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- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 세계 부동산 붐, 아직 안 끝났다
- [edaily 하정민기자] 글로벌 금리인상 기조, 과열 우려 등에도 불구하고 세계 주택가격이 꾸준한 상승세를 지속하고 있다고 CNN머니가 11일(현지시간) 보도했다. 부동산 가격 상승세가 미국, 유럽 등 선진국에서 동유럽, 중남미 등 개발대상국으로 이동하는 추세라고 전했다.
영국 경제주간지 이코노미스트 조사에 따르면 미국의 부동산가격은 1997년부터 2004년까지 53% 올랐다.
유럽국가들의 상승폭은 더 높다. 7년 간 집값이 무려 174% 치솟은 아일랜드를 필두로 스페인은 121%, 영국이 116%, 호주가 113%씩 올랐다.
펜실베니아대학 와튼 MBA스쿨의 수잔 와처 교수는 "선진국의 부동산 경기 호황은 놀라운 수준"이라고 말했다. 그는 부동산 붐이 나타난 가장 큰 요인이 저금리라고 지목했다.
미국과 세계 12대 교역국의 기준 금리는 지난 10여년간 큰 폭으로 하락했다. 이들 선진국의 평균 금리는 지난 1990년 13%였으나 올해 4.4%로 떨어졌다.
부동산 열기는 이제 선진국에서 개도국으로 이동하고 있다. 와처 교수는 "유럽연합(EU)에 가입한 중동 유럽국가들도 부동산 활황에 편승했다"고 분석했다. 부동산전문 서적을 집필한 로저 갈로는 "니카라과, 온두라스, 파나마, 벨리즈 등은 미국과의 지리적 인접성을 이유로 부동산 투자자들에게 큰 관심을 끌고 있다"고 말했다.
물론 세계 모든 나라가 부동산 붐을 겪고 있는 것은 아니다. 1997년부터 2004년까지 일본과 독일은 부동산 가격이 각각 22%, 3%씩 떨어졌다. 일본의 경우 부동산 버블이 터졌고 독일은 인구 감소가 주 요인으로 꼽히고 있다.
다른 투자위험도 있다. 이미 집값 하락세가 나타나기 시작한 국가도 있으며 개별 국가의 문화 차이도 고려해야 한다. 호주 부동산시장은 지난 7년간 유례없는 호황을 누렸지만 올해 상반기에는 가격이 연율 13% 떨어졌다.
해외투자자들의 주목을 받고 있는 남미도 마찬가지다. 중남미 국가들의 경우 소유 주택을 가족 대대로 물려받는 전통이 강하기 때문에 기존주택 매매가 극히 어렵다고 지적했다.
- 주택거래신고지역 첫 해제..정책기조 바뀌나
- [edaily 윤진섭기자] 주택거래신고지역 일부가 해제됐다. 그러나 이번 조치는 이중규제, 서민주택 밀집지역 등 제한적 해제일뿐이어서 집값 반등 가능성은 적다는 게 업계의 관측이다.
또 건설교통부는 재건축과 택지개발사업지구에 대해선 주택거래신고제 유지를 밝히고 있어 이들 지역에 대한 해제 역시 당분간 힘들 것으로 점쳐지고 있다.
9일 건교부는 서울 송파구 풍납동 ·거여동·마천동, 강동구 하일동·길동·암사동, 그리고 강남구 세곡동 등 7개동을 주택거래신고지역에서 해제한다고 밝혔다.
건교부는 "주택정책심의위원회가 지난 9월 주택가격조사를 심의한 결과, 문화재보호구역이나 개발제한구역 등으로 지정돼 집값 상승의 우려가 거의 없는 7개동을 선별해 오는 11월 10일자로 해제한다"고 밝혔다.
이어 "9월 신규지정 후보지인 충남공주 및 충북 청원에 대해서는 최근 헌법재판소의 신행정수도 위헌 결정 등을 감안해 지정하지 않기로 했다"고 덧붙였다.
이번에 해제 결정이 내려진 서울 송파구 풍납동 등 7개동은 관보 게재 등 고시 절차를 거쳐 오는 11월10일부터 주택거래신고지역에서 해제된다.
◇주택거래신고제 왜 풀었나?
건교부가 주택거래신고제를 7개동에 한해 해제한 것은 지난 2~3년 동안 줄곧 규제책만 동원, `집값은 잡았지만 거래 자체를 위축시켰다`는 지적을 받아왔기 때문이다.
실제 건교부에 따르면 지난해 10월 중순과 비교한 현재 전국의 집값은 2.2% 하락했다. 지역별로는 서울이 1.5%, 지방광역시가 2.6% 각각 떨어져 정부의 주택거래신고제 등 규제책이 가격 안정에 영향을 미쳤다.
