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- 건교부, 토지이용규제기본법안 입법예고
- [edaily 윤진섭기자] 토지이용규제를 수반하는 신규 지역·지구등의 신설 등이 원칙적으로 금지된다. 또 지정목적과 기능이 유사한 지역·지구 등이 과감히 통합되고 반드시 필요하지 않은 지역·지구 등은 폐지된다.
5일 건설교통부는 이 같은 내용을 담은 토지이용규제기본법안을 입법예고했다고 밝혔다.
건설교통부는 “지난 8월 27일 제 1차 규제개혁추진회의에서 확정된 `토지규제 합리화방안`에 따라 이번 법안이 마련됐다”며 “11월 하순에 공청회를 개최하고, 규제개혁위원회와 법제처 심사 후 내년 2월 국회에 제출할 계획”이라고 말했다.
건교부가 마련한 토지이용규제기본법을 살펴보면 우선 토지이용규제를 수반하는 새로운 지역·지구 등의 신설이 원칙적으로 금지된다.
이 같은 조치는 현행 토지이용을 규제하는 지역·지구 등을 규정하고 있는 법률이 11개 부처 60개에 달하고 있어, 이를 체계적으로 정비하기 위해서는 불가피하다는 게 건교부의 설명이다.
그러나 지역·지구 등을 신설해야할 불가피한 사유가 발생할 경우 기본법에 의해 설치되는 토지이용규제심의위원회의 심의를 거쳐 신설 필요성, 기존 지역·지구 등과의 중복성을 면밀히 심사해 이를 허용할 방침이다.
또 지정목적과 기능이 유사한 지역·지구 등을 과감히 통합하고 폐지할 방침이다. 이에 따라 건축법에 의한 재해관리구역과 국토의계획 및 이용에 관한 법률에 의한 방재지구를 통합하는 등 7개 법률 9개 지역·지구 등이 3개 법률 3개 지역·지구 등으로 통합된다.
통합법안을 살펴보면 방재지구(국토계획법)와 재해관리구역(건축법)으로 나뉘어져 있는 재해관련법은 방재지구(국토계획법)로 일원화되고, 군사시설보호구역 등 총 4개의 법이 걸쳐 운용되고 있는 군사관련법은 군사시설 보호구역(군사시설보호법)으로 통폐합될 전망이다.
지정실적이 없는 임대생태계보전지역과 완충지역 등 2개 지역과 지정 가능성이 미약한 1개 구역, 도시계획시설로 대체가 가능한 6개 지역을 폐지해 총 9개 지역·지구가 폐지된다.
건교부는 이 같은 방안이 보다 효율적으로 처리토록 하기 위해 5년마다 모든 지역·지구 등의 지정, 운영실적을 평가해 불필요한 지역·지구 등의 통폐합 등 제도개선선 추진을 의무화할 계획이다.
이와 함께 건교부는 개별 필지상에 존재하는 토지이용규제정보를 인터넷을 통해 즉시 확인할 수 있도록 국토이용정보체계를 구축할 방침이다.
이를 위해 국토이용 정보체계의 데이터베이스를 활용해 모든 지역, 지구 등을 지정, 고시할 때에는 지적이 표시된 지형도에 지역, 지구 등을 명시한 도면을 작성해 함께 고시토록 할 예정이다.
건교부는 이 같은 토지이용규제 기본법안을 2006년 1월부터 시행할 예정이며, 이법이 시행되면 토지이용규제의 단순화, 투명화 등이 실현될 것으로 예상된다고 설명했다.
- (부동산전략)①서울 `뉴타운`, 玉石 가려 투자해야
- [edaily 윤진섭기자] 서울 뉴타운 개발 기본 구상안이 속속 발표되면서 뉴타운에 대한 중장기 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 27일 서울시에 따르면 뉴타운 사업은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평 등 3곳이 1차로 지정됐고, 2003년 11월 2차 뉴타운 12개 지역이 선정됐다. 아울러 3차 뉴타운 사업은 오는 12월 말까지 각 자치단체의 신청을 받아 내년 상반기 중 지정될 계획이다.
◇시장 현황 및 지역별 현황
뉴타운 개발 계획 발표로 달아올랐던 뉴타운 개발 예정지 부동산은 지난해 연말을 고비로 주춤해졌다. 단기 급등에 따른 수요자들의 부담이 커지고, 부동산정책이 `집값 안정` 위주로 유턴하면서 매수세가 실종됐기 때문이다.
자치구들이 잇따라 추진계획을 내놓고 있지만 국지적인 상승세에 그칠 뿐 전체 시장을 주도할 정도의 호황은 없다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 분석이다.
<왕십리 뉴타운 전경>
이에 따라 전문가들은 상품, 지역별로 차별화된 장기 투자전략을 세울 것을 주문하고 있다. 양해근 부동산뱅크 실장은 "부동산 시장의 전반적인 침체와 함께 뉴타운 지역 가격도 당분간 약세를 보일 것"이라며 "상품·지역별로 개발 호재와 사업추진이 빠른 곳 등을 중심으로 장기 투자전략을 세워야 한다"고 조언했다.
이런 점을 고려 할 때 수요자들의 관심이 꾸주히 이어지고 있는 대표적인 곳이 한남·왕십리·아현·가좌뉴타운 등이다.
33만2000평 규모의 한남뉴타운은 용산민자역사, 미군이전, 한강조망이라는 호재를 안고 있다. 한남1구역을 중심으로 가격도 올랐다. 현재 10평 안팎의 지분은 평당 2000만원선, 15∼20평형은 1500만∼2000만원선에서 호가가 형성돼 있다.
