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- 경매시장 ‘찬밥’된 강남아파트 맛있게 먹으려면…
- [조선일보 제공] 지난 1일 서울중앙지법 경매 법정. 서울 서초구 잠원동 대림아파트 49평형은 이미 한 번 유찰돼 경매 최저가가 떨어진 상태였지만 응찰자가 아예 없었다. 같은 날 같은 법원의 강남구 신사동 청림쉐르빌 경매에도 응찰자는 단 1명만 나타났다. 지난달 26일 압구정동 한양아파트 46평형 경매에도 응찰자는 1명뿐이었다. 예전에는 강남권의 인기 물건이 나온 경매 법정에서 보기 드문 장면이었지만, 요사이는 심심치 않게 발생하는 모습이다. ◆유찰 또 유찰… 얼어붙는 강남권 경매 시장 최근 ‘타워팰리스’, ‘대치동 은마’, ‘서초동 삼풍’ 같은 서울 강남권의 상징적 아파트들이 경매 시장에서 줄줄이 유찰되면서 심지어 경매가가 공시가격 밑으로까지 떨어지는 수모를 당하고 있다. 서울 강남권(강남·서초·송파구)은 경쟁률이 3대1에 불과하고, 그나마 낙찰도 잘 안 된다. 최근 2주 동안 강남권 아파트 19개가 경매에 나왔지만 불과 4건만 낙찰됐다. 4월 24일과 지난 1일 타워팰리스 66평형과 72평형이 새 주인을 찾지 못했고, 서초동 삼풍 50평형 등 서초구의 7건은 모두 유찰됐다. 유찰이 이어지면서 경매 최저가가 공시 가격보다 낮은 아파트도 속출하고 있다. 경매 최저가란 입찰에서 적어 내야 할 가장 낮은 가격을 뜻하며, 한 번 유찰될 때마다 20%씩 최저가가 깎인다. 강남권의 대표주자인 ‘대치동 은마아파트’의 34평형 물건 하나가 관심을 모으고 있다. 감정가 10억9000만원, 공시가격 9억3600만원인 이 물건은 두 번이나 유찰되는 바람에 오는 22일 8억7200만원의 최저가에 다시 경매에 나온다. 만약 여기서도 유찰될 경우, 최저가는 7억원 선으로 내려앉으면서 시장에 충격을 주고 강남권 아파트 하향세를 더욱 부채질할 것으로 전문가들은 내다보고 있다. ◆서울은 파리 날리고 경기·인천은 경매 고공 행진 서울과 경기·인천의 열기가 크게 엇갈리는 게 최근 경매 시장의 특성이다. 예전에 수도권으로 묶여 비슷한 흐름을 보이거나, 서울이 훨씬 뜨거운 관심권이었던 것과는 크게 대조된다는 분석이다. 서울 아파트 경매 시장은 전체적으로도 투자자의 발길이 줄고 있다. 응찰자가 감소하면서 서울 경매 아파트의 경쟁률은 2월 6.3 대 1, 3월 6 대 1에서 4월 하순~5월 초순에는 4.2 대 1로 떨어졌다. 경쟁이 줄어들다 보니 서울 경매 아파트의 낙찰가율(낙찰가/감정가)도 최근 95.1% 선까지 내려앉았다. 대체로 시세보다 싸게 매겨지는 감정가와 비교하더라도 경매에서 낙찰되는 가격이 훨씬 더 낮다는 이야기다. 지지옥션 강은 팀장은 “실수요자조차 선뜻 경매 시장에 나서는 것을 겁내는 양상”이라며 “서울권의 주택 경기가 본격적 침체로 접어드는 징조일 수도 있다”고 지적했다. 반면 경기도와 인천 지역은 경매 시장이 식지 않은 열기를 보이고 있다. 지난 2주 동안 경기도의 낙찰가율은 102%로 상승하며 100% 선을 회복했다. 특히 군포(낙찰가율 131.8%)·안산(122.7%)과 신도시 중 산본(131.8%)·일산(113.8%) 등은 고공행진 중이다. 인천도 최근 낙찰가율이 99%로 올라서며 경매 시장에 투자자들이 모이고 있다. ◆공매 시장에도 매물 늘어 올해부터 2주택 소유자에게 양도세를 50%까지 매기는 정책이 실시되면서 한국자산관리공사가 진행하는 공매 시장에도 매물이 늘고 있다. 자산관리공사는 지난 1996년부터 ‘1가구 2주택자’를 대상으로 여분의 주택을 공매로 팔아주는 서비스를 시행하고 있다. 소득세법 시행규칙 83조 등에 따라 ‘1가구 2주택자’들이 여분의 주택 매각에 어려움을 겪을 경우, 자산관리공사에 공매 매물로 내놓으면 주택을 팔 의사가 확실한 것으로 보고 ‘1가구 1주택’으로 간주한다. 설사 늦게 팔리더라도 양도세 50% 중과세를 피할 수 있게 된다. 이에 따라 양도세 절세를 위한 공매 물건은 지난 1월 5건에서 4월에는 28건으로 크게 늘었다. 경매와 공매 시장에 저렴한 매물이 늘어나면 실수요자들이 싸게 내 집을 마련할 수 있는 기회도 많아진다는 뜻이다. 전문가들은 지금과 같은 침체기에 경·공매 시장 투자에 나설 때는 ▲시세의 하한선을 기준으로 보수적으로 접근하고 ▲관리비 체납 여부를 꼭 확인하며 ▲낙찰 물건의 미래 가치를 꼼꼼히 따지고 ▲대출 가능액을 정확히 알아보라고 조언하고 있다.
