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- 서울·수도권 아파트값 '맑음' 지방은 '흐림'…엇갈린 명암
- [이데일리 김성훈 기자] 전국 아파트값이 6주째 꿈쩍하지 않고 있다. 서울·수도권은 강남 재건축시장의 열기에 분양시장이 달아오르면서 집값 상승세가 이어졌다. 반면 지방은 지역 산업경기 침체의 골이 깊어진데다 지방 공급물량이 부담스럽다는 우려가 커지면서 명암이 엇갈렸다. 전셋값은 매매시장이 제자리걸음을 계속하면서 전세를 유지하려는 수요가 꾸준하지만 서울·수도권 신규 입주 아파트와 지역 아파트 전셋값 하락에 상승폭이 줄어들었다. 9일 한국감정원에 따르면 지난 6일 기준 전국 아파트값은 보합(0%)을 기록했다. 지난달부터 6주 연속이다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 “서울 분양권 거래시장이 강세를 보이는 가운데 지방의 신규아파트 공급과잉 우려와 이달 국내 개별소비세 인하 조치 종료 등에 따른 불확실성에 지난주에 이어 보합을 기록했다”고 말했다. 서울 아파트값은 0.07% 오르며 전주(0.08%)와 큰 차이가 없었다. 지역별로 강남(0.23%), 서초(0.16%), 강동(0.13%), 관악(0.11%), 양천(0.10%), 구로·강서구(0.07%)가 올랐다. 강남구는 재건축 시장의 열기가 식지 않고 있다. 삼성물산이 개포지구에 선보인 ‘래미안 루체하임’ 아파트는 평균 45대 1의 경쟁률로 올해 서울에 분양한 아파트 가운데 가장 높은 평균 경쟁률을 기록했다. 금융결제원에 따르면 래미안 루체하임 1순위 청약접수 결과, 263가구(특별공급 제외) 모집에 총 1만 1827명의 청약자를 모았다. 최고 경쟁률은 전용 59㎡A형으로 73가구 분양에 5974명이 몰려 81.8대 1을 나타냈다. 지방 아파트값은 18주 연속 내림세(-0.04%)를 이어갔다. 하락폭은 전주와 같았다. 시·도별로 강원과 부산이 0.04%로 가장 많이 올랐고 경기(0.03%), 세종·인천(0.02%) 등이 뒤를 이었다. 반면 경북(-0.14%), 대구(-0.12%), 충남(-0.11%), 충북(-0.07%), 울산·전북(-0.03%) 등은 아파트값이 떨어졌다.전국 아파트 전셋값은 0.03% 오르면서 한 주 전(0.04%)보다 오름폭이 줄었다. 서울·수도권이 0.08%를 기록했고 지방은 -0.01%로 3주 만에 하락 전환했다. 서울은 0.07% 오르며 전 주와 상승폭이 같았다. 자치구별로 성북(0.28%), 관악(0.24%), 서대문(0.15%), 양천구(0.15%), 동작·구로(0.14%), 마포구(0.13%) 순으로 전세금이 많이 올랐다.
- 서울·수도권 아파트값 '쑥쑥' 지방은 '뚝뚝'…엇갈린 희비
- [이데일리 김성훈 기자] 전국 아파트값이 5주째 제자리걸음을 이어갔다. 서울·수도권은 강남 재건축시장의 열기에 분양시장이 달아오르며 집값 상승세를 이끌었다. 반면 지방은 지난달 시행된 주택담보대출 심사 강화 영향에 지역 경기마저 비틀거리며 희비가 엇갈렸다. 전셋값은 임대인의 월세전환으로 매물부족이 이어지고 있지만 신규 입주 아파트와 지역경기 침체에 지난주 상승폭을 유지했다.2일 한국감정원에 따르면 지난달 30일 기준 전국 아파트값은 보합(0%)을 기록했다. 지난달부터 5주 연속이다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 “수도권은 재건축 단지와 전세가율이 높은 지역의 매매전환 수요로 상승세를 이어가고 있다”면서도 “지방은 지난해 내 집 마련 수요가 어느 정도 소화됐지만 신규공급이 이어지는데다 경기 침체까지 겹치면서 하락세를 보여 5주 연속 보합을 기록했다”고 말했다. 서울 아파트값은 0.08% 오르며 전주(0.06%)보다 상승폭이 가팔라졌다. 지역별로 강남(0.18%), 구로(0.15%), 양천(0.14%), 서초(0.13%), 영등포(0.09%), 강동(0.08%), 송파구(0.07%)가 올랐다. 