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- `판교`를 고집할까..`저밀도` 어때?
- [edaily 윤진섭기자] 청약통장 가입자들의 `판교 고수전략`에 적신호가 켜졌다. 1억~2억원의 프리미엄이 거론되는 등 높은 투자성을 예고하고 있는 판교신도시 청약이 각종 규제로 묶이면서 전문가 사이에서 조차 `판교를 고집할 필요가 있느냐`는 지적이 나오고 있기 때문이다.
때 마침 내년 상반기부터 공급되는 서울 저밀도지구는 판교와 비견될 정도로 입지가 뛰어날 뿐만 아니라 일반분양 물량이 넉넉해 전문가들은 청약 수요자라면 두 곳을 비교해 적절한 청약 전략을 짜라고 조언하고 있다.
이에 따라 부동산 관련 업계 전문가들은 판교 당첨확률이 높은 무주택자 우선공급 대상자는 판교를 고수할 필요가 있지만, 25.7평 초과 주택이나 무주택 우선공급 대상자가 아닌 수요자라면 저밀도지구로 눈을 돌리는 것도 한 방법이라고 조언한다.
◇판교신도시 무주택자 우선공급 비율 확대..당첨 확률 낮아져
지난 22일 건설교통부는 내년부터 공급되는 판교 등 택지지구에는 각종 규제를 적용할 방침이라고 밝혔다.
현재 건설교통부가 원가연동제, 분양권 전매금지, 입주 후 매매제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양 시장은 변화가 불가피하다.
특히 건교부는 판교신도시에 대해 청약 과열을 막기 위해 무주택자 우선공급 비율을 현행 75% 수준에서 최고 85% 수준까지 끌어올리겠다는 입장을 밝혔다.
이 법안이 통과될 경우 판교 청약자 중 성남시에 거주하면서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 계층이 당첨 확률이 가장 높게 된다. 물론 서울, 경기도에 거주하면서 25.7평 이하 아파트에 대한 무주택자 우선 공급 자격을 갖춘 통장 소유자도 유리하다.
반면 지난 5년 동안 당첨 경력이 있거나 1순위 주택을 소유한 청약 통장 가입자는 무주택자 우선공급 대상자에게 순위가 밀려 25.7평 이하 주택에서의 당첨확률은 극히 희박해질 전망이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 "규제 강화로 판교 청약에 대한 당첨 확률이 극히 낮아지고 있다"며 "뿐만 아니라 일정기간 동안 매매가 금지될 것으로 보여, 통장 소유자들은 당첨 확률을 고려해 비슷한 입지인 강남권 저밀도지구와 장담점을 비교해 청약전략을 수정하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다.
◇당첨확률은 저밀도지구, 투자성은 판교신도시
강남권 저밀도 재건축은 내년 1~2월부터 집중 공급된다. 송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지 (5678가구), 그리고 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등이다.
저밀도지구와 판교신도시는 나름대로 장·단점이 있다. 판교신도시는 강남권을 대체할 주거지로 일찍부터 손꼽혀왔다. 쾌적성도 뛰어나고 무엇보다 중소형 평형의 경우 원가연동제가 적용돼 분양가도 낮을 전망이다.
현재 거론되는 분양가는 평당 800만~850만원으로 인근 분당구 정자동의 동일평형대 매매가 평당 1000만~1200만원보다 낮다. 넉넉한 자금계획을 세운 사람은 아파트 당첨이 될 경우 만만치 않은 수익이 예상되는 대목이다.
반면 규제가 걸림돌이다. 5년 내 당첨 경력자나 주택소유자의 경우 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급에서 배제돼 사실상 당첨확률이 불확실하다. 물론 무주택자 우선 당첨자 역시 당첨될 보장이 없는 것은 마찬가지다.
또 판교신도시는 분양가는 낮아지겠지만 입주 후에도 일정기간 (예시 3년 보유 1년 거주) 매매할 수 없게 돼, 결과적으로 판교 청약자들은 만만치 않은 실탄을 준비해야 한다.
강남권 저밀도지구의 장점은 이미 검증된 최고급 주거지라는 데 있다. 교통, 문화, 교육 등 뒤처지는 게 없어 경기 활성화가 이뤄질 경우 가장 먼저 주목 받을 곳이 분명하다.
여기에 내년 상반기에 선보일 잠실시영, 주공 1,2 단지는 개발이익환수제도 적용 대상에서 제외돼, 임대 아파트가 들어서지 않는다. 그만큼 아파트 단지에 대한 희소성이 커진다. 무엇보다 서울 일대 청약 시장이 침체돼, 당첨확률이 높다는 점도 장점으로 꼽힌다.
단점도 있다. 무엇보다 분양가격이 비싸다. 이 아파트는 원가 연동제가 적용되지 않아, 평당 1700만~ 1800만원을 호가할 가능성이 높다. 또 대다수 일반분양 물량이 강남권에서 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 33평형 이하라는 점도 단점을 꼽힌다.
실제 잠실 주공 2단지는 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구가 공급되는 데 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보일 예정이다.
◇무주택우선공급 `판교신도시`, 투자목적 `저밀도지구`
두 지역의 장, 단점이 명확한 가운데 업계 전문가들은 당첨 확률을 고려한 청약 전략 수립이 필요하다고 말하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 “투자성만을 믿고 판교신도시를 고집하기 보다는 당첨 확률을 근거로 두 지역에 대한 청약 여부를 결정하는 게 중요하다”고 조언했다.
이 점을 고려할 때 가장 당첨 확률이 높은 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 원가연동제가 적용될 것으로 점쳐지는 25.7평 이하 아파트 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다.
이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다.
경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다.
반면 25.7평 초과 아파트 청약통장을 가지고 있는 1순위 수요자라면 두 가지 관점에서 통장활용을 결정지어야 한다. 우선 규제와 상관없이 판교에 오랫동안 거주할 사람이라면 통장금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다.
반면 투자 목적으로 판교 청약을 기다렸거나 판교 청약 후 되팔기를 희망하는 청약자, 그리고 1순위가 되지 않는 수요자라면 판교에 집착하지 말고 서울 저밀도지구의 일반분양분으로 눈을 돌리는 게 낫다.
25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 저밀도지구나 유망 청약지로 방향을 틀거나 통장을 증액해 판교를 노릴만하다.
다만 이 경우 저밀도지구의 경우 일반분양가격이 높게 책정되는 경우가 많아 아예 조합원 물량을 매입하는 방안도 검토 대상이다.
- (edaily리포트)아파트 분양촉진책, 조삼모사?
- [edaily 윤진섭기자] 불황에 찌든 주택업체들이 청약 수요 실종으로 당황하고있습니다. 심지어 부천 원미구에서는 총 43가구 분양에 단 한명도 청약하지 않은 `청약 제로`를 기록한 단지마저 나올 정도였습니다. 사정이 이렇다보니 건설업체들이 앞다퉈 갖가지 혜택을 내건 분양촉진책을 내놓고있는데요. 부동산업계를 취재하고있는 윤진섭 기자는 달콤한 유혹 뒤에 숨은 의도에 주목하고있답니다.
건설업체 입장에서 아파트가 미분양이 되는 것은 그야말로 천덕꾸러기를 떠안는 꼴이 됩니다. 특히 요즘같은 불황기엔 미분양 아파트는 회사 경영에 치명타를 줄 수 있죠.
경기가 좋을 때는 금융권으로부터 자금 차입 등이 수월하지만 불황기엔 자금을 구하기가 쉽지 않습니다. 금융권 자금 차입이 쉽지 않은 건설업체 입장에선 아파트를 팔아 자금을 돌리는 게 유일한 생존수단입니다. 그런데 아파트가 팔리지 않을 경우 건설업체는 사면초가에 몰릴 뿐 아니라 새로운 사업을 벌일 수도 없게 됩니다. 자연히 주택업체들은 아파트를 한 채라도 더 팔기 위해 혈안이 돼 있는 게 요즘 현실입니다.