반면 가격 하락 못지 않게 거래도 제대로 이뤄지지 않아 올 1~8월 아파트 거래건수는 50만 6000건으로 지난해 같은 기간 71만 5000건에 비해 30% 가까이 감소했다. 특히 강남구 등 6개 주택거래신고지역의 경우 지난 8월 한달간 아파트 거래건수는 2000건도 채 안돼 지난해 같은 기간보다 70% 가까이 감소했다.
이 같은 거래 위축뿐 아니라 시, 군, 구 단위로 주택거래신고제를 지정, 집값이 오르지 않은 지역도 거래신고제 지정의 피해를 본다는 지적도 해제 이유 중 하나다.
또 문화재보호구역과 개발제한구역 등의 규제가 가해진 곳에 이중 규제가 가해진다는 불합리성을 해소한다는 점도 해제의 배경이다.
◇추가 해제 가능성 있나
이번 조치에 대해 건교부는 “10. 29 대책 이후 유지되고 있는 기조를 그대로 유지 한다”고 밝혀 향후 부동산 시장 정책의 방향 전환은 당분간 없음을 분명히 했다.
그러나 건교부는 이번 해제에 따라 국지적인 집값 반등 등이 나타나지 않을 경우 주택거래신고지역의 추가 해제할 용의가 있다고 밝혀, 가격이 안정될 경우 추가적인 해제조치가 뒤따를 수 있음을 시사했다.
다만 가격 안정은 됐지만 재건축 사업 또는 신규 택지개발지역은 해제대상에서 제외한다고 밝혀, 해제 여부에 따라 가격이 민감하게 작용할 지역은 당분간 배제될 전망이다.
따라서 현재 재건축이나 택지개발이 추진 중인 송파구 신천동, 강동구 고덕·둔촌동, 과천시 중앙동·갈현동·문원동, 그리고 장지택지개발지구 사업이 추진 중인 송파구 장지동 일대는 당분간 주택거래신고지역이 유지될 것으로 점쳐진다.
고급 주거단지로 분양가격이 턱없이 높은 지역도 조기해제가 힘들 전망이다. 건교부는 아파트 평당가격이 1500만~2000만원에 이르는 강동구 고덕동(2062만원), 둔촌동(1624만원), 송파구 방이동 (1708만원), 강남구 수서동(1491만원) 등은 서민형 밀집지역으로 보기 힘들다며 이번 해제대상에서 제외했다고 밝혔다.
건교부 관계자는 "서민층의 주택거래 불편을 해소하기 위해 이중규제지역과 서 민형주택 밀집지역을 우선 해제한다는 것이 정부의 기본 방침"이라면서 "지금으로서는 추가해제 여부를 단언할 수 없으며 일단 시범해제 지역의 성과와 시장동향 등을 지켜봐야 한다"고 말했다.
◇거래신고제 해제, 집값 반등 일어날까?
이번 풍납동 등 7개 동에 대한 주택거래신고제 해제 조치에도 불구, 당장의 집값 반등은 다소 힘들 것으로 업계에선 점치고 있다.
워낙 부동산 경기가 침체돼 있고, 이번에 해제된 지역 대다수가 집값에 영향을 미치는 주도지역이 아닌 외곽지역이란 게 그 이유다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 “이번 해제 지역을 살펴보면 건교부가 10. 29 부동산 대책의 기조를 유지하면서, 실수요 거래의 숨통을 터주겠다는 의지가 엿보인다”며 “하지만 해제에 따라서 가격이 민감하게 반응할 재건축, 택지개발지구 지역 등을 제외, 집값 반등의 큰 부작용은 없을 것으로 보인다”고 말했다.
