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- [주간실거래가]7·10대책에 집값 둔화?…반포자이 35억 ‘1위’
- [이데일리 정두리 기자] 7.10 부동산 대책이 발표된 후 서울 아파트값 오름폭이 둔화되는 양상이다. 고가 아파트에서는 가격 편차가 뚜렷하게 나타나기도 했다. 반포자이 전용면적 165.44㎡는 35억원으로 서울 주간 최고가를 기록했다.19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 12일부터 18일까지 매매계약을 체결하고 실거래가 신고까지 완료한 서울 아파트 거래건수는 136건이다.서초구 반포동에 위치한 반포자이 전용면적 165.44㎡는 35억원(13층)에 팔려 서울 아파트 주간 최고가를 기록했다. 이 면적형의 직전가는 지난 6월에 거래된 36억9000만원(18층)이다. 한달도 되지 않아 2억원 가까이 가격이 하락했다. 반포주공 3단지를 재건축해 2009년 준공한 반포자이는 규모가 3410가구, 44동으로 이뤄졌다. 대중교통으로는 지하철 9호선 사평역과 7호선 반포역이 단지와 접해 있고, 경부고속도로 잠원IC·반포IC도 근처에 있다. 반포1동 주민센터, 서울고속버스터미널, 센트럴시티터미널, 신세계백화점, 뉴코아아울렛, 가톨릭대학교 서울성모병원, 구립반포도서관이 가깝다. 단지 안에 원촌초등학교, 원촌중학교가 있으다. 서원초등학교, 원명초등학교, 경원중학교, 반포고등학교도 인근에 있다.반포자이 전경. (사진=네이버부동산)이어 서초구 잠원동의 래미안신반포팰리스 전용 84㎡는 24억5000만원(17)층에 손바뀜했다. 신고가다. 이 면적형은 지난 4월 22억7000만원(27층)에 거래된 바 있다. 3개월간 시세차익은 1억8000만원이다. 부동산업계 관계자는 “정부 규제에도 토지거래허가지역 지정을 아예 피한 서초구는 아파트 거래가 지속적으로 나타나고 있다”면서 “고가아파트의 가격 변동은 제각각 편차가 크다”고 했다.광진구 자양동에 위치한 더샵스타시티 전용 139.6㎡는 16억5000만원(19층)에 거래되며 가격이 다소 둔화했다. 이 면적형의 비슷한 층수를 갖춘 매물은 지난 4월 16억8000만원(22층)에 거래된 바 있다. 한편 부동산114에 따르면, 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난주보다 0.02%p 줄어든 0.12%를 기록했다. 재건축과 일반 아파트 각각 0.07%, 0.13% 상승했다. 경기·인천이 0.10%, 신도시는 0.06% 올랐다.세부적으로 보면 서울은 강동(△0.32%), 구로(△0.31%), 도봉(△0.25%), 송파(△0.23%), 관악(△0.22%), 성북(△0.22%), 강서(△0.21%), 동대문(△0.18%), 노원(△0.15%) 순으로 올랐다. 전세시장은 여름철 이사 비수기에 접어들었음에도 불구하고 매물부족 현상이 이어지면서 서울이 0.08% 올랐다. 경기·인천과 신도시는 각각 0.04%, 0.03%을 기록해 지난주에 비해 오름폭이 축소됐다.
- [김유성의 금융CAST]약발 다한 기준금리 인하?
