뉴스 검색결과 8,369건
- 2007 내집 마련 전략을 수정하라
- [조선일보 제공] 내년 9월 민간아파트에 대한 분양가 상한제(분양가 규제)가 도입되고 환매조건부·토지임대부 등 이른바 ‘반값 아파트’가 시범적으로 도입된다. 아파트 분양제도에 근본적인 변화가 발생하는 만큼, 내 집 마련 전략도 수정이 불가피해졌다. ◆자녀 많은 무주택자는 유리…여유를 가져라 가장 큰 변수는 나이·무주택·자녀 수에 따라 당첨 우선권을 주는 청약가점제 도입. 당초 정부는 ‘추첨식’인 주택 청약제도를 2008년부터 공공택지 중소형 평형, 2010년부터 민간택지 중소형 평형을 가점제로 바꿀 계획이었다. 하지만 정부는 분양가 상한제, 반값 아파트 도입시기에 맞춰 가점제도 조금 더 앞당겨 실시하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 무주택 기간이 길고, 자녀 수가 많고 청약통장을 갖고 있다면 여유 있게 기다릴 수 있다. 청약 가점은 ▲세대주 연령 ▲부양가족 수(가구 구성+자녀 수) ▲무주택 기간 ▲청약통장 가입기간 등에 의해 산정된다. 청약자는 자신의 점수를 계산, 당첨 가능성을 어느 정도 예상하고 청약할 수 있다. 내년도에 시범적으로 도입되는 반값 아파트도 무주택자들을 대상으로 공급될 전망이다. ◆청약저축 가입자는 인기지역 위주로 청약 전용면적 25.7평 이하 공공분양 아파트를 분양받을 수 있는 청약저축 가입자들도 여유가 있다. 공공분양 아파트는 주택공사·SH공사가 저렴하게 공급하는 중소형 아파트. 판교신도시·성남 도촌지구의 공공분양 중소형 아파트는 이미 시세의 절반 수준에 분양됐다. 정부는 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사·지방자치단체가 분양하는 공공주택 물량을 확대할 예정이다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “청약저축 가입기간이 길어 당첨확률이 높은 사람들은 서두를 필요 없이 인기지역을 선별적으로 청약하면 된다”고 말했다. ◆내 집 넓히려는 수요자들, 상반기에 공략 분양제도가 무주택자에게 유리하게 바뀜에 따라 유주택자들의 내 집 넓히기는 더욱 어려워질 전망이다. 분양가 상한제가 실시돼 민간아파트의 분양가는 20~30%까지 떨어질 수 있지만 그만큼 청약경쟁은 치열해질 수밖에 없다. 유주택자들은 분양가 상한제만 믿고 기다리기에는 당첨확률이 너무 낮다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “아파트 가격이 하락하는 시기에 자신이 원하는 입지의 기존 아파트를 공략하는 것도 내 집을 넓히는 방법”이라고 말했다. 분양가 상한제 실시 전에 분양되는 아파트 청약도 고려해볼 만하다. 내년 9월 도입되는 분양가 상한제를 피하기 위해 건설업체들은 내년 상반기에 아파트를 대거 분양한다는 계획이다. 이광수 춘추 대표는 “내년 상반기 분양되는 입지가 좋은 지역의 아파트는 적극적으로 공략할 필요가 있다”고 말했다. 다만, 수도권에서 5000만~1억원 미만의 아파트를 갖고 있는 유주택자도 무주택자로 간주, 불이익을 주지 않는 방향으로 청약가점제가 개편될 가능성도 높다. ◆신혼부부 등은 국민임대도 주목 무주택자지만 나이가 젊은 신혼부부들은 청약가점제가 도입되면 오히려 불리해질 수 있다. 전문가들은 이들은 분양보다는 청약저축에 가입해 국민임대주택에 입주하는 것도 고려해볼 필요가 있다고 조언하고 있다. 국민임대주택은 30년까지 임대가 가능한 데다 공급물량도 대폭 늘어난다. 입주 기준은 전용면적 18평 이하의 경우, 도시 근로자 가구당 월평균 소득(325만원)의 70%선, 즉 월 227만5580원 이하의 무주택 가구주이다. 청약저축 가입여부와 상관없다. 18평 초과 국민임대의 월평균 소득 제한은 325만원 이하이다. 청약 저축 가입자여야 한다.
- 이슈로 돌아본 2006년 부동산 시장
- [이데일리 윤도진기자] 3.30대책과 11.15대책, 3월과 8월 판교 분양, 가을 전세대란, 신도시 발표 등 2006년 부동산 시장은 그야말로 '다사다난(多事多難)'했다. 지난 1년 동안 부동산 시장을 달군 핫이슈를 되짚어 본다. ◇3.30대책 발표 = 연초부터 재건축아파트의 층고 상향, 용적률 상향 조정 등 규제 완화에 대한 기대감이 커졌다. 재건축을 중심으로 한 오름세는 3월 말 판교 분양과 맞물려 강남권 및 분당, 용인 등 주변 지역의 아파트 값 상승으로 이어졌다. (관련기사☞강남권 재건축 값 1주일새 1억 "껑충" 2006.03.13 10:46)이에 대응해 정부는 재건축 `개발이익환수제` 등을 골자로 한 3.30대책을 발표했다. 대책 직후 강남권 재건축 상승세는 빠르게 둔화됐고, 강동구 등 일부 단지는 하락세로 돌아섰다. (관련기사☞[3·30대책]재건축개발이익 3억원시 1억2000만원 환수(VOD) 2006.03.30 09:00)◇`버블 세븐` 논란= 4월 하순 들어 대책의 효과도 무색하게 오름세가 다시 살아났다. 청와대는 5월 15일 홈페이지의 `부동산, 이제 생각을 바꿉시다`라는 글을 통해 `버블 세븐`이라는 신조어를 만들어 냈다. (관련기사☞靑, 부동산 '버블세븐' 폭탄게임 더 못한다 2006.05.15 16:07) 버블 세븐은 `강남구, 서초구, 송파구, 목동, 분당, 평촌, 용인` 등 7곳을 지칭한 말로, 2004년부터 지난 4월까지 아파트 값 평균 상승률이 26%로, 전국 평균 상승률의 5배를 넘었다. 정부는 버블세븐 집값은 거품이라며 조만간 하락할 것이라는 구두경고를 연일 쏘아댔다. (관련기사☞(edaily리포트)깡통이냐 버블이냐 2006.05.17 17:20) 이어 실거래가 발표와 아파트 부녀회에 대한 담합 제재 등 가격 거품 논란이 가속된 가운데 부동산 시장은 여름 비수기로 안정세를 맞았다. (관련기사☞(edaily리포트)버블논쟁의 `버블` 2006.05.24 16:16) ◇가을 `전세대란`= 여름 끝물부터 전셋값이 꿈틀대기 시작했다. 가을 이사철을 앞두고 공급부족과 수요 증가로 인한 전세물량 품귀 현상 불거지며 전셋값은 가파르게 상승했다. (관련기사☞쌍춘년 가을에 신혼방이 없다`..수도권 전세 대란 2006.09.05 14:59) 새 아파트 입주물량은 줄었고, 월세로 바뀌는 물건이 늘어났지만, 대체제 역할을 했던 다가구주택(원룸)과 오피스텔 공급은 이미 확 줄어든 상태였다. 이같이 수급불균형 속에서 노원, 마포 등에서는 1주일새 1000만원 씩 전셋값이 뛰는 기현상도 벌어졌다. (관련기사☞(edaily리포트)전세가 기가 막혀! 2006.09.06 17:28) ◇수도권 집값 폭등= 전세대란에 8월 판교 2차분양 소식이 맞물리고, 9월에는 은평뉴타운, 파주 운정신도시 등에서 촉발된 고분양가 논란도 이어지면서 서울 수도권 매매시장은 실수요 매수세가 증가하기 시작했다. 전세수요가 매매로 빠르게 이동한 결과다.(관련기사☞(집값 뛴다)①강북 집값, 강남 따라가네 2006.09.25 15:12) 가격 상승 불안감이 커지면서 추석 연휴 전후로 대출이라도 받아 집을 사자는 매수세가 크게 몰렸고 이에 따라 강남권은 물론 비강남권 주요 지역의 매매가격도 소형 중심으로 크게 올랐다. (관련기사☞10월 수도권 집값 "폭등"..과천 10.2% 상승 2006.11.01 17:59) ◇11.15대책 발표= 정부는 신도시 추가·확대로 집값 안정을 꾀했지만 신도시 예정 지역의 집값이 폭등하는 부작용을 낳았고 이는 결국 건설교통부 장관의 교체로 이어졌다. (관련기사☞(프리즘)秋건교, 집값 악셀레이터 밟다 2006.10.25 15:32)정부는 이어 분양가 인하, 공급확대, 대출 규제 등을 골자로 한 11.15대책을 내놓았고, 서울 수도권 아파트 거래 시장은 관망세에 돌입했다. (관련기사☞(11·15대책)분양가 25% 인하, 김포·광교 우선 적용 2006.11.15 13:43) 최근에는 당정에서 `반값 아파트`와 `분양원가 공개`에 대한 논란이 계속되는 가운데 부동산 시장은 소강상태를 보이고 있다.
