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- 리츠 활성화위해 투자규제 완화 추진
- [edaily 양효석기자] 오는 2007년부터 공공부문에 대한 주택 후분양제가 의무화된다. 민간부문은 인센티브 제공을 통해 자율적으로 시행토록 유도된다.
현행 규정상 주택공급은 후분양을 원칙으로 하되 사업 주체가 대지소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 허용하고 있다. 이에따라 대부분의 건설업체들은 자금확보 차원에서 선분양을 시행하고, 소비자도 시세차익을 얻기 위해 선분양을 선호한다.
정부는 선분양제가 건설자금 조기확보나 주택공급 촉진이라는 긍정적 측면도 있으나, 소비자의 주택선택권을 제한하고 분양권 전매를 통해 투기를 야기시키는 등 부작용도 크다고 판단, 후분양제도를 활성화하기로 했다.
◇분양권 전매 원칙적 차단
후분양제가 활성화될 경우 분양권 전매가 원칙적으로 차단돼, 전매차익을 노리는 주택 투기행위가 감소될 전망이다. 부실시공·입주지연 등 선분양제에서 야기됐던 문제 해소와 소비자 선택권이 강화되며, 모델하우스 설치비 절감 등으로 소비자부담이 완화된다.
건교부는 후분양 자금집행 실적추이와 주택공사의 후분양 시범사업장에서 제기되는 자금조달상 문제점을 고려해, 필요하면 올 상반기부터 주택기금 지원한도를 확대하고 금리조건도 인하할 방침이다.
특히 금융기관의 적극적인 건설자금 공급을 유도하기 위해 건설업체와 금융기관이 부담하는 투자위험 감소차원의 프로젝트 파이낸싱 지급보증 등 다양한 보증상품을 개발하기로 했다. 건교부는 부동산투자회사(리츠)의 개발사업 투자를 적극적으로 유도하기 위해 올해중 재경부와 협의해 투자규제 완화 및 절차간소화 등 다양한 제도개선을 추진할 계획이다.
◇주택공급 감소, 분양가 상승우려
후분양제가 전면적으로 실시되면 종전에 소비자로부터 조달했던 계약금·중도금이 준공후 회수돼 건설자금 조달에 차질이 발생한다. 건설업체들은 그 동안 소비자로부터 받았던 연간 21조9000억원 규모의 선분양자금을 자체적으로 조달해야 한다.
이러한 상황에서 건설자금 지원이 충분히 이뤄지지 않으면 자금동원능력이 떨어지는 한계사업자를 포함 신용도가 낮은 건설업체는 아파트 분양사업을 포기하게 된다.
국토연구원은 지난해말 보고서를 통해 후분양제가 전면 도입되면 주택공급은 15~30% 감소하고, 건설업체 자금조달 비용 때문에 분양가도 최고 12% 정도 상승할 것이라고 밝혔다.
◇청약통장 당분간 유지 전망
청약제도는 주택 수는 부족하고 수요가 넘쳐나는 상황에서 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급하기 위해 도입됐다. 하지만 청약통장 가입자가 늘어나면서 애초의 취지가 퇴색되고 있다. 건교부에 따르면 지난해말 현재 청약통장 가입자는 512만여명이며, 1순위자 만해도 200만명을 넘어서 청약제도 무용론도 나오고 있다.
건교부도 후분양제가 정착되는 2012년께 전국 주택보급률은 112%, 서울 보급률은 110%를 넘어서는 등 청약제도 필요성이 저하될 것으로 분석했다. 건교부는 원칙적으로 청약통장이 사라질 것으로 전망되나, 공공부문의 경우 필요성이 남아있을 수도 있는 만큼 향후 시장상황을 지켜보면서 청약통장제 유지여부를 검토할 방침이다.
그러나 후분양제가 활성화 되더라도 당분간은 현행 청약제도가 유지될 전망이다. 후분양제라 해도 ‘모델하우스를 보고 분양신청을 하던 방식’에서 ‘완공주택을 보고 청약 신청하는 것’으로 변경되기 때문이다. 후분양제에서도 청약경쟁률이 높을 경우 우선순위를 정할 수 밖에 없다. 따라서 지금 당장 청약통장을 해약하는 것은 바람직하지 않다는 것이 전문가들의 지적이다.
국토연구원도 청약제도는 궁극적으로는 폐지해야 하나 시장혼란을 막기 위해 당분간은 청약제도를 유지할 필요가 있다고 분석했다. 중단기적으로는 청약제도의 취지를 살려 실수요자 및 지역 청약자에게 청약 기회를 늘려 주는 것도 검토할 필요가 있다고 밝혔다.
- (주간부동산)서울 일부단지 매매가 반짝상승
- [edaily 이진철기자] 작년 10월 이후 약세가 지속된 서울 아파트 매매가격이 설 연휴이후 저밀도재건축과 도심권 일부단지를 중심으로 상승세를 나타냈다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가 변동률은 0%를 기록, 2주전(0%)에 이어 보합세를 나타냈다고 1일 밝혔다.
