에도 불구하고 이러한 상황이 빚어지고 있는 것은 경제 펀더멘털과는 무관한 다른 요인이 강력하게 작용하고 있기 때문인 것으로 분석되고 있다.
유로가 통화로서 견고해진 것이 아니라 달러가 약해질 수밖에 없는 배경이 저변에 자리하고 있다는 것이 전문가들의 시각이다.
◇미 쌍둥이적자가 근본 배경..시장의 "쏠림 현상"도
달러 약세 분위기를 주도하고 있는 근본적인 요인으로 첫손에 꼽히는 것은 미국의 막대한 쌍둥이적자다. 올해 미국의 경상적자와 재정적자는 각각 미국 국내총생산(GDP)의 5%에 달하는 5000억달러 이상에 육박할 것으로 예상되고 있어 시장에선 달러를 기피하기 시작했다는 것.
미국의 경기지표는 속속 시장의 예상을 뛰어넘는 수준으로 개선되고 있지만 경제여건 개선이 달러가치 부양에 무조건적으로 기여하는 것도 아니다. 미국 경제가 살아날 수록, 그것도 현재 나타나고 있는 것처럼 교역 상대국인 다른 지역보다 한결 빠른 속도로 성장할 수록 수입 수요만 늘어 경상적자 부담을 결과적으로 더욱 가중시키게 될 수도 있다.
달러가 이처럼 불안정한 배경에 처해 있는 가운데 일단 달러 가치가 하락 쪽으로 방향을 굳히자 외국인 투자자들에게 달러표시자산의 매력이 떨어지고 있는 것도 유로/달러 상승을 더욱 부추기고 있다. 이는 유럽계 투자자들 사이에서 특히 두드러진다. 올해 8월까지 매월 280억달러씩 순유입됐던 유럽계 자금은 9월에는 4억3000만달러의 순유출로 돌아선 것으로 나타났다.
지난 9월말 열린 선진7개국(G7) 회담에선 각국 재무장관들이 아시아국가들을 주 대상으로 "유연한 환율제"의 도입을 촉구한 바 있다. 이에 따라 달러 절하-아시아 통화절상이 이뤄질 것이란 전망이 대두했지만 결과적으로 달러는 유로 및 파운드, 스위스프랑 등 주로 유럽권 통화들에 대해 훨씬 더 가파르게 떨어지고 있다.
경상수지 상으로는 통화가 절상돼야 할 일본, 한국 등 아시아 국가들의 경우에는 자국 업체들의 수출경쟁력 방어를 위해 적극적으로 외환시장 개입에 나서고 있어 환율 변동폭이 제한되는 만큼 통화자산으로서 달러의 대안으로 유로 등이 부각되고 있다는 것이다.
유로/달러에 비해서는 상승의 강도가 한결 낮지만 유로/달러 급등에 이끌러 유로/엔 또한 오르고 있는 것이 이를 방증하는 자료로 제시되고 있다.
◇유로/달러 상승세 어디까지
유로/달러는 일단 주요한 심리적 장벽을 허문 이상 투기적 수요를 끌어들이며 상승세를 이어갈 것이란 관측이 지배적이다.
미국 연방준비제도이사회(FRB)가 정책금리를 40년래 최저 수준에서 묶어둔 채 당분간 인상할 기미를 보이지 않는 것도 유로/달러의 추가적인 상승세를 점치게 만드는 요인이다. 한 통화권의 낮은 금리는 해당 통화 표시자산에 대한 투자 매력을 떨어뜨려 결과적으로 자금을 보다 높은 금리를 제공하는 통화권 쪽으로 이동시키기 때문이다.
이라크를 점령하고 있는 미군과 현지 저항세력간의 충돌이 갈수록 확산되고 있는 것 역시 달러에는 적대적인 요인이다.
다만 유로의 달러 대비 절상에는 기술적인 한계가 있을 뿐더러 유로 절상이 결국 유로존 경제에 끼칠 부정적 효과를 우려한 유로존 당국자들의 활발한 구두 개입 및 금리 인하 결정 등을 촉발할 수도 있다는 점에서 최근 나타나고 있는 급등세는 결국 다잡힐 것으로 전망되고 있다.
HVB의 니콜라우스 케이스는 유로/달러가 추후 현재 알려진 미국 쌍둥이적자 수준을 반영하겠지만 미국의 강력한 경기지표가 이를 어느 정도는 상쇄하게 될 것으로 예상했다. 그는 내년 말 유로/달러가 1.25달러 이상 오르지는 않을 것으로 내다봤다.