그러나 일부 부동산 중개업자들은 “주택거래신고지역 첫 해제는 향후 정부의 3대 규제책인 투기지역, 투기과열지구의 해제의 가능성을 점칠 수 있다는 점에서 의의가 있다”며 “일부 특정 아파트를 중심으로 가격 반등의 현상이 나타날 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
- (가판분석)11월 6일자 조간신문 주요기사
- [edaily 윤진섭기자]
◇헤드라인
-조선 : 사학재단, `사학법개정안 통과 때 1738개 학교 폐쇄`
-동아 : 아라파트 뇌사..중동비상
-경향 : `워싱턴 DC처럼`..행정특별시 검토
-한겨레 : 종부세 `구멍`..형평 어긋나, 지자체 `위헌헌소` 반발
-한국 : 아라파트 중퇴..`팔` 권력이양 착수
-매경: 원화값급등 1100원 위협
-서경: 가격파괴 전업종 확산
-한경: 국민연금 `부동산큰손` 부상
◇주요뉴스
-노 대통령, `지금은 불경기,,집값, 땅값 반드시 잡겠다`(전 조간)
-출구없는 파행국회..노대통령 `이총리 파면요구` 묵묵부답(동아 등)
-노 대통령, `위원회 공화국 맞다`(전 조간)
-이명박 서울시장, `일부부처 충청이전도 반대`(동아 등)
-17대 국회엔 외교가 없다(동아 등)
-한일 정상회담 장소 갈등 (조선, 경향 등)
-허행자, `경기북도 신설 가능`(한국 등)
-노 대통령, 과거사규명 임기 내 마무리(한겨레 등)
-아라파트뇌사..PLO 권력이양 착수(전 조간)
-부시 집권 2기, 테러와의 전쟁 지속(전 조간 등)
-부시의 필승비법은..테러리즘 강력 이슈로(동아 등)
-부시 "감세 성장정책 지속추진"(한경)
-北 변화조짐..정통일부장관 `기업인 방북등 재개 움직임`(경향,한국 등)
-대미 외교, 안보라인 쇄신론 부상(경향 등)
-세계교회협, `하나님 편가르기 우려`,,미 보수적 기독교 비판(한겨레 등)
-美 통상압력 시작..쇠고기 수입·스크린쿼터 축소 등 요구(매경)
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-불법 채권추심 급증..사금융피해 17%(경향, 한겨레등)
-경기지표 49개월간 하락세..일본식 장기불황조짐(한국 등)
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-동부그룹 4개사, 부당내부거래(동아, 경향, 한겨레 등)
-현대차-혼다만 중국 시장에서 선전,,영 FT(동아 등)
-게임업계, 中 산업스파이 경보(동아 등)
-KT 3분기 순익 3103억원(동아 등)
-SK(주)임시주총 법정으로,,임시이사회 열지 않기로(한국 등)
-신세계 백화점 확대,,2010년까지 전국 11개로(한겨레 등)
-STX 가파른 성장세 눈길..엔진공장 준공..(전 조간)
-종합부동산세 입법 잘될까..야-지자체 반발 진통예고(동아 등)
-종부세..고급아파트 `별 영향없다`, 중소형평형 `더 떨어질 듯`(동아 등)
-재산세 지방이 더 무거워,종부세 계기 전국평당 집값, 세금비교(경향 등)
-종부세, 누진과세 원칙 이름만 바꿨을 뿐..(한겨레 등)
-`흡연→폐암, 확인 안된다`,서울대의대 `담배소송 6명`감정서 제출(조간)
-시장군수協, `종합부동산세 신설되면 헌소`(전조간)
-농촌 폐비닐 수거율 40% 그쳐..년 12만톤 흉물로 쌓여(조선)
-美 비자 신청 2주내 인터뷰 추진(전조간)
-2008 대입, 내신 부풀리면 불리..동점자들 많이 몰려(동아,경향 등)
-고속철 출발역 내달 15일부터 분리..서울-경부, 용산-호남 (경향 등)
-고시 20% 지방인재로 뽑는다..(경향 등)
-경매 예정 알리지 않은 임대계약은 사기(동아,경향 등)
-성매매 여성 연대기구 뜬다..(경향 등)
-제주 해안도로 건설 재검토..(경향 등)
-국민 86%가 e메일 보유..매주 12회 메일 발송(경향 등)
-입원 중 세균감면 병원책임 75%(한국 등)
-서울 농생대 이전추진 , 강원평창, 경기시화 검토 (한겨레 등)
- 내년 건설시장 86조7천억.. 침체 이어질 듯
- [edaily 이진철기자] 올해 건설시장은 87조9000억원 규모로 지난해보다 14.2% 급감할 것으로 예상되고 내년 건설시장 규모도 올해보다 줄어든 86조7000억원에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.
한국건설경제협의회(회장 민경훈)는 3일 ´2005년도 건설·부동산 경기전망´ 보고서에서 "올해 극심한 침체를 보이고 있는 국내 건설시장은 연말까지 87조9000억원에 그칠 것으로 예상돼 102조4000억원으로 사상최대치를 기록했던 지난해보다 무려 14.2% 급락할 전망"이라고 밝혔다.
특히, 재건축·재개발 등 민간 건설부문은 올 연말까지 55조원 규모로 정부의 연이은 고강도 부동산시장 안정대책에 따른 영향으로 주택가격 하락, 미분양 증가가 이어지면서 전년대비 21.7%의 급락세를 보일 것으로 예상했다.
한건협은 "내년도 건설경기 역시 민간주택 및 상업용 부동산개발 수요 위축으로 감소세를 지속해 올해보다 1.4% 가량 줄어든 86조7000억원대의 시장규모를 보일 것으로 전망되지만 하락폭은 다소 둔화될 것"이라고 말했다.
