뉴스 검색결과 8,369건
- (뉴욕프리뷰)바닥 가까워졌나
- [이데일리 김현동기자] 인플레이션 위험과 금리인상에 대한 우려로 지지부진하던 뉴욕증시가 기업발 호재에 모처럼 상승했다. 18일 뉴욕증시도 인플레이션 공포와 기업실적이라는 두 재료 사이에서 방향을 모색할 전망이다.현재 상황은 기업 실적쪽이 조금 우세한 모습이다. `빅 블루` IBM이 전날 장 마감후 기대이상의 3분기 실적을 발표했고, 부실기업에 대한 인수합병(M&A) 소식이 잇따라 터져나오고 있다. 섣부른 감은 있지만, 온통 악재만 보일 때 그 때가 바닥일 가능성이 높다.해리스 트러스트의 최고투자책임자(CIO)인 잭 애블린은 "기대 수준이 높다는 불리한 점이 있긴 하지만, 대개 어닝 시즌은 긍정적인 경우가 많다"면서 "연준의 발언이나 유가만큼은 아니라도 하더라도 지금은 모두가 실적성장세에 초점을 맞추고 있다"고 말했다.◇인텔·모토로라·야후인텔은 국내의 삼성전자처럼 분기 실적 시즌때마다 시장참가자들의 관심을 한 몸에 받는 종목이다. 과거처럼 기대 이상의 실적을 제시, `구원 투수`가 될 지 주목된다. 예상실적은 나쁘지 않다. 전문가들의 예상 주당순이익(EPS)는 주당 33센트(블룸버그 집계) 또는 주당 37센트(마켓워치 집계)다. 지난해 3분기 EPS는 주당 30센트.인텔과 같은날 모토로라도 3분기 실적을 발표한다. 예상 EPS는 28센트로 지난해의 18센트보다 개선됐을 것으로 예상됐다.인터넷의 야후와 메릴린치도 이날 3분기 실적을 발표할 예정이다. 야후의 예상 EPS는 13센트로 지난해 3분기의 9센트보다 높고, 메릴린치도 1.19달러로 지난해 동기의 93센트에 비해 높은 실적을 기록할 것으로 예상된다.이외에 GM의 금융자회사인 GMAC의 매각 전망, `기업 사냥꾼` 윌버 로스의 자동차 부품업체 인수 추진, JC플라워의 레프코 선물부문 인수 등도 개장전 투자심리에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.한편, 인플레이션 공포에 시달리고 있는 월가는 화요일 개장전에 나오는 9월 생산자물가지수(PPI) 고비를 더 넘겨야 한다. 급등한 에너지 가격이 여타 물가에 얼마나 전가됐는지가 역시 관심이다. 향후 이날 개정전에는 소비자물가를 사전에 예상해볼 수 있는 9월 생산자물가지수(PPI)가 발표된다. 마켓워치 집계에 따르면, 이번달 생산자물가 상승률은 전월 0.6%에서 1.2%로 확대됐을 것으로 예상된다. 근원 생산자물가 오름폭은 보합에서 0.2%로 상승폭이 제한적일 것으로 예상됐다.◇그린스펀의 경고기업실적 발표가 잇따르는 가운데 이날 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 전날 중국에서 금융개혁을 강조한 데 이어 일본에선 고유가에 따른 세계 경제 성장률 둔화에 대한 우려를 표시했다. `카트리나`와 `리타`에 대한 기억이 잊혀지기도 전에 또 다른 폭풍이 북상중이다. 이 때문에 전날 유가가 2주일래 최고치로 상승했지만 멕시코만 핵심 석유시설을 비껴갈 것이라는 관측이 대두되면서 시간외 거래에서는 하락세로 돌아섰다.민간 예측기관은 올해 미국의 겨울이 5~10년래 최고로 추울 것이라는 전망을 내놓았다. 유가가 상승하면서 인플레이션 위험을 반영해 금, 구리 등 귀금속 가격도 급등했다.이와 관련, CNN머니의 마이클 시비는 현재 뉴욕증시의 두가지 악재인 인플레이션 위험과 고유가가 과장돼 있다고 주장했다. 인플레이션을 고려했을 때 현재 배럴당 63달러인 유가는 1979~1980년의 배럴당 96달러에 해당해 현재 유가 수준은 과도하다는 것. 또 지난 주말 발표된 근원 소비자물가가 전월대비 0.1% 상승하는데 그쳤다는 점에서 인플레이션 위험이 과장돼 있다는 것이다.이외에도 지난주 3분기 순익이 15% 증가했다고 발표한 제너럴 일렉트릭(GE)의 주가수익비율(PER)은 2006년 추정순이익 대비 17배 이하에서 거래되고 있다는 점에서 현 시점은 우량주를 싼값에 살 수 있는 기회라고 시비는 강조했다.한편, 선행지표는 지수 선물은 강세다. 한국시간 오후 5시5분 현재 S&P 500 지수 선물은 1.00포인트 오른 1195.20을 기록중이고, 나스닥 100 지수 선물은 3.50포인트 상승중이다.