광진구는 강남권 진입이 수월한 한강변 중소형 아파트를 중심으로 상승세가 이어졌다. 강남권은 개포주공2단지의 분양 열기가 계속되면서 강남구 대치동, 양천구 목동, 서초구 잠원동 아파트값의 오름폭이 확대됐다.지방 아파트값은 17주 연속 내림세(-0.04%)를 이어갔다. 하락폭도 전주(-0.03%)보다 커졌다. 시·도별로는 강원이 0.05%로 가장 많이 올랐고 부산·전남(0.04%), 울산·인천(0.01%) 등이 뒤를 이었다. 반면 경북(-0.17%), 대구(-0.11%), 충남·충북(-0.08%), 세종(-0.04%), 전북(-0.03%) 등은 아파트값이 떨어졌다.전국 아파트 전셋값은 0.04% 오르면서 전주와 같은 오름폭을 보였다. 서울·수도권이 0.08%, 지방은 보합을 기록했다. 서울은 0.07% 오르며 전주(0.06%)보다 상승폭이 커졌다. 자치구별로 마포(0.28%), 은평(0.19%), 관악(0.18%), 양천·서대문(0.15%), 구로(0.14%), 강서구(0.13%) 순으로 전세금이 많이 올랐다.△ 주간 아파트 매매가격 지수 변동률 [자료=한국감정원]
- 지방마저 집어삼킨 강남 재건축…전국 집값 두달 연속 상승
- △ 5월 전국 주택가격 동향[자료=한국감정원][이데일리 김성훈 기자] 전국 집값이 두 달 연속 상승세를 이어갔다. 지방은 지난달 시행된 주택담보대출 심사 강화 영향에 조선·철강·화학 등 산업의 구조조정 여파로 내림세를 보였지만 서울 강남 재건축 시장의 열기가 이마저 집어삼키며 상승세를 이끌었다. 1일 한국감정원에 따르면 지난달 기준 전국 주택 매매가격은 0.03% 상승했다. 전달보다 오름폭이 0.01%포인트 늘면서 두 달 연속 상승세를 이어갔다. 강여정 감정원 주택통계부장은 “수도권은 강남 재건축단지의 매수심리가 여전하고 접근성이 양호한 지역을 중심으로 실수요자 거래가 증가했지만 지방은 여신심사 선진화 방안과 지방 산업의 구조조정 영향으로 하락해 전체적으로 전달 대비 상승폭이 소폭 확대됐다”고 말했다. 지역별로는 서울·수도권 집값이 한 달 전 0.04%에서 지난달 0.09%로 0.05%포인트 상승했다. 서울·수도권 내 178개 시·군·구 중 전달 대비 상승(102→109개)과 보합(8→11개)지역이 늘고 하락지역(68→58개)이 크게 줄어서다. 서울도 전달 0.08%에서 지난달 0.15%로 오름폭이 커졌다.지방은 -0.02%를 기록해 한 달 전(0.00%)보다 가격 하락 폭이 0.02%포인트 커졌다. 부산이 0.13%로 오름폭이 가장 컸고 전남(0.12%), 강원·울산(0.11%) 등이 상승세를 이어갔다. 반면 제주·전북(0.00%)은 보합, 경북(-0.18%), 충남(-0.17%), 대구(-0.12%) 등은 하락폭이 커졌다. 주택형별로 아파트값은 0.02%, 단독주택은 0.05% 올랐다. 전셋값은 상승폭이 줄었다. 지난달 전국 주택 전셋값은 0.06% 올라 상승 폭이 한 달 전보다 0.07%포인트 줄었다. 서울·수도권이 전달 대비 0.07%포인트 하락한 0.12%를 기록했고, 지방도 0.04%포인트 내린 0.04%를 나타냈다.시·도별로는 세종시가 0.30%로 가장 많이 올랐고, 인천·경기(0.14%), 서울·충북(0.10%), 대전·부산(0.07%) 등이 뒤를 이었다. 주택형별로 아파트가 0.09%, 연립주택이 0.04% 상승했고 단독주택은 보합(0.00%)을 기록했다. 같은 기간 전국 주택 월세는 내림세로 돌아섰다. 유형별로 보증금이 월세의 240배를 초과하는 준전세(전세에 가까운 월세)가 0.05% 상승했지만, 전달(0.08%)보다 상승폭이 꺾였다. 보증금이 1년 치 월세 미만인 일반 월세와 준전세 사이에 있는 준월세도 각각 0.06%, 0.04% 하락했다. 전국 주택 평균 매매가격은 2억 4631만원, 전세는 1억 6266만원으로 한 달 전보다 소폭 상승했다. 월세도 전달보다 약간 오른 보증금 4673만원에 월 55만 8000만원이었다. 전국 주택 매매가격 대비 전세금 비율(전세가율)은 전달보다 0.1%포인트 상승한 66.4%를 기록했다.