10만평 규모의 왕십리뉴타운은 도심형으로 개발되는 뉴타운이지만 청계천복원과 행정타운(성동종합행정타운)건설, 민자역사 착공, 서울숲공원(35만평)과 연계돼 시너지 효과가 예상된다. 강남북으로 이동이 쉬운 지리적 장점도 갖고 있다.
단독주택 10평이하의 지분은 평당 1300만∼1400만원선, 20평 안팎은 1000만∼1100만원선에 호가가 형성돼 있다.
아현지구는 뉴타운 지정 이전부터 이미 재개발·재건축 대상지로 부상했고, 가좌지구는 35만7000평 규모로 상암지구와 인접해 개발효과가 기대되고 있다.
◇3차 뉴타운 추진 현황
서울시는 오는 12월 말에 3차 뉴타운 후보지 접수를 받을 예정이다. 아울러 내년 4월에 대략 10개 지역의 뉴타운을 지정할 방침이다. 현재 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 15곳 내외.
대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있고, 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있는 실정이다.
3차 뉴타운 후보지들이 가시화되고 있는 상황에서 업계 전문가들은 뉴타운 투자의 경우 장기 투자전략과 지역별 현황을 살피는 자세가 필요하다고 주문하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "3차 후보지로 거론되는 일부 지역은 개발의 시급성에 급급해 개발준비과정이나 구체적인 재원 조달 방법 등이 불투명할 뿐만 아니라 중화뉴타운처럼 지역 주민들의 반대도 만만치 않은 곳이 있다"라며 "결국 개발계획과 진행 등에 따라 투자 여부를 결정해야 한다"라고 말했다.
◇뉴타운 옥석 가리기 투자, 조합원 수 등 살펴야
아울러 뉴타운 투자?사업추진 속도가 빠른 곳, 개발 규모에 비해 조합원이 적은 곳 등을 투자대상으로 삼아야 한다는 지적도 있다.
이는 지정지역 가운데 이미 추진이 시작된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이뤄지게 되기 때문이다. 따라서 사업속도가 빠른 곳이 유리하다.
또한 지구지정 유망지역으로 꼽혔던 곳은 사업이 확정되기 전 이른바 `지분쪼개기`가 성행한 만큼 투자자 입장에서 이를 살펴보는 것도 중요하다.
지금은 도시및 주거환경정비법 조례개정으로 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기가 금지돼 있지만 지분쪼개기가 많았던 지역은 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "뉴타운 내 재개발 지분투자의 경우 지분쪼개기,추진 현황 등을 살피는 것과 함께 인근 아파트 시세와 비교해 고평가된 지분은 가급적 피하는 것이 좋다"라며 "향후 집값 형성 전망 등 수익성 분석 등을 반드시 거친 후 투자해야 한다"고 조언했다.
- (일문일답)기업도시, 2006년초 가시화
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부는 21일 기업투자 활성화와 국가 균형발전의 일환를 목표로 한 `민간복합도시개발특별법`(속칭 기업도시법)(안)을 마련했다고 밝혔다.
법안의 주요내용을 간단한 일문 일답 형식으로 풀어본다.
▲복합도시의 입지가 특정지역에 한정되는가?
- 복합도시의 입지를 법률에서 제한하고 있지는 않으나, 구역지정시 균형개발 촉진효과를 고려하고 낙후지역을 중심으로 지역혁신 클러스터의 형성이나 국토의 균형 발전 등에 효과가 큰 지역을 권장할 계획이다. 다만 구체적 입지는 기업이 지자체와 협의해 자율적으로 결정한다.
▲복합도시 입지선정 및 착공시기?
- 복합도시특별법이 올해 국회에서 제정되면 연내 1~2개 시범사업을 선정하고, 내년 상반기 중 하위법령이 정비되는 대로 시범사업 개발에 착수할 계획이다. 세부개발계획을 수립하는 등 준비절차를 거쳐 2006년 초에는 가시적인 사업이 착수될 것으로 전망된다.
▲민간기업에 토지수용권을 주는 것이 타당한가?
- 복합도시는 대규모 도시를 건설하는 사업으로서 공공성이 있다고 본다. 이미 도시개발, 도시재개발, 관광단지, 경제자유구역, 산업단지 등 유사한 개발사업에서 이미 민간에게 수용권을 부여하고 있다.
다만 민간에 수용권을 주더라도 토지의 50%이상을 확보한 경우로 한정하고 수용재결기간도 2년 내로 한정하는 등 제한적으로 허용할 방침이다.
▲행정수도이전, 수도권신도시, 혁신도시 등을 동시에 건설하면 건설경기 과열을 초래할 우려는 없는가?
- 행정수도 이전 사업이 본격적으로 추진되는 2007년부터 수도권 신도시 사업은 단계적으로 완료단계에 이르게된다. 또 복합도시는 일부 혁신도시와 중첩되고, 최소한 5~10년 이상 단계적으로 건설되므로 국내 건설공사능력으로 충분하다고 본다.
▲실제로 복합도시 건설에 참여할 기업이 얼마나 있다고 보는가
- 10개 시·군에서 복합도시 유치를 준비중이며, 수도권에 공장을 가진 기업들이 법제정과 지원수준을 봐가며 투자를 준비중이다. 관광레저형은 몇개 기업에서 서남해안의 양호한 지역에 투자하기 위해 지자체 등과 준비중인 것으로 파악되고 있다.
또한 공공기관 이전을 위한 혁신도시중 3~4개는 공공기관과 연관기업이 결합된 복합도시 형태로 건설될 전망이다.
▲도시개발로 발생하는 개발이익을 환수하는 장치는?
- 민간기업이 개발사업으로 발생하는 개발이익을 과도하게 가져가는 것은 허용하지 않겠다는 것이 정부의 방침이다. 따라서 적정수준 이상으로 발생하는 개발이익은 도로, 상하수도 등 기반시설에 재투자하게 함으로써 간접적으로 개발이익을 환수할 계획이다.
