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- ''도시 안의 신도시'' 뉴타운이 서울지도 바꾼다
- [조선일보 제공] 이명박 서울시장이 ‘강북 부활’을 선언하며 야심차게 추진했던 뉴타운 사업이 서울 지도를 바꿔가고 있다. 2002년 10월 은평·왕십리·길음 등 3곳이 시범지구로 지정된 이래 총 25곳에서 뉴타운 사업이 추진되고 있다. 오세훈 서울시장 당선자는 “오는 2012년까지 25곳을 추가 개발하겠다”는 공약(公約)을 내걸었다. 여기에 7월부터 도심 개발을 지원하는 ‘도시재정비촉진특별법’이 시행되면 뉴타운 사업은 더욱 탄력을 받게 될 전망이다. 특별법이 시행되면 강북에도 ‘타워팰리스’ 같은 50~60층짜리 초고층 아파트가 들어설 수 있게 된다. 이에 따라 부동산 시장에도 뉴타운 예정지가 새로운 투자처로 떠오르면서 지각 변동을 일으키고 있다. ‘관악구 5.0, 서초구 12.3’(1인당 도로면적), ‘종로구 23.4, 강남구 0.1’(30년 이상 된 노후주택 밀집도). 서울 강남과 강북의 현실을 극명하게 보여주는 지표들이다. 뉴타운 프로젝트는 1980년대 이후 강남 위주 개발에 밀려 삶의 질이 추락한 강북을 살 만한 곳으로 만들어보자는 데서 출발했다. 물론 강북도 민간 주도의 재개발을 통해 달동네에 고층 아파트가 속속 들어서고 있다. 그러나 기존의 재개발은 단순한 주택 건설에 그치면서 도로, 학교, 공원 등 충분한 인프라(infra) 시설을 갖추지 못했다. 아파트만 덩그러니 들어서 오히려 교통난을 유발하는 등 난개발이 이뤄졌다는 비판을 받아온 것. 뉴타운은 이런 소규모 주택 중심의 재개발을 벗어나 비슷한 생활권을 묶어 20만~30만평씩 대규모로 개발해 주택은 물론이고 기반시설도 확충해 주는 게 특징이다. 도심 속에 새로운 미니 신도시(new town)를 만드는 방식이다. 사업 방식도 단순 재개발에만 의존하지 않고, 땅을 모두 수용해 택지개발지구처럼 도로, 공원, 학교, 업무시설 등을 넣는 공영개발 수법도 활용하게 된다. 은평 뉴타운의 경우, 기존의 땅과 주택을 모두 수용해 사실상 택지개발지구로 개발이 추진되고 있다. 서울시는 뉴타운 개발이 성공하면 강남 집값 문제를 해결할 수 있다고 기대한다. 강남에 쏠린 주택 수요를 강북으로 분산시킬 수 있기 때문이다. 일자리 창출과 경기 부양이란 부수적인 효과도 예상된다. 서울시는 2012년까지 25개 뉴타운 사업에 민간 부문을 포함해 총 25조4700억원의 사업비를 투입할 계획이다. 이에 따른 고용 유발 효과는 65만명, 생산 유발 효과는 52조원에 이른다는 게 서울시의 자체 분석이다. 뉴타운은 2002년 4월 은평·왕십리·길음 등 3곳의 시범지구를 시작으로 올 1월 3차 뉴타운까지 모두 25곳이 지정돼 사업이 추진되고 있다. 서울시는 이들 지구에서 기존 조합원분을 빼고 총 10만가구의 주택을 일반에 공급할 계획이다. 시범 뉴타운 중에서는 은평 뉴타운이 가장 관심을 끌고 있다. 총 105만평 규모의 3개 지구로 나눠 2008년까지 개발이 진행된다. 은평 뉴타운은 자연환경이 뛰어나 생태전원형 리조트 도시로 건설된다. 이곳에는 아파트 등 주택 1만5200가구가 들어서고, 인구 4만5000여명을 수용할 예정이다. 현재 1, 2지구는 보상과 사업인가가 떨어져 아파트가 속속 올라가고 있다. 1지구, 2지구에서는 연내 26~60평형 아파트 1만여가구가 분양될 전망이다. 3지구는 내년 3월쯤 아파트 공급이 이뤄질 것으로 보인다. 