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- (황창규의 실전돈굴리기)자영업자의 절세 전략
- [edaily] 매년 연말 연시에 근로 소득자를 대상으로 한 연말정산 소득공제나 근로소득자 절세 상품 등에 대한 기사가 넘친다. 하지만, 적지 않은 수의 창업자라든가 자영업자를 위한 절세 전략은 상대적으로 작게 다루어져 온 것이 자영업자들에게 절세 정보에 접하는 기회가 적었던 원인 중에 하나가 아닌가 생각된다. 최근에 창업하신 분, 그리고 이미 자영업을 수 년이상 영위하고 게신 분들을 위해 사업과 관련한 세금의 종류에서부터 절세를 위한 방법은 무엇이 있는 지를 살펴보기로 한다.
사업과 관련한 세금은 어떤 것이 있나?
사업과 관련한 세금에는 소득세, 부가가치세, 특별소비세 및 원천징수를 하는 세금이 있다. 소득세는 모든 사업자에게 납세 의무가 있고, 매년 5월에 전년도의 소득에 대한 소득세를 신고하면서 납부하게 된다. 이때 영세한 사업자는 여러 가지 공제 제도를 이용하면 소득세를 감면 받을 수도 있다. 부가가치세는 일반 사업자와 간이 과세 사업자로 구분하여 세금을 내게 되는데, 매년 상반기의 사업 실적에 대하여는 7월 1일부터 25일까지, 하반기의 사업 실적에 대하여는 다음해 1월 1일부터 1월 25일까지 신고하고 세금을 납부하면 된다.
사업 소득세를 줄이려면 동업도 한 방법이다.
명예 퇴직하여 창업하는 분 들 중 적지않게 동업을 하는 경우가 있다. 동업의 주요인은 모자라는 창업자금을 공동으로 분담하여 창업을 보다 원활히 하기 위한 수단이지만, 동업을 하는 것은 어떻게 보면 세금을 줄이는 방법이 된다. 소득세는 개인별로 과세하는 것이 원칙이다. 그런데 동업의 경우, 사업에서 발생한 소득금액을 각자의 출자 지분 비율대로 나누어서 각자의 몫에 따라 소득세를 내게 된다. 이것은 소득세 과세 구조가 누진세율 구조로 되어있기 때문에 소득 금액이 분산되면 세금은 그 만큼 줄어들게 된다. 단, 공동사업자가 특수관계인(배우자와 직계 존비속, 직계 존비속의 배우자 및 형제자매와 그 배우자를 말함.)이라면, 지분비율이 큰 공동사업자 소득금액으로 합산 과세된다는 점에 유의할 필요가 있다.
간편장부를 이용한 절세 전략도 있다.
지난 해 11월 정부투지기관에서 명예 퇴직한 서씨(41세)는 최근 치킨 전문점을 열었는데, 장부 기장 방법을 몰라 세무사에게 맡기려다 수임 수수료가 예상보다 크자 고민이 되었다.
이처럼 조그마한 자신의 가게를 연 경우에는 간편장부를 비치, 작성하여 세액 공제를 받는 방법이 적절하다.
간편 장부란 영세 사업자를 위해 정부에서 만든 제도로, 별도의 회계지식이 없는 사람도 쉽게 이용할 수 있으며, 이것으로 사업 소득세와 부가가치세 신고도 가능하기 때문에 알아두는 것이 중요하다.
간편장부는 서씨처럼 그 해당연도에 창업을 하였거나, 그 전년도 수입금액이 일정금액 이하(7,500만원 ~ 3억원 미만으로서, 음식업을 연 서씨의 경우는 7,500만원에 해당됨.)이어야만 해당 된다. 간편장부를 이용하게 되면, 연간 100만원 한도로 기장 세액공제와 사업 손실이 났을 경우 앞으로 5년 동안 발생한 소득에서 공제 혜택을 받을 수 있게 된다.
아무튼 꼭 세금 공제 혜택보다도, 처음 시작은 미약하나, 나중에 훌륭한 결실을 맺기 위해서는 수입과 지출을 매일 파악하고, 소득 금액을 계산해 보는 꼼꼼함이 필요하다.
신용카드 매출전표는 자영업자가 신용카드 매출 전표를 발행하게 되면 신용카드를 발행한 매출액의 1%(2003년까지는 2%)를 부가가치세액에서 공제 받을 수 있으며, 신용카드에 의한 매출액 증가분에 대하여는 종합소득세 신고 시 소득세 계산에서 필요경비로 인정 받을 수 있게 된다.
기타소득에 대한 절세 전략은?
오랫동안 금융계나 교육계 등 전문 분야에 종사하다가 퇴직 후 전공을 살려 창업하는 분들은 기업체나 각종 단체의 초청을 받아 강의를 하거나 신문 등에 기고하여 수입이 생기는 경우가 많다. 결론부터 말하자면, 강의 관련 업종이 자신의 본업인 경우에는 그 강의료 등을 사업 소득에 합산하여 합산한 금액에 따른 종합소득세율이 적용된다.
하지만, 본업이 아닌 부업이라면, 기타소득으로 보아 지급 받는 금액의 80%(2003년까지는 75%)를 필요 경비로 인정 받는다. 예를 들어 연간 강의료로 실제 받은 금액이 1,000만원이라면 기타소득금액은 200만원이 되는데, 만일 기타소득 금액이 300만원 이하이면, 22%(주민세 포함) 분리과세를 적용 받거나, 다른 종합소득 금액과 합산할 수도 있다.
사전 증여를 통한 상속을 준비하는 것도 중요
자영업자는 사업에 따른 위험이 근로소득 생활자보다 큰 반면, 상대적으로 더 큰 수입을 올릴 가능성도 있다. 따라서, 합법적인 절차에 따라 사전에 증여하는 것도 부의 이전이라는 측면에서 적극 고려할 필요가 있다.
예를 들어 자신이 운영하는 기업의 주식을 이전코자 한다면, 자산. 수익 가치를 평가해 시장 가치가 낮다고 판단될 때 이전하며, 증여세 면세점 이하의 증여일지라도 증여자의 주소지 관할 세무서에 증여신고를 해 두는 것이 좋겠다. 부동산의 이전 시에도 마찬가지이다.
