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- 서울시 제2기 재건축 돌입..용적률·층고제한 `걸림돌`
- [이데일리 윤진섭기자] 서울이 제 2기 재건축 시대에 돌입하고 있다. 강남구 청담. 도곡 등 5대 저밀도지구 재건축이 마무리 단계에 들어간 데 이어 강동구 고덕지구, 송파구 가락시영 등 택지지구와 저층 단지의 재건축 준비가 한창이다. 그러나 당초 조합들이 요구한 종상향이나 층고 제한 완화 등은 받아들여지지 않고, 각종 개발부담금, 기반시설부담금, 후분양제 등 재건축 관련 규제도 고스란히 적용받게 돼, 앞서 추진된 저밀도 지구 재건축보다 시장에 미치는 영향은 크지 않다는 게 업계의 분석이다. ◇ 가락시영, 고덕 1단지 등 제2기 재건축 시작 = 현재 서울지역에 남아 있는 지상 5층짜리 저층 재건축단지는 송파구 가락시영, 강동구 고덕택지지구, 강동구 둔촌주공, 강동구 개포택지지구 등이다. 80년대 초 입주한 이들 단지는 그동안 서울시의 용적률 규제(200% 이하)와 층고 제한(12층 이하) 등으로 사업이 지지부진했다. 그러나 서울시가 최고 12층 이내로 묶여 있는 제2종 일반주거지역의 층고 제한을 평균 16층 이하 범위에서 최고 24~25층 높이(임대주택 건설 포함)으로 완화하면서 일부 단지의 재건축이 본격화됐다. 1,2차를 합해 총 6600가구로 단일 단지로는 국내 최대규모인 송파구 가락 시영은 지난 25일 정비구역 지정을 받았다. 정비구역 기본계획에 따라 용적률은 기본 190%에 임대아파트 인센티브를 등을 합해 265%가 적용되며, 평균 19층에 최고 25층으로 결정됐다. 전체 가구수는 8160가구로 조합원수(6600가구)대비 1500가구(임대아파트 1379가구 포함)가 늘어났다. 조합측은 정비구역 공람 공고 후 6월 하순께 결정고시가 떨어지만 곧바로 건축심의와 환경영향평가를 거쳐 연말쯤 사업계획승인을 신청할 계획이다. 강동구 고덕지구의 고덕주공 1단지도 서울시로부터 평균 17.8층까지 지을 수 있도록 허가를 받아, 재건축을 추진 중이다. 나머지 고덕주공 2~4단지도 올 6월 경에 단지별 세부계획을 수립해 정비계획 지정을 서울시에 신청할 예정이다. 단지규모가 2696가구에 달하는 고덕주공 2단지 조합은 층고 12층~25층 규모로 기부채납을 전제로 용적률 250% 내외를 기대하고 있다. 이처럼 일부 저밀도지구 재건축 사업이 본격화 움직임을 보이자 그동안 사업 추진이 지지부진했던 강남권 노후 아파트의 재건축 움직임도 활발해지고 있다. 특히 오는 9월 재건축초과이익환수법이 시행되기 전에 관리처분계획을 신청할 경우 법에서 제외돼, 재건축사업 막바지 단계에 있는 단지들의 움직임이 두드러지고 있다. 강남구 역삼동 개나리 4차는 최근 사업시행인가를 접수했고, 오는 7월말에 사업시행인가를 기대하고 있다. 강남구 청담동 한양아파트는 다음달 7일 관리처분총회 개최 후 본격적인 조합원 이주 작업에 착수할 계획이다. 서초구 반포동 미주아파트, 삼호가든 1.2차도 7월 중 관리처분 총회 절차를 밟을 예정이다. 이밖에 서초구 잠원대림아파트도 이달초 사업승인을 받은 데 이어 관리처분 총회 계획안을 수립 중이고, 잠원동 반포한양 아파트도 지난 19일 조합원 정기총회를 열고 사업승인을 결의했다. 반면 강남구 내 대표적인 저층 재건축 단지인 개포지구는 용적률(177%) 배분안에 대한 서울시의 심의 보류로 재건축 사업이 장기간 표류하고 있다. 