그러다 보니 건설업체들은 파격적인 조건을 내걸고 소비자들을 끌어들이는 전략을 펼치고 있습니다. 이자 후불제, 중도금 무이자로 대변되는 건설업체들의 분양 촉진책은 최근 들어 프리미엄 보장제, 분양가 리콜제, 심지어 `2년 뒤 분양가 납부`라는 보다 공격적인 전략도 등장하고 있습니다.
한 푼이라도 아껴 아파트를 장만하려는 실수요자 입장에선 이 같은 파격 조건들은 분명 환영할 만한 이벤트입니다. 하지만 일부 건설업체들의 분양 전략을 꼼꼼히 따져보면 `눈 가리고 아웅`격인 경우가 많습니다.
건설업체들이 파격적으로 내건 분양 조건이 결코 소비자에게 유리한 것만은 아니라는 이야기죠. 그럼 요즘 상당수의 아파트가 조건으로 내세우고 있는 중도금 무이자 제도부터 따져보겠습니다.
중도금 무이자는 말 그대로 중도금을 무이자로 빌려준다는 의미로, 수요자 입장에선 계약금만 내고, 중도금을 공짜로 대출받아 집을 장만할 수 있는 제도입니다.
반면 건설업체 입장에선 막대한 이자 비용을 감수해야 하는 절대적으로 불리한 제도입니다. 실제 2억원 상당의 아파트 중 중도금은 대략 분양가의 60%선으로 1억2000만원 정도가 됩니다. 공사기간(24개월) 동안 연 5.8% 이율로 환산해보면 대략 700만원이 발생하는 데 한 두 가구도 아닌 수 백 가구에 이 같은 조건을 적용하면 건설회사의 부담은 엄청나게 됩니다.
그런데 분양가가 터무니없이 높게 책정될 경우엔 이야기는 180도 바뀝니다.
실제 모 건설업체는 강서구 가양동에 아파트를 선보이면서 중도금 무이자를 내세워 주택을 홍보하고 있습니다.
문제는 이 아파트 34평형 분양가가 3억4000여만 원으로 인근 강서구 마곡동 동일평형대 K 아파트 분양가 2억8000여만 원보다 무려 6000만원이 비싸다는데 있습니다. 물론 마감재와 지리적 위치 등에 따른 분양가 차이를 인정할 수 있지만 중도금 무이자에 따른 건설사 부담을 소비자에게 전가시킨 흔적이 농후하다는 게 저의 판단입니다.
이자후불제는 아파트를 분양받은 뒤 내는 중도금을 은행에서 빌려 공사기간만큼의 이자를 시행 회사나 시공사가 대신 내주고 입주 때 계약자에게 다시 받는 것입니다.
`이자를 대신 내줘 초기 자금을 줄일 수 있는 게 어디냐`라고 반문하는 분들도 있겠지만 기껏해야 이자 후불제에 따른 개인별 이자액은 2억원 아파트 기준으로 대략 50만~60만원에 불과해 소비자들이 금전적으로 받는 혜택은 그리 크지 않습니다.
이 역시도 앞서 밝힌 바대로 입주 후엔 계약자가 다시 내야 합니다. 한 마디로 소비자에게 그리 큰 혜택도 없는 금융 제도를 건설업체들은 마친 대단한 소비자 혜택인양 생색을 내고 있는 셈이죠.
요즘 들어 보다 공격적인 분양 전략이 선보이고 있는데, 그 중 대표적인 게 가치보장제입니다. 가치 보장제는 입주 후 일정 시점이 지난 뒤 분양가에 미치지 못할 경우 그 차액만큼 계약자에게 돌려주는 제도입니다.
소비자 입장에선 `밑져야 본전`이란 인식을 심어줄 수 있지만 이 역시도 입주 후 층별, 호별로 호가가 천차만별이고, 어떤 시세를 기준으로 할 것인가에 대한 명확한 기준이 없어 논란의 여지는 크다는 게 업계 전문가들의 의견입니다. 즉 입주 후 실제 거래가격은 분양가 보다 1000만원 낮은 데, 부동산 중개업소 호가는 1000만원이 높을 경우 입주자와 건설업체간 이를 둘러싼 논란의 가능성이 높다는 이야기입니다.
물론 이런 많은 지적에도 불구하고 불가피한 경영상 어려움을 해결코자 울며 겨자 먹기로 분양가 인하, 중도금 무이자 등을 실시하는 건설업체들이 대다수입니다. 하지만 앞서 언급한 대로 소비자들의 눈길을 끌기 위해 각종 분양 전략을 세우면서 그 부담을 분양가에 덤터기씌우는 경우도 적지않습니다.
겉으로 드러난 유혹은 화려하지만 그것만을 보고 귀중한 청약통장을 사용해선 곤란하다는 게 저의 생각입니다. 건설업체들의 각종 분양 촉진책은 하루아침에 말이 뒤바뀌는 조삼모사(朝三暮四)일 가능성이 농후하기 때문입니다.
- 12월 전국 5만7천여가구 막바지 분양 ´봇물´
- [edaily 이진철기자] 주택시장 침체로 건설업체들이 그동안 사업시기를 조정해 왔던 분양물량을 쏟아내고 개발이익환수제 등 정부규제를 피해 재건축아파트들이 일반분양을 서두르면서 연말 분양시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다.
14일 업계와 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 12월 공급예정인 아파트(주상복합 포함)는 전국 65개 사업장, 총 5만6740가구로 이중 조합원분을 제외한 3만8041가구가 일반분양될 예정이다. ★12월 전국 분양예정 아파트 현황 ☜클릭
이같은 물량은 이달중 분양예정인 4만3129가구에 비해 31%가 증가한 규모로 내년 개발이익환수조치를 피하기 위한 밀어내기식 재건축 일반분양 물량이 급증한 데 따른 것으르 풀이된다.
◇서울 3455가구 일반분양.. 잠실 저밀도재건축 등 대단지 노려볼 만
서울에서는 13개 단지, 총 1만6729가구로 이중 조합원분을 제외한 3455가구가 일반분양될 예정이다.
올 하반기부터 본격적으로 이어지고 있즌 저조한 청약경쟁률과 부동산시장 전망이 불투명해지면서 건설업체들이 당초의 일정에서 분양 시기를 지속적으로 미루는 모습이다.
올 하반기와 내년초를 중심으로 당초 계획되어 있던 유망 재건축단지에서의 일반분양은 실시될 것으로 예상된다. 다만, 내년 상반기로 분양일정을 늦추는 업체가 늘어나고 있어 당초 계획된 분양예정 단지가 실제 분양에 나설지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.
이에 따라 실수요자 및 투자자들은 원하는 단지와 지역에서 분양하는 물량에 대해 사전정보를 확보하고 실제 분양시기를 지속적으로 확인하는 전략이 필요하다.
청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안해 볼 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높은 상황이다. 따라서 섣부르게 청약을 서두르기 보다는 여유있는 청약전략이 바람직하고 청약통장을 사용하기보다는 미분양을 예상한 사전예약제도를 적극적으로 활용하는 방법이 유리하다.
올 12월에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지와 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이외에도 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다.
일부 단지를 제외하고는 대부분의 단지 규모가 크지 않은 것을 염두에 투자가치 측면보다는 실거주 요건에 부합한지에 대한 분석을 우선시하는 것이 필요하다.
◇경기·인천 1만4217가구 일반공급.. 실수요 위주 청약전략 바람직
경기·인천지역에선 26개 단지 총 1만5740가구중 조합원분을 제외한 1만4217가구가 일반분양될 예정이다.
경기·인천지역은 신행정수도 위헌 결정으로 반사이익이 기대됐지만 여전히 활기를 되찾지 못하고 있으며, 미분양아파트가 1만가구를 넘어서는 등 적체현상이 갈수록 심화되고 있다.
은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 출몰하면서 건설업체들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 고수하는가 하면, 공급시기를 늦추거나 분양시기 자체를 놓고 저울질하는 분위기다.
따라서 실수요자 측면에서 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 청약에 나서는 것이 바람직할 것으로 보인다.
주요 분양물량으로는 성남시 성남동 성남올림아파트 재건축물량으로 ´금호어울림´ 507가구와 용인시 성복지구에서 일레븐건설이 33평~45평형 1100가구를 공급할 예정이다.