- 완성단계 7천여세대 금호신도시 10년 공공임대리츠 18일(수) 공개
- [온라인부] LH대구경북본부는 5월18일(수), 대구금호지구 B-1블록에 10년 공공임대리츠 아파트 전용 74㎡, 84㎡ 904세대 공급을 위한 분양홍보관을 공개한다고 밝혔다. 전형적인 배산임수 도심 명당신도시 금호지구는 총 7,000여세대 7개 단지 중 2개 단지가 이미 입주 완료했고, 내년까지 5,900세대가 입주완료 할 예정이다. 금호신도시의최중심에 자리한 금호지구 B1블록은 단지 동쪽으로 신도시 한가운데를 가로지르는 41.736㎡ 규모의 친환경 생태공원인 한강근린공원을 끼고 있다. 와룡대교, 신천대로로 수성구까지 20분대에 도착하며, 도시철도 3호선 팔달역, 사수로, 와룡대교, 서재로, 금호JC 등으로 시내는 물론 서대구공단, 성서, 지천, 왜관, 구미까지 출퇴근도 편리하다. 7천여세대 2만2천여 인구를 겨냥한 중심상업지구에 상가들이 속속 입주하고 있으며, 학원들도 하루가 다르게 개원하고 있다. 해성유치원, 사수초등학교가 이미 개교했고, 사수중학교가 한창 공사 중이다. 이 외에도 단지 바로 앞에 초등학교가, 한 블록 건너 고등학교가 들어설 예정이다. 아름다운 한강공원과 연계된 남향위주 단지, 금호지구 B-1블록은 서희건설이 시공을 맡아 설계에서, 마감자재까지 일반 민영아파트와 견주어도 손색이 없다. 전용 74㎡, 84㎡ 904가구 명품 힐링단지로 조성될 금호지구 B-1블록은 단지 한가운데 중앙광장을 만들고, 어린이놀이터, 유아놀이터, 보육시설, 피트니스공간, 야외체력단련장 등을 갖춘 쾌적한 공원아파트로 조성된다. 서민의 주거안정을 최우선으로 하는 LH토지주택공사는 올 들어 공공임대아파트를 주력으로 하는 정책을 실현하고 있다. 10년 공공임대리츠 아파트는 무주택자에게 집 걱정 없이 경제적이고 내 집을 잘 사는 방법으로 각광받고 있다. 입주자모집, 임대료결정, 분양전환 등 공급절차와 운영, 관리기준이 기존 LH공공임대주택과 동일하게 적용되고, LH가 자산관리를 맡아 입주자들의 부담이나 안정성이 보장된다. 입주 후 최장 10년까지 원하는 기간 동안 거주할 수 있으며, 보증금과 월임대료 비율은 입주자의 형편에 따라 조절할 수 있다. 입주 후에는 위약금 없이 언제든지 중도해지 및 이사가 가능하고, 직장이동 등의 조건 충족 시에는 양도도 가능하다. 10년 후에는 시세보다 저렴하게 우선분양권을 가지며, 5년 이상 거주자의 경우 분양전환 후 매도 시 양도세도 면제된다. 부동산전문가는 “정부의 여신심사 선진화 방안이 5월부터 전국으로 확대 적용되는데다, 여전히 하반기에도 집값하락을 우려하는 목소리가 커 전세자들이 대출받아 내 집을 마련하기에는 부담스러운 상황에 10년공공임대 리츠아파트는 무주택자의 유일한 내집마련 대안”이라고 말했다.금호지구 B-1블록은 24일 특별공급을 시작으로 25일 1순위, 26일 2순위 청약접수를 한다.
- [23rd SRE]현대상선.한진해운 구조조정 성공할까
- [이데일리 김도년 기자] ‘현대상선, 재무능력 대비 과다한 부채로 자체 재무구조 개선 불가능’ ‘한진해운, 근본적인 재무구조 개선과 선대 개편 등 경쟁력 향상 없이는 중장기적 생존 가능성 불확실’크레딧애널리스트가 내린 평가가 아니다. 정부가 보도자료에서 밝힌 해운사들의 현실이다. 정부는 조선업과 함께 해운업을 정부가 직접 관리하는 구조조정 대상 업종으로 꼽았다.23회 SRE에서 해운업은 최근 6개월 내 업황이 악화한 산업으로 조선업과 공동 1위에 올랐다. 설문에 참여한 회사채 시장 참여자 141명 중 58명(41.1%)이 해운업에 표를 던졌다. 지난 22회 SRE에선 업황 악화 순위 4위에 올랐는데 6개월이 지난 사이 1순위로 오른 것이다.◇“지원보단 처음부터 다시 시작하는게 효율적”해운업의 위기는 곧 두 대형 해운사인 현대상선(011200)과 한진해운(117930)의 위기라고 볼 수 있다. 국내 신용평가사들은 이 두 해운사의 신속한 구조조정 필요성에 대해 계속해서 신호를 보내왔다. 한 신평사 연구원은 “돈이 될 만한 자산은 모두 매각하는 내용의 자구계획을 진행하면 할수록 기업이 더욱 망가지는 상황으로 가고 있다”며 “지원해서 살려내기보다 처음부터 다시 시작하는 편이 효율적일 것”이라는 냉정한 의견마저 내놓고 있다.