개포주공 2단지 관계자는 “177%의 단지별 용적률 배분안을 갖고 재건축을 추진하는 것은 불가능하다”며 “올해나 내년도에 다시 용적률 배분안이 마련될 때까지 재건축 추진은 힘들 것”이라고 말했다. ◇용적률, 층고제한 등 규제로 수익성 악화..재건축 걸림돌=2002년부터 본격적으로 재건축에 나선 저밀도지구의 경우 재건축 착수가 곧바로 가격 상승으로 이어지는 결과를 낳았다. 그러나 이들 단지들은 개발부담금, 기반시설부담금, 후분양제 등 재건축 관련 규제를 고스란히 적용받고, 특히 용적률 규제로 수익성성이 떨어지는 만큼 급격한 시세 변동은 없을 것이란 게 대부분 전문가들의 진단이다. 실제 가락시영 아파트는 8106가구로 조합원(6600가구) 대비 1500여가구가 늘어나지만 용적률 증가에 따른 임대아파트 (1379가구)를 빼면 1대 1 재건축이나 다름없어 일반분양 수입을 기대하기 힘들다. 또 일반분양분(24~48평형) 중 가장 큰 평수가 48평형에 불과해 50~60평형대를 기대하던 기존 17평형 소유자들의 불만도 예상된다. 상황이 이렇다보니 가락시영 아파트 가격은 소폭 호가 조정이 이뤄졌을 뿐 별다른 움직임은 없는 상황이다. 가락 시영 1차 13평형은 현재 5억원, 15평형은 6억~6억1000만원, 17평형은 7억원 이상에 호가가 형성됐다. 주초 1차 13평형은 4억8000만~4억9000만원, 1차 17평형은 6억8000만원 내외가 거래 시세였다. 가락동 학사공인 관계자는 “정비구역 지정 발표 이후 매수 문의가 늘고 있어, 내놨던 매물이 회수되면서 호가가 소폭 상승하고 있다”며 “다만 개발부담금, 버블 세븐 지목, 조합원 명의 금지 등으로 적극적인 매수세는 없는 상황”이라고 말했다.
- [이것이 부동산 테크] “그 아파트 몇살이죠?”
- [조선일보 제공] “아파트도 나이 계산을 하면 돈이 된다?”아파트를 고를 때 입지가 중요하다는 것을 모르는 사람은 거의 없다. 반면 ‘아파트의 나이’라 할 수 있는 입주시기까지 꼼꼼히 따져 집을 고르는 경우는 많지 않다. 그러나 입주시기를 잘 따져 아파트를 고르면 보다 싸게 전세를 들어가거나 집을 살 수 있는 가능성이 높다고 전문가들은 말한다. 특히 입주 2년차, 3년차를 눈여겨보라고 조언한다. 계약 끝난 물량 쏟아져… 깨끗한 데다 ‘새집 증후군’도 걸러진 장점 <!--google_ad_section_end-->◆전세를 싸게 들어가려면 입주 2년차아파트 입주 2년차의 장점은 더 싸게 전세를 들어갈 가능성이 높다는 것이다. 전세기간이 통상 2년이어서 계약이 끝난 전세 물량이 많이 나오기 때문이다. 아파트 입주 초기엔 공급 물량이 많아 전셋값이 내려가는 게 보통인데, 이 같은 현상은 2년 주기로 반복된다. 그중에서도 입주 2년차가 좋은 것은 비교적 새 아파트라는 점이다. 2년 가량 지나면 아파트 입주 초기에 나오는 유해물질이 거의 걸러지기 때문에 ‘새집 증후군’을 걱정할 필요도 없다. ‘스피드뱅크’ 김광석 실장은 “2년 가량 지나도 아파트 내장은 거의 변하지 않기 때문에 2년차 아파트는 신혼부부나 아기가 있는 부부에게 좋다”고 말했다. 또 전세가 잘 나가지 않을 경우 집주인들이 매물로 돌리는 경우도 있기 때문에 살 집을 고르는 것도 괜찮다.◆입주 2년차 어떤 아파트 있나서울의 경우 영등포구 당산동 삼성래미안이 입주 2년차에 해당된다. 1391가구 규모의 대단지로, 지하철 2호선 당산역과 가까운 역세권 단지다. 역시 대단지(1456가구)로 관심을 끌었던 관악구 신림동의 신림푸르지오도 입주 2년차 단지다. 