◇지방 2만여가구 선봬.. 부산 등 분양권 전매제한 완화지역 관심
지방에서는 26개 단지 총 2만4271가구중 조합원분을 제외한 2만369가구가 일반분양될 예정이다.
부산, 대구, 광주, 창원, 양산 등 대도시 투기과열지구에 대해 분양권전매 제한기간이 ´소유권등기´에서 ´분양계약후 1년´으로 완화되면서 저조한 분양률로 고전하고 있는 지방 분양시장에 다소 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대된다.
부산의 경우 투기과열지구 해제를 기다리며 분양시기를 늦춰왔던 대단지 물량이 분양에 탄력을 받을 것으로 보인다.
롯데건설은 사하구 다대동에 1984가구를 분양할 예정이고, 해운대구 반여동에선 한화건설이 33평~45평형 1657가구를 공급한다. 이와 함께 대구, 광주, 울산 등지의 분양물량도 분양권 전매제한 완화에 따른 수혜가 기대되고 있다.
이밖에 행정수도 위헌결정의 직격탄을 맞은 충청권은 고속철도, 대규모 택지개발지구, 산업단지 등 행정수도 이외 호재가 있는 지역으로 분양이 대기중이다.
택지지구의 경우 내년 정부가 원가연동제·채권입찰제 등의 시행하는 만큼 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 올해 청약에 나서는 것도 적극 고려할 만 하다.
- 정부 부동산 규제완화.. 주택시장 훈풍 불까?
- [edaily 윤진섭기자] 규제 일변도로 내달리던 정부의 부동산 정책이 `완화`로 유턴하고 있다.
9일 건설교통부는 2002년 하반기부터 지정되기 시작한 `투기과열지구`, `주택거래신고지역`등 대표적인 투기억제책을 지역별로 단계적으로 해제키로 했다.
건교부는 송파구 풍납동 등 서울지역 7개동에 대해 주택거래신고지역 지정을 해제한 데 이어 부산을 포함한 6개 지방도시에 대한 분양권 전매를 `분양 후 1년 뒤 전매가능｀으로 완화했다.
이번 조치는 건교부가 과거 투기과열지구내 중도금 2회 이상 납부하고 1년이 경과할 때 전매토록 했던 지난 2002년 `8.26 부동산 대책`의 내용을 일부 수정한 것이다. 이에 따라 일각에서는 정부의 부동산 정책 방향이 2년만에 `규제`에서 `해제`로, `냉탕`에서 `온탕`으로 바뀌고 있다고 지적하고 있다.
◇지방 분양권 전매 제한적 허용배경은?
당정이 주택시장 안정대책의 근간을 이루는 투기억제책을 손질키로 한 배경은 이대로 가면 주택시장이 장기 침체의 늪에 빠져 건설경기의 발목을 잡을 것이란 판단에서다.
실제 수도권, 지방 아파트 분양시장은 갈수록 꽁꽁 얼어붙은 상태다. 서울 10차 동시분양에서는 1112가구 모집에 1순위까지 627명만이 청약해 평균 0.53대 1의 저조한 청약 경쟁률을 나타냈다.
심지어 부천시 원미구 심곡동 신이 모닝빌 아파트는 3순위까지 청약 접수를 마감한 결과 43가구 모집에 신청자가 단 한명도 없었다.
상황이 이쯤 되다 보니 건설업체가 느끼는 위기감 역시 심각해 최근 한국건설산업연구원이 발표한 11월 건설기업경기 실사지수(CBSI) 전망치는 39.0으로 지난 2000년 9월 이후 처음으로 익월에 대한 전망치가 50이하로 낮아진 것으로 파악됐다.
그러나 정부는 투기억제책을 한꺼번에 해제하면 집값이 다시 오를 가능성이 높기 때문에 부작용이 적은 이중규제지역(풍납동, 암사동-주택거래신고제)와 지방도시 내에서의 분양권 1년 후 전매 가능 등 점진적으로 완화하는 방안을 채택했다.
◇건설업계 환영.. 지방 아파트 거래활성화 기대
어쨌든 분양권 전매제한 기간이 `소유권 이전 등기시점 이후`에서 `분양계약후 1년 경과시까지`로 완화됨에 따라 지방 도시의 아파트 거래는 다소 활기를 띨 것으로 보인다.
연말까지 부산지역에서 2000~3000가구 규모의 대규모 아파트 분양을 준비하고 있는 LG건설(006360), 롯데건설, SK건설, 벽산건설(002530) 등은 이번 조치가 호재로 작용할 것이라고 기대감을 표시했다.
박기정 벽산건설 마케팅팀장은 "투자자들이 어느 정도 움직임이 있어야 실수요자들도 청약에 적극적으로 나서게 된다"며 "이번 조치로 초기분양률을 높이는데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대한다"고 말했다.
광주 등 다른 지방도시에서 분양을 준비중인 업체들도 이번 조치를 호재로 삼아 적극적인 마케팅을 펼친다는 반응을 보였다.
투기과열지구에 대한 재건축 후분양(80% 공정후 일반분양) 제도를 지방도시를 제외한 수도권과밀억제권역에 한해 한정 적용키로 한 것도 지방건설경기 활성화에 큰 도움이 될 것으로 보인다.
◇섣부른 예단은 금물.. 실수요 위주 청약전략 세워야
부동산 정책의 방향이 규제에서 해제로, 냉탕에서 온탕으로 바뀌고 있는 것은 분명하다. 하지만 섣부른 예단은 이르다는 것이 전문가들 지적이다. 여전히 대부분의 규제책은 정상적으로 작동되고 있기 때문이다.
정부가 몇몇 지역에 대해 규제를 푼 것은 `부양책`이 아니라 `탄력운영`일 뿐이라고 강조하는 것도 이같은 배경에서다.
무엇보다 대통령이 직접 "주택가격 안정정책은 다른 어떤 정책적 이익을 희생하더라도 최우선 과제로 대통령이 직접 챙기겠다"고 못박고 나선 상태다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "이번 조치는 건설경기 경착륙을 연착률으로 유도할 수 있는 적절한 조치"라고 평가하고 "다만 참여정부의 정책 기조에 대한 미세 조정이지, 안정기조유지라는 대세를 바꿀 사안은 아니다"고 말했다.
따라서 전문가들은 현행 규제의 틀 안에서 재테크 전략과 내집마련 방안을 찾아야 한다고 조언하고 있다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "이번 조치로 인해 부산, 대구 등 지방도시에선 향후 프리미엄을 염두에 두고 입지가 뛰어난 곳에 대한 선택적 청약이 가능해졌다"며 "다만 분양권 전매가 가능해져, 전매 해제가 되는 시점에 다량의 매물이 쏟아질 가능성이 있는 만큼 실수요 청약자들은 시장 추이를 살펴보는 게 중요하다"고 말했다.
재건축 투자도 섣부르게 접근하기 보다는 장기적인 안목을 바탕으로 투자에 나서야 할 것이라는 지적도 제기된다.
양해근 부동산뱅크 실장은 "수도권을 제외한 지역 내 재건축 아파트는 개발이익환수, 후분양이 적용되지 않아 사업여건이 나아진 것은 사실"이라며 "그러나 투기과열지구에서 풀리지 않는 한 등기 때까지 아파트를 팔 수 없기 때문에, 적용 규제와 투자 금액 등을 따져보고 매입에 나서는 게 나을 것"이라고 밝혔다.
- (윤영환의 크레딧스토리)신용위기와 정보투명성
- [edaily] 최근의 난치병 연구를 보면 병의 본체가 아닌 매개체나 전달물질을 통제하는 방식으로 혁혁한 성과를 거두고 있다. 꼭 난치병에만 국한되는 얘기는 아니다. 금융시장의 치명적인 질병인 `신용위기`에 대한 예방이나 처방도 마찬가지다.
모든 신용위기에서 약방의 감초처럼 등장하는 것은 바로 정보의 투명성문제. 위기의 본질은 아니지만 위기의 전달과 확대과정에서 촉매와 같은 역할을 한다. 정보투명성만 잘 관리해도 신용위기의 대부분은 사전적으로 예방할 수 있다는 것이다.