- 인텔, 이번에도 구원투수 돼 줄까
- [뉴욕=이데일리 안근모특파원] 물가지표 고비를 가까스로 넘겨낸 뉴욕증시가 이번주부터 어닝시즌의 속도를 낼 예정이다. 인텔과 야후 같은 기술기업 대표주에서부터 씨티그룹, 메릴린치 같은 금융 거물은 물론, 알트리아, 맥도널드 등의 전통주들에 이르기까지 내로라하는 기업들이 분기 성적표와 향후 전망을 시장에 제시한다. 이번주 실적발표 명단에 올라 있는 제너럴모터스가 구조조정 계획을 함께 내놓을 지도 관심이다. 생산자물가지수(PPI)를 확인해야 하는 부담이 남아 있는 가운데, 앨런 그린스펀 의장을 위시해 연방준비제도이사회(FRB) 고위 인사들의 대중들 앞에 대거 출동할 예정이어서 인플레이션과 금리인상 부담을 떨쳐 보내기가 쉽지 않을 전망이다. 지난 한 주동안 다우지수는 보합이었고, 나스닥은 1.2%, S&P500은 0.8% 내렸다. 미국증시 대표지수인 S&P500은 이달 들어서 3.4% 하락해 10월 성적표로는 지난 2000년(-4.3%) 이후 가장 나쁘다. ◆인텔 실적·전망에 주목 지난주초 기술주들의 급락세에는 인텔(INTC)이 한 몫을 했다. 프루덴셜이 매출과 이윤율 악화를 예상하면서 인텔에 대한 투자의견을 `비중축소`로 하향한 결과다. 뉴욕증시 어닝시즌의 최대 이벤트인 인텔의 실적발표에 투자자들이 특히나 더 관심을 기울이는 것도 이때문이다. 인텔은 13일(화)에 성적표와 사업전망을 밝힐 예정이다. 시장이 어려울 때마다 구원투수 역할을 해온 `인텔효과`가 이번에도 나타날 지 주목된다. 인텔과 같은날 모토롤라(MOT)도 실적을 내놓을 예정이며, 앞서 월요일에는 노벨러스(NVLS)가 반도체 업황을 전할 계획이다. 지난주초 반도체와 기술주 급락을 촉발한 세계 최대의 프로그래머블 반도체 업체 자일링스(XLNX)는 목요일에 실적발표 일정을 잡아 놓았다. 다우지수 구성종목인 IBM은 월요일에 성적표를 내놓는다. ◆인터넷 대표주 잇따라 성적발표..GM 구조조정 계획 관심 이번주는 반도체 뿐 아니라 인터넷주의 실적시즌이기도 하다. 화요일 야후(YHOO)에 이어, 이베이(EBAY)가 수요일, 구글(GOOG)은 목요일에 각각 실적발표 일정을 잡아 놓았다. 금융 대표주인 씨티그룹(C)이 월요일, 메릴린치(MER)는 화요일, 뱅크오브 아메리카(BAC)와 JP모건체이스는 수요일에 각각 실적발표가 예정돼 있다. 인플레이션과 금리인상 우려감이 고조되고 있는 상황이라 이들의 업황전망이 특히 주목을 받을 것으로 보인다. 월요일에 3분기 실적을 내놓는 GM에도 투자자들의 관심이 쏠려 있다. 의료비 지원문제와 관련해 노사협상이 가속도를 내고 있는 상황이다. 회사측의 구조조정 계획이 실적과 함께 발표될 것으로 예상되는 가운데, 월가는 노사간의 합의안이 제시될 지 여부에 촉각을 세우고 있다. 톰슨 파이낸셜 집계에 따르면 지난 주말 현재 애널리스트들이 예상하고 있는 S&P500 종목들의 3분기 순익증가율은 15.6%로 3분기 초입인 지난 7월1일 집계 당시(15.1%)에 비해 다소 높아졌다. 에너지업종 실적 기대감이 크게 높아진 반면, 금융업 성적표에 대한 눈높이는 대폭 낮아졌다. ◆PPI, 제조업 최신동향 발표 인플레이션 공포에 시달리고 있는 월가는 화요일 개장전에 나오는 9월 생산자물가지수(PPI) 고비를 더 넘겨야 한다. 급등한 에너지가격이 여타 물가에 얼마나 전가됐는지가 역시 관심이다. 향후 소비자물가(CPI)에 가해지고 있는 원가압력을 측정함으로써 CPI의 미래를 예견할 수 있는 기회다. 마켓워치 집계에 따르면 이코노미스트들은 원지수 상승률이 0.6%에서 1.2%로 확대됐을 것으로 예상하고 있다. 다만, 근원지수 오름폭은 보합에서 0.2%로 커진데 그쳤을 것으로 보고 있다. 월요일과 목요일에 각각 예정돼 있는 뉴욕 연준 및 필라델피아 연준 지수는 미국 동북부의 국지적 상황이긴 하지만, 10월 제조업의 최신 업황을 전해주는 지표라는 점에서 관심을 기울일 가치가 충분하다. 월가에서는 두 지수 모두 전달보다 개선됐을 것으로 예상하고 있다. ◆그린스펀 의장 연설 주목..베이지북 발표 연준 고위 인사들의 연설이 줄줄이 예정돼 있어 월가가 잔뜩 긴장하고 있다. 월요일에는 산토메로 필라델피아 연준 총재와 래커 리치몬드 연준 총재에 이어 그린스펀 의장이 도쿄에서 에너지에 관해 연설할 예정이다. 화요일에는 옐렌 샌프란시스코 연준 총재가, 목요일에는 풀 세인트루이스 연준 총재와 귄 애틀랜타 연준 총재 및 리치몬드 연준의 래커 총재가 각각 일정을 잡아 두었다. 수요일에는 각 지역 연준의 경제판단을 취합한 베이지북이 발표될 예정이다. 다음달 1일 공개시장위원회(FOMC) 기초자료이다. 