이는 최근 정부가 국내경기 연착륙을 위해 추진중인 한국판 뉴딜정책, 지역혁신 클러스터, 기업신도시 건설 등에 따른 공공부문 재정투입 증가와 이로 인한 민간자본의 투자심리 회복에 대한 기대를 반영한 것이라고 한건협은 설명했다.
한건협은 "올해 급격히 감소한 건설수주는 내년이후 건설투자 감소로 나타나 거시경제 부진을 장기화할 가능성이 크다"며 "정부가 SOC(사회간접자본) 투자예산 증대, 신규 사회복지시설 확충방안과 더불어 부동산 가격 폭등기에 만들어진 각종 부동산 규제조치를 시급히 완화해야 할 것"이라고 주장했다.
◇내년 집값 3%이상 하락, 토지시장은 상승세 지속전망
한편, 한건협은 극심한 침체양상을 보이고 있는 주택가격은 올해 연간 2% 내외의 가격하락을 기록할 것으로 보이는 가운데 내년에도 매매가격 3%, 전세가격은 4% 이상의 하락세를 지속할 것으로 전망했다.
아울러 "내년도 주택공급물량은 올해보다 약 8만가구 가량 증가한 52만가구로 예상해 공급과잉현상 심화와 정부의 투기억제대책과 맞물리면서 가격하락압력을 가중시킬 것"이라고 밝혔다.
반면, 최근 시중 유동자금이 토지시장으로 몰리면서 지속적인 상승세를 보이고 있는 토지가격은 올해말까지 3.5% 내외로 상승할 것으로 예상했다.
또 내년에는 가격상승률은 크게 둔화될 것으로 보이지만 신도시 건설지역 및 지역균형발전계획에 따라 개발예정지역을 중심으로 연간 1% 이상의 상승세를 지속할 것으로 전망했다.
한건협은 "내년에도 국내 주택 시장은 상반기까지 공급과잉과 투기대책에 따른 매수심리 위축으로 매매 및 전세가격의 동반 하락세를 보일 것"이라며 "극심한 침체양상을 보인 후 하반기부터 다소 완만한 하향조정국면에 접어들 것으로 예상한다"고 설명했다.
한건협은 "건설업체들은 현금흐름을 중시하고 부동산관련 규제강화와 완화 양면으로 진행중인 정부정책, 거시경제 및 금리변동 등에 대한 상시적인 모니터링을 통해 시장흐름에 기민하게 대응할 수 있는 사업체제 구축이 필요하다"고 주장했다.
- 올해 물가 목표 3%대 방어 가능할까
- [edaily 박동석 김상욱기자] 급등세를 보이던 물가가 주춤했다. 채소값이 안정세을 보이고 국제유가도 하락 조짐을 보인 탓이다. 이 때문에 정부의 올해 물가 방어선인 3%대 목표도 간신히 지켜질 가능성이 높아졌다.
달러 약세, 고유가를 비롯한 원자재값 하락등 주변 여건도 물가에 호의적인 방향으로 진전되고 있다. 그러나 아직은 물가 수준이 높다. 특히 장바구니 물가가 치솟아 서민들의 생활을 조이고 있다.
◇`꺾이지 않는 물가`
지난 10월 물가는 전월대비 보합을 기록했다. 그러나 여전히 고물가 상태가 이어졌다. 소비자물가는 전년동월대비로는 3.8% 상승했고 전년동기대비로도 3.7% 오르며 물가에 대한 우려는 여전했다.
지난달에 이어 농축수산물 가격은 안정세를 보였지만 고유가에 영향받은 석유류 등 공업제품 가격과 도시가스, 시내버스 등 공공서비스 요금이 오른 영향이 많이 반영됐다.
공업제품의 전월비 상승률에 대한 기여도는 0.16%포인트, 공공서비스는 0.09%포인트로 농축수산물이 전월비 0.24%포인트 하락한 영향을 상쇄시켰다.
반면 경기침체로 집세와 개인서비스는 지난달에 이어 소폭 등락하는데 그쳤다. 집세는 0.1% 하락, 개인서비스는 0.1% 상승했다. 농산물과 석유류를 제외한 근원물가는 전월대비 0.1%, 전년동월대비 3.4% 상승했다.
◇`가벼워지는 장바구니`
농축수산물의 가격이 눈에 띄게 안정세를 찾고 있지만 장바구니 물가로 불리는 생활물가지수의 오름세는 녹녹치 않다. 석유류 제품과 공공서비스 요금이 오른 영향이다.
농축수산물의 안정으로 신선식품지수의 상승폭은 지난달 7.3%에서 이번달 0.2%로 떨어졌다. 그러나 생활물가지수는 이달에도 전년동월대비 5.6% 상승하며 올해들어 처음으로 5%대위로 올라섰다.