강남권에선 서초구 잠원동의 롯데캐슬 2차가 해당된다. 경기 지역에선 용인 죽전동 현대홈타운 3차 1단지, 화성시 병점동 신창미션힐 1차 등이 2년차 대규모 단지다. ‘양도세 비과세’ 해당, 이사가려는 집 많아… 이촌 LG한강자이 등 지켜볼만 ◆내집 마련은 입주 3년차 입주 3년차는 내집 마련에 유리하다. 입주 3년차는 1가구 1주택자의 경우 양도세 비과세 요건(서울·과천·5대 신도시 등은 3년 보유 2년 거주)에 해당돼 그에 맞춰 집을 팔려고 내놓는 사례가 많기 때문이다. 최근 서울, 특히 강남의 경우 양도세 부담 탓에 매물이 거의 없는 만큼 3년차 아파트를 눈여겨보면 매물이 나올 가능성이 상대적으로 높은 것이다.‘내집마련정보사’ 함영진 팀장은 “3년차의 경우는 새 아파트로 분류돼 최근 신규아파트를 선호하는 추세와도 맞는다”며 “특히 최근엔 대단지 물량 공급이 그리 많지 않은데, 3년차 아파트에는 대단지 물량이 많은 것도 장점”이라고 말했다.◆3년차 아파트는 어디서울에선 한강 조망이 가능해 값이 비싼 편인 용산구 이촌동 LG한강자이가 3년차에 해당된다. 총 656가구로, 선호도가 높아 그간에는 값도 비쌌고 매물도 별로 없었다. 강남권에선 서초구 서초동 서초래미안이 해당된다. 1129가구 규모의 대단지다. 판교 후광(後光) 효과를 보고 있는 용인 성복동 LG빌리지 6차, 상현동 수지상현LG자이도 3년차 물량이다. 용인은 중대형 평형이 각광을 받는데, 이 아파트들도 대부분 중대형으로 이뤄져 있다.
- (주간부동산) 강남 재건축 여전히 강세, 관망세 확산
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 지역 재건축 아파트의 강세가 이번 주에도 이어졌다. 그러나 지난 2일 재건축 초과이익 환수법률 등 3.30 부동산 법안이 국회를 통과되면서 매수세가 관망세를 나타내고 있다. 7일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매값은 한 주전(0.39%)에 비해 0.47% 올랐다. 또 신도시는 0.61%, 수도권은 0.33% 올랐고, 전국적으로는 평균 0.34% 상승했다. 전세는 비수기에 접어들면서 안정세를 이어가고 있다. 이번주 전셋값은 서울이 0.11%, 신도시 0.1%, 수도권 0.05%로 보합세를 기록했다. ◇ 매매시장 0.47% 상승한 서울 아파트는 강동(1.19%), 동작(0.77%), 광진(0.68%), 성동(0.68%), 양천(0.68%), 강서(0.59%), 관악(0.59%), 영등포(0.59%), 서초(0.53%), 구로구(0.51%) 등이 전체평균 이상 올랐다. 또 송파(0.46%), 강남(0.45%), 마포(0.4%), 도봉(0.31%) 등이 그 뒤를 이었다. 재건축 대상 아파트는 이번 주 0.8% 올라 지난 주(0.56%)에 비해 상승폭이 소폭 커졌다. 3.30대책의 입법 효과가 아직 이번 주 시세에 제대로 반영되지 않아 가격이 올랐다는 게 전문가들의 분석이다. 강동구 둔촌 주공, 강남구 개포 주공, 서초구 잠원 한신, 서초구 반포 삼호가든 등 재건축 단지들의 호가가 높아졌다. 일반 아파트 중에는 강서, 성동, 광진구, 양천구의 중대형 아파트와 동작구 사당, 노량진, 흑석동 등지의 중소형 아파트가 강세다. 신도시는 이번 주 0.61% 오른 가운데 산본이 1.08%로 가장 많이 올랐다. 분당 등에 비해 상대적으로 저평가됐던 이 지역의 주민들이 경쟁적으로 호가를 높이고 있기 때문이다. 