각 지역 업계가 제품값 인상에 대해 어떤 태도를 보였다고 기술하는지가 궁금하다. [주간 주요 실적 및 경제지표 발표 일정] -17(월) 제네럴 모터스(GM), 씨티그룹(C), IBM, 노벨러스(NVLS), 10월 뉴욕 연준(일명 엠파이어 스테이트) 지수 -18(화) 3M(MMM), 인텔(INTC), 존슨앤 존슨(JNJ), 메릴린치(MER), 모토롤라(MOT), 유나이티드 테크놀러지(UTX), 웰스파고(WFC), 야후(YHOO), 9월 생산자물가지수(PPI) -19(수) 알트리아(MO), 앰젠(AMGN), 뱅크오브 아메리카(BAC), 이스트만 코닥(EK), 이베이(EBAY), 하니웰(HON), JP모건체이스(JPM), 워싱턴 뮤추얼(WM), 9월 주택착공 -20(목) 구글(GOOG), 맥도널드(MCD), 노키아(NOK), 파이저(PFE), UPS, 월풀(WHR), 자일링스(XLNX), 주간 실업수당 신청건수, 9월 선행지수, 필라델피아 연준 지수 -21(금) 캐터필라(CAT), 메이텍(MYG), 라디오섁(RSH)
- 주산연, `내년 하반기까지 집값 하락`
- [이데일리 윤진섭기자] 8.31 부동산 종합대책의 영향으로 내년 하반기까지 서울 강남권을 중심으로 집값 하락세가 이어질 것으로 전망됐다. 16일 주택산업연구원이 내놓은 `4.4분기 주택시장 전망`에 따르면 주택건설업체와 부동산중개업소 155곳을 대상으로 조사한 결과 건설업체의 72.4%, 중개업소의 61.1%가 8.31대책의 파급효과를 6개월~1년 지속될 것으로 내다봤다. 2년을 꼽은 응답자도 주택업체 18.2%, 중개업소 24.7%로 적지 않았다. 주택경기 회복시점에 대해서는 건설업체 63.1%, 부동산 중개업소의 48.7%가 `내년 하반기~2007년 상반기`를 예측했다. 올해 4분기 주택건설 BSI(기업경기실사지수)는 3분기(100)보다 크게 떨어진 28.6으로 급격한 공급위축의 우려를 낳게 했으며 거래량 BSI 역시 전분기(86.4)에 비해 크게 낮아진 23.4로 조사돼 거래시장 냉각을 예고했다. 건설업체중에서는 서울(39.6%)과 강북(32.7%), 신도시(30.8%), 전국(50.9%)의 주택 가격 하락폭이 5% 미만이라는 목소리가 가장 많았지만 강남은 5-10% 떨어진다는 답변(32.7%)이 눈에 띄었다. 반면 중개업소는 서울(52.6%), 강남(52.5%), 강북(51.7%), 신도시(48.2%), 전국 (57.1%)에 걸쳐 집값이 10% 떨어질 것으로 전망, 부정적인 시각을 드러냈다. 특히 아파트 매매가격은 건설업체의 35.1%와 중개업소의 58.3%가 강북보다 강남의 집값 하락이 두드러질 것이라고 말했다. 아파트 전셋값은 주택건설업체와 부동산업소 대부분이 강남 지역이 5% 이상 뛸 것으로 전망했고 강북은 5% 미만의 상승률을 보일 것으로 내다봤다. 8.31대책의 집값 안정화 효과가 높은 정책으로는 양도세 중과, 분양권 전매제한 강화, 보유세 강화, 부동산 실거래가 신고의무제를 가장 많이 꼽았다.
- (부동산레이다)8,31정책과 부동산 투자 원리와의 관계②
- [이데일리 양은열 칼럼니스트] 그러나 이것이야말로 부동산이 가지고 있는 숨어 있는 보배다. 단숨에 모든 것이 나타나지 않고 주변의 여건에 따라 엄청난 결과를 가져다주는 것이 부동산인 것이다. 우리가 일생을 살다보면 모든 것이 다 알려진 사람은 별 인기가 없다. 웬지 뭔가 숨겨지고 비밀에 쌓여 있는 사람이 더 인기가 많다. 그렇다고 무턱대고 베일에 쌓인 부동산을 사라는 말은 아니다. 부동산에는 기본적이고 특별한 원리가 있기 때문에 이를 알아야 한다는 것이다. 또 다른 예를 들어보자. 요즘 젊은 사람들이 서울의 32평 아파트를 하나 사는데 걸리는 기간이 평균 10년이라고 한다. 이것도 어느 정도 현실적인 방법으로 지혜롭게 적금등을 통해 취득한 경우를 말한다. 단순한 급여만을 모아서는 평균 15년 이상 걸린다. 그렇다면 30세 이전에 직장을 다닌다고 해도 40세 이전에 아파트를 하나 사기가 여간 쉽지 않다. 적당한 소비로 재테크에 관심을 가지지 못한 사람의 경우 50세가 넘어도 아파트를 사기가 쉽지 않다는 이야기가 나온다. 그만큼 우리나라에서는 아파트 하나 매입하기가 굉장히 어렵다는 것을 알 수가 있다. 이렇게 아파트 하나 구입하기 힘든 현실에서 지난 8,31 정책과 같은 규제책이 양산되면 아파트 구입하기가 더 어려워질 것인데 이럴수록 젊은 사람들이 부동산재테크를 하기 전에 가장 먼저 인식해야 할 부동산 투자원리를 알아야 한다. 부동산에 대해 긍정적으로 생각하여야 한다는 것이다. 부동산하면 다들 투기를 먼저 생각한다. 즉 떳다방, 투기꾼, 전매처럼 말이다. 그러나 투자에 있어서 가장 기본적인 투자는 긍정적인 투자인 것이다. 과거 강원도 고성, 양양 지방에 임야를 투자한 사람이 있었다. 하필이면 왜 그곳에 임야를 매입했냐고 물어 보았다. 그 이유는 간단했다. 남북한 화해 무드 속에 추후 통일이 되면 남북간에 교류가 많아질 테니까 북쪽과 가까운 고성지방이 발달이 될 거라는 이유로 임야를 샀다는 것이다. 