지난달 상승폭 5.7%보다는 소폭 줄었지만 지난 8월 생활물가지수가 2001년7월이후 최대수준으로 상승했었다는 점을 감안하면 여전히 높은 수준이 유지되고 있는 상황이다.
전월대비로는 우유(배달 11.7%, 시판 4.8%), 김치(7.4%), 도시가스(5.4%), 시내버스료(학생 5.4%, 일반 4.3%) 등이 상승세를 보였으며 전년동월대비로는 등유(30.3%), 경유(26.9%), 배달우유(26.0%), 전철료(19.6%), 시내버스료(학생 15.4%, 일반 12.3%), 도시가스(9.7%) 등의 오름세가 두드러졌다.
채소류의 가격안정세는 이어졌다. 배추가 전달보다 43.7% 떨어졌고 무(-43.6%), 시금치(-31.8%), 상추(-16.4%), 배(-15.2%) 등의 가격도 하락세를 보였다. 반면 부추(24.8%), 포도(23.7%), 굴(17.5%), 감자(5.0%) 등은 오름세로 나타났다.
◇ 3%대 물가 목표 지켜질까
10월 물가가 전월대비 보합을 기록함에 따라 정부의 올해 물가 방어가 가능할 지에도 관심이 모아지고 있다.
국내외 경제여건을 종합해 보면 장바구니 물가의 상승으로 서민들의 장보기는 여전히 힘겹겠지만 정부의 물가 방어선 3%대는 달성이 간신히 가능할 것으로 예상된다.
김봉익 재정경제부 물가정책과장은 “공공요금과 석유류 값의 상승분은 이미 다 물가에 반영됐기 때문에 연말에 물가 불안요인은 크지 않다”며 물가방어에 대한 자신감을 나타냈다.
그러나 막판 복병은 남아있다. 가장 큰 요인이 12월로 예정된 담뱃값 인상이다. 정부는 12월 1일부터 담뱃값을 갑당 500원씩 올릴 예정인데 담뱃값이 물가에 미치는 영향은 연간 0.31%로 적지 않다.
또 올해는 3%대로 넘어간다고 해도 내년초가 더 문제다.
최호상 삼성경제연구소 수석연구원은 "농축수산물 가격이 안정세를 보이면서 상승세가 둔화됐지만 전체적인 흐름자체는 높은 수준이 유지되고 있다"며 "하반기 물가 상승률은 4%대, 연간으로는 3% 중후반대에 머무를 것으로 보이며 내년 상반기까지 고물가상태가 이어질 것"이라고 진단했다.
최 연구원은 또 "유가는 이미 상당부분 반영된 것으로 봐야 한다"면서도 "다만 공업제품의 경우 가중치가 높기 때문에 향후 고유가에 따른 가격 상승분은 물가에 부담으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.
- (10·29대책 1년)①집값 잡았지만 거래실종
- [edaily 윤진섭기자] 29일로 참여정부의 부동산정책 일정표가 공개된 지 1년이 됐다. 그동안 고강도 투기억제책이 잇따라 나오면서 과열 양상이던 부동산 시장은 안정을 되찾았다.
하지만 투자 심리가 급랭하면서 주택거래와 공급이 급감하는 후유증도 만만치않아 보완 대책 마련이 시급하다고 전문가들은 입을 모은다.
지난해 10·29 대책은 크게 ▲ 분양권 전매 금지 ▲ 종합부동산세 조기 시행 ▲ 주택거래신고제 실시 ▲ 주택담보비율 축소 등으로 정리할 수 있다. 한 마디로 시장 전반에 대한 규제를 강화해 부동산 투기를 근절하겠다는 것이 주요 내용이었다.
정부는 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구를 확대 지정했고 주택거래 신고제를 도입해 서울과 수도권 일대 6개 지역에서 일정규모 이상의 주택을 거래할 때 관할관청에 신고하도록 했다. 또 1가구 다주택자에 대해 양도세를 60%이상으로 대폭 늘렸고 주택담보 인정비율을 50%에서 40%로 낮췄다.
이 같은 대책을 시행한 결과 1년이 지난 지금 정부가 당초 의도한 집값 안정은 일단 성공한 것으로 평가받고 있다.
28일 부동산 정보업체와 업계에 따르면 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남권 아파트값은 지난해 10월 말보다 서울 평균(-3.6%)의 배 이상인 7.6% 떨어졌다.
재건축 추진 단지 하락폭은 더 심해 같은 기간 강동구는 9.3%, 강남구는 12.5% 내려앉았다. 반면 같은 기간 서울지역의 40평형 이상 대형은 1.3∼3.4%, 강북권도 2.2% 각각 올라 10ㆍ29 대책 충격이 지역ㆍ평형에 따라 다르게 나타났다.