연금 상품에 주목하자.
근로소득자인 경우, 자동차보험이나 암 보험과 같은 보장성 보험에 가입하면 100만원의 소득공제를 받을 수 있으나, 자영업자는 해당되지 않아, 그간 상담을 의뢰하여온, 자영업자들이 이런 점 때문에 금융상품을 이용한 절세 전략에 관심을 적게 두고 있는 것 같아 안타까웠다.
그런데 사실 연금신탁이나, 연금저축을 가입한다면, 연간 불입액의 100%(최고한도 240만원)를 소득공제 받을 수 있고, 2001년 12월 31일 이전에 개인연금신탁을 가입하여 이미 불입하고 있다면, 연간 불입액의 40%(최고 한도 72만원)의 소득공제를 별도로 받을 수 있다.
또한, 장기 저축성 보험도 자영업자나 거액 금융자산 보유자에게는 일정기간 금융소득종합과세에 대응한 절세 상품으로서 훌륭한 구실을 할 수 있다.
보험 가입 후 10년 이상(지난 해 까지 가입하였다면 7년 이상)이 경과되면, 연금을 수령하거나, 혹은 중도해지를 하게 되어도 보험 차익에 대한 소득세(현재 세율 기준 주민세 포함 16.5%)가 비과세된다. 이런 이유로 10년 이상의 저축성 보험 가입은 연금 수입 목적뿐만 아니라 금융소득종합과세에 대해 고민하여야 하는 자영업자나 거액 금융자산가의 절세 전략으로 활용되는 것이다.
부동산 관련 절세 방법은?
지난 해 10.29 주택시장 안정대책 이후 주택 시장은 비교적 빠르게 실수요자 중심 시장으로 개편되고 있다. 주목하여야 할 부분으로서는 올해부터는 20세대 이상 300세대 미만의 주상복합아파트의 분양권도 전매가 금지된다는 점이다. 부동산 단기 투자 틈새 시장으로서 그간 각광을 받아왔던 주상복합아파트의 투자 매력이 사라진 셈이다.
이른바 부동산의 처분과 관련 있는 투기지역의 전면적인 확대로, 보유 기간에 따른 실거래가 양도 차익에 대한 과세라든가, 주택의 보유와 깊은 관련이 있는 재산세 과세표준의 대폭 인상 등은 다주택 보유자에게 대체 투자 수단의 모색을 초래하고 있다고 본다.
따라서, 절세 측면에서 주택 시장 쪽의 부동산 투자전략을 그릴 때 핵심 되는 사항이 양도소득세의 절세와 관련 있는 현실에 유의할 필요가 있다.
혹시 2주택 이상을 보유하고 계신 자영업자라면, 다음의 투자 전략을 검토해 보는 것도 도움이 될 것 같다.
먼저 1주택 보유자는 사실 3년 보유하였다면 큰 문제는 없다. 다만, 서울 과천 및 5개 신도시의 경우라면 2년 이상 거주하여야 할 것이다.
다음 2주택 보유자인 경우, 비투기 지역의 주택, 그리고 오래 보유한 주택을 먼저 처분하는 것이 양도소득세 절세 측면에서 유리하다. 왜냐하면 1세대 2주택 이상자의 투기지역 내 주택양도에 대해서는 양도소득세 탄력세율(15% P)을 우선 적용 받아 원치 않는 세금 중과를 당할 수 있기 때문이다. 2주택 모두가 투기 지역에 위치한 경우, 앞서와 같이 오래 보유한 주택을 먼저 처분한다.
마지막으로 3주택 이상을 현재 보유하고 있다면, 임대사업자로 등록하는 방법이 있겠고, 또는 양도 차익이 적은 주택을 처분하여 2주택자로 전환하는 방법을 고려할 수 있겠다. 2주택자로 전환한 뒤에는 오래 보유한 부동산부터 처분하는 방법을 통해 절세를 할 수 있게 될 것이다. 왜냐하면 1세대 3주택 이상자의 주택 양도차익에 대해서는 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제(양도차익의 10 ~ 30%)를 받지 못하고, 보유 기간에 관계없이 60%의 단일세율로 적용되어 세 부담이 커지기 때문이다.
(황창규 하나은행 PB지원팀 차장)
- "강남 전세값 강세 예상..부동산 선별 투자 시점"
- [edaily 한상복기자] 올해에는 부동산 매매에 비해 전세거래가 활기를 띨 것이며, 특히 서울 강남의 경우 전세값이 강보합을 보일 것으로 예상됐다. 그러나 투자대상별 차별화가 심화될 가능성이 커 공격적 투자를 자제하고 선별적인 보수투자로 전환하는게 바람직할 것으로 지적됐다.
고종완 RE멤버스 대표는 15일 굿모닝신한증권과 신한은행, 조흥은행 등 3사가 군인공제회관에서 강남지역 고객을 대상으로 공동 개최한 부동산·증시 합동설명회에서 이같이 전망했다. 이날 합동설명회는 강남 도곡지역 고객 및 인근 주민 300여명이 참석했다.
고대표는 이날 설명회에서 "단기적으로는 정책변수에 따른 수요위축으로 강남권, 재건축시장이 연말까지 전반적으로 거래공백 및 하향안정화를 보일 것으로 예상되나 중장기적으로는 금리와 수급, 미국시장에 연동될 것"이라고 내다봤다.
그는 "대세하락론과 상승유효론이 첨예하게 대립하고 있으나 아직 속단은 이르다"면서 "2005년이후 서울 동시분양 등 수도권 공급물량 감소에 따른 가격불안요인이 내재돼 있다는 점을 주목해야 한다"고 설명했다.
아울러 "조정기에는 개발재료 보유상품, 주력보다는 틈새상품, 내재가치대비 저평가 상품을 발굴할 필요가 있다"며 "무차별 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 선별적인 위험관리식 보수적투자로 전환하라"고 권했다.
고대표는 "정책 및 사회 트렌드변화, 각종 개발재료 등을 종합적으로 분석한 후 분산투자할 시점"이라며 신도시, 택지개발지구, 도시계획변경, 고속철 및 지하철 개통, 뉴타운지구, 미군기지 이전 등 장기-복합 개발재료가 있는 지역에 선택과 집중전략을 구사할 필요가 있다고 전했다.