◇ 신용위기 이후의 정보투명성 관련 제도 개선
신용위기에서는 `외양간 고치기`가 매우 중요하다. 위기의 원인을 찾아내고 제도적으로 보완해야 재발을 막을 수 있기 때문이다. 이 과정에서 정보투명성과 관련한 제도개선은 그야말로 필수 코스다.
미국 엔론사태 이후 `외양간 고치기`의 하일라이트는 기업과 투자자 사이의 정보비대칭 완화를 목적으로 하는 사반스-옥슬리(Sarbanes-Oxley)법의 제정이었다. 이후 Sarbanes-Oxley법은 기업 투명성에 대한 국제기준이 되었으며, 우리나라의 공정공시제도에도 결정적인 영향을 미쳤다.
국내에서 발생한 신용위기에서도 비슷한 경험들이 있다. 95년 고려시멘트 부도(덕산 사태: 친족 계열사에 대한 과도한 지급보증공여와 축소보고)를 계기로 은행의 여신거래정보가 본격적으로 집중 관리되기 시작했고, 외환위기 이후 금융감독원의 전자공시시스템(DART)이 도입되었다. 지금은 지난해 카드위기의 도화선이 되었던 기업어음(CP)의 거래정보를 집중관리하기 위한 시스템 구축이 한창 진행중이다.
회계제도 역시 이러한 위기를 겪으면서 지속적으로 보완되어 왔다. 덕산사태는 주석사항과 회계감사 검토의견 강화의 계기가 되었고, 외환위기는 결합재무제표와 연결재무제표의 도입 및 강화로 이어졌다. 최근에는 연결재무제표를 주재무제표로 하자는 움직임이 활발한데 이 역시 SK글로벌 및 카드사태와 무관하지 않다.
◇ 평소엔 `묵인`하다 위기 터지면 `패닉`
그러나 정보투명성 이슈에 대한 시장의 자세는 참으로 묘하다. 평소의 시장은 정보투명성 이슈에 대해 관대한 수준을 넘어서 아예 언급을 기피하는 것이 일반적이다. 그러다가도 일단 문제가 터지면 갑자기 태도가 돌변, 마치 전염병자 대하듯 극단적인 반발을 보이곤 한다. 이러한 모순된 기회주의적 태도는 우리나라뿐만 아니라 선진국도 마찬가지다. 왜 이러한 극단적 현상이 빚어질까? 사례를 통해 살펴보자.
SK글로벌의 해외부문 부실은 갑작스러운 이슈가 아니었다. 해외현지법인 재무정보의 비공개에 대한 문제제기는 꾸준히 있어 왔다. 그런데 만일 SK글로벌이 선선히 정보공개를 했다면 시장이 과연 이를 긍정적으로 평가해주었을까?
패닉에 따른 비용증가와 자금조달 차질로 경쟁에서 밀려났을 것이다. 다른 신용카드에 비해 상대적으로 정보공개 수준이 높았던 외환카드가 먼저 디스카운트 되었던 것이 대표적인 사례다. 따라서 `특별한 계기`가 없는 한 기업은 정보공개 요구를 무시하기 마련이다. 결국은 관성에 빠져서 무언가 잘못하고 있다는 문제의식조차도 희박해진다.
이러한 관성은 투자자도 마찬가지다. 대부분의 투자자는 `특별한 계기`가 만들어지기까지 정보투명성 이슈를 거의 자각하지 못한다. 어떤 선지자가 이를 지적하더라도 절대적인 권위가 있거나 구체적인 증거를 제시하는 경우가 아니라면 시장은 이를 무시하고 그냥 잊혀지고 만다. 나중에 경고가 현실로 들어나더라도 선지자를 기억하는 사람은 없다. 이런 구조에서 과연 누가 고양이 목에 방울을 달겠다고 나서겠는가?
신용평가도 별로 다르지 않다. 정보투명성이 부족하다고 신용등급을 조정하는 경우는 거의 없다. 신용평가사는 특수한 지위를 바탕으로 시장보다 높은 수준의 정보를 제공받고, ‘기업의 영업비밀’을 보호하면서도 신용등급에는 엄정하게 반영하는 것이 원칙이다. 하지만 현실적으로 신용등급이 높은 기업이 자료제출을 거부하면 신용평가조차도 속수무책이다.
◇ 위기이후 제도개선, `투명성 제고` 역할
그러면 특별한 계기는 무엇인가? 가장 화끈한 것은 역시 신용위기다. 숨겨진 모순이 터져 나오고 기업부도라는 냉혹한 현실에 직면하면서 모든 타성이 순간에 사라지고 그 동안 잘 설명되지 않았던 온갖 모호함이 적나라하게 드러난다. 이 단계에서의 정보공개는 순환적인 자학의 과정으로 진행된다. 의심스러워 디스카운트하고, 밝혀지면 놀라워 또 디스카운트하고, 그래도 의심스러워 다시 디스카운트하는 불신의 악순환이다.
일단 신용위기가 발생하고 나면 불신은 산불처럼 자꾸만 번져간다. 이때 방화선의 역할을 하는 것이 당국의 단호한 대응과 제도 개선이다. 이처럼 위기가 있으면 원인을 찾아 제도를 보완하고, 또 다른 구멍이 생기면 또 다시 막는 것이 바로 금융제도의 발전 과정이다.
제도개선으로 정보투명성이 높아진 사례를 간단히 살펴보자. 전자공시시스템 도입 전에는 감사보고서 변조사례를 심심치 않게 발견할 수 있었지만 이제는 누구도 그런 무모한 시도를 하지 않는다. 계열사간 거래를 통한 이익조작은 가장 보편적인 분식 수단이지만 연결재무제표로 들여다보면 대부분 헛수고가 된다. CP시장의 정보투명성 제고에 주목하는 이유의 하나도 단기자금시장이 불투명한 자금거래의 온상이 될 개연성이 크기 때문이다. 최근 수년 사이에 많은 기업들이 대손상각을 통해 불투명한 부분을 대거 정리한 것도 증권집단소송제도의 도입에 대한 사전적 대비로 보고 있다.
◇ IR 한번 없이 채권발행 가능..`개선해야`
위기 이후의 제도 보완은 어쩔 수 없이 이미 상당한 사회적 비용을 치루고 난 후의 뒷북이기 마련이다. 역시 가장 바람직한 것은 사전적인 예방이다. 그러나 정보투명성 관리는 현실적으로 쉽지 않다. 투명성 정도를 계량화할 객관적인 지표가 없기 때문이다. 최근 미국의 신용평가시장에서 정보투명성의 지표화에 상당한 관심을 보이고 있지만 쉽지 않은 과제다.
정보투명성 이슈의 가장 기본적인 속성은 정보의 비대칭성이다. 정보의 비대칭은 접촉의 빈도와 질을 개선함으로써 풀어야 한다. 우리의 금융현실을 짚어보자. 우리 기업들이 해외에서 채권을 발행할 때는 반드시 상당한 IR과정(로드쇼)을 거친다. 투자자를 설득할 수 있는 충분한 기업설명자료가 제시되는 것은 말할 것도 없다. 하지만 왜 국내 회사채 발행에는 이런 과정이 없는 것일까? 공시자료가 충분히 제출되기 때문이라는 것은 궁색한 변명에 불과하다.
우리나라의 회사채 발행절차는 사실상 공시자료(유가증권신고서) 제출 전에 모두 끝난다. 극히 예외적인 경우를 제외하면 공모 및 청약은 대부분 형식절차에 불과하다. 과거 보증회사채시장의 관성과 회사채시장의 후진성에서 답을 찾아야 한다. 회사채발행절차에 대한 근본적인 재검토가 필요하다.
특히 신용(Credit) IR에 대해서는 정말 다시 생각해보아야 한다. 변변한 IR 한번을 제대로 하지 않고도 대규모 회사채를 발행하는 우리의 현실은 참으로 기가 막히는 것이다. 이러한 관행과 문화 속에서 회사채시장이 정상적으로 작동하기를 기대하는 것은 쓰레기통에서 장미가 피기를 기대하는 것과 같다.
