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- 부동산에 투자해야 하는 9가지 이유
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] 우리가 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60%이상이 부동산에 투자되어 있다. 그럼에도 불구해야 부동산하면 어렵고 귀찮은 존재로 여기고 수치적으로 나타나지 않기 때문에 부동산가격등을 예상하기 어렵다고 생각한다. 그러나 부동산이 우리에게 가져다주는 풍요로움을 생각하거나 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 얼마나 좋은 투자 품목이 좋은 결과를 얻을 수 있는 것인지 알 수 있을 것이다. 필자는 여기서 왜 부동산이 투자종목으로서 각광을 받고 향후에 어떠한 강점을 가지고 있는지 공통점을 알아보기로 하겠다. 첫째, 부동산은 물의 흐름과 같다. 부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는다. 가격이 오르는 곳도 로얄지역에서 오르기 시작하여 서서히 비로얄 지역으로 흐른다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 규제책을 통하여 가격을 억제한다. 당연한 순서다. 때문에 이럴경우 부동산 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다. 부동산 가격이 내릴 때는 위와는 반대로 이루어진다. 지방이나 서울주변의 수도권에서 가격하락이 감지되다가 중간에서 중지되는 경우도 있지만 만약 그 하락이 로얄 지역까지 확대 된다면 부동산 하락기에 접어들었다고 봐야한다. 알아 두어야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에 쉽게 하락하지 않는다는 것이다. 명심해야 할 점이다. 둘째, 동일한 부동산은 없다. 부동산 세계에서는 동일한 부동산이라는 단어조차 있지 않다. 또한 그 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다. 그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다. 우리가 보는 하찮은 시골의 임야라도 용도에 따라 황금으로 변한다는 사실을 기억해야 한다. 아마 지금은 아무 쓸모없는 서해안 무인도가 약 30년 뒤에는 도시의 대지보다도 중요한 요소로 변할 수 있을 것이다. 부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다. 다만 부동산을 소중하게 생각하고 세월에 따라 변화하는 적절한 타이밍을 잡으라는 것이다. 타이밍에 따라 부동산의 중요성이 달라진다는 사실을 알아야 한다. 따라서 세월을 낚는 인내도 필요하다는 말이다. 지금은 온통 전 국토가 토지투자로 개발로 몸살을 앓고 있다. 이대로 가다가는 서해안 무인도가 각광을 받을 날도 멀지 않았다는 말을 해 주고 싶다. 과거 20년 전에 천안, 아산의 땅이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 알았단 말인가! 부동산은 어느 것 하나 버릴게 없다는 것을 아는 사람만이 부동산을 정복하고 빛을 낼 수 있을 것이다. 셋째, 부동산은 재생산이 없다. 부동산에서 가장 비슷한 종목을 찾는다면 아마도 아파트일 것이다. 그러나 같은 지역내 아파트나 단지내 아파트 가격도 조금씩 틀리기 때문에 어느 싯점에 팔고 사는가에 따라 그 가격은 차이가 많이 난다. 시간별, 계절별, 지역별, 층별, 브랜드별 아파트 가격이 각각 다 틀리고 선호도도 각각 다른 면을 보여준다. 왜냐하면 선호하는 사람의 층이 다르고 매매하는 시점이 각각 다르기 때문이다. 아파트 뿐 아니라 토지는 그 모양이나 활용도 개발방법에 따라 변화하는 것은 천차만별이다. 도로가 인접되어 있는 토지와 맹지와 차이는 극과 극의 가격을 나타나는 것도 재생산이 되지 않기 때문이다. 넷째, 부의 원천이 된다. 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스클럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가와 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다. 하나의 예를 들어보자. 전문가 조언을 듣지 못하고 자신의 의견을 쫒아 부동산에 투자 했다가 실패한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현씨는 일찍부터 내 집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정어머님께서 봐주시기로 해서 친정어머님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년간 생활 모두를 내 집 마련에 몰두하여 저축한 현씨 부부는 32평 아파트를 직장 가까운 곳에 있는 아파트를 살 수 있었다. 그런데 매입한 아파트는 구로동 옆 가리봉동 아파트였던 것이다. 물론 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부였다. 그러나 3년이 지난 뒤부터 아파트 투자에 뭔가 잘못 되었다는 것을 알게 되었다. 현씨 본인이 샀던 아파트가 처음아파트를 샀을 때 가격보다 별로 오르지 않은 것이다. 다른 지역 아파트 가격은 적게는 50%에서 많게는100%가 올랐는데 현씨 부부가 산 아파트는 오르지 않고 보합을 유지하고 있었다. 상대적으로 마이너스였던 것이다. 