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- (일문일답)이헌재 경제부총리
- [edaily 김상욱기자] 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관은 14일 "금융질서를 훼손하지 않는 범위내에서 생계형 금융채무불이행자들에 대한 신용회복을 지원하겠다"며 "다만 원칙적으로 원금탕감을 고려하지 않고 있으며 도덕적해이가 나타나지 않는 방안을 추진할 것"이라고 밝혔다.
이헌재 부총리는 이날 정례브리핑을 통해 이같이 밝히고 "2월까지는 구체적인 방안을 마련해 국민기초생활보상자중 신용불량자나 본인 의사와 상관없는 청년층 신용불량자, 생계형 자영업자중 신용불량자 들에 대한 지원을 하겠다"고 설명했다.
그는 또 "원천적으로 금융기관 자체의 도덕적해이가 일부 존재하는 것도 사실"이라며 "갚을 능력이 없는 사람들에게 금융기관이 경쟁적으로 대출한 측면이 있다"고 지적했다.
(모두발언)
어제 대통령이 연두 회견을 했다. 거의 대부분 경제정책을 중심으로 기자회견을 했다. 상당한 내용이 지난번 정부가 발표한 2005년 경제운용방향에 나와있고 일부는 좀 더 다듬어서 구체화될 필요가 있다. 관계부처와 마무리해서 하나하나 발표하겠다.
오늘은 우선 어제 발표된 지난해의 고용동향과 특징에 대해 말하고 올해 경제여건과 정책방향에 대한 설명을 하겠다. 어제 기자회견 내용중 좀 더 자세한 내용에 대해 말하겠다. 지난해 우리 일자리가 41만명이 생겼다. 절대적인 숫자에서는 정부가 당초 예상했던 수준이라고 보지만 내용에서는 100퍼센트 만족할 수 있는 내용은 되지 못한다. 몇가지 특징을 말하겠다.
첫째 지난해에 비교적 활기를 보였전 수출이 일자리창출에 크게 기여했다. 매년 제조업부문에서는 2만5000명내지 4만명의 일자리가 줄어왔다. 지난해에는 수출영향으로 제조업에서 8만4000명이 증가했다. 4만명이 줄때 8만명이 늘면 12만명 일자리 늘어나는 셈이다. 수출이 내수파급효과가 과거와같이 크지 않지만 상당부분 긍정적으로 작용했다.
두번째로는 지난해 일자리가 41만명이었는데 여성취업자가 26만명 늘었다. 여성취업이 대부분 음식·숙박, 개인서비스에서 늘었다. 음식·숙박업에서는 전체증가가 7만6000명에서 여성이 7만2000명이었다. 개인서비스업에서는 17만4000명중 13만1000명이 늘었다. 우리경제가 경기가 상당히 좋지 않았다는 점과 일자리 질이 크게 개선되지 못하고 있다는 점을 나타내고 있다.
전문적인 지식이 필요한 부분이 아니라 가계종사자가 준 대신에 여성종사자가 늘었다는 점은 경기가 활발하지 못했다는 점을 반영한다. 건설업은 고용이 활발하지 못해 건설업 부문에서 일자리가 4000명 느는데 그쳤다. 보통 10만명 가까이 늘었다.
도소매업은 일자리가 많이 줄었다. 유통업의 경우 두가지 경향을 나타낸다. 유통구조의 질적변화를 나타내는 측면이 있고 건설업이 활발하지 못하면서 중저소득층의 일자리가 별로 늘지 않고 이에따라 중저소득층 상대 도소매업종이 활기를 보이지 못했다.
청년실업의 경우 여전히 구조적 성격을 보이고 있다. 매년 38만명 안팎의 청년실업자가 존재하고 있다. 수급의 불일치에서 오는 구조적 성격이 작년에도 계속됐다. 대학교육과 직업교육 등 중장기적 정책노력을 통해야만 해결될 것으로 생각하고 있다.
(올해 경제전망, 수출)
올해 경제에 대해 개괄적으로 말하겠다. 올해에도 수출환경은 지난해에 이어 비교적 양호하다고 판단된다. 물론 지난해와 같이 35포센트가 넘는 높은 성장률을 기대할 수 없지만 10퍼센트는 넘을 것 같다는 기대가 있다. 미국 성장이 작년보다는 줄어들 것으로 예측되지만 그래도 3.5% 내외는 성장이 계속될 것으로 전망되고 있고 미국의 각종 지표들을 봤을때 성장모멘텀이 지속되고 있는 모습이다.
FRB가 이제는 고용의 지속적 확대에 따른 인플레의 가능성과 자산시장의 버블가능성을 유의할 필요가 있다고 말하고 있다. 성장률은 떨어지더라도 성장은 계속되고 그에따라 금리도 점진적으로 인상될 것으로 본다. 따라서 미국에 의존하고 있는 국가들의 수출이 이어질 것이고 우리도 이어질거다.
중국의 경우 많은 전문가들이 8~9%의 성장이 계속되면서 연착륙이 가능할 것으로 보고 있다. 중국과 미국을 대상으로 하는 우리의 수출환경이 크게 나쁘지 않다. 일부에서는 달러약세를 우려하지만 달러약세는 우리뿐 아니라 일본 등 다른나라에도 영향을 같이 미치고 있어 수출가격 경쟁력을 결정하는 실질실효환율에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 보고 있다. 주력상품의 지배력이 점차 커지고 있어 달러약세가 어느정도 진행되도 크게 우려 안한다.
(민간소비)
민간소비는 완만하나마 회복세로 돌아설 것으로 보인다. 한국은행과 KDI, 민간연구기관들도 비슷한 판단을 하고 있다. 올해 가계부채 상황규모가 작년하고 비슷한 규모로 계속된다. 작년에 65조였고 올해도 66조정도로 예상된다. 가처분 소득이 상대적으로 늘고 있어 가처분소득대비 부채상환부담이 줄어 소비여력이 확대될 것으로 보인다.
작년 소비위축 요인들도 올해에는 어느정도 안정되지 않았느냐 하는 생각이다. 작년보다 소비환경이 좋아질 것으로 판단되고 올해초 경제환경이 작년초와 비교하면 크게 안정된 모습을 보이고 있다. 작년초 폭설, 조류독감, 광우병, LG카드문제, 신용불량자 확대. 중소기업 가계대출 축소 등이 있었는데 올해는 그런 요인들이 작년에 시장에서 흡수돼서 큰 불확실요인없이 출발할 수 있다.