지역별로는 마포(0.17%) 금천(0.16%), 성북(0.09%), 용산(0.08%), 영등포(0.07%)의 상승률이 높았다. 이밖에 강남, 강동, 동작, 성동, 은평, 광진 등은 0.05% 미만의 오름세를 나타냈다.
반면, 도봉(-0.2%), 양천(-0.17%), 관악(-0.14%), 노원(-0.12%), 중(-0.05%), 동대문(-0.05%) 등은 내림세를 보였다.
아파트별로는 지난 12월31일부터 재건축 조합설립인가 이후 조합원분양권 전매금지가 시행되면서 상대적으로 사업추진 속도가 빠른 강남권 저밀도지구 등이 오름세를 보이며 전체 재건축아파트가 0.1% 상승했다.
부동산114는 "설연휴 이후 시세보다 저렴한 급매물이 소화되고 매수세도 조금씩 살아나면서 매매가 하락세가 멈춘 상황"이라며 "하지만 상승폭이 크지 않고 투기지역의 주택거래신고제가 3월말부터 시행되는 등 전반적으로는 가격안정세가 지속될 전망"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 지역별 상승·하락 변동률 모두 0.2% 이내로 크게 오르거나 내린 지역 없는 것으로 조사됐다.
지역별로는 마포(0.17%)와 금천(0.16%)의 가격회복세가 두드러졌으며, 성북(0.09%), 용산(0.08%), 영등포(0.07%) 등도 오름세를 나타냈다. 이밖에 강남, 강동, 동작, 성동, 은평, 광진 등은 0.05% 미만의 상승률을 나타냈다.
반면, 도봉(-0.2%), 양천(-0.17%), 관악(-0.14%), 노원(-0.12%), 중(-0.05%), 동대문(-0.05%) 등은 내림세를 보였다.
신도시는 분당(0.23%)의 상승률이 가장 높았으며, 그 다음으로 일산(0.05%), 평촌(-0.06%), 중동(-0.08%), 산본(-0.16%) 순으로 조사됐다.
분당은 정자동 정든마을, 서현동 효자촌, 야탑동 이매촌 일대 20평형대 이상의 수요가 늘면서 가격도 오름세를 나타냈다.
경기지역은 작년 10월이후 내림세가 지속된 과천(0.93%)이 처음으로 상승세로 돌아섰다. 과천은 재건축 조합인가를 마치고 건축심의를 준비중인 원문주공3단지와 11단지가 한주사이 500만~1000만원 가량 상승했다.
이밖에 고양(0.18%)과 성남(0.15%)도 오름세를 보였다.
반면, 하락한 지역은 오산(-0.38%), 의왕(-0.23%), 화성(-0.12%), 김포(-0.12%), 광주(-0.11%), 구리(-0.08%), 광명(-0.08%), 군포(-0.07%), 파주(-0.06%), 용인(-0.06%), 안산(-0.06%), 부천(-0.06%) 등으로 수도권 서남부권 주요지역이 일제히 약세를 나타냈다.
◇전세시장
서울 전세시장은 관악(0.43%)의 상승률이 가장 높았으며, 그 다음으로 중구(0.32%), 강남(0.21%), 종로(0.15%), 서초(0.08%), 노원(0.07%) 순으로 조사됐다. 강남은 학원가 주변에 위치한 대치 선경, 압구정 신현대, 개포 우성, 역삼, 일원 등의 30평형대 전세가격이 강세를 나타냈다.
반면, 강서(-0.32%), 구로(-0.26%), 동대문(-0.16%), 광진(-0.16%), 영등포(-0.12%), 동작(-0.12%) 등은 약세를 보였다.
신도시는 분당이 0.25% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 분당은 서현동 시범단지와 샛별마을, 정자동, 이매동 일대 30평~40평형대가 오름세를 보였다. 이밖에 일산(0.09%), 중동(0.07%)은 소폭 상승한 반면, 평촌(-0.33%), 산본(-0.42%)은 하락세가 지속됐다.
경기지역은 광명(0.29%), 양주(0.25%), 안성(0.19%), 성남(0.15%), 동두천(0.15%) 등이 오름세를 나타냈다.
반면, 광주(-0.56%), 화성(-0.48%), 군포(-0.34%), 파주(-0.27%), 용인(-0.27%), 시흥(-0.26%), 과천(-0.22%), 하남(-0.21%), 오산(-0.1%) 등은 내림세를 기록했다.
- `주택거래신고제 아파트·연립으로 제한`-일문일답
- [edaily 양효석기자] 주택거래신고제는 개정된 주택법이 공포된 날부터 2개월 후에 시행되므로 3월30일께부터 시행된다.
다만, 주택거래신고제가 도입되더라도 주택거래신고지역이 지정되는 지역에 한해 주택을 실거래가로 신고토록 하는 것이므로, 실제 시행은 투기지역중 일정지역이 주택거래신고지역으로 지정되는 날부터 시행된다.