현재 임야가 평당 10,000원 이하이기 때문에 추후 통일이 되면 평당100,000원은 될 것이다 라는 자신만의 생각으로 임야를 샀다는 것이다. 이것은 다시 생각해 보면 부동산의 근본 원리를 잘 모르고 하는 이야기다. 만약 통일이 된다면 평양이나 개성지방이 더 개발되어 토지가격이 오르고 고성지방은 남북한 통로 역할 밖에 되지 않아 부동산이 흘러가는 지역으로 전락할 수 밖에 없어 도리어 하락한다는 사실을 원리를 잊고 있어 참으로 안타까웠다. 또 다른 예를 들어보자. 양양지방에 공항이 생기면 임야가 많이 오른다고 해서 투자한 사람이 있었다. 그런데 막상 양양 공항이 개항이 되었지만 국내 사람들은 공항을 거의 이용하지 않아 1년에 100억이 넘는 적자에 공항은 폐쇄직전에 있다. 만약 양양공항이 폐쇄 된다면 주변땅값이 어떻게 되겠는가! 금번 8,31부동산 정책으로 최대타격을 받은 종목이 강남 재건축 아파트다. 2006년부터 분양권을 주택으로 간주한다는 정책이 순식간에 강남 재건축 시장을 동토로 만들어 버린 것이다. 그러나 곰곰이 생각해 보면 이렇게 가격 하락기가 또 다른 기회라는 것이다. 상대적으로 급락하는 부동산 종목이 있다면 해당부동산은 투자측면이 강하게 나타나는 종목이라는 것이다. 따라서 부동산에 투자하는 사람은 우선 긍정적인 생각으로 투자해야 한다. 오로지 부동산 투자가 무슨 대박이나 터뜨리고 투자하는 사람은 반드시 실패할 가능성이 매우 높다. 부동산 투자의 근본원리중의 하나가 젊은 사람들은 우선 내 집 마련부터 시작을 해야 한다는 것이다. 금번 8,31 부동산 정책에 따라 실수요자들은 엄청난 기회가 온 것이다. 같은 내 집 마련이라도 아파트와 빌라, 다세대는 다르다. 빌라나 다세대 주택은 가격이 일반적으로 좀 싸고 아파트는 비싸니까 우선 내 집 마련을 빌라부터 시작하자라고 생각한다면 시작 단추부터 잘못 채우는 것이 된다. 일반적으로 초보자일수록 오늘 아파트를 샀다면 내일부터 아파트 가격이 올라야 한다. 조금이라도 안오르면 속상해 한다. 그러나 이것은 가장 피해야 할 부동산 투자 원리중의 하나다. 부동산은 중장기 투자요, 안정적인 투자이기 때문에 긍정적인 생각으로 접근해야 한다는 것이다. 금번 8,31 부동산 규제책에 따라 1세대 2주택자도 2007년부터 양도세를 실거래가로 50%를 내야 한다. 초보자 일수록 이러한 규제책이 발표되면 이를 피하기 위해 너무 성급하게 주택을 팔려고 움직이는 바람에 손해 보는 경우가 한 두가지가 아니다. 따라서 투자한 아파트는 가장 좋은 지역에 위치한 아파트이어야 하고, 이러한 아파트는 블루칩아파트라는 사실을 인식하는 긍정적인 생각이 부동산에서 가장 지켜야 할 기본 법칙중의 기본이다. 적금이나 주식은 수익성이 다 보인다. 적금에는 이자 붙는 것이 보이고 주식은 시시각각 변하는 시세표를 보고 알 수 있다. 그러나 부동산은 가격은 즉시 보이지 않는다. 그러나 긍정적인 부동산 투자는 반드시 성공할 수 있다. 초보자 일수록 앞에서 예를 든 것처럼 고성, 양양지방 임야투자부터 시작하는 것이 아니라 우선 내 집 마련부터 시작해야 한다. 내 집 마련을 아파트부터 시작하게 되면 부동산의 특징인 안정성, 환금성이 주식보다 더 좋은 결과를 가져다 준다. 더 나아가 아파트는 투자보장성까지 있기 때문에 투자에 있어서 가장 첫째가 내 집 마련 아파트 투자인 것이다. 그런데 처음에 빌라는 적은 금액으로도 살 수 있다. 그러나 투자안정성이 보장되지 않기 때문에 가격이 거의 오르지 않거나 심지어 떨어지는 경우도 발생한다. 피해야 할 종목 중의 하나다. 그런데도 사람들은 빌라가 싸다는 이유 하나만으로 쉽게 매입한다. 싼 게 비지떡인줄 모르면서 말이다. 그럼 어떻게 처음 아파트를 구입해야 하나? 8,31 부동산 규제책에 따라 많은 변화가 예상된다. 비인기지역 아파트는 계속 하락할 것이고 전세가격은 폭등으로 돌아설 것이다. 분양권은 약세로 이어지며, 분양시장도 대출 규제로 인해 상당한 타격이 예상된다. 그런데 긍정적인 사고는 이러한 현상도 실수요자에게는 호재로 작용하게 된다. 초보자일수록 우선 적금을 들어서 종자돈을 만들고 이것을 전세금이나 상가, 분양권, 미분양아파트에 투자하며 영역을 넓혀가야 한다. 이때 투자는 투자 시점보다 2~3년 후의 투자이익 창출 시점을 보고 투자해야 한다. 분양권 같은 경우를 보자. 금번 정책으로 인해 분양권이 주택으로 산정 되고 분양권 전매금지가 되어 쉽게 투자할 수는 없지만 분양권투자는 적은 금액으로 아파트를 장만할 수 있는 종목중의 하나다. 서울의 인기지역의 경우는 대부분 규제에 의해 취득하기 힘들지만 지방의 경우 좋은 지역을 고르면 아직도 종자돈으로 구입 가능한 것들이 있다. 또한 매입할 때 미분양 아파트를 매입하게 되면 최소 건설하는 공사기간을 감안하면 3년 이후에 입주를 하게 된다. 