- [이데일리 김유성 기자] 우리나라 기준금리가 0.5%가 됐습니다. 작년 이맘때 1.75%였다는 점을 고려하면 불가 1년만에 3분의 2 이상 빠진 게 되네요. 아마도 지금의 저금리 상황은 더 오래 갈 것으로 예상됩니다. 코로나19 충격이 여전히 남아있고 실물경기에 대한 우려 또한 높기 때문입니다. 한국 뿐 아니라 태국이나 호주, 남미의 개발도상국들도 금리를 낮추고 있습니다. 시중에 유동자금을 늘리면 사람들이 돈을 더 많이 쓰거나 투자할 것이라는 막연한 기대감이 있는 것이죠. 빚으로 버티고 있는 기업이 있다면, 이들이 회생할 수 있는 시간적 여유를 조금더 주는 것일 수도 있고요. 이론 상 금리가 인하되면 유동자금이 늘어나고, 경기는 좋아져야 합니다. 소비를 하거나 더 높은 이익을 얻을 수 있는 곳에 투자해야 하고요. 낮아진 금리로 대출을 받아 수익이 나는 곳에 투자하는 것이 장단기적으로 국가 경제 성장에도 도움을 줄 것으로 지금껏 여겨졌습니다. 그런데 여기서 의문점이 생깁니다. 금리가 인하되면 경기가 활성화된다는데, 왜 지금 경기는 좋지 않을까. 부동산 시장만 활황인 것 같습니다. 주식 시장도 지수만 코로나19 이전을 회복했을 뿐, 2~3달 전의 활기를 잃었습니다. 우리가 믿고 있던 이론과 현실 간의 괴리가 나타고 있는 게 아닐까요? 일단 기준금리를 내리고 돈까지 풀어(양적완화) 경기를 살렸다는 것은 미국에 한해 통용되는 것 같습니다. 유럽과 일본도 금리를 낮추고 돈을 풀고 있는데 여전히 ‘그 모양 그 꼴’이죠. 사실상 일본은 마이너스 금리 상태로까지 떨어져 있습니다. (이쯤에서 일본 정부의 일관성 없는 경기부양 정책을 지적 안할 수 없어요. 시장에 돈을 풀면서 소비세 인상과 같은 증세를 하니까요.) 저금리 상황에서 경기가 활성화되려면 기업들이 돈을 빌려다가 투자를 해야합니다. 한국 안에 공장을 세우고 고용을 더 해줘야 하죠. 그런데 금리가 내려가면 대기업만 더 유리해질 것이라는얘기도 있습니다. 왜일까요. 금리가 낮아지면 대출 금리는 당연히 저렴해집니다. 하지만 모든 기업이 같은 규모의 대출을 같은 금리로 받는 게 아니에요. 돈이 많은 대기업은 평소보다 더 저렴하게 대출을 받을 수 있죠. 실제 3~4월 동안 대기업들은 은행 대출을 잔뜩 늘려 놓았습니다. 쌀 때 대출 받아 현금을 쌓아두자라는 심리가 있었던 것입니다. 2008년 글로벌금융 위기 이후 전세계적으로 저금리가 이어지면서 기업 인수 합병이 많이 일어났던 것도 이 같은 맥락에서 볼 수 있습니다. 낮은 금리로 자금을 충당해 경쟁사를 인수하거나 우량 중소기업을 휘하에 넣는 것이죠. 반면 중소기업은 그 혜택에서 소외될 수 있습니다. 코로나19 사태처럼 단기적인 금융충격이 가해졌을 때는 더더욱 그렇습니다. 은행 입장에서는 대출을 더 까다롭게 할 수 있습니다. 중소기업이 대기업보다 망하기 쉽다고 생각해 오히려 대출을 더 회수할 수 있어요. 그리고 또하나. 시중에 유동자금이 많다고 해서 그게 투자로 이어진다는 보장이 없다는 점입니다. 5대 시중은행을 예로 들어볼까요? 바로 현금처럼 쓸 수 있는 요구불 예금 규모가 6월 기준 680조원에 달합니다. 1년 사이 20% 가까이 늘어난 규모입니다. [이데일리 문승용 기자]이들 자금이 부동산 시장에 들어갈 가능성이 높죠. 실제로도 그렇습니다. 이들 자금의 유입으로 집값이 올라가면, 20~30대 대기 수요자들은 마음이 급해질 수 밖에 없습니다. 더 오르기 전에 집을 사자는 생각이 드는 것이죠. 그래서 ‘영혼까지 끌어모아 빌린다’는 영끌로 집을 사는 패닉바잉 현상이 일어납니다. 이런 패닉바잉 현상은 여러모로 악순환의 고리가 될 수 있습니다. 비싸진 집값에 무리한 대출을 받아 집을 사면, 가계에서는 쓸 돈이 부족하게 되는 것이죠. 소비보다는 대출을 갚는 데 돈을 더 많이 쓰게 되고, 자연스럽게 내수 소비가 위축되는 효과를 낼 수 있습니다. 다만 저금리 상황에서는 주식 시장에 활기가 돕니다. 그런데 이 경우도 기업들의 실적이 좋아진 결과로 주가가 올랐다기 보다는, 예적금 등의 금리가 워낙 낮다보니, 이에 대한 대안으로 주식을 찾는 것이고요. 그러나 기업들의 실적이 뒷받침되지 않은 지수 회복이기 때문에, 언제든 무너질 수 있다는 우려도 있습니다. 생각대로 이론대로 되면 어떤 것이든 못 할 게 없습니다. 그러나 우리 현실은 우리 마음과 생각 같지 않네요. 늘.
