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- 동시분양폐지, 청약시장 판도변화 `분기점`
- [edaily 윤진섭기자] 서울 동시분양이 빠르면 다음달부터 폐지될 전망이다. 인천지역도 내부 의견 수렴을 거친 후 동시분양을 폐지할 것으로 알려져, 다음달부터 아파트 청약수요자들은 주택업체들이 내놓는 개별분양 일정에 따라 아파트 청약에 나서야 한다.
이에 따라 서울과 인천지역의 아파트 동시분양 제도 폐지가 소비자들에게 어떤 영향을 미칠지가 관심사로 떠오르고 있다.
6일 부동산업계는 동시분양제도 폐지와 관련해 소비자들은 청약기회가 많아져 유리해질 전망이지만, 유망 단지의 경우 오히려 경쟁이 치열해져 당첨 확률이 크게 낮아지는 등 청약시장의 판도 변화가 불가피할 것으로 내다보고 있다.
◇서울·인천, 빠르면 5월부터 개별분양 할 듯
지난 1992년 9월 첫 시행후 만 12년 8개월 동안 동시분양 제도를 유지하고 있는 서울시는 이번달 내로 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 50여곳의 의견을 취합해 최종 폐지 여부를 결정할 계획이다.
시 관계자는 "폐지 여부에 대한 결정은 각계 의견 수렴이 마무리되는 이달안으로 가능할 것"이라며 "이 경우 이르면 다음달 5차 동시분양부터 동시분양이 아닌 개별 분양 형태로 공급이 이뤄질 것"이라고 말했다.
지난 2002년 10월부터 동시분양제도를 실시하고 있는 인천시도 정부 방침을 따르겠다는 입장이다.
인천시는 "아직 규제개혁기획단으로부터 동시분양 폐지와 관련한 공문이 오지 않아 폐지 여부에 대한 본격적인 검토에 들어가지 않았다"며 "공식적인 통보를 받고, 폐지 여부 검토에 들어갈 것"이라고 밝혔다.
다만 그는 "동시분양 제도의 장담점을 따져 검토해봐야겠지만 결국 정부 방침대로 따라야 하지 않겠느냐"고 말했다.
이에 따라 현재 진행 중인 서울 4차와 인천 2차는 예정대로 실시될 것으로 예상되지만, 5월부터 신청 접수를 받는 서울 5차동시분양과 인천 3차 동시분양은 사실상 시행이 어려울 전망이다.
◇유망 단지 위주로 청약시장 재편될 듯, 무주택·1순위자 유리
동시분양제도는 여러 단지를 모아 지정된 날짜에 한꺼번에 청약하던 시스템이다. 소비자 입장에선 맘에 드는 곳이 있더라도 중복청약 자체가 불가능해 분양 시장의 과열을 진정시키는 역할을 담당했다.
그러나 동시분양제도 자체가 폐지될 경우 건설업체들은 원하는 날짜에 아파트를 개별 분양할 수 있고, 소비자 역시 날짜가 겹치지 않는 한 원하는 단지에 맘껏 청약할 수 있어 실수요자들의 당첨 기회가 확대될 전망이다.
반면 사실상 1년 내내 아파트 분양이 이뤄지게 되고, 유망 단지의 경우 청약 경쟁률이 치열해져, 분양 과열 양상도 예상된다는 게 일부 업계의 관측이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 "동시분양제도 폐지될 경우 소비자들의 아파트 당첨 확률은 늘어날 것"이라며 "그러나 강남 등 인기지역에는 청약자들이 대거 몰려, 지금보다 경쟁률은 높아지고 당첨확률은 떨어질 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
개별 분양은 무주택자와 1순위자에게 가장 유리하다는 게 업계 전문가들의 의견이다. 인기 단지는 청약자들이 몰리기 때문에 1순위 이내에서 마감될 확률이 높기 때문이다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "동시분양제가 폐지되면 유망 청약지의 중복청약이 가능해 실수요자들의 당첨기회가 대폭 확대될 것”이라며 “특히 투기과열지구에서는 상대적으로 우선권이 있는 무주택우선순위와 1순위 청약자들이 유리해질 전망"이라고 말했다.
◇청약기회는 확대, 당첨은 한곳..청약 신중해져야
청약기회가 확대됐다고 모든 아파트에 당첨이 되는 것은 아니다. 즉 여러 아파트에 당첨이 됐더라도 발표일이 이른 것을 기준으로 결정되기 때문에 더 유망한 B아파트가 A아파트에 비해 당첨 발표가 늦는다면 청약자의 B아파트 당첨은 자동으로 취소된다.
또 당첨이 결정된 A아파트에 대한 계약을 포기할 경우 투기과열지구에서는 5년 이내 1순위 청약도 불가능하다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 "마구잡이 청약에 나설 경우 정작 맘에 드는 아파트 당첨이 어려워질 수 있다"라며 "실수요자들은 마음에 드는 청약지는 물론 발표일까지 꼼꼼히 챙겨야 하는 등 노력이 필요하다"고 말했다.
- 통신업체 부당행위 총 54억 과징금(상보)
- [edaily 박호식기자] 통신위원회가 부가서비스를 무단 가입한 뒤 요금을 부과한 3개 이동통신사에 총 19억9000만원의 과징금을 부과했다.
또 초고속인터넷서비스를 제공하며 이용약관을 위반한 KT, 하나로텔레콤, 데이콤에 총 33억2000만원의 과징금을 부과했으며, 7개 국제전화 선불카드사업들의 부당한 서비스 운영행위에 대해 총 6000만원을 부과했다.
통신위는 21일 114차 위원회를 개최하고 이같이 제재조치했다.
이동통신업체들은 이용자의 의사에 상관없이 무단으로 특정요금제 및 유료 부가서비스에 가입시키고, 유료 부가서비스 등을 일정기간동안 무료제공 후 추가적인 가입확인 절차를 거치지 않고 무단으로 유료로 전환시켰다.
또한 이용자에게 서비스 이용에 대한 의무사용기간을 설정할 수 없도록 규정한 이용약관과 다르게 의무사용기간을 설정해 이 기간동안 변경 및 해지처리를 제한한 사실이 적발됐다.
통신위원회는 해당 사업자에게 이러한 위법행위를 즉시 중지하고 시정명령 받은 사실을 신문에 공표토록 했으며 각 사업자별로 각각 SKT(017670) 14억원, KTF(032390) 3억6000만원, LG(003550)T 2억3000만원의 과징금을 부과했다.
통신위는 "사업자의 위반행위가 과거에 비춰 심각한 상황은 아니지만 이용자의 동의없이 특정요금제나 부가서비스 등에 무단 가입시키는 행위는 이용자 이익을 직접적으로 심대하게 저해하는 행위"라며 "50% 가중해 과징금을 부과했다"고 설명했다.
통신위원회는 또 KT, 하나로텔레콤, 데이콤이 초고속인터넷 서비스를 제공하면서 이용약관을 위반한 행위에 대해서도 시정조치를 내리고 총 33억2000만원의 과징금을 부과했다.
이들 사업자는 신규가입자중 일부 가입자에게만 요금을 면제해주거나 다른 사업자 전환 가입자라는 사유만으로 추가적인 우대조건(위약금 대납)을 제공했다.
또 아파트 단지 등에서 다수인이 공동청약할 경우 요금을 할인해 주는 공동청약제도를 운영하면서 본래의 취지와 달리 경쟁이 심한 지역이나 신규 아파트 등에만 자의적으로 적용, 개별신청 이용자도 공동청약제도의 할인 대상자로 간주해 이용요금을 할인해줬다.