◇ 10. 29 부동산 대책 이후 거래 급감
집값은 떨어졌지만 정부의 초고강도 대책으로 올 들어 정상적인 거래도 위축되면서 주택 실수요자의 어려움이 가중되는 부작용도 초래하고 있다.
실제 주택거래신고제 지역인 서울 강남구의 지난 9월 주택 검인건수는 357가구로 지난해 같은 달보다 87% 줄고, 송파ㆍ강동구도 85% 이상 감소했다.
거래 위축을 초래한 10. 29 부동산 대책에 시너지 효과를 낸 것이 바로 올들어 급격히 늘어난 입주 물량이다. 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면 올해 입주물량은 총 25만1800가구로 지난해 보다 50% 이상 증가했다.
또 이 같은 입주물량의 증가는 내년(28만1641가구)까지 이어지면서 공급 과잉을 초래해 부동산 침체를 가속화시킬 것으로 업계에선 분석하고 있다. 입주 물량의 증가에 따라 부동산 시장에서 나타나고 있는 부작용은 입주률 하락과 역전세난을 꼽을 수 있다.
실제 업계에 따르면 올해 입주한 관악구 신림동 신림푸르지오(1456가구)는 입주률이 50~60%에 그친 상태고, 성남시 정자동에 위치한 파크뷰(1829가구)도 40~60% 수준에 머물고 있다.
뿐만 아니라 북한산 아이파크(입주률 50~60%), 서초동 아크로비스타(60%) 등도 입주률이 50%를 약간 상회하는 수준에 머물고 있다.
◇ 입주물량 증가, 입주률 하락..전세가격 큰 폭 하락 등 악순환 반복
이처럼 입주률이 낮은 데는 신규 주택으로 이사하려는 수요자들이 기존 집을 전세 놓거나 매도하고 싶어도 주택거래신고제, 양도세 증가 등으로 인해 매수세가 끊겼기 때문으로 풀이된다.
더욱 큰 문제는 신규 아파트 입주자들이 기존 아파트를 싸게 전세를 내놓고 싶어도 역전세난으로 인해 전세 수요가 자취를 감췄다는 데 있다. 이에 따라 전세금마저 제때 확보하지 못하면서 새 아파트로 옮겨 타지 못하는 악순환이 반복되고 있는 실정이다.
이 같은 악순환이 반복되면서 전세 가격은 큰 폭으로 떨어져 인천 서구 마전동, 원당동 일대 새 아파트 전셋값은 33평이 3000만원대까지 떨어졌다. 인천에서 평당 100만원대 전세 아파트가 등장한 것은 외환위기 이후 최초다.
특히 상반기에 1만3000가구 정도가 입주를 한 죽전지역은 33평형의 경우 2년전 1억5000만원 하던 전세가격이 7000만~8000만원선으로 전세가격이 반토막난 상태다.
빈집이 늘어나면서 임대차 분쟁도 급증세다. 집 주인이 임대보증금을 돌려주지 않은 피해사례가 서울시에서만 한 달에 수 십 건씩 접수되고 있다. 또 월세 전환률도 0.2~0.3% 대로 떨어져, 은행권 이자 수익만 못하다는 게 일선 중개업소의 평가다.
◇거래 숨통 터줄 당근이 필요하다..주택거래신고제 완화, 거래세 인하 등 필요
부동산 업계와 주택업계는 부동산 경기의 숨통을 틔워줘야 한다고 강력히 요구하고 있다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “입주물량이 내년까지 큰 폭으로 늘어나, 공급과잉을 초래 부동산 침체 뿐만 아니라 자산디플레 우려도 있다”라며 “정부가 강경 일변도의 부동산 규제 정책에서 이젠 완화를 시도하는 방향으로 유턴해야 한다”고 규제 완화를 촉구했다.
규제 완화의 핵심으로 주택거래신고지역 해제의 목소리도 높다. 안명숙 스피드뱅크 부동산 경제연구소 소장은 “이미 건교부가 동별 등 세부적으로 주택거래신고제를 전환하겠다는 의지를 밝히고 있지만, 여전히 `시장 상황 점검`을 이유로 미루고 있다”라고 말했다.
또 그는 “변죽만 울리는 규제 완화보다는 실질적이면서 조속한 규제 완화가 필요하다”고 전했다.
주택을 매매할 때 부과하는 거래세율을 낮춰 주택거래를 활성화시켜야 한다고 목소리도 높다. 양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 “정부가 애초 계획했던 대로 보유세 부담을 높이는 세제 현실화는 필요하다”며 “그러나 다주택 소유자들로 하여금 시장에 매물을 내놓는 등 거래 활성화를 위해선 거래세 인하 등이 병행돼야 한다”고 주장했다.