- 경매아파트 `공시가격 역전` 속출
- [이데일리 윤도진기자] 아파트 값이 공시가격보다 낮아지는 `역전현상`이 경매시장에서 잇따라 나타나고 있다. 고가 아파트들이 줄줄이 유찰되며 공시가격보다 낮은 값에 재입찰에 부쳐지고 있는 것. 2일 법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난 1일 서울 중앙지방법원에서는 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 72평형이 32억5000만원에 경매가 진행됐지만 응찰자가 한사람도 나서지 않아 유찰됐다. 올해 공시가격이 26억8800만원으로 매겨진 이 아파트는 다음달에는 공시가격보다 낮은 26억원에 다시 나오게 된다. 같은 날 서초구 잠원동 대림아파트는 공시가격인 12억원과 8000만원 밖에 차이가 나지않는 12억8000만원에 경매가 진행됐지만 역시 유찰됐다. 최초 감정가가 16억원이었던 이 아파트는 현재 시세로도 15억2000만-16억4000만원 수준. 그러나 공시가격과 비슷한 값에 부쳐진 2차 경매에서도 응찰자가 없었다. 다음달에는 공시가격보다도 1억7600만원이 싼 10억2400만원에 다시 경매로 나온다. 18억원에 경매가 부쳐진 서초구 방배동 현대멤피스 56평형도 유찰돼 14억4000만원에 재입찰된다. 이 아파트의 공시가격은 12억1600만원이다. 공시가격이 9억3600만원인 대치동 은마아파트 31평형은 지난달 16일 10억9000만원에 나왔지만 유찰된 바 있다. 이 아파트는 오는 22일 8억7200만원에 재입찰된다. 이같이 강남권에 위치하거나 10억원이상의 고가 매물의 경우 낙찰률도 크게 떨어지고 있는 추세다. 지지옥션 집계 결과 강남 3구(강남, 서초, 송파구)의 아파트가 경매시장에 나와 낙찰된 비율은 지난 1월 52.5%, 2월에는 56.0%였지만 지난달에는 38.0%로 크게 낮아졌다. 서울시내 10억원 이상 아파트를 대상으로 한 조사에서는 낙찰률이 1월 54%, 2월 44%에서 지난달 29%까지 떨어졌다. 강은 지지옥션 팀장은 "임대차나 채무관계 등에 특별한 문제가 없는 경우에도 강남권 고가 아파트들이 유찰되는 사례가 빈번하게 나오고 있다"며 "이는 공시가격보다 높은 값에는 응찰자들이 매수의사를 보이지 않고 있기 때문"이라고 설명했다. ■공시가격보다 싼 고가 경매아파트 ▲서초구 잠원동 대림 10층 49평형 최초감정가 16억원, 공시가격 12억원, 3차입찰가 10억2400만원(공시가격차 1억7600만원↓) ▲서초구 서초동 삼풍아파트 7층 50평형 최초감정가 17억원, 공시가격 12억3200만원, 3차입찰가 10억8800만원(1억4400만원↓) ▲강남구 도곡동 타워팰리스1차 28층 72평형 최초감정가 32억5000만원, 공시가격 26억8800만원, 재입찰가 26억원(8800만원↓) ▲강남구 대치동 은마아파트 1층 31평형 최초감정가 10억9000만원, 공시가격 9억3600만원, 재입찰가 8억7200만원(6400만원↓) ▲서초구 방배동 캐슬렉스 3층 69평형 최초감정가 9억원, 공시가격 6억2300만원, 3차입찰가 5억7600만원(4700만원↓)
- (주간부동산)서울아파트 값 5주 연속 하락
