뉴스 검색결과 3,095건
- 한강변 `알짜` 재개발 관심 높여라
- [edaily 윤진섭기자] 한강변 재개발 사업에 대한 투자자들의 관심이 높다. 재개발 지분을 매입할 경우 청약 통장이 없이도 한강 조망이 가능한 로열층 아파트에 당첨될 확률이 높기 때문이다.
여기에 일반분양 아파트나 재건축 아파트의 경우 전매가 자유롭지 못하지만, 재개발의 조합원 지분은 언제라도 거래가 가능하다. 그러나 무엇보다 재개발 지분 매입은 상당수의 조합원 몫으로 책정된 로열층 시세가 동일평형대 비(非)로열층 시세보다 높아, 투자 수익이 크다.
실제 최근 4차 동시분양에 대우건설이 성동구 금호동 292번지 일대, 금호 11구역에 공급한 아파트 888가구 중 41평형대 101~103동 중 한강조망이 가능한 2~3호 라인 로열층은 재개발 지분을 매입한 조합원들이 추첨을 통해 차지했다.
특히 이들 조합원들이 차지한 41평형 시세는 현재 7억원 내외까지 올랐고, 일반분양자 몫으로 책정된 동일평형대 분양가 5억 6580만원보다 1억3000만 원 이상 가격이 높게 형성되는 등 이 아파트의 시세를 주도하고 있다.
양해근 부동산뱅크 리서치실장은 “한강조망이 가능한 재개발구역은 안정성과 미래가치를 두루 갖춘 상품”이라며 “부동산 시장이 위축되면서, 보합세를 보이고 있는 재개발 지분에 대해 실수요자라면 지금 투자에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나”라고 말했다.
◇성동구 금호 14구역 = 4차 동시분양을 통해 아파트 공급을 마친 금호11구역과 바로 인접해 있다. 금호동 4가 233번지 일대로 구역지정을 신청하는 단계로 대우건설(047040)이 시공권을 갖고 있다. 조합측은 24, 32, 42평형 총 700가구 규모로 아파트를 지을 계획이다.
현재 10평형이하 지분시세는 평당 2000만원 이상, 15평형 내외는 평당 1600만~1800만원 선. 20평형 이상은 평당 1400만~1600만원선이다. 15평형을 매입해 32평형에 입주를 할 경우 매입비는 평당 1800만원을 기준으로 총 2억7000만원이 소요된다. <사진> 금호 14구역 전경
인근 11구역 32평형 분양가격이 2억 4744만원이고, 감정평가액이 평당 800만원 내외였던 점을 고려하면 바로 옆에 위치한 14구역 역시 동일기준으로 산출할 경우 15평형의 예상 추가부담금은 1억2744만원으로 추정되고 있다.
예상추가부담금은 32평형 조합원 분양가에 조합원 지분 평가액을 뺀 금액을 의미한다.
초기매입금 2억7000만원에 1억2744만원을 더할 경우 각종 세금을 합한 총 투자비용은 4억원 내외로 현장에서 내다보고 있다. 인근 금호 11구역 32평형 로열층 시세가 4억 4000만원 인 점을 고려하면 투자가치가 있다는 평가다.
◇성동구 금호 19구역 = 금호동 990번지 일대에서 추진되고 있는 금호 19구역도 한강조망이 가능한 재개발 구역으로 현재 구역지정 신청을 준비 중이다. 삼성물산(000830)이 시공사로 25, 33, 42평형 820여 가구 규모로 사업을 추진 중이다. 금호19구역은 바로 옆에 370여 가구로 사업을 진행 중인 금호 17구역과 단지 공유를 모색하고 있어, 이 경우 총 1200여 세대의 대단지로 탈바꿈하게 된다.
금호 19구역은 10평형 이하 지분시세가 평당 1600만~1800만원 선이고, 15평형은 1600만~1400만원, 20평형 이상은 1400만원 이하면 매입이 가능하다.
◇용산구 한남·보광 뉴타운= 뉴타운 지역으로 지정된 용산구 한남·보광·동빙고동 일대는 동빙고 1·2구역, 한남 1구역, 보광동 2 ·3구역 등이 한강 조망이 가능한 재개발구역으로 거론되고 있다.
현재 용산 한남, 보광뉴타운은 삼성물산(000830),대림산업(000210)LG건설(006360),현대산업개발(012630)이 컨소시엄 형태로 개발이 이뤄지며, 총 2만 여 세대의 뉴타운 개발이 추진 중이다.
입지가 가장 뛰어난 동빙고동 1,2구역은 10평 미만이 평당 2300만원 이상이고, 10~15평형은 평당 2000만원을 형성하고 있지만 거래는 뜸하다.
반면 한남동 일대지분 시세는 이보다 평당 100만~200만원 정도가 낮게 형성돼 10평 미만은 2100만~2200만원, 10~15평형은 평당 1800만원, 20평 이상은 평당 1600만원 이하에 시세가 형성돼 있다.
◇동작구 흑석 4·5·구역=구역지정 신청 4년 만에 지정을 받은 흑석 5구역은 상반기에 조합설림인가를 신청할 계획이다. 이 지역은 국립묘지 후면에 위치해 한강조망과 주거쾌적성이 뛰어나다는 평가다. 동부건설(005960)이 시공사로 26평형 300가구, 34평형 245가구, 43평형 48가구 등 총 578가구로 건설된다.
5구역 노후 주택가격은 10평형 내외가 평당 1800만원, 15평형은 평당 1300만∼1400만원, 20평형 이상은 1200만∼1300만원 선이다.
바로 옆에 위치한 흑석 4구역은 대우건설(047040)이 시공사로 현재 900가구 규모로 사업이 추진중이다. 지분 시세는 5구역에 비해 평당 200만∼300만원 정도 싸다. 10평형 이하는 평당 1500만~1600만원 선이다.
◇쪼갠 지분 매입, 재개발 추진 속도 파악 등 주의= 분할 지분 여부를 파악하는 게 중요하다. 서울시는 지난해 12월 29일 도시 및 주거환경정비조례 공포와 함께 공포일 이전에 60㎡이하(전용면적 18평이하))로 다세대 전환한 주택에 대해서는 전용면적 60㎡이하(분양면적 24평형) 아파트만 분양하도록 했다.
같은 15평형 지분을 매입해 30평형대 입주 전략을 짤 경우, 지분이 분할된 15평형은 24평형 아파트 입주만 가능해 투자자의 손실이 불가피하다.
재개발 추진 속도를 파악하는 안목도 필요하다. 통상 재개발 사업은 시공사가 정해졌다고 해도 구역지정, 조합설립인가, 사업승인 등 사업추진 절차가 복잡할 뿐만 아니라 시간도 많이 걸리는 게 일반적이다. 특히 조합원 내부 이견 등 사업 지연을 야기할 수 있는 돌출변수가 많아, 투자자 입장에선 이런 부분에 대한 면밀한 검토 후에 투자 여부를 조율해야 한다.
- `압구정·대치·잠실지구` 모든 평형 주택거래신고
- [edaily 양효석기자] 오는 26일부터 서울시 강남·강동·송파구와 성남시 분당구 등 4개지역 전역에서 전용 18평을 초과하는 아파트에 대해 새롭게 거래계약을 체결한 매도자 및 매수자는 공동으로 거래후 15일 이내에 실거래가 등 거래내역을 관할 시·군·구에 신고해야 한다.
그러나 주택건설촉진법의 규정에 의해 재건축조합설립 인가를 받은 단지나 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업 정비구역으로 지정된 지역은 평형에 관계없이 모든 아파트에 대해 신고해야 한다.
이에따라 아파트지구개발기본계획이 수립된 강남구 압구정지구(현대·미성·한양 등)와 대치지구(은마·선경·우성 등), 청담·도곡지구, 송파구 잠실지구, 강동구 둔촌지구는 평형에 관계없이 신고대상에 포함된다.
다음은 주택거래신고지역 지정에 따른 일문일답 내용이다.
-신고지역을 동별 또는 주택단지별로 지정하지 않고 시·군·구 단위로 지정한 이유는
▲이번에 지정된 서울 강남구 등 4곳은 주택가격을 선도하고 이 지역의 주택가격 상승시 인근으로의 파급효과가 큰 지역이다. 읍·면·동 또는 단지단위로 생활권 구분이 어려운 아파트 밀집지역인데다, 단지단위 지정시 미지정 지역 또는 단지의 주택가격이 상대적으로 상승하는 `풍선효과` 가능성이 높다.
주택거래신고제 시행취지가 더 이상의 가격상승을 방지하는데 있으므로 최근 가격상승을 주도하여온 단지뿐 아니라 상승가능성이 높은 인근 단지까지 일괄하여 지정하는 것이 불가피했다.