길음 뉴타운은 28만평 규모로 2009년까지 주택 1만4000여가구, 인구 4만여명을 각각 수용한다. 총 9개 재개발 구역으로 나눠 사업이 진행 중이다. 민간이 자체적으로 주택을 짓고, 서울시는 기반시설을 지원해주는 방식이다. 지난해 4월 길음 2·4구역에서 뉴타운 최초로 아파트 4231가구가 입주했다. 이들 아파트에는 인공폭포, 자연 산책로, 인공수림 등이 조성됐고 동사무소와 어린이집 등 행정센터도 갖춰졌다. 길음 7·8구역은 조합설립이 끝났고, 9구역은 사업시행인가를 받아 연내 분양이 가능할 것으로 예상된다. 왕십리 뉴타운은 지역특성상 주거와 업무, 상업 기능이 복합된 주거단지로 개발된다. 총 10만평 규모로 주택 5000가구가 들어설 예정이며, 수영장과 정보화 도서관을 갖춘 중·고등학교 1개교씩을 짓는 게 특징이다. 3개 구역으로 나눠져 있고, 현재 1·2구역은 정비구역 지정을 마치고 사업을 본격화하고 있다. 2구역은 내년에 아파트 공사에 들어간다. 2003년 지정된 2차 뉴타운도 작년 하반기 이후 속속 본궤도에 오르고 있다. 2차 뉴타운은 모두 12곳으로, 대부분 2010년까지 사업을 끝낼 예정이다. 2차 뉴타운 중에는 한남지구를 제외한 11곳이 모두 개발계획을 수립했다. 교남 1구역, 천호 2구역 등 14개 구역은 정비구역 지정을 마쳤고, 가좌 1·2구역 등 6개 구역은 사업시행인가를 받아 착공했거나 착공을 준비하고 있다. 2차 뉴타운 중에서는 지난 6월 13일 가좌 뉴타운에 속한 가좌 2구역이 첫 삽을 떴다. 가좌 뉴타운은 총 32만여평으로, 가좌 2구역에는 임대주택(100가구)을 포함해 471가구가 들어선다. 인근 가좌 1구역(359가구)도 이르면 이달 말 관리처분계획인가를 받고, 일반분양에 들어갈 것으로 보인다. 가좌 뉴타운에는 오는 2008년 말까지 주택 2만가구가 건설되고, 야외공연장과 중앙공원 등 문화시설을 갖춘 고급 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 강북 미아 뉴타운도 사업 속도가 빠른 편이다. 미아 6구역과 12구역이 이미 사업시행인가를 받아 8~9월쯤 아파트를 착공할 예정이다. 미아 뉴타운은 길음 뉴타운과 붙어있고, 주택 1만1000여가구가 들어선다. 21만평 규모의 양천구 신정 뉴타운도 1구역 1-2지구가 사업시행인가를 받아 조만간 일반분양에 들어간다. 신정 뉴타운은 목동 신시가지와 가깝고, 주변 환경이 쾌적해 서부권 핵심 주거지로 손꼽히고 있다. 마포구 아현 뉴타운도 아현3구역이 이르면 다음달 사업시행인가를 받고, 연내 착공을 추진 중이다. 공덕 5구역도 9월쯤 구역 지정을 거쳐 내년 상반기에는 일반분양이 가능할 것으로 예상된다. 그 동안 법적·재정적 지원이 부족했던 뉴타운 사업은 7월부터 도시재정비촉진특별법이 시행되면 날개를 달 전망이다. 특별법은 서울시가 그 동안 조례로 추진했던 뉴타운을 도시재정비촉진지구로 흡수해 각종 인센티브를 줄 예정이다. 특별법에 따라 50만㎡(15만평) 이상의 뉴타운은 대부분 촉진지구로 지정될 가능성이 높다. 뉴타운 규모가 일부 지역을 빼고 15만평 이상이기 때문이다. 촉진지구로 지정되면 용적률과 층수 제한 등이 대폭 완화된다. 현재 15층 이하인 2종 일반주거지역의 아파트 층수 제한이 폐지된다. 저스트알 김우희 상무는 “재개발을 통해 타워팰리스처럼 40~50층 이상 고층 건물을 지을 수 있게 된 셈”이라고 말했다. 