한진해운과 현대상선은 현재 채권단과 조건부 자율협약을 맺고 구조조정 절차에 들어갔다. 한진해운은 올해말까지 총 1조5115억원의 차입금 만기가 도래한다. 금융기관 차입금이 4811억원으로 가장 많고 선박금융과 리스가 4207억원을 차지하고 있다.나머지는 공모회사채 3166억원, 사모회사채 2932억원으로 구성돼 있다. 당장 올 6월말 71-2회차 회사채 1900억원에 대한 상환자금 마련이 필요하지만 지난해 말 기준 가용 현금은 1800억원 수준에 불과한 상황이다. 현대상선의 유동성 사정도 녹록치 않다. 올해 말까지 만기도래하는 총 1조 4146억원 규모의 차입금 중 이달 7월 2400억원 규모의 회사채 만기가 도래하는데 가용 현금은 1200억원에 불과하다.두 해운사가 법정관리(기업회생절차)를 신청하지 않고 살아날 수 있으려면 해외 선주사들과의 용선료 인하 협상, 선박금융과 회사채 등 비협약채권의 출자전환 등을 이끌어낼 수 있어야 한다. 채권단 자율협약이 끝나기 전까지 운영자금을 감당하면서 빠른 시일 안에 이 모든 것들을 결론낼 수 있을 지도 관건이다.한국기업평가에 따르면 국내 해운업계에서 해운사 부실을 이유로 용선료 인하 협상에 성공한 사례는 없었다. 이스라엘 컨테이너선사인 짐(ZIM)이 지난 2014년 용선료와 채무 재조정에 성공한 사례가 있었지만 이를 조정하는데도 1년 가까이 걸렸다.선주사와의 협상에 많은 시간이 걸리는 이유는 회사채 등 기타 비협약채권 처리 문제와 채권단 채무 재조정 등이 확정되지 않은 상황에서 선주들에게 보상 방안을 제시하기가 쉽지 않고 선박금융 출자전환 비율과 채무조정 후 지분율 등 구체적인 협상안을 준비하는데 시간이 걸리기 때문이다.시간이 충분하다면 선주사들도 용선료 인하에 동의할 가능성은 더 크다고 볼 수 있다. 한진해운, 현대상선의 법정관리 행(行)으로 용선계약이 파기되면 시장에선 훨씬 낮은 수준의 용선료 계약을 찾아야 하기 때문에 약간 내리더라도 두 해운사와의 계약을 유지하는 것이 이득이다.사채권자들도 마찬가지다. 법정관리 행으로 회사채 원금을 모두 돌려받을 수 없게 될 바에야 주식이라도 받는 것이 낫기 때문에 출자전환에 동의할 가능성이 더 크다.채권단 자금 지원의 전제 조건들이 충족되면 금융기관들도 출자전환에 나서 부채비율을 낮출 수 있을 것으로 보인다. 부채비율을 400% 이하로 낮추게 되면 시장과 정책당국이 함께 조성한 ‘선박펀드’의 지원을 받을 수 있게 된다.정책 당국은 ‘선박 신조 프로그램’을 마련, 해운사에 초대형 컨테이너선박 등을 지원해 세계 해운동맹에 참가할 수 있는 자격을 유지시켜 주기로 했다. 물론 이 모든 지원을 받기 위해서는 부채비율을 현재 수준보다 절반 이상 낮춰야 한다. 지난해 말 기준 현대상선의 부채비율은 1565.2%에 달하고 한진해운도 817%에 이른다.◇해운업의 위기, 왜 왔는가글로벌 금융위기 이후 물동량 감소는 해운업계에 직격탄이 됐다. 운임은 계속 하락해 경영 상황을 악화시켰고 세계 해운업계의 동맹 재편 움직임에 따라 불확실성이 더욱 커지는 상황이다.위기 상황에 제대로 대처하지 못한 개별 해운사의 경영 실패는 위기를 더욱 키웠다. 현대상선과 한진해운 모두 컨테이너 단일 사업부문에만 집중해 사업을 다각화하지 못했고 미주 노선에만 집중한 레드오션 전략을 수정하지 못했다. 컨테이너 단일 사업 부문 비중은 한진해운이 92%, 현대상선이 77%(지난해 연결 재무제표 기준)에 달하고 경쟁이 치열한 미주 노선 등의 집중도는 한진해운이 68%, 현대상선이 65%(올해 2월 운항선대 기준)에 이른다. 1만3300TEU 이상의 대형 선박을 보유, 원가 경쟁력을 높이지도 못했다. 불황을 이기려는 모습을 보여주기보다는 실패한 경영 전략을 수정할 노력을 게을리해왔던 것이다.회사채 신속인수제 등 정부의 정책자금 지원도 이들이 경영 혁신을 하지 않고 정책자금에 의존하게 했다. 회사채 신속인수제로 지난해 말까지 한진해운 8387억원, 현대상선 1조432억원 등 총 1조9000억원 안팎의 차환이 이뤄졌지만 ‘밑 빠진 독에 세금 붓기’가 돼 버렸다.