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- 서울시, 2차 뉴타운 사업 본격 착수
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 동작구 노량진동 일대 `노량진뉴타운`이 2차 선정지 가운데 처음으로 사업시행인가를 추진한다. 서울시는 2차 뉴타운 개발을 선도하기 위해 선정한 19개 전략정비사업 가운데 노량진뉴타운을 시작으로 이달부터 사업시행인가 등 행정절차를 순차적으로 마무리하고 내년 상반기에 본격 착공키로 했다고 5일 밝혔다.가장 먼저 사업시행인가가 추진되는 곳은 노량진뉴타운내 위치한 동작구 노량진동 122-37번지 일대 5328평(1만7615㎡)의 노량진1구역 재개발사업지. 이 구역은 오는 8일 사업시행인가를 받고 내년 3월 관리처분인가와 함께 착공에 들어가 2008년까지 용적률 200% 이하를 적용, 지상 15층 이하 높이로 297가구가 들어설 예정이다.시는 이와 함께 이달중 3327평(1만1000㎡) 규모의 노량진 송학대 공원에 대한 착공에 들어갈 계획이다. 77억8500만원이 투입될 예정인 이 공원사업은 오는 20일 착공, 내년 말 완공된다.한편 서울시는 2차 뉴타운 사업지구 가운데 정비구역 지정이 완 료되지 않는 6개 구역과 조합 설립인가가 나지 않은 9개 구역에 대해서도 각각 연내에 마무리할 계획이다. 서울시 2차 뉴타운 사 업지구는 노량진을 비롯, 종로 교남, 용산 한남, 동대문 전농, 중랑 중화, 강북 미아, 서대문 가좌, 마포 아현, 양천 신정, 강 서 방화, 영등포, 강동 천호지구 등 12곳이다.
- 3차 수도권정비계획, 어떤 내용 담고 있나
- [이데일리 윤진섭기자] 건설교통부와 국토연구원이 1일 마련한 제3차 수도권 정비계획안은 수도권의 질적 발전, 국제경쟁력 강화, 행정도시 추진에 따른 수도권 개발 규제 완화 등에 초점이 맞춰져 있다. 특히 그동안 서울 중심의 정비계획안에서 탈피해 수도권 내 10개 핵심 거점을 마련하고, 수도권의 규제 기조를 계속 유지하면서 국가경쟁력 강화에 필수적인 산업단지 면적 확대와 규제가 일부 배제되는 정비발전지구를 도입했다는 점에 의미가 있다. ◇수도권 공간구조 개편, 산업단지 180만평 공급 = 이번 수도권정비계획안의 가장 두드러진 점은 서울 중심의 수도권 공간구조를 10개의 중심도시 육성을 통해 자립형 다핵구조로 탈바꿈시킨다는 점이다. 정부는 이들 10개 지역을 업무, 상업, 교육, 문화, 오락 등 다양한 분야로 특화해, 권역별 자족성을 높이기로 했다. 이와함께 수도권 내 서울, 수원·인천지역 등을 5곳을 산업특성화 벨트를 지정해 국제적 산업경쟁력을 강화키로 했다.정부는 수도권의 공장총량제는 그대로 유지하되 산업단지 개발 면적을 내년부터 3년간 총 180만평을 추가 공급, 공장부지 부족에 따른 기업들의 어려움을 일부 해소할 방침이다. 이와 함께 2009년 이후는 별도로 수립되는 산업입지 공급계획에 따라 물량을 배정하고 정비발전지구내 조성되는 산업단지는 공급물량의 30% 범위내에서 건교부 장관의 승인을 거쳐 추가 물량 공급이 가능토록 했다. ◇정비발전지구제도 도입=정비발전지구 도입은 정부부처나 공공기관 들이 행정도시 또는 지방으로 모두 빠져나가는 오는 2012년 이전까지 수도권 규제를 선별적으로 완화해주기 위한 조치이다. 즉 현행 수도권 권역(과밀억제, 성장관리, 자연보전권역)이나 공장총량제 등의 규제 기조를 계속 유지하면서도 성장 잠재력을 키을 수 있는 수단인 셈이다. 하지만 정부는 정비발전지구제도를 마구잡이로 지정할 경우 수도권 난개발 등이 우려된다는 지적에 따라 선별적이고 제한적인 규제 특례를 부여할 계획이다. 이에 따라 정부는 규제 완화범위를 과밀부담금 등 수도권정비계획법상의 규제와 수도권 집중억제를 목적으로 한 조세중과 조치 등으로 한정키로 했다. 