다음은 고종완 RE멤버스가 제시하는 2004년 부동산 시장전망.
1)아파트: 약보합세, 단 지역별, 평형별, 주거유형별 차별화심화
-강남권, 강북권, 수도권,신도시, 지방 대도시 차별화
*우리나라는 아파트를 고급 주거문화로 인식, 선호도가 높음(연립, 다세대, 다가구주택보다)
2)분양권: 약보합, 다만 새 아파트가 기존 아파트보다 20~30% 정도 비싼 가격유지
3)재건축: 가격약세, 사업기간 및 수익성에 따른 차별화
-지분별, 단지별 차별화지속(추진속도, 개발이익환수제 도입 여부에 따라 급락 가능성)
-수원 이남~대전사이 고속철 및 전철역 인근 저층 중고 주공단지 투자관심
*2004년부터 재건축보다는 리모델링이 활성화 될 것임(동의율 80%, 전용 25.7평 이하는 20% 증축까지 부가세면세 혜택 등)
4)재개발: 강보합, 다만 강남 재건축보다 강북 뉴타운 재개발지구가 유리
-강북 뉴타운지구
-수도권, 충청권 고속철 및 행정수도 이전지 인근 재개발지구
5)단독, 다가구, 다세대: 약보합 다만 입지별, 연수별, 단지규모별 차별화
-단독주택은 쾌적한 주거환경(다가구, 다세대는 교통편리성 및 임대수요가 풍부해야)
-10년 이상 된 단독, 다가구, 다세대주택은 재건축, 재개발 재료여부 중요(대지지분)
6)주상복합: 약세, 다만 입지별, 단지규모별, 브랜드별 차별화
-입지, 조망권, 브랜드가치 등 3위일체가 중요
-투기적 가수요가 주종(지금까지는 단기투자가 유리)
6)상가: 보합, 그러나 단지내상가는 인기유지, 쇼핑몰 약세
-단지내상가
-근린상가
-테마형상가
7)오피스텔: 약세 (경기침체 및 공급과잉 우려로)
8)업무용빌딩: 강보합 (세금, 전매 등 정부규제가 적고 금리보다 높은 고정적인 임대수익 가능)
9)토지: 강세 신도시, 고속철개통, 그린벨트해제지 등 개발예정지 투자 유망
- 택지개발지구내 상업, 근생, 단독주택지
- 수도권, 충청권, 강원도 농지 및 임야, 그린벨트해제예정지 등
10)펜션,전원주택: 강보합, 수도권남부, 충청권(고속철개통지) 투자유망
- (김경록의 채권프리즘)한국경제의 현주소
- [edaily] 한국경제는 혼란스럽다. 수출은 활황인데 설비투자나 내수 등은 매우 부진하고, 기업의 수익성은 좋아지고 재무제표도 개선된다는데 실업률은 높아지고 거시경제 지표도 말이 아니다. 단순히 정치 사회적인 혼돈에서 오는 느낌이 아니라 경제 자체가 혼란스러운 상황을 연출하고 있다. 이들은 요즘 항상 거론되고 있는 신용위기에서 비롯된 것만은 아니라고 본다. 이는 단기간의 경제현상을 설명해줄 수는 있지만 본질적인 흐름은 아니다. 여기서는 현재 우리나라 경제 현상들의 근저를 형성하고 정체성을 찾아보고자 한다. 이를 찾을 때야 비로소 우리나라 경제의 방향을 가늠해볼 수 있기 때문이다.
외환위기 이후 관리형 경제로 이행
사물은 충격을 받으면 달라지게 마련이다. 달라진다는 것은 적응하기 위해서 여러 방면으로 반응한다는 것을 뜻한다. 토인비는 이것이 역사라고 보았다. 우리나라는 외환위기를 겪으면서 기업의 행태가 급격하게 변했다. 간단히 말하면 기업가적 정신이 충만하던 때에서(삼성전자, 현대자동차가 모두 이때 형성된 것이다) 관리형 경제로 이행한 것이다.
외환위기 이후에는 은행과 정부가 기업의 안전판을 마련해주기 어렵기 때문에 기업들은 스스로 안전판을 형성해야 했고, 이 과정에서 재무제표의 안정성에 초점이 두어졌다. 과거에는 소위 기획통이 중책을 차지했지만 지금은 재무통이 중책을 차지하는 것이 이를 반영한다. 즉 사업 확장에서 기업관리로 돌아섰기 때문이다. 수익성을 중시하기 때문에 연구개발비를 줄이게 되고, 비용을 줄이는 것이 가장 중요하다. 그래서 실업이 증가하게 된다. 반면에 기업의 재무제표는 개선된다.
영국, 미국 등 선진국의 경험
영국은 산업혁명의 선두 주자였으나 미국의 도전에 성공적으로 대처하지 못하였다. 영국의 기업조직은 미국에 비해 혁신을 추구하지 못하는 조직이었고, 그래서 영국이 택한 길은 비용을 줄이고 몫을 줄이는 것이었다. 몫이 줄어드는 과정에서 당연히 그 배분을 둘러싸고 힘의 싸움이 전개되었다.
미국 역시 80년대에 일본의 도전을 크게 받았다. 관료와 은행, 기업이 같이 움직이면서 장기 관점의 기업투자, 고용보장에 따른 장기적 관점의 업무 수행 등에서 형성된 경쟁력을 이길 수 없었던 것이다. 미국은 이 당시에 구조조정이 유행이었으며 비용을 잘 줄이는 것이 CEO의 능력이었다. 다만 미국은 새로운 산업을 개척하는 정신이 있어서 90년대 중반 IT 산업의 도래와 함께 혁신을 주도하고, 실업률은 다시 크게 하락하였다.
결국 어느 경제 체제나 도전을 받고 어려움을 겪기 마련인데, 기업가적인 혁신정신이 없는 곳에서는 장기적으로 침체의 길을 겪게 되고 끊임없이 혁신을 추구하는 나라는 생존한다는 것이다. 장기적 침체의 길을 겪는 나라도 그 초기에는 기업의 수익성이 좋아지기 때문에 착각하기 쉽다. 세월이 흐른 뒤에 돌이킬 수 없는 길까지 접어들었다는 것을 확인하게 되는 것이다.
