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- (법원경매 천하평정)성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기
- [우형달] 성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기
-법원경매를 통해 부동산에 투자하면 돈번다는 말이 사실인지 구조적으로 살펴보자
하나 : 가격구조로 보기
* 호가(呼價)≥매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가)
이것은 본인이 생각해 본 우리나라 부동산가격의 서열이라고 생각한다.
무슨 말인가? 하면 예를 들어 강남구 역삼동 00번지에 어떤 부동산이 하나 있다고 하자. 대지는 100평이고 연건평은 300평으로 매매되는 시세는 대략 20억원쯤 한다고 가정해 보자.
이 부동산의 소유자가 매매로 처분하려고 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때 마음속으로는 한 20억 원 정도만 손에 넣으면 팔아버리겠다고 생각했다고 하자. 세상의 어떤 소유자도 이것을 부동산중개업소에 매물로 내놓으면서 20억원에 내놓지는 않는다.
마음속으로는 20억원을 생각하면서도 22～25억 원 정도를 부른다는 것이다. 그래서 흥정하는 과정에서 조금 깎아 주는 척해야 거래가 성사되기 때문이다. 이것이 호가다. 즉 호가(呼價)는 매매가보다 높을 수밖에 없는 것이다. 매수자도 흥정으로 조금이라도 깎으려 드는 것이 당연하지 처음에 부르는 값을 다 주고 사는 바보는 그리 흔하지 않기 때문이다.
만약 이 부동산을 금융기관에 담보로 제공하고 융자를 받으려는 경우에는 이것저것 재보고 해서 15억～18억 원 정도로 감정이 되는 것이 타당하고, 그것의 80%정도가 융자된다면 13억～15억 원 정도가 융자되는 것이 일반적이다.
소유주가 하던 사업(일)이 제대로 되지 않아 추가로 제2금융권에서 얼마간의 융자를 추가로 일으키고, 어쩌고 하다가 후순위 가압류 몇 건 하는 식이다가 끝내 이 부동산은 경매시장에서의 등기부등본 세탁과정(촉탁등기)을 거치지 않으면 도저히 어떻게 할 수 없는 상황이 벌어지게 된다.
낙찰가가 많이 상승했다고는 하지만, 아직도 2순위 이하의 채권자들이 자신의 채권을 만족하는 예는 그다지 흔하지 않다. 두 차례 유찰되어 감정가격 대비 64%에서 응찰자가 있어 75%정도인 13억원 전후에서 낙찰이 되었다고 해 보자.
다시 말씀드리지만 IMF관리체제가 우리 국민에게 끼친 가장 긍정(?)스러운 것은 온 국민에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 점일 것이다. 무슨 말이고 하니 IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세를 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다.
경매로 구입한 주택을 전세를 주려고 했을 때 이사오려는 아주머니가 하시는 말씀 왈 “경매로 싸게 샀으니 전세도 싸게 주세요!”라던 말을 잊을 수가 없고, 심지어 부동산중개소 할아버지도 “싸게 샀으니 좀 더 싸게 팔어!?” 하시는 대개 그런 인식이 일반적이었다. 그러다가 IMF를 겪으면서 부터는 인식의 대전환이 일어났다.
하기야 IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가? 그래서 지금은 경매를 당한 부동산이니 재수 없다는 식의 인식은 많이 없어진 것이 사실이고, 지금의 관심사는 “이 집 잡혀있어요?”일 뿐이다.
즉 경매를 통해 등기부등본만 깨끗이 세탁(?)되고 나면, 처분(임대 또는 매매)하는데 아무런 애로가 없다는 것이다(IMF만세 삼창이라도 부를까?). 정리를 해보면 20억 원짜리 부동산을 이전비+수리비+금융비용해서 15억원을 들여 소유권을 획득하는 순간, 매매가격 20억 원짜리 완전히 정상적인 부동산으로 다시 환생한다는 말이다. 요약해 보면
호가(呼價)≥ 매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가).
22억~≥20억원≥15~18억원≥13~15억원≥13억원+제경비=>15억 원 정도
들여 소유권을 취득하는 순간에 바로 20억 원짜리 복덩어리로 돌변한다는 것이다. 차익 5억원을 실현하기 위해 무슨 노력을 했는가?
어떻게 이런 도술(?)이 가능할까? 물론 법원경매니까 가능한 것이다.
이런 도술은 몇십년 도를 닦아 내공이 높이 쌓인 도사들만 부릴 수 있는 도술일까? 독자들은 얼마정도를 연마하면 이런 도술을 부릴 수 있을까?