-가격상승이 적은 지역의 주민들이 불만을 제기할 가능성은
▲상대적으로 상승폭이 적은 지역에 거주하는 주민들이 불만을 제기할 수 있으나, 신고지역으로 지정되더라도 현재 소유자에세 직접 조세를 부과하는 것이 아니므로 직접적인 피해는 없을 것이다. 또 거래위축에 따른 가격하락·매도기회 감소 등의 불만이 있을 수 있으나, 동일 생활권내에 소재하는 모든 아파트에 공통적으로 적용되므로 상대적으로 특별한 불이익을 받는 것이 아니다.
-재건축 추진아파트중 조합설립인가 이전단계(추진위원회 설립·안전진단)에 있는 18평이하 소형 아파트가 신고대상에서 제외돼, 이들 주택가격의 상대적 상승 가능성은
▲재건축 추진아파트의 경우 도정법상의 정비구역으로 지정됐거나 재건축조합이 설립된 단지의 아파트는 평형에 관계없이 모두 신고대상이다. 이에 해당되지 않는 재건축 추진 18평 이하 소형아파트가 신고대상에서 제외되고 있는 바, 이는 조합원 명의의 변경이 조합설립 이후에 금지되는 사항과 형평성을 맞추기 위한 것이다.
조합설립 이전단계에 있는 18평 이하 재건축추진아파트는 신고대상에서 제외됐다고 특별한 혜택이 부여되는 것은 아니다. 재건축아파트의 가격은 향후 기대수익에 따라 결정되는데 신고제시행으로 인근지역의 아파트가격이 안정되면 기대수익 자체가 감소되어 가격상승여지는 없어지게 된다. 또 조합설립단계에서는 전매가 불가능해지고, 올해중 `재건축개발이익 환수`방안이 시행될 예정이므로 재건축으로 인한 기대수익이 감소할 것이다.
-이번에 지정된 신고지역에서 아파트를 사고파는 경우에만 신고하면 되는지
▲매매계약 뿐만 아니라 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제도 포함된다. 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우, 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우, 집행력 있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우, 그밖에도 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래는 모두 신고대상이다.
단, 상속 등 대가가 없는 거래인 경우나 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 또는 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전 하는 경우에는 신고할 필요가 없다.
-반드시 거래당사자가 주택거래신고를 하여야 하는가
▲신고인의 생업상 사정 등으로 인해 직접 신고하는 것이 불가능할 경우 대리인을 통해 신고서를 제출할 수 있다. 또 신고인중 거래당사자 일방이 신고를 거부한 경우 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 예를 들어 매도인이 신고를 거부하는 경우 매수인이 단독으로 신고할 수 있으며, 이 경우 신고를 거부해 신고의무기간을 초과한 매도인은 차후 과태료 처벌을 받게된다.
-재건축이 상당부문 진행돼 멸실된 아파트가 신고대상에서 제외됨에 따른 부작용은
▲주택으로서의 실체가 없는 아파트분양권 또는 재건축 추진으로 멸실된 주택은 신고대상이 아니다. 아파트 분양권의 경우 거래가 불가능하고 1회에 한해 전매가 허용되는 경우에도 추후 입주시 실제 분양가격으로 취등록세를 부과하고, 재건축추진 멸실주택도 관리처분인가시에 주택의 조합원 공급가액 및 일반 분양가의 확인이 가능하다. 이러한 가액을 기준으로 취등록세를 납부하게 되므로 따로 실거래가격을 신고토록 할 실익이 없다.
-거래가액 허위신고자는 어떻게 파악하는지
▲건교부는 지자체·국세청 등이 허위신고 파악을 보다 용이롭게 할 수 있도록 국민은행과 한국감정원 등의 협조를 받아 전국의 투기지역을 대상으로 주택가격 데이터베이스를 구축했다. 주택가격 데이터베이스의 자료를 프로그램화하고 해당 지자체에 매월 1회 제공해 허위신고 여부를 판단하는 자료로 활용한다.
- 주택거래신고제 대상지역, "검인부터 받자"
- [edaily 이진철기자] 건설교통부가 이르면 이번주중 주택정책심의위원회를 열어 첫 주택거래신고제 대상지역을 지정할 것으로 알려지면서 해당지역 주택거래자들이 계약후 검인받기를 서두르고 있다.
20일 부동산업계에 따르면 주택거래신고지역 지정 이전에 계약을 맺고 해당 구청에서 계약서에 검인을 받으면 따로 신고할 필요가 없이 실거래가 취득·등록세 적용대상에서 제외된다. 따라서 신고지역 지정이 유력한 지역에서 최근 주택거래자들이 계약 실시후 곧바로 검인받기에 나서고 있다.
건교부는 강동구, 강남구, 송파구, 성남시 분당·수정구, 김포시, 아산시, 춘천시 등 전국의 8개 지역을 주택거래신고제 첫 지정대상으로 꼽고 있다.
주택거래신고지역으로 지정되면 주택거래시 취득·등록세를 실거래가로 부담해야 하기 때문에 지금보다 3~6배 가량 주택거래자들의 세금부담이 증가하게 된다.
실제로 주택거래신고지역으로 지정후 취득·등록세 부담은 강남구의 경우 대치동 우성3차 34평형이 기존 2240만원에서 3920만원으로 1.75배, 선경2차 55평형은 2146만원에서 9860만원으로 4.6배가 늘어날 것으로 각각 예상된다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "전용면적 25.7평형이하는 농특세가 제외되기 때문에 실거래가가 비싸거나 25.7평을 초과하는 대형평형일수록 취득·등록세 부담은 더욱 커질 것으로 예상된다"고 말했다.
이에 따라 서울 강남권 등 신고지역 지정이 유력한 지역의 중개업소에는 세금부담을 줄이기 위해 검인을 서둘러 받으려는 거래자들로 붐비고 있다.
송파구 신천동 진주공인 관계자는 "수요자와 매도자가 신고지역 지정전 서둘러 거래를 성사시키려는 분위기"라며 "계약이 이뤄지면 서둘러 구청에서 검인을 받고 있다"고 전했다.
반면, 당초 예상과 달리 이번 신고지역 지정에서 제외될 것으로 알려진 재건축정비구역으로 지정되지 않은 전용면적 18평 이하 강남권 재건축단지는 상대적으로 여유로운 모습을 보이고 있다.
고덕동 대신공인 관계자는 "지난주까지만 해도 거래후 곧바로 검인을 받으려는 분위기였지만 고덕주공 2∼4단지의 경우 신고대상에서 제외된다는 방침이 알려진 후 검인에 대한 부담이 사라졌다"고 설명했다.
한편, 부동산업계는 주택거래신고제로 세금부담이 커져 당분간 지정된 지역의 매매거래가 위축되겠지만 가격안정에는 그다지 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망하고 있다.
송파구 잠실동 중앙공인 관계자는 "서둘러 거래를 체결하려는 매도·매수자들의 문의는 많지만 가격하락으로 이어지지는 않고 있다"며 "수요가 꾸준한 지역이기 때문에 장기적으로는 매매가격에 큰 영향을 미치지 못할 것"이라고 말했다.
문제능 지오랜드컨설팅 사장도 "실수요는 변화가 없는 상황이어서 인기지역의 경우는 장기적으로는 거래시 부대비용 증가분 만큼 집값에 반영될 가능성이 크다"고 말했다.
일부에서는 서울 용산이나 뚝섬, 청계천 주변을 비롯해 대전 등 이번 지정대상에서 제외된 주요 관심지역과 강남권 개별단지들에 투기수요가 몰릴 것이란 우려도 제기하고 있다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "단기적으로는 신규수요 억제효과가 있겠지만 영향이 그리 오래가지 못할 것"이라며 "이번 지정대상에서 제외된 지역 또는 개별단지로 투기수요가 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.
- (자료)2004년부터 달라지는 조세제도
- [edaily 김춘동기자] 1. 기업하기 좋은 조세환경 조성
■ 기업의 투자활성화를 위한 세제지원을 강화하였습니다.