다음은 주택거래신고제와 관련된 일문일답 내용이다.
-주택거래신고지역을 투기지역으로 한정한 이유는.
▲주택거래신고제는 투기수요 억제와 더불어 실거래가액 파악을 통한 공평과세 실현을 위한 것이므로, 양도세를 실거래가로 부과하는 소득세법상 투기지역중 투기가 성행하는 지역을 선별해 주택을 실거래가로 신고토록 하는 것이다.
-신고대상 주택을 아파트·연립으로 한정한 이유는.
▲주택거래신고제는 주택시장을 실수요자 위주로 재편하고 투기수요를 억제하기 위해 도입되는 것으로 투기지역내에서 주택가격 상승은 중대형 아파트·고급빌라 등을 중심으로 이뤄지고 있다는 점을 고려했다.
2003년 서울의 경우, 전체주택 매매가격은 6.9% 상승한 반면 아파트 매매가격은 10.2% 상승했다. 또 다세대 주택과 단독주택은 주택의 유형과 규모가 다양해 신고가 이뤄지더라도 시·군·구에서 신고가액 등에 대한 적정성 여부의 판단기준을 마련하는 것이 곤란하기 때문이다.
-주택거래신고지역은 어느 곳을 지정할 것인지.
▲현재 주택거래신고지역은 소득세법상 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이다. 이중 주택가격상승률이 월간 1.5% 이상 급등하거나 최근 3개월간 주택가격상승률이 3% 이상 지속적으로 상승하는 지역과 관할 지자체에서 장차 주택투기가 성행할 우려가 있다고 판단해 지정을 요청하는 경우 건교부장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하게 된다.
-주택거래계약의 구체적인 범위는.
▲주택거래신고의 대상이 되는 계약의 범위는 주택거래신고지역안의 아파트·연립주택을 매매계약 등 유상계약(무상증여 제외)을 원인으로 하는 주택거래로 한정된다. 주택거래신고지역안에서 건설·공급되는 아파트나 연립주택을 신규로 분양받는 경우는 신고대상에서 제외된다. 또 상속이나 판결 등 계약외의 원인으로 주택을 취득하게 된 경우에도 신고대상이 아니다.
-과태료 부과는 누가 누구에게 하게 되는지.
▲과태료는 당해 주택거래신고지역을 관할하는 시장·군수·구청장이 신고하지 않았거나 신고의무기간을 지나서 신고했거나 혹은 거짓으로 신고한 경우 당해 신고인에게 부과하는 것이다. 신고인은 거래 당사자를 말하므로 매매계약의 경우 매도인과 매수인 모두 과태료 부과대상이 된다.
-부득이한 사유가 있어 거래신고를 지연한 경우는.
▲신고기간은 계약체결 후 15일 이내이나, 천재지변 등 불가항력적 사유로 인해 신고가 지연됐거나 신고를 지연함에 있어 상당한 이유가 있다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간은 신고기간에 산입하지 않는다.
또 신고인의 위반행위의 동기·횟수 및 그 결과를 참작해 과태료부과금액의 5분의1 범위내에서 과태료를 가중 또는 경감될 수 있으므로 부득이한 사유가 있는 때에는 그 사유의 경중에 따라 과태료가 경감될 수 있다.
-거짓으로 신고한 경우 과태료 부과기준이 되는 주택가격은 거래가인가 신고가인가.
▲거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 신고가액이 아닌 실제 거래가액을 기준으로 과태료를 부과하게 된다. 실거래가액을 기준으로 과태료를 부과하는 것이 제도의 취지에 부합하며, 거짓으로 신고된 가액을 기준으로 과태료를 부과할 경우 거짓으로 신고된 것을 사실로 공인하는 모순이 있기 때문이다.
-주상복합아파트에 대하여 주로 바뀐 내용은.
▲주택건설사업자 측면에서 보면, 20세대 이상 300세대 미만 주상복합아파트도 토지의 소유권을 확보해야 하고 착공과 동시에 입주자를 모집하고자 할 때에는 분양보증이 의무화된다. 투기과열지구가 아닌 곳에서도 관할 시장·군수·구청장에게 분양승인을 받아 청약통장 가입자를 대상으로 공개모집해야 한다.
입주자 측면에서 보면, 주상복합아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자에 대해서만 청약자격이 주어지고, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 세대는 청약자격 1순위가 제한된다. 투기과열지구에서는 전용면적 25.7평이하 주상복합아파트는 75%를 무주택자에게 우선 공급해야 하고, 법 시행 후에 분양승인을 받는 주상복합은 분양권 전매가 금지된다.
-법 시행일 전 취득한 주상복합아파트의 분양권을 법 시행일 후 전매할 수 있나.
▲법 시행일 이전에 시장·군수·구청장에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 1번에 한해 분양권을 전매할 수 있다. 그러나 법 시행일 이후에 분양승인을 받은 주상복합은 소유권 등기시까지 분양권 전매가 금지된다.