하나 걱정되는 것은 올해 구정연휴가 화수목인데 월요일과 금요일이 징검다리 근무일이 되기 때문에 그 날짜를 활용할 경우 9일이상 놀 수 있는 가능성이 있다. 생산과 수출, 고용과 소비에 크게 영향을 미칠 가능성이 있다. 그 부분을 면밀히 관찰하고 대응책을 마련하겠다. 그 기간동안 국내에서 소비를 해주면 우리 경제에 크게 도움이 되지 않을까 하는 생각이다.
(설비·건설투자)
설비투자의 경우 연초부터 주요 대기업들이 투자확대 계획을 제시하고 있다. 설비투자 조정압력이 상당히 높은 수준이기 때문에 어느정도 늘지 않을까 한다. 기업들이 이제는 어느정도는 투자로 인한 리스크를 감당할 수 있는 정도의 내부적 역량이 축적돼 있다고 판단한다.
대외여건이 불확실하고 경쟁이 치열하고 기술변화가 빠르지만 그에따른 투자위험을 흡수할 수 있는 정도의 여력이 기업내부에 있다. 부채비율이 외환위기이후 구조조정결과 지금 100퍼센트 이하로 내려가 있다. 어느 정도 부채를 축적하더라도 감당할 수 있는 여력이 있다. 금융시장도 많은 저축여력을 가지고 있어 자금공급에 별 무리가 없지 않나 하는 생각이다.
기업들이 지난 몇년간 회계투명성과 지배구조 선진화를 통한 많은 노력을 해왔다. 어느정도 외부압력이나 시장의 비판으로부터 견딜 수 있는 내부적인 합리적 구조를 구축해가고 있다. 그렇기 때문에 자신감을 가지고 움직일 수 있는 여건이 됐고 정부도 투자환경을 개선하기 위한 노력을 꾸준히 한다면 설비투자도 어느정도 기대할 수 있다.
다만 건설투자는 어렵다. 지난 2003년이 최대였는데 102조원 규모였다. 지난해에는 85조원정도로 추계된다. 올해도 현재 판단으로는 같은 수준밖에 되지 않을 것으로 보인다. 건설투자 수요를 증대시키기 위한 노력을 병행해 나가야 할거다. 주택건설, 특히 임대아파트 건설과 임대주택시장을 활성화하는 노력을 상반기부터 하고 하반기에는 종합투자계획을 보다 활기있게 추진해야 하지 않을까 생각한다.
(성장률·고용)
상반기에는 아마 성장률이 4퍼센트대에 채 못미칠 수 있을거 같다. 2004년 상반기가 상대적으로 높았기 때문에 못 미칠 수 있지만 체감경기는 좀 좋아질거고 하반기에는 상당정도 개선되는 모습을 보일거다. 일자리도 정부가 연초부터 일자리창출을 통한 노력을 집중하고 정부 재정투자가 상반기에 집중되면 효과가 하반기에 민간부문으로 확산되고 종합투자계획이 성공적으로 되면 올해도 약 40만개 이상의 일자리가 가능하지 않을까 한다.
올해는 특히 일자리를 보다 반듯한 부분에서 늘어날 수 있도록 노력해야 한다. 고용창출효과가 큰 중소기업을 집중육성하는데 정부의 정책적 노력을 집중해 나가겠다. 서비스업과 지식기반사업을 보다 활발하게 키우고 이미 작년에 발표한 벤처와 창업투자계획을 좀더 활성화하는 노력을 병행하겠다.
올해 약 40만개 정도의 일자리는 만들어지지 않을까 한다. 40만개로는 부족하다. 여성취업률이 경제활동참여율이 상대적으로 낮고 질이 좀 떨어진다. 그것을 개선할려면 좀 더 일자리를 늘리는 노력을 지속적으로 해나가야 한다.
어제 기자회견 내용중 상반기 재정 조기집행에 대해서는 기획예산처에서 발표했다. 종합투자계획은 다음주에 기회를 가지고 좀 더 자세하게 설명하겠다.
(신용불량자)
생계형 금융채무불이행자에 대한 신용회복지원에 대해 말하겠다. 채무상환능력이 지극히 미약해서 그간 추진한 신용회복지원대상이 되기 어려운 생계형 금융채무불이행자가 다수 존재하는 것이 사실이고 원천적으로 금융기관 자체의 도덕적해이가 일부 존재하는 것도 사실이다. 갚을 능력이 없는 사람들에게 금융기관이 경쟁적으로 대출한 측면이 있다.
금융질서를 훼손하지 않는 범위내에서 정부와 금융기관들이 적극적으로 나서 채무부담을 덜어주는 방안을 모색중이다. 다만 지원방안 마련시 기본적으로 원칙적으로 원금탕감은 고려하지 않고 있으며 도덕적해이가 나타나지 않는 방향으로 추진하겠다.
지난 1년동안 신용회복은 두가지 갈래로 설명할 수 있다. 하나는 법적처리로 파산절차나 법원판단에 따른 신용회복절차다. 다른 하나는 금융기관 중심으로 어느정도 갚을 능력과 의사는 있는데 경기가 좋지 않고 일시에 갚지 못하는 사람을 대상으로 신용회복지원절차를 했다.
신용회복위원회, 배드뱅크 등 통해서 지원하고 은행창구에서도 직접 지원했다. 이번 대상은 원천적으로 갚을 능력이 없는 저소득층을 대상으로 한다. 그래서 이름에 생계형이 붙었다. 적극적으로 털고 갈 필요가 있다.
첫째 대상은 국민기초생활보호대상자다. 이들중 10%정도인 15만명이 신용불량자다. 직업훈련이나 지역봉사 등 자활노력과 연계해 채무상환을 할 수 있도록 지원방안을 강구하겠다.
다음은 청년층이다. 본인 의사와 상관없이 부모로 인해 신불자가 됐고 부모가 능력이 없는 사람들이다. 학자금 대출을 받았는데 졸업후 경기사정이 좋지 못해 미취업으로 인해 연체하고 있는 대상들도 있다. 이런 대상들은 추심압박에서 벗어나 정상적인 경제활동 하면서 채무상환할 수 있는 기회를 제공할 필요가 있다.