● 법인세율을 `05.1.1이후 개시하는 사업연도 부분부터 2%p씩 인하
- 과세표준 1억원 초과분 : 27% → 25%
- 과세표준 1억원 이하분 : 15% → 13%
● 기업이 설비투자하는 경우 `03.7.1부터 `04.6.30까지 투자분에 대하여는 임시투자세액공제율을 15%로 상향조정하고 적용기한도 `04.6.30까지 6개월 연장
● 중소기업 및 제조업에 한정하던 생산성향샹시설투자세액공제대상을 모든 내국인으로 확대하고 환경·안전설비투자세액공제대상 자산에 사업장폐기물감량화시설을 추가
● 연구및인력개발비세액공제 적용대상에 이공계 사내대학 운영비용을 추가하고 연구및인력개발준비금 사용기준에 이공계 사내대학운영비용 및 이공계 대학에 제공하는 기부금품을 추가
● 중소기업에 대한 세부담을 경감하고 조세지원제도의 실효성을 제고하기 위해 중소기업에 대한 법인세 최저한세율을 12%에서 10%로 인하
● 기업의 연구인력개발비(대기업의 경우 석ㆍ박사 인건비 해당분에 한함)에 대한 세액공제에 대하여는 최저한세 적용을 배제
● 기업이 ’03.7.1～’04.6.30 기간 중 취득한 유형고정자산에 대해 투자금액을 조기에 비용화할 수 있도록 감가상각내용연수를 50%(현행 25%) 범위내에서 가감하여 적용할 수 있도록 함
● 무주택종업원용 임대주택 등 근로자복지증진시설에 대한투자와 중소기업의 대체투자에 대하여 종전에는 수도권과밀억제권역외의 지역에서만 투자세액공제가 허용되고 있으나 ’04.1.1부터는 지역에 관계없이 투자세액공제가 허용
● 배당가능이익의 90%이상을 배당한 경우 배당금액을 소득공제 받게되는 회사의 범위에 선박투자회사를 추가하여 해운업의 경쟁력을 강화하고 부동자금의 산업자본화를 유도
● 인턴사원의 해외파견비용 및 정규직 전환후 1년간 급여에 대하여 7% 세액공제를 받을 수 있도록 하는 인턴사원 해외파견비세액공제제도를 신설
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 법인세제과(☎ 2110-2317), 조세지출예산과(☎ 503-9211)에 문의하시기 바랍니다.
■ 외국인 투자환경을 개선하였습니다.
● 외국인 임직원 등에 대해서는 소득세 과세체계를 단순화하여 총급여액에 단일세율인 17%를 적용하거나 현행 과세절차에 따라 각종 공제를 한 후 ‘기본세율(9～36%)’을 적용하는 방법 중 선택할 수 있도록 함
● 경제자유구역에 입주하는 외국인 투자기업에 대하여 소득세ㆍ법인세ㆍ지방세 등을 3년간 100%, 2년간 50%를 감면하고, 관세도 3년간 면제
● 경제자유구역 및 제주투자진흥지구 개발사업시행자에 대하여 소득세ㆍ법인세ㆍ지방세 등을 3년간 100%, 2년간 50%를 감면하고, 조세 감면기준을 외국인투자금액 3천만불 이상 또는 외투비율 50%이상으로서 총개발사업비가 5억불 이상(제주투자진흥지구는 외국인투자금액 1천만불 또는 총개발사업비 1억불이상)으로 정함
● 해외자원개발사업을 하는 해외자회사로부터 지급받는 배당에 대하여 적용되는 *간접외국납부세액 공제 대상을 외국자회사의 총발행주식 50% 이상을 보유한 내국법인에 대해서만 적용하였으나 ’04.1.1이후 부터는 25%이상을 보유한 내국법인으로 확대
*간접외국납부세액공제 제도: 내국법인이 해외투자에 따라 외국자회사로부터 지급받는 배당에 대한 이중과세를 방지하기 위한 것으로 외국자회사의 소득에 부과된 법인세액중 지급받은 배당에 대응하는 법인세 상당액을 공제하는 제도
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 소득세제과(☎503-9214), 조세지출예산과(☎ 503-9211)에 문의하시기 바랍니다.
■ 기업의 관세부담을 9,800억원 경감하였습니다.
● 국내생산이 되지 않거나 국내생산이 절대적으로 부족한 원유 등 18개 주요 기초원자재에 대하여는 할당관세를 통하여 관세율 인하 적용
- 철광석, 나프타 등 : 기본세율 1～2% → 할당세율 0%
- 원유 : 할당세율 3%(나프타 제조용 0%)
● 한ㆍ칠레 FTA협정 발효, 인력난 등으로 어려움이 야기될 수 있는 농축수산업 물품(예 : 사료용 완두콩 등 2개 품목)과 중소기업 소요물품(예 : 주물용 코크스 등 3개 품목)에 대해 새로이 할당관세(관세인하) 적용
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 산업관세과(☎ 503-9334)에 문의하시기 바랍니다.
2. 근로자ㆍ농어민에 대한 세제지원 강화
■ 근로자의 세부담이 경감되었습니다.
● 근로자의 세부담 경감을 위해 급여액 500～1,500만원 구간의 근로소득에 대한 소득공제율이 현행 47.5%에서 50%로 확대
- 근로소득 산출세액에서 공제해주는 근로소득세액공제 한도가 45만원에서 50만원으로 확대되고 산출세액 50만원 이하분에 대한 세액공제율도 현행 50%에서 55%로 확대
● 근로자 본인의 의료비에 대한 의료비 공제한도(현행 500만원)를 폐지하여 한도 제한없이 공제받을 수 있도록 하고
- 자녀 등에 대한 대학생 교육비 공제한도를 1인당 500만원에서 700만원으로 인상
● 소득세가 비과세되는 식사대의 한도를 월 5만원에서 10만원으로 확대하고
- 연간 총급여 2,500만원 이하인 근로소득자에 대하여는 예식비ㆍ장례비ㆍ이사비 비용 지출시 각각 연 100만원씩 소득공제 허용
● 여성의 출산과 보육을 지원하기 위하여 6세이하 자녀에 대한 추가공제의 대상을 여성근로자에서 사업자ㆍ근로자로 확대하고, 공제금액도 연50만원에서 연100만원으로 상향조정
- 영ㆍ유아교육비 공제한도 확대(연150만원→연200만원)
- 영ㆍ유아 보육비, 출산수당 등에 대하여 소득세 비과세(월 10만원 한도)
● 장기주택저당차입금 이자에 대한 소득공제 한도를 연간 600만원에서 연간 1,000만원으로 상향조정하고,
- 차입금의 상환기간 요건을 10년이상에서 15년이상(거치기간은 3년 이하)으로 조정
● 자원봉사자에 대하여 1일당 5만원(유류대ㆍ재료비 별도)씩 기부금 소득공제 허용
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 소득세제과(☎503-9214)에 문의하시기 바랍니다.
■ 농어민에 대한 세제지원도 확대되었습니다.
● DDA협상 및 FTA체결 등으로 농어업 시장이 추가 개방될 것으로 예상됨에 따라 농어업의 손실보전과 경쟁력 강화를 위한 재원마련을 위해 농특세 적용기한을 ’14.6.30까지 10년간 연장
● 농어촌 지역 소득증대를 지원하기 위해 연간소득 1,200만원 범위내에서 비과세되는 농가부업소득의 범위에 민박ㆍ음식물판매ㆍ특산물 판매수입과 전통차ㆍ전통주 제조수입을 추가
● 부가가치세 영세율이 적용되는 농업용 기자재의 범위에 볍씨발아기ㆍ볍씨재배 소독기ㆍ탄산가스 발생기 등을 추가
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 소득세제과(☎503-9214), 조세지출예산과(☎ 503-9211)에 문의하시기 바랍니다.
3. 조세의 형평성 제고
■ 상속ㆍ증여세 완전포괄주의 과세방식을 도입하였습니다.
● 민법상 증여의 형태가 아니더라도
- 타인에게 사실상 재산을 무상이전하거나 타인의 기여에 의하여 재산의 가치가 늘어나는 경우에는
- 증여세가 과세되도록 함으로써 변칙적인 상속ㆍ증여를 통한 세금 없는 부의 세습을 차단
■ 주택시장 안정을 위한 부동산 관련세제를 개선하였습니다.
● 1세대 3주택 이상자의 주택양도차익에 대해서는 3년 이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제(양도차익의 10～30%)를 적용배제하고, 보유기간에 관계없이 60%의 양도세율로 과세
* 단, 2004.12.31이전에 신규주택 취득없이 기존주택을 양도하는 경우에는 일반세율 적용 (1년 유예)
* 대상주택 : 수도권·광역시소재 주택(군지역등 제외), 기타지역은 국세청 기준시가 3억원 초과 주택
● 1세대 2주택 이상자의 투기지역내 주택 양도에 대해서는 양도소득세 탄력세율(15%p 범위내)을 우선 적용하여 중과할 수 있도록 하는 등 1세대 다주택자에 대해서는 과세를 강화
* 탄력세율은 향후 주택시장 동향을 종합 분석&8228;판단하여 필요시 소득세법 시행령을 개정하여 적용
● 개인 부동산매매업중 주택의 매매차익이 있는 자(1세대 3주택 이상자에 한함)에 대해서는 종합소득세율(9～36%)로 과세하지 아니하고 양도세 중과세율(60%)을 적용하여 과세
* 단 2004.12.31이전에 신규주택 취득없이 기존주택을 양도하는 경우에는 종합소득세율 적용(1년 유예)
● 단기보유 부동산의 양도차익에 대한 세율을 보유기간이 1년 미만인 경우 36%에서 50%로 인상하고,
- 1～2년간 보유한 경우에도 9～36%에서 40%로 인상
● 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세요건을 강화하여 3년이상 보유기간 중 1년이상 거주에서 3년이상 보유기간 중 2년이상 거주로 강화
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 재산세제과(☎503-9221)에 문의하시기 바랍니다.