아울러 전문연구기관에 의뢰하여 적정 개발이익의 범위를 검증하도록 하여 객관성, 투명성을 확보하도록 할 계획이다.
- 토지이용규제 합리화 조치 본격 추진(상보)
- [edaily 윤진섭기자] 토지이용규제 합리화 조치가 본격 추진된다.
30일 강동석 건설교통부장관은 지난 27일 노무현대통령 주재로 이해찬 국무총리, 이헌재 경제부총리 등 관계부처 장관이 참석한 가운데 진행된 제1차 규제개혁추진위원회에서 지난 6월25일 발표한 토지규제 합리화 방안의 후속조치의 일환으로 부처별 자체정비계획을 수립·보고했다고 밝혔다.
이날 보고한 내용에 따르면 토지이용규제를 수반하는 총 182개 지역·지구 중 26개를 통폐합하거나 행위제한 일원화를 추진키로 했다.
부처별로 건교부가 총 19개, 국방부 4개, 환경부 2개, 산자부가 1개의 지역과 지구를 통폐합·행위제한을 일원화하기로 했고, 구체적인 세부내용을 살펴보면 지정목적과 기능이 비슷한 방재지구, 재해관리구역 등 9개 용도지역·지구를 3개로 통폐합된다.
이에 따라 방재지구(국토계획법)와 재해관리구역(건축법)으로 나뉘어져 있는 재해관련법은 방재지구(국토계획법)로 일원화되고, 군사시설보호구역 등 총 4개의 법이 걸쳐 운용되고 있는 군사관련 법은 군사시설 보호구역(군사시설보호법)으로 통폐합될 전망이다.
이와 함께 건교부는 지정실적이 없거나 향후 지정 가능성이 희박한 지역지구 및 도시계획시설 결정 등 대체 수단이 있는 임시생태계보전지역, 공공철도 건설예정지역, 고속철도 예정지역 등 10개 지역·지구 등은 폐지키로 했다.
반면 각종 개발사업에 있어 근거법률이 서로 달라 토지 이용을 제한해 왔다는 지적에 따라 정부는 토지이용규제기본법(가칭)을 제정, 도시개발이용 등 7개 구역 근거법의 행위제한 내용을 삭제하고 토지이용규제기본법에 행위제한을 일원화해 적용키로 했다.
아울러 필요이상으로 과다하게 지정되거나 구역지정이후에 주변 환경의 변화로 필요성이 미약하게 된 지역·지구는 과감하게 축소, 조정할 방침이다.
이에 따라 해양수산부는 현재 11억5000평 규모로 지정된 수자원보호구역을 수계중심으로 축소, 개편할 계획이며, 국방부도 군사시설보호구역 등으로 묶인 지역을 안보환경 및 현실여건을 반영해 재검토할 방침이다.
건교부는 이런 토지이용규제기본법마련과 매뉴얼식 규제지도와 토지이용규제내용의 DB화 추진을 위해 건교부내에 토지규제 합리화 T/F팀(5명)이 설치했고, 오는 2007년 1월까지 토지규제 합리화 작업을 완료할 방침이다.
- 주택업계 "투기억제제도 완화해야"
- [edaily 이진철기자] 주택건설업계가 분양가 급등을 우려하는 국민다수의 의견을 감안, 분양원가공개의 차선책으로 공공택지내 25.7평 이하 주택에 대한 원가연동제 실시를 받아들일 수 있다는 입장을 밝혔다.
또 주택경기 연착률을 위해 투기억제제도의 탄력적 완화를 요구했다.
대형주택건설업체 모임인 한국주택협회는 6일 기자간담회를 갖고 "분양원가 공개는 위헌소지는 물론, 시장원리와 기업자율성을 침해하는 과도한 규제이기 때문에 도입에 반대한다"며 "다만 원가연동제를 실시하는 방안은 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.
주택협회는 "원가연동제는 분양가가 택지비, 표준건축비 및 옵션공사비 합계를 한도로 책정되므로 분양가 인하효과가 확실하다"며 "그러나 원가공개와 마찬가지로 품질저하와 청약과열 등 부작용이 우려돼 이에 대한 별도의 보완책 마련이 필요하다"고 말했다.
주택협회는 보완책으로 지역별, 공공 또는 민간 공급주체, 브랜드가치, 기술력 등에 따라 표준건축비의 인정범위를 차등화하는 방안을 강구해야 한다고 주장했다.
주택협회는 또 정부가 추진중인 재건축 개발이익환수제에 대해서는 반대입장을 분명히 했다.
주택협회는 특히 "정부가 주택수요를 묶어둔 채 공급만 늘리고자 할 경우 미분양, 미입주 증가로 인한 공급위축을 초래, 주택경기의 경착륙이 우려된다"며 "주택경기 연착륙 방안으로 투기억제제도의 탄력적 운영 등 주택수요 진작책이 필요하다"고 강조했다.
이방주 주택협회 회장(사진)은 "건교부장관과 업계 간담회가 두달전쯤 있었는데 그 당시만 하더라도 주택경기 연착률을 위해선 공급 활성화가 주요 건의사항이었다"며 "그러나 두달사이 시장상황이 많이 변해 이제는 시장수요를 억제하는 조치의 제거가 가장 시급한 상황"이라고 밝혔다.
이 회장은 "주택이 투기의 대상이 되면 안되지만 개인의 투자·저축의 대상은 돼야 한다"며 "주택산업 발전을 저해하고 자연적 수요를 누르는 제한조치들은 이제는 정부가 풀어줘야 할 것"이라고 말했다.