세번째는 생계형 영세자영업자들이다. 당장 자영업을 가지고 생업을 유지하기 어려운 상황에서 채무까지 이행하기 현실적으로 불가능한 생계형 자영업자들에 대해서는 대기업이나 중소기업들을 워크아웃으로 도와주는 것처럼 이들에게 채무를 분할상환해서 우선 생업을 유지하면서 자리가 잡히면 갚는 기회를 강구하겠다.
관계부처 금융기관 연구기관 등이 다같이 협력해서 실태파악을 하고 있고 지원방안을 마련하고 검토하고 있다. 2월중에는 구체적방안을 끝내 시행할 수 있도록 하겠다.
국회에 통합도산법이 계류돼 있는데 사전조정절차라는게 있다. 법원의 재판을 거치지 않고 사전 조정할 수 있는 절차다. 가능한 2월 임시국회에 그 법안을 통과시켜서 좀 더 빠른 절차를 통해 신용회복 프로그램을 진행시킬 수 있는 사람에게는 적용할 계획이다.
(임대주택 활성화 등)
임대주택 공급활성화는 지난 11월 일부 임대주택 활성화방안을 마련했다. 그중 주요임대주택 용지공급 등 택지지원 강화내용은 이미 조치를 했다. 공공택지내에 약 26평~45평 임대용지를 공급하고 장기임대용지 청약자격에 재무적투자자들 즉 보험사나 리스 등에게도 청약자격을 부여키로 조치했다.
임대주택에 대한 세제지원방안을 현재 추진중이다. 중형임대주택까지 종부세 합산대상 배제, 양도세 합산대상 배제 등 관련세제 지원은 현재 추진중이다. 이런것을 포함해 추가적인 지원대책을 1월중 경제장관간담회를 통해 확정할 계획이다.
중형임대주택용지 가격을 일부 인하하는 방안과 입지여건이 양호한 수도권 중형임대용지 공급을 확대하는 방안을 포함한다. 세제지원도 기업형 임대사업자를 대상으로 하는 세제지원방안도 추가적으로 마련하겠다.
학자금 장기대출제도는 1분기중 준비가 어느정도 끝날 것 같다. 2학기부터는 진행할 수 있도록 하겠다. 지금 단기로 돼 있는 학자금 융자제도를 장기로 빌려줄까 한다. 10년에서 20년 정도까지 하는 방안을 하고 금리도 6~7% 수준으로 하는 방안을 검토중이다. 융자금 한도도 생활비용까지 포함해서 저소득층이 고등교육을 받는데 지장이 없도록 하겠다. 3월까지 대안 마련하겠다.
중소기업 정책은 지난해 7.7대책을 마련했고 연말 벤처활성화대책을 마련했다. 이외에 몇가지 추가적인 대책을 대통령도 말했지만 1월중 중소기업 정책을 담아서 상반기중 구체화시킬 계획을 만들겠다. 대통령이 기자회견중 언급한 다른 정책들은 각 부처들이 구체화시키고 있다.
다음은 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관과의 일문일답 주요내용
-영세 자영업자들에 대한 대책들은 어떤 것들이 있나.
▲영세자영업자들은 기본적으로는 전업기회를 마련해줘야 한다. 우선 당장은 가능한 보호를 해서 생계에 지장이 없도록 하고 직업훈련 등을 통해 전업기회를 마련해줘야 한다. 앞으로 몇가지를 해야 할 것이 있다.
우선 노령자에 대한 직업기회를 확대해야 한다. 두번째는 이미 중년층을 넘은 자영업자들이다. 이분들이 경쟁력을 상실하고 있고 유통구조가 자꾸 현대화되면 어려움이 있다.
현대화가 진행되면 고용이 늘지만 대상이 달라진다. 이런쪽 고용이 느는대신 영세자영업자들이 하는 부분에 고용은 줄게 된다. 대체 고용기회를 마련하는 노력을 해야 한다.
고용시장과 고용가능성을 좀 더 체계적으로 검토해서 노령화인력을 활용하는 문제, 새로운 영세자영업자를 전업시키는 문제, 청년실업자들의 경우 학교에서 배운 것과 일자리 수요가 일치하지 않는 문제를 해결해야 한다. 소위 시장수요에 맞는 대학교육의 혁신 정책을 병행해야 하고 지금도 노력하고 있다.
상당히 어려운 과제고 시간이 걸린다. 미국 등에서는 비교적 장기에 걸쳐 전환이 일어 사회적으로 큰 문제가 없었지만 우리는 굉장히 빠른 성장을 하고 있고 빠른 변화를 하고 있어 정부의 적극적 정책노력이 없으면 사회적문제로 경제성장에 어려움이 있을 수 있다.
일본이 자영업부문을 적극적으로 구조조정하지 않고 보호정책으로 끌어오는 과정에서 내수부문이 어려움에 봉착했던 경험을 되풀이해서는 안된다. 취약부문의 일자리를 만들어 공급하는 정책을 개발해야 한다.
-대통령이 기자회견에서 서비스업 육성을 강조했다. 정부차원에서 이익단체들이나 부처간 이견을 조정하는 방안이 있나.
▲정부내에서 꾸준히 정책적 조율을 해 나가고 있다. 올해는 불가피하게 서비스업이 개방과 진입장벽을 낮추는 그리고 서비스업의 환경을 개선하는 노력을 집중할거다. 그러지 않으면 우리가 지금 도하개발아젠다(DDA)협상을 진행되고 있는데 바로 이어서 서비스업을 개방해야 되는 상황에 몰릴 가능성이 있다. 보다 적극적이고 능동적으로 서비스업을 경쟁산업화하는 방안을 모색하겠다.
오는 2월중 총리주재로 서비스산업 관계장관회의를 신설할 계획이다. 서비스업은 공공부문 내지는 공익부문이라고 생각하는 부분이 많이 발견된다. 교육, 보건복지, 문화 등 공공적 서비스라고 했던 부문이 모두 대상이 된다. 그런 부처들을 대상으로 관계장관회의를 하고 조율해 나가겠다.
-금융통화위원회가 금리를 동결했다. 부총리의 금리에 대한 의견은. 또 물가전망은 어떻게 하고 있나.