◇대주주부터 직원까지 다 바뀔듯…실업 대책 시급구조조정이 진행되면 회사가 정상화되든 법정관리 절차로 가든 기존 대주주가 계속해서 경영을 할 수는 없게 될 전망이다. 채권단의 출자전환이 이뤄져 정상화 절차로 간다면 산업은행이 사실상 최대주주가 될 수 있고 법정관리 절차로 가게 되면 부채를 탕감 받은 회사를 헐값에 사들이려는 새로운 플레이어들이 인수자로 등장할 가능성도 있다.대주주가 바뀌게 되는 것은 물론 비용 절감 차원에서의 인력 구조조정도 수반될 것으로 보인다. 정부는 고용 사정이 급격히 나빠질 것으로 보이는 하도급 업체와 업계 전반의 고용조정 상황을 고려해 특별고용지원업종으로 지정, 지원에 나서는 방안을 검토 중이다.특별고용지원업종으로 지정되면 고용유지지원금으로 노동자의 고용 유지를 지원하고 퇴직자에 대해서도 전직 지원 서비스를 제공하게 된다. 이 밖에도 갑작스럽게 직장을 잃게 된 사람들을 위한 실업수당 등 구조조정을 연착륙시키기 위한 사회적 안전망도 마련돼야 할 것으로 보인다.[이 기사는 이데일리가 제작한 23회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily)에 게재된 내용입니다. 문의: stock@edaily.co.kr)]▶ 관련기사 ◀☞현대상선, 생사 걸린 '운명의 2주일'.. 해외선주 서울서 설득 나선다(종합)☞현대상선 "이번주 해외 선사 초청..용선료 협상 타결짓겠다"☞현대상선, 생사 걸린 '운명의 2주일'.. 해외선주 서울서 설득 나선다
- [마켓in][23rd SRE]현대상선.한진해운 구조조정 성공할까
- [이데일리 김도년 기자] ‘현대상선, 재무능력 대비 과다한 부채로 자체 재무구조 개선 불가능’ ‘한진해운, 근본적인 재무구조 개선과 선대 개편 등 경쟁력 향상 없이는 중장기적 생존 가능성 불확실’크레딧애널리스트가 내린 평가가 아니다. 정부가 보도자료에서 밝힌 해운사들의 현실이다. 정부는 조선업과 함께 해운업을 정부가 직접 관리하는 구조조정 대상 업종으로 꼽았다.23회 SRE에서 해운업은 최근 6개월 내 업황이 악화한 산업으로 조선업과 공동 1위에 올랐다. 설문에 참여한 회사채 시장 참여자 141명 중 58명(41.1%)이 해운업에 표를 던졌다. 지난 22회 SRE에선 업황 악화 순위 4위에 올랐는데 6개월이 지난 사이 1순위로 오른 것이다.◇“지원보단 처음부터 다시 시작하는게 효율적”해운업의 위기는 곧 두 대형 해운사인 현대상선(011200)과 한진해운(117930)의 위기라고 볼 수 있다. 국내 신용평가사들은 이 두 해운사의 신속한 구조조정 필요성에 대해 계속해서 신호를 보내왔다. 한 신평사 연구원은 “돈이 될 만한 자산은 모두 매각하는 내용의 자구계획을 진행하면 할수록 기업이 더욱 망가지는 상황으로 가고 있다”며 “지원해서 살려내기보다 처음부터 다시 시작하는 편이 효율적일 것”이라는 냉정한 의견마저 내놓고 있다.한진해운과 현대상선은 현재 채권단과 조건부 자율협약을 맺고 구조조정 절차에 들어갔다. 한진해운은 올해말까지 총 1조5115억원의 차입금 만기가 도래한다. 금융기관 차입금이 4811억원으로 가장 많고 선박금융과 리스가 4207억원을 차지하고 있다.나머지는 공모회사채 3166억원, 사모회사채 2932억원으로 구성돼 있다. 당장 올 6월말 71-2회차 회사채 1900억원에 대한 상환자금 마련이 필요하지만 지난해 말 기준 가용 현금은 1800억원 수준에 불과한 상황이다. 현대상선의 유동성 사정도 녹록치 않다. 올해 말까지 만기도래하는 총 1조 4146억원 규모의 차입금 중 이달 7월 2400억원 규모의 회사채 만기가 도래하는데 가용 현금은 1200억원에 불과하다.두 해운사가 법정관리(기업회생절차)를 신청하지 않고 살아날 수 있으려면 해외 선주사들과의 용선료 인하 협상, 선박금융과 회사채 등 비협약채권의 출자전환 등을 이끌어낼 수 있어야 한다. 채권단 자율협약이 끝나기 전까지 운영자금을 감당하면서 빠른 시일 안에 이 모든 것들을 결론낼 수 있을 지도 관건이다.한국기업평가에 따르면 국내 해운업계에서 해운사 부실을 이유로 용선료 인하 협상에 성공한 사례는 없었다. 이스라엘 컨테이너선사인 짐(ZIM)이 지난 2014년 용선료와 채무 재조정에 성공한 사례가 있었지만 이를 조정하는데도 1년 가까이 걸렸다.