발행기업이 투자자에게 제공하는 기업설명자료도 마찬가지다. 우리의 기업설명자료는 기본적인 기업실적의 전달 수준에 그치고 있다. 이나마도 예전보다는 진일보한 것이지만 여전히 빈약한 수준이다. 세계적인 기업들의 연간 사업보고서에서 보듯이 핵심이슈에 대해 상세한 설명을 제공하는 것은 과연 불가능한 일인가?
끝으로 시장의 이슈형성 능력을 지적해야 할 것 같다. 외환위기 이후 우리 기업의 투명성이 크게 개선된 것은 사실이지만, 그에 대한 맹신이 결국은 SK글로벌과 신용카드의 실패를 불렀다. 믿기 위해 의심하는 것은 신용분석의 본질이다. 지속적으로 깨어 있기 위한 노력만이 시장을 지켜준다. 강세장일수록 원론을 간과하기 쉽다. 원론이 성과를 만들어주지는 못하지만, 원론을 무시하면 모든 성과는 순간에 물거품처럼 사라져 버린다.
- 내년 상반기 강남권 일반분양 `큰 장 선다`
- [edaily 윤진섭기자] 내년 상반기에 강남권 저밀도 재건축 사업에서 2200가구의 대규모 일반 분양 아파트가 선보인다.
이에 따라 강남지역 내 요지에 분양되고, 물량이 한꺼번에 쏟아진다는 점을 고려하면 수요자 입장에선 눈여겨 볼 필요가 있다. 그러나 분양가격이 높고, 소형평형이 주를 이룰 전망이어서 수요자 입장에선 청약 통장 활용에 신중해야 한다는 의견도 나오고 있다.
18일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 잠실주공 2단지 1123가구, 잠실주공 1단지 288가구, 잠실시영 864가구 등 총 2275가구가 1~3월에 걸쳐 공급된다.
내년 상반기에 강남 노른자위에 일반 분양 물량이 대거 쏟아지는 데는 각 재건축 조합들이 정부가 내년 3월 시행 예정인 개발이익환수 제도를 피하기 위해 가능한 사업을 앞당기고 있기 때문이다.
잠실주공 2단지 재건축 조합 관계자는 "3월 이후 일반분양을 할 경우 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도의 적용을 받아 사실상 재건축 사업 진행에 차질을 빚게 돼, 대다수 조합들이 1~2월에 걸쳐 일반분양에 나설 것"이라고 전했다.
◇ 잠실 저밀도 재건축 2200여가구 쏟아져
일반분양이 가장 빠른 곳은 잠실주공 2단지. 오는 23일 송파구 장지동 화광교회에서 관리처분 총회를 열고, 내년 1월을 전후해 일반분양할 예정이다.
잠실주공 2단지는 기존 13평~19평형 4450가구를 12평~48평형 5563가구로 재건축하고 시공사는 삼성물산(000830), 대우건설(047040), 대림산업(000210), 우방(013200) 4개사다.
평형별 공급물량은 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구로 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보인다.
신천동 잠실시영아파트도 오는 31일이나 11월6일 가운데 관리처분총회를 열 계획이다. 잠실시영재건축 조합 관계자는 "조합원 평형 배정과 추가부담금, 시공사 본 계약건 등을 관리처분 총회에서 논의할 것"이라고 말했다.
또 그는 "총회가 별 무리 없이 통과되면 일반 분양은 내년 2월경에 가능할 것으로 보인다”고 덧붙였다.
잠실시영아파트는 16평~52평형 6864가구로 재건축되며 이중 16평형 344가구, 26평형 520가구가 일반에게 분양될 예정이다. 나머지 33평형 4260가구, 45평형 642가구, 52평형 574가구는 조합원에 공급된다. 잠실시영아파트는 쌍용건설(012650), 대림산업, 두산산업개발(011160) 등 총 7개 업체가 참여하고 있다.
잠실저밀도지구 가운데 사업진행이 가장 더딘 주공 1단지는 11월 말 쯤 관리처분총회를 개최하고, 내년 2월 말 경에 일반분양 일정을 잡고 있다.
5390가구를 5678가구로 지을 예정이며, 25평형 1150가구 33평형 4042가구, 45평형 486가구 수준으로 짓고, 이중 25평형을 중심으로 33평형 등 대략 288가구가 일반분양을 나올 예정이다.
◇분양가 평당 1700만~2000만원 예상돼
내년 상반기에 선보일 이들 아파트는 입지가 탁월하다는 게 장점이다. 여기에 저밀도 사업이고, 개발이익환수 영향도 피해 희소성이 크다는 점도 이들 일반 분양이 갖는 투자 메리트다.
반면 상대적으로 높게 책정될 분양가는 약점이다. 잠실시영 부근 S공인 관계자는 “지난 잠실 4단지 34평형의 평당 1800만~1900만원에 선보였고, 앞으로 나올 물량은 이 금액을 상회할 것”이라며 “차라리 로열층인 조합원 물량을 사두는 게 여러모로 유리할 것”이라고 전했다.
중소형 위주로 공급되는 점도 아쉬운 대목이다. 실제 잠실주공 2단지의 경우 12평형이 전체 일반분양 물량의 80%를 차지하는 868가구에 달한다.
양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 "강남권에서 10평형대 아파트는 임대를 노린 수요자들이 대상이지만, 현재와 같이 청약 시장이 가라앉은 상황에서 분양률이 그리 높지 않을 수 있다"며 "청약 통장 활용에 신중하고, 자금에 여유있는 수요자라면 조합원 물량을 물색하는 게 나을 수 있다"고 전했다.
- [국감]"방카 불공정거래 과태료 처분 1건도 없어"
- [edaily 홍정민기자] 오제세 열린우리당 의원은 방카슈랑스 도입 이후 나타난 불공정거래 등에 대해 금융감독당국이 법상 규정돼 있는 과태료를 부과하지 않았다고 지적했다.
오 의원은 11일 금감원 국정감사 질의자료를 통해 "지난해 9월부터 올 8월까지 방카슈랑스를 통한 보험계약자 가운데 대출 고객 비율이 한미은행 16.8%, 하나은행 10.6%, 외환은행 27.8%, 전북은행 60.4%, 대구은행 48% 등이었다"면서 "이 가운데 상당수가 대출관련 보험끼워팔기로 보여진다"고 주장했다.
오 의원에 따르면 우리은행은 7건의 보험계약이 보험가입일 전후 1개월 이내 시행된 대출의 담보로 질권을 설정했고 대출담당직원이 259건의 대출을 취급하면서 319건의 보험계약을 체결했다. 하나은행의 경우 부동산 저당대출을 연장하면서 같은 날 보험상품에 가입한 사례가 있었던 것으로 조사됐다.
그는 또 "청약철회, 품질보증하자 등 불완전 판매로 인한 비율이 전체의 10%를 넘는 금액으로 나타나고 있다"면서 국민은행, 기업은행, 산업은행의 경우 중요사항에 대한 미설명, 청약서 작성 불철저 등 보험상품의 불완전 판매행위가 발생했다"고 덧붙였다.
하지만 이런 문제점에도 불구, 방카슈랑스 시작 후 금융감독당국은 지난 3월 운영실태에 대한 점검를 실시한 이후 후속 검사조치는 없었다는 지적이다.
게다가 보험업법 209조, 210조는 불완전판매, 꺽기 등이 발견될 경우 금융감독위원회가 1000만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는데 과태료 처분한 적도 없었다고 밝혔다.
오 의원은 "따라서 보험끼워팔기, 아웃바운드(방문판매, 전화·우편·이메일) 영업금지 등을 강화하고 소비자신고 포상제도를 만들어야 한다"고 주장했다.
특히 은행 불공정거래와 모집질서 문란 처벌을 강화하기 위해 불공정 거래행위시 보험대리점 자격의 취소나 업무정지를 강화하고 과태료를 1000만원에서 1억원으로 상향 조정할 것을 제안했다.