- (저금리의 비밀)⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
- [이데일리 강종구기자] 거품붕괴 우려에도 불구하고 은행들이 대출을 멈추지 못하는 이유는 무엇일까. 영국의 유명한 경제학자인 앤드류 팔로우 옥스포드대 교수는 한마디로 "시장에서 쫓겨나지 않기 위해"라고 말한다. 비록 거품이 꺼질 위험에 처했다 할지라도 모든 은행이 집단적으로 자금공급을 중단한다는 결정을 내리지 않는다면, 자체적으로 합리적인(rational) 판단하에 대출을 중단한 은행만이 시장에서 구축된다는 것이다. 외환시장, 채권시장, 부동산시장에서 `기대`가 현실을 만들어가는 동안, 국내 은행들은 패거리 금융문화의 진수를 보여줬다. 거품붕괴와 부실화를 우려하면서도 스스로 금리를 낮춰가며 가계와 중소기업 대출에 몰입했다. 한국은행과 금융감독원, 심지어 청와대와 외국 투자은행에서 심각한 우려와 경고가 잇따라 나왔지만 웬만해서는 은행들을 멈추게 할 수 없었다. ◇ 매혹적인 외화차입 & 외화대출..은행들 우루루외화차입을 주도한 것은 매우 낮은 금리로 차입이 가능하고 파생상품 거래에 능한 외은지점이었지만 국내 은행들이라고 예외는 아니었다. 지난해 일부 은행 중심으로 이루어졌던 외화차입은 올해 산업은행을 제외한 모든 은행으로 급속히 확산됐다. 기업 선물환 매도를 소화하기 위해 불가피한 단기 외화차입이 기본적으로 많았지만 그 외에 외화대출 재원을 확보하기 위한 차입도 적지 않았다. 특히 2분기 이후 무위험 차익거래 기회가 확대되고 중소기업 대출이 대폭 확대되면서 은행 단기 외화차입은 3분기까지 절정에 달했다. 그럴만도 했던 것이 외화차입을 이용한 외화대출은 올해 국내 은행에게나 고객에게나 너무나 매혹적이었다. 은행 입장에선 높아진 대외신인도로 과거에 비해 저금리 차입이 가능해진데다 FX스왑이나 통화스왑 등 파생상품 거래를 통해 조달금리 수준을 더욱 낮출 수 있었다. 당연히 원화대출에 비해 더 낮은 금리로 대출이 가능해 고객유치에도 유리했다. 실제로 A 은행의 경우 지난해 4분기 외화대출 금리는 평균 6.36%였으나 올해 3분기에는 5.88%까지 낮출 수 있었다. 기업대출의 대부분을 차지하는 일반자금 대출의 적용금리 평균이 올해 6.5~6.8%인 점을 감안할 경우 올들어 외화대출의 매력이 얼마나 높아졌는지 짐작이 가능하다. 정반대로 이 은행이 역외에 대해 외화대출을 할 때 금리는 지난해 4분기 평균 4.75%에서 7.00%로 인상됐다. 선물환율이 현물환율을 크게 밑돌면서 발생한 환차익 때문에 국내 대출금리를 더 낮게 가져갈 수 있었던 것이다. 이 은행의 경우 국내에서 원화로 차입할 경우 5.6~5.9% 정도의 금리를 줘야 했지만, 외화차입을 할 때는 만기 등에 따라 0.1~6.2%의 범위에서 조달이 가능했다. 비단 해외가 아니더라도 막대한 외화자금을 보유하고 있는 산업은행에서도 2%대 초중반이면 외화표시 원화차입이 가능했다. 넉넉한 외화자금을 차입한 은행들의 외화대출은 2분기부터 일제히 급증했다. 2004년말 20조원, 2005년말 23조원이었던 시중은행 외화대출금 잔액은 올해 6월말 29조원, 9월말엔 33조원으로 불어났다. 시중은행중 신한은행이 9월말 현재 가장 많은 7조6000억원어치의 외화대출 잔액을 기록하고 있는 가운데, 국민은행은 3월말 4조원에서 9월말 6조3000억원, 우리은행은 5조3000억원에서 6조3000억원, 하나은행은 2조5000억원에서 4조7000억원, 한국씨티은행은 1조7000억원에서 3조원으로 거의 배증했다. 일부 지방은행의 경우 외화대출을 전혀 취급하지 않다가 2분기부터 급격히 늘려갔다. 은행들은 지난 8월 17일 한국은행이 외화대출 억제에 나서자 강력히 반발하기도 했다. 중앙은행이 왜 민간은행의 밥벌이까지 방해하느냐는 것이었다. 실수요자만 대상으로 한다는 제한은 이미 사라진 지 오래였기 때문에 한은은 은행들을 설득하는데 상당한 애를 먹어야 했다. ◇ `전 은행, 대출 앞으로`.."일단 벌려 놓으면 돈 된다" 외화차입이 급증하고 외은지점의 국내 채권 매입이 대폭 확대되던 4월을 전후해 국내은행들의 자금운용 패턴도 극적으로 바뀌었다. 금리가 계속 하락하는 강세장이 지속되고 있음에도 불구하고 보유중이던 채권을 처분하고 대신 대출을 크게 늘리기 시작했다. 마침 중소기업 대출경쟁이 불이 붙던 때였고, `판교신드롬`으로 대규모 아파트 청약자금 수요가 발생했고 집값은 다시 들썩거리고 있었다. 그러나 그것만이 채권에서 대출로 운용처를 바꾼 이유의 전부는아니었다. 콜금리 인상과 특판예금 등 수신경쟁으로 조달금리는 높아졌는데 장기 채권금리는 하락해 수지가 맞지 않았다. 상대적으로 대출을 하지 않을 경우 기회비용은 커졌다. 주택담보대출의 기회비용은 절묘하게도 4월에 바닥을 찍고 크게 상승했다. 실제로 B은행의 경우 지난해 4분기에는 예수금, 차입금, 사채를 통틀어 평균 2.8% 정도의 금리로 자금을 조달했고, 채권에 투자할 경우 4.68% 가량의 이자를 챙겼다. 그러나 올해 1분기에는 조달금리가 3.2% 정도로 높아졌고 채권투자로 인한 이자는 4.23%로 떨어졌다. 반대로 대출을 하게 되면 지난해 4분기 6.08%의 금리를 수익으로 얻었다. 그러나 올해 1분기에는 6.36%, 2분기에는 6.4~6.5%의 이자를 받을 수 있었다.지난 5월 금융협의회에서 은행장들은 이성태 총재에게 주택담보대출 급증의 상당부분은 은행간 과당경쟁 탓이라며 앞으로는 우량한 개인과 개인사업자(소호)에 대한 신용대출을 늘리겠다고 했다. 그러나 은행장들의 이 말은 지켜지지 않았다. 2분기 접어들면서 모든 은행들이 일제히 주택담보대출 경쟁에 재차 나섰다. 지난해 가계대출 경쟁을 선도한 SC제일은행만이 주춤했을 뿐이다. 연초부터 강력한 드라이브를 걸었던 우리은행이 더욱 박차를 가했고, 중소기업은행도 지난해 이후 급증한 여세를 계속 몰아갔다. 내내 경쟁에서 비껴나 있던 국민은행도 2분기부터 대열에 동참했다. 은행장들은 그 이후에도 거의 매달 과당 대출 경쟁에 대한 자성과 우량 고객 발굴 및 고정금리부 및 신용대출 확대, 대출만기 장기화 등에 대한 약속을 계속했다. 그러나 11월 이후 강력한 규제대책이 잇따라 발표되기 이전까지 실행에 옮겨진 흔적을 찾기는 어려웠다. 오히려 8월 콜금리 인상에도 불구하고 은행들은 9월부터 석달 연속 대출금리를 계속 인하했다. CD금리가 하락하면서 대출금리가 하향조정되기도 했지만 가산금리도 잇따라 낮췄다. ◇ 구성의 오류..`나의 행복`은 `우리의 불행`수신 경쟁은 조달금리를 빠르게 높이고, 대출경쟁은 운용금리를 낮춰 채산성을 악화시켰다. 대부분 은행들의 명목순이자마진(NIM)은 지난해 4분기를 고점으로 올들어 하락했다. 그러나 올해 상반기 일반은행 세전순이익은 사상 최대인 7조4124억원으로 전년동기대비 2조원 이상 증가했다. 예대금리차가 축소됐지만 대출자산이 큰 폭으로 늘었기 때문이다. 예대금리차 축소도 그 폭만큼 부담은 되지 않았다. 신규취급분 예대금리차가 크게 줄어든데 비해 잔액기준으로는 별로 줄어들지 않았다. 적용되는 수신금리는 올해 대부분 신규고객이 기존고객보다 높았고, 대출금리는 신규고객에 비해 기존 고객에게 항상 더 높았다. 