선주사와의 협상에 많은 시간이 걸리는 이유는 회사채 등 기타 비협약채권 처리 문제와 채권단 채무 재조정 등이 확정되지 않은 상황에서 선주들에게 보상 방안을 제시하기가 쉽지 않고 선박금융 출자전환 비율과 채무조정 후 지분율 등 구체적인 협상안을 준비하는데 시간이 걸리기 때문이다.시간이 충분하다면 선주사들도 용선료 인하에 동의할 가능성은 더 크다고 볼 수 있다. 한진해운, 현대상선의 법정관리 행(行)으로 용선계약이 파기되면 시장에선 훨씬 낮은 수준의 용선료 계약을 찾아야 하기 때문에 약간 내리더라도 두 해운사와의 계약을 유지하는 것이 이득이다.사채권자들도 마찬가지다. 법정관리 행으로 회사채 원금을 모두 돌려받을 수 없게 될 바에야 주식이라도 받는 것이 낫기 때문에 출자전환에 동의할 가능성이 더 크다.채권단 자금 지원의 전제 조건들이 충족되면 금융기관들도 출자전환에 나서 부채비율을 낮출 수 있을 것으로 보인다. 부채비율을 400% 이하로 낮추게 되면 시장과 정책당국이 함께 조성한 ‘선박펀드’의 지원을 받을 수 있게 된다.정책 당국은 ‘선박 신조 프로그램’을 마련, 해운사에 초대형 컨테이너선박 등을 지원해 세계 해운동맹에 참가할 수 있는 자격을 유지시켜 주기로 했다. 물론 이 모든 지원을 받기 위해서는 부채비율을 현재 수준보다 절반 이상 낮춰야 한다. 지난해 말 기준 현대상선의 부채비율은 1565.2%에 달하고 한진해운도 817%에 이른다.◇해운업의 위기, 왜 왔는가글로벌 금융위기 이후 물동량 감소는 해운업계에 직격탄이 됐다. 운임은 계속 하락해 경영 상황을 악화시켰고 세계 해운업계의 동맹 재편 움직임에 따라 불확실성이 더욱 커지는 상황이다.위기 상황에 제대로 대처하지 못한 개별 해운사의 경영 실패는 위기를 더욱 키웠다. 현대상선과 한진해운 모두 컨테이너 단일 사업부문에만 집중해 사업을 다각화하지 못했고 미주 노선에만 집중한 레드오션 전략을 수정하지 못했다. 컨테이너 단일 사업 부문 비중은 한진해운이 92%, 현대상선이 77%(지난해 연결 재무제표 기준)에 달하고 경쟁이 치열한 미주 노선 등의 집중도는 한진해운이 68%, 현대상선이 65%(올해 2월 운항선대 기준)에 이른다. 1만3300TEU 이상의 대형 선박을 보유, 원가 경쟁력을 높이지도 못했다. 불황을 이기려는 모습을 보여주기보다는 실패한 경영 전략을 수정할 노력을 게을리해왔던 것이다.회사채 신속인수제 등 정부의 정책자금 지원도 이들이 경영 혁신을 하지 않고 정책자금에 의존하게 했다. 회사채 신속인수제로 지난해 말까지 한진해운 8387억원, 현대상선 1조432억원 등 총 1조9000억원 안팎의 차환이 이뤄졌지만 ‘밑 빠진 독에 세금 붓기’가 돼 버렸다.◇대주주부터 직원까지 다 바뀔듯…실업 대책 시급구조조정이 진행되면 회사가 정상화되든 법정관리 절차로 가든 기존 대주주가 계속해서 경영을 할 수는 없게 될 전망이다. 채권단의 출자전환이 이뤄져 정상화 절차로 간다면 산업은행이 사실상 최대주주가 될 수 있고 법정관리 절차로 가게 되면 부채를 탕감 받은 회사를 헐값에 사들이려는 새로운 플레이어들이 인수자로 등장할 가능성도 있다.대주주가 바뀌게 되는 것은 물론 비용 절감 차원에서의 인력 구조조정도 수반될 것으로 보인다. 정부는 고용 사정이 급격히 나빠질 것으로 보이는 하도급 업체와 업계 전반의 고용조정 상황을 고려해 특별고용지원업종으로 지정, 지원에 나서는 방안을 검토 중이다.특별고용지원업종으로 지정되면 고용유지지원금으로 노동자의 고용 유지를 지원하고 퇴직자에 대해서도 전직 지원 서비스를 제공하게 된다. 이 밖에도 갑작스럽게 직장을 잃게 된 사람들을 위한 실업수당 등 구조조정을 연착륙시키기 위한 사회적 안전망도 마련돼야 할 것으로 보인다.[이 기사는 이데일리가 제작한 23회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily)에 게재된 내용입니다. 문의: stock@edaily.co.kr)]▶ 관련기사 ◀☞현대상선, 생사 걸린 '운명의 2주일'.. 해외선주 서울서 설득 나선다(종합)☞현대상선 "이번주 해외 선사 초청..용선료 협상 타결짓겠다"☞현대상선, 생사 걸린 '운명의 2주일'.. 해외선주 서울서 설득 나선다
- 시설과 규모 "탁월", 대단지 브랜드 아파트가 "인기"