▲유가의 불안요인이 남아있다. 지금이 최성수기다. 미국이나 유럽이 이상기온현상이 보이면서 기름수요가 굉장히 빠른 속도로 늘고 있고 재고가 감소하는데 기름값이 크게 폭등하는 양상은 아니다. 성수기를 지나면 유가문제는 과거수준으로 내려가지는 않겠지만 안정은 되지 않겠나. 유가는 물가에 반영돼 있고 추가적인 물가상승압력으로 작용하진 않을 것으로 보인다.
다만 지난해 유가상승을 소비자물가에 반영시키지 못한 생산자 물가들이 있다. 그부분이 경기가 어느정도 좋아지고 소비가 회복되면 현실화될 가능성을 배제할 수 없다. 그러나 그 부분은 서서히 나타날 가능성이 크다.
환율은 하향안정세를 보이고 있어 환율로 인한 수입물가 부담은 없지 않을가 싶다. 일부 원자재의 경우 우려가 있지만 전반적으로 올해 물가는 걱정하지 않아도 될 듯 하다. 경제의 잠재능력을 감안할 경우 수요측면이나 공급측면을 봤을때 5퍼센트 성장으로 인해 물가상승이 유발될 위험은 없다고 판단하고 있다.
금리에 대해서는 금통위 결정부분에 대해서는 왈가왈부하지 않겠다. 다만 미국이 지난 3년간 어떤 형태의 금리정책을 썼고 최근에 어떤 정책을 썼는가 하는 것을 참고할 필요가 있다. 그 부분에 대해서는 이건혁 자문관이 충분히 설명할 기회가 있을 거다. 그것을 참고해달라.
-생계형 신용불량자 대책과 관련해 금융기관의 도덕적 해이를 언급했다. 또 작년에 배드뱅크를 하면서 더이상의 정책을 없다고 했는데.
▲신용불량자 정책은 두가닥으로 간다. 한가닥은 지난해 금융기관이 자진해서 연장할 건 연장하고 신용회복을 지원했던 부분이다. 비교적 규모도 크고 갚을 능력도 있고 하는 부분은 법원으로 넘어간다. 금융기관의 노력은 끝나고 법원에서 재판으로 신용회복절차를 밟을 것은 밟는다.
아까도 말했지만 그런 절차를 원활하게 하기 위해 사전조정절차를 밟는다. 조정위원회가 모여서 법원 판결에 가늠하는 결정을 빠른 속도로 해준다. 그것으로 신용회복지원절차는 끝난다.
우리가 대상하는 것은 신용불량자중 저소득충 부분이다. 파산신청해봤자 재산이 있는 것도 아닌 저소득층이 대상이다. 과거의 신용회복정책을 연장하는 것이 아니고 대상이 다르다.
금융기관 도덕적해이는 시장논리로 돈을 빌려줘서는 안되는 부분이 있었다. 기초생활자 등 정부의 지원으로 생활하고 있는 사람에게 돈을 빌려준 것은 어느정도 책임을 져야 한다. 책임질 것은 책임을 질거다. 기간연장하고 금리를 받지 않는 것 등이다.
-청년실업과 관련해 장기적 대책을 언급했는데 단기적인 대책은 없나.
▲청년실업자는 우선 중기적인 대책을 마련해 갈 수 밖에 없다. 단기적으로는 데이터베이스(DB) 등을 구축하는 사업이다. 대학교에서 컴퓨터나 인터넷 교육을 받은 청년이 일차적인 취업대상이 될거다.
행정전산화작업과 국회에서 통과가 안됐지만 재해방지 등 DB구축 사업 GPS사업 등 국가기초 DB사업을 종합투자계획의 일환으로 마련했고 조기집행하는 계획을 세우고 있다. 가능한 중장기적 일자리는 아닐지 모르지만 경험을 쌓을 수 있다. 가능한 그런부분 일자리를 확충하겠다.
-제일은행 매각과 관련 부정적인 시각들이 있다.
▲제일은행은 매각이 됐는데 여러 상반된 의견이 있고 나도 그런 생각이 있다. 외환위기가 극도에 달했을때 정부로선 도리없이 국제적 신인도와 여러가지 고려때문에 제일은행과 서울은행을 매각하겠다는 결정을 했다. 97년11월이었다. 불가피하게 이행했다.
제일은행 매각과정에서 정부가 기대했던 선진금융기법의 도입이나 기업금융에 있어 보다 앞선 방식 도입은 기대효과는 하나도 얻지 못했다. 그 부분에 대해서는 만족스럽지 못하고 뼈아픈 교훈으로 삼아야 한다.
반면 회수가 안된 부분에 대해서는 이미 제일은행의 경우 지난 97년 당시에 그정도의 결손을 가지고 있었기 때문에 다른 은행과 마찬가지로 자산부채양도방식으로 했으면 더 큰 결손처리를 했어야 됐을 거다. 계산만 가지고 본다면 뉴브리지로 팔면서 회수를 늘릴 수 있었다고 판단했겠지만 정부가 어려울때 팔았지만 팔면서 기대했던 정책적 효과는 거의 얻지 못했다.
- (판교의 꿈)②높아진 문턱, 넘는 법
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 분양이 가시권에 들어왔다. 최근 실시 계획이 통과된데 이어 택지공급을 앞두고 있어 청약통장 가입자마다 `판교의 꿈`이 무르익고 있다.
그러나 판교 신도시로 가는 길은 험난하기 짝이 없다. 40세 이상, 10년 이상 무주택 우선순위 공급과 재당첨 금지, 5년 동안 아파트 매도 금지 등 당첨 조건이 강화됐기 때문이다.
이에 따라 판교 신도시에 청약을 고려하고 있는 사람들이라면 청약 통장과 과거 당첨 경력, 그에 따른 물량 등을 꼼꼼히 살펴보는 게 필수가 됐다. 판교신도시에 적용되는 각종 규제와 조건별 일반분양물량 등을 살펴본다.
◇까다로워진 판교 신도시 입성
최근 알려진 판교신도시 실시계획안에 따르면 판교에 들어설 아파트는 총 2만7036가구 정도다. 나머지 2664가구는 단독주택이 들어선다.
아파트 분양은 잠정적으로 오는 6월에 실시되고, 입주는 2007년12월로 예정돼 있다. 물론 건교부와 환경부가 개발밀도(15%) 하향 여부를 놓고 벌이는 협의 결과에 따라 공급물량은 1000~2000가구 안팎 달라질 수 있다.