용적률도 현재 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 각각 50%씩 더 받아 그만큼 사업성이 좋아질 것으로 보인다. 촉진지구에서는 중대형 아파트도 현재 전체 가구수의 20%에서 40%까지 2배나 더 지을 수 있다. 특수목적고, 공영형 혁신학교 등도 유치가 가능해 교육 여건도 크게 개선된다. 촉진지구에서는 과밀부담금이 면제되고, 취득·등록세가 일부 감면되는 등 세제 혜택도 주어진다. 정부가 도로, 공원 등 기반시설 건설비도 국민주택기금에서 일정 부분 지원해준다. 세중코리아 김학권 사장은 “강북 뉴타운은 기반시설 확충에 막대한 재원이 들어간다는 점에서 정부 지원은 사업 추진에 활력을 불어넣을 것”이라고 말했다. 오세훈 서울시장 당선자도 특별법이 시행되면 뉴타운을 25곳 정도 추가 개발할 수 있을 것으로 보고 있다. 오 당선자는 세운상가와 동대문운동장을 헐어내고, 그 자리에 대규모 녹지와 복합 문화시설을 조성하겠다고도 했다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “강남에 집중됐던 개발 축이 강북으로 옮겨오고, 문화시설과 녹지가 확대되면 뉴타운 전체가 자연스럽게 활성화될 것”이라고 예상했다. 강북 개발 바람이 거세지면서 부동산 투자 판도에도 변화의 조짐이 일고 있다. 각종 규제로 재건축이 막히자 강남 ‘큰손’ 등이 강북 뉴타운 예정지로 눈길을 돌리고 있다. 이에 따라 입지 여건이 좋은 지역은 땅값이 급등했다. 가장 관심을 끄는 지역은 용산. 은평~아현~용산~뚝섬~왕십리로 이어지는 이른바 유턴(U턴) 프로젝트의 핵심 지역이기 때문이다. 더구나 미군기지 이전부지 공원화와 맞물려 후광(後光) 효과를 톡톡히 보고 있다. 한남 뉴타운은 최근 매물이 아예 쑥 들어갔다. 대지지분 10평짜리 다세대주택은 평당 4000만~5000만원을 웃돈다. 용산역과 국제빌딩 인근 상업지역 땅값은 평당 1억원대를 넘보고 있다. 용산역 인근 C공인 관계자는 “매물이 1~2개라도 나오면 강남 사람들이 보지도 않고 거둬간다”면서 “땅값도 연초보다 평당 1000만원 이상 올라 평당 9000만원을 육박한다”고 말했다. 한강 조망권이 좋은 뚝섬 일대의 재개발 대상지도 평당 1500만원을 넘어섰다. 특히 매물의 90% 이상이 ‘강남 사람’ 손에 넘어갔다고 현지 부동산 중개업자들은 말했다. 성수동 드림부동산 관계자는 “2~3채 이상을 사들인 강남 투자자도 적지 않다”면서 “지금도 조금 싼 매물을 기다리는 대기 수요자가 많다”고 말했다. 건설업계도 강북 재개발 사업 수주에 열을 올리고 있다. 최근 추진위원회 설립을 추진 중인 세운상가 5구역은 삼성, 대림, GS, SK 등이 시공권 확보 경쟁에 뛰어들었다. 1800여가구의 왕십리 뉴타운 1구역도 삼성, 대림, 현대산업개발, GS건설 등이 경합 중이다. 전문가들은 뉴타운 사업에 대한 우려의 눈길도 보내고 있다. 우선 땅값이 단기간에 지나치게 오르면서 사업 추진에 장애요인으로 작용할 가능성이 높아지고 있다. 시간과공간 한광호 사장은 “높은 땅값은 고분양가로 이어져 주변 집값 상승을 자극할 수 있다”고 지적했다. 일부에선 뉴타운이 기존 재개발 방식으로 추진되면서 예상보다 장기화될 것이란 전망도 내놓고 있다. 재개발은 조합원의 이해관계가 한번 얽히면 2~3년씩 사업이 지연되는 경우가 비일비재하기 때문이다.