- 부동산·주식 증세안, 내주 국회 격돌…“세금폭탄” Vs “공정과세”
- 문재인 대통령은 16일 오후 국회에서 열린 제21대 국회 개원식 개원 연설에서 “정부는 투기억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것”이라며 “다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 시세차익에 대한 양도세를 대폭 인상해 부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다”고 말했다. [사진=이데일리 노진환 기자][세종=이데일리 최훈길 기자] 부동산, 주식에 과세하는 방안을 개편하는 세법 개정안이 다음 주에 발표된다. 다주택, 똘똘한 한 채 등에 과세를 강화하고 주식 양도세를 전면 도입하는 내용이 골자다. 정부는 부동산 투기를 근절하고 공정과세, 과세 선진화를 위한 취지라고 밝혔지만 투자자들은 세 부담이 증가하는 세금 폭탄이라며 반발하고 나섰다. 국회 대정부질문도 내주 예정돼 있어 세법개정안을 놓고 격돌이 예상된다.◇종부세·양도세·취득세 강화18일 기획재정부에 따르면 기재부는 당정협의를 거쳐 22일 ‘2020년 세법개정안’을 발표한다. 이어 정부는 입법예고, 국무회의를 거쳐 오는 9월에 정부안을 정기국회에 제출할 계획이다. 오는 12월 국회 심의를 통과하면 내년부터 개정된 세법이 시행된다.올해 최대 화두는 부동산 세법 개정안이다. 앞서 7·10 대책에 따르면 종합부동산세를 현행 0.5~3.2%에서 0.6~6.0%, 취득세를 1~4%에서 1~12%로 강화하는 대책을 발표했다. 1년 미만 단기 보유 주택의 양도소득세는 40%에서 70%, 2년 미만 주택은 40%에서 60%로 오른다. 등록임대사업자에 대한 세제 혜택은 3년 만에 사실상 폐지된다.정부는 7·10대책을 강화한 방안도 검토 중이다. 정부는 증여 시 부과하는 취득세를 현재 3.5%에서 12%로 3.4배 올리는 방안을 추진하기로 했다. 보유세 회피 수단으로 증여를 선택하는 우회로를 차단하기 위해서다. 강병원·박홍근·양경숙 더불어민주당 의원은 정부안보다 강화된 세법 개정안을 대표 발의했다. 20일 발표되는 정부안이 기존안보다 강화됐을지 주목된다.주식 관련 세법개정안은 양도세를 강화하고 증권거래세를 인하하는 내용이 골자다. 기재부가 지난 6월 발표한 ‘금융세제 선진화 추진 방향’에 따르면 정부는 2023년부터 상장주식의 양도차익에 전면 과세를 하기로 했다. 대상은 주식으로 벌어들인 돈이 2000만원을 넘을 경우다. 증권거래세는 내년까지 그대로 유지되고 2022년에 0.02%포인트, 2023년에 0.08%포인트 낮추기로 했다. 이 방안은 일부 완화될 전망이다. 문재인 대통령의 지시에 따라 2023년으로 예정된 양도차익 과세 시행 시기가 연기되거나 과세 기준선이 2000만원보다 올라 세 부담이 낮아질 수 있다. 앞서 문 대통령은 지난 17일 “금융세제 개편안이 주식시장을 위축시키거나 개인투자자들의 의욕을 꺾는 방식이 아니어야 한다”고 지시했다. ◇한국판뉴딜 160조, 국가재정운용계획 토론내주에는 국가재정 로드맵도 주목받을 전망이다. 기재부는 20일 대한상의에서 안일환 기재부 2차관이 참석한 가운데 국가재정운용계획 토론회를 개최한다. 문 대통령은 지난 14일 2020~2025년 총사업비 160조원 규모의 한국판 뉴딜 종합계획을 발표했다. 기재부는 국가채무가 문재인정부 마지막 해인 2022년에 1030조5000억원(GDP 대비 48.9%)에 달할 것으로 봤다. 20일 토론회에서 확장적 재정을 둘러싼 이같은 쟁점들이 논의될 전망이다.통계청은 22일 2020년 5월 경제활동인구조사 청년층(15~29세) 부가조사 결과를 발표한다. 작년에 발표된 ‘2019년 5월 경제활동인구조사 청년층 부가조사’ 결과에 따르면 청년층이 첫 취업에 걸리는 기간은 전년보다 0.1개월 늘어 10.8개월을 기록했다. 