아울러 방카슈랑스 전산회선비용, 판매담당자 교육 비용, 안내자료 발송비용 등의 간접경비는 판매금융기관이, 전용회선 연결비용 등의 공통비용은 은행과 보험사가 분담하는 규정 마련과 표준계약서 도입을 권고했다.
설계사들의 실업문제와 관련, 기존 보험사들에 대한 재교육 및 직업전환에 필요한 적립금 마련, 은행으로의 점진적 진입유도 등을 제안했다.
이에 대해 금감원은 "현재 불공정거래 예방을 위한 표준적인 제휴계약서 마련, 대리점업무에 대한 표준업무 처리기준 마련, 불완전판매 예방을 위한 보험판매담당자 교육프로그램 개발, 방카슈랑스 도입 등 금융의 종합화에 따른 효율적인 검사 운영방안 마련 등의 대책을 세워놓은 상태"라고 설명했다.
- 경실련 "화성동탄 분양가 39%가 거품" 주장
- [edaily 이진철기자] 경제정의실천시민연합은 오는 12일부터 청약접수에 들어가는 화성 동탄신도시 1단계 분양과 관련, "평당분양가가 759만원으로 시범단지(평당 724만원)보다 35만원이나 높게 책정됐다"며 "이는 택지비 186만원, 건축비 280만원(광고비 등 40만원 포함)으로 추정해 볼 때 분양가 대비 39%, 평당분양가 292만원으로 여전히 주택건설업체의 폭리가 존재하고 있다"고 주장했다.
경실련은 11일 성명을 통해 "화성 동탄 1단계에서 발생한 개발이익은 총 8087억원이며, 토공이 총 807억원(평당 58만원), 주택건설업체는 총 7280억원(평당 510만원)을 가져갈 것으로 추정된다"며 이같이 밝혔다.
경실련은 이번 분석에서는 전매를 통한 웃돈거래 과정에서 업체들간의 법정분쟁이 진행중인 3-5블럭(시행사 명신)도 대상에 포함했다고 덧붙였다.
경실련은 "주택건설업체가 감리자지정을 위해 관할 지자체인 화성시에 신고한 택지비는 실제로 토지공사가 공급한 택지비보다 평당 89만원(평당분양가 51만원), 총 1250억원이나 높게 신고됐다"며 "건축비도 경실련 추정치보다 분양평당 242만원, 총 6030억원이나 높은 것으로 나타났다"고 말했다.
경실련은 특히 "토지공사는 평당 44만원에 논, 밭, 임야를 강제 수용해 조성한 평당 268만원(조성원가)의 택지를 주택건설업체에 평당 325만원에 판매해 평당 58만원, 총 807억원의 개발이익을 가져갔다"고 주장했다.
또 "분양가에서 건축비(평당분양가 280만원)를 제외한 값을 택지비로 볼 경우 주택건설업체는 평당 325만원에 사들인 택지를 소비자에게 아파트도 짓지 않고 평당 835만원에 판매한 것과 다름없다"며 "이 과정에서 택지 한평당 510만원, 총 7280억원의 막대한 땅값차익을 챙길 것으로 추정된다"고 설명했다.
경실련은 "이번 1단계 분양은 막대한 분양수익 뿐만 아니라 분양평형에서도 전용면적 25.7평을 초과하는 중대평형이 분양면적 기준으로 62%, 가구수 기준으로 56%로 중소평형보다 훨씬 비중이 높다"고 지적했다.
따라서 "공동주택지 배분비율에 관한 규정을 현행 건교부가 자율적으로 결정할 수 있도록 택지개발업무처리지침에서 규정하는 것이 아닌 시행령 이상의 법령으로 규정해야 할 것"이라고 주장했다.
경실련은 "화성동탄은 대부분이 시행사와 다른 대형건설업체가 시공사인 것으로 나타나 택지의 전매의혹이 제기되는 등 정부의 무책임한 수의계약제도 운용을 보여주고 있다"며 "정부는 택지지구 지정부터 아파트 분양에 이르기까지의 전 과정에 대한 전면적인 제도개선에 착수해야 할 것"이라고 강조했다.
- 상가시행사, 부동산신탁회사 짝짓기 ´안간힘´
- [edaily 이진철기자] 내년 4월부터 상가 후분양제가 본격 시행됨에 따라 시행사와 부동산신탁회사간 ´짝짓기´가 불가피할 전망이다.
그러나 최근 상가 분양시장 침체로 사업리스크에 대한 부담이 높아지면서 시행사들이 부동산신탁회사들을 사업에 참여시키기가 갈수록 어려워지고 있다.
24일 업계에 따르면 지난해 굿모닝시티 사건 이후 상사분양 시행사들이 소비자들에게 안전성을 강조하기 위해 부동산신탁회사를 사업에 참여시키는 사례가 늘고 있다.
더욱이 상가와 오피스텔 후분양제 도입을 골자로 한 `건축물 분양에 관한 법률 제정안`이 국회를 통과함에 따라 내년 4월부터는 상가분양시 골조공사를 3분의 2 이상 마친후 분양을 할 수 있다.
다만, 법률안에는 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증회사에 보증금(공사금액의 1~3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
따라서 시행사 입장에서는 분양시기를 서두르기 위해선 부동산신탁이나 보증을 선택할 수밖에 없는 상황이다.
◇상가후분양제 내년 4월시행.. 상품 안전성 높아져
상가 분양시 관리신탁계약을 맺게 되면 해당 사업부지가 신탁회사로 신탁등기가 되기 때문에 만약의 경우 시행사가 부도나더라도 채권자들에 의한 강제집행을 막을 수 있다.
또 대리사무 계약을 체결하면 분양대금 관리를 신탁회사가 하기 때문에 굿모닝시티 사건처럼 분양대금을 시행사가 다른 용도로 마음대로 사용할 수 없어 소비자들 입장에서는 안전성을 확보할 수 있다.
무엇보다 지금까지 사업부지를 확보하지도 않고 선분양후 소비자들의 분양청약금으로 토지대금 등 사업자금을 조달하는 이른바 ´봉이 김선달식´의 사업이 불가능해질 것으로 기대된다.
◇부동산신탁회사, 상가분양 리스크 높아 사업성 검토신중
현재 정부로부터 신탁업 본인가를 받은 부동산신탁회사는 한국토지신탁(034830), KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, 국민자산신탁, 다올부동산신탁 등 모두 6개사다. 이밖에 신탁겸업은행 및 서울보증보험 등의 사업보증 관련 회사도 후분양제 시행에 따라 상가분양사업의 참여가 가능하다.
현재 상가분양사업에 참여하고 있는 부동산신탁회사중에서는 직접 시행사로 참여하는 한국토지신탁과 대한토지신탁에 비해 KB부동산신탁과 생보부동산신탁, 다올부동산신탁 등이 그동안의 사업노하우를 바탕으로 적극적으로 상가 신탁사업에 참여하고 있다.
지난 2월 신탁회사 본인가를 받고 본격적으로 사업에 뛰어든 다올부동산신탁의 경우 현재까지 총 40여건의 대리사무 업무위탁을 받은 상태이며, 현재 전국 18개 사업장에서 분양을 진행하고 있다.
그러나 상가분양사업이 위험성이 높은 데다 최근 경기침체로 분양시장도 얼어붙으면서 시행사들의 신탁계약 체결이 쉽지않은 상황이다.
KB부동산신탁 관계자는 "상가분양시장이 워낙 침체돼 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF)는 물론 책임준공에 대한 부담이 있는 건설회사들의 참여를 끌어들이기가 쉽지 않다"고 말했다.
대한주택보증 관계자도 "상가 후분양제도가 시행되면 분양보증사업에 참여할 수는 있지만 일반아파트 사업과 달리 리스크가 높기 때문에 사업진출 여부는 신중히 검토하고 있다"고 밝혔다.
이에 따라 부동산신탁사들 입장에서는 상가 후분양 도입으로 시행사들의 신탁계약제안이 크게 증가하는 것과 더불어 개별 사업장에 대한 옥석가리기가 불가피한 상황이다.