- 그린벨트 `수술`..골프장 등 주민수익사업 가능해진다
- [이데일리 윤진섭기자] 이르면 2008년부터 경기도 남양주.하남.시흥과 부산 강서구 등 개발제한구역(그린벨트)내 불법건축물 밀집지역이 `특별정비지구`로 지정돼 주민들이 수목원이나 골프장, 청소년 수련시설 등을 지어 수익사업을 할 수 있게 된다.또 개발제한구역 취락지구 내 장기 거주민에게 연간 150만원 가량의 의료비, 난방비 등이 지원되며, 그린벨트 관리를 위한 관리공단이 신설된다. 그러나 이같은 방안이 추진될 경우 투기세력의 가세로 그린벨트가 추가 훼손될 가능성이 높아 향후 법 개정과정에서 적잖은 논란이 예상된다.건설교통부는 30일 오후 2시 건설회관에서 개발제한구역 존치지역에 대한 관리체계 개선을 위해 `개발제한구역 제도혁신 공청회`를 열고 이같은 내용의 제도혁신 방안을 제시했다. 건교부 관계자는 “개발제한구역은 형질변경이나 무허가 건축물 등 불법행위가 연간 3000여건에 달하는 등 문제점이 많다”며 “이에 대한 해결 방안의 일환으로 제도혁신 방안이 모색돼 왔다”고 설명했다. 개선방안에 따르면 그린벨트 존치지역을 철저히 보존.관리하기 위해 시도별 구역관리계획을 국가종합전략계획아래 5개년 광역권 구역관리계획으로 개편하고 사후관리 심사 강화 등 계획적 관리체제를 구축한다.축사를 불법 물류창고 등으로 용도 변경한 불법건축물이 밀집한 경기도 하남시와 시흥시, 남양주시 등 3곳과 부산 강서구 지역은 10만평 이상 단위로 특별정비지구로 지정, 법 허용 범위에서 주민소득원 개발사업을 유도할 방침이다. 특별정비지구는 주민들이 조합을 결성하는 등 주체가 돼 불법 건축물을 자진철거하고 복원하면 골프장이나 골프연습장, 청소년 수련시설 등을 지어 수익사업을 펼칠 수 있다. 또 정부는 토지매수 비용 및 기반시설 설치 지원, 국.공유지 사용허가 등 인센티브를 부여한다. 건교부 관계자는 “원주민들이 절반 이상 조합에 참여토록 하고, 훼손도가 적정수준을 달성하는 등 요건을 엄격히 하고 사업추진시 중앙도시계획위원회 심의를 거치도록 할 방침"이라고 설명했다.또 그린벨트 거주민들에 대해 연간 900억원씩 투입되는 지원사업을 직접지원 방식으로 전환, 가구당 150만원 정도를 의료비와 난방비 명목으로 지급하고 취락지구는 관광, 레저 등 특성화 마을로 조성키로 했다.훼손금부담금제는 현행 땅값 차액 기준에 훼손면적을 고려해 실효성을 강화하고 훼손지역에 공원, 야외체육시설 등 친환경 시설을 적극 설치, 불법건축물이 지어지는 것을 막을 방침이다.민선 지자체장이 손을 놓고 있는 단속의 효율성을 높이기 위해서는 기존 지자체 인력을 활용, '개발제한구역 관리공단' 설립, 구역관리, 주민지원을 맡기기로 했다. 또 건교부는 주민 마찰을 우려한 지자체가 구역 단속을 소극적으로 하고 있다는 판단 아래 정부 지자체 구역주민 도시민이 참여하는 민관합동 조정기구인 ‘개발제한구역 정책협의회’ 설치를 추진키로 했다. 건교부는 이번 개선안에 대해 각계 의견을 수렴한뒤 하반기 정부안으로 확정하고 내년중 관련 법률 및 제도를 정비, 2008년부터 시행한다는 계획이다.
- 재건축 시대 가고 이젠 재개발!