금리가 낮다고 해도 일단 대출을 해 놓으면 나중에 금리가 오를 때 받는 이자가 늘어난다는 것을 은행들은 알고 있었다. 대부분 대출이 변동금리부이기 때문이다. 시중은행의 경우 3개월 CD금리에 연동되는 주택담보대출이 올해 1~7월중 11조8000억원 증가했다. 같은 기간 가계대출 증가액의 79%에 달했다. 한은 관계자는 "은행들의 외형확대 경쟁은 시장 지배력을 높이려는 의도나 넉넉한 대출여력 외에도 지난해 대출 확대 이후 시장금리 상승으로 예대마진이 확대된 효과를 경험해 봤기 때문"이라고 분석했다. 개별 은행은 전혀 문제가 없어 보인다. 사상 최대 이익 뿐 아니라 BIS자기자본비율은 계속 상승하고 있고 부실여신 비율은 낮아지고 있다. 오히려 신용위험을 적정수준에서 관리하기 위해서는 주택담보대출과 같은 안전자산을 미리 늘려 놓는 것이 최선의 선택일 수 있다. 그러나 개별 은행이 느끼는 행복감과 달리 정책 당국 입장에서는 속이 시커멓게 타들어갈 노릇이다. 97년 외환위기, 2003년 카드위기는 물론이고 세계적으로도 경제가 파탄났던 대부분 국가의 위기에는 항상 거품붕괴나 금융의 쏠림이 수반됐다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 실제로 이달초 태국 중앙은행이 강력한 외화차입 억제책(차입금의 30%를 중앙은행에 예치)을 취한 것은 과도한 외화차입후 급격한 자본유출로 외화유동성이 부족해지고 결국 경제가 무너졌던 97년 외환위기를 떠올렸기 때문이다. 억제책의 내용은 90년대초 칠레를 남미 전역에 퍼진 외환위기 전염병(데킬라 효과)에서 구했던 가변의무예치금제도(VDR)와 크게 다르지 않았다. 공교롭게도 태국과 한국은 올해 아시아에서 통화절상률 1,2위를 나란히 기록했고, 단기 외채가 급격히 증가한 것도 유사했다. 태국처럼 초강수는 아니지만 한국은행 역시 8월 외화대출 창구지도, 11월 개별 은행 외화대출 검사, 12월 외화대출 지준율 인상의 카드를 잇따라 꺼내 외화차입을 단속했다. 권오규 경제부총리는 이달초 "주택담보대출과 단기 외자 부분에 위험이 있다"며 "조기 경보체제를 확대 개편할 것"이라고 말했다. 개별은행의 건전성이나 위험관리에는 문제가 없다고 해도 전체 금융시스템에는 커다른 충격이 가해지는 `구성의 오류`가 발생할 수 있다는 지적이다. 강경훈 금융연구원 연구위원은 "금융권 전체적으로 부동산 시장에 지나친 자금이 공급돼 있다"며 "개별 금융회사 차원의 위험관리 뿐 아니라 금융업계 전반에 걸친 공동대응이 필요하다"고 주장했다 가계대출은 대부분 주택관련 대출이고, 은행의 건설/부동산업 대출 비중은 2001년말 13%에서 9월말 현재 24%로 상승하고 있다는 것. 특히 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 쏠림에 대해 심각한 우려를 표했다. 한국은행은 지난달 발간된 금융안정보고서에서 "주택담보대출의 급격한 증가는 부동산시장 안정을 저해할 뿐 아니라 향후 외부충격 등으로 부동산값이 급락할 경우 전체 금융시스템 불안을 증폭시킬 수 있다"며 "특히 대부분 금융기관이 대출을 급격히 늘렸다가 여건이 변화하면서 일시에 줄이는 쏠림현상으로 이어지는 경우 금융불안 가능성은 더욱 커진다"고 지적했다. ☞(저금리의 비밀)시리즈, 게재된 기사 바로 가기①왕따! 한국은행②`거품 경고`..2002년 재판인가③유동성의 `바통터치`..藥 혹은 毒(?)④외은지점, 한국 채권시장 `접수`⑤4월,거품을 잉태하다⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
- (주간부동산)과천시 집값 4개월만에 하락
- [이데일리 윤도진기자]과천시의 아파트 값이 8월말 이후 4개월만에 떨어졌다. 서울과 수도권 아파트 시장은 연말 비수기를 맞아 매매와 전세 모두 한산한 시장 분위기를 보이는 가운데 가격도 지난 주와 비슷한 보합세를 유지했다. 24일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 주 서울 아파트 값은 0.25% 올라 직전 주(0.24%)와 비슷한 상승률을 기록했다. 신도시는 0.1%, 수도권은 0.24%의 아파트값 상승률을 보였다. 재건축 중심으로 이달 초까지 강한 오름세를 보여 온 과천은 8월 4째주 이후 처음으로 -0.04% 하락한 모습을 보였다. 과천에서는 부림동 주공7단지, 별양동 주공2단지 등 최근 급등세가 두드러졌던 단지 일부 평형이 소폭 하향 조정됐다. 인접한 의왕도 내손주공 재건축 단지와 오전동 신안 등 일부단지 가격이 소폭 조정되며 -0.3%의 하락률을 보였다. 서울 아파트는 대출규제 강화 등으로 잔금 처리에 어려움을 느낀 매물이 일부 보였으나 밀린 수요로 인한 매물 부족이 여전했다. 특히 노원, 강북, 도봉 등 강북권은 0.6-0.9%대의 강한 가격 상승세를 유지했다. 서울 재건축은 강동, 송파, 용산, 강남 등의 단지들이 소폭 회복세를 보이며 전주 하락세에서 반등(0.17%)했다. 수도권 재건축은 0.08%의 변동률을 보였다. 한편 아파트 전셋값은 서울 0.1%, 신도시 0.08%, 수도권 0.13%의 변동률을 보였다. 김규정 부동산114 차장은 "연초까지 미미한 조정 양상이 지속될 전망"이라며 "대출규제 추가 등 당국의 정책 검토가 이어지고 있어 수요자들이 제도 변경과 시장 반응을 잘 체크하는 것이 좋다"고 말했다. ◇매매 시장 서울에서는 지역별로 노원(0.92%), 금천(0.7%), 강북(0.66%), 도봉(0.65%), 동대문(0.45%), 중구(0.45%), 구로(0.44%), 성북(0.44%), 마포(0.43%) 순으로 높은 상승률을 기록했다. 특히 노원구 등 강북권에서는 매물도 많지 않고 거래도 소강상태지만 여전히 주요 대단지를 중심으로 소형 매물을 찾는 실수요 문의가 이어지며 가격 상승세가 두드러지고 있다고 현장 중개업소는 전했다. 금천구는 시흥동의 노후단지 소형까지 소폭 오름세를 보였고, 강북구는 입주년차가 짧은 대단지 30-40평형대가 주로 올랐다. 도봉구도 창동, 쌍문동 등 주요 단지 30평형대 이하가 오름세를 이었다. 한편 서대문(0.37%), 광진(0.36%), 동작(0.3%), 관악(0.27%), 송파(0.24%), 중랑(0.24%), 영등포(0.23%), 강서(0.2%) 등이 소폭 올랐다. 강남구(0.10%)에서는 역삼, 대치동 일대 새아파트가 조금씩 올랐으며, 강동구(0.12%)에서는 상일동 고덕 주공단지가, 송파구에서는 가락시영2차, 주공5단지가 오름세를 회복했다. 신도시는 중동(0.14%), 평촌(0.13%), 분당(0.11%), 일산(0.07%) 순의 매매변동률을 보였다. 최근에 많이 올랐던 산본은 -0.01%의 변동률을 보였다. 한편 지난 주로 중동신도시도 평당 매매가격 평균 1000만원대로 들어서면서 5개 1기신도시가 모두 평당 1000만원대를 넘어섰다. 신도시 전체 평균 평당가격은 1577만원 선이다. 수도권에서는 의정부(0.57%)가 지난 주에 이어 주간 상승률이 높았다. 