코메르츠방크의 미카엘 슈베르트는 유로/달러가 분명 상승 추세에 놓여 있음에도, 현재처럼 고점을 거듭 경신하고 있는 것은 투기 수요에 상당 부분 기인하고 있다며 조만간 오름세가 둔화될 것으로 예상, 유로/달러가 결국 1.21~1.22달러를 넘어가지는 않을 것으로 추정했다.
◇유로 절상, 득실은 누구 몫
유로/달러의 이 같은 절상은 폴크스바겐, 다임러크라이슬러, BMW, 포르쉐 등 대미 수출에 의존하면서 유로화로 비용을 결제하는 유럽계 자동차업체들에 특히 부담으로 될 것이라는 게 일반적인 관측이다.
이들 대부분은 그간 유로/달러가 유로화 탄생 당시 1.17달러로 출발했다가 이듬해 0.89달러로 추락하는 등 높은 변동성을 보이자 일찌감치 환위험 관리체계를 구축해 두긴 했지만 장기적으로는 유로 급등에 따른 위험을 피할 수 없을 것으로 예상되고 있다.
반면 미국 기업들은 상대적으로 유로존에서 경쟁력을 획득할 전망이다. 크레디트퍼스트스위스보스턴(CSFB)의 앤드루 가스웨이트 전략가는 "유로/달러의 상승세가 미국 수출업체에 부여하는 경쟁력은 제대로 추산되지 못하고 있다"며 실제로 미국 수출업체가 보는 이득이 상당할 것으로 내다봤다.
일렉트로닉아츠, 파이자, 어드밴스드마이크로시스템즈(AMD), 어도비시스템즈 등 기존 유럽시장 비중이 높은 자본재 기업들의 수익성이 크게 향상될 것으로 예견됐다.
- 후분양제, `투기수요 감소·금융사 역활 확대`
- [edaily 양효석기자] 주택후분양제가 도입되면 주택사업자가 소비자에게 완공된 주택을 판매하므로 불확실성에 근거한 비전문적인 다수의 시장참여 기회는 소멸되면서 투기수요가 감소하고, 소비자의 선택권이 강화된다는 것이 전문가들의 분석이다.
그러나 건설자금 여건이 불리한 사업자를 중심으로 주택공급이 감소할 수 있고, 현금흐름이 달라질 경우 현재의 수익성을 보장받기 위해 신규 분양가를 높게 책정한다는 문제점도 지적되고 있다.
◇주택공급 감소 불가피
후분양으로 전환되면 주택사업자는 건설자금 확보여건이 절대적으로 불리해져 자금동원능력이 없는 사업자의 주택공급이 불가능해지는 것은 불보듯 뻔하다. 더구나 현금흐름이 양호한 업체중에서도 공급중단 사례가 있을 수 있어 공급감소가 더 크게 나타날 수 있으며, 기존 주택가격 상승으로 연계될 가능성이 있다.
국토연구원이 주택건설업체의 재무자료를 분석한 결과를 보면 지난 1999∼2001년 현금흐름이 마이너스(-)인 업체의 건설실적은 연평균 10만4663호로 총주택건설실적 45만6019호의 22.9%를 차지했다.
공급감소로 인한 기존 주택가격 상승문제를 해소하기 위해선 정부가 조세정책 등 실효성 있는 투기억제책을 일관되게 집행해야 하며, 투기수요가 위축되는 적절한 시기에 후분양제로 전환시켜 가격상승으로 이어지지 않도록 하는 노력이 중요하다고 전문가들은 지적하고 있다.
◇신규주택 분양가 상승
건설업체는 후분양 전환에 따라 현금흐름이 달라질 경우 현재의 수익성 유지를 위해 분양가격을 상승시킬 것으로 보인다.
국토연구원의 사례분석 결과 전용면적 18평이하 소형주택의 경우 선분양시 평당 378만6000원이던 분양가격은 후분양시 평당 420만5000원으로 11.1% 상승한다. 전용면적 25.7평 이하 중형주택은 선분양시 평당 651만원이지만 후분양시 726만6000원으로 11.6% 상승하는 것으로 나타났다. 전용면적 25.7평 초과 대형주택의 경우는 선분양시 평당 700만원에서 후분양시 784만8000원으로 12.1% 올라가는 것으로 분석됐다.