정부는 내년 하반기에 3,4개 시범사업지를 선정할 방침이다. ◇자연보전권역 택지규제= 수도권 자연보전권역 내에서 10만㎡ 미만의 택지조성사업을 할 수 없도록 했다. 또 자연보전권역내 비도시지역의 경우 택지조성사업 허용면적을 10만㎡ 이상으로 하되 경기도 광주처럼 수질오염총량제가 시행되는 지역은 최대 50만㎡까지 택지개발을 허용한다. 지금까지는 자연보전권역에서 6만㎡(오염총량제 지역은 20만㎡) 이상의 택지를 개발할 수 없었다. 정비계획안에선 또 난개발과 환경오염을 막기 위해 택지를 쪼개서 개발하는 연접개발을 금지하고 소규모 개발은 묶어서 개발토록 했다. 이밖에 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 돼 있는 권역제도를 2008년이나 2009년까지는 현행을 유지하면서 행정도시 및 혁신도시가 착공되는 시점에 권역구분을 4,5개로 세분화하기로 했다. 또 경제자유구역으로 지정된 청라지구를 성장관리권역으로 조정하고 개발압력이 높지 않은 수도권 북부지역을 계획정비권역으로 지정, 계획적 개발을 유도키로 했다. 자연보전권역에 대해서는 과학적 조사를 실시해 한강수질에 미치는 영향이 큰 지역과 기타지역으로 구분, 개발사업 규제를 차등 적용하는 방안을 강구할 예정이다.
- 행정도시 합헌으로 혁신·기업도시 `동반 탄력`
- [이데일리 남창균기자] 행정도시법 합헌으로 참여정부의 역점사업인 혁신도시, 기업도시 건설도 탄력을 받을 전망이다. 참여정부는 국토균형발전을 위한 행정도시, 혁신도시, 신수도권 발전대책을 페키지로 추진해 왔다. 정부기관과 공공기관의 지방이전을 통해 지방을 발전시키는 한편 수도권 규제를 풀어 경쟁력을 강화하겠다는 복안이다. ◇혁신도시 = 혁신도시는 공공기관이 이전하는 전국 11개 시도에 들어선다. 현재까지 전북도 경남도 광주전남도가 혁신도시 후보지를 선정했으며 이달 중에 나머지 시도도 후보지를 선정한다. 지방 혁신도시로 이전하는 공공기관은 모두 176개로, 시도별로 9~15개 기관이 옮겨간다. 정부는 내년 하반기부터 혁신도시 후보지에 대한 토지수용에 들어가고 2007년 하반기에 착공, 2012년에는 조성을 마칠 계획이다. 지방으로 이전하는 공공기관 사옥은 모두 매각할 방침이다.기업도시 역시 낙후지역 육성대책의 하나다. 정부가 기업도시 시범사업지로 선정한 곳은 지식기반형- 원주 충주, 산업교역형 - 무안, 관광레저형 - 무주 해남-영암 태안 등 6곳이다. 기업도시는 최소 100만평에서 최대 1000만평 규모로, 연말까지 개발구역을 지정하고 개발계획을 확정한다. 사업추진이 빠른 지역은 내년말 착공에 들어가고 나머지 지역도 2007년에는 공사에 들어갈 계획이다. ◇수도권 발전대책 = 수도권 발전대책의 핵심은 규제완화다. 수도권 규제를 받지 않는 '정비발전지구'제도를 새로 도입한 것이 대표적이다. 정부는 국제도시 서울의 경쟁력을 강화하기 위해 용산 강남 여의도 상암에 국제업무단지를 조성하기로 했다. 특히 상암은 기존의 DMC(디지털미디어시티) 관련 사업과 연계해 소프트웨어 및 콘텐츠 분야를 육성할 방침이다. 이와 함께 공릉동 일대를 서울산업대학과 연계해 나노+정보기술 산업지구인 서울테크노폴리스로 조성하고 강북에 전문임상시험센터 등이 들어서는 메디클러스터를 만들 계획이다. 인천은 경제자유구역인 송도ㆍ영종ㆍ청라지구를 특화지구로 개발해 중국 상하이 푸동지구에 버금가는 물류 비즈니스 중심도시로 육성할 계획이다. 경기도는 3개 첨단산업 혁신클러스터(반월ㆍ시화, 수원, 파주)와 4대 특성화 벨트를 중심으로 산업클러스터를 육성키로 했다. 4대 특성화 벨트는 △국제물류벨트(수원~인천) △해상물류벨트(경기남부) △남북교류벨트(경기북부) △전원휴양벨트(경기동부) 등이다.