이와함께 신도시 전체 아파트 평당 매매가격도 1312만원을 기록, 평당 1000만원을 돌파했다. 산본 외에는 평촌(0.99%), 일산(0.95%) 등이 높은 상승률을 보였다. 평촌은 최근 중대형에 이어 소형으로 오름세가 확산하는 추세다. 일산은 호수공원 주변으로 오름세가 이어지고 있다. 분당(0.37%), 중동(0.3%) 등도 전 주와 비슷하게 소폭 상승했다. 수도권에서는 군포시가 주간 1.18% 오르며 가장 많이 올랐다. 또 의왕(0.8%), 과천(0.77%), 수원(0.63%), 하남(0.61%), 광주(0.59%), 광명(0.57%), 안양(0.56%), 파주(0.47%), 김포(0.45%), 용인(0.38%), 성남(0.35%), 평택(0.33%) 등의 순으로 올랐다. ◇전세시장 전세는 비수기에 접어들면서 안정세를 이어가고 있다. 이번주 전셋값은 서울이 0.11%, 신도시 0.1%, 수도권 0.05%로 보합세를 기록했다. 서울에선 영등포(0.39%), 강서(0.22%), 양천(0.19%), 관악(0.19%), 동작(0.17%), 성동(0.17%) 등이 오름세를 보였고 서초(0.13%), 마포(0.12%), 강남(0.1%), 광진(0.1%), 송파(0.1%) 등이 뒤를 이었다. 영등포구에선 당산, 문래, 양평동 일대 소형과 일부 40~50평형대 전셋값이 오름세를 보였고, 강서구는 방화동과 내발산동을 비롯해 최근 주목을 받고 있는 지하철 9호선 인근의 30평형대 전셋값이 소폭 올랐다. 성북구와 강북구는 0.01% 하락했다. 신도시는 중동이 0.48%로 가장 많이 올랐고, 산본(0.47%), 일산(0.26%) 등이 오름세를 나타냈다. 평촌과 분당은 각각 0.07%,-0.11%를 나타냈다. 수도권은 과천(0.69%), 고양(0.35%), 군포(0.2%), 파주(0.17%), 시흥(0.14%), 평택(0.14%), 부천(0.11%), 수원(0.1%), 광주(0.1%) 등의 순으로 오름세를 보였다.
- [3·30대책]강남 초기재건축 ''타격''..관리처분단지 `수혜`
- [이데일리 윤진섭기자] 정부가 전국 재건축 아파트에 대해 개발이익의 최대 50%까지 환수하기로 함에 따라 법이 시행되는 8월까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 재건축 단지에 비상이 걸렸다. 특히 강남권에서 은마, 잠실주공 5단지 등 안전진단을 통과하지 못한 채 추진위원회 단계인 초기 재건축 단지들은 재건축 추진이 불투명해질 전망이다. 반면 현재 사업승인인가를 받은 단지들은 8월까지 관리처분계획인가 신청을 하면 부담금을 피할 수 있거나 이미 분양을 마무리한 강남 저밀도 재건축 단지 등은 환수 대상에서 빠져 반사이익을 볼 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 30일 부동산정보업체 부동산 114에 따르면 4월 현재 서울지역에서 관리처분계획인가 신청을 하지 못해 개발부담금 대상으로 추정되는 재건축 단지는 123개 단지 9만9936가구선이다. 또 강남 송파 서초 강동 등 강남권 4개구와 용산에서 추진위원회 구성 단계로 이익의 최대 50%까지 부담금을 물어야 하는 초기 재건축 사업단지<표1 참조>는 27개 단지 2만3441가구에 달한다. 특히 강남 대치동 은마, 압구정 구현대 3.4차, 용산 이촌동 왕궁. 이촌시범, 송파 잠실주공 5단지 등 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축단지들은 개발부담금 부과와 함께 공적기관이 안전진단을 주관하는 강화된 안전진단 적용까지 받게 돼 당분간 재건축 사업 추진이 어려울 것으로 예상된다. 