■ 조세의 형평성 제고를 위한 제도 보완을 하였습니다.
● 복권당첨금 소득이 5억원을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여는 소득세율을 20%에서 30%로 인상함(5억원 이하분은 종전과 같이 20% 세율 적용)
● 장기저축성보험에 대한 비과세 요건이 보험유지기간 7년 이상에서 10년 이상으로 강화됨
4. 납세편의 및 세원투명성 제고
■ 납세편의를 제고하기 위해 노력하였습니다..
● 소득세 중간예납 및 부가가치세 예정고지의 경우 고지세액 50만원 미만인 고지서는 일반우편으로 발송 가능토록 함
● 법인세 과세표준 신고를 전자신고로 하는 경우, 표준대차대조표ㆍ표준손익계산서 등 부속서류도 전자신고로 제출할 수 있도록 함(서면 제출의무 면제)
● 외국법인에 대하여는 본ㆍ지점간 정산에 시간이 많이 소요되는 점을 감안하여 부가가치세 신고기한을 각 과세기간 종료일로부터 25일 이내에서 50일로 연장
● 개인사업자 중 간이과세자와 고지세액이 10만원 이하인 일반과세자에 대하여는 부가가치세 예정고지를 생략
● 전자신고에 대한 세액공제제도를 신설하여 법인세ㆍ소득세의 경우 2만원, 부가가치세 확정신고의 경우 1만원을 세액공제하고
- 세무사 등 세무대리인이 고객의 소득세(법인세) 및 부가가치세를 모두 전자신고하는 경우 납세자 1인당 1만원(연100만원 한도)씩 세액공제 허용
● 외국법인 국내지점의 법인세 신고서류를 간소화하여 현행 법인세 신고시 제출서류에서 이익잉여금처분계산서를 제외
■ 세원 투명성 제고를 위한 제도를 마련하였습니다.
● 2년이상 경과한 체납액이 10억 이상인 체납자에 대하여는 일정요건에 해당하는 경우 국세청장이 명단을 공개할 수 있도록 함
● 탈세제보자에 대한 포상금 지급대상을 확대하여 조세범으로 처벌받지 않는 경우에도 탈세제보에 의한 추징세액이 5억원 이상인 경우 포상금을 지급할 수 있도록 함
● 기업경영의 투명성을 유도하기 위하여 분식회계후 경정청구시 과다 납부한 세액을 즉시 환급하지 않고, 경정청구일이 속하는 사업연도분부터 5년 이내의 사업연도에 납부할 법인세액에서 차감하도록 함
● 외감법 적용대상 법인은 법인세 신고시 현금흐름표를 제출하도록 함(* 미제출 가산세는 없음)
● 지출증빙서류를 세금계산서ㆍ계산서 또는 신용카드영수증으로 수취ㆍ보관하여야 하는 대상을 거래건당 10만원 이상에서 5만원 초과거래로 확대
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 조세정책과(☎503-9210)에 문의하시기 바랍니다.
5. 기타 주요 제도 변경사항
● 개인사업자가 신용카드ㆍ직불카드 등을 통해 대금을 결재받는 경우 적용받는 신용카드매출세액공제율을 결재금액의 2%에서 1%로 인하
● 신용카드소득공제 대상에 기명식선불카드를 추가하고, 소득공제율도 카드의 종류에 관계없이 20%로 일원화
● 납부고지서에 의해 고지된 국세를 기한내 납부하지 아니한 경우 부과되는 가산금을 현행 5%에서 3%로 인하하고,
- 부가가치세법상 법인에 대한 사업자미등록가산세, 세금계산서불성실가산세 등도 1%로 인하
● 국민주택 규모 이하 주택을 리모델링하는 경우 그 비용에 대하여 부가가치세를 면제(리모델링 후 국민주택 규모를 초과하여도 종전 규모의 120%이내인 경우에는 면세)
● 이자소득이 비과세되고 근로소득자의 경우 저축금액의 40%를 소득공제 받을 수 있는 장기주택마련저축 가입대상을 종전의무주택자 또는 국민주택규모이하 주택소유자에서 세대주이면서 무주택자이거나 국민주택규모이하의 주택을 소유한 자로 축소함
● 장기보유주식의 배당에 대한 과세 특례를 확대하여 소액주주인지 여부에 관계없이 1년이상 보유한 주식의 액면가액이 5천만원～3억원 미만의 경우 세율을 10%(분리과세)에서 5%로 인하함
● 지정기부금 대상에 사립학교의 교육환경 개선을 목적으로 하는 비영리교육재단ㆍ산학협력단 및 서울대학교치과병원을 추가하고,
- 기부금 중 손금산입한도초과액은 3년간 이월공제를 허용
● 재건축조합에 대한 과세특례를 신설하여 ’03.7.1이후에 설립된 정비사업조합은 비영리내국법인으로 의제하여 법인세법을 적용하도록 함(조합원 분양분은 법인세 비과세)
* `03.6.30이전에 재건축조합 설립인가를 받은 정비사업조합은 종전과 같이 소득세법 적용 가능
☞ 보다 자세한 사항은 재정경제부 조세정책과(☎503-9210)에 문의하시기 바랍니다.
- (자료)2004 경제운용계획:⑤성장잠재력 확충 등
- [edaily 김춘동기자] 5. 성장잠재력 확충
가. 혁신주도형 성장전략 추진
□ 10대 차세대 성장동력을 적극적으로 육성
ㅇ 부처간 협조체제 강화를 위하여 `차세대성장동력 추진 특별위원회`(부총리 위원장)를 설치 (04.1/4)
- 산업별 `실무위원회`를 구성하여 기술개발로드맵 마련
ㅇ 민간의 신기술 개발 위험부담을 낮춰주기 위해 R&D예산을 확대하고 국제간 공동기술 개발, 기술표준화 등을 지원
* 10대 미래전략산업 관련 예산(안) : 03년 3,058억원 → 04년 5,177억원
* 한·중·일간 홈네트워크 표준화 협의체 등 구성 (04년내)
□ 고부가가치화를 위한 기술혁신을 촉진
ㅇ 해외 우수 연구기관을 국내에 적극적으로 유치하고, 해외 고급 연구인력의 채용을 지원
* 04년도에 파스퇴르(연), 카벤디쉬(연), 인텔 IT연구소 등을 국내유치
ㅇ 주력기간산업의 고부가가치화와 성장동력산업의 육성을 위해 산업혁신기술개발사업을 확대(03년 2,599→04년 3,170억원)
□ 이공계 인력 육성을 위한 지원시책 지속
ㅇ 전문연구요원 복무기간의 추가 단축(3년 10개월→3년)을 검토하고 이공계 대학생에 대한 장학금 지원 확대(04년 10,600명)
ㅇ 7～8개 지방대학을 연구중심 대학으로 선정하여 집중 지원
나. 동북아 경제중심
□ 지역적 특성에 맞는 경제자유구역 개발을 본격화
ㅇ 인천은 비즈니스·IT·관광·항공물류 등의 중심지로 부산·광양은 동북아 허브 항만으로 개발
- 부문별 1～2개 타켓기업을 선정하여 유치활동 전개
ㅇ 부산·진해 및 광양만권 경제자유구역청을 개청(04.2)하여 경제자유구역 운영·지원체계를 완비
□ 동북아 금융허브 전담조직(재경부)을 설치하고 금융허브 달성을 위한 세부 실행과제를 추진
ㅇ 한국투자공사(KIC)를 설립하고(05년 출범목표), 금융 관련 규제·감독의 적정성을 검토하여 개선방안 마련 (04년 중)
□ 경제자유구역 내의 외국교육기관 설립·운영에 대한 대폭적인 규제완화를 주요내용으로 하는 특별법을 제정 (04.상반)
ㅇ 세계 초일류 의료기관들과 합작병원의 설립·운영에 관한 협상도 본격적으로 전개 (04년 중 MOU 체결 목표)
다. 국가균형 발전
□ `국가균형발전특별법`의 시행을 위하여 하위법령을 마련하고 국가균형발전 특별회계 설치를 준비
ㅇ 시도의 지역혁신발전계획과 중앙부처의 부문별 발전계획을 토대로 `제1차 국가균형발전 5개년 계획`확정 (04.1/4)
□ 지역경제의 자립기반을 구축하여 지역경제를 활성화
ㅇ 지역특성에 따라 규제를 달리 적용하는 지역특화발전특구를 지정·운영 (04.7)
* 특구T/F 설치, 시행령 제정 등 제도시행에 따른 세부사항을 준비 (04.1/4)