첫 일자리 평균 근속기간은 1년 5.3개월로 전년(1년 5.9개월)보다 짧아졌다. 일자리를 그만둔 청년 2명 중 1명(49.7%)은 보수, 근로시간 등 근로여건에 불만족했다고 답했다.홍 부총리는 23일 오전 비상경제 중앙대책본부(경제중대본) 회의를 주재한 뒤 이날 오후 경제 분야 대정부질문에 참석한다. 야당은 경제정책 실정에 대한 공세에 나설 전망이어서, 부동산·주식 세제 개편안, 국가재정, 하반기 경기 대응 등 문재인정부 경제정책을 놓고 격돌이 예상된다.김용범 1차관은 20일 더불어민주당 사회적경제위원회 입법추진단, 전국 사회연대경제 지방정부협의회가 주관하는 ‘포스트 코로나 시대 대한민국 대전환과 사회적 경제’ 정책토론회에 참석한다. 김 차관은 ‘한국판 뉴딜과 사회적 경제:문재인 정부의 정책방향’ 주제로 발표를 할 예정이다. 안 차관은 20일 국가재정운용계획 토론회, 22일 제16차 일자리위원회에 참석할 계획이다. 다음은 기재부, 통계청의 주간 주요일정 및 보도계획이다.7·10 부동산대책 발표 이후 더불어민주당이 검토 중이거나 참여연대가 요구한 세법 개정안 내용. [출처=더불어민주당, 기획재정부, 국토교통부, 참여연대]◇주간 주요일정△20일(월)08:00 녹실회의(홍남기 부총리, 비공개)10:00 교섭단체 대표연설(부총리, 국회)14:00 국가재정운용계획 토론회(안일환 2차관, 대한상의)14:25 ‘포스트 코로나 시대 대한민국 대전환과 사회적 경제’ 정책토론회(김용범 1차관, 의원회관)15:30 확대 간부회의(부총리·1차관·2차관, 정부세종청사)△21일(화)09:10 국무회의(부총리, 서울)10:00 교섭단체 대표연설(부총리, 국회)14:30 용산공원조성추진위원회(1차관, 용산공원)△22일(수)08:00 제16차 일자리위원회(2차관, 한국프레스센터)08:30 중앙재난안전대책본부 회의(부총리, 서울청사)14:30 한국판 뉴딜 ‘안전망 강화’ 현장 방문(1차관, 서울 고용복지센터)△23일(목)08:00 비상경제 중앙대책본부 회의(부총리·1차관, 서울청사)10:30 비상경제 중앙대책본부 회의결과 브리핑(1차관, 서울청사)14:00 국회 대정부질문(부총리, 국회)△24(금)08:00 혁신성장 전략점검회의 겸 정책점검회의(1차관, 서울청사)08:30 중앙재난안전대책본부 회의(부총리, 서울청사)◇주간 보도계획△20일(월)12:00 2020년 보리, 마늘, 양파 생산량조사 결과14:00 국가재정운영계획 토론회 개최17:30 기획재정부, 확대간부회의 개최△21일(화)10:00 공공기관의 사회적 가치 성과창출 전략12:00 2019년 국민대차대조표 결과(잠정)△22일(수)09:00 2020년 공공기관 고객만족도 조사 기본계획12:00 2020년 5월 경제활동인구조사 청년층 부가조사 결과△23일(목)12:00 2020년 2/4분기 가축동향조사 결과12:00 2020 인구주택총조사 D-100 성공을 위한 카운트다운△24일(금)08:30 제18차 혁신성장 전략점검회의 겸 정책점검회의 개최12:00 2020 통계로 보는 장애인의 삶
- [이정훈의 마켓워치]<17>부실 징후 보이는 미국 `주담대`
- [이데일리 이정훈 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(글로벌 대유행) 이후 최악의 수준까지 추락했던 경제지표들이 하나둘 회복되기 시작하면서 `이젠 그 여파가 다 사라진 것 아닌가`하는 낙관론이 확산되고 있습니다. 그런 기대와 낙관론이 미국을 비롯한 글로벌 증시의 V자형 반등의 기폭제가 된 게 사실입니다. 이런 상황에서 굳이 우려스러운 대목을 끄집어 내는 것이 투자자들에게는 그리 달갑지 않을 순 있겠지만, 행여나 하는 노파심에서 최근 불안 징후를 보이고 있는 미국 모기지(우리의 주택담보대출)시장을 한 번쯤은 짚고 넘어가야할 듯합니다. 