그러나 한편에서는 선분양시 분양가 부풀림 현상이나 소비자의 선납금에 대한 이자를 고려하면, 소비자 입장에서는 분양가격이 산술적으로는 상승하나 실질적인 상승률은 크지 않을 수 있다는 분석도 내놓고 있다.
◇건설업체, PF 통해 건설금융 확보
모든 주택사업이 후분양으로 전환되면 건설업체는 그동안 소비자로부터 받았던 연간 21조8981억원 규모의 선분양자금을 다른 방식으로 조달해야 한다.
물론 후분양제가 단기간내에 전면적으로 도입되기는 어려우므로 부분적인 후분양 전환을 가정하면 후분양으로 인한 추가적인 건설금융은 제도권 금융기관의 자금으로 충당이 가능하다.
그러나 중장기적으로 봤을때, 그동안 은행권에서 소비자를 통해 주택사업에 대출해주던 것을 어떻게 주택사업에 직접 대출 또는 투자하도록 하느냐가 관건이 된다.
따라서 기존 주택건설사업에 대해 금융기관이 느끼는 사업위험의 완화 문제가 우선적인 검토사항이다. 즉 프로젝트 파이낸싱(PF) 등의 금융기법을 이용해 금융기관이 주택건설사업에 참여할 수있는 여건을 조성할 필요가 있다.
또 소비자금융은 주택사업자의 대차대조표상 부채로 계상되지 않으나 금융기관 대출은 부채로 계상된다. 선분양에서 후분양으로 전환되면 금융기관에서 건설자금을 동원한 주택업체는 부채비율의 증가가 불가피하게 된다.
때문에 후분양 전환시 사업회계를 사업주와 분리시켜 주택업체의 부채비율을 완화하는 방안이 마련돼야 할 것으로 지적됐다.
◇금융기관, 장기대출 확대해야
선분양제도가 소비자의 자금을 주택건설에 활용하자는 것이므로 후분양제도하에서 소비자자금을 대체할 곳은 금융기관이다. 즉 주택시장에 대한 금융기관의 역할이 커질 것이며, 금융기관의 자금공여 여부에 따라 주택건설산업의 구조조정이 이뤄질 전망이다.
건설금융의 활성화를 위해선 부동산투자회사 및 금융기관이 부동산개발관련 프로젝트 파이낸싱에 적극적으로 참여할 수 있도록 프로젝트파이낸싱관련회사법 제정 및 주택개발사업 허용 등 기반구축이 요구된다.
특히 후분양 전환되면 소비자가 입주시 분양가격을 일시에 목돈으로 납입해야 하므로 자기자금의 부담이 적고 대출한도는 높으며 장기간에 걸쳐 상환할 수 있는 주택대출상품에 대한 수요가 증대된다. 따라서 현재 단기대출 위주의 소비자금융은 장기대출 중심으로 전환돼야 한다.
- 분양시장 위기감 확산
- [조선일보 제공] 지난 9차에 이어 10차 서울시 동시분양 아파트마저 평균 계약률이 50%대에 그치는 등 무더기 미분양 사태가 벌어지자, 주택업계에 위기감이 확산되고 있다.
아파트값 하락과 보유세 강화 등으로 가수요 세력이 시장에서 썰물처럼 빠져나간 데다, 실수요자들도 불확실한 시장 상황에 불안감을 느껴 강남 등 인기 지역마저 계약을 포기하는 실정이다. 더구나 수요층이 얇은 지방 대도시는 이달 초 투기과열지구 지정 이후 계약률이 10~20%대로 급락, 사실상 사업을 계속하기 어려운 상황으로 내몰리고 있다.
이에 따라 주택업계는 실수요자를 붙잡기 위해 대대적인 마케팅 활동과 분양대금 납부조건 완화, 분양가 인하 등 다각적인 대책 마련에 나섰다.
◆지방 이어 서울까지 미분양 속출=지난 9차 때 강남권 일부 단지에서 처음으로 미계약 물량이 발생한 데 이어, 최근 끝난 10차 동시분양 계약 결과에 주택업계는 “믿을 수 없다”며 당혹감을 감추지 못하는 표정이다.
지난 24~26일 사흘 동안 실시된 10차 동시분양의 평균 계약률은 50%에도 미치지 못해 IMF사태 이후 최악의 결과를 기록했다. 분양 불패(不敗)를 자랑하던 강남권 아파트도 미계약이 속출했다.