통신위원회는 해당 사업자에게 위법행위를 중지하고 시정명령 받은 사실을 신문에 공표토록했으며 KT(030200) 26억원, 하나로텔레콤(033630) 6억3000만원, 데이콤(015940) 9000만원의 과징금을 부과했다. KT는 단일과징금으로 사상최대다.
통신위는 "초고속인터넷시장에서의 위법행위가 매우 심했던 점을 고려해 300~1500% 가중된 과징금이 부과됐다"고 설명했다.
또 "향후 위법행위 재발시 더욱 엄중히 제재할 것이며, 종합유선방송사업자(SO)들이 부가통신사업자로서 제공하는 초고속인터넷서비스 관련 불공정행위에 대해서도 조사해 시장경쟁 질서를 확립해 나가기로 했다"고 설명했다.
한편 통신위원회는 국제전화 선불카드 사업자들의 부당한 서비스 운영행위에 대해 시정명령을 내리고 총 6000만원의 과징금을 부과했다.
해당 사업자들은 국제전화 선불카드서비스를 제공하면서 이용자에게 서비스 제공시간을 과장하여 안내했으며, 이용요금을 요금표보다 임의로 인상해 과금하는 등 선불카드상의 표기금액으로 사용할 수 있는 통화량보다 적은 통화량을 제공했다.
과징금을 받은 7개 국제전화 선불카드사업자는 ▲아이투라인(1300만원) ▲케이디씨스텝스(1900만원) ▲바이셀텔레콤(500만원) ▲인텔프로(500만원) ▲오른기술(1100만원) ▲에브리텔(100만원) ▲나라티앤씨(600만원)이다.
- 동탄3차, 잇단 편법논란.. 소비자도 외면
- [edaily 이진철기자] 올해 수도권에서 첫 대규모 분양물량으로 관심을 모으고 있는 화성 동탄신도시 3차 동시분양에서 건설업체들이 잇따른 편법분양으로 물의를 일으키고 있다.
16일 업계에 따르면 동탄3차 동시분양에 참여한 일부 건설업체들이 모델하우스에 전시된 옵션품목의 가격표시제를 지키지 않는가 하면 1층 세대에 개인정원을 조성해준다는 이유로 분양가를 높게 책정해 향후 입주민들간 분쟁의 소지도 제공하고 있다.
게다가 임대아파트를 공급하는 업체들의 경우 택지를 조성원가 이하로 공급받았음에도 불구 ´확정분양가´ 제도란 편법을 이용해 분양가를 높게 책정, 임대주택의 취지를 훼손하고 폭리를 취하고 있다는 비난도 높아지고 있다.
실제로 M건설과 S사의 경우 건교부가 플러스옵션제를 도입하면서 소비자보호 차원에서 모델하우스의 가전·가구제품 등 옵션품목에 대해 가격을 표시토록 한 규정을 제대로 지키지 않은 것으로 지적됐다.
옵션품목에 대해 가격을 표시하지 않은 것이 적발되면 시정조치를 받아야 함에도 불구, 이들 건설업체들은 이같은 규정이 있는지 조차 제대로 인식을 못하는가 하면 설사 가격표시를 안하더라도 큰 문제가 없다는 반응을 보여 소비자 입장은 외면한 채 건설업체 자신들만의 편의만을 챙겼다는 재적이다.
아울러 P주택은 1층에 대해 개인정원을 제공한다는 이유로 분양가를 다른 층에 비해 1000만원 이상 높게 책정했다. 43평형의 경우 1층의 분양가가 3억7500만원으로 기준층보다 1000만원 비싸며 2층과 3층에 비해서는 각각 2900만원, 1800만원 비싸다.
P주택측은 "개인정원의 경우 1층 세대만 독점적으로 사용할 수 있도록 발코니를 통해서만 출입할 뿐만 아니라 추후 입주 후 화단을 높게 쌓고 울타리를 설치해 일반 화단과는 차별화할 계획"이라며 사적 공간임을 홍보하는 상황이다.
이에 대해 법조계에서는 "아파트 1층의 입주민 개인정원은 공용 면적으로 포함되기 때문에 1층 세대에만 사용할 수 있도록 권한을 부여하려면 입주민들의 합의가 필수"라며 "입주민들간 분쟁은 물론 소비자가 피해를 볼 가능성도 다분하다"고 지적하고 있다.
따라서 다른 건설업체들도 이미 3~4년 전부터 `법적 분쟁`의 가능성을 인지하고 전용공원을 만들지 않는 상황임에도 불구, 동탄3차에 참여한 업체들은 지구단위계획지침에 따라 1층 개인정원을 조성한 것이기 때문에 불법소지가 없다는 입장을 고수하고 있어 논란을 야기시키고 있다.
◇동탄3차 잇단 편법시비로 첫날 대규모 미달사태.. 분양시장 악영향 우려
이번에 공급되는 민간임대 아파트들도 건설업체들이 택지를 조성원가 이하로 공급받았으면서 ´확정분양가´ 제도란 편법을 이용해 분양가를 높게 책정, 폭리를 취하고 있다는 지적도 제기되고 있다.
동탄3차 동시분양에 나온 민간임대아파트 임대보증금은 평당 700만~730만원선으로 이는 화성 인근 수원 전셋값이 평당 377만원, 화성은 평당 223만원선인 점을 감안하면 주변 지역 평균 전셋값보다도 임대보증금이 2~3배 이상 가격이 높은 수준이라는 것.
게다가 임대보증금의 경우 매월 월세로 내거나 확정 분양가를 선택할 수도 있으며, 임대 개시후 5년이 지나면 분양전환이 가능한 것은 물론 건설사와 임차인이 합의하면 입주 2년6개월 뒤 분양전환이 가능하다고 건설업체들은 설명하고 있다.
이에 따라 일각에선 동탄3차 민간임대 아파트이 임대기간이 5년에 불과해 무주택서민 주거안정에 기여하지 못한 채 분양대기 아파트로 전락했다고 비난하고 있다.
경실련은 "화성동탄지구의 택지조성원가가 평당 268만원이고, 3차 분양 임대아파트 용지의 택지공급가는 평당 221만원"이라며 "이는 택지공급가가 조성원가의 83% 수준으로 분양아파트 용지의 공급가(339만원)보다 무려 118만원이나 저렴하다는 점을 감안하면 저렴한 임대아파트 공급을 위해 조성원가 이하로 택지를 공급한 취지를 훼손했다"고 주장했다.
경실련은 따라서 "결과적으로 임대아파트도 짓지 않는 건설업체에게 택지는 조성원가보다 저렴하게 공급받는 특혜를 제공해 건설업체 이윤만 키워준 것"이라며 비난하고 있어 비난여론은 쉽게 사그라들지 않을 전망이다.
한편, 금융결제원에 따르면 지난 15일 실시된 동탄 3차 동시분양 1순위 청약접수 결과, 평균 0.88대 1의 경쟁률을 보였으며, 전체 공급물량의 70%수준인 2841가구가 미달된 것으로 나타났다.
특히 편법분양 비난이 제기된 임대아파트의 경우 1개 단지 1개 평형만 1순위에서 마감됐을 뿐 나머지 단지에서는 무주택 우선순위에서 한사람도 청약자가 없는 경우가 있을 정도로 저조한 청약률을 기록했다.
업계 일각에선 동탄3차 동시분양에서 이처럼 일부 업체들의 편법시비가 잇따라 불거져 나오는 것이 결국 소비자들에게 부정적인 이미지를 심어줘 최근 회복세를 보이고 있는 수도권 분양시장 전체에 찬물을 끼얹는 것이 아니냐는 우려도 제기하고 있다.