많이들 들어보셨겠지만, 지난 글로벌 금융위기 이후 미국 내에서도 규제가 강화되면서 위기의 주범이 됐던 서브프라임 모기지가 전체 모기지에서 차지하는 비중이 거의 미미해졌고, 그 때문에 미국 모기지는 시장을 논할 때 그리 관심있는 이슈가 되지 못했습니다. 그러나 코로나19 사태로 많은 미국인들이 일자리를 잃었고, (물론 기존 실업수당에 국가가 추가로 지원하는 600달러의 수당까지 챙기긴 하지만) 그로 인해 소득이 줄다보니 따박따박 갚아 나가던 모기지를 상환할 여력이 사라진 가계가 늘고 있는 겁니다. 미국 전체 모기지 중 30일 이하 연체율 비율. 최근 연체율은 지난 2008~2009년 금융위기 때와 비교할 수 없을 정도로 높이 치솟고 있다. (자료=코어로직)실제 며칠 전 나온 데이터가 이를 보여주고 있습니다. 미국 주택시장 분석업체인 코어로직(CoreLogic)이 발표한 대출상황 보고서에 따르면 지난 4월 미국 모기지 연체율이 6.1%를 기록했습니다. 이는 지난 2016년 1월 이후 근 4년 반만에 가장 높은 수준으로, 모기지 대출을 받은 100명 중 최소 6명 이상이 연체되거나 아예 압류절차를 밟고 있다는 얘깁니다. 코어로직은 미국 내 전체 모기지의 4분의3을 커버하기 때문에 매우 신뢰도 높은 기관으로 정평이 나 있습니다. 아직 5월 공식 집계는 안 나왔지만, 미국 모기지 대출기관인 블랙나이트가 공개한 자체 5월 연체율은 7.76%까지 올라간 것으로 나오고 있습니다.이를 보다 세분화해서 살펴 보겠습니다. 그래야만 모기지 연체가 어떤 상황까지 진전되고 있는지를 알 수 있기 때문인데요. 4월말 기준으로 매달 내는 대출 상환금을 30일 미만으로 연체하는 비율은 3.4%였습니다. 이는 통계 작성이 시작된 1999년 이래 역대 가장 높은 수치입니다. 코어로직은 이 30일 미만 연체를 `신규 연체(new delinquency)`라고 부릅니다. 이제 막 연체에 발을 내디뎠다는 뜻인데요. 이 수치는 불과 1년 전인 작년 4월엔 0.7%였구요. 주택시장 버블 붕괴가 한창이었던 지난 2008년 11월에도 2%밖에 되지 않았다고 하니 지금 상황이 얼마나 안 좋은지 알 수 있습니다. 그 다음은 `초기 단계 연체(early stage delinquency)`라고 부르는 30~59일 연체인데요. 이 단계 연체율 역시 4.2%를 찍어 1999년 이후 역대 가장 높았습니다. 작년 4월에 1.7%였으니 1년 만에 비율이 2배 이상 훌쩍 높아진 겁니다. 그나마 다음 단계인 `부정적 연체(adverse delinquency)`라고 하는 60~89일 연체율은 0.7%로 아직 상대적으로 낮은 편이었습니다. 1년 전 0.6%에서 크게 뛰지 않았습니다. 또 `심각 연체(serious delinquency)`로 불리는 90일 이상 연체율은 오히려 1년 전 1.3%보다 낮아진 1.2%였습니다. 이 이상 연체하면 은행으로부터 압류절차를 밟게 되는데요, 이 압류단계는 0.3%로, 작년 4월의 0.4%보다 0.1%포인트 낮아졌습니다. 이를 종합해 보면 코로나19로 인해 일자리를 잃은 사람들이 줄어든 소득을 기본적인 생계 유지를 쓰느라 모기지를 제 때 상환하지 못하는 게 한 두 달 남짓 진행되고 있다는 뜻입니다. 물론 아직까지는 은행들이 의무적으로 대손충당금을 쌓아야 하는 `부정적`이나 `심각` 연체까지 진행되진 않았지만, 59일까지의 연체율이 이렇게 높아졌다는 건 그 자체로 본격적인 연체 대란을 예고하는 선행지표로 의미있다고 하겠습니다.미국 지역별 30일 이하 모기지 연체율 비교 (자료=코어로직)결국 현 단계에서 모기지 연체가 추가로 더 악화할 것인가, 아니면 이 정도 반짝 영향만 주고 사라질 것인가는 코로나19의 추가 확산여부에 달려 있다고 하겠는데요. 그러나 16일(현지시간)에도 미국내 확진자가 하루 7만7000여명을 기록하며 연일 최대치를 경신하고 있는 상황이라 낙관보다는 우려에 무게를 둘 수밖엔 없어 보이긴 합니다. 