강남구 A아파트는 38가구에 13가구만 계약을 마쳐, 미계약률이 60%대를 넘었다. 송파구 B아파트는 95가구 중 28가구가, 강남구 C아파트는 38가구 중 7가구가 각각 계약을 포기했다. 롯데건설 관계자는 “설마했는데, 이번 결과에 큰 충격을 받았다”면서 “투자 심리가 완전히 바닥권”이라고 말했다.
지방은 더욱 심각하다. 이달 초 부산·대구·광주 등 지방 대도시가 투기과열지구로 묶인 뒤 아파트 계약률이 10~20%대로 급락했고, 모델하우스에도 방문객 발길이 끊겼다. 부동산컨설팅업체인 D사 관계자는 “지방 시장은 패닉(공황) 상태나 다름없다”면서 “분양을 연기하거나 포기할 움직임을 보이는 업체가 늘어나고 있다”고 말했다.
◆“앞날 모른다” 주택구입 미뤄=이처럼 분양경기가 급랭한 이유는 ▲가수요 세력의 급속한 이탈 ▲불확실한 시장 전망 ▲과도한 분양가 인상 등이 겹쳤기 때문이라는 지적이다.
세중코리아 김학권 사장은 “지방의 경우, 분양 경기를 떠받쳤던 가수요세력이 일시에 빠져나가고 있다”면서 “서울·수도권은 잠재적인 주택수요자는 많지만, 시장 상황이 불투명해 일단 주택 구입을 미루고 있다”고 말했다. RE멤버스 고종완 대표는 “앞으로 입지나 브랜드가 좋아도 품질이 떨어지고, 가격 경쟁력이 없으면 팔리지 않을 것”이라고 전망했다.
계약률이 급락하자, 주택업계는 실수요자들의 구매 심리를 자극하기 위해 총력을 기울이고 있다. 일부 업체는 초기 자금부담을 덜어주기 위해 중도금 무이자 융자 및 이자후불제를 확대할 계획이다. 또 사람들이 많이 모이는 등산로, 운동회, 백화점 등에서 사전 판촉활동도 강화하고 있다. 닥터아파트 김광석 팀장은 “당장은 어렵겠지만, 소비자들의 가격 저항이 만만치 않은 만큼 내년부터 분양가를 내리는 업체도 조금씩 늘어날 것”이라고 예상했다.
- "10·29 대책" 이후… 대세 하락 오나
- [조선일보 제공] ‘10·29 부동산대책’ 발표 이후 시작된 아파트값 하락을 놓고, 전문가들 사이에서도 일시적 현상이라는 시각과 대세하락의 징조로 봐야 한다는 주장이 팽팽하게 맞서고 있는 것으로 나타났다.
과거보다 투자 매력이 낮아진 아파트를 대체할 만한 상품으로는 토지와 상가가 1순위로 꼽혔고, 집을 사려면 급매물이 늘어날 올 연말~내년 상반기가 적당할 것으로 전망됐다.
본지 부동산팀이 최근 부동산 전문가 8명을 대상으로 ‘10·29대책 이후 부동산시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
◆아파트값 하락, 일시적 현상인가=최근 서울 강남(江南)을 중심으로 아파트값이 약세를 보이는 것과 관련, 전문가들 사이에서도 해석이 엇갈리고 있다. 일단 “대세는 하락세로 돌아섰다”는 응답자가 다소 많았지만, 일시적인 조정기에 접어든 것이라는 견해도 만만치 않았다.
대세 하락론의 근거는 ▲투기적 주택수요 감소 ▲입주물량 증가 ▲금리인상 가능성 ▲부동산경기 주기 등이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “경기회복에 따른 금리인상과 아파트 입주물량 증가 등 주택시장에 악재가 겹치고 있다”면서 “급락은 없겠지만, 하락세가 최소한 1~2년쯤 지속될 것”이라고 예상했다. 내집마련정보사 김영진 대표도 “집값이 99년 이후 계속 상승해 경기 주기상 하락기에 접어들 시기”라며 “정부의 강력한 안정대책으로 투자자들도 시장을 떠나고 있다”고 말했다.
반면 최근 하락세는 정부의 고강도 정책에 따른 ‘일시적 쇼크’라며 시중의 풍부한 부동자금, 수급불균형 등이 여전해 가격 상승 불씨가 남아 있다는 분석도 제기된다.
삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금 흡수대책이 나와 자금의 선순환 구조가 정착되지 않는다면 일시적 하락에 그칠 수도 있다”고 지적했다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “최근 가격하락은 일부 급등했던 특정 지역 및 단지의 조정 현상으로 봐야 한다”면서 “저금리와 400조원의 부동자금이 복병으로 남아 있다”고 말했다.