이때 건설기간 동안 정책이 바뀐다거나 개발계획이 수정되거나 하는 여러 가지 변화가 있다면 해당 아파트는 상당한 혜택을 받을 수 있다. 미분양의 경우 대부분이 중도금 무이자나 계약금 10%만 내는 경우가 허다하다. 만약 아파트 분양가가 25,000만원이라면 2,500만원으로 계약금 10%를 치루고 중도금이 무이자라면 그 사이에 돈을 꾸준히 모은 다음 잔금 치를 때쯤 되면 아파트 가격이 상당이 올라있을 가능성이 많다. 그런데 3년동안 2,500만원을 은행에 넣어둔다면 400만원도 안되는 이자가 붙게 된다. 3년 동안 좀 더 많은 돈을 모은다고 해도 이미 3년 뒤에는 미분양아파트는 상당한 금액이 되어 적금으로 접근한 사람은 미분양 아파트 근처에도 못 가게 된다. 또한 3,000만원으로 주식을 하는 사람은 늘 주식 가격이 올랐는지 떨어졌는지 시시각각으로 매일 봐야 하니까 제대로 어디 휴식하기도 힘들게 된다. 이와는 반대로 제대로 된 부동산은 한번 투자해 놓으면 이익창출시점인 2~3년후 에만 신경 쓰면 되니까 그 중간 기간에는 신경을 쓰지 않아도 된다. 필자의 강의를 듣는 어떤 한 분의 예를 들어보자. 5년동안 1억원을 목표로 아파트를 사기 위해서 아껴가면서 모았는데 5년후에 가보니까 집값이 두배 이상으로 올라 집사는 것을 포기 했다고 한다. 아마도 5년전에는 1억원은 큰돈이었는데 5년뒤인 현재는 전혀 다른 금액으로 인정되니까 돌파구를 찾기 위해 필자의 강의를 들으러 왔다고 했다. 다른 예를 들어보자. 3년전에 송파구 오금동에 있는 K아파트 32평을 2억8천에 매입하려는 사람이 있었다. 그 사람도 자신이 가지고 있는 돈은 1억 조금 넘는 돈만 있었기에 1억6천만원 전세 끼고 5천만원 대출받아 매입했다. 현재 K아파트는 5억원이 훨씬 넘는다. 만약 이 사람이 계속 적금등을 통해 돈만 모았다면 아직도 집장만 하기는 커녕 집장만하는 것을 포기 하였을 것이다. 송파구 송파동 S아파트를 2억6천 주고 입주했던 다른 사람도 부동산 활용에 따라 큰 돈을 번 경우다. S아파트는 1동짜리 나홀로 아파트였다. 그런데 S아파트에 입주한 사람은 조합주택을 통해서 어렵게 얻은 것이라며 금과옥조로 아꼈다. 그런데 필자의 판단으로는 강남권의 아파트가 향후 5년내 재건축 단지의 새로운 건축등으로 나홀로 아파트는 상당한 타격이 예상이 되어 S아파트를 팔고 다른 대표아파트로 갈아 탈 것을 권유했다. 그런데 고정관념에 가득한 S아파트 소유자는 끝까지 고집하였고 결국에는 S아파트를 팔지 않고 근처 H아파트 50평짜리를 매입하지 못했다. 그때 H아파트 매입가격이 4억2천만원 이었는데 S아파트 판 금액 2억6천만원과 전세 2억원을 끼면 살 수 있었던 금액이었다. 현재 H아파트는 12억원이 넘는다. 결국 긍정적인 생각과 고정관념에 가득한 생각과의 차이 결과가 얼마나 큰 결과를 가져다 주는지 알려주는 좋은 예인 것이다. 스스로 1억밖에 없다 또는 5천만원 밖에 없다는 고정관념을 가지고 있다면 앞으로도 지속적으로 아파트를 사지 못할 것이고 계속 적금만 붓고 있을 것이다. 일단 내 집 마련부터 시작하면 인생이 풍요로워 진다. 앞에서도 설명했지만 부동산 투자에 있어서 우선적으로 해야 할 것은 내 집 마련을 위한 종자돈을 모아야 한다는 것은 거듭 강조해도 부족함이 없다. 혹 모은 종자돈이 좀 모자라면 분양권이나 상가, 미분양아파트를 공략해야 되고 투자된 종목이 한 싸이클 돌아올 때까지 기다려야 하는 것이다. 한 싸이클이 되어 돌아와 이익이 생긴 자금으로 다시 투자를 해야 하는데 투자금액은 매입금액의 70%는 자기자산이어야 한다. 예를 들어 3억원짜리 아파트를 산다면 70%인 2억원이 넘는 자금을 모아야 한다는 것이다. 그런데 여기서 2억원을 어떻게 모으나 하고 생각하는 사람들이 있을 것이다. 우선 자기자산이라는 개념부터 살펴보자. 자산이란 현재가지고 있는 자본에 부채(은행에서 빌린 것, 전세금)까지 합한 것을 말한다. 예를 들어 2억원짜리 아파트를 산다고 할 때 전세금이 1억원은 될 것이고, 그럼 자기자본은 1억원만 있으면 충분히 사고도 남는다. 자기자본 1억원 중에 대출을 5천만원이 가능하다면 실제 투자금액은 5천만원이면 되는 것이다. 이것을 활용하는 사람과 그렇지 못할 사람의 결과는 하늘과 땅 차이 일 것이다. 금번 8,31 부동산 정책을 보면서 부동산 투자원리에 충실한 사람들은 또다시 기회가 왔다는 것을 입증해 주었다. 좋은지역 인기종목은 흔들림이 없었고 긍정적인 생각으로 부동산에 접근하는 사람은 앞으로 또다시 좋은 결과가 올 수 있다는 사실 말이다. 거듭 이야기 하지만 아무리 강력한 부동산 규제책이라고 하더라도 세금으로 이루어진 규제책은 부동산 기본 투자원리 측면에서 보면 하나의 흘러가는 바람이라고 생각할 수 밖에 없다. 왜냐하면 그 결과는 6개월 내지 1년내에 정답으로 우리 앞에 나타나 있기 때문일 것이다.