지역별 연체율이 이런 추론을 강화시켜주고 있습니다. 실제 코로나19가 창궐했던 미국 북동부와 현재 가장 크게 확산되고 있는 남부지역에서 모기지 연체률이 매우 높게 나타나고 있기 때문인데요. 뉴욕주의 모기지 연체율이 1년새 4.7%포인트나 올라 가장 큰 상승률을 보였고, 뉴저지주가 4.6%포인트 올랐습니다. 네바다와 플로리다주가 그 뒤를 이어 각각 4.5%포인트, 4.0%포인트 높아졌습니다.물론 이 연체율에는 약간의 노이즈가 끼어 있습니다. 지난 3월 미국 연방정부는 코로나19로 인한 피해계층을 지원하기 위해 2조달러라는 천문학적인 긴급지원자금을 담은 케어스액트(CARES Act·코로나 지원구제법)를 발효했는데요. 이 중 일자리를 잃고 모기지를 상환하기 어려운 가구를 돕기 위해 적격 주택 소유자(페이메이와 프레디맥 등 정부기관 보증을 받은 모기지를 가진 소유자)에 한해 최장 12개월까지 모기지 상환을 유예하도록 했습니다. 이 때 자신이 부적격자인지 몰라 상환 유예를 신청한 뒤 은행에 모기지를 제 때 상환하지 않은 사람이 꽤나 많다보니 부득이하게 연체자로 잡힌 케이스가 있다는 겁니다. 반대로 정부 지원만 없었다면 곧바로 연체자로 가야 할 사람들이 통계에서 누락됐을 수도 있습니다. 또다른 변수는 집값 그 자체입니다. 모기지의 담보가 되는 집값이 떨어지게 되면 집값대비 대출금 비율을 나타내는 주택담보대출비율(LTV)가 올라가기 때문이죠. 미국에서는 은행에 따라 다르긴 하지만, 통상 80%까지 LTV를 부여하고 있습니다. 즉, 100만달러(원화 약 12억원)에 집을 살 때 LTV를 80%로 적용한다면, 초기에 자기 돈으로 직접 지불하는 다운페이먼트(Downpayment)를 20만달러로 하고 나머지 80만달러를 모기지 대출로 받는다는 뜻입니다. 그런데 집값이 갑자기 80만달러로 떨어질 경우 LTV 80%를 맞추기 위해서는 모기지 80만달러 중 16만달러(=80만달러*0.8)를 갚아야만 합니다. 이를 감당하지 못한다면 연체와 압류 등으로 이어질 수밖에 없습니다. 프랭크 노새프트 코어로직 수석이코노미스트는 한 미국 언론과의 인터뷰에서 “미국 주택가격이 앞으로 1년간 6.6% 정도 하락할 것이고 이 경우 주택의 담보가치가 떨어질 수밖에 없어 연체율이 더 높아질 겁니다. 앞으로 몇 개월 내에 압류 비중도 높아질 겁니다”라고 점쳤습니다. 코어로직은 향후 1년 내에 압류절차를 밟게 되는 미국 가구가 최대 300만가구에 이를 것으로 추산하고 있습니다. 이게 얼마나 큰 규모냐구요? 시카고 연방준비은행에 따르면 지난 2007~2010년 금융위기 당시에는 미국 내 압류 가구는 총 400만가구였습니다.미국 30년만기 모기지 금리 추이 (자료=프레디맥)물론 10여년 전 금융위기 때와 지금을 단순 비교할 순 없습니다. 앞서 언급했듯이 금융위기 떄와 달리 지금은 각종 규제로 인해 전체 모기지 중 신용도가 극히 낮은 서브프라임 비율이 미미한데다 코로나19 사태 이전까지의 경기 활황에 주택 소유자들의 에쿼티 비율(=집값 대비 자기자본 비율)이 훨씬 높습니다. LTV가 상대적으로 낮다는 뜻입니다. 최근 미국 주택시장 관련지표도 대체로 양호한 편입니다. 주택매매나 신규착공 등이 코로나19 이전 수준을 향해 반등하고 있고, 연준의 제로금리 정책 덕에 지난주 30년만기 모기지금리는 2.98%를 기록하며 역사상 처음으로 3% 아래로 내려갔습니다.(미국은 모기지가 주로 고정금리 대출이라 이렇게 금리가 낮아질 때 저금리로 갈아타는 리파이낸싱을 통해 경제적 이득을 얻는 게 자연스럽습니다) 반면 주택 공급은 줄고 있습니다. 또다른 주택시장 조사기관인 질로우(Zillow)에 따르면 7월 첫째주 현재 미국 내 매각 가능 주택수는 1년 전에 비해 22%나 줄었다고 합니다. 그러나 연체율이 더 높아져 주택 압류가 늘어나면 매각 주택수가 다시 늘어날 수 있구요. 