두 번째 - 이해관계인으로 보기
법원경매를 처음 공부할 때 우리는 경매의 종류에 대해서 임의경매(?), 강제경매가 있다고 배우게 된다. 그러면 우리가 경매로 돈을 버는데 어떤 차이가 있을까? 극단적으로 말한다면 아무런 차이가 없다.
부동산이 어떤 경로를 통해서 법원경매시장에 공급되었는가?
경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이말고는 아무런 차이가 없다는 말씀이다. 투자자의 입장에서 굳이 그 차이를 알아보려 한다면, 강제경매가 임의경매에 비해서 경매개시 신청단계에서 한번의 심리를 거쳤기 때문에 차후에 경매가 실체가 없다는 등의 이유로 취하될 가능성이 적다는 것 정도이다. 즉 우리(낙찰자)입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다.
그럼 우리가 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가?
그것은 우수한 물건을 어떻게 찾아내고, 도사처럼 낙찰 받아 알토란같은 수익을 올리는가? 하는 것만이 관심의 전부라고 한다면 지나친 표현일까? 이쯤에서 우리는 경매에 관련된 이해당사자들을 살펴볼 필요가 있다.
즉 경매가 진행되기까지 해당 물건에 관계되는 수많은 이해관계인과 그들의 입장을 잠시 생각해보고 그리고 응찰해서 잔금치르고 촉탁등기를 통해서 소유권을 넘겨받는 과정, 명도 등을 통해서 완전한 점유까지 확보하여 경매에 성공하기까지, 그리고 그 다음에 낙찰인의 목적에 따라 처분(임대 또는 매도)과정을 대략 살펴보자.
1) 채무자(소유자) : 사건번호 00타경12345의 소유자로 어떤 이유로 자신의 부동산을 은행 등의 금융기관이나 혹은 개인에게 담보로 제공하고 채권*채무관계를 형성하는 데서부터 이야기는 시작된다. 즉 빚을 얻어서 뭘(사업, 장사, 주식투자등 . . ) 하는 것으로부터 경매의 서곡은 울리는 것이다.
2) 보증인 : 옛말에 보증서는 자식은 자식취급하지도 말라는 말이 있다.
그러나 그게 어디 말처럼 쉬운가? 부모, 형제 , 친인척, 선후배, 직장동료등등 . . 이런 저런 인연으로 자신의 담보나 신용만으로는 필요한 돈을 차용하는데 부족하니 보증 한번 서달라는 간곡한 보증부탁 받고 고민에 빠져보지 않고 갈등해 보지 않은 사람이 있으면 한번 나와 보시라 ! !
매정하게 거절하기도, 그런다고 서주고 잘못되어 여차하면 나와 가족이 살고 있는 하나밖에 없는 내 집이 나라가 버리는 상황이 올지도 모르고, 이 집 한 칸 장만하려고 그동안 먹을 것 입을 것 아끼며, 얼마나 많은 설음과 고생의 세월이 걸렸는데 하는 식의 . . 서주기도 그렇고 또 안 서주자니 또 그렇고 . . . . .
고민, 고민 끝에 실수하면 절대 안 된다며 신신당부하고 서 주었는데 !
그런데 세상일이라는 것이 마음처럼, 생각처럼 되는 일이 얼마나 있을까?
또 세상일이라는 것이 마음대로 생각대로 되버린다면 얼마나 재미(?)없을까? 보증 서주고는 고맙다는 인사나 약간의 선물정도로 마음씨 좋은 사람이라는 표면적인 인사(속으로는 얼간이라고 생각할지도 모르지만)와 함께 보증인의 고민은 시작되는 것이다.
그러다가 얼마 지나서 않아서부터 은행 등의 채권자로부터 원금에 이자가 연체되었으니 대신해서 갚으라는 독촉 전화에 이어, 계속 연체하면 가만두지 않겠다는 식의 협박전화가 오기 시작한다. 이런 사실에 처음에는 채무자도 미안해하고 “내일, 다시 내일, 모레”면 돈이 생기니 안심하고 며칠만 기다려 달라는 상황이 연출되기 시작한다.
이 때쯤이면 보증서 준 빚과 이자를 갚으시든지, 아니면 담보로 제공한 내 집(부동산)을 경매로 넘길 것인지에 대한 마음의 준비를 하셔야 하는 팔자가 되고 만다. 땅을 쳐 봤자 내 손만 아프고, 혈압 올려봤자 내 몸만 망가지는 상황이 되 버리고 마는 것이다.
3) 세입자 : 경매사건에서 드디어 “피눈물의 주인공 세입자”가 등장한다.