이국형 다올부동산신탁 팀장은 "시행사 대부분이 열악하고 상가분양사업의 리스크가 높기 때문에 무조건 신탁계약을 체결할 수가 없다"며 "사업장이 부도가 날 경우 해당 신탁회사의 공신력에 큰 타격을 입을 수밖에 없어 사업성 검토를 통해 신중히 신탁계약을 체결하고 있다"고 밝혔다.
◇대형 테마상가 후분양제 ´직격탄´.. 공급감소 불가피
업계는 상가 후분양제가 시행되면 자금조달 등 사업여건이 까다로워져 도심의 대형 쇼핑몰의 신규공급에 타격이 불가피할 것으로 보고 있다.
더욱이 신탁계약을 체결하면 총 분양대금의 1% 정도를 신탁수수료로 지불해야 하고 여기에 대리사무계약까지 체결하면 연간단위로 수수료 부담이 늘어 그만큼 수익성이 나빠질 수밖에 없다.
유영상 상가114 소장은 "지금까지는 상가를 분양하는데 이렇다할 제약이 없었지만 앞으로는 사업자금 조달을 완료한 뒤 분양을 실시해야 하기 때문에 시행사들의 어려움이 가중될 것"이라며 "택지지구 단지내 상가는 큰 영향이 없겠지만 도심의 대형 테마상가들은 직접적인 타격이 불가피할 것"이라고 전망했다.
- 동탄 1단계 분양임박..평형별 청약전략 세워라
- [edaily 윤진섭기자] 화성 동탄신도시는 가라앉은 수도권 분양 시장에 돌파구가 될 수 있을까?
화성 동탄 신도시 1단계 분양이 초읽기에 들어가면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 그러나 이번 분양 물량은 중대형 위주인데다 판교신도시 분양을 앞두고 있어 그 어느 때보다 수요자들의 명확한 청약전략이 요구된다는 게 업계 전문가들의 의견이다.
9일 건설교통부와 업계에 따르면 화성 동탄 신도시 1단계 분양이 다음달 6일 시작된다. 이번에 선보일 동탄 1단계 사업은 쌍용건설, 대우건설, 월드건설 등 7개 업체가 9개 블록에서 모두 6456가구를 분양한다.
이번 1단계 분양에서는 지난 7월 분양한 시범단지와 달리 전용면적 18평 이하는 한 가구도 없고, 40~60평형대가 집중 공급될 것으로 보인다.
건교부는 동탄 1단계의 경우 다음달 1일 입주자 모집공고를 거쳐 6일 무주택 우선 공급을 시작으로 청약에 들어갈 예정이라고 8일 발표했다.
◇ 중대형 물량 대다수, 분양가는 평당 720만원 내외
1단계 사업지는 지난 6월말 분양을 마감한 시범단지와 인접해 있다. 1단계 사업지에서 공급물량이 가장 많은 곳은 신도종합건설이다. 신도종합건설은 2-11구역에서 584가구, 3-8구역에서 809가구로 총 1393가구다.
공급평형은 2-11가구는 31평형 196가구, 34평형 388가구이며, 3-8구역은 38~48평형 등 구성된다.
그리스신화에 나오는 에피쿠로스정원 등 테마형 공원과 몽마르트르 언덕. 베르사유 광장 등 유럽풍 조경으로 설계한다. 마감재는 이에 걸맞는 최고 수준으로 꾸밀 계획이다.
단독주택지 뒷편으로 조성된 중앙공원 조망이 가능하고, 시범단지에 형성된 중심상업지역, 지구 내 상업지역과 거리가 있어 쾌적한 주거환경이 제공된다.
쌍용건설(012650)은 29평과 34평형으로 비교적 중소형 물량을 공급할 예정이다. 총 938가구를 공급하며 기존 아파트보다 10~20cm 높여 차별화를 꾀한다는 전략이다.
평형별 공급물량을 살펴보면 우선 1단계 분양물량 중 최저 평형인 29평형이 176가구가 공급되며, 타워형으로 설계된 34A평형 177가구, 34B평형 90가구가 각각 공급된다. 이 밖에 판상형으로 설계된 34평형은 495가구가 공급된다. 단지주변으로 상업지역과 중학교가 인접해 있어 편의성이 높은 단지로 지적된다.
한화건설은 2-13블럭과 3-7블럭 두개 블럭에 들어선다. 2-13블록은 우림건설과 공동시공하며 각각 724가구와 784가구가 공급될 예정이다. 33~45평형대가 주를 이루고 3-7블록은 학교 2곳과 붙어 있고, 부지 서남쪽에 공원이 들어선다.
대우건설(047040)은 중대형 평형 위주로 공급하는 점을 감안해 고급빌라 수준의 마감재를 공급할 계획이다. 3-5블록에 들어서며 39평형 448가구를 비롯해 45~62평형 등 중대형 위주로 총 727가구가 선보인다.
3-5블록은 근린공원과 초등학교가 단지와 바로 인접해 있어 주거환경이 양호할 것으로 전망되는 중대형 평형 입지에 적절하다는 평을 받는다. 단지 뒷편 4-5블록에는 주택공사가 공급하는 국민임대단지가 들어설 예정이다.
시범단지 분양 때 독특한 내부설계로 조기 분양 마감을 이끌어 낸 월드건설과 반도는 컨소시엄으로 2-14블록과 3-9블록에 각각 568가구와 700가구를 공급한다.
2-14블록엔 30평과 35평형이 각각 30평 184가구와 35평형 384가구가 공급되고, 3-9블록은 38~61평형 중대형 위주로 단지가 구성될 예정이다. 2-14블록은 단독주택지와 인접해 있고 중층 이상부터는 센트럴파크 조망이 가능해 인기를 모을 것으로 전망된다.
2-14블록과 인접해 있는 3-9블록에는 48~61평형 700세대가 선보일 예정이다. 3-9블록은 신도시 외곽에 있어 입지여건은 다소 떨어지는 것으로 지적되지만 단지 주변에 녹지가 풍부해 중대형평형이 입지하기에 적절하다는 평을 받는다.
또 3-9블록 뒷편으로는 특목고가 설치될 계획이라 고교입학을 목전에 둔 중학생 자녀가 있는 세대의 인기를 끌 것으로 점쳐진다.
3-6블록에는 경남기업(000800)이 공급하는 37, 46평형 620세대가 들어선다. 센트럴파크와 인접해 있어 공원 조망이 가능한 점이 장점으로 꼽힌다. 반면 단지 옆으로 신도시 중심상업지구와 인접해 있다.
◇청약 전략은 어떻게 짜야 하나
이번 1단계 분양은 다음달 6일 동시분양을 통해 분양된다. 무주택자 우선공급과 지역 우선공급제도가 적용된다. 이 점을 고려할 때 전용면적 25.7평 이하 2814가구 중 75%인 2100여 가구가 무주택자에게 우선 공급된다.
또 평형별로 30%는 지역우선공급 대상 물량으로 공고일 기준으로 화성시에 1년 이상 산 사람에게 우선 배정된다.
이번 1단계 분양에 대해 업계 전문가들은 `판교 변수`를 꼽으면서, 명확한 청약전략을 세워 접근할 것을 주문하고 있다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 “판교 신도시의 후광이 점쳐지지만, 반대로 상당수의 수요자들이 원가연동제가 적용되는 판교를 염두에 두고 청약 통장을 아끼고 있어 실제 경쟁률을 낮을 것"이라고 말했다.
이와 함께 그는 "청약전략을 명확하게 하고, 청약에 나서는 안목이 필요하다"며 "수도권 내 중대형 희망자는 통장 활용을 적극적으로 고려해 볼 것"이라고 주문했다.
이번 동탄신도시는 투기과열지구여서 분양권 전매가 입주때까지 금지되고 당첨되면 청약 1순위 자격이 잃게 된다. 따라서 청약자들은 상황에 맞게 청약 전략을 짜는 게 무엇보다 중요하다. 우선 동탄신도시의 큰 평형을 기다려온 이들은 이번에 청약을 고려해 봄직하다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "판교신도시의 경우 중대형 평형은 채권입찰제 도입에 따라 분양가격이 상승하고 청약경쟁률도 높을 것"이라며 "동탄 역시 2단계 분양이 남아 있지만, 채권 입찰제로 분양가 상승이 예상되므로 이번에 청약하는 게 나을 것으로 본다"고 말했다.