반면 4월 현재 사업시행인가를 받거나 건축심의를 밟는 등 사업 추진이 빠른 단지들은 8월까지 관리처분계획 신청을 제출하는데 총력을 기울일 것으로 예상된다. 이는 법 시행일 시점까지 관리처분계획 신청만 내도 이번 개발부담금 대상에서 제외될 뿐만 아니라 사업 추진이 빠를 경우 부담금이 상대적으로 낮아지기 때문이다. 서초 신반포5·6차 등은 이미 사업계획승인을 받았고 잠원 한신5·6차, 삼호가든1·2차, 잠원 우성 등도 사업시행인가 절차를 밟고 있다. 이 밖에 잠원대림, 서초반포한양, 잠원한신7차 등은 건축심의 절차를 진행하며 뒤를 따르고 있다. 이에 따라 관리처분계획 신청 단지가 임박한 곳이나 이미 분양을 마친 강남 저밀도 단지를 중심으로 가격이 오르는 이른바 풍선효과도 예상되고 있다. 길진홍 부동산뱅크 팀장은 “이번 3.30 부동산 대책으로 강남에서 재건축 추진은 사실상 어렵게 돼, 결과적으로 강남권 공급이 줄어들 것이라는 염려가 생겨 날 수 있다”고 말했다. 이어 길 팀장은 “반면 관리처분계획인가 신청 단지나 이미 착공된 단지는 개발부담금 대상에서 제외돼, 결과적으로 희소성을 갖추게 됐다”며 “이 경우 수요자들이 이들 단지나 강남권 일반아파트로 몰려 가격 상승을 부추길 수도 있다”고 지적했다. 이 같은 움직임은 실제 일부 지역에서 나타나고 있다. 현재 잠실시영 32평형은 최근 한 달새 7000만~8000만원이 올랐고, 주공 1단지 33평형 조합원 입주권 매도시세(추가부담금 제외)는 지난달 말보다 3000만원 이상 올라 7억5000만원을 호가하고 있다. 송파구 잠실시영아파트 인근 J공인 관계자는 "잠실 시영은 분양권 상태여서 이번 대책을 비껴갈 수도 있다는 기대감에 매물을 구해달라는 수요가 늘고 있다"며 "거래가 가능한 조합원 입주권은 한정돼 있어 거래에 어려움을 겪고 있다"고 말했다.
- 김양수 의원, 재산 82억 늘려..정몽준 최고재력가(상보)
- [이데일리 이정훈기자] 우리나라 국회의원중 73% 이상이 지난 한 해동안 재산을 불린 것으로 나타났다. 특히 국회의원 3명중 한 명은 1억원 이상 재산을 늘렸다. 한나라당 김양수 의원은 한 해동안 무려 82억원 이상 재산이 늘어나 증가액으로 2년 연속 1위를 차지했다. 재산총액으로는 무소속인 정몽준 의원이 2648억원으로 부동의 1위를 지켰다.28일 국회공직자윤리위가 공개한 여·야의원 294명의 재산변동 내역에 따르면 지난해 주식과 주택가격 상승 등에 힘입어 신고 의원중 73.4%인 216명의 작년 재산이 2004년에 비해 늘어났다.지난해 2월 발표에서는 의원중 68%인 201명만 재산이 늘어났다고 신고했다.25.8%에 해당하는 76명의 의원들은 재산이 감소했다고 신고했는데, 이는 작년 재산이 감소한 의원 31%, 92명에 비해 줄어든 수치.특히 1억원 이상 고액의 재산증가자도 1년전의 22%, 65명보다 크게 높아진 30.9%, 91명에 이르렀다. 결국 의원 3명 가운데 1명꼴로 재산이 1억원 이상 늘어난 셈이다. 재산이 10억원 이상 증가한 의원은 모두 11명인데, 이중 주식 백지신탁제도 시행에 앞서 주식을 대거 처분한 한나라당 김양수 의원이 82억6300만원으로 단연 1위를 차지했다.무소속 정몽준 의원(36억7000만원)과 한나라당 서병수 의원(27억5200만원), 한나라당 최경환 의원(25억4000만원, 열린우리당 이계안 의원(21억1500만원) 등이 그 뒤를 이었다.