- 작년 서울 주택공급 5만8천가구.. 전년비 50%↓
- [edaily 이진철기자] 정부의 주택시장 안정대책 영향으로 지난해 서울지역의 청약경쟁률이 크게 하락하고 주택공급실적도 전년에 비해 절반가량 감소한 것으로 나타났다.
10일 건설교통부가 발표한 ´2005년도 주택종합계획´에 따르면 지난해 전국의 주택건설 실적은 46만3800가구로 전년대비 20.8%가 감소했다. 이는 당초 계획(52만가구)에 비해선 11%가 감소한 것이다.
유형별로는 공공부문이 12만4000가구로 전년대비 2.5%가 증가한 가운데 재정이 지원되는 국민임대주택은 전년보다 23.3% 증가한 9만가구를 건설한 반면, 민간부문은 33만9000가구로 27.1%가 줄어든 것으로 나타났다.
지역별로는 서울을 중심으로 수도권 실적이 전년에 비해 크게 감소했다. 수도권은 20만5000가구로 전년대비 31%가 줄어들었으며, 이중 서울(5만8000가구), 경기(12만5000가구)는 전년대비 50%, 17.8%가 각각 줄었다. 또 광역시(8만6000가구)는 전년 같은기간에 비해 38.6%가 감소했다.
주택유형별로는 아파트가 40만4000가구로 작년 주택건설실적 비중의 87.3%를 차지한 가운데 전년 공급실적 대비로는 13.9%가 줄었다.
분양상황은 크게 악화돼 작년 서울동시분양 청약경쟁률은 평균 4.6대 1을 기록했으며, 이는 ▲2000년 6.8대 1 ▲2001년 14.4대 1 ▲2002년 45.0대 1 ▲2003년 22.7대 1 등을 감안하면 2000년 이후 가장 낮은 수준이다.
건교부는 이에 대해 "주택시장 안정대책 추진으로 투기적 가수요가 감소되고 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 청약경쟁률이 낮아졌다"고 분석했다.
작년 전체 청약통장가입자는 총 666만5737좌로 전년대비 5.1% 증가한 가운데 청약저축(163만3861좌)과 청약예금(253만3777좌)은 전년에 비해 37.0%, 47.0% 각각 늘었지만 청약부금(249만8099좌)은 8.7%가 감소했다.
미분양주택도 10.29안정대책 이후 증가해 작년말 현재 6만9133호가 미분양 상태로 전년말 대비 80.7% 증가하며 2000년 이후 최대치를 기록했다. 이중 준공후에도 미분양된 주택은 1만314가구로 전년대비 75.6%가 늘었다.
이밖에 경기회복이 지연되면서 부도업체수는 작년말 현재 109개사로 전년보다 39.7%가 증가해 불황을 반영했다.
한편, 건교부는 "주택경기가 침체된 작년과 달리 올해에는 집값 안정기조가 유지될 것으로 전망된다"며 "올해 총 52만가구의 주택을 건설할 계획"이라고 밝혔다.
유형별로는 공공임대주택은 국민임대주택 10만가구 등 총 15만가구, 분양주택은 총 37만가구를 각각 건설할 계획이다.
지역별로는 주택수요가 많은 수도권에 28만가구, 수도권외 광역시에 10만가구, 기타 지역에 14만가구를 각각 건설키로 했다.
이를 위해 소요되는 택지 1650만평중 1300만평을 공공택지 (수도권 850만평)로 공급하고, 나머지 350만평은 민간택지를 활용해 조달키로 했다.
주택자금은 재정 9337억원 및 국민주택기금 2조1000억원 등 3조원을 국민임대주택 건설에 지원하는 등 총 10조1393억원을 임대주택 등 서민주택 건설과 저소득층 주택구입·전세자금 등으로 지원할 방침이다.
건교부 관계자는 "부동산 개혁제도를 철저히 시행하는 한편, 일시적·국지적 불안에 대해서도 엄정히 대처해 주택투기를 근절하는데 역점을 두고 올해 주택정책을 시행할 계획"이라고 말했다.
- (일문일답)주택법 세부 운영방안
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부는 지난 1월 8일 개정, 공포된 주택법의 후속조치로 오는 9일부로 분양가 상한제, 분양가 주요 항목의 공개 및 택지채권입찰제의 등의 세부 운영방안을 확정, 시행한다고 8일 밝혔다. 다음은 주택법 세부 운영방안에 대한 일문일답 내용이다.
-기본형 건축비가 높게 책정되었다는 지적이 있는데
▲기본형 건축비는 정부가 임의로 책정한 것이 아니다. 또 부실시공, 품질저하 등 부작용을 방지하고, 소비자 기대를 만족시키기 위해 현실적인 공사수준 반영이 불가피했다.
이를 위해 건설기술연구원과 한국감정원에서 공동으로 `새로운 건축비방안`에 대한 연구용역을 수행했고, 전문가,시민단체 등이 참여하는 자문회의(3회)와 공청회를 거쳐 제1안(평당 353만원)과 제2안(평당 339만원)을 최종 제시했다. 이중에서 분양가 인상효과가 적은 제2안이 채택됐다.
-임대주택 표준건축비에 비해 기본형건축비가 높은 이유
▲공공임대주택 표준건축비는 임대보증금&8228; 임대료 등의 산정 기준이 되므로 시기보다는 다소 낮게 책정해 임차인의 주거안정에 기여할 필요가 있다고 판단했다.
기본형 건축비는 고급마감 수준을 반영하고 옵션내용(예 : 발코니 샤시비용 등)까지 모두 감안하여 현실화했다.
-기본형 건축비 이외에 가산항목을 모두 인정받을 경우 추정 건축비 총액은 어느 정도인가
▲기본형건축비는 최저 339만원에서 최고 423만원까지 책정 가능하며 주차장을 모두 지하화하고, 현재 시행중인 친환경 건축물 인증까지 받는 등 아파트 품질 향상을 위한 가산항목을 모두 인정받을 경우 최고수준까지 가능하다. 그러나 현실적으로는 평당 400만원대에서 책정될 것으로 판단된다.
-기본형 건축비가 적용되는 주택사례는 무엇인가
▲3월9일 이후 공공택지에서 사업계획 승인을 신청하는 25.7평 이하주택은 국민주택기금 지원여부에 관계없이 모두 적용대상이 된다.
종래에는 국민주택기금 지원을 받아 건설되는 전용 18평 이하 소형주택은 공공택지나 민간택지에 관계없이 모두 분양가 규제 대상이었으나, 앞으로는 공공택지만 규제되고, 민간택지에서는 분양가 상한제 적용대상에서 제외된다.
-채권입찰제를 적용받아 최초로 택지가 분양되는 지역과 시행시기는 언제인가
▲3월9일 이후 최초로 택지 분양되는 공공택지부터 적용된다. 5월경 택지분양되는 용인 흥덕지구, 6~7월경 분양되는 판교 신도시부터 개정 택지공급제도의 적용대상이 될 것으로 예상된다.
-상한 없는 택지채권입찰제에 대한 구체적인 보완방안은 무엇인가
▲개정된 택촉법 시행령은 투기과열지구내에 있는 공공택지로서 건교부장관이 지정하는 경우에는 별도의 택지공급 조건을 부여할 수 있도록 규정한다.
따라서 시장상황에 따라 채권입찰상한제, 채권·분양가 병행입찰제, 택지응찰자격 강화 등 다양한 보완책을 선택할 수 있으며 구체적인 기준 및 방법 등은 택지공급 시기 이전에 확정해 별도로 공표될 예정이다.