- [조선일보 제공] “재건축요? 요즘엔 찬밥 신세죠. 전부 재개발에만 눈독을 들이고 있어요.”재개발·재건축 컨설팅을 전문으로 하는 A사 신모(45) 사장은 올 들어 재건축과 재개발 사업의 처지가 완전히 뒤바뀌었다고 말한다.그는 “재건축이 각종 족쇄에 묶여 사업성이 떨어지자 대형 건설업체는 웬만큼 좋은 사업장이 아니면 아예 손도 안 대는 분위기”라고 말했다. 더구나 재건축은 8월부터 안전진단 강화, 개발부담금 부과 등 또 다른 악재가 줄줄이 기다리고 있다.반면, 강북 재개발은 정부와 서울시가 행정·제도적으로 서로 ‘밀어주기’(?)에 나서고, 투자자가 몰리면서 사업에 탄력을 받고 있다. 올해에만 뉴타운 내 재개발 구역 13곳이 무더기로 착공될 전망이다. 건설업체도 재개발을 새로운 수익원으로 보고 물밑에서 치열한 수주(受注) 전쟁을 벌이고 있다.<!--google_ad_section_end-->◆탄력받는 재개발, “올 13곳 착공”지난 2~3년간 건설업계나 투자자의 ‘수익 보증수표’였던 재건축은 정부의 융단 폭격식 규제로 매력이 크게 반감됐다.초기 단계 재건축 단지는 사실상 사업 추진이 올스톱 됐다. 모 대형 건설사 임원은 “(우리에게) 주민들이 참여를 요청해도 확실한 조건이 아니면 덤비지 않는다”고 털어놨다. 투자자들도 시큰둥한 상황이다.반면, 재건축에 밀렸던 재개발은 날개를 펴고 있다. 7월부터 각종 완화된 규제가 적용되는 도시재정비촉진특별법이 시행되고, 오세훈 서울시장 당선자가 ‘뉴타운 25곳 추가 개발’을 공약해 사업여건이 좋아졌다. 이에 따라 사업 속도가 빨라지고 있다.왕십리뉴타운은 1, 2, 3구역이 모두 구역지정을 끝내고 2구역은 연내 사업인가를 받을 계획이다. 2차 뉴타운 중에는 서대문 가좌2구역이 지난 13일 첫삽을 떴다. 몇 년째 지지부진했던 세운상가 재개발도 4구역이 대림산업을 시공사로 선정하고, 사업 추진에 들어갔다. 서울시는 올해 뉴타운 재개발 13곳이 착공될 것으로 예상하고 있다. ◆건설업계, 재개발 수주에 ‘올인’재개발은 건설업계에도 탈출구 역할을 하고 있다. 대형사들은 노른자위 사업장에 대한 수주전에 총력을 기울이고 있다. 최근 추진위원회 설립을 계획 중인 세운상가 5구역은 삼성, 대림, GS, SK 등이 시공권 확보 경쟁에 뛰어들었다. 1800여가구의 왕십리뉴타운 1구역도 삼성, 대림, 현대산업개발, GS건설 등이 경합 중이다.일부 건설업체는 특정 지역에 올인(다 걸기)해 ‘브랜드 타운’을 추진하고 있다. 삼성은 동대문·답십리 일대에만 8000여가구를 수주했거나 추진 중이다. 전농 5구역과 3-2구역에서 1100여가구를 건설 중이고, 전농 6·7구역, 답십리 16·18구역도 시공권을 잠정 확보해 놓았다. SK건설은 은평구 수색동 3·4·5구역에서 1400여가구를 따냈고, 동부건설은 동작구 흑석동에서 1500여가구를 수주한 데 이어 추가로 2개 구역에서 수주전을 펴고 있다.◆과당 경쟁·가격 거품 우려도재개발 시장이 뜨거워지면서 과당 경쟁과 가격 거품도 우려된다. 시공사 선정 조건이 강화되는 8월 25일 이전에 시공권을 확보하기 위해 일부 건설업체는 1개 사업장에 수주 비용만 10억원 안팎을 쏟아 붓고 있는 것으로 알려졌다. 모 컨설팅사 임원은 “조합측에 이미 선정된 시공사를 바꿔달라는 로비전마저 전개되고 있다”고 말했다. 과당 경쟁은 비용 증가에 따른 분양가 인상을 불러와 실수요자 피해가 예상된다.세중코리아 김학권 사장은 “재개발은 조합 내분 등으로 사업 추진이 늦어지면 막대한 추가 부담을 안는다는 점을 주의해야 한다”고 말했다.