집값이 일단 안정세를 찾고 있기 때문에 대다수 전문가들은 부동산 공개념 제도 도입이 불필요하거나 장기적인 검토 과제라는 반응을 보이고 있다. 김선덕 소장은 “주택거래신고제 및 거래 전산화 작업이 순조롭게 이어지고, 현재의 세율이라면 아파트 투자수익이 거의 없다”면서 “2단계 대책은 불필요하다”고 지적했다.
◆주택 언제 팔고, 언제 살까=그렇다면 집을 언제 사고, 파는 게 가장 유리할까. 집을 살 계획이 있다면 올 연말~내년 상반기가 좋다는 의견이 많았다. 신규 분양 아파트를 노리는 무주택자들은 내년부터 우선공급 대상 물량이 50%에서 75%로 확대되기 때문에 1월부터 적극적으로 청약할 필요가 있다는 분석이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “보유세 및 양도세 중과(重課)를 앞두고 내년 2~3월까지 급매물이 계속 나올 가능성이 높다”면서 “특히 강남권 이주 희망자라면 급매물이 많은 지금이 매수 적기가 될 수 있다”고 조언했다.
스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “올해 집값이 크게 오르지 않았던 서울 외곽지역에서는 좋은 물건이 나온다면 언제라도 매입을 고려해볼 만하다”고 말했다. 다만, 박재룡 연구위원은 “정부가 내놓은 각종 부동산대책 관련 법안이 국회에서 통과될지 여부가 불투명하기 때문에 이를 지켜본 후 결정하는 게 좋겠다”는 입장을 보였다.
다(多)주택 보유자가 집을 팔려면 내년 상반기 이내에 가급적 빨리 처분하는 게 나을 것으로 보인다. ‘부동산114’ 김혜현 팀장은 “양도세 강화 이전에 1~2채를 빨리 팔아 세(稅) 부담을 줄이는 게 좋다”며 “1가구 1주택자는 서둘러 매각할 필요 없이 내년 봄·가을 이사철을 겨냥하거나 본격적인 경기회복이 예상되는 2005년 이후로 미루는 게 좋을 것”이라고 말했다.
◆아파트 대체상품 1순위는 ‘토지’와 ‘상가’=전문가들은 정부의 규제 대책이 집중되는 아파트 대신 투자할 만한 상품으로 토지와 상가·오피스 등을 가장 많이 꼽았다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “안정적인 임대수익이 가능한 중소규모 오피스 빌딩이 가장 매력적”이라며 “유일하게 분양권 전매가 가능한 아파트형 오피스텔(일명 아파텔)에도 관심을 둘 만하다”고 말했다.
김선덕 소장과 김영진 대표는 “고속철도 중간역 등 개발압력이 커지고 있는 지방의 땅값이 상승할 가능성이 있다”고 전망했고, 안명숙 소장은 “뉴타운 지역의 소규모 재개발 지분이나 10·29대책에서 벗어난 상가도 괜찮아 보인다”고 말했다.
고종완 대표는 양도세 비과세 혜택을 받는 농가주택, 택지개발지역의 상업용지와 단독주택지 등을 대체상품으로 꼽았다. 이 밖에 중소형 빌딩, 리모델링 아파트, 펜션 등도 투자 유망 상품으로 예상됐다.
- 국채선물, 하루만에 폭락..수요악재 `부각`(마감)
- [edaily 피용익기자] 18일 국채선물이 하루만에 큰 폭으로 하락했다. 미국발 호재로 전날에 이은 반등 분위기를 잡았던 3년물은 장 초반 카드채 문제가 부각되며 하락반전했다. 여기에 머니마켓펀드(MMF) 시가전환 소식이 전해지며 3년물은 급락세를 탔다. 그동안의 공급 악재와 더불어 수요 악재가 부각된 것.
오후 들어 주식시장이 상승 반전하자 3년물은 낙폭을 확대하며 한때 107.96까지 하락했다. 3년물이 장중 107.90선을 기록한 것은 지난 3월20일 이후 8개월만에 처음이다. 5년물도 지난 8월22일 상장 이후 최저치를 경신했다.
이날 3년만기 국채선물 12월물은 전일대비 30틱 하락한 108.05에서 장을 마감했다. 거래량은 5만8441계약. 외국인이 3391계약 순매도 했고, 은행은 3806계약 순매수를 기록했다.