뒤를 이어 광주(0.45%), 양주(0.36%), 하남(0.33%), 파주(0.28%), 광명(0.25%) 등이 오름세를 보였고, 인천(0.32%)도 상승세를 이었다. ◇전세 시장 서울에서는 구로(0.31%), 노원(0.27%), 금천(0.24%), 동대문(0.21%) 등이 한 주간 전세 변동률이 높았다. 강남(0.19%), 성북(0.17%), 광진(0.14%), 관악(0.12%), 마포(0.12%), 서대문(0.12%) 등도 소폭 오르며 뒤를 이었다. 전반적으로 전세시장도 거래가 한산한 가운데 상대적으로 비강남권 전세가격 상승폭이 매매와 함께 높게 나타났다. 한편 강남권에서는 대치동, 서초동 일대에서 전세 문의가 조금 늘어나며 주요 단지 위주로 오름세가 나타났다. 송파구는 잠실 레이크팰리스 등 재건축 아파트의 입주로 물량이 풀리며 전셋값이 다소 낮게 나타났으나 일시적인 현상이라는 것이 현장 중개업소의 말이다. 신도시 가운데서는 산본이 -0.07%로 전세 하락세를 이었으며, 분당(0.14%), 중동(0.09%), 일산(0.08%), 평촌(0.01%) 지역도 소폭 오름에 그쳤다. 수도권은 김포(0.42%), 안산(0.35%), 광주(0.27%) 지역을 비롯해 인천(0.22%) 등이 상대적으로 높은 변동률을 보였다. 또 수원(0.19%), 용인(0.16%), 하남(0.13%), 의정부(0.12%), 안양(0.1%) 등이 소폭 올랐고 기타 지역은 변동이 적었다.
- "거품붕괴 진짜 위험은 가계부채 아닌 건설PF"
- [이데일리 강종구기자] 당국의 강력한 주택담보대출 억제로 집값이 하락할 경우 일부 건설사가 자금난에 처하면서 저축은행 등 서민금융기관이 심각한 위기에 처할 수 있다는 분석이 제기됐다. 상대적으로 신용도가 취약한 BBB급 건설사에 대한 부동산PF에 대한 의존도가 너무 높기 때문이다. 굿모닝신한증권은 22일 `부동산거품과 신용위험`이라는 보고서에서 "최근의 강력한 주택담보대출 억제는 주택가격 안정에 상당히 기여할 전망이며 카드위기와 달리 가계신용의 안정성이 위협받을 가능성은 낮다"고 분석했다. 그러나 "건설/부동산 기업신용은 부분적으로 심각한 도전에 직면할 가능성이 크다"고 지적했다. 주택투자수요가 감소하면 분양률과 입주율이 떨어지고, 그로 인해 건설사 자금흐름이 막힐 수 있다는 우려다. 특히 건설/부동산 기업금융에서 일부 금융기관의 과도한 쏠림 현상이 있었던 점을 감안하면, 건설사에 대한 급격한 자금회수와 전면적인 리파이낸싱 중단으로 확산될 가능성이 엿보인다는 것이다. 윤영환 굿모닝신한증권 연구위원은 "BBB-등급 전후의 일부 건설회사들이 빠르게 성장한 이면에는 서민금융기구에 의존한 가파른 신용확장이 있었고, 서민금융기구 역시 건설관련자산 비중을 높이면서 급성장했다"며 "변동성이 큰 두 고리의 상호의존적인 고도성장이 돌연 순환적인 리파이낸싱 압박으로 전환될 가능성에 대비해야 한다"고 말했다. 최근의 부동산 거품은 카드위기 때와 유사하다는 게 그의 판단이다. 카드위기 당시 투신사 MMF가 카드채를 대거 편입했듯이 이번에는 서민금융기관이 건설PF를 폭식했고, 건설PF는 2002년 당시 카드 ABS 및 대환론과 너무 많이 닮아 있다는 것이다. 건설사가 연쇄 위기에 빠지지는 않을 것으로 전망했다. 카드위기 당시 대부분의 대형 카드사들이 동반 부실에 빠진 것과는 다르다는 것. 윤 연구위원은 "건설산업의 스펙트럼은 매우 넓고 상당부분은 공기업들에 의해 보완되고 있다"며 "일부 건설사의 부실이 문제가 되더라도 건설시장 전체가 곤경에 빠질 가능성은 작아 보인다"고 말했다. 오히려 우려되는 것은 부동산PF를 중심으로 BBB급 건설사에 과도한 신용을 제공한 저축은행 등 서민금융기관이다. 굿모닝신한증권에 따르면 지난해 이후 급증한 건설PF ABS의 경우 올해 발행액의 절반이 BBB-등급이고, BBB0를 합치면 무려 80% 수준에 달한다. 지난 7월 이후 PF ABS 발행요건이 강화되자 이번에는 PF ABCP가 급증하는 풍선효과까지 나타났다. 윤 연구위원은 "업계 1~2위 저축은행 계열(전체 저축은행 총자산의 17%)의 경우 건설PF 비중이 50%에 육박하고 최근 2~3년 사이에 비중이 두배로 증가했다"며 "인수합병을 제외한 대출증가액의 대부분이 건설PF이고 대환(재취급과 만기연장) 비중도 상당한 것으로 알려지고 있다"고 말했다. 그는 이어 "건설PF ABS는 단위 신협과 금고 등 소형 서민금융기관이 주요 고객인 회사채 리테일 시장의 올해 대표상품"이라며 "비오이하이디스와 팬택계열의 신용이슈를 계기로 신협과 금고는 투자가능 등급을 BBB-에서 BBB+로 올렸고, 이로 인해 기왕의 투자에 대한 부담은 상존하고 건설PF의 중요한 유통경로는 사라졌다"고 덧붙였다. 최악의 상황은 신규주택 분양률과 입주율이 현저히 하락하는 경우에 발생한다고 굿모닝신한증권은 지적했다. 한계 건설회사에 과잉 공급된 신용에 대한 불안감이 빠르게 확산되면서 급격한 자금회수와 전면적인 리파이낸싱 중단이 나타날 경우 건설사와 다수의 서민금융기관이 유동성 위기에 빠질 가능성이 있다는 것이다. 실제로 일부 BBB-급 건설사의 경우 장부상의 부채 뿐 아니라 시행사에 지급보증 또는 채무인수를 제공한 부동산PF관련 우발채무가 상당한 규모인 것으로 나타났다. 우발채무를 단순 합산할 경우 부채비율이 600%가 넘는 업체가 8개사, 무려 1000%를 넘는 곳도 2개사가 있었다. 대부분의 BBB-업체는 PF 우발채무를 포함할 경우 부채비율이 500% 이상 상승했다. 상대적으로 신용등급이 낮을수록 PF 우발채무를 포함할 경우 부채비율이 상승폭이 더 컸다. 윤 연구위원은 "물론 부채비율로만 기업 신용도를 판단할 수 없듯이 PF 우발채무를 반영한 수정부채비율도 하나의 참고자료일 뿐"이라면서도 "건설PF의 사업성을 고려해 PF의 부담 정도를 판단해야 한다는 지적도 있지만, 사업성의 척도로 사용되는 분양률의 경우 정보의 신뢰성에 문제가 많고, 분양성공으로 현금흐름이 개선된 상태에서 굳이 초기사업자금 성격이 강한 PF가 필요한지도 의문"이라고 말했다. 그는 이어 "카드위기 당시에는 카드사의 자금조달 구조를 개선할 기회가 있었지만 단지 대출채권 매각만 규제함으로써 오히려 카드CP와 MMF로의 폭주를 유발했고, 초기국면에서 LG카드에 대한 막연한 기대와 은행들의 공조지연이 위기해결을 지연시켰다"며 "위기관리는 신속하고 단호하게 진행돼야 한다"고 강조했다. 한편 굿모닝신한증권은 가계부채발 금융위기 가능성은 낮다고 평가했다. 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)에 대한 규제도 있지만, 기본적으로 대상소득계층이 카드위기 때와 비교해 훨씬 우량하고, 한계소득계층을 대상으로 급성장한 미국의 신종모기지론과도 다르다는 것.윤 연구위원은 "단지 주택가격 하락만으로 우량소득계층이 채무불이행으로 내몰리는 최악의 가정은 비현실적"이라며 "다주택보유자와 투기목적이 뚜렷한 경우의 리파이낸싱 중단 정도는 가계신용 안정에 크게 문제되지 않는다"고 주장했다.☞관련기사 보기(크레딧리포트)건설PF, 그 치명적인 `쏠림`(크레딧리포트)저축은행,PF대출에서 안전한가부동산PF괴담, 채권시장 떠돈다ABCP, 이렇게 빨리 늘어도 괜찮아?