-택지채권(제3종 국민주택채권)을 0%금리에 10년만기로 발행하는 이유는
▲발행금리가 낮을수록 환수율이 높아져 업체의 자금조달 부담이 완화되고, 절세 효과로 채권수요기반이 확대되어 금융시장에서 이 조건을 선호한다.
주택기금 운용면에서도 금리 부담이 없어 서민 주거안정 지원을 위한 재원확보에 유리하기 때문이다.
-택지채권(제3종 국민주택채권) 매입방법은
▲택지공급자로 선정된 건설사는 국민주택채권 취급기관인 국민은행(각 지점)에서 공급계약 체결 이전까지 입찰시 제시한 금액에 해당하는 채권을 매입한다.
토공 등 사업시행자는 국민은행 홈페이지에서 채권매입 사실을 확인한 후 공급계약을 체결하게 된다.
-주택건설사업자가 분양가의 주요항목을 공개하지 않을 경우에는 어떠한 조치가 취해지는가
▲당해 주택건설사업자가 신청하는 공동주택의 분양(입주자모집) 승인 신청의 요건을 갖추지 못하게 되므로 지자체로부터 분양승인 자체를 받을 수 없게 된다.
만약 지자체 승인없이 분양할 경우 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해진다.
단 주공은 지자체의 별도 분양승인 없이 분양할 수 있으나, 건교부·감사원 등 관련기관으로부터 업무감사를 통해 사후 검증 가능하다.
-시장·군수 등 분양승인권자가 주택건설사업자에게 분양원가의 세부내역까지 공개를 요구할 수 있는지
▲주택법령상 분양승인권자가 공개된 분양가 주요내역의 세부사항까지 공개를 요구하도록 되어 있지 않으며, 민간의 자율성을 훼손하지 않는 범위에서 주요항목에 한정해 분양가를 공개하기로 한 주택법의 개정취지에도 따른 것이다.
-상한제 주택의 전매금지기간을 산정함에 있어 분양 계약체결 가능일은 언제를 의미하는가
▲분양계약체결 가능일은 입주자모집공고시 주택사업자가 공고하는 분양계약체결이 가능한 최초의 일자를 의미한다.
종래에는 당해 입주자가 주택사업자와 계약을 체결하는 날을 기준으로 하여 입주자별로 전매제한기간이 달라지는 문제가 있었으나, 앞으로는 입주자모집공고시 주택사업자가 입주자들과 계약체결 가능한 날로 공고하는 일자의 첫날로 통일된다.
-당초 입법예고시 분양가상한제 주택의 청약 1순위 자격제한을 과거 10년이내 당첨자로 하였는데
▲25.7평이하 수도권내 일반청약1순위자(185만명) 중 과거 6～10년이내 당첨자수(추정)는 4만8000명으로 2.59%를 차지하고 있다.
따라서 청약 과열을 완화시킨다는 규제실익보다 제도변경에 따른 이해당사자의 이해관계 보호가 더 크다고 판단하여 규제개혁위원회에서 철회를 권고한 것이다.
-공공택지를 수의계약 대상 공공기관 축소 배경은
▲종전에는 수의계약 대상 공공기관의 범위가 명확하지 않아 위법성 논란이 있었다. 앞으로는 대한주택공사, 주택건설목적으로 설립된 지방공사 및 `주택법`에 의한 사업주체중 다른 법률에 의해 설립된 법인으로서 임대주택을 건설기관으로 엄격히 제한한 것이다.
- (부동산레이다)1가정 3자녀에게 입주권을 준다
- [양은열] 호주제가 위헌판결을 받고 엊그제 사법연수원 판사임용에서 여성이 차지하는 비율이 절반을 넘어섰다고 한다. 우리나라도 선진국과 같은 여성상위시대가 도래한 것이다. 그런데 이러한 여성상위 시대가 왔음에도 불구하고 이에 대한 대비가 되지 않아 많은 문제점이 예상된다.
특히 여성의 사회활동이 두드러짐에 따라 맞벌이 부부가 등장하고 여성의 사회역할이 높아짐에 따라 가정에 큰 변화를 일으키게 된 것이다. 특히 자녀교육에 상당한 문제를 가져오게 된 것이다. 자녀양육의 문제가 등장하게 되자 요즈음 젊은이들은 자녀를 안 낳거나 적게 갖는 심각한 저출산의 문제가 현실적인 사회문제가 된 것이다.
그런데 문제는 이렇게 출산율이 급격히 떨어지고 있는데도 우리 정부가 저출산 대책에 손을 놓고 있다는 것이다. 너무 늦게 대책마련에 나선 것이다.
최근 통계청이 발표한 내용을 보면 더욱 충격적이다. 만약 20-30대 여성이 지금처럼 아이를 낳지 않아 출산율이 떨어지면 2050년엔 우리나라 인구가 4,000만명에도 미치지 못할 수 있다는 최악의 인구 변동 시나리오다.
출산율이 2003년 1.19명에서 2004년 1.17명으로 계속 떨어져 2035년에 1.0명 수준으로 낮아지면, 2050년에는 인구가 3,990만명으로 감소한다고 예상했다. 특히 출산율을 적극적으로 계산해도 우리나라 인구가 2020년부터 감소해 2050년에는 4,235만명이 될 것이라고 했다. 따라서 지금 추세대로 가면 2050년 신생아 수는 현재 49만명의 절반 이하인 22만여명까지 줄어든다는 통계다.
이럴 경우 2050년엔 65세 이상 노인 인구가 1,567만명인 반면 14세 이하 인구는 5분의 1도 안 되는 280만명이 될 것이다. 또 한해 태어나는 아이가 15만8000명이지만 사망한 사람은 다섯배 가까운 73만6000명에 이를 것으로 보인다.
통계청이 공식 추계를 내놓지 않았지만 2050년 이후의 상황도 우려할 수준이다. 통계청에 따르면 출산율이 1명일 때 2050년의 인구 감소율은 1.41%가 될 것으로 예상했다. 이런 감소율이 그대로 유지되면 2060년 인구는 3,500만명 아래로 떨어지고, 2071년엔 3,000만명에도 미치지 못하고 2100년에는 우리나라 인구 숫자가 1,600만명으로 줄어든다는 것이다.
이는 부동산 폭등보다도 더 심각한 문제를 야기한다. 갑작스런 출산율 감소는 경제력 감소로 이어지고 국가의 힘을 급락시켜 50년 뒤에 1인당 부담해야할 노인인구 부담률이 4명을 넘어서서 문제의 심각성이 있는 것이다.
일본은 이미 1989년 출산율이 1.57로 떨어지자, 아동수당 신설 등 "엔젤플랜"이라는 저출산 대책을 수립했다. 그러나 우리나라는 1983년 인구를 겨우 유지할 수 있는 출산율이 2.1명 수준으로 떨어졌는데도 엉뚱하게 1자녀 갖기 인구정책을 고수했다. 1996년에 인구억제 정책을 폐지했지만 현실적인 대안을 마련하지 못했다. 필자의 기억으로는 정부가 저출산의 대책이라고 내놓은 것이 20만원 정도의 출산 장려금이나 남성 정관수술 의료보험 혜택 폐지 정도로 기억 된다. 이런 상황 아래 엊그제 남해군의 출산 장려금을 300만원으로 지급한다고 해서 신문에 기사화 되는 일까지 있었다.
필자는 그동안 만나는 젊은 사람들에게 아이 많이 낳기 운동을 개인적으로 전개하여 3자녀 갖기 운동을 적극 홍보해 왔다. 왜냐하면 저출산이 가져다 주는 피해는 너무 크고 이를 해결하려면 장기적인 시간과 경제적 손실을 각오해야 하기 때문이다.