어렵게 모아 시간과 정열과 돈을 투자하여 매입한 아파트였지만 부동산 원리를 파악하지 못하고 자신의 기준으로 구입했기 때문에 지금도 전문가와 상의하지 않고 임의로 결정한 일에 대해 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았을 뿐아니라 지금 팔려고 해도 잘 팔리지 않은 아파트라는 것을 한참 후에 알았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 부동산의 기본 원리와 부동산의 흐름을 조금이나마 알고 있었다면 신혼 초 더 열심히 살았을 뿐 아니라 풍요로운 생활에 활기가 넘쳤고 지금쯤 다른 부동산에도 관심을 갖고 투자할 수 있었으리라 생각한다. 또한 지금쯤은 상당한 부를 축척할 수 있지 않았을까? 다섯째, 안정적 기반을 형성해 준다. 부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐뭇해하며 정성을 다해 부동산 매입에 조언을 아끼지 않는다. 그러나 이러한 일을 상당히 어려운 일이 아닐 수 없다. 만약 다행스럽게 매입한 부동산 가격이 올랐다면 큰 문제는 없겠지만 세월이 흘러도 해당부동산 가격이 보합 또는 하락한다면 상황은 급변하게 되는 것이다. 조언을 준 사람을 만나 뵙기가 민망해지고, 심한 경우 조언자가 컨설팅한 사람에게 책임을 떠넘기는 황당한 일은 당할 수 있을 것이다. 따라서 부동산은 자기관리 내에서 투자하는 것이다. 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 H백화점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안 온다고까지 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 농담조로 제의를 해보았다. 그러나 박회장은 단호하게 거절했다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 아무리 좋은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다. 부동산에는 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다. 본인의 투자지역과와 거주지역을 구분하여 투자해야 한다는 것이다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하여야 할 것이다. 만약 부동산을 너무 비싼 가격에 산 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻게 되나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나 라는 고민을 하지 않기를 바란다. 왜냐하면 부동산 가격이 고민한다고 해결되는 부동산은 하나도 없기 때문이다. 부동산에 대해 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 말고 미련도 갖지 말자. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐려지기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 언제 어느 때 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하는 편이 훨씬 발전적인 방향이기 때문이다. 여섯째, 한국적인 독특한 특징이 있다. 가끔 필자는 외국에 있는 저명한 학자가 한국의 부동산 투자환경에 대해 거론한 경우를 자주 본다. 대부분이 거품이 어쩌고 저쩌고 그렇다. 과연 그들이 한국의 부동산에 대해서 얼마나 잘 알고 그런 이야기를 하는지 묻고 싶다. 만약 한국의 부동산이 그들이 말하는 경제 이론과 같이 되었다면 현 참여정부는 물론이고 과거 군사독재 정권도 부동산 정책에 이처럼 정권의 운명을 걸고 반드시 잡겠다는 말은 하지 않았을 것이다. 그만큼 한국의 부동산은 복합적인 요인으로 구성되어 있다. 한국적인 독특한 면이 있기 때문에 단순경제논리로 설명하기 어렵다는 것이다. 한 가지 예를 살펴보자. 한국에는 외국에 없는 전세제도라는 것이 있다. 또한 대출시 감정가의 40-50%정도로 대출범위를 정하여 최악의 경우를 대비하여 은행 자신들부터 보호하고 있다. 너무 보수적으로 말이다. 따라서 외국의 저명한 학자랍시고 한국의 부동산이 어쩌고 저쩌고 함으로서 순수한 투자자를 현혹시켜 발목을 잡는 일이 없기를 바랄 뿐이다. 또한 이러한 학자들의 이론에 편승하여 한국의 부동산에 대해 기웃거리는 아류들도 없었으면 한다. 우리나라는 부동산과 관련해서 떳다방과 투기세력들이 엄연히 존재하고 있고 기획부동산이라는 조직도 복잡하여 단순논리로 풀기에는 너무 큰 어려움이 있다는 사실을 기억하길 바란다. 일곱째, 부동산은 폭락하지 않는다 자본이 개방되자 외국계 투자자들이 문정성시를 이루었다. 이들을 만나 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다. 가장 안전하게 이야기하는 이유 중의 하나가 바로 우리나라 부동산은 가격이 폭락하지 않는다는 것이다. 우리나라 사람들은 부동산에 대한 소유가 너무 강하고 한번 산 부동산이 부도나 파산등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로 손해 보고는 팔지 않는다는 것이다. 자기가 산 부동산 보다 가격이 낮아지면 부동산이 회복 될 때까지 버틴다는 것이다. 특히 좋은 부동산일수록 떨어질 때 쉽게 떨어지지 않고 오를 때 더 오르는 부동산 특징을 가지고 있어서 외국계투자자들은 알짜부동산을 더 선호 한다는 것이다. 우리를 잘 모르는 외국 사람들까지 우리나라 부동산에 대해 안전하다고 한다면 우리나라 부동산은 투자할 만한 가치가 있다는 것이 아닐까? 여덟째, 거품은 거품일 뿐이다. 