- [이데일리 윤도진기자] 서울 아파트 시장이 5주 연속 하락세를 이어가는 등 약세를 나타내고 있다. 15일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 4월 둘째주 서울 아파트 값은 0.03%가 하락했다. 신도시와 수도권도 각각 0.09%, 0.05%가 떨어졌다. 서울 재건축은 -0.30% 기록한 가운데, 특히 강동구(-0.76%)와 송파구(-0.57%) 재건축은 매물이 늘어나며 가격이 더 떨어지는 추세다. 한편 전세시장도 수요가 줄며 가격이 안정세를 보이고 있다. 한 주간 서울은 0.04%, 신도시 0.01%, 수도권 -0.01% 변동률을 보였다. ◇매매 시장 재건축 아파트를 중심으로 급매물이 늘고 있고 아파트 가격도 동반 하락하고 있다. 서울에서는 강동(-0.37%), 송파(-0.12%), 강남(-0.07%) 등 강남권의 하락세가 이어졌다. 양천(-0.04%), 서초(-0.04%), 광진(-0.02%), 동작(-0.01%) 등도 하락했다. 강동구에서는 고덕주공, 둔촌주공 등 재건축이 하락했다. 둔촌주공3단지 34평형은 1주일만에 3500만원 가량 값이 하락한 것으로 조사됐다. 송파구 주공5단지 36평형도 2500만원 하락, 14억8000만원에 가격이 형성돼 있다. 서초구에서는 잠원동 한신5차 재건축아파트 33평형이 2500만원 가량 떨어졌고, 방배동 방배래미안타워, 방배아트 이편한세상 등이 시세보다 다소 값을 낮추고 있다. 반면, 중구(0.17%), 동대문(0.16%), 도봉(0.14%), 강북(0.10%), 성동(0.09%) 등지는 오름세를 유지했다. 신도시는 산본이 -0.25%의 변동률로 낙폭이 커졌으며, 분당(-0.10%)의 약세도 심해졌다. 일산은 -0.04%, 평촌과 중동 각각 -0.03%의 변동률을 보였다. 수도권은 부천(-0.25%), 시흥(-0.17%), 파주(-0.16%), 용인(-0.14%), 안양(-0.12%), 남양주(-0.12%)의 하락폭이 컸다. 고양(-0.08%), 수원(-0.07%), 화성(-0.06%) 등도 하락세를 보였다. 반면 의정부(0.31%), 이천(0.27%), 포천(0.17%), 오산(0.12%), 인천(0.11%) 등은 올랐다. 연초부터 급락세를 보였던 과천(-0.01%)은 주공2단지의 재건축 안전진단 통과를 호재로 하락폭이 줄었다. ◇전세 시장 서울에서는 중구(0.36%), 강동(0.15%), 서대문(0.14%), 도봉(0.14%), 성동(0.12%), 동작(0.11%) 등의 전셋가격 오름세를 보였다. 강북, 강서, 관악 지역도 0.10%의 상승세를 보였다. 중구에서는 중림동 삼성싸이버빌리지에 신혼부부 등의 소형 수요가 꾸준히 이어져 평형대별로 1000만원 가량 전셋값이 올랐다. 도봉구 창동의 쌍용아파트 등도 20-30평형대가 500만원 가량 상향 조정됐다. 반면 동대문(-0.32%), 강남(-0.07%), 성북(-0.06%), 양천(-0.01%) 등은 하락했다. 동대문구 장안동 래미안장안2차는 입주 2년 차로 출시 매물이 늘며 가격이 하락했다. 30평형이 1500만원 떨어져 1억9000만원선이다. 강남구 압구정동 신현대는 중대형평형 수요 감소로 50평형이 2500만원 하락했다. 신도시는 일산(0.07%), 분당(0.04%), 평촌(0.03%) 등이 미미한 오름세를 보였다. 반면 산본(-0.20%)과 중동(-0.03%)은 하락세를 나타냈다. 수도권은 작년 6월 이후 10개월여 만에 주간 전셋값이 마이너스 변동률을 기록했다. 전입증가로 연초 전셋값 상승세가 강했던 용인은 -0.29%의 변동률로 하락폭이 가장 컸다. 하남은 -0.18%, 의왕은 -0.13%, 수원은 -0.08% 떨어졌다. 화성(-0.03%), 김포(-0.02%), 남양주(-0.02%), 고양(-0.01%) 등도 하락했다. 반면 시흥(0.27%), 이천시(0.21%), 포천(0.14%), 인천(0.12%) 등은 소폭 올랐다.