주택협회는 투기억제제도를 탄력적 운영을 위해 지정단위구역 지정을 현행 시ㆍ군ㆍ구 단위에서 동 또는 광역아파트 단지 단위로 바꾸고 지정요건 소멸시 지방도시부터 단계적 해제하고 분양권 전매제한기간도 완화하는 방안을 마련해야 한다는 주장했다.
아울러 주택거래신고지역 지정시 매매가격 기준을 직전월의 경우 현행 1.5% 이상에서 3% 이상으로, 직전 3개월간은 3% 이상에서 5% 이상으로 각각 낮춰야 한다고 밝혔다.
주택협회는 주택담보인정비율(LTV)과 관련, 투기지역과 투기과열지구내에서 아파트 담보 신규대출시 인정비율을 현행 40%에서 60%로 상향 조정해야 할 것이라고 주장했다.
- 토지규제 교통정리 가능할까
- [edaily 박동석기자] 정부가 25일 내놓은 토지규제 합리화 방안은 복잡하게 얽혀 있는 각종 규제를 단순화하는 게 기본 골격이다.
규제 혁파와는 다소 거리가 있다. 그러나 정부는 토지이용을 가로 막고 있는 규제를 단순화하고 투명화, 전산화하게 되면 기업과 국민들의 불편을 크게 해소시킬 것으로 보고 있다. 이 과정에서 불합리한 규제가 발견될 경우에는 규제를 철폐하거나 완화하는 부수적 효과도 기대하고 있다.
◇ 왜 나왔나
정부가 토지 규제 합리화 방안을 추진하게 된 이유은 복잡다기하게 얽혀 있는 규제를 단순화함으로써 토지를 이용하려는 기업과 국민들의 불편을 최소화하려는 데 있다.
이를 통해 지지부진한 기업들의 투자를 적극 유도해보겠다는 포석이다.
사실 우리나라의 토지규제는 기업가들이 부지를 마련했다가도 공장 짓기를 포기하는 사례도 있을만큼 조잡하게 얽혀져 있다. 쓸 수 있는 토지가 크게 부족함에도 불구하고 토지를 쓰기가 만만치 않다. 우리나라에서는 토지규제가 투자의 큰 장애물이다.
토지규제에 대한 유래는 일제시대로 거슬러 올라간다. 지난1934년 조선시가지계획령에서 처음으로 용도지역, 지구제가 도입된 것이 시초다. 그후 1962년 도시계획법, 1972년 국토이용관리법이 잇따라 제정되면서 전국적인 토지이용체계가 형성됐다는 게 정부의 설명이다.
조성익 재정경제부 정책조정국장은 “경제 발전에 따라 지역, 지구가 복잡다기화되면서 군사시설보호, 농지보호, 환경·생태보호등 다양한 규제가 중첩되는 정도가 점점 심화되어 왔다”고 설명했다.
◇ 토지규제의 문제점
조 국장의 설명대로 우리나라 토지규제는 경이적으로 많다. 지난해 6월 현재 13개 부처 112개 법률에서 총 298개 종류의 용도지역·지구가 지정되어 있을 정도다. 전국에 지정된 지역·지구는 총 45만9054㎢로 전국토의 4.6배에 해당한다. 전국적으로 1개 필지당 평균 4.6개의 용도지역·지구가 중복되어 있다. 경기도 광주시의 경우에는 필지당 평균 8개의 지역·지구가 지정돼 있다.
이 지역·지구는 농업진흥지역등 토지이용규제만을 정한 것에서부터 입산통제구역등 인적(人的)행위만 제한해 놓은 것등 유형이 6개나 된다.
이 결과로 수요가 있는 곳에 가용토지가 충분하게 공급되지 않아 고지가 고비용 경제구조로 국가 경쟁력이 심하게 훼손당해왔다는 게 정부의 판단이다.
최원목 재경부 지역경제과장은 “우리나라의 토지 규제는 하도 많아 자기 땅에 무슨 규제가 있어 어떤 건물을 세울 수 있을 지 몇 층까지 건축이 가능한 지도 모를 정도”라고 지적했다.
또 개별법간에 개발 허가 기준과 절차가 달라 국토의 난개발 가능성도 많다.
예를들어 국토계획법상 관리지역에서는 3만㎡미만 개발의 경우 개발행위 허가를 받아야 하나 산지관리법상 산지에서는 개발면적 3만㎡이상도 지구 단위 계획수립 없이도 개발이 가능하다.
◇ 토지규제 어떻게 정비하나
정부의 토지개혁 합리화는 토지규제를 관리자 중심에서 수요자인 국민중심으로 전환하는 데 초점이 맞춰져 있다.
이헌재 부총리겸 재정경제부 장관은 이와 관련해 “부처별로 정비계획을 연내에 마련하고 토지이용규제기본법안을 만들어 내년7월부터는 시행에 들어갈 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.
이 법은 새로운 토지이용규제를 수반하는 용도지역·지구를 신설하는 것을 제한하고 지정 및 운영실태를 5년마다 정기적으로 재평가하는 내용을 담게 된다. 또 주민들의 의견 청취를 의무화하고 지적고시와 토지규제 지도 작성을 규정이 포함될 계획이다.
지적고시는 지형도면에 지역 지정 현황을 표시하고 고시하는 제도로 누구든 토지 규제 지정현황을 알 수 있도록 하는 게 목적이다. 또 규제지도는 공장, 창고, 아파트, 골프장, 콘도등 빈번한 개발행위에 대해 신청부터 준공까지 사업단계별 절차, 인허가가 필요한 서류등에 관한 내용을 종합, 입체적으로 규정한 매뉴얼이다.
조 국장은 “이 제도가 정착되면 토지이용과 공급이 크게 원활하게 되고 기업들의 투자 기회를 늘리는 데도 크게 기여할 것으로 본다”고 기대했다.