관리형 경제의 특징
동일한 부가가치 창출이라도 확대 지향적인 길을 갈 수도 있고, 축소 지향적인 길을 갈 수도 있다. 양자를 식별할 수 있는 방법은 micro 즉 기업의 성과와 macro 즉 거시경제 성과가 조화되어 진행되는가를 보면 된다. 전자는 기업의 수익성과 함께 실업률이 하락하고 성장률이 높아지는 반면에, 후자는 기업의 수익성은 개선되지만 실업률은 증가하고 성장률은 하락한다. micro와 macro가 계속 괴리를 보이면 몸을 사리는 경제로 옮겨가고 있는 것이다.
이처럼 관리형 경제로 진입하면 기업의 혁신적인 마인드가 사라지고, 비용을 축소하고자 하며, 이에 따라 실업률은 증가한다. 그러다 보니 기업의 수익성은 좋은 반면 거시경제는 좋지 않으니 주가는 항상 저평가되어 있다고 한다. 해외자본도 고용을 창출하고 거시경제를 튼튼하게 해줄 수 있는 것보다는 이러한 과실을 따먹기 위한 것일 수가 많다.
중국 태풍
중국의 GDP는 우리나라의 2배 정도 되고 미국의 10분의 1정도 된다. 그러나 중국이 10년 동안 8% 성장하고 우리나라는 4%로 10년을 성장하게 되면 중국의 GDP는 우리나라의 3배가 된다. 그뿐 아니라 매우 낮은 수준으로 유지되고 있는 가격들이 상승하게 된다면 중국 GDP의 증가규모는 훨씬 커질 것이다. 달리 표현하면 지금도 중국이 물량 기준으로 본다면 세계의 상품시장의 수급의 태풍으로 자리잡고 있다는 것이다.
중국의 성장은 블랙홀처럼 주변 국가들을 강하게 흡수하고 있다. 주변 국가들 뿐만 아니라 원자재 수요 증가와 가격 상승 등의 파급효과도 가져온다. 미국이 인도의 IT인력을 사용하면서 비용을 절감하고 이것이 인도 경제를 변화시키고 있듯이 우리나라는 중국의 값싼 인력을 사용하기 위해 중국으로 진출하고 있다. 중국에서 수입이 증가하면서 우리나라 수출이 증가하는데 그에 반해 고용이 여전히 어려운 것도 여기에 일부 이유가 있다.
우리나라의 응전
우리나라는 중국의 성장을 잘 이용하면 성장의 발판을 마련할 수도 있다. 성장에 따른 많은 과실 뿐만 아니라, 그 과정에서 산출된 4,800억 달러에 이르는 중국의 부실채권은 우리나라 금융업의 국제화 계기가 될 수도 있다. 그러나 현 상태로서는 힘들다. 우리나라 경제는 일단 외환위기라는 도전에 안정성을 제고하기 위한 관리형 경제로 변하면서 혁신의 마인드가 사라졌기 때문이다. 이것이 부정적인 것은 아니나, 이런 형태가 지속될 때는 경제는 장기침체의 길을 가게 된다. 빨리 산업 연관성이 크고 혁신적인 신산업 영역을 개척해나가야 한다. 그러나 이것보다 중요한 것은 혁신을 가능케 하는 기업문화, 사회 분위기, 교육제도, 조세제도 등의 유인체계 형성이 필요하다. 부의 형성이, 탈세나 부동산 투기자보다는 사회의 부가가치를 형성하는 사람에게 이루어질 수 있도록 해야 한다.
우리나라에 주어진 시간이 많지 않다. 인구구조 변화와 중국의 성장 속도가 우리나라를 머뭇거리거나 시행착오를 거듭하게 허용하지 않는다. 일이 닥치고 나서는 이미 늦은 것이다. 선진국들은 60년대에 출산율이 3명 정도이다가 지금 1.17명 정도 되는데, 우리나라는 7명 정도에서 1.14명으로 줄었다. 급격한 변화는 반드시 영향을 주기 마련이다. 인구구조를 무시하고 학교설립을 자유화했다가 지금 각 대학들이 과잉설비 문제에 봉착한 것은 좋은 교훈이다. 지금은 우리나라의 인구구조가 좋지만 10년만 지나면 이것이 마이너스 영향을 주게 된다. 이것은 예측이 아니라 사실이다. 중국도 초기의 성장은 우리나라 경제를 견인하지만 10년 정도 후에는 우리 시장을 잠식할 수도 있다. 우리나라는 10년 후에 먹고 살 것을 지금 준비해 놓아야 한다. 즉 지금씨를 뿌려 놓아야 하는 것이다.
우리나라는 관리형 경제로 접어들었다. 영국은 선발 자본주의이고 식민지 시대 때 형성해 놓은 것이 워낙 많기 때문에 그래도 버틸 수 있다 적극적인 환경변화가 필요하다. 큰 제국을 건설한 로마의 유산은 아직도 이탈리아를 먹여 살리고 있고, 유럽의 과거 유산도 이들을 먹여 살리는데 일조하고 있다. 우리나라는 이런 것이 없다. 따라서 관리형 경제에 안주하거나 일시적으로 중국의 등에 올라타 수출 호조 등에 만족하다가는 연착륙이 아니라 추락하고 만다. 멀리 바라보지 않으면 근심은 항상 가까이에 있다.
- 모기지론으로 집장만 해볼까?
- [조선일보 제공] 모기지론(장기주택마련대출) 제도가 올 3월부터 시행됨에 따라 내 집을 마련하려는 실수요자들의 관심이 커지고 있다. 모기지론은 매월 대출금을 조금씩 갚아나가는 원리금 상환 방식으로 대출 이자가 고정금리이다. 정부는 투기지역 지정 여부에 관계없이 집값의 70% 한도에서 최대 2억원까지 대출해줄 방침이다.