ㅇ 지자체의 수도권기업 유치활동 지원을 위해 `공장설립 및 기업 지방이전센터`를 설치 (04.1/4)
ㅇ 지방대학 육성을 위해 04년부터 08년까지 총 1.5조원 투자
라. 여성·고령자 인력의 적극 활용
□ 여성의 경제활동 참가 촉진 (04.1)
ㅇ 보육시설 평가인증제를 도입하는 등 보육서비스의 질 제고를 위해 보육서비스 제도개선 추진
ㅇ 육아휴직급여를 인상(월30→40만원)하고, 해당 사업주에게 장려금외 대체인력채용 지원금 추가 지급 (월20 → 30～35만원)
ㅇ 여성고용 활성화를 위해 공공부문에 채용목표제 도입을 권고하고, 실태 조사결과를 공표하여 민간의 여성고용을 유도
□ 고령자 인력활용
ㅇ 고령자의 경제활동 참가율을 높이기 위한 고령자 고용촉진 종합대책을 수립 (04.상반)
ㅇ 고령자 신규고용장려금의 지원규모와 대상을 확대하고 정년퇴직자 계속고용장려금(월 30만원 6～12개월)을 신설
ㅇ 중장기적으로 출산장려 방안을 검토
마. 농어업 경쟁력 강화
□ 농산물 개방확대에 따른 농업 구조조정과 농가소득 안정 등을 위해 농업·농촌분야에 10년간 119조원 투융자 지원
ㅇ 04년에는 농업 구조조정, 소득·경영안정, 복지지원 등에 중점을 두고 8.5조원을 투융자 지원
□ 농어업 구조개편을 통한 체질 강화
ㅇ 농지·자금 등에 대한 경쟁제한 규제를 완화하고 수매 등 가격지지는 축소 (04.하반, 농지법·양곡관리법 등 개정)
ㅇ 자연재해로 양식업 포기시 어업권매입 등 구조조정 지속 추진
□ 직접직불제 확충 등 농외소득원 증대
ㅇ 경영이양직불제 지급금액과 방식을 변경하고 친환경축산직불제, 친환경양식어업 직불제를 시행
ㅇ 기 대출된 정책자금 금리인하, 상환기간 연장과 경영회생프로그램 상설화 등 농어민 부채경감 대책 추진
ㅇ 농촌지역에 농공단지(03년 19개소→ 04년 30)와 농촌관광을 위한 녹색농촌체험마을(03년 26개→ 32) 조성을 확대
□ 농특세 연장 재원으로 농어민 연금보험료·건강보험료 지원을 확대하는 등 ‘농어업인 삶의질’ 향상 추진
* 농어민 연금보험료 지원 : (03) 7,700원/월 → (04)최고 14,800원/월
농어민 건강보험료 지원 : (03) 보험료의 22% → (04) 30%
6. 경제시스템 선진화
□ 투명하고 공정한 시장경제 확립
ㅇ 출자총액제한제도를 합리적으로 개편하고 기업집단의 지배구조를 단순·투명한 선진국형 지주회사 등으로 전환유도
ㅇ 제2차 카르텔 일괄정리법 제정을 추진(04.3/4) 하는 등 경쟁제한적인 제도의 개선을 통한 시장경쟁 제고
ㅇ 금융기관의 투명성 제고와 출자자 자격요건 강화 등으로 산업자본과 금융자본간의 건전한 관계 정립
□ 시장경제에 대한 경제교육을 강화하여 국민의 의식과 관행의 개선노력을 강화
* 표준적 교재 개발·보급, 민관합동 긴밀한 공조체제 구축 등
□ 공공부문의 효율성 증진을 위한 제도 개혁
ㅇ 모든 기금을 대상으로 기금존치 평가(매 3년)를 실시하고 종합적인 기금정비방안 마련 (04.3/4)
ㅇ 각 회계의 일시적 자금부족 및 여유자금 운용의 효율화를 위하여 통합적인 재정자금 수급체계를 구축 (04.하반)
ㅇ 정부산하기관관리기본법 제정에 따라 산하기관에 대한 경영평가, 인사합리화와 경영공시 등 제도 시행기반 마련
ㅇ 발전회사 민영화(남동발전)를 지속 추진하고 가스공사는 충분한 검토를 거쳐 구조개편 방안 확정
7. 사회통합적 노사관계 정착
□ 노사관계 불안을 해소하고 노사관계의 새로운 전기를 마련하기 위한 `일자리 창출 사회적 대타협` 추진 (04.상반)
□ 노사관계 법·제도·관행의 선진화를 통하여 갈등요인을 제거하고 사회적 비용을 최소화
ㅇ 노사의 불법행위에 대해서는 엄정히 대처하여 ‘법과 원칙’이 지켜지는 노사관계를 구축
* 노조의 불법행위에 대한 공권력 투입기준 마련·시행 (04.상반, 경찰청)
* 사용자 부당노동행위에 대한 유형별 처리기준 마련·시행(04.상반, 노동부)
ㅇ `노사관계 법·제도 선진화방안`은 17대 국회개원(6월초)후 노사정위 논의결과를 토대로 입법 추진
- 국제기준에 맞게 노동기본권을 신장하고 사용자의 대응권리도 강화
ㅇ 노사협의회 기능 활성화, 기업회계 투명성 제고 등 노사신뢰의 기반 마련
□ 근로손실일수를 매년 절반씩 줄여 나갈 수 있도록 노력
ㅇ 노사분규 우려 사업장에 대한 예방활동을 강화하고 효율적 분쟁조정을 통해 노사분규를 최소화
* 노동위원회의 확대·재편을 통한 기능강화, 금속·병원부문 등에 대한 `노사관계 개선 전담 T/F`구성
ㅇ 공공부문의 노사관계자 교육강화, `공공부문 노사관계 협의회`구성·운영 등 공공부문 노사관계 개선노력 강화
□ 노동시장의 유연성 제고
ㅇ 해고제도의 경직성을 완화하고 사용자의 부당해고에 대한 구제제도를 개선하는 등 근로기준제도의 선진화
* 정리해고 요건을 완화하고 도산절차 진행기업에 대한 요건·절차 완화
ㅇ 생산성 범위내 임금인상을 위하여 노사협력으로 생산성 향상 후 공정한 성과배분 유도
* 합리적인 임금협약모델 개발 (한국생산성본부, 04.상반)
ㅇ 교대근무제 개편과 교육강화를 통해 고용창출과 노동생산성 향상을 도모
- 다양한 모델을 개발·보급하고 교육·훈련비 등 추가비용의 일부를 지원하는 방안을 검토
* 유한킴벌리 사례 : 교대제 개편과 교육훈련 강화로 경영성과 제고와 고용창출의 선순환 구조를 형성
□ 취약 근로자 보호 등 노동시장의 안정성 제고
ㅇ 기간제·단시간·파견 등 비정규직 근로자 유형별로 불합리한 차별해소와 남용규제를 위한 입법을 추진
- 공공부문 비정규직 실태조사를 토대로 실효성 있는 대책을 수립·추진
ㅇ`제2차 산업재해예방 5개년 계획(05～09)`을 수립하고, CLEAN 사업을 확대하는 등 작업환경 개선노력 강화
ㅇ 고용안정 인프라의 확충을 통한 종합적인 고용서비스 제공
8. 대외개방과 협력강화
□ 시장개방 확대와 농어업 구조조정 추진
ㅇ 기 합의한 일정에 따라 다수국가와의 FTA 추진
* 일본과 본격적 협상추진(05년 목표), 싱가폴과 협상개시(연내 목표), 아세안과 공동연구일정 및 주요의제 논의(11월 정상회의 보고) 등
ㅇ DDA협상 서비스 2차 양허안을 조기에 마련하고 취약산업에 대한 경쟁력 강화방안을 마련
□ 수출시장의 다변화를 위하여 신흥거대시장인 BRICs(브라질, 러시아, 인도, 중국)에 대한 시장개척 노력을 강화
ㅇ BRICs에 대한 종합적인 대응방안을 마련하고 현지화를 통한 내수시장 진출기반을 조기에 구축
□ 남북경협 관련 부처간 협의기능을 강화하고 북한전문가 및 민간업계와 함께 중장기 전략을 마련 (04.상반)
ㅇ 철도·도로 연결, 개성공단 건설 등 남북간 합의한 주요 경협사업을 차질없이 추진
□ 美 대선을 앞두고 한·미간 경제협력을 활성화하는 한편, 중국의 대형 프로젝트(서부대개발 등) 참여방안을 적극 모색
* 한·미 BIT 협상재개를 위해 한·미 양국이 win-win할 수 있는 스크린쿼터제도 개선방안 마련
□ APEC, ASEAN+3 등 다자간 경제협의체에서 우리나라가 주도적인 역할을 할 수 있는 사업발굴에 주력
* 제37회 ADB 연차총회 및 ASEAN+3 재무장관회의 개최(제주도, 04.5)
- 건교부, 주택거래허가제 초안 마련
- [조선일보 제공] 정부가 `부동산공개념 검토위원회`를 구성하는 등 주택거래허가제를 도입하기 위한 준비 작업에 본격적으로 착수했다.