그렇다면 이런 급격한 저출산의 원인은 어디에 있는 것일까?
저출산의 원인은 결혼하지 않는 남녀가 크게 늘어난 데다 결혼한 부부들도 아이를 적게 낳기 때문이다. 여성들이 출산을 기피하는 데다 결혼 연령이 20대에서 30대로 급격히 늦춰진 결과다. 옛날 같으면 벌써 아이를 낳았어야 할 20대 여성이 미혼으로 남아 출산율을 떨어뜨리고 있다.
그런데 중요한 것은 최근의 미혼율 증가는 심각한 수준으로 보인다. 초혼의 경우를 보면, 남성은 30.1세였고 여성도 27.3세였다. 결혼연령이 늦어진 만큼 미혼자가 많아지고, 늦은 결혼으로 아기 출산 숫자도 줄어들게 된 것이다. 혼인 건수도 2000년 33만4000건에서 2003년에는 30만5000건으로 크게 줄었다.
이렇게 결혼이 늦어지고 미혼자가 증가하는 이유는 무엇일까?
우리나라 젊은이들이 대학을 졸업하고 아파트 32평 국민주택을 구입하는데 평균적으로 약 7.5년이 걸린다. 따라서 결혼을 앞둔 젊은이는 특별한 지인이나 부모님의 도움 없이는 제대로 된 아파트 하나는 고사하고 전세 얻기조차 쉽지 않은 게 현실이 되었다. 따라서 내 집 마련이라는 숙제가 젊은이들 누구나 거쳐야 하는 수능시험과 같은 과정이 된 것이다.
대학을 졸업하고 어느 정도 사회생활을 한 결혼을 앞둔 요즈음 젊은이들에게 자연스럽게 내 집을 가질 수 있는 기회가 주어진다면 내 집 마련이라는 고민을 하지 않아도 될 것이다. 그럼에도 불구하고 대학을 졸업하고 어렵게 기업체에 입사했지만 웬만한 연봉으로 결혼 때 내 집 마련은 고사하고 변변한 아파트 전세하나 얻기란 하늘에 별따기처럼 어렵게 된 것이다. 또한 계속되는 경기침체로 취업의 어려움과 결혼 가치관의 변화의 변화가 저출산의 주요 원인으로 생각된다.
그렇다면 저출산이 가져올 경제적 변화는 어느 정도인가?
다른 부분은 제외하더라도 저출산은 결국 고령화로 이어지면서 사회경제 분위기에도 큰 변화를 일으킬 것이다.
첫째, 저출산은 소비계층을 30~60대에서 고령자 중심으로 이동시켜 소비가 감소되고 경제성장을 둔화시킨다. 과거 외환위기 때 신용불량자가 양산되자 소비세력의 약화로 우리나라 소비경제에 큰 부담을 준 적이 있다. 소비계층이 고령화로 변화하면 적극적인 소비계층이 소멸되어 내수경제를 약화시켜 우리나라 경제를 쇠약한 체질로 만들어 버릴 것이다. 그러면 조그만 경제 환경 변화에도 적응하기 힘들어 쉽게 감기에 걸리는 체질로 약하게 된다는 것이다.
둘째, 고령화로 민간 저축률을 떨어뜨려 경제투자 위축으로 이어진다.
따라서 현재의 출산율 수준이라면 우리나라의 잠재성장률은 현재 5%대에서 2010년에는 4.21%, 2020년대에는 2.91%까지 떨어질 것이다. 국민연금도 보험료를 낼 사람이 줄어들면서 기금고갈 예상 시점이 2047년에서 3~4년 앞당겨지고, 건강보험도 노인의료비의 급증으로 의료보험료를 현재의 4.21%에서 2020년에는 8.3%까지 올려야 될 것으로 보인다.
그렇다면 이러한 저출산 탈출 방안은 없는 것일까?
정부의 강력한 지원 아래 다음과 같은 3가지 방법이 있다고 본다.
첫째, 늦은 결혼 기피 대책이다.
젊은이들의 결혼 기피를 막기 위해선 정부의 ▲신혼부부 주택마련을 위한 모기지 제도 의 적극 도입▲ 신혼부부의 주택자금의 소득공제 ▲ 신혼부부 저리 전세자금 대출등을 적극 도입하여야 할 것이다.
둘째, 출산 기피를 막기 위해서는 ▲출산시 국민연금 납입 3년간 면제 ▲선택적 산전, 산후 휴가제도 시행 ▲육아휴직 제도 확산 ▲보육비 지원 ▲출산 6개월간의 도우미 제도 신설등 지원을 아끼지 말아야 한다.
셋째, 자녀양육비 부담을 덜기 위해선 ▲ 유치원비 전액지원 ▲학원비까지 포함하는 교육비 지원 ▲ 자녀 고등학교까지 교육비 지원▲농어민 취학자녀 양육비 지원 등으로 말할 수 있다.
특히 우리나라 젊은이라면 누구나 고민하는 내 집 마련을 출산 정책과 적극 연관 시켜 야 할 것이다. 1가정 3자녀 출산 시 국민주택규모 32평 아파트 입주권을 주는 방안을 적극 도입해야 한다. 필자는 그동안 이에 대해 수도 없이 제안해 왔다.
현재 판교신도시 아파트 청약에 대해 살펴보자. 판교로 인해 침체기 부동산이 적극 달아 올랐다. 특히 만 40세 청약 저축 가입자가 가지고 있는 통장 프리미엄이 1억원을 상회한다고 한다. 부동산이 과열되면 규제책을 통해 투기를 잡겠다고 나서는 정부다. 판교가 들끓고 있다. 이를 잡기 위해 전 언론과 정부가 이구동선으로 떠들고 있다.
그렇다면 판교신도시를 살펴보자. 공급 가구로 보면 잠실 재건축 단지 정도보다 약간 클 뿐이다. 전국민을 대상으로 한다면 공급량이 3만가구도 안 돼 전 국민의 1%로도 되지 않는다. 이러한 판교에 온통 투기가 어쩌고 저쩌고 관계장관은 물론 재경부총리까지 투기대책에 대해 기자회견을 할 정도인데 정작 백년대계를 이루어야할 출산 정책에는 왜 그렇게 조용한지 알 수 없는 일이다.
1가정 3자녀에게 국민주택규모 아파트 입주권을 주는 것이 어떤 사람은 너무 큰 특혜 아니냐고 이야기 할 것이다. 그러나 우리의 자녀양육의 현실에 대해 생각해 보자. 젊은 남녀가 결혼하여 자녀를 낳고 이에 소요되는 시간적 경제적 정열적 투자가 과연 얼마나 많으냐 말이다. 자녀가 없는 사람과 3자녀를 기르는 사람간의 자녀양육 비용은 가히 아파트 한 채 가격으로 비교할 수 있단 말인가? 자녀양육은 거의 헌신에 가깝다.
그렇다면 이러한 헌신에 대해 정부가 해 주는 대책은 또 무엇이었단 말인가? 기업들이 인재가 없다고 이야기 하면서 과연 인재 양성을 위해 기업이 대학에 투자한 인적, 물적, 재정적 투자는 과연 얼마인가? 기업이 투자 없이 인재가 없다는 등의 이야기는 자격자체가 없다고 말할 수 있겠다.
누구에게나 1가정 3자녀에게 국민주택규모 아파트 입주권을 주는 것이 문제점도 있을 것이다. 그렇다고 구더기 무서워 장 못 담그는 우는 범하지 않아야 하지 않는가?