◆어떻게 이용하나=정부는 지난 6일 모기지론 운영을 담당할 한국주택금융공사 설립위원회를 발족하고, 오는 3월 2일 공사 설립과 동시에 시중 은행을 통해 대출을 개시할 방침이다. 설립위 함태규 팀장은 “모기지론은 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 돕기 위한 것으로, 현재 세부적인 대출 조건을 만들고 있다”고 말했다
설립위가 검토 중인 방안에 따르면 무주택세대주가 내 집을 마련하는 경우에만 모기지론을 이용할 수 있다. 그러나 이미 은행에서 돈을 빌려 집을 구입한 1가구 1주택자도 기존 대출을 모기지론으로 전환할 수 있다. 가족이 없는 1인 세대주가 모기지론을 받을 수 있는지는 아직 결정되지 않았다. 물론 기존 1주택자가 새 아파트를 살 때는 모기지론을 받을 수 없다.
대출 한도는 주택시세를 바탕으로 산출되는 주택담보비율(LTV) 70% 한도 내에서 최고 2억원이다. 설립위는 시가 6억원을 넘거나, 전용 면적 25.7평을 초과하는 주택은 모기지론 이용 대상에서 제외했다. 월 원리금 상환액도 소득의 3분의 1을 넘지 않아야 된다.
예컨대 지금 계획대로 연간 7% 정도의 고정금리를 적용받아 1억원을 빌릴 경우, 20년간 매달 약 78만원씩 원리금을 갚아야 한다. 이런 경우 월 200만원 이상의 소득이 있어야 대출이 가능하다. 단 근로자들은 이자로 낸 돈에 대해 연간 1000만원까지는 소득공제를 받을 수 있기 때문에, 월 실질 부담은 67만원 정도가 될 것으로 보인다.
◆어떤 아파트를 살 수 있나=모기지론은 대략 2억~4억원 정도 나가는 중소형 평형 아파트 구입시에 많이 활용될 전망이다. 월 원리금 상환 부담이 만만치 않은 데다, 전용면적 25.7평을 초과하는 주택 구입시에는 이용할 수 없기 때문. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “현재 서울·수도권 중소형 평형 전세금이 대략 1억~1억5000만원”이라며 “무주택 전세입자라면 모기지론으로 2억~3억원 정도의 아파트를 쉽게 구입할 수 있을 것”이라고 말했다.
세중코리아 김학권 사장은 “서울에서는 지하철 역세권이나 대단지, 수도권에서는 계획적인 개발이 이뤄지는 택지지구 혹은 경전철·고속철도 개통 예정지를 중심으로 살펴보라”고 조언했다. 3억원 정도면 서울 강북에서는 주로 20평 후반대, 강남에서는 주로 10평 후반대 일반 아파트를 구입할 수 있다. 강북으로 출근하는 직장인이라면 도심 접근성이 좋은 마포구 공덕동·상암동, 중구 신당동 등의 대단지 물량을 노려볼 만하다.
강남에서는 큰 평형을 구입하기는 어렵지만, 지하철 역세권 등 교통 편의성을 갖춘 단지들이 여러 곳 있다. 수도권에서는 최근 대단지가 들어서고 있는 남양주시 덕소 일대, 신분당선 개통 계획이 잡혀 있는 용인시 수지, 녹지가 많은 하남시, 판교 개발 수혜가 예상되는 분당과 성남의 일부 지역, 경부고속철도역사 개통지인 광명시 일대 등에 관심을 가져볼 만하다.
- 집장만 기회는 왔다
- [조선일보 제공] 올해는 청약통장의 인기가 어느 때보다도 높아질 전망이다. 올해부터 투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하의 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급비율이 현행 50%에서 75%로 확대되는 데다, 20가구 이상 주상복합아파트도 분양권 전매가 금지되고 일반 아파트와 마찬가지로 청약제도가 도입되기 때문이다. 이에 따라 내집 마련을 노리는 실수요자들은 청약통장을 100% 활용하는 전략이 필요하게 됐다.
2003년 10월 말 기준으로 청약통장 가입자는 630만명에 달하며, 가입금액은 20조원을 돌파했다. 특히 1순위자는 청약예금 109만750명, 청약부금 79만5496명, 청약저축 23만9303명 등 모두 212만5549명으로 2002년 말에 비해 9.6% 증가했다.
◆ 무주택 1순위자는 경쟁력 있는 단지에 청약하라
투기과열지구 내 민영주택에 대한 무주택자(만 35세 이상, 5년 이상 기준) 우선공급비율이 75%로 확대됨에 따라 무주택세대주의 당첨확률이 높아졌다. 무주택세대주는 우선 공급분에 당첨되지 않더라도, 한번 더 1순위자들과 청약경쟁을 할 수 있기 때문에 더욱 유리하다. 하지만 투기과열지구 내에서는 한 번 당첨되면 5년간 1순위 자격이 제한되므로, 입지여건이 뛰어나고 가구 수가 많은 곳에 선별 청약하는 전략이 필요하다. 주목할 만한 곳으로는 잠실·반포 등 5개 저밀도 지구와 서울 장지·발산 택지지구, 판교 신도시, 뉴타운 등이 있다.
◆ 일반 1순위는 중·대형 평형을 노려라
무주택 우선순위에 해당되지 않는 1순위자들은 상대적으로 당첨될 확률이 낮아졌다. 이에 따라 일반 1순위자들은 우선공급 대상(전용면적 25.7평 이하)이 아닌 중·대형 평형을 노리는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 예컨대 300만원짜리 청약예금 가입자는 자금여유가 있다면 1000만원이나 1500만원짜리 청약예금으로 전환하는 것이 좋다.
또 서울보다 청약경쟁률이 낮은 수도권으로 주소를 이전하는 것도 한 방법이다. 아파트 분양은 해당지역 거주자에게 1순위 청약권이 주어지고, 20만평 이상의 택지지구일 경우에는 공급물량의 30%가 해당지역 거주자에게 우선적으로 공급된다. 유망지역은 수도권 내의 택지개발지구나 수도권 전철 연장선과 고속철도역사 인근지역 등이다.