- '월급 20년치' 몽땅 털어도 강남권 32평형 못산다
- [이데일리 윤진섭기자] 도시근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 서울 강남지역 32평형 아파트를 장만하는 데 드는 기간이 22년 5개월이 걸리는 것으로 조사돼, 월급만으로 집을 마련하는 게 사실상 어려운 것으로 조사됐다. 또 서울지역 내에서 32평형을 장만하는 데는 평균 11년, 25평형 아파트를 마련하는 데는 6년 8개월이 걸리는 것으로 나타났다. 22일 부동산정보업체 부동산뱅크가 통계청이 발표한 2006년도 가계수지 동향과 서울 아파트값을 비교 분석한 결과 월 평균 소득 342만3494원(3분기 기준)의 도시근로자 가구가 지출 없이 강남, 서초, 송파구 등 강남권의 32평형 장만하는 데 총 22년 5개월이 걸리는 것으로 조사됐다. 이는 연초 17년 1개월에 비해 5년 4개월 가량이 늘어난 것이다. 또 이들 지역에서 25평형을 사는데 걸리는 기간도 2년 늘어난 13년6개월이 걸려 올 한해 강남권 진입장벽은 더욱 높아졌다. 서울 지역 내에서 32평형 아파트를 장만하는 기간도 10년 이상으로 늘어났다. 평균 4억5146만원인 서울지역 내 32평형 아파트를 구입하기 위해서는 연초 8년 8개월에 비해 2년 4개월이 더 늘어난 평균 11년이 걸리는 것으로 조사됐다. 이와 함께 평균 2억7518만원인 서울 25평형 아파트를 사는데 드는 기간은 평균 6년 8개월로 연초의 5년 7개월에 비해 1년 1개월이 증가했다. 이처럼 내집 마련 기간이 길어진 것은 3분기 도시근로자 가구소득이 1분기에 비해 0.59% 하락한 반면 서울 아파트 값은 같은 기간 32평형이 26.33%, 25평형이 18.59% 오른 때문이다. 전세 마련도 쉽지 않았다. 도시근로자가 월급을 모아 서울 25평형(평균가 1억1325만원)짜리 전셋집을 마련하는데 필요한 기간은 총 3년으로 연초대비 3개월이 길어졌고, 32평형은 4년 5개월로 6개월 늘었다. 구별로는 25평형 전세금을 마련하는데 서초구가 4년7개월로 가장 오래 걸렸고, 강남구 4년 6개월, 용산구 4년 2개월, 광진구 3년 10개월, 동작.성동구 3년 8개월, 송파구 3년 5개월, 마포.강동구 3년 4개월, 서대문.관악구 3년 2개월 순으로 집계됐다. 강북구는 25평형 평균 전셋값이 8993만원으로 서울에서 전세 구하기가 2년 2개월로 가장 짧은 것으로 분석됐다.
- (미리보는 경제신문)10만원권 지폐 2009년 발행 가능
- [이데일리 조용철기자] 12월22일자 경제신문 주요 기사.(가나다순) ◇ 매일경제 ▲ 1면 -10만원권 지폐 언제..이르면 2009년 발행 가능 -쇄빙유조선 합작하자 러시아 삼성重에 제의 -10년 후엔...세균막는 나노섬유옷입고 두루마리 화면으로 영화보고 -"재건축 규제 완화는 없다" ▲종합 -해외소비 국내서 쓰면 연0.3%p 성장 -세종 행정도시 이름 확정 -국가 R&D예산 될만한 산업에 집중투입 -불법 사채업자 신고땐 포상 -통계정보 세밀하게 알수있다 -KDI 새 CI로 교체 -1인당 빚 1300만원 훌쩍 -이용섭 장관의 집값안정카드는 ▲정치.외교안보 -정운찬 여권 히든카드되나 -노 대통령, 새 헌재소장 이강국씨 지명 -여심 파고드는 박근혜 -예산안 오늘 처리 합의 -북.미 최종제안...선택만 남아 ▲국제 -아베정부 83조엔 내년예산안 들여다보니 -EU항공기 배출가스도 규제 -英보다폰, 허치슨에사르 인수 추진 -바트화 날개없는 추락 -美 최대관심사는 집값하락 -니야조프 대통령 사망 ▲금융.재테크 -총액한도대출 1조6천억 축소 -"팬택 워크아웃 영업에 달려" -저축은행 여신전문출장소 생긴다 -多주택자 주택대출 조인다 -부모공양.셋째출산때 금리우대 ▲기업 -똑똑한 복합기 가정으로 -e클린 우수학교 대상 신흥여중.이현초교 -올 산업계 값진 숫자 -비디오 5편으로 블루레이 보급한다고... -C세대가 IT의 새 성장동력 -GS홍쇼핑도 오너경영체제 -마이크로 버블 생성기 국산화 -연구개발지원 217개 품목 선정 -조달물자대금 대지급제 내년 폐지 -대학.제약회사.병원 공동연구 활발 -베트남펀드 인기 식을줄 모르네 -가스산업관련종목 어디가 매력있나 -서울증권 인수기대 유진기업 강세 -기아차 실적개선 기대감 -반도체주 내년 주가 전망 -한국CFO대상에 포스코 -부실감사 소송 주의보 -동서.피제이전자 유통물량 적고 IR안해 원성 -하아록코리아 호평이어져 -`작은고추` DM테크 매워졌네 -내년 실적전망 믿을만한가 -장하성펀드 투자 동원개발 상한가 ▲증권 -연말장세 기관에게 물어봐 -통신주 투자 어떻하라고 -코스피200지수서 뺀다 -내년 1월장 올해 1월보다 긍정적 -대형 IT주 일제히 떨어져 -경영진 검찰고발 영남제분 급락 ▲부동산 -대전 구도심 확 바뀐다 -전세아파트 이곳을 노려라 -올 경매에 7조원 뭉칫돈 -땅으로 보상 확대 내년 상반기부터 ◇ 서울경제 ▲ 1면 -상장사들 "증시가 무섭다" -신협.새마을금고.