이와 관련, 건교부는 지난달부터 내부적으로 주택거래허가제의 시행 방안을 담은 주택법 개정안 초안을 마련, 전문가들을 상대로 의견 수렴을 해온 것으로 확인됐다. 본지가 입수한 개정안 초안에 따르면 정부의 복안은 두 가지다.
주택초과부담금을 신설해 다주택 보유를 규제하거나 다주택자들이 강남 등 특정 지역에서 주택을 추가 취득하는 것을 아예 금지하는 것. 하지만 이미 보유한 다주택에 대해서는 위헌 논란을 고려, 처분을 강제하지는 않도록 한다는 내용이다. 건교부는 부동산 공개념위원회를 통해 이들 시안과 함께 외국의 다양한 사례를 수집, 개정안을 최종 확정한다는 계획이다.
건교부 법률 시안에 따르면 집값 상승률이 높거나 투기조짐이 보이는 지역을 `주택거래허가구역`으로 지정, 3년 이내 범위에서 한시적으로 실시된다. 주택거래허가구역은 주택거래심의위원회를 통해 결정되며 허가구역 내의 모든 주택거래가 해당 지방자치단체의 허가절차를 거쳐야 한다.
무주택자는 아무 제한이 없이 주택을 구입할 수 있고, 1가구 1주택자는 일정기간 내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 새로 집을 취득할 수 있다. 만일 일정기간 내에 처분하지 않으면 일종의 과태료(집값의 3%)가 부과된다. 1가구 2주택자가 거래허가구역 내에서 새로 주택을 취득할 경우, 주택가격(시준시가)의 10~12%, 1가구 3주택자의 신규 주택 취득에는 주택가격(기준시가) 15%의 주택초과소유부담금을 매년 부과하는 방안이 제시됐다.
건교부는 이와 함께 1가구 2주택자가 주택거래허가구역 내에서 신규 주택 취득하는 것을 아예 금지하는 시안도 함께 마련했다. 1가구 1주택자는 일정 기간 이내에 집을 처분하는 조건으로 집을 구입할 수 있지만 1가구 2주택자 이상은 허가구역 내에서 주택 취득 자체가 원천적으로 봉쇄된다.
이 같은 방안에 대해 학자들 사이에서는 위헌논란이 벌어지고 있다. 토지연구원 유해웅 연구실장은 "특정지역에 제한적으로 실시한다면 헌법의 사유재산권을 본질적으로 침해한다고 볼 수 없다"고 말했다. 반면 단국대 석종현 교수는 "재생산이 불가능한 토지와 달리, 주택은 건설이 가능하다"며 위헌가능성이 있다고 지적했다.
전문가들은 주택거래허가제가 도입될 경우, 일단 주택투기를 막는 데는 큰 효과가 있을 것으로 보고 있다. 하지만 다양한 편법이 등장, 1가구 다주택을 막기는 어렵다는 지적도 나오고 있다.
가령, 자녀들을 세대를 분리해서 집을 구입하거나 친인척 명의로 집을 구입하는 방식으로 다주택을 소유할 가능성이 높기 때문이다.
주택거래허가제 검토 (전문)
[검토의견]
[1] 제1안은 강력한 주택거래허가제를, 제2안은 주택거래허가제 및 주택초과소유부담금제를 담고 있다고 보임. 따라서 제2안의 제목은 주택거래허가제 및 주택초과소유부담금제의 도입 방안으로 하여야 할 것임.
[2] 주택거래허가제의 문제점
주택거래허가제는 구 국토이용관리법(현행 국토의계획및이용에관한법률)상의 토지거래허가제를 주택거래관계에 도입하려는 시도로 보이나 다음과 같은 문제점이 있음.
가. 헌법재판소의 결정에 비추어 본 문제점
토지거래허가제에 관한 헌법재판소의 합헌결정(헌재 1989. 12. 22. 88헌가13)에서 보는 바와 같이 헌재가 토지거래허가제를 합헌으로 판단한 데는 토지재산권의 특수성(토지의 수요가 늘어난다고 해서 공급을 늘릴 수 없기 때문에 시장경제의 원리를 그대로 적용할 수 없고, 고정성, 인접성, 본원적 생산성, 환경성, 상린성, 사회성, 공공성, 영토성 등 여러 가지 특징 등)과 국토에 관한 제한과 의무를 규정한 헌법 제122조가 결정적인 영향을 미친 것은 주지의 사실임.
그럼에도 불구하고 토지거래허가제 자체에 대해서는 합헌 : 위헌 의견이 5:4일 정도로 헌법재판관들의 위헌의견도 매우 강력하였음.
그렇다면 토지와 같은 특수성도 미약하고 헌법상의 근거도 없는 주택에 대하여 토지거래허가제와 같은 거래허가제를 도입하는 것은 문제가 있음. 위헌 결정을 예상할 수 있음.
나. 직접적 규제방식의 문제점
거래허가제는 사법상의 거래행위에 가해지는 공법적 규제 기운데 이른바 직접적 규제방식으로서 경제적 효과라는 면에서 볼 때 그 부작용이 만만치 않아 규제방식으로서는 가장 바람직하지 못한 방식으로 보는 것이 학계의 일반적 견해임. 따라서 주택거래의 당사자들에게 일정한 경제적인 이익 또는 불이익을 제공함으로써 주택시장을 행정목적에 적합한 방식으로 유도하는 이른바 간접적 규제방식, 즉 부담금제 및 각종 토지세제 등을 통한 규제가 바람직한 것임.
이를 헌법적 관점에서 본다면, 국민에게 피해를 적게 주는 방식인 간접적 규제방식을 채택하지 않고 직접적 규제방식인 거래허가제를 채택하는 것은 헌법 제37조 제2항의 과잉금지원칙(비례원칙)에 위반되는 것으로 판단됨.
[3] 택지초과소유부담금제의 문제점
위에서 고찰한 바와 같이 부담금제는 간접적 규제방식으로서 거래허가제보다는 바람직하다 할 것이나 택지소유상한제(택지초과소유부담금)에 관한 헌법재판소의 1999. 4. 29. 94헌바37 결정을 참조하여 부담금의 부과대상, 요율 등에 있어서 동 결정이 지적하는 바와 같은 과잉금지의 원칙, 신뢰보호의 원칙 및 평등원칙에 비추어 문제가 없도록 내용을 정비하여야 할 것임.
예컨대, 제2안에서는 부담금의 부과의 기간에 제한을 두고 있지 않은 것으로 보이나 기간 제한을 두어야 할 것임.
[4] 결론
주택거래허가제는 위헌성의 소지가 많아 불가하다고 생각되며, 택지초과소유부담금제는 내용을 정비·보완하여야 할 것임.
- 일시·제한적 주택거래허가제 "합헌"-건교부
- [edaily 양효석기자] 건설교통부는 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책과 관련, 주택거래허가제도는 법률 자문결과 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이라고 밝혔다.
또 구체적으로 실수요자 및 주택소유 여부 파악 등 세부절차는 오는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이라고 설명했다.
다음은 주택시장안정 종합대책에 대한 질의응답 내용이다.
-서울시 뉴타운 지역에 특별지원하는 것은 지역균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌가.
▲강북 뉴타운의 조기 개발을 지원하는 것은 서울의 균형발전을 도모하기 위해 개발방식에 대한 제도적 지원, 주택기금의 융자, 국유지 상환조건 개선, 교육환경 개선 등이다. 국유지 상환조건 개선은 전국적으로 적용되는 사항이다. 지역균형발전 재원 등 국고를 직접 지원하는 것은 아니므로 수도권 과밀을 부추기거나 지역균형개발을 저해하는 것은 아니다.
-뉴타운 지역이 강남수요를 흡수할 수 있다고 보나.
▲강북 뉴타운을 교육ㆍ문화 등 생활환경을 더욱 좋게 해 강남이상의 생활 여건을 조성하고자 하는 것으로, 강남수요를 어느 정도 흡수할 지 현재로서는 판단이 어려우나 적어도 강북의 강남 이전수요는 흡수할 것으로 예상된다. 이를 위해 중앙정부의 지원하에 서울시에서 다양한 개발방식을 통해 추진하는 것이다.