- [부동산 100자 정보] 대구 범어동 ‘신일해피트리’외
- [조선일보 제공] 대구 범어동 ‘신일해피트리’ 615가구 ㈜신일이 대구 수성구 범어동에서 ‘신일해피트리 수성 카루스’ 아파트를 선보인다. 49, 57평형 615가구로 2호선 범어역·대백프라자·만촌이마트 등 편의시설 이용이 편리하다. 중세 유럽 제국을 본뜬 조경과 테마공원 등을 조성하며, 가구마다 가족실 개념을 도입해 공간 활용성이 좋다. 오는 23일 모델하우스를 연다. (053)742-1588재개발·재건축 전문가 강좌 개설 한국생산성본부가 다음달 3일부터 재개발·재건축 전문가 과정을 야간과 주말 과정으로 각각 개설한다. 재개발·재건축 환경분석, 도시 및 주거환경정비법 해설, 시행·관리처분·완료단계 추진절차, 세법 등을 다룬다. 교육비는 58만원이며 각각 60명을 선착순 모집한다. (02)3210-3830~7우남건설, 풍산지구서 연립주택 분양 우남건설이 경기 하남 풍산지구에서 고급 연립주택 ‘우남퍼스트빌 리젠트’를 분양한다. 40~48평형 95가구로 각 동(棟) 지하에 다용도 생활공간인 플렉스룸을 제공한다. 47평형 기준으로 6.1~17.6평이며, 홈바·음악감상실·서재 등으로 쓸 수 있다. 서울 삼성동에서 모델하우스를 오픈한다. 15888-012인천 주안역 직통‘기븐존’상가 인천지하철 1호선과 2호선 주안역과 바로 연결되는 ‘기븐존’ 상가가 분양 중이다. 브랜드플러스가 운영하는 해외 유명브랜드 존이 입점하고 ‘CGV주안9’ 영화관도 영업 중이다. 선시공 후분양 상가여서 즉시 입주가 가능하다. (032)234-9000청진동 주상복합 ‘르메이에르 종로타운’ 르메이에르건설이 서울 종로 청진동에서 주상복합 ‘르메이에르 종로타운’을 분양 중이다. 지하 7층~지상 20층 규모로 내년 7월 완공될 예정. 1호선 종각역, 5호선 광화문역이 가깝고, 청계천 인근이 관광특구로 지정돼 상권 전망이 밝다고 회사측은 설명했다. 지하 2~3층에 회사 직영 스포츠센터(3000여 평)가 들어선다. (02)761-0600충남 당진‘미소지움 2차’분양권 전매 가능 신성건설이 충남 당진 신평면에서 ‘미소지움 2차’ 아파트를 공급한다. 28~45평형 409가구로 계약금 5%에 중도금 전액 무이자 융자 조건이다. 주변에 INI스틸, 동부제강·중외제약 등 대기업이 많고, 당진항 경제자유구역 지정, 대전~당진고속도로 건설 등도 추진 중이다. 분양권 전매가 자유롭다. (041)352-8882원주 신림면 임야 평당 1만9000원 원주우리영농조합이 강원 원주시 신림면 일대 임야를 분양 중이다. 평당 분양가는 1만9000원이며, 조합에서 운영하는 농장과 과수원 등을 자유롭게 이용할 수 있다. 기업도시·혁신도시 등 주변 개발 호재가 많다고 회사측은 밝혔다. (02)2052-6700
- 서울시 제2기 재건축 돌입..용적률·층고제한 `걸림돌`
- [이데일리 윤진섭기자] 서울이 제 2기 재건축 시대에 돌입하고 있다. 강남구 청담. 도곡 등 5대 저밀도지구 재건축이 마무리 단계에 들어간 데 이어 강동구 고덕지구, 송파구 가락시영 등 택지지구와 저층 단지의 재건축 준비가 한창이다. 그러나 당초 조합들이 요구한 종상향이나 층고 제한 완화 등은 받아들여지지 않고, 각종 개발부담금, 기반시설부담금, 후분양제 등 재건축 관련 규제도 고스란히 적용받게 돼, 앞서 추진된 저밀도 지구 재건축보다 시장에 미치는 영향은 크지 않다는 게 업계의 분석이다. ◇ 가락시영, 고덕 1단지 등 제2기 재건축 시작 = 현재 서울지역에 남아 있는 지상 5층짜리 저층 재건축단지는 송파구 가락시영, 강동구 고덕택지지구, 강동구 둔촌주공, 강동구 개포택지지구 등이다. 80년대 초 입주한 이들 단지는 그동안 서울시의 용적률 규제(200% 이하)와 층고 제한(12층 이하) 등으로 사업이 지지부진했다. 그러나 서울시가 최고 12층 이내로 묶여 있는 제2종 일반주거지역의 층고 제한을 평균 16층 이하 범위에서 최고 24~25층 높이(임대주택 건설 포함)으로 완화하면서 일부 단지의 재건축이 본격화됐다. 