◆ 청약저축 1순위자는 유망지역을 노려라
청약저축은 순위가 같을 경우 무주택기간, 납입금액, 납입횟수에 따라 우선 순위가 결정된다. 따라서 가입한 지가 2년이 얼마 지나지 않은 가입자가 서울지역에서 분양받기를 원한다면 아예 청약예금으로 전환하는 것이 유리하다. 서울은 국민주택 공급이 적고 당첨확률이 낮기 때문이다. 반면 수도권 임대주택을 노리는 청약저축 1순위들은 청약저축을 유지하는 것이 좋다. 반면 수도권 임대주택을 노리는 청약저축 1순위자들은 청약저축을 그대로 유지하는 것이 좋다. 수도권 택지개발지구인 판교·화성·파주 등 유망지역에 임대주택 분양이 예정돼 있기 때문이다.
(이남수·조흥은행 PB차장 (02)2112-4471)
- (황창규의 실전돈굴리기)새해 재테크 기상도를 그려보자
- [edaily] 찰스 디킨즈는 18세기 영국 런던의 실상을 그렇게 표현했는데, 그 말은 사실 200여년이 지난 우리들의 사회를 비교해 보아도 낯설지 않는 느낌이 드는 것은 무엇 때문일까. 물론, 독점적 자본주의의 맹아기인 당시 영국 런던의 극단적인 부의 편중과 도시 서민 층의 비참함이 오늘날 한국의 사회 현실과 같을 수는 없다. 아마도 당시 민중들과 오늘날 한국 시민들의 공통점을 찾는다면, 삶의 희망을 가지고 사는 시민들의 삶이 아닐까. 저마다 새해 들어 바라는 바는 제 각각 이겠지만, 희망이란 소중한 믿음을 가꾸고 이루는 것은 남다른 실천을 요구하는 것이라고 볼 수 있을 것 같다.
갑신년 새해 부자 되고, 행복해지기 위한 상식이 무엇인지 찾아보자. 어떤 사람들은 이 것을 무슨 원칙이라고도 하는데, 각자의 경제. 사회적 형편에 따라 달라지는 것이 재무 설계이므로, 불변의 원칙보다는 상식이 더 어울린다고 생각한다.
자, 그럼 재테크 상식은 무엇인가 그리며, 우리 모두 상식이 널리 통하는 사회를 기대해 본다.
먼저 경제 지표 흐름에 주목하자.
재테크를 준비하기 전에 주목하여야 할 것이 금리, 주가 그리고 환율 등과 같은 경제 지표이다. 금리와 주가 전망은 금융자산 포트폴리오를 구성할 때, 길잡이가 된다. 또한, 환율의 움직임을 통해 외화 자산을 어떻게 운용할 것인가와 주식 시장과의 상호 연관성을 이해할 수 있게 된다.
절세형 상품 이용이 중요하다.
절세형 상품이 왜 중요한가를 모르는 사람은 없다. 이른바 초 저금리 시대에는 절세형 상품을 찾아 자금을 굴림으로서 약 연 1% 가량의 수익률을 올리는 효과를 놓치지 말아야 한다. 예를 들어 장기주택마련저축은 이자소득에 대한 비과세와 근로소득자인 경우 연말정산 소득공제 효과까지 볼 수 있다.. 비과세 상품인 신용협동조합 예탁금의 비과세 기간도 3년 연장되어 1인당 2,000만원 범위 내 소액 분산투자를 빼놓지 말아야 하겠다. 물론, 1인당 4,000만원 범위 내에서 저율과세 상품을 가입하여 이용하는 것도 절세의 수단이다.
재테크 3분법이란...
재테크란 적절한 상품 선택으로 시장 평균수익률(1년제 정기예금 이율을 말함)보다 높은 수익률을 기대하는 것 뿐만 아니라, 투자 위험을 최소화하거나 분산하는 것이다. 그러므로, 운용하려는 자산을 투자 기간, 투자 용도 및 투자 위험 감당 정도를 고려하여 유동성, 수익성 그리고 안정성이라는 재테크 3분법에 따라 분산 투자하는 것이 중요하다.
부채 관리도 재테크.
최근 저금리 기조가 이어지면서, 부동산 투자에 편승한 가계 대출이 급격히 늘어난 것과, 과소비 풍조 만연으로 인한 신용카드 사용액의 폭발적인 증가로 가계부채가 많이 늘어나고 있다. 개인적인 면에서도 이런 부채가 소득이 감당할 수 없을 정도로 불어나게 되면, 가계 부실로 이어지고, 가정에 어두운 그림자를 드리우게 된다. 따라서 소득에 대비한 적절한 지출 행위와 상환 능력을 감안한 대출 이용 등이 재테크의 중요한 한 축임을 잊지 말아야 한다.
2004년도 금리와 주가의 방향은?
주식시장 전문가들의 대체적인 의견에 따르면, 올해는 미국을 비롯한 선진국 경기 회복에 따라 수출은 활기를 띨 것이나 내수 회복 속도는 완만할 것으로 보인다. 따라서, 상반기 중 국고채 3년물은 4.7 ~ 5.0%대에 머물다가 하반기 중에 4.8%대로 약 보합세로 유지될 전망이다. 지표 금리의 급격한 상승 가능성이 희박한데다, 안전형 금융자산인 은행 정기예금에 대한 선호도는 줄지 않을 것으로 보여 1년 만기 일반 정기예금 금리를 보자면 약 연 4.0 ~ 4.3% 대에서 유지될 전망이다.
주식시장 쪽은, 올해 1/4분기는 완만하지만 꾸준한 상승세가 이어지겠으나, 상승에 따른 차익 실현, 가계 연체율 심화, 카드사 유동성 위기 등이 근본적으로 해소되지 않아 1/4분기 KOSPI 800 ~ 850대로서 소폭 상승에 머무를 전망이다.
3/4분기 이후부터는 상기 불확실성이 어느 정도 해소 되고, 국내 기관 투자자들의 주식 수요가 증가할 것이며, 경기 회복과 함께 안전자산에서 주식이나 주식형 상품으로 점진적인 이동이 있을 것으로 보이기 때문에 KOSPI 900 ~ 950선대로 예상하고 있다.
2004년도 주택시장 동향은?
10.29 주택시장 안정대책 이후 아파트 시장은 비교적 빠르게 실수요자 중심 시장으로 개편되고 있다. 주목하여야 할 부분으로서는 올해부터는 20세대 이상 300세대 미만의 주상복합 아파트의 분양권도 전매가 금지되며, 반대로 신규 아파트 분양 시 무주택자 우선 공급 분이 종전 50%에서 75%로 늘어나는 요인 등을 들 수 있겠다. 이런 점을 감안한다면, 올해 주택시장 쪽은 상반기에는 전반적인 하락 후 하반기 보합세가 유지될 것으로 예상된다.