수익자 부담의 원칙이라는 게 있다. 혜택을 보는 대상이 적극적으로 이에 대한 대가를 지불하는 원칙이다. 정부도 이런 원칙에 동의 한다면 이제부터라도 적극적으로 출산정책에 대한 대변화를 고집해야 할 것이다. 이러한 시간적 여유가 그다지 많지 않다는 사실을 기억하면서 말이다.
더 나아가 우리나라 미래를 짊어지는 출산정책과 교육정책은 백년대계를 생각하여 주택정책과 연관시켜 제도를 추진해야 할 것이다. 왜냐하면 주거안정이야말로 우리가 살아가는 동안 가장 안정되어야 되는 항목이기 때문이다.
- 판교 분양연기, 집값안정 기여.. 분양시장 ´악재´
- [edaily 이진철기자] 정부가 17일 경기도 성남시 판교신도시 분양시점을 당초 올 6월에서 11월로 연기함에 따라 향후 부동산시장에 미치는 영향에 관심을 쏠리고 있다.
부동산전문가들은 올해 부동산시장의 최대 이슈인 판교신도시 분양이 일단 연말로 연기돼 최근 분당, 용인 지역 등 판교 주변의 아파트값 상승을 이끌었던 판교발 부동산열풍을 일정기간 진정시키는데 기여할 것으로 예상했다.
다만, 분양시장은 수요자들의 청약기피 현상이 심화돼 침체현상이 더욱 심화될 것으로 우려했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "11월이면 풍부한 신규 아파트 입주물량에 따른 공급과잉이 예상되고 있고 계절적으로도 비수기에 해당한다"며 "주택시장이 안정되는 시기에 판교분양이 이루어지기 때문에 주택매입 수요가 줄어 집값 안정에 일정부분 기여하게 될 것"이라고 밝혔다.
◇분양가 사전평가제, 높은 프리미엄 보장.. 청약과열 부추길 듯
업계는 가격프리미엄에 대한 문제가 있기 때문에 수요자들의 관심은 지속할 것으로 전망했다.
안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "판교분양을 한번에 대규모로 실시함에 따라 시장의 과열현상을 한번으로 최소화시킬 수 있을 것"이라며 "다만 분양가를 사실상 제한해 그에 따른 프리미엄의 기대로 청약과열 현상은 더욱 부추길 수도 있다"고 말했다.
전용 25.7평 이상에 대해 분양가 사전평가제를 도입한 것에 대해선 사실상 분양가를 규제해 채권입찰제로 공공택지에 대한 시장기능을 부여한다는 당초 제도도입 취지에 어긋난다는 비판도 제기됐다.
김현아 건설산업연구원 부연구위원은 "이번 조치는 일시적인 미봉책으로 프리미엄을 개발업자가 가져갈 지, 아니면 수요자들이 가져가지에 대해 명확치 못해 또다시 논란이 야기될 수밖에 없다"고 밝혔다.
건설업계 관계자는 "판교가 분양성은 확실한 곳이지만 업체마다 아파트 설계가 다른 상황에서 분양가를 미리 정해 사업을 한다는 것은 수익성면에서는 악영향이 될 것"이라며 "결국 아파트 품질이 떨어져 그 피해가 소비자에게 돌아갈 수도 있다"고 지적했다.
다른 건설업체 관계자는 "택지입찰에 땅값을 얼마로 써내야 할지, 분양가를 얼마로 정할지 혼란스럽게 됐다"고 말했다.
◇건설업계, 신규 분양시장 침체우려.. 잠실·동탄은 호재기대
한편, 건설업체들은 판교 분양이 연말로 연기됨에 따라 판교 아파트 기대감으로 청약 기피현상을 더욱 심화시켜 수도권 신규 분양시장을 더욱 얼어붙게 할 것으로 예상했다. 다만, 내달부터 본격적인 분양이 예정된 서울 잠실재건축 일반분양이나 화성 동탄신도시 등 대규모 인기 분양물량에는 호재가 될 것으로 기대했다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다.
반면, 화성동탄3차 동시분양 주간사인 두산산업개발 관계자는 "판교와 동탄의 수요층이 다르다고 보기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 예상하고 3월 분양을 추진했었다"면서 "다만, 판교신도시가 곧바로 3개월 후에 예정돼 있다는 부담이 사라지고 일부 수요자들도 동탄으로 선회할 수도 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
김학권 세중코리아 사장은 "신규 분양시장에는 한동안 수요자들이 청약통장 사용을 자제해 청약률 및 계약률에 악영향이 예상되지만 장기적으로 판교와 수요층이 겹치지 않는 유망 단지와 미분양 해소에는 긍정적인 영향을 미치게 될 것"이라고 전망했다.
- (일문일답)수도권 주택시장 안정대책
- [edaily 이진철기자] 정부는 17일 판교신도시 분양 및 재건축 아파트값 상승에 따른 수도권 주택시장 안정대책을 발표했다.
다음은 수도권 주택시장 안정대책 일문일답 내용이다.
-이번대책을 마련한 배경은.
▲최근 집값불안은 재건축 및 판교분양에 따른 집값 상승심리가 주된 요인으로 작용하고 있다. 이에 따라, 정부의 집값 안정의지를 재확인하고 국지적 불안요인은 조기에 대응하기 위해 이번 대책 마련한 것이다.
-투기지역 해제 등 부동산 관련 규제완화는 어려워지는가.
▲집값 안정이 정착될 때까지는 주택거래신고지역, 투기지역 등의 해제는 보다 신중하게 검토할 계획이다.
-청약 대기자 반발이 있을 것으로 보는데.
▲정부는 이번 조치가 집값 안정기조 견지를 위해서 불가피했다는 점을 적극 설득해 나갈 계획이며, 실제 여러차례 나눠 분양하는 것보다 일괄분양할 경우 청약경쟁률이 낮아지므로 반발이 심하지 않을 것으로 예상된다.
-일괄분양에 따른 청약경쟁률 완화 정도는.
▲분양물량이 당초 5000가구에서 2만가구로 확대됨에 따라 청약 경쟁률도 당초보다 3분의 1에서 4분의 1이 감소하게 된다. 수도권 청약 1순위자가 100% 청약한다고 가정할 경우 40세·10년 무주택 성남 거주자는 480대 1에서 120대 1로 완화된다.
-당초는 채권상한제가 도입될 것으로 전망됐는데.
▲채권상한제도 채권입찰제 보완방안의 하나로 검토되었으나, 건설업체 및 시행사의 개발이익 환수가 제한적으로 이루어질 뿐만 아니라 지나치게 저가응찰한 경우 부실시공 등의 문제가 예상되어 이번 대책에서 제외됐다.
-분양가 병행입찰제 시행은 법적근거가 필요하지 않는가.
▲그동안 택지채권입찰제 시행을 위해 택지개발촉진법 시행령 개정을 추진해 왔으며, 입법예고 등을 마치고 현재 법체처 심의중에 있다. 채권·분양가 병행입찰을 위한 사항은 이미 보완, 반영됐다.
-응찰자격 강화도 법적근거가 필요한가.
▲응찰자격 강화는 사업시행자가 택지공급시 규정할 수 있는 일반적 사항으로 별도의 지침개정 없이 건교부 업무지시로 가능하다.
-강화된 응찰자격을 충족하는 업체는 얼마나 되는지.
▲종전 기준(3년간 300가구 시행실적)으로 신도시내 응찰자격을 충족하는 업체는 581개 업체(04년 12월말 기준)였으나, 강화된 기준(300가구 시행+시공능력)을 충족하는 업체는 288개다.
-응찰자격중 시공능력은 무엇을 의미하는지.