1,2차를 합해 총 6600가구로 단일 단지로는 국내 최대규모인 송파구 가락 시영은 지난 25일 정비구역 지정을 받았다. 정비구역 기본계획에 따라 용적률은 기본 190%에 임대아파트 인센티브를 등을 합해 265%가 적용되며, 평균 19층에 최고 25층으로 결정됐다. 전체 가구수는 8160가구로 조합원수(6600가구)대비 1500가구(임대아파트 1379가구 포함)가 늘어났다. 조합측은 정비구역 공람 공고 후 6월 하순께 결정고시가 떨어지만 곧바로 건축심의와 환경영향평가를 거쳐 연말쯤 사업계획승인을 신청할 계획이다. 강동구 고덕지구의 고덕주공 1단지도 서울시로부터 평균 17.8층까지 지을 수 있도록 허가를 받아, 재건축을 추진 중이다. 나머지 고덕주공 2~4단지도 올 6월 경에 단지별 세부계획을 수립해 정비계획 지정을 서울시에 신청할 예정이다. 단지규모가 2696가구에 달하는 고덕주공 2단지 조합은 층고 12층~25층 규모로 기부채납을 전제로 용적률 250% 내외를 기대하고 있다. 이처럼 일부 저밀도지구 재건축 사업이 본격화 움직임을 보이자 그동안 사업 추진이 지지부진했던 강남권 노후 아파트의 재건축 움직임도 활발해지고 있다. 특히 오는 9월 재건축초과이익환수법이 시행되기 전에 관리처분계획을 신청할 경우 법에서 제외돼, 재건축사업 막바지 단계에 있는 단지들의 움직임이 두드러지고 있다. 강남구 역삼동 개나리 4차는 최근 사업시행인가를 접수했고, 오는 7월말에 사업시행인가를 기대하고 있다. 강남구 청담동 한양아파트는 다음달 7일 관리처분총회 개최 후 본격적인 조합원 이주 작업에 착수할 계획이다. 서초구 반포동 미주아파트, 삼호가든 1.2차도 7월 중 관리처분 총회 절차를 밟을 예정이다. 이밖에 서초구 잠원대림아파트도 이달초 사업승인을 받은 데 이어 관리처분 총회 계획안을 수립 중이고, 잠원동 반포한양 아파트도 지난 19일 조합원 정기총회를 열고 사업승인을 결의했다. 반면 강남구 내 대표적인 저층 재건축 단지인 개포지구는 용적률(177%) 배분안에 대한 서울시의 심의 보류로 재건축 사업이 장기간 표류하고 있다. 개포주공 2단지 관계자는 “177%의 단지별 용적률 배분안을 갖고 재건축을 추진하는 것은 불가능하다”며 “올해나 내년도에 다시 용적률 배분안이 마련될 때까지 재건축 추진은 힘들 것”이라고 말했다. ◇용적률, 층고제한 등 규제로 수익성 악화..재건축 걸림돌=2002년부터 본격적으로 재건축에 나선 저밀도지구의 경우 재건축 착수가 곧바로 가격 상승으로 이어지는 결과를 낳았다. 그러나 이들 단지들은 개발부담금, 기반시설부담금, 후분양제 등 재건축 관련 규제를 고스란히 적용받고, 특히 용적률 규제로 수익성성이 떨어지는 만큼 급격한 시세 변동은 없을 것이란 게 대부분 전문가들의 진단이다. 실제 가락시영 아파트는 8106가구로 조합원(6600가구) 대비 1500여가구가 늘어나지만 용적률 증가에 따른 임대아파트 (1379가구)를 빼면 1대 1 재건축이나 다름없어 일반분양 수입을 기대하기 힘들다. 또 일반분양분(24~48평형) 중 가장 큰 평수가 48평형에 불과해 50~60평형대를 기대하던 기존 17평형 소유자들의 불만도 예상된다. 상황이 이렇다보니 가락시영 아파트 가격은 소폭 호가 조정이 이뤄졌을 뿐 별다른 움직임은 없는 상황이다. 가락 시영 1차 13평형은 현재 5억원, 15평형은 6억~6억1000만원, 17평형은 7억원 이상에 호가가 형성됐다. 주초 1차 13평형은 4억8000만~4억9000만원, 1차 17평형은 6억8000만원 내외가 거래 시세였다. 가락동 학사공인 관계자는 “정비구역 지정 발표 이후 매수 문의가 늘고 있어, 내놨던 매물이 회수되면서 호가가 소폭 상승하고 있다”며 “다만 개발부담금, 버블 세븐 지목, 조합원 명의 금지 등으로 적극적인 매수세는 없는 상황”이라고 말했다.