저축銀서도 자기앞수표.직불카드 발행 -헌재소장 후보 이강국씨 지명 ▲종합 -공공개발 토지 수용땐 개발지 땅으로도 보상 -sk그룹 이웃돕기 성금 100억원 기탁 -총액대출한도 1조6000억 축소 -정부, 향후 15년간 R&D투자 -"신문시장 과잉 규제로 언론자유 위축우려" -국민 1인당 부채 1300만원 돌파 -고액권 발행작업 급물살 -산업硏 4.5%-한은 4.4%-삼성硏4.3%..내년 경제성장률 전망 `4% 중반대` 잇따라 -비우량 담보대출 20% 채무불이행 "美 주택시장 시한폭탄" -泰 금융시장 다시불안 ▲금융 -HSBC銀 정규직전환 "나몰라라" -"팬택 워크아웃 무산땐 cb보유자 손실 입을것" -다주택자 대출에 가산금리 -은행 대손충당금 2조5000억 더 쌓아야 -저축銀 여신전문출장소 설치허용 -신bis협약 고급법 도입 1년 연기 ▲국제 -`1弗=7.7위안대` 눈앞 -`사외이사에 더이상 스톡옵션 안준다" -세계 철강업계 몸집키우기 가속 -"IMF사태 10년 돼가지만 亞 아직 발가벗고 수영중" ▲산업 -동국제강, 초고층 신사옥 짓는다 -GS홈쇼핑 오너 경영체제로 -포스코, 印 철강재 가공센터 가동 -박삼구 금호아시아나 회장 대우빌딩 출근 만만찮겠네 -SKT "中사업구도 큰 변화없다" -"상대방과 같은 음악 들으며 메신저 해요" -노준형 정통부 장관-IT기업 CEO 간담회 -`한글인터넷주소` 서비스 개편 본격 추진 -초고속인터넷 가입자 1400만명 돌파 -中企 "은행 문턱 높아 사업 어떻게..." -산삼배양근 시장 뜨겁다 -나노캠텍, 프린터 도전성 롤러 대기업 납품 -셀런, 中 IPTV시장 본격 진출 -그랜드百 화곡점 문닫는다 -"송년세일.이벤트 잡으세요" -"X-mas 트리, 황금돼지 드립니다" -CJ, 하선정 인수 본계약 체결 ▲증권 -내년 포트폴리오 다시 짜라 -기관.외국인 "기아차 사자" -펀드 돈 올해안 찾으려면 오늘 3시까지 환매신청해야 -美 얼라이언스 번스타인.JP모건 내년초 국내에 자산운용사 설립 -실적개선주 `위풍당당` -포스코, 외국인 팔고 기관은 사고 -대기업그룹주 투자펀드 잇따라 출시 -장하성 펀드 코스닥에도 `손길` -주가조작 혐의 종목 `뚝` -홈캐스트 "지분 늘려 독자생존" ▲부동산 -한나라당 추진 `반값 아파트 법안` 재건축.재개발사업 특혜 논란 -한나라 `용적률 총량제`도 검토 -주공.토공, 대전서 도시개발사업 -창동에 2만6000평 민자역사 건립 -올 수도권 경매에 7조원 몰려 ◇ 한국경제 ▲ 1면 -주택대출 세대당 1건으로 축소 -강성 코오롱노조 민노총 전격탈퇴 -다산금융상 강권석 기업은행장 -저축銀.신협 등도 수익증권 판매 -행정중심복합도시 명칭 `세종`으로 확정 -새헌재소장 이강국 전 대법관 ▲종합 -張펀드 "대기업도 손대겠다" -토지로 보상받는 땅주인 는다 -"신문시장 과도한 규제는 언론자유 침해" -정부, 주택대출 `1세대 1대출`로 제한 추진 -하나銀, 3주택자에 가산금리 은행담보대출금리 `가파른 상승` -판결로 본 이강국 헌법재판소장 내정자 성향은 -"연락처 안남기면 뺑소니 혐의" -2000만원 이하 소액분쟁 맡겨만 주세요 -10만원권 `급물살` -우량 저축銀 영업권역 확대해준다 -KIET, 2007년 경제.산업 전망...업종별 기상도 -美 `비즈니스 2.0` 2007년 우리를 놀라게 할 15가지 -"국책銀 한미FTA 적용 배제해야" -소비자물가지수 기준연도 변경 -임시투자세액공제 내년까지 1년 연장 ▲국제 -M&A열풍 내년에도 뜨겁다 -EU, 항공기도 `배출가스거래` -日 인구 40년후 1억명 밑돈다 -中, 고소득자 소득신고 의무화 ▲산업 -포스코-미탈스틸 인도서 `철강전쟁` -"꿈의 디스플레이 한눈에..." -유럽서도 일본차↑ 한국차↓ -출장간 김사장 휴대폰으로 결제승인 -홈에버 10개 점포 매각 이랜드, 6147억원에 -300만화소 초슬림 카메라폰 CIS칩 -노준형 정통부장관-IT기업 CEO간담회 -KTB 中투자 10배 늘려 1억弗 -기존 시럽 반만 먹어도 약효 같네 -동아 발기부전 치료제 자이데나 1년만에 130억 `블록버스터` -삼양사 항암제 연매출 100억 돌파 ▲부동산 -서울시, 재개발 예정구역 대폭 확충 -신규입주 대단지 "전셋값 싸네" -서울 아파트 10채중 1채 10억 넘어 -수도권 법원경매에 7조 유입 -주공 공영재개발 출발부터 `삐걱` ▲금융 -금융사기 `주의보` -"국내 금융사 퇴직연금 준비 부족 600조시장 외국자본에 뺏길수도" -신권 입금 ATM 보급 `지지부진` -LIG손보 대표이사 김우진씨 ▲증권 -그룹주 투자펀드 `맞수` 경쟁 불붙나 -"제약주 해외서 성장동력" -디지웨이브텍, 담배사업 `삐걱` -ELW 규정바꿔 투기 막는다 -현대차, 우리투자證 뜬다 -제너시스, 삼성證 지분 9.86%로↑ -넘치는 호재 "더 뛴다" -카프코씨앤아이 `엎친데 덮쳐` -대성통신, 시큐어소프트 탐내나? -AMIC, 中에 TV패널 85만弗 수출
- 서울 전세금 비율 35%대로 하락..집값 '거품(?)'