반면 25.7평 이하 물량을 노리는 수요자라면 동탄 2단계와 판교 신도시 등을 염두에 두고 청약 전략을 짜야 한다.
양해근 부동산뱅크 리서치실장은 "이번 분양의 경우 상대적으로 경쟁률이 낮아 화성 거주자나 아파트 마련이 급하다면 이번 분양이 좋을 기회일 것"이라며 "그러나 판교신도시 희망자나 투자자라면 동탄 2단계 분양이 남아 있는 만큼 청약을 서두르지 않는 게 좋을 듯하다"고 말했다.
또 그는 “이런 점을 고려할 때 중소형 희망자라면 통장 활용에 제약을 받지 않는 사전예약자나 3순위 청약에 관심을 둘 필요가 있다”고 청약전략을 정리했다.
<화성동탄 1단계 분양 현황>
- 정부,건설부양 `승부수`..효과 있을까
- [edaily 윤진섭기자] 지난 2002년 하반기부터 본격화한 `투기과열지구`, `주택투기지역`등 대표적인 투기억제책이 지방 광역시를 중심으로 일부 풀렸다. 정부의 부동산 정책이 이처럼 `억제`에서 `부양`으로 방향을 선회하면서 이젠 그 효과에 관심이 쏠리고있다.
정부는 20일 서울 명동 은행회관에서 김광림 재정경제부 차관 주재로 부동산가격안정심의위회를 열고 부산 북구. 해운대구, 대구 서구. 중구. 수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7곳을 주택투기지역에서 해제하기로 결정했다.
◇ 잇따르는 부동산경기 부양 처방들
주택투기지역 지정이 시행된 이후 해제조치가 단행된 것은 이번이 처음이다. 이에 따라 주택투기지역은 57곳에서 50곳으로 줄게 됐다. 이번 투기지역 해제는 관보 게재후 효력을 갖게 된다.
이에 앞서 지난 19일 강동석 건설교통부장관은 기자간담회를 통해 지방광역시에 대한 투기과열해제 의사를 공식화했다. 이에 따라 현재 투기과열지구로 묶여 있는 지방광역시 중 ▲부산 ▲대구▲ 광주 ▲울산과 지방시인 ▲경남 창원 ▲경남 양산 등 6개 지역이 조만간 해제 수순을 밟을 것으로 예상된다.
정부는 여기서 멈추지 않고 부동산관련 세제도 대폭 완화한다는 방침이다. 20일 재정경제부에 따르면 실무기획단은 투기지역 해제에 이어 곧 종합부동산세 대상 최소화, 거래세 인하 등의 부동산 부양 처방을 연이어 내놓을 예정이다.
정부는 종합부동산세 개편방안을 8월말 이전에 확정해 오는 9월 정기국회에 상정할 계획이며 부과대상 축소를 위해 과세표준기준을 당초 6억원에서 10억원 정도로 올릴 방침이어서 대상자가 10만명에서 2만명 이하로 줄어들 전망이다.
◇정부, 건설·주택경기 `억제`에서 `부양`으로 선회 배경
정부가 주택시장 안정대책의 근간을 이루는 투기억제책을 손질키로 한 것은 이대로 가면 주택시장이 장기 침체의 늪에 빠져 건설경기의 발목을 잡을 것이란 판단에서다.
건설업이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 17.5%로 10%미만인 선진국에 비해 훨씬 높다. 10억원 투자로 만들어 낼 수 있는 일자리도 20.8명분으로 제조업의 14.4명분보다 많다. 소비와 설비투자가 부진한 상황에서 그나마 기댈 언덕은 건설업인 셈이다.
그런데 이 건설경기가 각종 규제로 고전을 면치 못하고 있는 실정이다. 건설교통부에 따르면 지난 6월말 현재 전국의 미분양 아파트는 5만97가구로, 지난 1월보다 9000여 가구나 늘었다. 반면 주택을 사겠다는 수요는 급감해 지난 11일 마감된 7차 동시분양에 서는 130가구 모집에 291명이 신청, 2.24대1의 낮은 경쟁률을 보였고 총 33가구가 미달됐다.
서울 동시분양 청약경쟁률은 지난 4차 10.3대1, 5차 5.13대1, 6차 3. 2대1 등으로 점점 낮아지고 있다.
상황이 이쯤 되다 보니 건설업체들도 주택공급을 줄이는 상황이다. 향후 1~2년간 신규 분양 물량을 보여주는 주택허가 실적은 올 상반기 15만3664가구로, 지난해 같은 기간보다 절반이상 줄었다.
뿐만 아니라 부도를 내고 도산하는 건설업체도 급증해 건설공제조합에 따르면 지난 7월말까지 부도난 건설 업체는 모두 94개사로, 지난해 같은 기간 65개사에 비해 44.6％ 늘어났다.
◇각종 규제 풀어 부동산 경기 부양될까?
재경부가 `투기지역`을 해제함에 따라 이들 지역은 주택을 되팔 때 부과되는 양도세가 종전 실거래가 기준에서 기준시가 기준으로 조정된다. 또 건교부가 `투기과열지구`를 지방광역시를 중심으로 해제할 경우엔 이들 지역에선 분양권 전매가 1회에 한해 가능해질 전망이다.
투기억제제도 완화를 주장해왔던 주택건설업계는 정부의 규제완화 추진이 비록 일부분이지만 현재 꽁꽁 얼어붙은 거래시장의 숨통이 일정부분 터지고 주택경기를 살리는데 긍정적인 영향을 미칠 것이라며 환영한다는 반응을 보였다.
한국주택협회는 "현재 지방시장의 경우 지명도 있는 대형업체들도 미분양이 속출하는 등 고전을 면치 못하고 있다"며 "주택경기가 연착륙하기 위해서는 투기억제제도의 탄력운영이 하루빨리 시행돼야 할 것"이라고 밝혔다.
김의열 주택협회 팀장은 "현재 투기과열지구내에서 분양권 전매금지는 투기세력보다 개인사정에 따라 분양권 전매를 원하는 실수요까지 묶어버리는 문제점이 있다"며 "최근 분양시장 침체로 주택공급이 급감하는 것에 대한 대책차원에서 정부규제 완화가 하루빨리 시행돼야 할 것"이라고 말했다.
◇ `투기억제` 정부 의지엔 변화없다.."부양에 한계" 지적
그러나 정부의 규제 완화책이 전체 건설경기를 부양하는 데는 한계가 있다는 지적도 있다. 정부의 부동산 완화가 `지방 부동산 시장은 살리고 서울 및 수도권, 그리고 충청권은 현상을 유지한다` 원칙 하에 진행되고 있기 때문이다.
실제 20일 재경부의 투기지역 해제에 있어서도 경기도 파주시, 고양 일산구, 충남 당진군.예산군.홍성군.서산시.청양군.태안군.논산시 등 수도권과 신행정수도 예정지가 있는 충정권 9곳을 토지투기지역으로 신규 지정(토지투기지역은 31곳에서 40곳으로 증가)한 것도 이 같은 부동산 정책기조를 보여주고 있다.
박재룡 삼성경제연구원 연구위원은 "최근 일련의 부동산 규제완화 추진은 침체된 내수경기 부양을 위한 정책의 일환"이라며 "이는 정부의 투기억제 정책기조가 변함없다는 것이어서 당장 전체 주택시장에 미칠 영향은 그리 크지 않을 것"이라고 말했다.
부동산퍼스트 곽창석 이사도 “이번에 해제된 곳들은 규제 전에도 부동산 경기 과열이나 투기 등과는 멀었던 곳들”이라며 “부동산과 건설경기 위축의 핵심이라고 할 수 있는 서울, 수도권, 그리고 충청권 등 핵심지역에 대한 대책은 비켜난 상황에서 정부가 희망하는 수준의 경기 부양이 가능할지는 현재로선 미지수”라고 말했다.