주택을 중심한 부동산 투자 전략은 다분히 주택 처분과 관련 있는 양도소득세의 절세 방안을 찾는 것인데 예를 들어,
1주택 보유자인 경우 ; 3년 이상 보유로 절세 요건이 충족되나, 서울 과천 및 5개 신도시의 경우 2년 이상 거주 조건이 따라 붙는다.
2주택 소유자인경우 ; 비 투기지역, 오래 보유한 주택을 먼저 매각하는 것이 유리하다.
만일 모두 투기지역인 경우 양도차익이 적은 주택을 먼저 매각하는 것이 적절하다.
3주택 이상 소유자인 경우 ; 임대사업자로 등록하여 임대사업을 영위하는 것이 타당하겠지만, 그렇지 않다면 양도차익이 적은 부동산을 처분하여 2주택자로 남는 것도 대안이 될 수 있겠다.
언제쯤 내 집 마련이 좋을까?
대략 올해 2/4분기와 4/4분기가 내 집 마련의 적당한 시기로 예상된다. 왜냐하면 서울 지역의 경우 올해보다는 규모가 줄어들겠지만 1/4분기와 4/4분기에 입주 물량이 풍부하기 때문이다. 또한 수도권의 경우 내년도 약 11만호의 신규 아파트 공급이 예상되고 있기 때문이다.
여유자금을 굴리려면...
올해는 금융상품 운용 쪽을 주목하여 보기를 추천하고 싶다. 지난 해 상반기 시중 유동자금이 부동산 쪽으로 몰리고, 사실 자고 나면 입으로 회자된 것도 부동산 가격의 급등이라 해도 과언이 아니었다. 그러나 올해도에는 정부의 지속적인 투기 억제와 조세의 형평성을 강조한 현 정부의 정책 의지로 인해 부동산 시장에서 큰 수익을 내기는 어려울 것으로 보인다. 또한 경기 회복 및 국내 주식 시장의 투자 여건이 호전될 것으로 보여지기 때문에 주가지수 연동 원금보전 추구형 상품이 유망할 것으로 판단된다.
대표적인 상품으로는 ELS 신탁이나 펀드가 주목 받겠고,. 1/4분기 이후부터는 주식형 펀드도 시장에서 관심을 끌 것 같다. 하지만 개인 투자자들은 총 투자 운용자산의 20% 이내에서 우량주나 인덱스 펀드에 투자하는 것이 수익률과 투자 리스트 관리 측면에서 유리하리라 판단된다.
- 이명박 시장 "서울 대중교통혁명의 원년"
- [조선일보 제공] "올해는 대중교통 체제 개편의 혁명 원년 입니다"
이명박 서울시장은 신년인터뷰에서 내내 힘주어 말했다. 오는 7월1일부터 시행될 버스체계 개편으로 버스가 지하철만큼 빠르고 정확한 교통수단으로 부상할 것이라는 주자이었다. 사회부 최장원 차장대우가 이 시장으로부터 새해 서울시 정책과 전망 등을 들었다.
- 말 많던 청계천 복원 공사가 성공적으로 진행 중이고, 뉴타운 개발 사업도 지역 주민들의 전폭적인 지지를 받고 있다. 지난해 시사주간지 주간조선은 ‘2003년의 인물’로 비인격체인 ‘휴대폰’을 선정했는데 막판까지 경합한 ‘사람’ 후보는 이명박 서울시장과 이건희 삼성그룹 회장이었다고 한다.
“입만으로 살아가려는 세상에서 몸을 움직이며 무언가를 적극적으로 만들어가는 모습에 많은 분들이 과분한 찬사를 주셨던 것 같다. 땀은 정직하다.”
―작년 2월, 대구 지하철 참사가 터진 이후 계속 지하철을 타고 출근한다는데, 요즘도 그런가? 지하철 요금이 얼마인지 아나?
“1구간은 현금 승차 때 700원이다. 카드로 하면 650원이지만. 요즘도 이른 아침 약속이 없으면 지하철로 출근한다. 시민들과 대화할 수 있어서 좋다. 내가 다가가면 반갑게 인사하고 자리도 비켜준다. 시민들이 ‘우리 시장님! 수고하십니다’라며 인사한다. 각박한 사회에 그런 말이 얼마나 고마운지 모른다.”
―청계천 복원 사업과 더불어 교통체계도 급변하는 것 같다. 누차 ‘편리하고 빠른 대중교통체계’를 이룰 것을 약속했는데 구체적인 방법은 뭔가?
“대중교통 체계의 핵심은 버스 준(準)공영제로의 전환이다. 지하철은 1㎞ 건설비만 1000억원이 들고, 유지비도 만만치 않다. 대표적인 생태·교통도시인 브라질의 쿠리티바 시는 물론, 미국 LA도 버스 중심으로 교통 체계를 개선하고 있다. 한데, 우리나라는 지금껏 버스 운영회사들이 빈익빈 부익부 상태를 수십년간 유지해 왔다. 이를 준공영체계로 바꾸자는 것이다. 흑자 내는 노선에서 적자 나는 노선을 지원하자는 것이다. 버스종합사령실에서 버스 운행 시간도 관리해 아침 출근시간에는 배차를 촘촘하게 하고, 손님이 없는 낮 시간에는 운행 대수를 줄이도록 하겠다.”
―여러 차례 승용차 이용은 불편해질 것이라고 말해 왔는데….
“경기도 등 시 외곽에서 도심으로 승용차 출근하는 사람이 130만명이고, 서울에 등록된 승용차 대수는 220만대이다. 300만대 이상 되는 승용차가 동시에 움직여서는 어떤 것도 해결책이 될 수 없다. 로마는 외교관이나 도심 거주자 그리고 특별히 허가 받은 사람만 빼고는 도심에서 대중교통을 이용하도록 하고 있다. 밀라노는 홀짝수제를 도입했다. 런던도 지난해 2월부터 도심진입 때 통행료를 4파운드 내도록 했더니, 도심 진입 차량이 31% 줄었다고 한다. 대중교통 이용을 편리하게 만드는 1단계 작업을 마친 뒤, 승용차 이용을 직접적으로 줄일 수 있는 강제적 교통수요 관리제도를 올 하반기부터 단계적으로 추진할 것이다. 도심(혼잡)통행료를 받고, 주차 요금을 비싸게 하고, 도심에 주차하기도 어렵게 만들면 대중교통을 더 이용할 수밖에 없을 것이다.”