◇ 국토계획법 체계로 규제 일원화
정부는 이 같은 1단계 작업이 끝나면 다음 단계로 13개 부처 112법률에 있는 토지이용 관련 규제를 모두 통합법률로 일원화하는 방안을 추진할 계획이다.
다만 이 작업은 작업량이 방대하고 통합의 문제점등을 종합해서 검토해야 하기 때문에 1단계 추진방안의 성과를 보아가며 내년부터 추진을 검토하겠다는 복안이다.
정부의 이 같은 계획이 차질없이 진행된다면 토지 활용도가 크게 높아지고 사회적, 경제적 비용도 덩달아 크게 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 성공을 속단하긴 이르다는 게 전문가들의 평가다.
이 부총리는 “각 부처가 헌신적인 자세로 토지규제 합리화 방안에 협조해 줬다”며 관련 부처의 협조에 고마움을 전했지만 앞으로 일이 진척될 경우 부처간 갈등이 불보듯 뻔해서다. 토지관련 법규와 용도, 지역을 지정하는 데는 부처간은 물론 중앙 - 지방정부간, 토지소유자간의 이해관계가 복잡하게 얽혀있다.
- 청계천 주변 재개발 `큰손` 등장할까
- [edaily 윤진섭기자] 세운상가, 장교동, 명동, 도렴동 등 청계천 주변 도심 재개발 사업이 본격화되고 있다.
특히 도심재개발 사업은 일반 재개발 사업의 용적률인 250% 내외보다 최고 4배 이상 높은 900% 내외의 용적률이 부여돼, 주거환경 개선이란 공익적 측면 외에도 토지 소유자에게 높은 개발이익을 안겨준다는 점에서 `큰 손`투자자들의 관심을 불러일으키고 있다.
31일 부동산업계에 따르면 서울시는 지난달 24일 종로구 예지동 85번지 일대 `세운상가 4구역`재개발 사업시행자로 종로구청장을 지정하고, 내년 5월부터 본격 개발에 착수한다고 밝힌 바 있다.
이와 함께 서울시는 장교동 3700평, 명동 2600평, 도렴동 2000평 등에 대해 도심 재개발 시범지구로 지정하고, 이들 지역에 주거비율이 높을수록 용적률을 낮추는 `용도용적제`를 폐지, 용적률 800%의 기본계획에서 주거비율에 따라 50~150%의 인센티브를 부여할 방침인 것으로 알려지고 있다.
서울시는 이들 지역의 건축물 높이는 현재기준에서 1.5배 정도 완화돼, 최고 135m의 초고층 주상복합 건립도 가능토록 할 계획이다.
◇세운상가 일대 신탁개발 추진, 장교동·명동 일대도 추진 움직임
청계천 주변 도심재개발 사업중 대표적인 곳이 세운상가 주변 예지동, 장사동, 입정동, 산림동 등 4개 재개발사업구역이다. 지난 82년 4월 재개발구역으로 지정됐으나, 소규모 필지를 가진 땅주인들이 많고 영세 임차상인 대책 문제 등으로 오랫동안 개발이 이뤄지지 않았다.
그러나 지난해 말 서울시가 신탁재개발을 제안하고, 또 1월에 9개 지구로 나뉘었던 예지동 85번지일대 세운상가 1~9지구를 4개 지구로 통합하면서 본격적인 사업추진의 물꼬를 텄다. 여기에 5월 24일 종로구청장을 재개발사업지정자로 지정하고 난 뒤 사업추진이 본궤도에 오른 상태다.
이 지역은 용적률 600%, 최고높이 90m, 최고 층수 25층 이하 적용을 받으며, 업무·주거·상업·숙박·문화·집회 시설 등이 복합된 단지로 개발된다.
지역중 가장 사업 진행이 빠른 예지동 85번지 일대 세운상가 4구역은 추진위원회 결성을 위한 동의서를 받고 있는 상태고, 최근 들어 토지주들이 세운상가 임차인들을 위한 이주상권을 물색하는 등 발 빠른 움직임을 보이고 있다.
현지 세운상가 내 중앙공인 관계자는 "이 지역 내 상가 지분은 구역 안쪽은 평당 2000만~2500만원, 청계천 변은 평당 5000만원 안팎으로 10평 규모로 거래되고 있다"며 “문의전화는 다소 늘었지만, 매물이 많지 않아 거래에 어려움을 겪고 있다"고 말했다.
쁘랭땅백화점과 한화 사옥 맞은편에 위치한 장교동 구역과 중앙극장 뒤편에 위치한 명동 2·3지구도 도심재개발이 가시화되고 있다. 총 11개지구로 나뉘어져 있는 장교구역은 이중 천수빌딩이 위치한 14지구를 제외한 10곳이 미개발지로 남아 있다.
이 일대는 인쇄소와 식당, 금속 등 소규모 상업시설이 위치해 있지만 청계천 변에 자리 잡고 있을 뿐만 아니라 도심접근성도 좋아 주상복합 입지로는 최적이란 평가다.
현재 도로변 토지시세는 평당 5000만원으로 시세가 높은 반면 안쪽은 평당 3000만~4000만원 선이다.
기업은행 본점 맞은편에 위치한 명동지구는 총 5개 사업지로 1지구와 5지구는 개발이 완료된 상태고, 현재는 820평 규모의 명동 2지구와 850평 규모의 3지구에 대한 개발 논의가 진행중이다.
두 곳 모두 토지개발 추진 논의가 있었지만 500억~700억원에 달하는 토지 매입비용 등으로 인해 사업 추진이 더딘 상황이다. 중앙시네마 건물이 위치한 900평 규모의 명동 4지구는 소유주인 극장측이 25층 규모의 상업건물 계획을 추진 중이다.