위의 채무자나 보증인은 그래도 자신(?)의 의지로 어떤 선택을 하고 있는데 반해, 경매가 진행되는 주택에 세든 임차세입자는 그야말로 “불쌍” 그 자체이다. 세입자가 자신의 피 같은 전세보증금을 날리려고 세를 들어가는 사람은 아무도 없다. 낙찰을 받아 잔금을 내고 명도를 하러 갈 때마다 듣는 이야기는 전세보증금을 날리는 사람은 말할 것도 없고, 대항력을 지녀 보증금 전부가 안전한 세입자마저도 한결 같이 지긋지긋하고, 하는 일도 손에 안 잡힌다고 하소연한다. 노이로제 걸릴 지경이니 하루라도 빨리 끝나버렸으면 한다는 것이다(노이로제 증세로 입원한 세입자를 경험한 적도 있슴).
세 들어 살고 있던 주택이 경매에 넘어가면 그 주택의 세입자들은 전세금액의 확보여부와는 상관없이 정상적인 생활을 하지 못하는 것이 일반적이다. 강의를 할 때마다 수강생들에게 받는 질문이 “경매를 하면 돈을 버는 것은 알겠는데 명도가 엄두가 나질 않는다”고, 말이 좋아서 명도고, 말로 안되면 명도소송을 통해 집행관을 동원해 강제로 끌어내는데 대략 300여만 원 정도 들고, 시간은 6개월 정도면 충분하다고 알고 있는 초보자가 의외로 많은데 절대로 그렇지 않다.
법원경매 선배로써 이 대목에서 한 가지 부탁하고 싶은 말씀은 무슨 일이 있어도 “명도소송”을 통해 임차인을 끌어내려는 생각은 경매를 처음 배울 때부터 버리는 것이 경매세계에서 장수할 수 있는 비결이라고 말씀드리고 싶다. 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 그야말로 생쑈를 하면서 죽어도 못나간다고 막무가내로 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶으실 게다. 그래도 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지 강제로 끌어내기를 즐기시다가는 언젠가는 반드시 후환이 있다.
본인이 정글속 같은 경매세계에서 아직도 살아남아 있고, 앞으로도 계속 경매를 하겠다고 장담할 수 있는 이유중의 하나가 지금까지 숱하게 경매를 통해 소유권을 취득하여, 새 주인으로써 전세금을 한 푼도 못 받아가는 정말 불쌍하고 막무가내인 세입자들과 부딪히면서도 “한번도, 결코 단 한번도” 명도소송을 통해 세입자를 강제로 끌어내지 않았다는 점이다.
그게 가능하냐고? 반문하시는 분도 계셨다.
충분히 가능하다. 언제가도 말씀드렸듯이 이때 딱 맞는 말이 ‘易地思之“다.
입장을 바꾸어 놓고 한번 생각해 보면 어느 정도 해답이 나온다.
다시 말씀드리지만 부탁하고 싶은 것은 경매를 잘한다는 것이 “명도”를 잘 한다는 것이지, “명도소송”을 잘 한다는 이야기는 결코 아니라는 것이다
4) 채권자 : 얼마 전에 한참 상종가를 쳐 IMF시절 최고의 베스트셀러가 된 책 중에 “부자 아빠 가난한 아빠"라는 책이 있었다. 독자 중에도 읽어보신 분들이 꽤 되시리라고 생각한다. 그 책을 보면 ”빚(부채)”을 활용하는 것도 가난한 아빠를 탈출할 수 있는 한 방법이라고 역설하고 있다.
금융기관 등의 융자(부채)를 잘만 활용하면 부자가 되는 지름길이 될 수도 있다는 것이다. 얼마 전에 여의도의 어떤 부동산강연회를 들으러 간 적이 있었는데 강사로 나온 선생님이 재테크는 기본적으로 “부채테크”라는 말을 하셨는데 곰곰이 생각해보니 상당히 일리가 있는 말이었다. 즉 부동산이나 어떤 사업에 투자하는데 100% 자신의 자금으로 투자하는 분은 드물고 또 좋은 투자 방법이라고는 생각하지 않는다.
그러나 사업이나 투자 등이 당초의 계획과는 반대로 잘못되었을 때의 채권자는 채무자나 보증인의 엉덩이 살도 베어갈 준비를 하고 있다는 사실을 명심해야 한다. 즉 채권회수를 위해서라면 법이 허용(?)하는 범위 내에서 무슨 일이든 할 준비를 하고 돈을 빌려주게 된다.
그렇지 않다면 “자본주의”는 자본주의가 아닐 것이다.