- (따져보는 부동산)신행정수도건설 위헌 판결과 부동산 시장
- [안명숙] 21일 헌법재판소의 신행정수도건설특별법 위헌 결정으로 부동산 시장도 적잖은 파장이 예상되고 있다. 가장 큰 타격을 입게 될 지역은 역시 충청권이다. 이미 토지가격 상승을 기대하고 외지 투자자들이 충청권 토지 투자에 나섰고 인근 지역의 아파트 분양권도 불티나게 거래되었다.
사상 초유의 사태를 두고 정계는 물론 수요자들도 이번 사태의 파장에 대한 막연한 불안감을 가지고 시장 추이를 지켜보고 있으나 메머드급 호재로 올해 급격하게 오른 충청권 토지 및 주택가격은 하락세가 불가피할 전망이다.
그러나 충청권의 위축이 수도권의 반사이익이나 활기로 작용할 ‘어부지리’를 기대하기는 어려울 전망이다. 올 들어 이어지고 있는 수도권 부동산 시장의 침체가 행정수도 이전에 따른 불안감이라기 보다는 거래세 및 보유세 증가 등 정부의 강력한 수요억제 정책에 기인하기 때문이다.
다만 토지시장의 경우 최대 시장이었던 충청권의 위축으로 수도권이나 강원도 등 도로나 기업도시 건설이 가시화되고 있는 지역으로 선회할 가능성이 높아 보이나 정부의 정책을 믿고 투자에 나섰다가 장기간 자금이 묶이거나 손실을 보게 될 많은 수요자들이 전반적인 토지투자에 대해 조심스런 행보를 보이게 될 가능성이 높다.
1.토지
충청권 토지시장 가장 영향 커, 수도권 토지가격 강세 지속
토지시장은 신행정수도 건설 발표로 가장 민감한 영향을 받은 분야이므로 위헌 판결에 따라 신행정수도 건설이 불가능해지면 상대적으로 가장 치명적인 영향을 받게 될 종목이다. 미래의 기대가치가 부각되면서 땅값이 3~4배 상승, 크게 부풀려져 있고 개미투자자들도 토지 투자에 나서고 있는 상황에서 백지화될 경우 가격 하락에 따른 투자자들의 손실이 예상된다.
신행정수도 건설특별법에 의해 공주시 반포면, 의당면, 장기면, 연기군 조치원읍, 금남면 등 개발행위가 제한됐던 19개 지역에 취해졌던 토지거래특례지역은 즉시 해제될 것으로 예상된다. 또한 행정수도 이전지역을 포함한 당진군, 예산군, 홍성군, 청양군, 태안군, 서산시, 논산시 등 인근의 토지투기지역과 대전전역, 청주시, 청원군, 공주시, 아산시, 논산시, 계룡시, 연기군 등의 토지거래허가구역도 관련법에 따라 단계적으로 해제 또는 완화될 전망이다.
그러나 규제완화는 토지가격 상승에 대한 호재가 백지화된 상황에서 별 의미가 없는 상황이라 토지가격 하락을 막는데는 별 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 위헌 발표 이후 현지 중개업소에는 시장의 움직임에 대한 문의 전화가 늘고 있으나 당장의 급매물이 나오는 상황은 아니다. 보상금을 노려 대출을 무리하게 안고 농지를 매입한 투자자들의 경우에는 손절매하는 상황도 예상되고 있으나 대부분 여유자금으로 장기 투자에 나섰던 투자자들은 시장 상황을 지켜본 뒤 실행에 옮길 가능성이 높기 때문이다.
어쨌든 행정수도이전이라는 호재가 단절된 충청권에서 당장은 거래가 불가능한 공황상태가 이어질 공산이 크다. 결국 당장 팔고 싶어도 매수자를 찾지 못해 대부분의 투자자들은 장기간 자금이 묶이는 상황을 피할 수 없을 것으로 보인다.
지방 분권 차원에서 행정수도 이전이 불가능해질 경우 기업도시 건설을 충청권에 적극적으로 추진하는 것으로 민심을 달래는 전략을 펼 가능성이 높아 토지시장에 마지막 불씨는 남겨둔 셈이다. 그러나 김포 신도시 축소 발표로 김포의 토지시장이 반토막났던 사례에 비춰볼 때 이번 판결에 따른 충청권 토지시장의 충격은 기업도시라는 당근으로 치유되기는 역부족일 것으로 보인다.
주택시장이 위축된 상황에서 대체 투자수단으로 토지를 노렸던 수요자들은 충청권에서 호재가 있는 다른 지방이나 수도권으로 옮겨갈 가능성이 높아 수도권 땅값은 여전히 강세를 보일 것으로 예상된다.