- 1000가구 이상~1500가구 미만 대단지 집값 상승률 가장 높아차별화된 조경 및 커뮤니티시설 설계 적용…지역 랜드마크 우뚝[온라인부] 최근 부동산시장에서 1000가구 이상 대단지 브랜드 아파트가 인기를 끌고 있다. 대단지인 만큼 주변 생활 인프라가 규모에 맞게 잘 갖춰져 있어 단지 인근에서 편리한 주거생활이 가능한데다 대형건설사의 브랜드프리미엄까지 더해져 단지의 가치가 높게 평가받고 있기 때문이다. 또한 시설과 규모 면에서도 탁월하다 보니 조경 및 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고, 타 단지와는 차별화된 상징성 때문에 향후 랜드마크로 자리매김할 가능성도 크다. 1000가구 이상 대단지 브랜드 아파트들은 가격 불황기에도 쉽게 하락세를 타지 않고 호황기에는 가격 상승률이 높아 주변보다 높은 시세를 형성하기도 한다. 실제 부동산 114자료를 통해 지난 2년(2014년 4월~2016년 4월) 동안 수도권 아파트 규모별 가격 상승률을 살펴본 결과 1000가구 이상~ 1500가구 미만이 11.12% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 1500가구 이상이 9.91%로 뒤를 이었고, 500가구~700가구 미만(8.13%), 700가구~1000가구 미만(8.03%), 300~500가구 미만(6.58%), 300가구 미만(4.57%) 등의 순으로 단지 규모가 클수록 매매가 상승률이 높았다.업계 전문가는 “대형건설사 브랜드 대단지 아파트는 건설사의 새로운 기술력이 적용되는 사례가 많기 때문에 주변에서 찾아보기 힘든 조경이나 커뮤니티, 평면 등을 경험할 수 있어 지역의 집값을 이끄는 선봉장 역할을 하고 있다”고 설명했다. 이러한 상황에서 GS건설이 이달 경기도 용인시 수지구 동천2지구에서 1000가구가 넘는 대단지 브랜드 아파트 ‘동천자이 2차’를 선보인다. 이 단지는 지난해 11월 성공적으로 분양한 동천자이 1차의 후속작으로 차별화된 조경 및 커뮤니티시설뿐 아니라 신분당선 동천역 개통 수혜 효과도 고스란히 누릴 수 있어 수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 동천자이 2차는 지하 3층~지상 36층 8개동 전용면적 59~104㎡ 총 1057가구로 이뤄졌다. 전용면적 △59㎡ 103가구 △77㎡ 226가구 △84㎡ 549가구 △104㎡ 179가구 등 중소형이 전체의 83%를 차지하고 있다. 지난 1월 개통한 동천역을 쉽게 이용할 수 있어 이를 통해 판교역이 2정거장, 강남역이 6정거장으로 강남역까지 20분대 이동이 가능하다. 또한 북측으로는 판교신도시, 동측으로는 분당신도시와 인접해 있어 현대백화점, 신세계백화점, 이마트, 홈플러스, 하나로마트, 아브뉴프랑 판교 등 분당 및 판교의 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.단지가 광교산 자락에 자리한 점을 감안해 단지 내에서도 사계절 고유경관을 즐길 수 있는 신개념 친환경 조경들로 채워진다. 또 동천자이 1차와 마찬가지로 美 하버드대학교 ‘니얼 커크우드’ 교수가 단지 조경 설계 디자인에 직접 참여해 차별화된 조경공간을 선보인다. 단지 중앙에는 벽천과 잔디마당 등으로 구성된 친수정원인 ‘엘리시안 가든’이 마련되고, 사계절의 특징을 각각 느낄 수 있는 ‘블루밍 애비뉴’, ‘그린캐노피 애비뉴’, ‘레드 애비뉴’, ‘화이트 애비뉴’ 등의 테마거리도 단지 곳곳에 조성된다. 지하 3층~ 지하 1층 규모의 자이안센터에는 피트니스센터, 카페, 대형 스파시설, 실내 골프연습장, 게스트하우스(3실), 문고, 당구장, 탁구장, 농구장 등의 다양한 시설들이 채워질 예정이다. 특히 자이안센터가 단차를 이용해 조성된 만큼 지하 1층 전면에 자리잡은 피트니스센터, 카페, 문고, 게스트하우스 등에서는 엘리시안 가든 조망도 가능하다. 모델하우스는 경기도 용인시 수지구 동천동 121-3번지에서 5월 13일 개관할 예정이며, 모델하우스에서 분양홍보관을 운영중이다.
- [오은석의 부동산 재테크] 부동산 대출 규제 완화 연장 발표, 고수들의 접근 전략은?