- 토공, 서울 도시개발사업 첫 진출
- [이데일리 윤진섭기자] 한국토지공사가 서울 도시개발사업에 처음으로 참여해 대규모 주상복합단지를 짓는다. 이는 정부가 추진하는 도시구조개선사업 진출을 염두에 둔 것으로, 향후 주택공사와 치열한 사업경쟁이 예상된다. 3일 서울시와 관련업계에 따르면 토공은 성동구가 행당동 87-4번지 일대 2만2627평에 추진하고 있는 행당지구 도시개발사업 시행자로 참여한다. 한국토지공사 서울지역 본부 관계자는 "이 지역은 20~30년된 장기미집행 도시계획시설이 65%에 달하는 등 수 십년간 낙후지역으로 방치됐던 곳"이라며 "주상복합과 문화시설, 학교 등 지역 종합개발이 필요했고, 이런 이유로 토공이 (서울지역에선) 처음으로 사업 시행자로 참여하게 됐다"고 밝혔다. 이 관계자는 이어 "이번 행당동 도시개발사업을 통해 서울 도심 개발 노하우를 쌓을 계획"이라며 "이번 사업은 향후 정부가 추진하는 강북 광역개발에 토공이 주도적으로 참여할 수 있는 발판이 될 것"이라고 덧붙였다. 그동안 서울 도심내 정비 사업은 대한주택공사가 을지로와 공덕동에서 도심재개발을 벌인 바 있지만, 토공이 참여하는 것은 이번이 처음이다. 따라서 공공기관이 주도할 강북 도시구조개선사업을 둘러싸고 토공과 주공의 경쟁이 불가피할 전망이다. 성동구 장기종합발전계획에 따라 도심 정비 사업 일환으로 추진되는 행당지구 도시개발사업은 새로 조성된 뚝섬 서웊 숲, 뚝섬 상업지역과 가깝고 최근 주택재개발 정비 예정구역으로 지정된 행당동 100번지 일대와 경원선 철도를 사이에 두고 있다. 토공은 이 지역 내 3932평(1만3000㎡)에 주거가 가능한 주상복합시설을 지을 계획이고, 전체 구역의 70% 가까운 1만5427평(5만1000㎡)에는 어린이공원과 고등학교, 성동구 보건소, 청소년 수련원 등 도시계획시설을 건립할 예정이다. 토공은 내년에 본격적인 사업에 착수해, 2008년 말 완공 목표로 삼고 있다.
- (단독입수)서울시내 361곳 재건축예정지역
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 서초구 방배동 818-14 일대 7865평을 비롯해, 831-16번지(6352평)가 용적률 190%평균 10층 규모의 아파트를 지을 수 있을 전망이다. 서울시는 `2006∼2010년 시내에서 재건축이 가능한 지역을 지정한 재건축 기본계획 `2010 서울시 도시.주거환경정비 기본계획(안) 주택재건축 부문`을 최근 확정하고 6일∼20일 주민 공람을 실시하기로 했다"고 5일 밝혔다. edaily가 단독 입수한 계획안에 따르면 전체 재건축 예정구역은 361개 366만평이며 이 가운데 60%(면적 기준)인 266개 구역, 216만여평이 단독주택 구역이다. 또 단독주택 구역의 75%인 188곳 161만여평이 강북에 몰려 있어 강북 개발이 탄력을 받을 것으로 보인다. 주목받는 단독주택 구역으로는 서초구 방배동 818-14번지, 831-16번지 등 내방역 사거리 일대 13개 구역이 먼저 꼽힌다. 우선 뒷벌 어린이공원 부근에 위치한 서초구 방배동 818-14번지 일대 7865평은 용적률 190%에 건폐율 60, 그리고 평균층수 10층으로 아파트를 지을 수 있게 됐다. 또 바로 옆에 위치한 831-16번지 6352평은 같은 조건하에 아파트 추진이 가능하다. 그러나 831-16번지 일대가 1단계인 반면 818-14번지는 2단계에 포함돼, 추진 일정에 다소 차이가 날 전망이다. 서초구 방배동에서 가장 큰 규모로 지정된 곳은 946-8번지 일대다. 총 3만4485평 규모이며 용적률 190%, 건폐율 60, 평균층수는 10층에 1단계 구역으로 지정됐다. 이밖에 방배동에선 964-10번지(1만9000평), 913-24번지(6352평), 1018-1번지(8772평), 1028-1번지(1만1495평) 등 총 13개지역, 13만8545평이 재건축 예정지역으로 포함됐다. 은평구에선 불광동 44-10번지(1만587평)이 용적률 170%, 건폐율 60, 그리고 5층 규모로 1단계 사업으로 지정됐다. 이어 역촌동 2-45번지 1만 890평은 용적률 210%, 평균층수 15층 아파트를 지을 수 있을 것으로 보인다. 은평구에선 총 21개구역 18만1500평 정도가 재건축 예정지역으로 지정됐다. 또 동작구 상도동 36-1번지 일대 1만2400여평,서대문구 북가좌동 273-8번지, 강북구 수유.미아동 일대 등도 관심 지역이다. [강남구] [강동구] [강북구] [강서구] [관악구] [광진구][구로구] [금천구] [노원구] [도봉구] [동대문구] [동작구] [마포구] [서대문구] [서초구] [성동구] [성북구] [송파구][양천구] [영등포구] [용산구] [은평구] [종로구] [중랑구]
- 거여·마천 등 8곳 8일부터 주택거래 신고해야(상보)
- [이데일리 이진철기자] 송파신도시 개발 및 뉴타운 발표 등으로 집값상승 우려가 커지고 있는 송파구 거여·마천동 전역이 주택거래신고지역으로 지정됐다. 또 서울 마포구, 성동구, 동작구와 성남시 수정구, 안양시 만안구, 광명시, 군포시 등의 일부 지역도 주택신고지역으로 지정돼 취득·등록세가 실거래가격 기준으로 부과된다.건설교통부는 5일 송파구 거여·마천동을 비롯한 8개지역에 대해 주택정책심의위 심의를 완료하고, 관보게재를 의뢰해 오는 8일부터 주택거래신고지역으로 지정키고 했다고 밝혔다.이번에 지정된 곳은 ▲송파구 거여·마천동 전역을 비롯해 ▲서울 마포구 상암동·성산동·공덕동·신공덕동·도화동 ▲서울 성동구 성수동·옥수동 ▲서울 동작구 본동·흑석동 ▲성남 수정구 신흥동 ▲안양 만안구 석수동 ▲광명시 철산동 ▲군포시 산본동, 금정동 등이다.