우리나라 부동산이 거품이라고 말하는 것은 부동산을 가지지 않는 자들 혹은 부동산에 대해 부정적인 인식을 하고 있는 사람들이 만들어 낸 단어로 판단된다. 거품이란 무엇인가? 경제현상을 볼 때, 특히 재테크 측면에서 다양한 자산의 수익성 측면으로 볼 때 중요한 것은 현재의 진행되는 상황보다도 과열이 되었거나 앞으로 1~2년 뒤의 모습이 현재 나타나고 있을 때 거품이라고 할 수 있겠다. 그러나 부동산 거품론을 얘기하기 전에 모든 자산의 가치란 수요와 공급의 원리 이면에 내재가치에 대한 올바른 평가가 있어야 될 것이다. 내재가치 속에는 단순한 경제 논리를 포함하여 매수하려는 사람들의 욕구도 포함하여야 할 것이다. 그렇다면 욕구를 어떻게 가격 환산할 수 있나? 이것이 프리미엄이라는 사실을 알아야 할 것이다. 부동산시장에서 마치 겉보기에는 평당 분양가 2천만원이 넘더라도 어떤 수단을 써서 아파트를 구입하려는 사람들이 많은 것처럼 있다고 하자. 신문마다 청약경쟁률 수백대 일, 수천대 일이라고 발표한다. 사람들은 거기에 프리미엄을 붙여서라도 매입하고자 한다. 만약 이러한 현상을 거품으로 본다면 진정한 부동산 적정 가격은 얼마인가? 아파트 분양가격은 주변의 아파트 가격에 변화를 일으킨다. 기준이 되는 아파트 가격이 신규 아파트 분양가에 따라 기준가격은 사라지고 일제히 아파트 가격 상승이 일어 난다. 그러나 새로운 분양가로 분양이 되었는데도 기존 아파트 가격보다 높다고 거품이라고 할 수 있나? 천만의 말씀이다. 거품이라는 것은 신규 분양 아파트 가격이 등장해도 가격이 따라 올라 가지 않는 기존 아파트가 있거나 신규분양 아파트 가격 이하로 매매가가 형성되고 지속될 때 이 가격이 거품으로 볼 수 있다. 그런데 이러한 현상은 잠시뿐이고 경기변동이나 정책의 변화로 주변 여건의 바뀌어 순식간에 가격이 변동이 돼 부동산 가격은 언제 그랬느냐는 식으로 가파르게 오르게 된다. 신규 분양가격 수준으로 기존 아파트 가격이 올라간다면 신규 분양되는 아파트와 기존에 있던 아파트 가격 차이는 프리미엄이지 거품이 아니라는 것이다. 과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다. 즉, 미래의 부동산 가치에 대해서 좀 더 호의적인 평가, 그 평가는 현재 수익을 냈기 때문에, 과거에 그랬기 때문에 미래도 그럴 것이다라는 아주 막연한 기대감으로 인해서 급등했다. 따라서 이런 급등으로 인해 앞으로 부동산 가격은 오르지 않을 것이다 라고 판단하여 현재의 강남의 아파트가격이 거품이라고 하는 사람들이 있다면 부동산의 원리를 더 배워야 할 것이다. 거듭 말하지만 여기서는 부동산은 그다지 단순하지 않다는 것을 이야기 해 주고 싶을 뿐이다. 아홉째, 부자들의 성공 뒤에는 부동산이 있다. 부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다. 특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다. 또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 그렇다면 이들은 적게 자고 남은 시간을 어디다 활용할까? 많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다. 또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률 등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다는 사실을 기억하자.
- 실수요자 청약통장 어디에 쓸까?
- [이데일리 윤진섭기자] `8·31 부동산 종합대책`의 후속 조치로 청약 제도를 포함한 주택공급 제도가 크게 개편될 예정이다. 이에 따라 실수요자들의 청약 전략도 수정이 불가피하다. 부동산 전문가들은 청약 전략 수립과 관련해 `공영개발, 특히 전매제한 기간을 염두에 둔 통장 사용 전략이 필요하다`는 의견을 제시하고 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "판교, 송파신도시는 입지가 뛰어나고 원가연동제 등의 실시로 분양가격이 상대적으로 낮다는 게 장점"이라며 "그러나 25.7평 이하는 최장 10년 동안 되팔 수 없고, 중대형은 채권 입찰에 따른 자금 부담이 크다는 게 단점"이라고 말했다. 이어 함 팀장은 "공영개발이 실시되지 않은 동탄, 풍산 등은 입지는 판교나 송파에 비해 떨어질지 모르지만, 전매제한이 없거나 짧은 게 장점"이라고 설명했다. ◇공영개발 청약 유망지는 어디= 25.7평 이하는 10년, 중대형은 5년 동안 전매가 금지된다. 그만큼 향후 가치가 상승할 가능성이 높은 곳에 청약하는 게 청약 포인트다. 이런 점에서 역시 대어는 판교와 송파신도시다. 판교 중소형은 내년 3월에, 중대형은 내년 8월에 분양이 예정돼 있다. 3월에 선보일 중소형 물량은 대략 1만 가구에 달한다. 지난 6월 민간에 택지 분양을 마무리한 10개 단지 5383가구, 그리고 주택공사가 공급하는 공공분양 7개블록 2889가구, 공공임대 3개 블록 1918가구 등이다. 송파신도시는 빨라도 2008년 정도가 돼야 분양이 이뤄질 것으로 보인다.2006년 이후 순차적으로 공급 예정인 제 2기 신도시인 파주교하신도시, 수원이의지구, 삼송지구 등도 눈여겨봐야 한다. ◇비(非)공영개발 지역은 어디= 이달 말부터 쏟아질 동탄 4차 물량이 관심지역이다. 이달 말 롯데기공. 롯데건설은 35평~68평형의 중대형으로 구성된 1200여 가구의 롯데캐슬 아파트를 선보인다. 이어 10월달에는 분양가 상한제 아파트가 대거 쏟아진다. 대우건설(047040)(978가구), 우미. 제일건설(1316가구), 풍성주택(438가구) 등 3개 단지다. 주변 단지보다 10% 정도 분양가격이 저렴하지만 원가 연동제가 적용돼 분양 계약 후 5년 동안 전매가 금지된다. 하남 풍산지구는 송파신도시 배후지역으로 각광을 받을 전망이다. 풍산동 덕풍동 신장동 일대 30만7000평 규모로 조성되는 이 지역은 분양권 전매 제한이나 주택채권입찰제와 같은 규제를 받지 않는다. 삼부토건(489가구), 동부건설(168가구), 동원enc(217가구)가 선보인다. 서울지역 내에선 내년 2월에 공급 예정인 은평뉴타운이 수요자들의 관심을 끌 전망이다. 구체적인 공급 가구수는 확정되지 않았지만 1지구(105만평)에서 대략 1900여 가구가 일반분양을 통해 공급될 전망이다. 공급평형은 전용 25.7평이 넘는 중대형으로 청약예금 가입자들이 청약할 수 있다. 특히 사업승인이 빨라 중대형 아파트임에도 불구하고 5년 전매 제한을 피할 것으로 예상된다.