- [이데일리 윤도진기자] 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 35%대까지 떨어진 것으로 나타났다. 하반기 집값이 큰 폭으로 뛰면서 매매가격이 올랐기 때문이다. 이에 따라 단기간 집값이 너무 많이 올라 거품이 끼었다는 주장이 제기되고 있다.21일 부동산정보업체 부동산 114에 따르면 서울 아파트 평당 매매가는 1682만원, 전세가는 596만원을 기록해 전세가가 매매가의 35.4% 수준으로 조사됐다. 서울 아파트 전세가 비율은 지난 1월 41.1% 였다. 그러나 9월 이후 매매가격이 큰 폭으로 뛰면서 전세가 비율이 대폭 낮아졌다. 5대 신도시는 서울보다 더 낮은 34.6%로 연초보다 8.5% 포인트 하락했고, 인천을 제외한 수도권도 37.6%에 불과했다. 지역별로는 재건축단지 영향에 따라 과천시 전세가 비율이 20.74%로 가장 낮았다. 이어 강남구(26.9%), 강동구(27.1%), 송파구(27.1%), 서초구(29.9%) 등 노후한 재건축단지가 많은 지역이 전세가 비율이 낮았다. 이는 이들 지역에 전세 수요가 적은 반면 재건축에 따른 기대감이 강해 매매가격이 높게 형성되기 때문으로 풀이된다. 이어 양천구(31.3%), 용산구(32.5%), 강서구(36.9%), 영등포구 (37.4%), 광진구(38.7%) 등 인기지역의 전세가비율도 30%대를 넘지 못했다. 반면 서대문구(52.8%), 은평구(51.9%), 중랑구(51.8%), 노원구(51.8%) 등은 높이 나타났다. 김규정 부동산114 팀장은 "전세가격도 10% 이상 올랐지만, 9월 이후 은평뉴타운, 파주신도시 고분양가 여파로 일부 지역의 매매가격이 단기간 대폭 오르면서 전세가 대비 매매가 비율이 낮아졌다"고 말했다. 전문가들은 매매가격이 큰 폭으로 뛰면서 전세가 비율이 대폭 낮아진 것에 대해 집값에 거품이 끼었다고 분석하고 있다. 양해근 우리투자증권 부동산 팀장은 "정상적인 상황은 전세가가 먼저 급등해 전세에서 매수로 돌아선 수요자가 늘어나고 이에 따라 매매가가 뒤따라 상승하는 게 일반적"이라고 말했다. 양 팀장은 또 "올해는 대부분의 세입자들이 집값이 뛸 것이라는 불안감에 대거 매수세로 전환됐을 뿐만 아니라 시중 부동자금도 상당부분이 부동산으로 몰렸다"며 "전세가 상승률을 웃도는 매매가 상승이 나타난 것 자체가 거품이 낀 것으로 볼 있다"고 덧붙였다.길진홍 부동산뱅크 팀장도 "세입자 중 상당수는 과도하게 대출을 받아 집 장만에 나서면서 결과적으로 전세가 대비 매매가 비율이 낮아지는 모습을 나타냈다"고 말했다. 이어 길 팀장은 "내년 대출 억제, 경기 침체 등으로 부동산 경기가 하락할 가능성이 크다"며 "이 경우 무리하게 대출을 받아 집을 장만한 사람들의 어려움이 클 수 있다"고 우려했다.
- 노대통령 `아파트 분양원가 공개확대` 어디로?
- [이데일리 문주용기자] 노무현 대통령이 또 우스운 꼴이 되는건 아닐까.지난 9월 노대통령은 아파트 원가공개에 대해 "지금은 국민들이 제 생각과 달리 그건 다 공개하는 것이 좋겠다고 바라고 있다"며 "저도 거역할 수 없는 흐름으로 본다"며 입장번복 비난까지 감수했었다. 그렇게 발표한 노 대통령의 `민간아파트 분양원가 공개확대` 검토 방침이 또다시 `없었던 일`로 돌아갈 조짐을 보이고 있다. ◇아파트 분양원가공개 확대 `유효한 입장`물론 청와대는 방침은 유효하다고 밝히고 있다. 청와대 윤태영 대변인은 19일 아파트 분양가 상한제 도입에도 불구, "노 대통령이 밝힌 민간 아파트 분양가공개 확대 검토 방침은 유효하다"는 입장을 밝혔다.그렇지만 다소 물러서는 듯한 모습이 감지된다. 윤 대변인은 `노대통령이 긍정적으로 검토, 추진하겠다고 하지 않았느냐`는 질문에 대해 "긍정적으로 검토하겠다고 한 것이 아니라, 그냥 검토하겠다고 한 것"이라며 물러섰다. 한달여전, 한명숙 국무총리가 대독한 시정연설을 보면, 이러한 입장이 후퇴한 것인지 아닌지 알수 있다. 지난달 6일 시정연설에서 노 대통령은 "아파트 분양원가 공개를 확대하는 방안을 검토하고 있으며 이런 확대가 실질적인 분양가 인하로 이어질 수 있도록 제도적 장치를 마련하겠다"고 했다. 이어 "8·31 대책의 기본 골격은 그대로 유지하면서 부동산시장을 조기에 진정시킬 수 있도록 하겠다"며 "우선 신도시에 공급되는 주택분양가를 내려 서민들의 내집마련 기회를 늘리고 주변 집값 상승요인으로 작용하지 않도록 하겠다"고 말했다. 한달전만해도 의지가 분명했다. ◇`분양가 상한제` 때문에 방향 바뀌나 우선 정부와 여당의 반대, 민간의 반발이 직접적인 원인으로 지목된다. 당정이 지난 15일 민간아파트 분양가 상한제를 도입키로 결정하면서, 분양원가 공개 확대 주장이 기반을 잃게 됐다. 곧장 후유증이 나타났다. 정부가 아파트 분양원가공개 확대 등 분양가 인하방안을 위해 건설교통부 자문기구로 설립한 분양가제도개선위원회 민간위원 4명이 지난 8일 위원회를 전격 사퇴해버린 것. 위원회 출범 한 달여 만에 좌초위기가 다가왔다. 이들은 분양원가공개 확대를 검토중인 와중에 당정이 분양가상한제 도입을 결정, "자신들을 들러리로 만들어버렸다"고 주장했다. 사퇴한 남상오 주거복지연대 사무총장은 "분양원가 공개를 민간까지 확대하는 등의 원칙을 가지고 위원회 활동을 해 왔지만, 이에 반대하는 위원들이 많은 상황에서 위원회에 참가하는 것은 무의미하다"고 말했다. 정부는 "민간위원들의 사퇴와는 관계없이 분양가제도개선위원회는 정부내 의사결정체제와 병행하여 분양가 제도개선에 있어서 앞으로도 핵심적인 역할을 수행하게 될 것"이라고 밝혔지만, 위원회 기능은 빛바래지게 됐다. ◇`분양원가공개=전체 집값 하락` 논리에 무리가 있었다간접적이면서도 근본적인 이유는 `분양 원가 공개=전체 집값 하락`으로 본 노 대통령의 인식 탓이라 할 수 있다. 노 대통령은 공급위축이라는 부작용을 예상, 공공부문에서 좀더 많은 역할을 해줄 것을 주문했다. 하지만 민간분야까지 공공분야가 공급에 나선다는 것은 애초부터 무리한 생각이었다. 지난달 16일 박병원 재정경제부 차관은 "민간 아파트의 분양가를 직접 규제할 경우 민간부문 주택 공급 위축 또는 지연이 우려된다"며 민간 아파트 분양원가 공개와 분양가 상한제 적용에 부정적 입장을 보이기도 했다. 노대통령이 방침을 밝힌지 두달만이다. 특히 민간의 원가공개 확대가 기존 주택의 집값 하락으로 이어질 가능성이 높지 않다는 게 학계의 반박이다. 만일 주변집값이 떨어지지 않을 경우는 오히려 분양 시세차익만 보장해주는 꼴이 된다. 또다른 투기 소지를 제공하는 셈이다. 이게 엄연한 부동산시장의 논리다.현정택 한국개발연구원(KDI) 원장은 한 인터뷰에서 "분양가를 제한하면 주변의 다른 주택값이 떨어질 것이라는 기대를 가져서는 안된다"며 "똑같은 주택을 한쪽에선 싸게 판다면 시장의 가격결정 기능에 왜곡이 생길수 있다"고 경고했다. 민간의 반대에도 불구, 현시점에서 정부의 분양가 규제는 타당한 면이 있다. 건설업체가 투기적 수요에 편승, 높은 분양가로 막대한 이익을 올린게 정부가 개입할 여지를 자초했다. 그렇지만 이런 규제로 투기적 수요까지 잡을 수 있다고 정부가 기대하는 것도 금물이다.