- 강남재건축 3.3%빠져..稅부담 전세전가 가능성
- [이데일리 김수헌기자] `8·31`부동산정책 발표 이후 수도권 집값이 이른바 `강남 3구`에서 1% 이상 떨어지는 등 강남지역을 중심으로 하향 안정세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 특히 강남3구의 재건축 아파트 값이 직격탄을 맞아 3%이상 빠지면서 뚜렷한 하락세를 보이고 있다. 그러나 8·31 이후 상승하고 있는 전세값은 상승률 자체는 다소 둔화추세를 보이고 있지만, 오름세를 이어가고 있어 여전히 불안한 형국이다. 특히 강남 분당 등 선호지역 내 중대형 아파트의 경우 전세수요가 강해, 세부담 전가유인에 따른 전세값 강세유지 가능성이 있는 것으로 분석됐다. 정부는 7일 오전 정부과천청사에서 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관과 관계부처 장관 등이 참석한 가운데 경제정책조정회의를 열고 `8·31 이후 부동산 시장 동향 및 전망`을 점검했다. 정부는 회의에서 8·31 이후 5주동안 집값이 서울 0.2%, 강남지역 0.5%, 수도권 전체로는 0.1% 떨어지는 등 하향 안정세가 뚜렷해지고 있다고 밝혔다. 올들어 집값 급등 진원지역 가운데 하나로 지목된 서울 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구는 각각 2.2%, 0.5%, 1.1% 하락하는 등 평균 1.3% 하락율을 보여, 하락률이 서울지역의 6배 수준에 달했다. 특히 재건축의 경우 강남구 5.5%하락을 비롯해 서초구와 송파구가 각각 1.5%, 3.3% 떨어지는 등 재건축이 8·31의 직격탄을 맞고 있다는 사실을 보여줬다. 정부는 실거래가 분석 결과 대책발표를 전후해 대치동 은마아파트 34평형이 9억7000만원에서 8억원으로 18% 떨어진 것을 비롯해 도곡동 삼성래미안이 12억 6000만원에서 20% 하락한 10억 1000만원 선에서 가격이 매겨지고 있다고 밝혔다. 그러나 강남아파트의 경우 규모별로 보면 중대형보다 소형 하락률이 여전히 더 큰 것으로 나타났다. 9월 기준으로 소형은 -2.6%를 기록한데 비해 중형은 -0.5%, 대형은 -0.2%를 보였다. 10월3일 기준으로는 소형은 -0.6%, 중대형은 각각 0.1%를 나타냈다. 정부는 그러나 "규모별 가격변동율 격차가 완화되고 있다"고 밝혔다. 정부는 "신도시 지역의 경우 분당이 0.4% 하락했고 상승세가 지속되던 용인도 주간변동률이 최근 3주 연속 0%를 기록하는 등 안정세를 지속하고 있다"면서 "송파 신도시나 뉴타운 주변은 강남 하락세와 투기억제책, 토지거래허가요건 강화 등의 영향을 받아 매수세가 실종되는 등 호가조정국면에 들어간 것으로 판단한다"고 밝혔다. 한편, 전세값은 최근 들어 상승률이 둔화되고는 있지만 상승세는 꺾이지 않고 있어 여전히 불안한 요인으로 남아있다. 전국 전세값은 8·31 이후 1.3%, 수도권은 1.8%, 서울은 2.0% 올랐다. 특히 강남 3개구의 경우 2.7%(강남 2.9%, 서초 2.0%, 송파 3.0%) 오른 것으로 나타나 전국평균의 2배를 넘었다. 정부는 다만 전국의 주간 전세값 동향이 추석을 고비로 0.1%~0.2%로 둔화됐고 수도권은 0.4%(8월말)에서 0.2%(10월3일)로, 서울은 0.4%에서 0.2%로 상승률 둔화세를 보였다고 밝혔다. 정부는 "강남 3개구의 경우도 1.0%(9월12일)에서 0.3%(10월3일)로 상승률 둔화세는 뚜렷하다"고 말했다. 그러나 전세값은 단기적으로 국지적 불안 가능성이 존재하고 있는 것으로 분석됐다. 특히 강남과 분당 등 선호지역 내 중형 이상 아파트의 경우 세금 부담 전가유인 등으로 전세값이 강세를 유지할 가능성이 있다고 정부는 밝혔다. 정부는 "저금리 지속, 우수한 교육여건 등으로 이들 지역에 대한 전세수요가 당분간 유지될 가능성이 있다"며 "이 경우 집주인이 세부담 증가분을 전가시키기 용이해진다"고 전망했다. 토지시장은 8월까지는 뉴타운, 신도시, 미군기지이전, 경제자유구역 추진 등의 영향으로 서울과 경기 등 수도권 지역 상승률이 0.57%를 기록했다. 대전과 충남, 충북 등 충청권도 행정복합도시 등의 영향으로 0.4~0.5%대의 높은 상승률을 지속했다. 정부는 8·31 이후에는 토지시장의 투자심리가 급랭, 거래량이 한산한 가운데 안정된 것으로 보인다고 밝혔다 . 한편 정부는 "앞으로 주택 및 토지시장에 대해서는 신속한 입법으로 정책신뢰성을 확보하고 송파신도시나 기존 택지지구 확대 등 공급대책을 차질없이 추진하겠다"고 강조했다. 또 전세시장에서도 단기적 상승우려가 남아있는만큼 무주택 서민 금융지원강화, 장기임대주택 공급확대 등 안정적 주택공급정책을 강화할 것"이라고 밝혔다.