- 사례로 본 입주권 양도세 과세 Q&A
- [이데일리 김상욱기자] 다음은 재정경제부가 6일 발표한 재건축·재개발 입주권에 대한 양도소득세 부과와 관련 문답풀이 주요 내용이다.-재개발·재건축 입주권이란?▲재개발사업 또는 재건축사업조합의 조합원 격으로 취득한 입주권리다. 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말한다. -재개발·재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택수 계산에 포함되는가?▲재개발·재건축사업과 관련된 입주권은 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 조합원이 아닌 일반 개인이 신규분양절차를 통하여 취득하는 분양권(일반 분양권)이 있다. 앞으로 양도소득세 과세시 주택수 계산에 포함되는 입주권은 조합원이 기존 주택 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 제3자가 조합원이나 또는 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권을 말한다.ㅇ조합원분양에 따른 입주권 : 주택수 계산에 포함ㅇ신규분양에 따른 일반분양권 : 주택수 계산에 포함되지 않음-입주권에 대한 주택수 포함 적용시기는?▲이번 개정내용은 원칙적으로 2006년 이후에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용한다. 2005년말 이전에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006년 1월1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용된다. (관리처분계획인가일에 분양대상자의 성명·주소, 분양대상자별 분양예정인 대지와 건축물의 추산액, 조합원별 권리가 확정됨)-입주권 자체를 양도할 경우 양도소득세 과세방법은?▲재개발·재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 양도세가 실거래가로 과세되고 양도소득세 과세시 적용되는 세율은 일반 부동산과 같이 과세된다.ㅇ보유기간이 1년미만인 경우 50%ㅇ보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40%ㅇ보유기간이 2년이상인 경우 9～36%-일반분양권(신규주택 분양권)은 어떻게 과세되나?▲일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실거래가로 과세되며 일반부동산과 같은 세율이 적용되나, 1세대1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택수 계산에 포함되지 않는다.<참고> 재건축·재개발입주권과 일반분양권과의 차이점ㅇ재개발·재건축 입주권은 사업시행지역의 기존 주택 보유자가 재개발·재건축 사업시행으로 인하여 기존 주택에 갈음하여 재개발·재건축되는 주택의 입주권을 갖는 것임에 반해ㅇ일반 분양권은 사업시행지역의 기존주택 보유를 전제하지 않고 누구나 청약하여 당첨되는 경우 갖게 되는 권리-주택 2채(1채는 95년 취득, 1채는 01년 취득)중 1채(95년 취득)가 재건축사업 시행으로 06년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 다른 주택이 1세대 1주택에 해당되어 일정한 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는다.*3년 보유(서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)와 양도가액 6억원 이하.그러나 06년부터는 재건축사업의 조합원 입주권은 주택수에 포함되어 1세대 2주택에 해당되므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으며 실거래가로 과세된다.(`07년부터는 1세대 2주택 중과세(세율 50%, 장기보유특별공제 배제)를 적용받음)-주택 1채를 보유중인 자가 `06.1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 세대전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나?▲현재는 1주택을 보유하던 재건축조합원이 그 주택에 대한 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공후 세대전원이 새로운 재건축주택으로 이사하는 경우 다른 주택을 1년 이내에 양도하는 때에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 위와 같은 현행 제도를 계속 유지하여 1세대 1주택자가 재건축으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 아무런 불이익을 받지 않도록 할 것이다. -1세대 1주택자가 재건축·재개발입주권을 추가로 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 종전주택을 양도한 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나?