판교신도시는 ▲ 전용면적 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용되고 ▲ 전용면적 25.7평 초과는 택지채권입찰제도에 따라 공급된다.
분양가 상한제는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 건축비 상한가격에 택지비를 합산해서 분양가를 일정 수준에 묶는 제도다. 이 경우 업계에선 판교신도시 분양가격을 평당 850만~900만원 내외로 추정하고 있다.
반면 채권 입찰제는 전용면적 25.7평 초과 주택에 적용되는데, 이는 채권을 가장 많이 산 업체에 택지를 주는 것이다. 이 경우 평당 1400만~1600만원 선이 될 것으로 추정하고 있다.
청약을 준비 중인 수요자들이 관심을 기울일 부분은 바뀐 청약제도다. 판교에서는 전용면적 25.7평 이하 주택엔 우선 공급 제도가 적용된다. 우선 40세 이상·10년 이상 무주택 세대주의 경우 전체 공급 물량의 40%가 배정된다. 이어 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 세대주에게 돌아간다.
일반 청약 1순위의 경우 남은 물량을 놓고 치열한 경쟁을 벌어야 한다. 게다가 과거 10년간 청약 1~3순위에서 당첨된 사람은 분양가 상한제가 적용되는 주택에 청약 1순위 자격이 제외된다.
물론 건교부가 이 제도에 대한 의견을 취합, 그 기간을 줄이는 안을 검토하고 있지만, 설령 제도가 완화된다고 해도 일반 1순위의 청약 당첨 가능성은 희박하다는 게 업계의 중론이다.
이뿐만 아니라 판교는 20만평 이상 대형 택지개발지구인 관계로 지난 2001년 12월 26일 이전에 성남에 거주하는 청약통장 가입자에게 전체 공급물량의 30%가 우선 공급된다.
청약뿐만 아니라 당첨 후에도 규제가 따른다. 당첨 후 10년간은 다른 아파트에 1순위로 청약할 수 없다. 분양 계약 후 5년간은 팔수도 없다.
◇조건 별 청약 물량 알고 전략 세워야
청약 자격이 강화된 상황에서 수요자들의 관심은 과연 어느 정도의 물량이 조건에 맞춰 일반분양으로 나올 것인가에 집중되고 있다.
현재 실시계획 승인에 따르면 판교 신도시에 공급되는 아파트 2만7036가구 중 청약 예, 부금 가입자 1순위 가입자들이 신청할 수 있는 일반분양물량은 대략 1만6375가구로 추정되고 있다. 물론 이는 환경부와 협의에 따라 가구 수는 1000~2000가구 정도 줄어들 수 있다.
여하튼 이 가운데 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트는 대략 8900여 가구다. 이중 20만평 이상 택지개발지구의 경우 지역 우선 공급해야 한다는 점을 고려할 때 성남지역 거주자에게 우선 공급되는 물량은 대략 2670가구로 추산되고 있다. 이를 제외한 나머지 6230가구는 수도권 거주자에게 배정된다.
다음으로 무주택우선 공급물량을 따져보자. 올 3월부터 25.7평 이하 일반분양물량의 40%는 40세 이상, 10년 무주택자에게 30%가 우선 공급된다. 결국 성남지역에 우선 공급되는 2670여 가구 중 40%에 해당되는 1068여 가구가 성남 우선 거주자 중 40세 이상 10년 무주택자 몫이다.
또 30%가 35세 이상, 5년 무주택자에게 우선 배정되는 데 이를 계산하면 대략 930여 가구가 배정된다. 그리고 성남 1순위 통장 가입자에게 나머지 물량인 668가구가 돌아간다.
수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세, 5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여 가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
이중 성남에 거주하는 40세·10년 이상 무주택자는 당첨이 안 될 경우 매번 청약이 가능해 총 6회 통장을 사용할 수 있고, 성남 35세, 5년 무주택자는 총 5회 청약에 도전할 수 있다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다.
수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다. 이들 물량 전체를 놓고 일반 1순위자들이 청약경쟁을 벌이게 된다.
- (부동산레이다)새해는 다시 시작하자
- [양은열] 부동산이 폭등하던 2003년도에는 부동산의 급등으로 끝도 안 보인 부동산의 가격이 어디까지 올라갈 것인가 라고 반문할 때가 있었다. 그러나 참여정부가 들어선 지 2년이 지난 지금 10.29부동산 규제책 이후로 부동산 냉각을 염려할 정도로 부동산이 급락을 하였다.
왜 이렇게 부동산이 급등과 급락을 반복하면서 냉,온탕을 번갈아 왔다갔다 하는가? 생각해 보면 부동산이란 정책에 따라 춤을 추고 개발호재가 있는 곳에 반드시 가격 상승이 있고 이에 따라 많은 투자자들이 동반움직임으로 인하여 부동산을 물과 같이 흐르는 것이다. 간혹 물이 많이 쏟아져 홍수가 일어날 때도 있고 너무 가물어서 속이 타는 경우도 있다. 그러나 이때마다 이에 따른 땜질식 부동산 정책으로 일관하였기 때문에 부동산의 원리는 무시되고 정책에 의해 좌지우지 되며 부동산 시장은 왜곡되어 왔던 것이다.
참여정부 들어와서 부동산은 더욱 요동을 치고 있다. 가격은 안정되어 있지만 내부로 들어가 보면 심각한 부동산 갈등을 일으키고 있는 것이다. 매매가 이루어지지 않아 신규 아파트에 입주가 늦어지고, 따라서 건설회사는 자금의 압박을 받고 전세가는 곤두박질하여 역전세난에 집주인들은 어려움에 처해 있고, 다세대 주택들은 가격 하락으로 인해 깡통 빌라가 속출하여 2005년에는 경매대란의 시기가 도래할 것으로 예상이 된다. 10.29대책 이후로 집값을 잡기 위해 노력한 부동산 규제 일변도가 너무나도 격동의 부동산 시기를 도래하게 만들어 버린 것이다.
현 정부는 부동산 규제와 경기부양의 두 마리 토끼를 잡겠다고 2005년 경제계획을 잡고 있다. 그러나 과연 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있을까?