- (新부동산투자전략)재건축 `위기가 기회`
- [이데일리 남창균기자] 최근 5년 동안 재건축아파트는 재테크의 선두주자였다. 특히 강남권 재건축아파트는 최고 3배 이상 올라 재테크 상품으로는 최고의 수익률을 기록했다. 값이 오르는데 비례해 규제수위도 강화됐다. 참여정부는 2003년과 2005년 6차례의 대책을 통해 규제를 쏟아냈다. 부동산대책의 종합판으로 불리는 8·31대책에서도 기반시설부담금과 재건축 입주권을 세대수에 포함해 양도세를 중과하는 조치가 나왔다. 그동안 나온 재건축 규제는 조합원들의 시세차익을 줄이는데 포커스가 맞춰져 있다. 소형평형의무비율, 조합원지위양도금지, 개발이익환수제, 기반시설부담금제 등은 모두 조합원 부담을 늘리는 조치들이다. 재건축아파트 값은 10·29대책(개발이익환수제와 3주택 양도세 중과세 조치) 이후 6개월 동안 최고 30% 가량 하락했지만 올 상반기 대부분 10·29대책 이전 수준을 회복했다가 8·31대책 이후 다시 곤두박질치고 있다. 개포주공1단지 13평형의 경우 10·29대책 이전에는 5억4000만원을 호가했지만 올해 1월에는 4억원까지 하락했다가 6월에는 5억7000만원까지 뛰었다. 최근에는 다시 4억원대 초반을 보이고 있다. 정부 규제에 따라 널뛰기 행보를 보이고 있는 것이다. 이처럼 재건축아파트 값의 진폭(상승-하락폭)이 큰 이유는 실수요자보다는 가수요자가 많기 때문이다. 가수요자들은 대부분 다주택자여서 세금 부담의 타격을 직접 받는 데다 대출을 안고 매입한 경우가 많아 금리 변동에 민감하기 때문이다. 재건축아파트는 8·31대책으로 가수요가 빠져나가고 가격이 떨어지면 투자상품으로 다시 부상할 것이다. 개발이익환수제도가 완비되고 집값이 안정되면 규제가 풀릴 것이라는 점도 메리트다.전문가들은 재건축아파트 값이 최고가에 비해 20% 이상 떨어진 곳이라면 투자를 고려할 만하다고 조언한다. 특히 강남구 개포동 주공, 서초구 반포동 주공, 송파구 가락동 시영, 강동구 둔촌동 주공 및 고덕동 주공 단지는 향후 아파트 값을 선도할 수 있기 때문에 투자 우선순위로 꼽힌다. 물론 가격이 많이 떨어졌다고 해서 덥석 투자를 결정해서는 안 된다. 재건축 투자는 투자비용(매입비용+추가부담금+금융비용)이 수익(향후 시세)의 90%를 넘으면 손해 볼 공산이 크다는 점을 염두에 둬야 한다.예컨대 개포주공1단지 11평형을 구입해 재건축 후 25평형에 입주(입주 후 시세 5억원)한다고 가정할 때 투자비용이 4억5000만원을 넘으면 실익이 없다. 현재 시세가 3억3000만원이므로 추가부담금+금융비용이 1억2000만원을 초과한다면 투자를 포기하는 게 낫다는 것이다. ■참여정부 재건축 대책 -재건축아파트 후분양제 도입, 재건축 안전진단 강화 (5.23대책, 2003년) -재건축 소형평형의무비율 도입, 재건축 조합원 지위양도금지(9.5대책, 2003년) -재건축 개발이익환수제 도입(10.29대책, 2003년) -강남 재건축 안전진단 강화 및 초고층 재건축 불허(2.17대책, 2005년) -기반시설부담금제 도입(5.4대책, 2005년) -재건축 입주권(관리처분인가 후) 세대수 포함(8.31대책 후속)
- 종로구 집값, 청계천 복원으로 2.1% 상승
- [이데일리 남창균기자] 청계천 복원의 영향으로 서울 종로구 집값이 크게 오른 것으로 나타났다. 또 서울 강남과 분당 전셋값이 전국 평균보다 3~6배 가량 올랐다. 5일 국민은행의 `9월 전국주택가격동향조사`에 따르면 8.31대책의 영향으로 서울 강남권과 분당 아파트 값은 떨어진 반면 청계천 복원과 뉴타운 호재로 인해 강북은 소폭 상승했다. 9월중(8월16일~9월15일) 집값은 상반기 동안 많이 올랐던 서울 강동구(-1.5%), 강남구(-0.7%), 분당(-0.5%) 등은 하락한 반면 강북전체는 0.8% 올랐다. 특히 청계천 복원효과로 종로구는 2.1%, 중구는 0.3% 올랐다. 8.31대책의 영향에도 불구하고 전국 집값은 0.2%, 서울 집값은 0.4% 상승했는데, 이는 8.31대책의 효과가 본격적으로 나타나기 전에 조사했기 때문이라고 국민은행은 설명했다. 아파트 전셋값은 극심한 매물 부족현상을 빚고 있는 분당이 6.9% 올라 전국 평균(1.1%)보다 6배 넘게 올랐으며 용인도 5.1% 상승했다. 서울도 강남권을 중심으로 가파른 상승세를 보였는데 강동구 3.3%, 강남구 3.1%, 서초구 3.1%, 송파구 2.6% 등을 기록했다. 한편 9월 주택가격조사결과 대구 중구·동구·북구·달성군, 광주 광산군, 경기 광주시 등 6곳이 거래세가 실거래가로 부과되는 주택거래신고지역 후보에 올랐다.