건교부는 "송파구 거여동·마천동은 주택가격이 지속적인 안정세를 보여 작년 11월 신고지역에서 해제됐다"며 "그러나 송파 거여동 일대에 200만평 규모의 신도시를 개발발표와 서울시가 거여·마천 지역을 3차 뉴타운 후보지 지정함에 따라 향후 집값상승이 크게 우려돼 주택거래신고지역으로 신속하게 재지정키로 했다"고 말했다.또 "마포·성동·동작과 성남수정·안양만안, 광명·군포 등 7개 지역은 지난 7월 조사결과 집값변동률이 지정요건을 충족했지만 동일 지역에서도 가격상승 편차가 크게 나타나 집값이 상승하고 있는 일부 동지역만 선별해 신고지역으로 지정했다"고 설명했다.이번에 주택거래신고지역으로 새로 지정된 지역에서 오는 8일부터 전용 60㎡(18평)초과 아파트(재건축·재개발 정비구역은 모든 평형)의 거래계약을 체결한 매도자·매수자는 15일내에 실거래가 등을 시청이나 구청에 신고해야 한다.또 이달 8일 이전에 거래계약을 체결했으나, 지정일 현재 검인을 받지 않은 경우에는 8일부터 15일이내에 신고해야 한다. 신고를 게을리하거나 허위신고하는 경우에는 매도·매수자 모두에게 취득세액의 5배까지 과태료가 부과된다.건교부는 "신고지역에서는 실거래가격을 기준으로 취득·등록세가 부과된다"며 "앞으로 이들 지역의 취득·등록세는 현재보다 평균 40~60% 증가할 것"이라고 예상했다.건교부 추정사례에 따르면 송파구 거여동 K아파트 32평형의 경우 취득·등록세가 기존 903만원에서 신고지역 지정후 1496만원으로 65%가 늘어난다. 또 마포구 S아파트 35평형도 취득·등록세가 918만원에서 1505만원으로 63% 증가하게 된다.한편, 이번에 9개 지역이 추가 지정돼 주택거래신고지역으로 지정된 곳은 총 22개 지역으로 늘어나게 됐다.◇주택거래신고지역 현황- 강남구·송파구·강동구·분당구(04.4)- 용산구·과천시(04.5) - 서초구(05.3), 용인시(05.4), 창원시(05.6)- 영등포구·안양 동안구·수원 영통구(05.7)- 양천구·의왕시·일산구(용인·창원 일부지역 추가)(05.8)
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (8·31대책)문답풀이④-주택 양도소득세
- [이데일리 이정훈기자] 다음은 정부가 31일 발표한 부동산 종합대책중 재경부가 밝힌 주택 양도소득세 관련 문답풀이.-2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 것은?▲2006년부터는 1세대 1주택의 경우와 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주의 농지 임야 목장용지는 실거래가로 과세됨. -양도소득세 실거래가 과세제도는 언제부터 전면적으로 시행하는가?▲양도소득세 실거래가 과세제도는 2007년 1월1일부터 전면적으로 시행함. 실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함.-전면 실가전환시 1세대 1주택 비과세는 어떻게 되는가?▲실거래가 과세 전환시에도 1세대 1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 비과세로 유지함. 3년이상 보유 등 요건을 갖춘 1세대 1주택의 경우를 말함. 다만 1주택이라도 양도가액 6억원 초과 주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세함.-실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?▲현재도 부동산 가격이 오른 투기지역에 대해서는 실가과세함. 실가과세는 지금까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제 소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임. -1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?▲1세대 2주택자의 양도차익에 대해 50%(주민세 포함시 55%) 세율을 적용함. 또한 장기보유 특별공제도 배제함. 시행은 2007년 1월1일부터. 올해에 입법조치후 1년간 유예를 거친 후 시행함. -1세대 2주택 해당여부 판정기준은?▲1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택임.2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 있음. 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않음.양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함됨.또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상임.1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외됨.또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 면제됨.-중과대상 1세대 2주택 수는?▲전체 970만세대의 2.8%인 28만세대로 추정함. 1세대 2주택 72만세대의 38.2%임. 중과가 제외되는 경우는 지방지역 공시가격 3억원 이하 22만세대, 수도권 광역시 공시가격 1억원 이하 소형주택 10만세대, 이사 결혼 노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만세대임.-중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?▲1세대 2주택 중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택임. 다만 소형주택인 경우에도 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택(재개발 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당됨.