주택가격이 떨어질 경우 처분하려는 사람이 늘고 매수자가 줄어드는 건 한 순간일 수 있습니다. 에쿼티 비율 하락으로 인해 집을 소유한 사람들이 처분을 서두를 수 있기 때문입니다. 모기지에서 촉발되는 주택시장 불안은 이제 살아나려고 하는 미국경제에 큰 충격이 될 수 있습니다. 전미주택건축업자협회(NAHB)에 따르면 미국 국내총생산(GDP)에서 주택시장 기여는 통상 15~18%에 이릅니다. 주거용 주택투자가 GDP의 3~5% 수준이고, 그외 낡은 집을 보수하거나 리모델링하는 등의 주택서비스 관련 소비지출이 12~13% 수준입니다. 그나마 미국 의회가 추가적인 재정부양책을 논의하고 있으니 모기지 상환 유예 조치가 더 늘어날 가능성은 있지만, 대선이라는 변수로 인해 이 마저 여의치 않을 경우 우려스러운 시나리오가 현실화하지 말란 법도 없습니다. 미국 주요 은행들의 대손충당금 적립 추이.끝으로 은행권의 수익 악화도 염두에 둬야 합니다. 미국 내 최대 모기지 대출은행인 웰스파고는 이미 지난 5월부터 모기지 제공조건을 매우 까다롭게 하면서 모기지 집행을 줄이는 전략을 쓰고 있는데요, 이는 모기지 연체율 상승을 감안한 조치로 풀이되고 있습니다. 비단 웰스파고뿐 아니라 JP모건체이스나 씨티그룹 등 소매금융 비중이 높은 은행들은 2분기에 대손충당금을 크게 쌓으며 모기지 부실화에 미리 대비하는 모습을 보이고 있습니다. 어쨌든 대손충당금 확대는 순이익 감소로 이어진다는 점에서 은행주에는 부정적 이슈입니다.
- 서울집값 역대급 ‘상승’…“시장 안정화 기미는 보여”
- [이데일리 강신우 기자] ‘7·10부동산대책’에도 서울 아파트 매매가격이 91주 만에 최대폭 상승한 것으로 집계됐다. (자료=KB부동산 리브온)18일 KB부동산 리브온에 따르면 서울 아파트 매매가(13일 기준)는 전주 대비 0.63% 상승했다. 2018년 9월 셋째주(0.69%) 이후 91주 만에 최대 상승폭이다. 다만 매수우위지수는 상승세가 꺾이면서 주택시장이 안정화할 기미는 보인다고 KB부동산은 설명했다. 자치구별로는 노원구(1.22%), 성북구(0.91%), 송파구(0.90%), 중구(0.88%) 등 높은 상승을 보였다. 노원구는 정부의 6·17주택안정화대책 및 7·10보완대책 발표로 매매 시장이 혼란스러운 가운데 매도 물량도 약간 나오고 있다. 그러나 취득세 인상 전 사자는 매수세도 있어 높은 호가에도 한 두건 씩 거래가 이뤄지고 있다. 광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 도봉면허시험장 의정부 이전, 동북선 경전철 재추진 등 호재로 작용하고 있다.성북구는 신월곡1구역(미아리텍사스촌 일대) 사업시행인가를 앞두고 매도호가가 급등하고 있다. 또한 6·17부동산대책 발표 전후로 20평대 투자 수요가 급증하면서 반짝 거래도 이루어지고 있다. 동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들의 경우 실수요자 문의가 꾸준한 편이다.경기는 전주대비 0.35%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.33%)과 유사하다. 광명(1.22%), 남양주(0.87%), 안양 동안구(0.78%), 성남 중원구(0.60%), 용인 기흥구(0.52%)가 강세를 보였고 하락 지역은 없다. 인천(0.10%)은 부평구(0.27%), 계양구(0.15%), 중구(0.12%)가 전주대비 상승했다.서울의 매수우위지수는 136.5로 지난주(154.5)보다 하락했다. 강북지역은 지난주(160.8)보다 하락한 145.3을 기록했고, 강남지역은 지난주 149.0에서 128.8로 하락했다. 전국 매수우위지수는 82.6을 기록해 지난주(94.7)보다 하락했다.전세가격도 일제히 상승했다. 