▲현재는 1세대 1주택자가 재건축·재개발입주권을 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 1년 이내에 종전 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. (요건 : 기존주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)하고 시가 6억원 이상 고가주택이 아닐 것)앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 현재와 같이 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받도록 할 계획이다. 그러나 재개발·재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 종전 주택을 양도하는 경우는 1세대 2주택에 해당하여 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다(`07년부터는 50% 세율로 과세되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음)-주택 3채중 1채가 재건축사업 시행으로 `06년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세를 적용받지 않는다.`06년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로 양도세 과세시 60% 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. -주택 2채를 보유한 사람이 `06.1월 재건축 조합원입주권을 추가로 취득하고 기존의 주택중 1채를 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세를 적용받지 않는다. `06년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로 양도세 과세시 60% 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.-재건축 입주권만 3개 보유하고 있다가 그 입주권중 하나가 완공된 후 그 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲1세대3주택 보유자에 해당하므로 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 60% 세율로 중과세되고 장기보유특별공제가 적용되지 않음.재건축입주권 3개를 보유하다가 그 입주권중 하나를 양도하는 경우에는 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도세가 실거래가로 과세되고 1세대3주택 중과세 규정이 적용되지 않음-2년간 보유하고 거주한 주택이 재건축사업의 시행으로 입주권으로 전환되고 다시 2년이 경과한 후 그 입주권을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재 재건축사업의 조합원입주권 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 주택이 재건축입주권으로 전환되는 시점이전에1세대1주택 비과세요건을 충족하고 그 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한정됨따라서 1세대1주택 비과세요건이 충족되지 않은 주택이 입주권으로 전환된후 그 입주권을 양도하는 경우는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않음-주택 1채와 토지를 소유한 상태에서 그 토지 1필지가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득할 수 있는 조합원 입주권으로 전환된 후 기존 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲재개발사업으로 기존의 토지가 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 전환된 경우 그 입주권은 주택수 계산에 포함됨-주택 1채를 보유중인 자가 `06년1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다 세대전원이 재건축주택으로 이사한후 대체주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세하는데 왜 재건축주택으로 이사해야 비과세를 허용하나?▲1주택자의 주택이 재건축되는 경우 재건축기간동안 거주하기 위해 부득이 대체주택이 필요한 점을 감안해 1년이상 거주한 대체주택을 재건축주택 완공후 1년내 양도시에는 3년보유, 2년 거주요건을 충족하지 못해도 1세대1주택 비과세를 허용하는 대신 세대전원이 재건축주택으로 이사해야 한다고 한 것임.만일 재건축기간이 길어져서 대체주택을 3년 보유, 2년 거주한 후 양도하는 경우에는 세대전원이 재건축주택으로 이사하지 않더라도 재건축 완공후 1년내에 대체주택을 양도하기만 하면 대체주택은 1세대1주택으로 비과세됨.-1세대1주택 비과세요건을 충족한 주택1채를 보유중인 자가 `06년1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 재건축 완공후 완공된 재건축 주택을 양도하는 경우는?