그러나 이번 재산공개에서 처음으로 밝힌 재산총액을 기준으로 볼 때 최고의 재력가는 무소속 정몽준 의원으로, 재산이 무려 2648억원에 이르렀고 김양수 의원이 232억7600만원, 한나라당 정의화 의원이 138억2900만원, 김무성 의원이 134억1600만원, 열린우리당 이계안 의원이 124억4600만원 등이었다.국회의원들의 재산이 전반적으로 증가 추세를 보인 데에는 지난해 폭발적이었던 주식시장의 활황세가 가장 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 지난해 말부터 시행된 주식백지신탁제도 때문에 의원들은 직무관련성이 인정받을 경우 더 이상 직접투자를 할 수 없게 됐지만, 주식형 펀드 가입 등을 통해 상당한 수익을 올렸다.한나라당 전여옥 의원은 펀드수익률 상승과 주식 수익금 이체 등으로 예금이 6억8000만원에서 11억원 이상으로 늘어났다고 신고했다. 또 보유 중인 유가증권 총액이 주가 상승으로 14억원에서 25억원으로 두 배로 늘어났다. 그러나 부동산은 여전히 국회의원들의 주요한 재테크 수단이었다.열린우리당 정책위의장을 맡고 있는 강봉균 의원의 경우 서울 서초구에 아파트를 보유하고 있는 배우자가 지난해 10월 분당 궁내동의 단독주택을 5억9000만원에 추가로 구입했다. 같은 당 이상경 의원의 배우자도 강남구에 아파트를 보유하고 있는 상태에서 둔촌동 아파트를 4억5000만원에 추가로 구입했다. 한나라당 김덕룡 의원은 거주용으로 보유하고 있던 5억7000만원짜리 아파트가 재건축되면서 18억9000만원의 대형 평형을 배정받았다. 다만 일부 의원들은 종합부동산세 시행에 따라 강북의 아파트를 팔고 강남의 아파트를 계속 보유하는 모습을 보이기도 했다.3채의 아파트를 보유했던 한나라당 이성구 의원은 성동구에 소재한 아파트 1채를 팔면서 대치동 아파트는 장남에게 증여한 뒤 서초구 잠원동 아파트 1채만 보유하게 됐다고 신고했다.
- 하나지주 "같은층에서 모든 금융상품을" 복합 점포 열어
- [이데일리 김수연기자] 하나금융지주는 지주사출범에 맞춰 한 장소에서 은행,증권,보험,펀드 등 모든 금융상품을 구매할 수 있는 복합금융점포 `하나금융프라자`를 8일 여의도 대한투자증권 본점 1층에 열었다고 밝혔다. 이 점포는 기존의 복합금융점포가 은행,증권등이 층을 달리해 운영되는 것과 다르게, 고객이 같은 층의 한 공간 안에서 모든 금융상품 서비스를 받다는 설명이다. 또 하나금융지주사 내 각 계열사들이 CRM(고객관계관리)을 통해 축적한 고객정보를 기반으로 맞춤형 종합자산관리가 가능하다. 하나지주는 은행과 증권비중이 비슷한 BWB(Branch with branch)형태와, 은행내에 증권창구가 입점한 BIB(Branch in branch) 등 두가지 형태의 복합점포를 운영할 계획이다. `BWB`점포는 올 12월중 반포에 2호점을 개점한다. `BIB`점포는 8일 압구정중앙, 선릉역, 서초, 목동지점 등 4군데를 동시에 열었고 이달 안에 잠원역, 야탑역, 내방역, 반포중앙, 신반포, 테헤란로, 학동지점 등 7군데에 추가로 열어 올해안에만 모두 11개로 대폭 확대할 방침이다. 하나금융지주는 지난 12월 1일 지주사로 출범하면서 시너지효과를 극대화하기 위해 하나은행과 대투증권의 700여개 지점은 판매망으로, 하나증권·대투운용·하나생명·하나캐피탈은 금융상품개발엔진으로 활용하는 복합금융서비스를 본격적으로 시작하겠다고 천명했었다.