5) 법원(경매법원) : 채권자와 채무자 사이에서 당초에 약속한 대로 채권*채무관계가 정상적으로 이행되면 법원이 개입할 여지는 전혀 없다. 그러나 돈이 거짓말을 한다는 말이 있는 것처럼, 채권*채무관계가 당초 약속대로 이행되지 않으면 채권자는 부득이하게 자신의 채권을 회수하기 위해 담보로 제공받았던 채무자나 보증인 부동산을 법원에 의뢰하여 강제처분 뒤 배당과정을 통해 채권을 회수하게 된다.
법치국가인 우리나라에서는 채권자의“자력구제”가 허용되지 않고 법원을 통한 “법적 구제”만이 허용될 뿐이다. 무슨 말인고 하니 받을 돈이 있다고 채권자가 채무자 집에 쫓아가 어떻게 하는 식이 아니라, 법원에 점잖게 부탁하면 법원은 정해진 법률절차(민사집행법등 . . )에 엄격히 입각해서 강제매각(경매)에서 배당까지 일련의 과정을 수행하여 채권자의 채권을 받아 주는 것이다. 그 역할을 법원(경매법원)이 담당하는 것이다.
6) 집행관 : 집행관은 경매법원의 보조기관으로서 경매절차의 전 과정을 대행하는 역할을 한다. 경매개시 결정이 나면 법원의 명령으로 해당 부동산에 가서 현황을 조사하여 경매의 기초자료가 되는 현황기록서를 작성 비치하고, 동사무소를 방문해서 해당 부동산의 전입자를 파악하고, 입찰일에는 입찰법정에서 장내질서를 유지하고 실제로 경매를 진행하는 사람들이 바로 그들이다. 또한 낙찰자가 “인도명령” 또는 “명도소송”에서 승소하여 채무자나 세입자를 강제로 끌어내려(집행) 할 때 현장을 진두지휘하는 역할도 중요한 역할중 하나이다.
7) 감정평가사 : 채권자로부터 경매신청이 들어오면 법원은 그 적법여부를 판단하여 채권자의 경매신청이 이유 있다고 판단하면 해당 부동산등기부등본에 이 사실을 기입하고 진행의 예비절차중 하나로 부동산감정을 할 수 있는 전문자격을 가진 감정평가(기관)사에 감정을 의뢰하면, 의뢰 받은 감정평가사는 해당부동산의 여러 요인들을 종합적으로 판단하여 감정가격을 결정하게 된다. 대개는 이때 결정된 가격이 1차 법원경매가격이 된다. 이 역할을 담당하는 것이 감정평가사이다.
8) 우체국 : 법원이 발송하는 각종 “송달”을 채권자, 채무자등 각 이해관계인에게 전달하는 중요한 역할을 담당한다. 만약 채무자나 보증인에게 어떤 형태로든 적법하게 송달이 되지 않는 상태에서 경매가 진행되면 절차상의 하자로 돌이킬 수 없는 상황이 벌어질 수도 있다.
9) 관공서 : 세무서, 구청, 시청등 . . .
10) 그 외 기 타
지금까지 우리는 경매에 관련된 법원이나 이해관계인들에 대해서 개략적으로 살펴보았다. 그런데 위의 00타경12345번의 사건을 내가 낙찰받지 않는다면 도대체 나하고 무슨 관계가 있다는 말인가? 그렇다, 한마디로 아무 관계도 없는 것이다.
* 다음에는 구조적인 측면을 살펴보기로 하자
- (알면 힘이 되는 법)현행 상가 회칙의 법률적인 문제점
- [최광석] 현재 많은 상가건물은 상가자체의 효율적인 관리를 위해 상가번영회회칙, 상가규약 등으로 명칭되어지는 “회칙”이 만들어져서 사용되고 있다.
그런데, 이러한 회칙의 효력과 관련해서 상가와 관련된 모든 관계자에게 회칙의 효력이 미칠 수 있는 것처럼 이해되는 것이 일반적이다. 즉, 이미 만들어진 회칙은 폐지되거나 변경되지 않는 한 상가의 모든 관계자를 당연히 구속하는 것처럼 일반적으로 받아들이고 있다.
그러나, 반드시 그렇지는 않다. 다음에서 보는 바와 같이 상가회칙이라고 하더라도 제정경위나 절차가 어떠했는지에 따라 그 효력에 크게 차이가 나게 된다.