개발방식은 도시개발사업(도시개발법), 재개발사업(도시및주거환경정비법), 도시계획시설사업(도로 등 기반시설비용을 공공이 지원) 등이 포함될 수 있다.
-올해 뉴타운 추가지정 계획은.
▲현재 서울시에서 17개 자치구로부터 17개 뉴타운 사업예정지를 신청받아 검토중이다. 2003년 11월중 지정요건 적합지역 뉴타운 일괄지정 하고, 2003년 11월∼2004년 8월 뉴타운개발 기본계획을 수립한 후 2004년 9월 우선 사업시행구역을 선정, 개발착수할 방침이다.
-수도권 신도시의 세부 분양과 입주일정은.
▲판교·화성·김포·파주 등 수도권 4개 신도시에서 2004년∼2009년간 19만여호의 주택을 공급할 계획이다.
-고속철도 역세권 개발이 주택시장에 미치는 영향은.
▲고속철도 개통시 천안까지 34분, 대전까지 50분 밖에 소요되지 않아 신행정수도 건설과 함께 수도권 중심의 생활권역을 근본적으로 변화시킬 것으로 예상된다. 특히 수도권에 집중된 주택수요를 전국적으로 분산시킬 수 있는 고속철도 역세권 개발로 지역적인 주택수급 불균형을 완화할 것으로 기대된다. 광명 역세권 60만평의 주택수 9000호에 대한 지구지정은 11월중, 아산 역세권 107만평, 주택수 1만2500호에 대한 개발계획 승인은 12월중 내려진다.
-광명역세권은 아직 지구지정도 되지 않았는데 2005년 주택공급이 가능한가.
▲현재 광명역세권은 지구지정을 위한 주민공람 및 관계기관 협의를 마치고, 중앙도시계획위원회 심의를 준비중에 있어 올 11월중 택지개발예정지구로 지정된다. 2004년말까지 개발계획 및 실시계획을 승인하고 2005년초 주택건설사업 승인을 받아 2005년말부터 주택분양에 착수할 계획이다.
-투기과열지구 확대·지정에 대한 구체적 시행방안은.
▲광역시·도청 소재지중 지난 10월 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원 등 7개 지역이다. 이들 지역에 대해서는 청약경쟁률, 주택가격 상승률 등을 고려해 시·도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획이다. 또 지방 주요도시 중 도청소재지가 아닌 지역도 시·도지사의 의견을 수렴한 후 분양시장이 과열됐다고 판단될 경우 투기과열지구에 함께 포함시킬 계획이다.
-2단계 대책으로 제시한 분양권 전매금지의 전국 확대실시는 어떻게 시행되나.
▲분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는 주택법 개정을 통해 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용하는 것을 의미한다.
-토지거래허가구역이 추가지정되는 지역 및 시기는.
▲11월중 서울시의 2차 뉴타운 사업지역 및 고속철도 중간역 신설지역을 허가구역으로 추가 지정한다. 서울시에서는 자치구에서 신청한 17개지역중에서 11월중 제2차 뉴타운 개발지역을 선정할 계획으로 지역선정과 동시에 허가구역으로 지정하며, 고속철도 중간역 신설지역은 11월중 확정될 예정으로 지역확정과 동시에 당해 시·도에서 허가구역으로 지정하게 된다.
-허가필요 거래면적 기준강화 등 토지거래허가제도 개선방향은.
▲토지거래허가제의 실효성을 강화하기 위해 업무처리규정 등 관련규정을 개정하고, 소규모 토지거래도 허가대상에 포함하도록 허가필요 면적기준을 강화한다. 사후 이용실태조사 정례화 및 조사방법, 허가후 이용목적 변경에 대한 심사조항 등을 신설하고, 허가대상 면적기준 강화는 현행 기준에 비해 2배정도 강화하는 방안 등을 강구해 소규모 토지거래도 허가 대상에 포함토록 추진할 방침이다.
-허가제 위반시 벌칙은.
▲허가를 받지 않은 토지거래계약은 효력을 발생하지 않으며, 2년 이하의 징역 또는 당해 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 부과하게 된다. 허가시의 토지이용목적을 무단으로 변경 또는 이행하지 않은 경우 시정명령과 함께 500만원이하의 과태료가 부과된다.
-무주택 우선공급물량이 확대됨에 따라 기존의 청약 1순위자들이 피해를 보는 것은 아닌지.
▲무주택 우선공급은 청약통장가입 1순위에 해당하는 자중에서 무주택자에게 85㎡이하만 우선적으로 공급혜택을 부여하기 위한 것이다. 무주택자에게 우선 공급하고 남은 주택에 대해서는 청약 통장가입 1순위자에게 다시 공급하게 되며, 청약경쟁이 심한 투기과열지구내에서 무주택자에게 내집 마련 기회를 확대하기 위한 것으로 이해하면 된다.
-새로운 대책이 시행되면 주상복합아파트의 공급제도는 어떻게 달라지나.
▲앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한되며, 투기과열지구내에서는 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한된다. 또 주상복합아파트도 선분양시 분양보증이 의무화되며, 시장 등에게 분양승인을 받아 공개모집을 해야 한다.
-투기과열지구내 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 언제부터 적용되나.
▲주택법령 개정(내년 상반기 예정) 후에는 투기과열지구내에서 주상복합아파트 분양권을 전매할 수 없다. 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 개정법 시행후 최초로 분양승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이므로, 개정법 시행 전에 시장 등에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 개정법 시행 후 한번에 한해 분양권 전매를 할 수 있다.
-주택거래허가제도에 대한 위헌 가능성은 없는지.
▲주택거래허가제도는 개인의 재산권 침해의 우려가 있어 주택·토지분야에 전문성이 있는 법조계 및 학계 전문가에게 폭넓은 법률 자문을 받았다. 법률 자문결과, 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이다.
-토지와 주택은 성격이 달라 토지거래허가제도와 같은 맥락에서 접근하는 것은 힘들지 않나.
▲토지는 주택과 달리 추가 생산이 불가능하다는 특징이 있으나, 오히려 서민생활이 미치는 영향이나 파급효과는 주택이 더 심각하다고 할 수 있다. 헌법재판소도 토지재산권의 특수성을 언급하면서 토지문제와 함께 주택문제를 같이 언급한 점을 감안할 때, 토지거래허가제 헌법재판소 위헌 심판시 국가의 쾌적한 주거생활 노력 의무 등을 판시하며 합헌을 결정했다. 주택재산권도 토지재산권과 같이 공공복리를 위해 제약할 수 있는 범위가 넓은 특수한 재산권이라는 것이 많은 전문가들의 공통된 의견이다.
-구체적으로 실수요자 여부, 주택소유 여부 파악 등 세부절차를 어떻게 시행할 계획인가.
▲제도의 구체적 시행방안에 대해서는 현재 다각도로 검토중이다. 세부적인 시행방안 및 절차는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이다.
-최근 주택시장의 불안의 주요 원인인 분양가에 대한 대책 마련이 없는 이유는.
▲정부 입장에서도 최근 지속적인 분양가 상승이 주택시장 불안요인으로 작용할 수 있다고 본다. 다만, 분양가 직·간접 규제는 주택가격이 과도하게 높게 형성되어 있는 현재 상황에서 당첨자에게 시세차익을 줘 투기과열 및 공급위축으로 이어져 또다시 집값상승의 원인이 될 수도 있다. 분양가 과다 책정업체에 대해 새무조사 강화가 이번 종합대책에서 시행될 예정이며, 앞으로 12월 서울시 동시분양부터 시행예정인 주택협회 차원의 분양가 자율조정이 실효성을 거둘 수 있도록 행정 지도해 나갈 방침이다.
◇강북 뉴타운 추가지정 계획 관련 신청지역
- `세제`로 막고..안되면 `공개념`
- [edaily 양효석기자] 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책은 단기적으로 지금당장 시행할 부문(1단계)과 단기적 대책으로도 시장 안정이 안될 경우 추가로 내놓을 중장기 부문(2단계)으로 대별된다. 1단계의 경우 세제를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 의도이며 2단계에서는 `공개념` 등 반 시장적인 대책도 추진하겠다는 취지다.
◇1단계, 세제대책 중심..투기성 자금 차단도
정부는 연내 주택거래신고제를 도입·추진키로 했다. 이는 2단계 대책에 포함돼 있는 주택거래허가제의 이전 대책으로, 투기지역이나 투기과열지구내에서 주택매매 계약체결 즉시 취득자가 시·군·구에 주택매매 계약내용을 신고해야 한다.
주택시장안정을 위한 1단계 대책으로 오는 11월중 강북 뉴타운 기존 3개지역 이외에 12∼13개 단지를 추가로 선정하고, 단지당 2200∼1만8000호의 주택을 공급하기로 했다.