- 가락시영 `정비구역` 지정 호재..아직은 `관망세`
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 송파구 가락 시영아파트가 재건축 정비구역을 지정됨에 따라 10년 가까이 끌어오던 재건축 사업이 빨라질 전망이다. 이에 따라 일부 집주인들은 매물을 거둬들이고, 문의가 잇따르고 있어 호가 상승이 점쳐지고 있다. 하지만 각종 부담금·조합원 명의 변경 금지 등 각종 규제를 적용 받을 것으로 예상되면서 적극적인 매수세는 없는 상황이다. ◇ 가락시영 정비구역 호재 속 관망세 =가락시영 아파트는 지난 24일 정비구역 지정 발표 직후 매물이 회수되고 일부 집주인들이 호가를 높이면서 회복세를 보이고 있다. 가락 시영 1차 13평형은 현재 5억원, 15평형은 6억~6억1000만원, 17평형은 7억원 이상에 호가가 형성됐다. 주초 1차 13평형은 4억8000만~4억9000만원, 1차 17평형은 6억8000만원 내외가 거래 시세였다. 가락동 학사공인 관계자는 “정비구역 지정 발표 이후 매수 문의가 늘고 있어, 내놨던 매물이 회수되면서 호가가 소폭 상승하고 있다”며 “다만 개발부담금, 버블 세븐 지목, 조합원 명의 금지 등으로 적극적인 매수세는 없는 상황”이라고 말했다. ◇ 가락시영 각종 규제 적용 불가피= 1, 2차를 합해 총 6600가구로 단일 단지로는 국내 최대 규모인 송파구 가락시영 아파트는 이번 정비구역 지정으로 10년 가까이 끌어오던 재건축 사업 추진의 발판을 마련했다. 그러나 당초 조합이 희망했던 용도지역 변경, 층고 상향 조정 등이 받아들여지지 않아, 사업이 본격화될 경우 이를 둘러싼 논란의 여지도 남아 있다. 당초 가락시영 재건축 조합은 현재 2종으로 묶여 있는 용도지역을 3종으로 변경하고, 층고도 평균 21층, 최고 29층을 희망했지만, 서울시는 평균 16층, 최고 25층으로 결정했다. 수익성과 직결되는 용적률은 가락시영 조합은 3종 250%안으로 신청했지만 서울시는 용적률 2종 230%(임대주택 인센티브 35% 제외)로 최종 결정됐다. 이에 따라 건폐율이 높아졌고, 조합원들이 희망했던 초고층 아파트 프리미엄은 기대할 수 없게 됐다. 건축 가구수는 8106가구로 조합원수(6600가구) 대비 1500여가구가 늘어나지만 용적률 증가에 따른 임대아파트(1379가구)를 빼면 1대 1 재건축이나 다름없어 일반분양 수입은 기대하기 힘들다. 특히 일반분양분(24-48평형)중 가장 큰 평수가 48평형에 불과해 50-60평형대를 기대하던 기존 17평형 소유자들의 불만도 예상된다. 여기에다 가락시영 재건축 사업은 10년간 표류한 탓에 소형평형 의무 비율, 임대주택 의무건립, 개발부담금, 조합원 명의변경 금지 등 재건축 관련 규제를 고스란히 적용 받게 된다. 현재 조합측은 정비구역 공람공고후 6월 하순께 결정고시가 떨어지면 곧바로 건축심의와 환경영향평가를 거쳐 연말쯤 사업계획승인을 신청할 계획이다.