매우 어려운 길을 정부는 가겠다는 것이다. 그러나 이러한 일관성 없는 참여정부의 부동산 관련정책은 부동산 시장에 혼란만 가중시킨다. 부동산 정책이 발표되면 당정협의와 입법과정에서 내용이 자주 변경되거나 시행시기가 불확실하게 했기 때문이다.
참여정부의 대표적인 부동산 정책은 2003년 발표한 10,29 부동산 종합대책이었다. 이정우 정책위원장의 주도로 이루어진 이 부동산 정책은 세금위주의 부동산 정책으로서 처음부터 불안하기 짝이 없었다. 너무 급조된 정책들이었기 때문이었다.
주택거래신고제와 재건축 개발이익 환수제를 포함한 부동산 종합대책은 강남의 부동산을 잡기위한 제도로서 특히 재건축을 겨냥한 정책이었다. 그러나 시행시기를 두고 우왕좌왕하여 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰에 상당한 금을 가게 만들었다. 특히 10월 신행정수도이전이 위헌으로 판결됨으로서 정부의 신뢰성에 대한 의구심은 극에 달했고, 따라서 향후에 실시되는 정책이 과연 지속될 것인가 라는 물음을 가지고 있는 사람들이 하나둘이 아니었다. 정말 안타까운 일이었다.
또한 2004년 들어 발표한 재건축단지 리모델링 관련정책이나 부동산 중개업법 개정안, 종합부동산세 및 부동산 관련세제, 펜션 규제책 유예등이 정책 발표와는 달리 발표시와 시행시기에 내용이 크게 변경되거나 축소되어 불확실한 상황에 접해 있는 상태다.
1가구 3주택 양도세 중과세는 또한 어떠했는가? 시행과 유보를 반복한 채 일단 시행 후 보완을 하겠다는 결론을 내렸지만 초등학생이 봐도 이해가 않되는 대목이다. 어떤 정책을 일단 시행해 보고 문제점이 발생하면 보완하겠다는 식이 어디 있는가? 그러는 사이 피해보는 해당 당사자의 피해는 누가 보상해 줄 것인가? 시간낭비와 인력, 막대한 재정적 낭비가 아닐 수 없다.
모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없다. 그러나 시장 원리를 무시하고 일단 시행해 보겠다는 정책이 나온다면 정책에 대한 불신과 실망은 더욱 커질 수 밖에 없다. 지금의 참여정부는 정상적인 거래마저 극도로 위축되고 분양시장 침체로 이어져 건설경기가 추락한 뒤에나 일부규제를 완화해 부동산 시장에 숨통을 틔워주고 있다. 그러나 이정도의 규제 보완으로는 부동산 및 건설경기 부양에는 턱없이 부족한 실정이다. 과감한 규제완화책이 필요한 시기다.
부동산과 경제의 맥을 짓누르고 있는 부동산 투기지역이나 투기과열지구는 전면 해제해야 한다. 투기가 재발될 것 같아 못 풀고 있다면 너무나 어리석은 판단이다. 구더기 무서워 장 못 담그는 일과 무엇이 다르단 말인가!
정부의 정책은 일관성이 있어야 한다. 또한 정책시행에 잘못이 있다면 책임을 질 줄 알아야 한다. 정책은 있으나 책임이 없다. 순간순간 분위기를 봐가며 정책을 결정한다면 과연 전문가는 왜 있는 것인가?
특히, 부동산 정책은 현실성 있는 정책이어야 한다. 부동산 경기가 냉각되어 서민들은 부동산 매매는 물론 전세도 나가지 않아 고통을 받고 있는데 일단 시행해 보고 대안을 찾는다는 식의 정책이 있을 수 있단 말인가! 전형적인 탁상행정의 표본이다.
정부는 부동산 정책의 시행을 앞두고 오락가락하는 모습을 보여 시장혼란만 가중시켰다. 그러나 이와는 반대로 올해 7월까지 2003년 10,29부동산 대책의 완성을 위해 옥을 죄려고 하고 있다. 잘못된 판단이다. 시장경제를 알아야 한다. 명분만이 중하지 않다.
새해는 달라져야 한다.
2005년도에는 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 그리고 보유세 강화 등으로 부동산을 잡겠다고 하나 결과적으로 재건축을 제외한 강남의 대형 아파트 값은 오히려 더욱 고공 행진해 온 것은 무엇으로 설명해야 할 것인가?
필자는 10,29대책이 발표가 있은 뒤에 이 정책은 실패할 것으로 예측했다. 공급이 부족한 대형의 아파트를 세금으로 잡겠다는 정책은 애초부터 잘못된 것이었기 때문이었다.
시간이 지나고 결국 서민들만 어려워 상항 아래 10,29대책을 빨리 전면 수정하여 시장원리에 의한 정책으로 전환하여야 할 것이다.
이를 위해서
첫째. 그동안 부동산 가격 폭등에 대응한 임시적인 규제조치를 완화하고 제도화해야 한다.
양도소득세 및 재건축 규제등 부동산 투기억제책 지정과 해제조건이 있는 임시적인 조치인 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구‘등은 즉시 해제 하여야 한다.
특히 400조가 넘는 부동자금이 부동산 규제 해제시 투기로 연결될 것으로 예상되어 규제를 완화시키지 않는다면 부동산 냉각에 따른 경제저하의 위험성은 더욱 클 것으로 예상된다. 부동산은 부동산 시장원리에 입각해 풀어야 할 것이다.
둘째, 무주택자 청약과 거래세 등은 시장원리에 맞게 정비하여야 할 것이다.
최근 무주택자 우선 분양을 세분화하여 만40세 10년 이상 무주택세대주에게 25.7평이하의 주택에 한해 우선공급40%를 적용하는 제도 신설은 무척 잘한 제도로 보인다. 이러한 무주택자 해소를 위해 정부는 적극 나서는 적극적인 제도로 풀어야 하며 규제로 일관된 정책은 너무 소극적이고 부작용만 양산하기 쉽다. 거래세 또한 적극 세금인하를 통하여 부담 없이 부동산을 취득과 양도를 하게끔 물줄기를 터 주어야 한다.
셋째, 재건축 규제를 당장이라도 해제하여야 할 것이다.