- [오은석 북극성 대표] 지난 4월말 정부는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 완화 조치를 1년 더 연장하기로 발표했다. 당초 집값 대비 대출 한도를 LTV 60%, DTI 50%로 규제해왔던 것을 2014년 8월부터 부동산 경기 회복으로 내수를 살리겠다며 LTV는 70%, DTI는 60%로 한시적으로 완화했는데 이를 더 연장한 것이다. 이러한 정책은 부동산 시장에 호재로 작용해 실거주 및 투자목적의 부동산 매수세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.이러한 호재에 힘입어 올해 하반기에 부동산을 매입하려 한다면 어떤 점을 주의하여야 할까? 대부분의 사람들은 부동산을 매입한다고 할 때, 매입 자체에만 초점을 맞추고, 실거주 목적과 투자 목적을 크게 구분하지 않는다. 그러나 부동산 투자 고수들을 보면 실거주 목적과 투자 목적은 접근 방식이나 전략에 있어 확연한 차이가 있다는 것을 어렵지 않게 발견할 수 있다.그 차이를 이해하지 못한다면 부동산을 매입하여 시세차익을 얻는 것을 ‘운’에 기댈 수 밖에 없다. 실거주 목적 부동산 매입과 투자 목적 부동산 매입 접근법에는 어떠한 차이가 있을까?실거주 목적 부동산 매입에 있어 가장 중요한 것은 ‘생활환경과 주거공간의 안락함’이다. 좀 더 구체적으로 하나씩 살펴보면 다음과 같다.첫째, 생활환경이다. 생활환경은 거주지와 직장(또는 학교)과의 거리, 교통시설, 편의시설, 공원 등을 의미한다. 본인이 부담할 수 있는 범위 내에서 아파트 가격을 결정한 다음 생활환경을 고려해 지역을 선택하고 그 지역 내에서 가장 실거주 하기에 좋은 부동산을 선택한다. 둘째, 주거공간의 안락함이다.아파트를 예를 들어 설명한다면 층, 향, 동, 일조권, 조망권, 내부 구조 등 가족이 안락하게 생활하는데 영향을 주는 것들을 의미한다.일반적으로 대부분의 사람들은 위에 언급한 두가지 요소들만 모두 충족을 하면 결국 살기 좋은 곳이고, 살기 좋은 곳은 나중에 매도를 할 때 시세 차익을 받을 수 있을 것이라 생각 한다.하지만 위의 두가지 요소들이 서울 강남지역이 실거주에 최적의 요건을 갖춘 지역임에도 불구하고 부동산 가격이 계속해서 상승하지 않고 상승과 하락을 반복한다는 현상을 설명하기에는 어려움이 있다. 즉, 앞서 말한 생활환경이 좋고 주거 공간이 안락하다는 것은 아파트 가격 상승의 필요조건일 수는 있어도 충분조건은 아니다라는 의미이다.그렇다면 부동산을 투자 목적으로 봤을 때 가장 중요한 요소는 무엇일까? 여러가지 요인이 복합적으로 작용하겠지만 한가지만 뽑는다면 그것은 바로 ‘투자 타이밍’일 것이다.투자에 있어 매수 타이밍과 매도타이밍의 중요성에 대한 내용은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 2015년에 있었던 실제 지역 사례를 들어 설명하도록 하겠다.A 지역과 A지역에 인접한 B 지역이 있다.A지역은 인근 지역에 비해 노후 된 아파트가 많이 밀집되어 있었다. 인프라 및 생활시설이 인근 지역에 비해 상대적으로 부족하고, 개발호재도 없었으며, 학군도 좋지 못해 외부지역에서 인구가 유입되기 쉽지 않는 지역이었다. 즉, 일반인들 눈에 보기에는 투자가치가 전혀 없어 보였다. 그런데 이 지역의 21평형 아파트가 작년 1년 동안 4000만원이 상승했다. 상승 전 매매가격이 1억 7천만 원인 점을 감안한다면 매매가격 대비 상승폭이 꽤 큰 셈이다.A지역이 이처럼 단기간에 매가 상승이 컸던 이유는 무엇 때문이었을까?그 이유는 일반적으로 생각할 수 있는 것과 달리 ‘A지역이 인근 B지역에 비해 매매가격이 저렴하다’ 라는 것이었다.저렴한 것이 매가 상승의 주된 원인이다?실제 그 원인을 분석해보면 다음과 같다.B지역은 인프라와 거주 여건이 좋아 실거주 수요와 함께 투자수요가 꾸준히 유입되다 보니 전세뿐만 아니라 매매가격도 동반 상승했다. 상대적으로 인프라가 부족한 A지역은 지역 내에서만 수요가 움직이다 보니 거래량도 예전과 별반 차이가 없었다. 그래서 사람들은 인프라가 부족한 A지역의 아파트를 매입하기 보다 지금 당장은 전세로 살고 훗날 자금이 모이면 그 때 인근 B지역의 아파트를 사겠다는 생각으로 A지역은 매매보다는 전세 중심으로 거래가 이루어 지고 매매가격에는 큰 변동이 없었다.그런데 B지역의 아파트 가격이 가파르게 상승하자 상승에 부담을 느낀 사람들이 A지역으로 유입되면서 A지역 역시 매매가격이 움직이기 시작했고, 매물을 빠르게 걷어 들이면서 A지역이 B지역에 비해 2015년 1년 동안 매매가격 상승폭이 더 크게 나타나게 됐다.위의 A지역의 아파트 가격상승 사례처럼, 부동산 시세차익은 생활환경과 안락함 보다, 주변 부동산 상황과 타이밍에 더 큰 영향을 받는다.따라서 위 사례처럼 가격이 저렴하다는 것도 투자 목적 부동산 매입에서는 호재가 될 수 있는 것이다.두 마리 토끼를 모두 잡기는 사실 쉽지 않다. 그러므로 각각 목적에 맞게 접근 하고 그에 맞게 임장을 하면서 선택과 집중을 하는 것이 실거주에 대한 만족도와 투자 목적 아파트에 대한 수익률을 모두 높일 수 있는 지름길일 것이다.실거주를 위한 부동산 접근법과 투자를 위한 부동산 접근법은 다를 수 밖에 없다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