개발방식은 재개발방식보다 주민동의를 받기 쉬워 사업기간을 단축할 수 있는 도시개발 방식을 활용하고, 2004년 상반기중 국유지 분할상환조건을 연리 5%, 15년 분할상환에서 연리 3%, 20년 분할상환으로 개선하기로 했다. 특히 뉴타운지역내 특목고 설립을 검토하기로 했다.
또 오는 12월중 원활한 택지확보와 국민임대주택 건설기간 단축을 위해 `국민임대주택특별법`의 재입법을 추진하고, 신행정수도 건설과 관련한 수도권 공공기관 이전계획을 확정 발표하기로 했다.
자금측면에서는 투기지역 투기과열지구에 대한 주택담보대출실채를 종합점검하고, 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 하향조정하기로 했다. 하향 적용대상도 3년이하 주택담보대출에서 10년 이하 주택담보대출로 확대된다.
제2금융권의 경우도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출이 유도되는 등 담보인정비율을 단계적으로 하향 조정된다. 정부는 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가를 억제하기 위해 근저당 설정한도를 "담보인정비율X1.2" 이내로 제한하기로 했다.
세제측면에서는 종합부동산세 시행시기를 당초 2006년에서 2005년으로 앞당기고, 토지 주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다 고액보유자에 대해서는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 늘려나가기로 했다.
보유과세 과표도 2004년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기 확정하고 세부담 증가사례를 발표하기로 했다.
양도세도 1세대 2주택은 기준시가 기준 9∼36%로 과세하고, 1세대 3주택 이상 보유자는 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율 60% 수준으로 인상하기로 했다. 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용해 최고 75%(주민세 포함시 82.5%)까지 과세키로 했다.
이와함께 대구 울산 광주 부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사해 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대지정하고, 11월중 토지거래허가구역에 강북 뉴타운 추가건설지역 및 고속철도 중간역 등도 포함시키기로 했다.
◇2단계, 토지공개념 도입..반시장 조치 불가피
정부는 1단계 주택안정대책 시행후 시장반응이 미미할 경우 2단계 대책의 일환으로 재건축 아파트의 경우 개발이익 환수방안을 검토하고, 투기지역에 국한해 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입방안도 검토하기로 했다.
투기지역·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화하고 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따라 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도하기로 했다.
이에따라 이 지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환을 해야 한다.
정부는 투기지역·투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안을 검토하기로 했다. 특히 주택담보대출 총량제를 실시, 주택감보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하기로 했다.
부동산 세제와 관련해선, 투기지역내 실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 실제 취득가액을 기준으로 취득·등록세를 과세하고, 양도세제도 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하기로 했다.
정부는 또 분양시장 과열현상이 전국으로 확산될 경우 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고, 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화하며 소규모 투지거래도 허가대상으로 포함시키기로 했다.
- `3대 균형발전 관련법` 어떤 내용 담았나
- [edaily 김춘동기자] 정부는 15일 오후 청와대에서 노무현 대통령 주재로 국무회의를 열고 `국가균형발전특별법`, `지방분권특별법`, `신행정수도건설특별조치법` 등 3대 개혁특별법안을 처리했다.
이들 3대 개혁법안은 지역혁신과 지방주도의 새로운 패러다임을 통해 지역간 균형발전과 국가경쟁력 강화를 추구하는 참여정부의 대표적인 정책법안. 특히 국가균형발전특별법은 삼성전자와 쌍용차의 수도권 공장 신·증설과 관련, `신행정수도건설특별법`은 행정수도 이전과 관련 많은 관심을 모아왔다.
고건 총리는 국무회의 브리핑에서 "3대 특별법이 제정되면 지방의 자치역량이 강화되고, 수도권과 지방이 상생의 발전을 이루게 된다"며 "행정수도는 충청권 지역으로 이전하고 240여개 수도권 공공기관도 이전을 추진하되 수도권은 동북아 경제중심지로 발전시키겠다"고 강조했다.
한편 고건 총리는 3대 개혁특별법의 국무회의 통과와 함께 3대 법안은 물론 각종 민생법안과 2차 추경편성안, 한·칠레 FTA비준안 등의 국회통과를 위해 국회의장단 및 4당 정책위의장과 잇달아 만남을 갖고 적극적인 설득작업에 착수했다. 특히 대통령 재신임 논란과 관련 국정공백 우려를 불식시키기 위해 주요 정책사안에 대해 더욱 강력한 드라이브를 걸고 있다.
◇국가균형발전특별법
`국가균형발전특별법`은 지역간 불균형시정 및 자립형 지방화를 체계적으로 추진하기 위해 국가균형발전계획 수립·시행 및 이를 뒷받침하기 위한 대통령 자문기구인 국가균형발전위원회 설치 등을 규정하고 있다. 국가균형발전계획의 재정적 지원을 위한 국가균형발전특별회계 설치·운영도 정하고 있다.
법안에 따르면 지역특성에 적합한 산·학·연 협력시스템 활성화와 전문인력의 양성 등 지역혁신체계를 구축하고, 지방인적자원을 개발하는 지방대학을 적극 육성토록 했다. 또한 지역별 전략산업과 지역의 문화 관광산업을 활성화하고, 지역의 고용창출을 위한 지역경제활성화 촉진방안을 마련토록 했다.
이와 함께 수도권 공공기관의 지방이전을 원활히 하기 위해 단계적 이전계획을 수립하고, 이전하는 공공기관과 그 종사자에 대해 각종 재정적, 행정적 지원과 생활환경 개선을 지원토록 했다. 국가균형발전을 체계적으로 실행하기 위해 자치단체에서 `지역혁신발전계획`을 마련하고, 이를 토대로 `국가균형발전계획`을 수립하도록 했으며, 이를 재정적으로 뒷받침하기 위해 연간 5조원 규모의 `국가균형발전특별회계`를 설치·운영토록 했다.
국가균형발전특별회계 지역개발사업 계정은 주세의 80%와 과밀부담금 등을 세입으로 낙후지역 및 농산어촌의 개발 관련사업을 보조하도록 했다. 지역혁신사업계정은 주세의 20% 등을 세입으로 지역혁신체계 구축 및 활성화를 출연·보조 또는 융자하도록 했다.
◇지방분권특별법
`지방분권특별법`은 지방분권의 획기적인 추진을 통해 분권형 국가운영체제를 구축하기 위해 지방분권추진에 필요한 국가의 책무와 과제를 명시하고, 이를 효율적으로 추진할 수 있는 기구와 절차를 규정하고 있다.
법안은 중앙정부의 사무와 재정 등 중앙의 권한을 지방에 대폭 이양하고, 주민의 삶과 직결되는 교육자체제도를 개선하는 한편 자치경찰제도를 도입토록 했다.
지역발전을 위한 재정확충방안도 마련했다. 국세와 지방세 재원을 조정하고, 자치단체의 지방자주재원을 확대하도록 했다. 또한 지방교부세를 단계적으로 상향조정하고, 국고보조금 제고를 개선하는 한편 자치단체간 재정격차를 완화하도록 했다.
주민자치입법·행정 역량도 강화해 조례제정범위를 확대해 자치입법권을 높이고, 조직·인력관리의 자율성을 보장했다. 또한 주민감시와 주민참여를 보장하기 위해 주민투표법을 제정토록 했다.
◇신행정수도건설특별법
`신행정수도건설특별법`은 신행정수도 건설에 대한 의구심과 논란을 해소하는 한편 국가 정치·행정의 중추기능을 가지는 신행정수도를 충청권으로 이전 하기 위한 제반사항을 규정하고 있다.
법안은 신행정수도건설추진위원회를 설치해 국가의 균형발전전략과 주요 헌법기관 및 중앙행정기관 등의 이전계획 등을 토대로 신행정수도건설기본계획을 수립해 대통령의 승인을 얻도록 했다.
신행정수도 입지는 충청권 지역으로 하되 현지조사를 기초로 국토균형개발, 환경성, 경제성 등을 감안해 2004년 하반기까지 결정하도록 했다. 또한 신행정수도 건설을 차질 없이 수행하기 위해 특별회계를 설치하고, 국무총리를 공동위원장으로 하는 `신행정수도 건설추진위원회`를 구성, 운영토록 했다.
이와 함께 신행정수도 예정지역과 주변지역을 지정하기 위한 조사를 진행하는 과정에서 발생할 수 있는 난개발과 부동산투기를 방지하기 위해 개발행위허가·건축허가 제한 및 토지거래허가구역 등 지정 요청권한을 위원회에 부여했다. 위원회는 예정지역·주변지역과 그 인접지역간 광역시설의 체계적 정비 및 환경보전 등을 위해 신행정수도광역도시계획을 수립하도록 했다.
예정지역안의 토지는 2003년1월1일 공시기준일 공시지가로 평가·보상하도록 했다.