- (新부동산투자전략)아파트,`대박`보다는 `실리`
- [이데일리 남창균기자] 아파트 재테크 시대는 끝났다.(?) 8·31대책으로 집값이 떨어지면서 이제 더 이상 아파트에 투자해서는 돈을 벌 수 없다는 인식이 확산되고 있다. `강남 불패`로 상징되던 `아파트 불패`의 시대가 막을 내리고 있는 것이다. 전문가들은 아파트 값이 내년까지 떨어질 것으로 보고 있다. 또 내년부터는 보유세가 많게는 2배 이상 오르고 2007년부터는 양도세 부담도 크게 늘어난다. 지난 2001~2003년과 올 상반기처럼 자고나면 수 천만원씩 오르던 `대박`은 기대할 수 없게된 셈이다. 당분간은 아파트에 투자해 봤자 수익은 없고, 비용만 늘어나는 최악의 시기가 될 것이다. 하지만 아파트 값이 바닥을 친 이후에는 새로운 기회를 잡을 수 있을 것으로 보인다. 다만 앞으로는 아파트 값이 오르더라도 몇몇 지역을 제외하고는 물가상승률 수준에 그칠 공산이 크다. 향후 아파트 투자전략은 투기가 아닌 투자(거주+투자) 개념으로 바꿔야 한다. 단기 시세차익을 노린 투자에서 최소 3년 이상의 장기 투자로 바꿔야 한다는 것이다. 특히 은행 금리가 고금리 기조로 바뀌고 있는 점을 감안할 때 차입을 통한 단기 투자는 바람직하지 않다. 그렇다면 언제 사야할까. 물론 가격이 바닥을 쳤을 때다. 현재로서는 언제쯤 바닥을 칠지 가늠하기 쉽지 않은 상황이다. 다만 1가구2주택 양도세 중과 유예기간이 내년 말까지이므로, 그 때까지는 하락세가 이어질 가능성이 크다. 하지만 우량물건을 고르기 위해서는 당장 매입전략을 짜야 한다. 자금을 미리 마련하는 것은 물론이고 시세와 물건 동향을 주기적으로 체크해야 한다. 매수타이밍 못지 않게 중요한 것은 어느 지역에서 어떤 아파트를 구입하느냐이다. 주거목적이라면 학교가 가깝고 환경이 좋은 곳을 고르면 되겠지만 투자까지 생각한다면 무리를 하더라도 값이 오를 지역을 선택해야 한다. 그런 점에서 보면 이미 값이 많이 올랐지만 강남과 분당은 여전히 투자 1순위이다. 올 상반기 아파트 값이 많이 오른 곳을 보면 분당·과천·용인(2월부터), 용산·영등포(3월부터), 안양(4월부터), 마포·양천·의왕(5월부터), 일산·수원(6월부터) 등지였다. 소형보다는 대형평형의 가격상승률이 높다는 점도 고려해야 한다. 올 1~7월 강남지역 아파트 값 상승률은 소형 7.9%, 중형 8.4%, 대형 12.1%였다. 이밖에 무주택자나 1주택자들은 공공택지에서 분양하는 아파트도 눈여겨볼 필요가 있다. 전매제한과 채권입찰제로 인해 시세차익이 줄어들었음에도 불구하고 당첨만 되면 1억원 안팎의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 판교, 송파, 동탄, 수원 이의동, 파주 등 신도시에서 공급되는 아파트를 분양 받는 것이 아파트 재테크로는 최선의 방법이라고 조언한다 ■아파트 투자 돋보기 - 매수타이밍은 : 2006년 상반기(2007년 하반기까지 가능) - 지역은 : 강남 분당 과천 평촌 등 - 아파트는 : 가격이 전저점 이하로 떨어진 아파트, 최고 시세대비 20% 이상 하락 - 평형은 : 일반 아파트는 40평형대 이상 - 투자기간은 : 최소 3년 이상 - 은행대출은 : 고금리 기조로 전환 중이므로 최소로 줄여야 함