―대중교통 요금 체계는 변하지 않는가?
“대중교통체계는 7월 1일부터 혁명적으로 바뀔 것이다. 지하철도 탑승 거리에 따라 요금을 달리 내게 될 것이다. 버스는 24시간 운행하되, 심야시간은 요금을 더 내게 할 생각이다.”
―서울시 도시개발공사가 분양하는 상암지구 분양가를 시세보다 조금 낮은 평당 1211만원으로 잡은 것은 심하지 않으냐는 지적도 많다.
“시는 분양원가를 공개할 것이다. 민간기업에 분양원가를 공개하라는 것은 시장경제 원리에 어긋날 수도 있지만 공공기관은 비밀을 지킬 필요가 없다. 이익이 얼마나 나며, 이를 어떻게 쓸 것인지 투명하게 보여주면 된다. 상암동 분양가를 다소 높게 잡은 것은 분양받은 사람만 이익보는 것을 막기 위해서다. 분양 수익의 3분의 2는 임대아파트 건설에 쓰고, 3분의 1은 돈이 없어서 고등학교를 다니지 못하는 학생을 위해 장학금으로 쓸 것이다. 하지만 분양원가 공개로 아파트 분양가를 낮추는 데 영향을 주었으면 하는 바람도 있다.”
―최근 신년사에서 서울시 25개 지역을 뉴타운으로 개발할 것이라고 밝혔다. 하지만 길음 지구만 빼고는 제대로 진행되지 않는 듯하다. 서울시 전역을 투기장으로 만드는 것이 아니냐는 우려도 있다.
“잘못된 이야기이다. 오히려 투기를 막는다. 서울시를 지금 그대로 놓아두면 주민들과 기업들의 이해가 맞물려 난개발이 될 것이다. 뉴타운으로 지정되는 곳은 토지거래허가구역으로 바뀐다. 토지거래 때 신고해야 하니까, 전매(轉賣) 등이 쉽지 않다. 뉴타운 지정으로 땅값이 일정 부분은 올라가겠지만, 난개발이 되는 것보다는 투기를 막는 효과가 크다.”
―뉴타운 지역에 대한 교통평가나 환경평가 등은 제대로 하고 있나?
“강북지역 재개발과 재건축 양상을 보자. 집 몇 채 사서 헐어버리고 짓는 것으로 그만이다. 길도 넓히지 않고, 학교나 녹지·문화시설도 없다. 교통은 마비 상태이다. 우리는 뉴타운과 균형개발촉진지구를 맞물려 그 일대를 하나의 자족적인 도시이자 생활권으로 만들 것이다. 놀러 가거나 쇼핑할 때 강남에만 간다면 어떻게 서울의 균형개발이 이뤄지나. 살기 좋은 강북을 만들어 강북을 떠나지 않도록 하겠다. 뉴타운 지정 이후 강북주민들도 ‘신도시나 강남에 가지 말고 강북을 지키자’는 생각이 점차로 확산되는 것 같다.”
―서울을 걷고 싶은 거리로 만들겠다는 계획은 어떻게 진행되고 있나?
“올 하반기부터 확 바꿀 것이다. 고가도로는 반드시 필요한 곳을 제외하고는 없앨 방침이다. 경복궁에서 남대문까지 건널목이 몇 군데 설치돼 있지 않다는 것도 창피한 일이다. 종로~청계천, 광화문~남대문~서울역까지 걸어 다니는 데 불편함이 없어야 한다. 광화문 네거리나 서울시청 앞 광장에도 건널목을 만들 계획이다.”
―외국에는 길이 2~3㎞ 정도 되는 보행자 전용도로가 명물이 된 지 오래다. 주말 인사동에 보행자 전용도로가 마련되기는 했지만, 확대할 수 있는 곳은 없나?
“청계천 복원 구간 중 일정 구간에는 차량 통행이 제한될 것이다. 주말에는 차량이 아예 다니지 못하는 구간도 만들 것이다. 인도도 넓힐 예정이다. 종로나 광화문지역은 차로가 좁혀지는 대신 인도가 넓어질 것이다. 앞으로 종로와 광화문통은 걷기가 굉장히 좋아질 것이다.”
―노점상에 대한 시민들의 불만이 상당히 높다. 하지만 생계를 위한 노점상을 무조건 없앨 수도 없는 것 아닌가.
“차도와 인도를 점령한 기업형 노점상은 당연히 없어져야 한다. 그러나 생계형은 경제도 어려운 만큼 특정한 구간을 빼고는 완화할 생각이다. 그러나 특정 구역을 허가하는 방안은 힘들다. 그러다 보면 버섯처럼 퍼지게 돼 있다. 서울에 1만8000여개의 노점상은 너무 많다. 파리도 2000~3000개 정도로 안다. 도시계획상 주요 간선도로에는 못하도록 정하고, 나머지 구간에는 생계형의 경우에 한해 밤에는 허가하고 낮에는 철거하도록 하고, 규격도 철저히 정해 현실적으로 대응할 생각이다.”
―청계천 복원으로 청계천 주변이 난개발 되는 것은 아닌가 우려하는 이들도 많다. 상인들의 반발도 있는 것으로 아는데.
“청계천변 바로 양옆에는 5층 이상 짓지 못한다. 나도 어릴 적, 노점상 등 장사를 해 본 사람이다. 소상인들의 아픔을 왜 이해하지 못하겠나. 상인들이 원하지 않는 일은 하지 않을 것이다. 세운상가를 재개발할 때 현재 세운상가 사람들 중 보석상 등 원하는 사람들은 종로구 인의동 웅진코웨이 사옥으로 이전할 것이다. 이 지역 재개발은 마치 휴경지 제도에서 돌려가며 밭을 갈듯, 순차적으로 개발할 것이다.”