정부는 서민을 위한 부동산 정책을 편다는 명분아래 재건축을 억제하고 있다. 이는 심히 잘못된 정책 중의 하나이다. 그것도 부족하여 재건축 개발이익 환수제를 도입하여 상승 용적률 중에서 10-25%를 임대주택으로 신축하는 제도를 도입하였다. 이는 위헌 여부를 떠나 너무나 정부의 간섭이 강요된 정책 중의 하나이다.
재건축 가격이라는 것이 수요와 공급에 의해 결정된다. 특히 추가부담금 문제는 수요와 공급의 원리에 의해 결정되어야 부작용이 적다. 그럼에도 불구하고 정부는 재건축에 있어서 너무나 깊이 관여하고 있는 이상 이를 철폐하지 않으면 재건축 시장에 또 다른 부작용을 가져다 줄 것이 뻔하다. 과연 정부가 이를 인지하고 있는지도 의구심이 든다.
넷째, 부동산이 안정되어 있고 미분양이 많이 발생한 지역에는 세금부분을 통하여 경기와 분양을 활성화 시켜야 할 것이다.
미분양아파트가 발생한다는 것은 경기의 흐름이 막히고 있다는 증거다. 그럼에도 불구하고 정부는 이를 방관하고 있다면 아주 큰 실책을 하는 것이다. 다만 정부가 이를 인정하여 년초부터 100조 넘는 자금을 투자하여 경기를 활성화 하고 부양을 하겠다고 하니 다행스럽기도 하다.
다섯째, 경기가 불황으로 이어지는 시기에는 보유세를 내려 부동산 소유자에게 부담을 경감시켜 주어야 한다.
어찌되었든지 부자건 가난한 사람이건 누군가가 부동산을 소유하기 마련이다. 부자들에게 고가의 세금을 매겨서 부동산 취득기회를 박탈하고자 한다면 어느 누가 부동산을 취득하려고 하겠는가? 누군가가 부동산 주인이 된다. 따라서 불황기에는 부자들이 부동산을 매입하고 처리 하여야 부동산이 움직이게 된다. 아무리 가지고 싶어도 가난한 사람을 이를 소유할 힘이 없는 것이기 때문이다.
새해 2005년에는 규제 없는 세상에서 부동산이 움직이기를 바란다. 지금의 현실이 너무나 심화되고 왜곡된 부동산 시장을 정부 관계자는 하루 속히 깨달아서 더 늦기 전에 부동산을 활성화 시키고 경제를 안정 시켜야 할 것이다. 정책은 수시로 변경할 수 있지만 부동산 정가는 한번 정해지면 그 가격을 고집하는 경향이 강하기 때문에 부동산 고정화를 반대하는 것이다. 고정화를 깨뜨리는 것은 규제 철폐와 함께 부동산의 유연화로 가능한 것이다. 참여정부 들어와서 부동산 가격이 안정 되었다고 생각한다면 큰 오산 중의 오산이다. 부동산의 힘이 축적되고 있는 과정에 불과하다. 언젠가는 이런 축적된 힘이 발산할 경우 걷잡을 수 없는 방향으로 부동산이 튈 가능성이 있다.
정부관계자에게 부탁하건대 부동산의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되는 것이지 정책에 의해 결정되는 것이 아님을 꼭 알았으면 하는 바램이다. 새해에는 부동산 투자원리에 맞추어 다시 시작하기를 간절히 바란다.
- `BIS비율·부채비율 200% 완화 필요`-삼성硏
- [edaily 김상욱기자] 금융시장의 기업자금 중개기능이 약화되고 있는 것과 관련 은행들의 국제결제은행(BIS)비율 규제 및 기업들의 부채비율 200% 규제를 완화할 필요성이 있다는 주장이 제기됐다.
삼성경제연구소는 3일 `금융시장의 기업자금 중개기능 약화와 시사점`이라는 보고서를 통해 이같이 밝히고 금융시장의 중개기능 약화는 시중자금의 단기 부동화를 더욱 촉진할 것이라고 지적했다.
정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 "외환위기이후 경제회복을 통한 통화확대로 과잉유동성이 발생했다"며 "과도한 유동성은 기업들의 장기투자자금으로 연결되지 못하고 단기화됐다"고 밝혔다.
이어 "금융기관 총수신대비 단기수신 자금의 비중이 지난 97년 34.8%에서 2003년말 48.7%까지 상승했다"며 "2004년2월말 금융기관의 6개월이하 단기수신규모는 400조원에 육박했다"고 설명했다.
정영식 수석연구원은 "시중자금의 단기부동화는 자산가격의 변동성 확대, 통화정책의 유효성 저하, 장기 성장기반 약화 등의 부작용을 초래한다"며 "외환위기이후 코스닥과 주택시장 순으로 버블이 발생했다"고 강조했다.
그는 "이에 따라 은행산업에 대한 정부당국의 인식전환이 필요하다"며 "정부당국은 은행산업의 부실정리, 구조조정, 건전성 제고에 주력한 나머지 금융중개기능 강화에는 미진했다"고 밝혔다.
이어 "매각예정 금융기관의 경우 금융중개기능을 충분히 감당할 수 있는 국내외자본에 충분한 시간을 가지고 매각할 수 있도록 국책은행을 기업금융 특화은행으로 육성하는 방안도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.
정 수석연구원은 "중소은행에 대한 BIS비율 규제완화, 금융중개기능 제고와 관련된 투자에 대해 인센티브 제공 등을 통해 기업대출 확대를 유도해야 한다"며 "국제업무를 수행하지 않거나 비중이 낮은 은행들에 대해 BIS비율 규제를 신축적으로 적용, 상대적으로 위험도가 높은 중소기업에 대한 대출확대가 가능할 것"이라고 설명했다.
그는 "기업의 은행차입, 채권발행이 시장기능에 의해 결정될 수 있도록 기업의 부채비율 200% 규제를 대폭 완화하거나 폐지할 필요가 있다"며 "상장제조업 전체의 부채비율이 100%이하로 하락해 사실상 무의미한 규제고 부채비율이 200%를 넘는 기업중 성장성이 있는 기업들에게 자금조달의 기회를 제공할 필요가 있다"고 강조했다.
정 수석연구원은 "직접금융시장의 경우 정부와 국책은행 주도로 중견기업 이하를 전담하는 신용평가기관을 설립, 채권발행자에 대한 정확한 신용정보를 제공해 투자자들의 선택을 넓혀줘야 한다"며 "신규설입 완화, 외국 신용평가사의 국내진출 확대 등을 통해 국내 신용평가회사의 신용평가기능을 제고할 필요가 있다"고 지적했다.