▲일반건설업(토목·건축) 면허자 및 주택법상 시공능력자를 포함한다. 주택법상 시공능력자는 주택건설사업자로 등록된 자가 자본금 5억, 기술자 3인, 최근 5년간 100가구 이상 건설실적이 있는 경우에 해당된다.
-수도권 청약통장 가입자 현황은.(05년 1월31일 현재)
-통장 불법거래시 어떤 처벌을 받게 되는가.
▲불법거래한 통장으로 주택을 분양받은 경우에는 당첨 또는 분양계약이 취소되고 청약통장 거래당사자 및 알선자는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다.
-통장 불법거래 신고는 어떻게 하는지.
▲건교부 주택국(02-2110-8304) 또는 주택공사 임대공급처(031-738-3703)에 전화를 하거나, 해당기관 홈페이지내에 운영될 ´청약통장 불법거래 고발센터´를 통해 신고가 가능하다. 또한 국세청 홈페이지 ´세금감시 고발센터´에도 신고가능하다.
-도정법상 위헌소지 문제는 왜 제기되었는지.
▲현재 국회에 제출된 ´도시및주거환경정비법(도정법)´ 개정안은 건축비 보상만 규정하고, 대지지분에 대한 보상은 언급이 없다. 이는 건축비를 기준으로 한 임대주택 공급가격에 대지지분은 당연히 포함된 것으로 보아 규정을 마련치 않은 것이나, 재건축 조합측은 대지지분에 대한 보상을 요구하며 위헌소지를 제기한 것이다.
-위헌소지에 대한 대책은 있는지.
▲현재 다음과 같은 두세가지 방안을 마련하여 국회와 협의중이며, 국회 심의과정에서 최적안이 선택되면 이를 법률개정안에 반영할 계획이다.
1안은 대지지분에 대해 공시지가 보상을 원칙으로 하되, 용적률 인센티브를 받는 경우에는 보상 없이 기부체납 한 것으로 보는 방안이다. 2안은 조합으로부터 대지지분의 취득없이 사용대차나 법정지상권 형식으로 임대주택이 멸실 될 때까지 해당 대지를 사용하는 방안 등이다.
-도정법을 4월에 시행할 수 있는지.
▲법 통과 직후 시행령 입법예고 등의 절차를 신속히 추진할 경우 4월 시행에는 차질이 없을 것으로 본다.
-2종 주거지역내 재건축 층고제한 완화는 철회된 것인가.
▲그렇다. 2종 주거지역내 임대주택 단지는 제외한 일반 및 재건축 단지의 층고제한은 현행 제도를 유지하게 된다.
-서울시가 구청위임 환원을 거부할 경우 대책은.
▲구청위임이 재환원될 수 있도록 서울시와 긴밀히 협의해 나갈 계획이며, 필요시 관계법령 개정도 신중히 검토할 계획이다.
-어떤 경우에 주택거래신고 내역을 조사하게 되는지.
▲조사대상은 허위가격 신고 내지 신고기간이 도과되는 경우로서, 작년 하반기 이후 불성실 신고가 증가하는 추세다. 주택거래신고제 도입이후 지난 1월31일까지 접수된 신고건수는 4000여건으로 이중 100여건은 불성실 신고 혐의가 상당히 큰 것으로 파악돼 이번에 조사가 불가피 할 것으로 보인다.
-국세청의 청약통장 불법거래 단속·처벌방안은.
▲국세청은 청약통장을 불법거래하는 행위 등을 조기에 차단하기 위해서 오늘(17일)부터 현장단속을 실시키로 했다. 조사반 편성은 판교신도시 지역 등을 관할하는 지방국세청 및 세무서 투기대책반(13개반 26명)을 편성했다. 노출 및 비노출 방식을 병행해 판교신도시 분양 예정지와 인근지역을 중심으로 지속적인 현장단속을 실시할 방침이다.
떴다방 및 부동산 브로커 등의 현장 접근을 차단하고, 청약통장 불법거래 등 불법투기행위를 사전 방지가 목적이다. 또한, 판교지역 중개업소에 청약통장 불법거래 금지 안내문을 배부하고, 반상회보 등을 통해 성남주민 등에 대해서 청약통장의 불법거래시 처벌조항을 집중 홍보할 계획이다.
- 판교아파트 분양 11월로 연기(상보)
- [edaily 윤진섭기자] 판교아파트 분양이 11월로 연기돼,2만1000여 가구가 일괄 분양된다. 또 채권입찰제와 분양가 사전평가제가 병행되며, 택지응찰자격도 강화된다.
17일 건설교통부는 `판교신도시 투기방지대책`을 발표하고, 당초 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했던 아파트 분양을 11월경에 2만1000여 가구(임대 4000가구 포함)를 일괄 분양키로 했다.
이에 따라 11월에는 국민임대를 제외한 일반분양, 공공분양·공공임대가 한꺼번에 분양될 전망이다. 현재 판교신도시는 총 2만9700여가구가 조성되며 , 2만1000가구 일반분양(임대아파트 4000가구 포함), 단독주택 2700여가구, 국민임대 6000여가구가 들어설 예정이다.
이에 따라 택지공급도 3월에서 6~7월로 미뤄질 전망이다. 그러나 아파트 입주는 층고에 따라 차이가 있어 입주시기는 2007년~2008년으로 나뉘어질 것이라고 건교부는 설명했다.
◇판교신도시 11월 분양 연기, 채권입찰제·분양가 사전평가제 혼합 시행
그러나 이 같은 건교부의 판교신도시 분양 연기는 그동안 `6월 분양`을 공언해 왔던 정부의 방침을 뒤 짚는 것이여서 정책의 신뢰도가 떨어졌다는 논란이 예상된다.
건교부는 또 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용키로 한 채권입찰제에 분양가 사전평가제를 도입키로 했다.
다시 말해 건교부는 택지 입찰에 참여하는 업체는 채권액과 아파트 분양 예정가를 같이 제출토록 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급할 방침이다.
이는 단순 채권액만 높게 쓸 경우 주변 집값 불안을 야기시킨다는 지적에 따른 조치로 해석된다. 이와 관련해 건교부는 “구체적인 평가기준은 택지공급시기(6월~7월)전까지 확정해 별도로 공표할 계획”이라고 설명했다.
또한 대책에는 택지입찰에 참여할 업체에 대한 요건도 강화시켰다. 건교부는 25.7평 초과 중대형 택지입찰에 최근 3년간 300가구 이상 시행실적에 시공능력을 갖춘 업체로 한정시켰다.
이밖에 건교부는 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 주택에 대한 청약과열 대책도 나왔다. 우선 청약방식이 원칙적으로 인터넷 청약접수로 바뀐다. 건교부는 “현재 20% 수준이 인터넷 청약률을 높일 방침”이라며 “은행별 개별 프로그램을 개발해 인터넷 청약으로 유도하는 안을 추진 중”이라고 밝혔다.
여기에 청약기간 연장 및 예약 접수제 도입도 검토된다고 건교부는 덧붙였다. 이밖에 건교부는 불법거래 당사자 및 알선자에 대한 포상금 지급, 모델하우스 업체별 분산배치, 사이버 모델하우스 운영 등을 청약 과열 대책으로 내놨다.
◇개발이익환수제 4월 시행, 초고층 재건축 추진 원천봉쇄
최근 들썩이는 재건축 아파트에 대한 정부의 대책안도 나왔다. 우선 건교부는 현재 국회에 계류 중인 개발이익환수제 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법을 통과시키는 데 주력할 방침이다. 아울러 법안이 임시국회를 통과할 경우 4월에 당초 대로 추진하겠다고 건교부는 밝혔다.