◇구역지정전 분할토지 매입, 현금청산 대상등 주의할 부분 많아
이들 지역은 10평 내외로 거래가 가능하지만 입지가 뛰어난 토지는 평당 5000만원으로 5억원 이상의 자금이 필요하다. 여기에 구역지정 이후 분할된 토지를 매입할 경우 도시 및 주거환경정비법에 따라 현금청산 대상이 돼, 투자자들의 주의가 필요하다.
실제 세운상가 4구역의 경우 구역이 변경 지정 고시된 1월 30일 이후에 필지 분할 토지를 매입하면 향후 주상복합을 분양 받을 수 있는 권리가 없다.
세운상가 지역 내 청계공인 관계자는 "청계천 복원 공사지역과 인접해 있어 장기적으로 개발 이익은 클 것"이라며 “다만 개발 청사진은 나왔지만 신탁에 따른 조합원 배당이익이 구체화되지 않았고, 지주와 임차상인 간 이해관계가 첨예 하는 등 사업지연의 가능성도 있어 면밀한 검토 후 투자 여부를 결정해야 한다"고 말했다.
<도심재개발 사업>
도심재개발이란 노후한 도시 중심부를 체계적으로 재개발하는 사업으로 정부나 광역자치단체가 해당지역을 `재개발지정 대상범위`로 지정하고 시장과 군수 등이 구체적적인 사업계획을 수립해 광역자치단체장이 승인을 받아 재개발 사업을 추진하는 것을 의미한다. 일반주택재개발사업이 용적률 250% 안팎인데 반해 도심재개발 사업은 최고 900%까지 가능하고, 재개발 사업추진 절차는 주택재개발사업과 비슷하다. 장교동 한화그룹사옥, 쁘렝땅 백화점, 서울 종로구 내수동 `경희궁의 아침` 등이 대표적 도심재개발 사업이다.
<신탁형 재개발방식>
신탁형 재개발방식이란 땅 주인이 땅의 활용과 재개발을 목적으로 신탁회사에 땅을 맡기면, 신탁회사는 자금조달, 건축, 임대, 분양 등 재개발 사업을 대행해 이익금을 땅주인에게 돌려주는 방식이다. 또 신탁회사는 공사 기간에 땅주인에게는 일정 수준의 임대료를 제공하며, 임차상인에게는 공사 기간에 다른 곳에서 영업할 수 있도록 지원해 임차상인의 재정착을 돕는 게 특징이다.
- 10부제 실시 대형빌딩, 교통유발부담금 준다
- [edaily 윤진섭기자] 향후 도로변과 떨어진 아파트 단지내 3000㎡미만 아파트 상가는 교통유발 부담금에서 제외된다. 또 교통유발부담금을 내는 건물의 소유자가 자발적으로 승용차 운행을 자제하도록 유도할 경우엔 감축활동 종류별로 최고 90%까지 부담금이 줄어든다.
건설교통부는 26일 이같은 교통량 감축 노력에 따른 교통유발부담금 감면의 내용을 담은 도시교통정비촉진법 시행령 개정안을 오는 28일 입법예고, 관계기관 협의를 거쳐 이르면 9월부터 시행한다고 밝혔다.
개정안 내용을 살펴보면 교통유발부담금 부과 대상 건물 소유주가 승용차자율부제운행을 실시할 경우 일정에 따라 10부제는 10%, 5부제 20%, 2부제 30%씩 교통유발부담금을 감면해준다.
또 주차장유료화와 통근버스운행, 그리고 교통카드 또는 승차권 3만원이상 출퇴근 보조금을 지급할 경우엔 각각 10%, 시차별 출근과 승용차 카풀제도 실시, 자전거 이용 등 교통량 감축 활동이 두드러질 경우에는 각각 5%의 유발 부담금을 감면해 줄 방침이다.
이와 함께 교통혼잡통행료, 교통혼잡관리구역 및 혼잡관리특별시설물 지정기준을 종전 `1일 3회 이상`에서 `1일 2회 이상`으로 조정하고, 교통혼잡통행료 부과지역 지정시 관련 시장, 도지사, 군수와 반드시 협의하도록 했다.
한편 교통유발부담금 현황을 살펴보면 2003년에 전국적으로 총 1212억6400만원이 부과됐고, 이중 990억7500만원이 징수된 것으로 파악됐다. 서울시에는 작년 한해 647억3200만원이 부과돼 이중 505억5600만원이 걷혔다.
- 한강변 `알짜` 재개발 관심 높여라
- [edaily 윤진섭기자] 한강변 재개발 사업에 대한 투자자들의 관심이 높다. 재개발 지분을 매입할 경우 청약 통장이 없이도 한강 조망이 가능한 로열층 아파트에 당첨될 확률이 높기 때문이다.
여기에 일반분양 아파트나 재건축 아파트의 경우 전매가 자유롭지 못하지만, 재개발의 조합원 지분은 언제라도 거래가 가능하다. 그러나 무엇보다 재개발 지분 매입은 상당수의 조합원 몫으로 책정된 로열층 시세가 동일평형대 비(非)로열층 시세보다 높아, 투자 수익이 크다.
실제 최근 4차 동시분양에 대우건설이 성동구 금호동 292번지 일대, 금호 11구역에 공급한 아파트 888가구 중 41평형대 101~103동 중 한강조망이 가능한 2~3호 라인 로열층은 재개발 지분을 매입한 조합원들이 추첨을 통해 차지했다.
특히 이들 조합원들이 차지한 41평형 시세는 현재 7억원 내외까지 올랐고, 일반분양자 몫으로 책정된 동일평형대 분양가 5억 6580만원보다 1억3000만 원 이상 가격이 높게 형성되는 등 이 아파트의 시세를 주도하고 있다.