▲완공된 재건축주택을 양도하는 시점에 대체주택도 보유하고 있으므로 1세대2주택자에 해당해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없음.다만 대체주택 취득후 1년이내에 완공된 재건축주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 해당해 비과세하게 됨. -주택을 2채 보유한 상태에서 1채가 재건축이 되어 새로운 주택이 준공된 후, 주택을 양도하는 경우는?① A'주택 양도시- A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨② A주택 입주권 양도시- 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시- B주택 양도시 A주택 입주권이 주택수에 포함되므로 1세대2주택자로 과세됨④ A'주택 준공후 B주택 양도시- B주택 양도당시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨-주택을 1채 보유한 상태에서 재건축이 되고 재건축기간중 주택을 취득한 후, 주택을 양도하는 경우?① A'주택 양도시- A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨. 다만, 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(B주택 취득후 1년내 A'주택 양도)을 충족한 경우에는 비과세② A'주택 준공후 B주택 양도시- B주택 양도시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨. 다만, 1년이상 거주한 B주택을 A'주택 준공후 1년내에 세대전원이 A'주택으로 이사하면서 양도하는 경우 비과세되고, 3년 보유, 2년 거주한 B주택을 A'주택 준공후 1년내 양도하는 경우에는 이사여부와 관계없이 일시적 2주택 양도로 보아 비과세됨③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시- B주택 양도시 A주택 입주권이 주택수에 포함되므로 1세대2주택자로 과세됨④ A주택 입주권 양도시- 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세
- 다음 타깃은 `위장 오피스텔`..정부, 전쟁 나서(종합)
- [이데일리 김수헌기자] 8·31 대책의 영향으로 오피스텔이 투기세력의 틈새시장으로 떠오를 조짐을 보이자, 정부가 사무실로 위장한 주거용 오피스텔에 대한 과세강화에 나섰다. 정부는 사실상 주거용으로 사용해 온 오피스텔의 경우 주택으로 간주, 다주택자의 경우 종합부동산세 합산대상이나 양도세 중과세 대상에 편입시킬 방침이다. 정부는 이미 임대사업자 등록 등을 통해 편법으로 부가가치세를 환급받은 사례에 주목, 국세청을 통해 서울시내 전역 실태조사에 나섰다. 정부는 아울러 오는 8일 여당과 함께 부동산 당정협의를 갖고 최근 주택 토지시장 동향 분석과 함께 오피스텔이나 주상복합아파트에 대한 세제, 전매제한, 청약제도 등을 보완할 방침이다. 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 5일 기자간담회에서 "사무실 용도로 등록된 오피스텔에 주거나 취사시설 등을 갖다놓고 사실상 주거용으로 사용할 경우 `주택`으로 간주해 과세를 강화할 것"이라고 밝혔다. 한 부총리는 "오피스텔이나 주상복합아파트 등이 탈세의 대상이 돼선 안된다"며 "주거용 오피스텔은 종합부동산세 합산대상이 돼야 하고, 1가구 2주택 이상에 해당되면 양도세 중과대상이 될 것"이라고 지적했다. 국세청도 이날 사무실 위장 오피스텔에 대한 대대적인 실태조사에 나서, 부가가치세 등을 불법으로 돌려받은 사례들을 수집중인 것으로 알려졌다. 국세청 관계자는 "오피스텔 분양자들의 상당수가 임대사업자 등록을 통해 `사무실용`으로 신고하는 수법으로 분양가의 10%에 상당하는 부가가치세를 환급 받은 뒤, 실제로는 `주거용`으로 이용하는 불법사례가 급증한 것으로 파악됐다"고 밝혔다.그는 "서울지역 일선 세무서가 오피스텔 이용실태에 대한 광범위한 조사를 벌이고 있다"고 말했다. 주거용으로 사용하는 오피스텔을 사무실로 위장하면 세금을 덜 내게 된다. 예컨대 주택은 공시가격(기준시가)의 50% 가격(과세표준)에 대해 0.15~0.5%의 재산세 세율을 누진적으로 적용하지만, 사무실 오피스텔은 지방세 시가표준액의 50% 가격에 일률적으로 0.25%의 세율이 매겨진다. 공시가격(기준시가)은 대개 시가의 70% 이상 수준까지 올라와 있지만, 지방세법상 시가표준액은 시가 반영률이 이에 훨씬 못미친다. 주거용 사무실이 주택으로 간주되면 다주택자의 경우 종합부동산세 합산대상이 될 뿐 아니라 양도세 중과세 대상이 될 수도 있다. 그동안 오피스텔은 재산세 부담이 적고, 종부세나 양도세 중과를 피할 수 있으면 전매가 가능하다는 이유로 인기를 끌어왔다. 이같은 장점때문에 특히 정부의 8·31대책에도 불구하고 틈새 투자시장으로 부상할 조짐을 보여왔다. 이에따라 정부는 다주택자에 대한 과세형평과 정당성 등을 확보하는 한편 부동산 투기자금이 오피스텔 등으로 몰리는 현상을 막기위해 오피스텔의 편법이용에 대해 칼을 겨눈 것으로 보인다. 이와 함께 국세청은 지난해 중부지방국세청이 경기 분당과 고양, 일산 등의 오피스텔에 대한 실태조사를 벌인 결과 부가세를 환급받은 오피스텔 분양자가 실제로는 주거용으로 사용하는 것으로 상당수 드러났다고 밝혔다. 이에따라 실태조사 대상을 서울 전역으로 확대했다고 조사배경을 설명했다. 이번 실태조사가 끝나면 사실상 주거용으로 사용되고 있는 오피스텔에 대한 기본적인 자료확보가 어느정도 가능할 것으로 보인다. 국세청은 부동산 관련 조사를 위해 담당인력을 대대적으로 늘릴 방침인 것으로 알려졌다.