또 2종 주거지역 층고제한 완화도 신규 임대주택단지에만 층고제한(15층) 완화는 적용하는 안을 검토하고, 일반단지와 재건축은 기존대로 유지하겠다고 건교부는 설명했다.
건교부는 서울시가 지난 1월 26일부터 재건축 안전진단 예비평가를 구청으로 이관한 것과 관련해 안전진단 실시시기 조정도 잠정 중단시킬 계획이다. 이어 시기조정위를 재가동하도록하고, 구청위임 환원도 독려할 방침이다.
강남 압구정동 일대 재건축 단지들이 추진 중인 초고층 재건축에 대해 건교부는 불허가겠다는 입장을 명확히 했다.
건교부는 “주거지역 내 초고층 재건축 추진은 집값 불안의 우려가 크고, 주변지역 일조권을 침해하는 등 주거환경 악화, 도시경관 훼손, 배타적인 주거커뮤니티 형성 등의 부작용이 예상된다”고 밝혔다.
이어 건교부는 “이미 서울시와 기존 단지에 대해 층고를 크게 높이지 않도록 재건축 계획을 조정하기로 했다”며 “그럼에도 불구하고 무리하게 초고층 재건축을 추진할 경우 법령을 개정해 제도적으로 봉쇄하도록 하겠다”고 덧붙였다.
◇양주옥정, 남양주별내, 고양삼송 판교신도시급 개발
건교부는 수도권 주택시장 안정대책으로 수도권 과밀억제권역 내 주택공급을 지속적으로 확대하는 안도 포함시켰다.
건교부는 최근 지정된 양주옥정(184만평), 남양주별내(154만평), 고양삼송(148만평)의 대규모 택지지구를 판교신도시 수준으로 개발, 공급키로 했다.
이에 따라 이들 택지지구는 녹지율과 용적률, 그리고 자족기능 시설 비율이 큰 폭으로 개선될 전망이다. 현재 판교신도시의 녹지율은 35% 수준인 반면 기존 택지지구는 25% 수준이었다.
또 용적률은 판교의 경우 150% 수준이었고, 기존 택지지구는 200% 수준으로, 이번 조치에 따라 용적률 하락이 점쳐진다. 또 이들 3개 택지지구엔 당초 조성되지 않기로 했던 중앙공원과 테마공원이 들어서며 자족기능 비율도 10%수준으로 높아진다.
한편 건교부는 동탄(273만평), 파주(274만평), 아산(107만평-총 827만평) 등 신도시 아파트를 차질없이 분양해 수도권 과밀억제권역 내 주택공급을 지속적으로 확대하겠다고 설명했다.
이와 함께 건교부는 주택거래신고제에 대한 내실화도 덧붙였다. 우선 2~3월 중 관계기관 합동으로 최근 9개월간 신고된 내용의 허위신고 여부를 집중 점검하고, 허위신고자에 대해서는 취득세의 최고 5배 내 과태료 부과, 중개업자는 6개월간 업무정지 등을 조치할 방침이다.
또 주택거래신고지역, 주택투기지역, 투기과열지구 해제는 집값 안정시까지 신중히 검토하고 필요할 경우 주택거래 신고지역 추가지정 검토할 계획이다.
- (생활속 세금이야기)95년∼98년 경기도 미분양아파트를 샀다면 좋은일이 생긴다
- [주용철] 최근의 다주택보유자에 대한 양도세중과세는 부동산의 공급을 위축시켜서 부동산시장의 동맥경화를 가져오고 있다.
다주택보유자의 경우 양도세부담때문에 제도가 변화하기 전까지는 계속 주택을 보유할 수밖에 없고 이로인한 부동산시장의 경직은 상당한 마이너스 효과로 작용할수밖에 없다.
이러한 상황에서 과거 부동산경기를 살리기 위해 실시했었던 정책들은 상당히 유용하다. 이미 상당히 오래전에 시행했지만, 그 당시 요건을 갖추어 놓았던 많은 사람들은 그 혜택을 지금도 볼수있고 따라서 이를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
따라서 이번에 그 제도중에 하나인 서울이외 지역에서 미분양아파트를 취득한경우의 혜택에 대해서 소개하고자 한다.
우선 혜택을 부여하는 만큼 요건이 좀 까다롭다. 지금부터 설명하는 요건을 모두 만족해야 하기 때문이다.
첫째, 미분양주택이어야 한다. 따라서 계약당시 준공된 경우라면 다른사람이 입주한 사실이 없는 상태에서 최초분양받아야 되고, 준공이 되지 않은 경우라면 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 한다.다. 즉, 3순위청약까지 끝났는 데도 미분양된 경우로서 구청장등이 그 미분양을 확인해야 하는 것이다.
둘째, 취득에 대한 기간제한이 있는 데 1995년 11월 1일부터 1997년말까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년말까지의 기간 중에 취득하거나 최소한 매매계약을 체결해야 한다. 즉, 그 기간내에 분양계약을 체결하면 되는 것이다.
셋째, 서울 이외의 지역에서 취득해야 합니다. 따라서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 5대신도시와 과천등 모든 경기,인천지역에서 취득하는 경우 혜택을 볼수있다.
넷째, 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하여야 한다. 즉, 전용면적 25.7평으로 분양면적으로 따지면 32평형까지 혜택을 받을 수 있는 것이다.
다섯째, 준공후 5년이상 보유하거나 임대해야 한다. 즉, 굳이 2년이상 거주할 필요도 없다.
요건을 갖춘 미분양주택은 20％의 양도소득세 특례세율 이나, 종합소득세 과세방법중 유리한 것을 선택해서 적용받을 수 있다.
양도소득세 특례세율은 일반적인 양도소득세율인 9%,에서 36%의 누진세율 대신 단일세율인 20%만을 적용하는 방법이다.
즉, 양도소득세 과세표준이 1억 원이라고 할 때 일반적인 경우 최고 세율인 36%가 적용되지만, 특례세율에 의하면 20%의 세율만 적용되는 것이다. 또한 감면주택의 보유자가 3주택자라서 60%의 세율이 적용되는 경우라도 감면주택을 양도하는 경우라면 20%의 낮은 세율을 적용받을 수있다.
두 번째로 종합소득세를 적용하는 방법인데, 이 방법은 사업을 하는 분이 손해를 본 경우 유리하다.
원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과는 별개의 소득 금액으로 별도로 과세된다. 따라서 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익에서 차감하지 못한다.
하지만 특례 규정에 의하면 그 사업손실을 양도차익에서 차감할 수 있다 예를 들어 사업을 하다가 1억원의 손실이 발생한 경우로서 감면주택을 팔았는 데 양도차익이 1억원이라면 사업상의 손실과 양도차익을 통산하여 양도세를 전부 면제받을 수 있는 것이다
이외에도 감면주택에 대해서는 이미 언급한 것처럼럼 3주택중과세를 면할 수있고, 다른 주택의 1세대 1주택비과세를 따질때는 주택수에서도 제외된다.
따라서 감면주택과 일반주택이 각각 있는 경우로 일반주택을 양도할 때 그 일반주택이 3년보유 2년거주되었다면 비록 2주택이지만, 양도세 비과세를 받을 수 있는 것이다.
이러한 감면을 받으려면 양도세신고를 하시면서 감면을 해달라고 신고를 해야 한다. 그리고 이 때 첨부서류로 미분양주택 과세특례적용신고서, 구청장등이 발생하는 미분양주택확인서, 그리고 미분양주택의 취득당시 분양계약서를 첨부해야 한다.