서울(0.27%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강남구(0.82%)와 강서구(0.49%), 중구(0.39%), 마포구(0.36%), 구로구(0.36%)의 상승이 높고 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했다.경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.23%로 상승했고 인천(0.01%)은 보합에 가까운 미미한 상승을 보였다. 안양 동안구(0.93%), 남양주(0.87%), 안양 만안구(0.56%), 광명(0.54%)가 상승했다. 하락 지역은 없다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]살 사람 없으면 지가는 올라도 땅값은 떨어진다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 살 사람이 없으면 지가는 올라도 땅값은 떨어진다. 이유는 간단하다. 대한민국은 많이 발전해 국민소득 3만 달러 시대가 됐다. 하지만 현금 1억원을 움직일 수 있는 사람은 실상 그리 많지 않다.이 말은 향후 땅을 팔아야 할 때 현금 3억원을 주고 그 땅을 살 사람은 많지 않다는 것이다. 땅을 적절한 크기의 필지를 나누어 판다고 해도 수요를 찾기가 쉽지 않다.예를 들어 1억원으로 산 땅이 운 좋게 5억원으로 올랐다고 치자. 이제 매도자에게 5억원을 주고 내 땅을 사갈 임자를 찾기만 하면 된다.하지만 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 중개업소에 이 땅을 맡기면 몇몇 구입을 희망하는 사람들이 찾아오겠지만, 보통은 중개업소 측에서 입금가(지주에게 주기만 하면 되는 금액을 뜻한다)를 내려달라고 한다. 혹은 “지금 주변 시세가 평(3.3㎡)당 ○○만원인데 이보다 높은 가격으로 내놓으면 안팔린다”, “지금 매수자를 놓치면 다시 이 땅을 팔기가 어려워진다”며 이리저리 흔들 것이다.그러면 “지금 팔아야 하는데 살 사람이 몇 명 없으니, 어떡하지? 여유가 있어 이 땅을 가지고 있으면 그만이지만, 지금 팔아야 하는데 살 사람은 땅값을 내려달라고 하고…” 식의 고민을 하게 될 것이다. 그리고 대체적으로 땅값을 내려 팔게 된다. 지가는 올랐지만 땅값을 내려 팔아 그만큼 손해를 보게 되는 것이다.그러므로 초보 투자자들은 땅을 살 때 팔 생각부터 해야 한다. 팔기 어려운 땅은 아무리 지가가 올라도 환금성이 떨어져 나중에 발목이 잡힐 수가 있다.‘계란을 한 바구니에 담지마라’. 주식하는 사람들에게 금언으로 통하는 말이다. 땅이라고 무엇이 다를 것인가.땅은 면적에 따라 나름대로 장·단점이 있다. 하지만 초보 투자자일수록 땅의 미래 가치를 보고 잘 판단해 투자하되, 가급적이면 큰 땅보다 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는 것이 좋은 방법이다. 또 지가가 비싼 땅보다는, 아직 지가가 저렴한 땅이 지가 상승 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.예를 들어, 5필지를 투자했다면 한 필지만 성공해도 은행에 넣어 두기만 하는 것보다 나을 것이다. 2필지를 성공하면 자동차를 바꾸고, 집 단장을 새로 할 수 있을 것이다. 3필지를 성공하면 늘 관심뒀던 지역의 넓은 평수 아파트로 이사를 갈 수 있다.덜컥 땅 수익에 욕심을 내 개발 계획만 믿고 한 필지에 ‘몰빵’을 한다고 하자. 좋은 땅을 찾아 잘만 투자하면 3대 안에는 대박을 낼 수 있겠지만, 잘못되면 말 그대로 ‘쪽박’ 신세를 면치 못한다. 땅이 팔리지 않아 현금이 들어오지 않고, 자식들 등록금 대느라 허덕이며 힘겨운 노후를 보낼지도 모른다.결론은 간단하다. 땅을 살 때 ‘분산’해서 산다. 나중에는 ‘쉽게 팔 수 있는 땅’을 산다. 또 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 사는 거다.