양해근 부동산뱅크 리서치실장은 “한강조망이 가능한 재개발구역은 안정성과 미래가치를 두루 갖춘 상품”이라며 “부동산 시장이 위축되면서, 보합세를 보이고 있는 재개발 지분에 대해 실수요자라면 지금 투자에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나”라고 말했다.
◇성동구 금호 14구역 = 4차 동시분양을 통해 아파트 공급을 마친 금호11구역과 바로 인접해 있다. 금호동 4가 233번지 일대로 구역지정을 신청하는 단계로 대우건설(047040)이 시공권을 갖고 있다. 조합측은 24, 32, 42평형 총 700가구 규모로 아파트를 지을 계획이다.
현재 10평형이하 지분시세는 평당 2000만원 이상, 15평형 내외는 평당 1600만~1800만원 선. 20평형 이상은 평당 1400만~1600만원선이다. 15평형을 매입해 32평형에 입주를 할 경우 매입비는 평당 1800만원을 기준으로 총 2억7000만원이 소요된다. <사진> 금호 14구역 전경
인근 11구역 32평형 분양가격이 2억 4744만원이고, 감정평가액이 평당 800만원 내외였던 점을 고려하면 바로 옆에 위치한 14구역 역시 동일기준으로 산출할 경우 15평형의 예상 추가부담금은 1억2744만원으로 추정되고 있다.
예상추가부담금은 32평형 조합원 분양가에 조합원 지분 평가액을 뺀 금액을 의미한다.
초기매입금 2억7000만원에 1억2744만원을 더할 경우 각종 세금을 합한 총 투자비용은 4억원 내외로 현장에서 내다보고 있다. 인근 금호 11구역 32평형 로열층 시세가 4억 4000만원 인 점을 고려하면 투자가치가 있다는 평가다.
◇성동구 금호 19구역 = 금호동 990번지 일대에서 추진되고 있는 금호 19구역도 한강조망이 가능한 재개발 구역으로 현재 구역지정 신청을 준비 중이다. 삼성물산(000830)이 시공사로 25, 33, 42평형 820여 가구 규모로 사업을 추진 중이다. 금호19구역은 바로 옆에 370여 가구로 사업을 진행 중인 금호 17구역과 단지 공유를 모색하고 있어, 이 경우 총 1200여 세대의 대단지로 탈바꿈하게 된다.
금호 19구역은 10평형 이하 지분시세가 평당 1600만~1800만원 선이고, 15평형은 1600만~1400만원, 20평형 이상은 1400만원 이하면 매입이 가능하다.
◇용산구 한남·보광 뉴타운= 뉴타운 지역으로 지정된 용산구 한남·보광·동빙고동 일대는 동빙고 1·2구역, 한남 1구역, 보광동 2 ·3구역 등이 한강 조망이 가능한 재개발구역으로 거론되고 있다.
현재 용산 한남, 보광뉴타운은 삼성물산(000830),대림산업(000210)LG건설(006360),현대산업개발(012630)이 컨소시엄 형태로 개발이 이뤄지며, 총 2만 여 세대의 뉴타운 개발이 추진 중이다.
입지가 가장 뛰어난 동빙고동 1,2구역은 10평 미만이 평당 2300만원 이상이고, 10~15평형은 평당 2000만원을 형성하고 있지만 거래는 뜸하다.
반면 한남동 일대지분 시세는 이보다 평당 100만~200만원 정도가 낮게 형성돼 10평 미만은 2100만~2200만원, 10~15평형은 평당 1800만원, 20평 이상은 평당 1600만원 이하에 시세가 형성돼 있다.
◇동작구 흑석 4·5·구역=구역지정 신청 4년 만에 지정을 받은 흑석 5구역은 상반기에 조합설림인가를 신청할 계획이다. 이 지역은 국립묘지 후면에 위치해 한강조망과 주거쾌적성이 뛰어나다는 평가다. 동부건설(005960)이 시공사로 26평형 300가구, 34평형 245가구, 43평형 48가구 등 총 578가구로 건설된다.
5구역 노후 주택가격은 10평형 내외가 평당 1800만원, 15평형은 평당 1300만∼1400만원, 20평형 이상은 1200만∼1300만원 선이다.
바로 옆에 위치한 흑석 4구역은 대우건설(047040)이 시공사로 현재 900가구 규모로 사업이 추진중이다. 지분 시세는 5구역에 비해 평당 200만∼300만원 정도 싸다. 10평형 이하는 평당 1500만~1600만원 선이다.
◇쪼갠 지분 매입, 재개발 추진 속도 파악 등 주의= 분할 지분 여부를 파악하는 게 중요하다. 서울시는 지난해 12월 29일 도시 및 주거환경정비조례 공포와 함께 공포일 이전에 60㎡이하(전용면적 18평이하))로 다세대 전환한 주택에 대해서는 전용면적 60㎡이하(분양면적 24평형) 아파트만 분양하도록 했다.
같은 15평형 지분을 매입해 30평형대 입주 전략을 짤 경우, 지분이 분할된 15평형은 24평형 아파트 입주만 가능해 투자자의 손실이 불가피하다.
재개발 추진 속도를 파악하는 안목도 필요하다. 통상 재개발 사업은 시공사가 정해졌다고 해도 구역지정, 조합설립인가, 사업승인 등 사업추진 절차가 복잡할 뿐만 아니라 시간도 많이 걸리는 게 일반적이다. 특히 조합원 내부 이견 등 사업 지연을 야기할 수 있는 돌출변수가 많아, 투자자 입장에선 이런 부분에 대한 면밀한 검토 후에 투자 여부를 조율해야 한다.