- (저금리의 비밀)⑤4월,거품을 잉태하다
- [이데일리 강종구 황은재기자] `판교신드롬`은 쓰나미처럼 4월의 한반도를 덮쳤다. 당첨은 곧 로또로 통했고 전국민이 청약 열기에 휩싸였다. 강남 집값을 잡겠다고 내놓은 판교 신도시 정책은 오히려 집값 상승 기대를 부추겼다. 판교 주변의 용인 분당, 강남 재건축 아파트 등의 가격이 곧바로 급등했다.신드롬은 판교에만 있지 않았다. 외환시장은 `환율은 떨어진다`는 기대에 완전히 사로잡혔고, 채권시장도 마치 `금리는 오르지 않는다`는 신념을 가진 것 처럼 보였다. 그같은 기대와 신념은 4월 더욱 확고해지는 계기를 마련했다. 기대는 수요와 공급을 바꾸었고, 올해 내내 현실로 이어졌다. 그렇게 `거품의 최적조건`인 저금리와 과잉유동성의 환경은 무르익어갔다.◇ 내외금리 역전 불구, 외국인 국채선물 대량 매수연초 급락후 잠잠하다 싶던 환율은 4월 이후 폭포처럼 떨어졌다. 글로벌 달러 약세의 재연이었다. 월초 975원였던 환율은 5월초 930원으로 떨어졌다. 서울 외환시장의 현물환율도 급락했지만 선물환율은 더욱 큰 폭으로 떨어졌다. 3개월후의 달러값은 월초 현물환율보다 1.80원 낮았지만 월말에는 2.6원 아래로 처졌다. 외환시장이 환율 하락의 회오리에 휩싸여 있던 4월 중순, 채권시장에서는 전혀 다른 일이 나타나고 있었다. 21일 국채 2년물 금리가 미국보다 낮은 내외금리 역전이 발생했다. 5년물과 10년물 등 중장기 국채 금리도 역전을 눈앞에 뒀다. 한국과 미국의 신인도 차이를 감안하면, 한국의 국채 금리가 상대적으로 너무 낮아 투자매력이 떨어지는 상황. 눈앞에 펼쳐지고 있는 환율 하락과는 정반대로 금리역전에 따른 자본이탈 가능성까지 염려해야 하는 상황이 된 것이다. 그런데 금리역전이 이루어진 직후인 24일 이상한 일이 벌어졌다. 외국인들이 국채선물시장에서 1만계약 이상의 대규모 순매수를 기록했다. 두달전 5만계약이 넘던 매수잔량을 바로 전주말 순매도포지션으로 돌려 놓았던 외국인들이었다.연초부터 계속 금리가 떨어지자 국내 기관들은 부담을 느끼며 소극적인 상황. 그러나 외국인들은 그대로 6만계약 근처까지 매수를 쌓아갔다. 공동락 SK증권 수석연구원은 "외국인들은 올해 국내 시장에서 철저히 미국 금리를 잣대로 플레이를 했다"며 "그러나 당시는 미국 금리가 계속 오르던 것과는 상반되게 국내 국채선물을 대량 매수해, 미국 시장과 역행하는 움직임이었다"고 말했다.◇ `환율 하락` 신드롬, 마술을 부리다..고금리→저금리 `둔갑` 선물환율이 현물환율보다 크게 낮은 상황은 은행들에게 외채를 끌어다 쓸 천혜의 환경을 만들었다. 내외금리가 역전됐지만 환율이 더 떨어질 것이란 기대는 오히려 고금리 통화인 미국 달러로 조달해 저금리인 한국 채권에 투자하는 것이 남는 장사로 만들었다.예를 들어 4월28일 미국 라이보(Libor) 금리로 3개월을 차입할 경우 5.13%로 한국의 은행간 금리인 코리보 3개월물 4.37%보다 0.76%포인트 비쌌다. 그러나 차입한 달러를 현물환율인 943.4원에 원화로 바꾸고, 역외 차액결제선물환(NDF) 시장에서 3개월후 달러를 당시 선물환율인 940.8원에 사는 계약(FX스왑)을 맺으면 1달러당 2.6원을 버는 셈이었다. 이를 연율로 환산하면 1.10%의 금리를 아낄 수 있었다. 결국 금리가 높은 라이보로 차입하는 것이 아무런 위험도 추가로 부담하지 않고 0.34%포인트(1.10%-0.76%) 만큼 절약하는 결과를 낳았다. 외은지점의 경우 실제로는 라이보보다도 낮은 금리로 본지점 차입이 가능했기에 단기 외채 도입의 이득은 더 컸다. 또 국내 은행들의 경우에도 대외 신인도 상승과 풍부한 글로벌 유동성 상황 등으로 인해 가산금리가 0.10%포인트 이내로 대폭 낮아진 상황이어서 외화차입 사정은 최상의 상황이었다. 이같은 무위험 차익거래 이익은 4월말 이후 급속도로 확대됐다. 환율이 하락하면 기업들으 선물환 매도는 더욱 늘어났고, 그로 인해 선물환율은 더욱 떨어졌으며, 이는 단기 외채 조달을 통한 국내 채권투자나 대출의 매력을 높였다.☞(관련기사보기) 은행,달러캐리트레이딩에 `푹` 빠졌다스왑시장에서도 저금리 자금을 조달할 수 있는 길이 대폭 확대됐다. 특히 달러화와 원화, 고정금리와 변동금리를 서로 교환하는 통화스왑시장은 고금리 외채를 저금리로 둔갑시킬 수 있는 대표적인 곳이었다. 환율하락은 통화스왑 금리를 국고채에 비해 훨씬 큰 폭으로 떨어지게 만들었고, 이로 인해 은행들은 땅짚고 헤엄치든 재정거래 이득을 향유할 수 있었다.2월말 국고채3년물보다 0.12%포인트 낮았던 통화스왑 3년금리는 4월말 0.22%포인트로 격차를 벌렸다. 예를 들어 2월말에 변동금리인 라이보로 차입한 달러를 원화자금으로 바꾸려면 4.77%의 고정금리(원화)를 지급해야 했다. 그러나 4월말에는 이 금리가 4.59%까지 떨어졌다.통화스왑은 지금의 환율로 달러와 원화를 교환한뒤 FX스왑과 달리 만기에도 최초 계약시 환율로 재교환이 이루어진다. 따라서 앞으로 발생할 환율변동분만큼이 금리조정으로 반영된다. 2월말에 비해 4월말 현물과 선물의 환율 차이가 더 벌어졌기 때문에(원화강세 기대) 원화 고정금리를 덜 줘도 되는 상황이 된 것이다.은행들은 통화스왑 거래를 통해 정부의 조달금리인 국채금리보다도 훨씬 낮은 금리로 자금을 확보할 수 있었다. 4월말 0.22%포인트(3년기준)였던 이 차이는 6월중순 무려 0.55%포인트까지 커졌다. 채권에 투자하더라도 통화스왑으로 조달해 국채를 하면 0.55%포인트를 따고 들어가는 게임이었고, 대출을 하더라도 그만큼 이자를 싸게 해 줄 수 있는 여유가 생기는 셈이었다.원화의 고정금리와 변동금리(CD)를 맞바꾸는 이자율스왑시장의 경우 국채 금리와 역전이 어제 오늘 일이 아니었지만, 4월이후 그 폭이 급격히 커졌다. 은행들은 이자율스왑시장을 통하면 CD나 은행채를 그냥 찍는 것에 비해 저리의 자금을 중장기로 조달할 수 있었다.◇ 거품 성장 환경, 안성마춤실제로 FX스왑이나 통화스왑을 통한 외채조달은 4월 이후 갑자기 활발해졌다. 통화스왑과 연계한 외화대출도 이때부터 크게 늘었고, 국내채권 또는 국채선물 매수도 확대됐다. 엔화대출이 인기를 끌었다지만, 고금리인 달러화 대출이 훨씬 큰 폭으로 늘어난 것은 통화스왑 등 파생상품을 끼면 저금리로 변하는 마술의 힘도 작용했다.외은지점은 조달한 외화를 대부분 국내 채권 매수에 썼다. 국내 기관들이 이자가 너무 싸다며 외면한 국채였지만, 외은지점 입장에서는 고금리 매력이 넘쳤다. 국내 은행들은 채권투자에서 손을 떼는 대신 대출전쟁에 더 많은 실탄을 쏟아부을 수 있었다. 부동산값이 계속 오를 것이란 기대와 맞물려 은행 대출은 폭증했다. 대출이 늘면 금리가 올라야 경제원리에 맞겠지만, 은행들은 저금리로 자금을 끌어 쓸 수 있는 방법이 널려 있었기에 과거와 달리 대출금리를 덜 올려도 됐다. 거품이 성장하기에 안성마춤이었다.(6편으로 이어집니다)☞(저금리의 비밀)시리즈, 게재된 기사 바로 가기①왕따! 한국은행②`거품 경고`..2002년 재판인가③유동성의 `바통터치`..藥 혹은 毒(?)④외은지점, 한국 채권시장 `접수`⑤4월,거품을 잉태하다⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