아울러 "회계투명성, 공시제도, 투자자 보호제도를 엄격하게 적용해 증시에 대한 불신을 회복해야 한다"며 "주식시장의 경우 시장제도 개선, 장기증권투자상품 개발 등으로 수요기반을 확충해야 한다"고 강조했다.
그는 "안정적인 배당성향 유도, 대주주를 제외한 1년이상 장기투자자의 배당소득 완전비과세 등으로 개인투자자들의 증시참여를 유인하는 한편 증권시장과 부동산시장 안정화를 동시에 도모하기 위해 장기증권투자상품과 아파트분양 청약권을 혼합한 주택청약증권상품을 개발할 필요가 있다"고 덧붙였다.
- (대체)`3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자]29일 15시 21분에 출고된 `3중 규제 묶인 판교, 투자전략 바꿀까 기사와 관련, 건설교통부는 `종전 무주택자 우선 공급이 만 35세에서 30세로 낮춰졌다`는 부분에 오류가 있다고 밝혔습니다, 이에 따라 아래 기사로 대체합니다. 출고된 기사는 수정했습니다.
판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.
- `3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.
- 판교, 입주후 2년6개월동안 못판다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시에서 25.7평 이하 아파트를 분양 받는 사람은 입주 후 2년 6개월 뒤에나 아파트를 팔 수 있게 됐다.
또 40세 이상이고 10년 이상 무주택자인 경우, 무주택자 우선 공급이 적용되는 전체 물량 75% 중 40%에 대해 우선 청약권이 부여된다.
반면 판교신도시 아파트를 당첨 받은 사람은 최장 10년동안 청약 자격이 제한돼 내년 6월에 시범단지에서 25.7평 이하 아파트에 당첨된 사람은 2015년 6월까지 청약 1순위가 제한된다.
29일 건설교통부는 지난 8일 국회에서 주택법 개정안이 통과함에 주택청약 및 재당첨 금지 등을 개정한 주택법 하위법령을 입법 예고한다고 밝혔다.
◇수도권과밀억제 내 분양가상한제 적용 주택당첨자, 10년동안 아파트 팔 수 없어
입법 예고된 법령안에 따르면 내년 3월초부터 분양가 상한제가 도입되는 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 공동주택은 무주택실수요자에게 우선 청약 기회가 제공된다.
또 서울, 용인, 성남, 하남, 고양, 과천 등 수도권 과밀억제권역 및 성장관리지역에서는 이들 아파트의 경우 분양 후 5년, 기타지역은 3년 동안 전매가 금지된다.
이에 따라 내년 분양 예정인 판교신도시 시범단지, 하남 풍산지구, 고양 일산 2지구 등에서 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트는 공사기간 2년 6개월, 입주 후 2년 6개월을 감안할 때 2010년~2011년에나 아파트를 팔 수 있게 됐다.
뿐만 아니라 상한제 주택을 당첨 받은 사람은 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서는 10년간, 그리고 기타지역에서는 5년 동안 청약 1순위가 제한된다.
또 40세 이상 10년 이상 장기 무주택자에 대한 청약 기회도 확대된다. 건교부는 분양가 상한제 주택을 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 수 있는 기회를 주되, 전체의 40%는 40세 이상으로 10년 이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약 기회를 부여토록 했다.
◇내년 3월부터 분양가상한제 적용주택, 택지비·공사비 등 5개 항목 원가공개
건교부가 입법예고한 주택법 하위법안에선 공공택지에 공급되는 전용 25.7평 초과 주택은 채권입찰제를 통해 주택사업자에게 택지를 공급토록 규정했다.
건교부는 "주택사업자에게 채권 입찰제를 통한 택지를 공급함으로써 개발이익 대부분을 국민주택기금으로 환수토록 했다"며 "채권입찰제는 매입상한이 업는 완전 경쟁입찰 방식으로 시행된다"고 밝혔다.
아울러 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 주택은 공공택지는 현재와 같이 감정가로 공급하되, 주택분양가는 원가연동방식의 분양가 상한제가 시행된다.
이 경우 분양가 상한은 분양공고 당시를 기준으로 건축비 상한가격(공동주택건설공사비지수의 변동률을 감안한 기본형건축비에 가산비용을 합산)에 택지 비용을 합산한 금액으로 책정할 방침이다.
뿐만 아니라 분양가 상한제를 적용 받는 주택은 분양가의 주요 항목이 공개토록 주택법 하위법안을 규정하고 있다.
이에 분양가 상한제를 적용 받는 공공, 민간 주택은 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용을 나누어 각 항목별 총액을 공개해야 한다.
건교부 관계자는 "분양가 상한제의 도입으로 인해 주택품직의 저하 및 주택공급 물량의 감소 등 부작용이 발생하지 않도록 적정수준의 건축비 설정 및 건축비 체계의 신축적 운영 방안을 마련할 것"이라며 "추후 전문가 자문회의 및 공청회 등을 통해 적정 건축비를 도출할 계획"이라고 설명했다.
한편 건교부는 이 같은 내용의 새로운 주택공급제도를 내년 1월 5일 공포할 예정이며, 내년 3월부터 본격 시행될 수 있을 것이라고 밝혔다.
☞ 클릭하세요 주택관계 하위법령 입법예고안 및 수도권과밀억제권역, 성장관리구역
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
- 내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다
- [edaily 윤진섭기자] 내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다.
30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다.
또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다. <내년 월별 바뀌는 부동산제도☜클릭>
◇ 1월
▲부동산 거래세율 인하
1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다.
다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다.
▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과
1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.
현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇ 2월
▲ 원가 연동제·채권 입찰제
주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다.
원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.
또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다.
반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다.
이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다.
◇ 4월
▲주택가격공시제 실시(30일)
토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다.
단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다.
이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다.
▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일)
3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다.
▲리모델링 증축 제한
공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다.
단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.
◇ 6월
▲ 판교신도시 시범단지 분양
청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다.
공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다.
이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다.
또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다.
▲종합부동산세 과세대상 확정
종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
◇ 7월
▲재건축 개발이익환수제
재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다.
단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다.
또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다.
당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다.
▲ 부동산 실거래가 신고 의무화
부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다.
여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.