- (일문일답)"주상복합·오피스텔 대책도 논의"
- [이데일리 김수헌기자] 김석동 재정경제부 차관보는 5일 "오늘 송파 거여·마천지구를 주택거래신고지역으로 지정한다"며 "8일 관보에 게재되는 시점부터 효력이 발생하게 될 것"이라고 말했다. 김 차관보는 "따라서 이 지역에서 전용면적 18평 이상 아파트 거래 때는 실거래가 신고가 의무화된다"며 "오는 8일 열리는 부동산 당정협의에서는 최근 부동산시장 동향 점검과 함께 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 청약제도와 세제상 추가 보완책도 협의할 예정"이라고 밝혔다. 이에따라 최근 일반 아파트에 대한 대체수단으로 인기를 끌었던 주상복합아파트에 대한 분양,청약, 전매제한, 공시가격제도 보완과 함께 상업용 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하면서도 종합부동산세 합산과세를 피해가는 행위 등에 대한 대책이 나올 가능성이 있어 보인다. 다음은 김석동 차관보와의 일문일답이다. -최근 송파 거여·마천지구 동향과 정부 대응책은. ▲어제밤(4일) 각 부처 1급들이 모인 부동산대책실무협의회가 있었다. 송파 신도시로 예정된 200만평은 국유지로 대부분 그린벨트 지역이나, 내년말까지 택지개발을 끝마칠 그 옆 장지지구에서 땅값이 상승중이고, 인근지역이 지난달 29일 서울시 뉴타운 후보지로 지정되면서 단독 연립주택을 중심으로 호가가 상승하고 있다. 국세청 보고로는 상당수 투기꾼은 이미 이익을 챙기고 떠난 것 같다는 것이다. 거여·마천지구는 오늘 중 주택거래신고지역으로 지정된다. -거여·마천지구가 지정요건을 충족했나. 그리고 이번주 목요일 부동산 당정협의 내용은. ▲지난 2일 새로운 집값 동향 통계를 뽑아보니 요건이 충족됐다. 당정에서는 주택·토지시장 동향과 입법추진 방향 등을 논의하는 한편 주상복합아파트와 오피스텔, 상가 등에 대한 추가보완책이 논의될 것이다. 8·31 대책이 주로 일반 아파트와 토지쪽에 집중돼있어 주상복합이나 오피스텔의 분양전매나 세제상 보완할 점이 없는지 논의될 것이다. 재건축 재개발 입주권에 대한 주택간주 여부와 과세 등은 논의대상이 아니다. -주상복합아파트 등 보완내용은 ▲1급 실무협의에서 이번 대책이 아파트와 토지 등에 대한 내용으로 이뤄졌기 때문에 상가나 오피스텔, 주상복합아파트의 경우 기존 아파트와 청약, 분양, 전매제한 세제 면에서 추가보완해야 할 내용에 대한 것이다. 건교부에서 방안을 만들어 올텐데, 일단 실무협의에서 당정안건으로 올릴지를 먼저 판단할 것이다. -강남 전세값이 불안정한데. ▲관련부처가 크로스워치중이다. 전세값은 주택값에 후행하는데, 올초 주택값 상승분이 이번에 새로 전세계약하는 세입자들에게 적용되는 것 같다. 이번 대책의 영향과는 무관하게 전세값이 움직이는 측면이 있다는 뜻이다. 이번 8·31 대책에서는 임대주택 공급측면도 심혈을 기울여 많은 재원을 투입할 것이다. -거여·마천 등 지역 집값이 나중에 인근 가락동 수준으로 올라가는 것 아닌가. ▲개발계획을 틈타 초과이익을 노리는 집단에 대해서는 상응한 대응이 있을 것이다. 과거 분당을 처음 개발할 때 인근 성남지역도 동반상승했지만 분당이 입주를 하게 되면서 떨어졌다고 한다. 송파 일부 지역 가격상승에 정부가 지나치게 긴장해 대응할 필요는 없다고 본다. 입법과정만 순탄하면 투기는 잡을 수 있다. 송파때문에 이번 대책이 흔들리거나 아니면 이번 대책이 부족했다고 판단하지는 않는다. -추석 이후 집값 전망은 ▲주택가격은 분명히 하락할 것이다. 지난 2000년 이후 수많은 대책이 나왔지만 대책발표 첫달부터 주택가격이 하락한 것은 지금까지 10·29 때가 유일했고 이번 대책에서 같은 현상이 나타나고 잇다. -송파신도시 개발지역 택지지구 지정은 언제하나. 연기 가능성은. ▲현재로선 연기계획은 없다. 지구 내 군시설 등을 언제 어디로 이전할 것인지, 또 일부 환경문제 등에 대한 세부적인 협의를 해야 한다. 이 두개가 핵심 협의대상이다. 김포신도시도 마찬가지다. -거여·마천지구가 주택거래신고지역으로 지정돼도 대상이 전용면적 18평 이상 아파트에만 거래세 실거래가 기준이 적용되는데, 지금 이 지역에는 단독 연립주택 등의 가격이 오르는 것 아닌가. ▲주택거래신고지역 지정 외에 투기지구, 토지거래허가구역, 투기과열지구 지정 등과 이번 대책에 따라 양도·보유세 강화, 부담금 강화 정도면 어느 정도 억제가 가능할 것이다. 여기에 국세청 최정예인력이 투입된다. 한군데가 개발되면 주변 지역을 완벽하게 방어하는 것은 어렵지만 투기세력이 발붙이지 못하게 할 것이다. -이 지역에 대한 양도세 탄력세율 적용을 검토하고 있나. ▲탄력세율 적용은 신중하게 검토하겠다.