- 설 연휴 "귀성 17일, 귀경 19일 차량 몰린다"
- [이데일리 윤진섭기자] 올 설 연휴기간 귀성길은 17일, 귀경길은 19일 교통혼잡이 가장 극심할 전망이다. 8일 한국도로공사에 따르면 한국교통연구원이 전국 성인 남녀 3500명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 52.8%가 설날 전날인 17일 귀성길에 나서고, 응답자의 49.1%는 19일 귀경길에 나선다고 답했다. ◇도로공사 '귀성 16일 오전, 귀경 19일 새벽 이용이 수월해'또 응답자 중 80.4%는 자가용을 이용해 귀성, 귀경길에 나서고, 이중 73%는 고속도로를 이용하겠다고 답해 고속도로의 정체가 심할 것이라고 예측했다. 이에 따라 도로공사측은 귀성은 16일 오전, 귀경은 19일 새벽시간대 비교적 수월할 것이라고 밝혔다. 한국도로공사는 또 올 설 연휴기간 고속도로 교통량을 예측한 결과 고속도로 이용차량은 1633만9000대로 지난해에 비해 4.2% 증가하고, 이중 수도권 고속도로 이용 차량은 307만4400여대에 달할 것이라고 밝혔다. 서울-부산의 귀성길은 버스 6시간 50분, 승용차 8시간 30분, 귀경길은 버스 7시간, 승용차 8시간 30분이 예상된다. 또 서울-광주는 귀성.귀경 모두 버스 6시간 20분, 승용차 7시간 30분 가량이 소요된다고 도로공사는 밝혔다. ◇ 경부고속도로 16일 12시부터 전용차로제 실시, IC 통제 사전 살펴야 도로공사는 경찰청과 합동으로 설연휴 특별수송대책기간으로 정하고, 특별수송대책을 마련했다. 대책에 따르면 우선 오는 16일 정오부터 19일 자정까지 경부고속도로 서초 IC-신탄진 JC구간(13.7km) 구간 내 상. 하행선에서 버스전용차로가 실시된다. 이 구간에서는 9인승 이상 차량만(9-12인승 차량은 6명 이상 탑승시) 차량만 전용 차로를 이용할 수 있다. 또 고속도로 IC 진.출입도 통제된다. 우선 귀성시에는 16일 정오부터 18일 정오까지 경부고속도로 잠원, 서초 IC 진.출입 모두 통제되고, 반포,수원, 기흥, 오산 IC는 진입이 차단된다. 양재IC는 진출만 통제하고, 반포.서초IC에서는 P턴 진입이 허용되고, 서해한고속도로 매송, 비봉 IC의 진입이 통제된다. 귀경시에는 18일 정오부터 19일 자정까지 진입통제만 실시되는데, 경부고속도로 안성, 오산, 기흥, 수원 IC를, 서해한고속도로는 발안, 비봉, 매송IC를 통제할 계획이다. 다만 도로공사는 IC 통제는 교통량에 따라 탄력적으로 실시할 계획이므로 귀성, 귀경객들은 출발전에 미리 통제 상황을 확인할 것을 주문했다. 도로공사는 또 2004년 말 개통된 중부내륙고속도로와 지난해 개통된 대구-부산간 고속도로를 이용할 경우 동서울 톨케이트-부산 대통까지는 중부선, 경부선 이용에 비해 주행거리가 65km 가량 줄고, 1시간 정도 고향길이 빨라질 것이라고 설명했다. 도로공사는 이와 함께 예상 정체구간에 임시 화장실 279동을 운영하고, 주요 휴게소에 차량 정비 인원을 배치키로 했다. 아울러 교통정보 센터에 재난종합상황실을 운영해 폭설 같은 기상 이변에 대비한 대책도 마련했다고 도로공사는 밝혔다. 설 연휴기간 필요한 교통, 기상 정보는 자동응답전화(ARS)1588-2505나 도로공사 인터넷 홈페이지(www.ex.co.kr)를 참조하면 된다. <참조 : 설 연휴 고속도로 통제도>
- 관심 쏠리는 리모델링 방배동