5년물은 전날보다 58틱 하락한 111.32로 이날 장을 마쳤다. 거래량은 3957계약. 증권이 109계약 순매도 했고, 투신은 110계약 순매수를 기록했다.
◇반등 실패 후 폭락..카드채·MMF환매 `악재`
이날 국채선물 시장은 미국발 호재로 전일대비 4틱 오른 108.39에서 장을 시작했다. 알카에다(Al-Queda)의 테러 위협이 부각되며 미 증시가 하락하고 채권시장이 강세를 보인 점이 호재로 작용했다.
3년물은 장 초반 증권과 은행, 투신이 매수우위를 보이며 108.40까지 상승했다. 외국인은 매도세로 출발했다.
그러나 카드사 부실문제가 다시 떠오른데다 모 투신사의 MMF 시가전환 소식이 전해지자 3년물은 곧바로 하락반전, 108.20선으로 후퇴했다.
극도로 취약해진 시장 심리에 외국인의 매도세가 지속되자 3년물은 낙폭을 확대, 지지선을 차례로 붕괴하며 전저점(108.04)을 경신, 108.02까지 하락했다. 그러나 투신이 순매수를 늘리고 선물과 기타기관이 저가매수하며 추가하락을 막았다.
오전 10시20분부터 11시까지 실시한 통안채 2년물 1조5000억원 입찰에서는 8100억원만 낙찰됐으며, 낙찰금리는 4.98%로 결정됐다.
오후 들어 기관들의 관망세가 짙어진 가운데 108.00선에서 지지되던 3년물은 은행이 순매수를 줄이며 대량 매도에 나서자 저점을 다시 갈아치우며 오후 한 때 107.96까지 후퇴했다. 주식시장이 상승반전하며 800선을 회복한 점도 매도 심리를 자극했다.
오후 2시부터 20분간 실시된 통안채 63일물 1조원 어치 입찰에서는 4300억원만 4.12%에 낙찰돼 이날 통안채 입찰은 모두 미달사태를 빚었다.
그러나 장 막판 은행이 다시 환매하며 순매수를 늘리자 3년물은 낙폭을 축소, 결국 108.05에서 이날 장을 마감했다.
한편 5년물은 전일 대비 6틱 하락한 111.84에서 장을 시작한 후 낙폭을 확대하며 111.40까지 하락한 후 한동안 정체된 양상을 보였다. 오후 들어 111.40선에서 등락하던 5년물은 장 막판 외국인이 전매하자 111.32로 하락하며 장을 마쳤다.
◇금리 레벨 의미 없어..약세 이어질 것
시장 참가자들은 이날 급락의 주요 원인에 대해 다소 견해 차이를 보였다. 그러나 비중을 어디에 두느냐의 문제일뿐 카드채 문제와 MMF 시가전환 문제가 악재로 작용했다는 점에는 이견이 없었다.
삼성선물 금융공학팀 최완석 과장은 "장 초반 모 투신사의 MMF 얘기가 나오며 반등에 실패했다"며 "SK사태, 대우채 사태 등 MMF 환매로 인한 아픈 기억이 많아 이 얘기만 나오면 채권시장의 분위기가 안좋아진다"고 말했다.
최 과장은 이어 "여기에 카드채 문제와 수급 부담 등이 복합적으로 작용해 낙폭이 확대됐다"고 설명했다.
최 과장은 "지금 상황에서 금리 레벨은 의미가 없다"며 "금리 레벨에 대한 매매보다는 시장의 분위기를 바꿀만한 모멘텀에 의한 플레이를 해야 한다"고 지적했다.
그러나 MMF 문제는 우려할만한 상황이 아니라는 분석도 있었다.
한 증권사 펀드매니저는 "MMF 문제는 지금 당장 부각될 문제가 아니다"라며 "오히려 여기에 기댄 투기적인 매도가 낙폭을 확대한 것으로 본다"고 말했다. 이어 "오늘은 MMF보다는 카드채 문제가 도화선이 됐다"고 덧붙였다.
그는 "반등기회를 놓치고 약세가 지속된 지난주와 똑같은 양상을 보이고 있다"며 "지지선이 다 무너져 더 이상 기댈 곳이 없는 모습"이라고 설명했다.
이 펀드매니저는 "그러나 내일(19일) 외국인이 매수하면 108.00선은 지지될 것으로 본다"며 "외국인의 단타 매매를 주시하는 것이 바람직할 것"이라고 말했다.