-현재 주택 2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?▲1세대 2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 2007년 1월1일부터 시행하는 것임. 1세대 2주택을 보유하는 자는 2006년 12월31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음. 양도시기는 잔금청산일 또는 등기 이전일중 빠른 날로 함.-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채와 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채를 가진 경우 양도세가 중과되는가?▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 사례는 세대 2주택에 해당됨. 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음.그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9000만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로, 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대 2주택에 해당돼 양도세가 중과됨.다만 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 9000만원 주택이라면 어느 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨. -2개 가구로 구분된 1채 다가구 주택을 소유하고 있을 때 중과대상인가?▲다가구 주택은 1채 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄. 이 사례의 경우, 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함. 구분된 각각의 주택이 수도권, 광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권 광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나, 수도권 광역시 소재하고 1억원 이하면 중과대상에서 제외되고 기타 지역에 소재하고 3억원 이하면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨.다만 당해 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함.-주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?▲오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부 장관이 고시하고 있음. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산됨.-1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?▲다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택 양도시, 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 1주택자가 다른 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우 혼인일부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 상속주택과 문화재보호법에 의한 문화재주택, 농어촌 주택으로서 상속주택, 이농 귀농주택이면 일반주택까지 각각 1채씩 보유한 자가 일반주택을 양도하면 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 적용함.-수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나, 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년이상 거주했으며 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했음.-수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세하는가?▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과하지 아니함. 조특법상 감면대상 주택은 중과에서 제외되고 거주주택은 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함.-장기보유 특별공제제도는 어떻게 달라지는가?▲현행 장기보유 특별공제율은 3년~5년시 양도차익의 10%, 5~10년은 15%(고가주택 25%), 10년이상은 30%(고가주택 50%)인데, 공제율을 이번에 조정함.3~5년에는 양도차익 10%, 5~10년은 15%로 유지하되 고가주택의 추가 공제 부분은 삭제함. 10년 이상도 30%로 유지하고 15년 이상인 1세대 1주택에 대해서는 45% 공제율을 신설함. 주택으로서 15년이상 보유시 45%의 장기보유 특별공제가 적용되는 경우는, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택과 6억원 초과 고가주택, 1세대 2주택자와 3주택 이상 보유자는 중과대상에서 제외되는 주택의 경우 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유 특별공제만 적용받게 됨.