- [조선일보 제공] 파트를 다 허물지 않은 채 지하 주차장도 새로 파서 만들고, 복도식을 계단식으로 바꾸고, 평형도 늘리고…”새해 들어 아파트 리모델링에 관심이 쏠리고 있다. 단지 전체를 본격적으로 리모델링한 첫 아파트가 모습을 드러낸 데다, 재건축과 달리 리모델링에 대한 규제는 계속 완화되고 있기 때문이다. 우선 올해부터 리모델링 가능 시점이 ‘준공 후 20년’에서 ‘준공 후 15년’으로 바뀌면서, 사업을 추진할 수 있는 단지가 크게 늘어났다. 사업 추진에 필요한 주민 동의도 100%에서 2003년에 80%로 낮아진 데 이어, 작년에 ‘3분의 2’로 완화됐다. 2005년부터는 개조 이전 평형이 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)이면 부가가치세를 내지 않아도 된다. 리모델링을 통해 집 넓이를 30%(전용면적 기준)까지 넓힐 수 있으며, ‘최대 9평’이라는 증축 상한선도 2005년 말부터 없어졌다.지난 9일에는 국내 최초로 단지 전체를 리모델링한 아파트가 준공됐다. 쌍용건설이 ‘방배동궁전’을 골조만 남기고 헐어서 개조한 후 ‘쌍용 예가(藝家) 클래식’으로 이름을 바꾼 이 아파트는, 건물을 그대로 둔 채 지하주차장을 새로 파서 만들고 엘리베이터 운행도 지하까지 연장시켰다. 이례적인 공법이 입소문을 타면서, 준공식에는 서울 목동과 강남권의 많은 아파트 주민 대표들이 구경 왔다. 리모델링으로 이 아파트는 크게 변신했다. 엘리베이터를 증설해 기존의 복도식 아파트가 계단식으로 바뀌었고, 78대였던 주차 가능 대수는 207대로 늘었다. 기존 28평형은 35평형으로, 36평형은 45평형으로, 42평형은 53평형으로 각각 7~11평씩 집이 넓어졌다. 집값도 리모델링 이전보다 많이 올랐다는 분석이다. 주변 부동산 중개업소에 따르면, 3억7000만~5억9000만원에 거래되던 이 아파트가 개조 이후 35평형은 8억~9억원, 45평형은 11억원, 53평형은 14억원의 시세를 보이고 있다. 조합원 분담금이 35평형 1억원, 45평형 1억3000만원, 53평형 1억6000만원이었으므로, 분담금을 제외하고도 4억~7억원의 시세 차익이 가능해진 셈이다. 쌍용건설 최세영 홍보팀장은 “국민은행 시세 자료와 부동산 뱅크 자료를 종합해보니, 리모델링을 한 ‘예가 아파트’의 평당가가 재건축으로 신축된 인근 아파트보다 오히려 높은 것으로 나타났다”며 “리모델링에 대한 시장의 시선이 달라지고 있다는 방증”이라고 설명했다. 현재 서울에서만 30여 단지가 리모델링을 추진 중이다. 이 중 행위허가(재건축의 사업승인에 해당)를 받은 단지는 쌍용건설이 시공하는 ‘당산동 평화’, ‘도곡동 동신’과 동부건설이 시공할 예정인 ‘잠원동 한신 13차’ 등 3곳. 전문가들은 리모델링을 추진하기에 앞서 장단점을 꼼꼼히 따져보라고 조언한다. 박성중 서초구청장은 “소형평형 의무비율이나 개발이익 환수, 기반시설 부담금 등 재건축에 가해지는 각종 제약이 없다는 점이 리모델링의 장점으로 부각돼 재건축의 대안(代案)으로 떠오르고 있다”고 말했다. 사업 추진 기간이나 공사기간이 짧고 상대적으로 비용이 적다는 것도 리모델링의 장점. 반면, 지역 특성에 따라 리모델링이 큰 호재로 작용하기 힘들 수 있다는 점, 허물고 새로 짓는 게 아니라 일종의 ‘증축’ 형식이므로 원하는 평면을 구현하기 어려울 수 있다는 점 등은 감안하라는 충고다.