2. 주택
연기군 30% 하락 불가피, 공급 감소로 2~3년 후 집값 상승 가능성 커져
충청권 주택시장 역시 위축이 불가피할 전망이다. 연기군은 행정수도 후보지 평가발표가 있던 7월 아파트값 상승률이 18%를 상회해 행정수도 이전 수혜를 톡톡히 누리는 등 올 들어 주택가격이 30% 올랐고 조치원읍에 분양됐던 대우 푸르지오도 프리미엄이 붙어 분양권 거래가 되었다. 그러나 행정수도 이전이 백지화될 경우 분양권 프리미엄 폭락은 물론 올해 올랐던 30%의 아파트 가격 상승분 만큼은 하락할 가능성이 높다.
행정수도 이전을 기대하고 충청권에서 연내 분양을 준비했던 건설업체들의 타격도 이만저만이 아니다. 연내 충남지역에만도 천안, 아산 1만2,000여 가구를 비롯, 연기, 계룡 등 인근지역에 5,000여 가구 등 충남지역에서만 1만7,000여 가구 이상을 공급할 계획이었으나 상당수는 분양에 차질을 빚을 전망이다.
지역적으로 볼 때 연기, 조치원, 홍성 등의 신행정수도 건설 후보지 및 인근지역은 타격이 큰 반면 아산, 천안 등은 상대적으로 타격은 덜할 것으로 보인다. 천안, 아산지역은 행정수도 이전 뿐만 아니라 경부고속철도 개통, 아산신도시 건설, 탕정 산업단지개발 등 겹호재를 안고 있던 지역이라 신행정수도 건설이 무산된다 하더라도 상대적으로 다른 호재는 여전히 유효하기 때문이다.
토지시장과 달리 주택시장은 충청권이 침체로 인한 수도권 주택시장의 반사이익을 기대하기는 어려울 전망이다. 주택시장 침체의 골이 깊은데다 현재 수도권 주택가격 하락의 원인이 행정수도 이전이라기 보다는 세 부담 증가 등 정부의 강력한 수요억제정책에 기인하기 때문이다.
이 같은 정부정책이 행정수도 이전과는 관계없이 추진되고 있는 정책이고 앞으로도 이 같은 기조가 크게 달라지지 않을 것으로 보이기 때문에 신행정수도 건설 위헌 판결로 수도권 주택시장의 반등을 기대하기는 무리다.
다만 장기적으로 여전히 수도권의 주택수요가 지탱될 가능성이 높다는 점에서 강남권 강세현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 결국 행정수도 이전 백지화에 따른 강남 등 수도권 강세는 2~3년 후 수도권의 주택가격 상승의 압력으로 작용할 가능성이 더 질 것으로 보인다.
올해 주택공급물량은 IMF때인 98년과 비슷한 30만호를 겨우 웃도는 수준에 머물 전망이고 경기 위축 및 재건축 사업 부진 등으로 내년에도 공급 물량 증가를 기대하기 어려운 상황이라 우려의 목소리가 제기돼왔다.
그러나 정부는 올해나 내년의 주택공급이 간소된다 하더라도 행정수도 이전이 계획대로 추진된다면 2007년부터 수도권 인구가 감소, 수요가 줄어들기 때문에 2000년대초와 같은 집값 상승 우려는 없을 것으로 전망했으나 이번 판결로 행정수도 이전이 무산돼 여전히 수도권 수요가 지속된다면 올해의 공급감소는 향후 집값 상승의 단초가 될 수 있기 때문이다.
3.관련 업계
건설업체, 중개업계 경영난 가중 ‘두 번 죽이는 일’
21일 헌재 판결후 건설주가 출렁였다. 전반적인 부동산시장의 침체 속에서 신행정수도 건설 백지화로 부동산시장이 장기 침체로 빠져들 가능성이 높아 주택시장 침체로 자금난을 겪고 있는 건설업체의 경영난을 가중시키게 될 것으로 주식시장에서는 판단했던 것으로 보인다. 어쨌든 이 같은 건설업계의 자금 압박은 신규 사업에 대한 기피로 이어져 민간의 공급 감소로 이어질 공산이 크다.
또한 규제를 피해 상대적을 호재가 풍부한 충청권으로 이전한 중개업소도 직접적인 타격을 받는 대상이다. 최근 부동산 시장 침체로 고전을 겪고 있는 중개업계는 이번 신행정수도 건설 위헌판결로 중개업소 폐업 증가가 수도권 뿐만이 아니라 충청권까지 확산될 공산이 크다는 위기감이 팽배해지고 있어 귀추가 주목된다.