- `압구정·대치·잠실지구` 모든 평형 주택거래신고
- [edaily 양효석기자] 오는 26일부터 서울시 강남·강동·송파구와 성남시 분당구 등 4개지역 전역에서 전용 18평을 초과하는 아파트에 대해 새롭게 거래계약을 체결한 매도자 및 매수자는 공동으로 거래후 15일 이내에 실거래가 등 거래내역을 관할 시·군·구에 신고해야 한다.
그러나 주택건설촉진법의 규정에 의해 재건축조합설립 인가를 받은 단지나 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업 정비구역으로 지정된 지역은 평형에 관계없이 모든 아파트에 대해 신고해야 한다.
이에따라 아파트지구개발기본계획이 수립된 강남구 압구정지구(현대·미성·한양 등)와 대치지구(은마·선경·우성 등), 청담·도곡지구, 송파구 잠실지구, 강동구 둔촌지구는 평형에 관계없이 신고대상에 포함된다.
다음은 주택거래신고지역 지정에 따른 일문일답 내용이다.
-신고지역을 동별 또는 주택단지별로 지정하지 않고 시·군·구 단위로 지정한 이유는
▲이번에 지정된 서울 강남구 등 4곳은 주택가격을 선도하고 이 지역의 주택가격 상승시 인근으로의 파급효과가 큰 지역이다. 읍·면·동 또는 단지단위로 생활권 구분이 어려운 아파트 밀집지역인데다, 단지단위 지정시 미지정 지역 또는 단지의 주택가격이 상대적으로 상승하는 `풍선효과` 가능성이 높다.
주택거래신고제 시행취지가 더 이상의 가격상승을 방지하는데 있으므로 최근 가격상승을 주도하여온 단지뿐 아니라 상승가능성이 높은 인근 단지까지 일괄하여 지정하는 것이 불가피했다.
-가격상승이 적은 지역의 주민들이 불만을 제기할 가능성은
▲상대적으로 상승폭이 적은 지역에 거주하는 주민들이 불만을 제기할 수 있으나, 신고지역으로 지정되더라도 현재 소유자에세 직접 조세를 부과하는 것이 아니므로 직접적인 피해는 없을 것이다. 또 거래위축에 따른 가격하락·매도기회 감소 등의 불만이 있을 수 있으나, 동일 생활권내에 소재하는 모든 아파트에 공통적으로 적용되므로 상대적으로 특별한 불이익을 받는 것이 아니다.
-재건축 추진아파트중 조합설립인가 이전단계(추진위원회 설립·안전진단)에 있는 18평이하 소형 아파트가 신고대상에서 제외돼, 이들 주택가격의 상대적 상승 가능성은
▲재건축 추진아파트의 경우 도정법상의 정비구역으로 지정됐거나 재건축조합이 설립된 단지의 아파트는 평형에 관계없이 모두 신고대상이다. 이에 해당되지 않는 재건축 추진 18평 이하 소형아파트가 신고대상에서 제외되고 있는 바, 이는 조합원 명의의 변경이 조합설립 이후에 금지되는 사항과 형평성을 맞추기 위한 것이다.
조합설립 이전단계에 있는 18평 이하 재건축추진아파트는 신고대상에서 제외됐다고 특별한 혜택이 부여되는 것은 아니다. 재건축아파트의 가격은 향후 기대수익에 따라 결정되는데 신고제시행으로 인근지역의 아파트가격이 안정되면 기대수익 자체가 감소되어 가격상승여지는 없어지게 된다. 또 조합설립단계에서는 전매가 불가능해지고, 올해중 `재건축개발이익 환수`방안이 시행될 예정이므로 재건축으로 인한 기대수익이 감소할 것이다.
-이번에 지정된 신고지역에서 아파트를 사고파는 경우에만 신고하면 되는지
▲매매계약 뿐만 아니라 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제도 포함된다. 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우, 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우, 집행력 있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우, 그밖에도 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래는 모두 신고대상이다.
단, 상속 등 대가가 없는 거래인 경우나 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 또는 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전 하는 경우에는 신고할 필요가 없다.
-반드시 거래당사자가 주택거래신고를 하여야 하는가
▲신고인의 생업상 사정 등으로 인해 직접 신고하는 것이 불가능할 경우 대리인을 통해 신고서를 제출할 수 있다. 또 신고인중 거래당사자 일방이 신고를 거부한 경우 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 예를 들어 매도인이 신고를 거부하는 경우 매수인이 단독으로 신고할 수 있으며, 이 경우 신고를 거부해 신고의무기간을 초과한 매도인은 차후 과태료 처벌을 받게된다.
-재건축이 상당부문 진행돼 멸실된 아파트가 신고대상에서 제외됨에 따른 부작용은
▲주택으로서의 실체가 없는 아파트분양권 또는 재건축 추진으로 멸실된 주택은 신고대상이 아니다. 아파트 분양권의 경우 거래가 불가능하고 1회에 한해 전매가 허용되는 경우에도 추후 입주시 실제 분양가격으로 취등록세를 부과하고, 재건축추진 멸실주택도 관리처분인가시에 주택의 조합원 공급가액 및 일반 분양가의 확인이 가능하다. 이러한 가액을 기준으로 취등록세를 납부하게 되므로 따로 실거래가격을 신고토록 할 실익이 없다.
-거래가액 허위신고자는 어떻게 파악하는지
▲건교부는 지자체·국세청 등이 허위신고 파악을 보다 용이롭게 할 수 있도록 국민은행과 한국감정원 등의 협조를 받아 전국의 투기지역을 대상으로 주택가격 데이터베이스를 구축했다. 주택가격 데이터베이스의 자료를 프로그램화하고 해당 지자체에 매월 1회 제공해 허위신고 여부를 판단하는 자료로 활용한다.