- 이번주 재테크 캘린더
- [이데일리 김국헌기자] ◇5일(월) ▲경제지표- 미국 노동절 휴장▲유상증자 신주배정기준일- 진양제약(007370)(200만주·4220원)- 코디콤(041800)(780만7196주·1310원)- 에이엠에스(044770)(2973만1286주·610원)▲감자 구주권 제출기간 마감- 브릿지증권(001290)(2958만5799주·3380원)▲추가상장- 데이콤(015940)(국내CB전환, 63만2135주·8623원)- 은성코퍼(065950)레이션(국내CB전환, 6451주·1550원)- 엘켐(033190)(3자배정 포함 유상증자, 570만주·870원)- 볼빅(048550)(3자배정 포함 유상증자, 75만주·2000원)- SK(003600)(스톡옵션 행사, 4만9000주·1만5700원)▲변경상장- 한림창업투자(021060)(감자, 1400만주·500원)◇6일(화) ▲경제지표- 한국 7월 서비스업활동동향- 미국 8월 공급관리자협회(ISM) 비제조업▲감자기준일- 대경기계(015590)(보통주 2주→액면주 1주, 354만7979주·5000원)▲추가상장- 인지컨트롤스(023800)(무상증자, 137만8193주)- 에이엠아이씨(3자배정 포함 유상증자, 600만주·500원)- 굿앤리치부동산공경매투자회사1호(통일교체, 302만4968 주·5000원)- 서울증권(001200)(스톡옵션행사, 3만주·648원)- 아라리온(035900)(해외BW행사, 14만2672주·913원)- 효성(004800)(해외BW행사, 29만9041 주·8530 원)◇7일(수) ▲경제지표- 한국 8월 소비자전망조사결과- 미국 2분기 비농업생산성- 미국 연방준비제도이사회 베이지북▲유상증자 신주배정기준일- 넥사이언(033430)(4300만주·500원)- 도드람B&F(027710)(1500만주·1030원)▲무상증자 신주배정기준일- 서화정보통신(033790)(103만7400주·주당 신주배정주식수 0.1029779)▲추가상장- 무한투자(034510)(국내CB전환, 227만1689주·1500원)- 아이티(052300)(해외BW행사, 179만6340 주·500원)◇8일(목) ▲경제지표- 한국 금융통화위원회- 미국 7월 도매제고- 미국 7월 소비자신용▲실권주 청약 시작- 뉴인텍(012340)(주간사 한양증권)◇9일(금) ▲경제지표- 미국 8월 수출입물가동향▲실권주 청약 마감- 뉴인텍(012340)(주간사 한양증권)
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (8·31대책이후 투자)분양시장-실수요자에 절대 유리
- [이데일리 이진철기자] 8·31부동산대책 이후 분양시장은 가수요가 사라지고 실수요자들 중심으로 재편될 전망이다.특히 수도권 주택공급확대와 주택공급제도 변경으로 실수요자들의 내집마련 여건이 한층 유리해진 상황이다. 다만, 과거와 같이 단기 시세차익을 노린 투자는 어려워져 수요자들은 자신의 여건에 맞는 단지선정부터 자금조달계획 등 신중한 청약전략이 요구된다.이번 주택공급제도 개편으로 앞으로 택지지구에서 전용면적 25.7평 이하 아파트를 분양받으면 최고 10년 동안 전매가 금지된다. 원가연동제가 적용되는 택지지구내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 청약해 당첨되면 5~10년 동안 다시 청약할 수도 없게 된다. 이와 함께 주택금융대출 조건이 강화되고, 공공택지 25.7평 초과 아파트에는 채권입찰제가 도입돼 초기 자금부담이 더욱 늘어난다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "신규분양 수요자들은 달라진 제도를 감안, 중장기적 관점에서 자신에게 맞는 청약전략을 새롭게 세우는 것이 필요하다"며 "실수요자들의 당첨기회는 높아졌지만 전매제한이나 각종 세금부담 강화 등이 병행되는 만큼 5~10년 이후를 내다보고 청약에 나서야 한다"고 말했다.부동산 전문가들은 청약통장을 보유한 실수요자들의 경우 공급확대 대상인 판교를 비롯, 송파, 동탄, 김포, 양주 등의 신도시의 신규 분양물량을 추천한다.강남권 신도시로는 단연 내년 3월과 8월과 두차례 공급예정인 판교신도시와 강남권 공급확대책으로 새롭게 발표된 송파신도시 등이 유망 청약대상지로 꼽히고 있다. 또 수원 이의신도시, 파주 운정신도시, 의왕 청계지구, 성남 도촌지구, 광명 하안지구 등 알짜 수도권 택지개발지구도 관심대상으로 거론된다.다만, 신도시 중대형 아파트는 원가연동제 적용으로 분양가는 낮아지지만 채권입찰제 실시로 실제 수요자들이 부담해야 하는 비용은 늘어난다는 것을 염두에 둬야 한다.서울 강북권에선 주거환경이 개선될 것으로 기대되는 뉴타운 1~3차 지역의 분양물량도 주목할 만하다. 신규분양의 경우 정부 규제로 인기지역과 비인기지역의 양극화가 심화될 것으로 예상되는 만큼 입지 및 단지여건 등을 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서는 것이 중요하다.