기본적으로 개인은 행동이나 의사결정의 자유를 가지고 있지만, 경우에 따라 이러한 자유에는 일정한 한계가 있는데 이를 크게 두 가지로 나누어 보면, 첫째는 자기 스스로 어떠한 약속을 하는 것이고, 둘째는 그러한 약속을 스스로 하지 않았다고 하더라도 국가의 법규에서 그러한 의무를 그 사람에게 강제하는 규정을 두고 있는 경우이다.
전자의 경우로는, 갑이 을로부터 돈을 차용하고 을에게 언제까지 어떠한 조건으로 돈을 갚기로 약속하는 경우가 가장 단순한 예가 될 수 있다. 후자의 경우로는, 국민의 납세의무와 같은 경우로, 국민이 국가에 대하여 세금 납부할 것을 약속하지는 않았지만, 법규에서 국민의 납세의무를 규정하고 있기 때문에 이를 준수할 의무가 있는 것이다.
상가회칙과 관련해서도 상가회칙을 준수할 의무가 있는지, 의무가 있다면 누구에게 그 의무가 존재하는지를 살피기 위해서는 위에서 본 바와 같은 두 가지 측면에서 검토가 이루어져야 하는 것이다. 즉, 전자의 측면에서 본다면 상가회칙을 지키기로 약속한 사람은 마땅히 이를 준수할 의무가 있지만, 반면 이를 약속하지 않은 사람이라면 회칙을 준수할 의무가 없는 결과가 된다. 즉, 상가회칙을 준수하기로 약속하지 않은 사람에 대해서는 기본적으로 회칙을 강제할 수는 없는 것이다.
예를 들어서, 상가회칙을 만드는 과정에서 일정한 사람들이 모여서 일정한 의결절차(예를 들어, 과반수출석, 출석자 과반수 찬성)를 거쳐 만들어진 회칙에 대해서는 의결과정에 참여한 사람에 대해서는 회칙이 제정된 것으로 의결된 것이라면 비록 회칙에 반대하였다고 하더라도 이를 준수할 의무가 있는 것이다. 비록 개인적으로는 회칙에 반대하였다고 하더라도, 과반수찬성으로 의결될 경우 그 회칙을 참여한 사람들간에는 상가 내의 문제를 다룰 수 있는 규칙으로 인정하기로 서로 간에 사전에 약속하였기 때문이다. 그에 반해 그러한 의결과정에 전혀 참여하지 않은 사람은 이러한 과정을 통해 만들어진 회칙을 준수하기로 약속한 사실이 없기 때문에, 기본적으로 이들에게는 준수의무가 없는 것이다. 예를 들어서 결의 당시에 아무런 통보를 받지 못해 회의에 관여하지 못한 사람이나, 회칙 결의 이후에 상가소유권을 취득하거나 영업을 개시한 사람이 대표적이다.
그럼에도 불구하고 상가회칙은 회칙 의결 당시 참여한 사람은 물론, 참여하지 않은 사람들 모두에 대해서 적용되는 것처럼 많은 사람들이 오해하고 있다. 이는, 비록 한정적인 범위 내에서만 효력이 있는 회칙이라고 하더라도 오랜기간 동안에 상가관계자 모두에게 사실상 영향력을 행사해 왔다는 점, 회칙 내용에서 ‘회칙제정 이후에 상가관계자 모두에게 회칙이 적용된다’는 취지로 많이 규정되어 있었다는 점 때문으로 보인다. 그러나, 위에서 본 바와 같이 기본적으로 어떠한 약속(계약)은 약속을 한 사람들간에만 효력이 있고, 약속을 하지 않은 사람에 대해서는 효력이 없기 때문에(이를 법률적으로는, “채권적 효력”이라고 한다) 이를 약속하지 않은 사람들에 대해서도 효력이 미친다고 회칙에서 임의로 규정한다고 하더라도 이 규정은 무효가 되는 것이다.
그러나, 상가의 효율적인 관리, 운영을 위해서는 회칙을 제정하는데 관여한 사람이건 그 이후에 상가와 관련을 맺게 된 사람이건간에 회칙이 공히 적용되어질 필요가 있는데, 상가회칙을 제정함에 있어 동의나 약속을 하는 과정을 거치지 못하였다고 하여 일부 사람들에 대해서만 상가회칙이 적용될 수 밖에 없다면, 회칙으로서의 기능은 현저히 부족할 수 밖에 없는 것이다. 예를 들어서, 상가전체의 운영을 위해서 점포당 부담할 관리비를 회칙에서 정했는데, 회칙제정에 관여하지 못하였다고 하여, 관리비를 지급할 의무가 부인해 버린다면 전체적인 상가운영에 큰 지장을 받게 된다.
이러한 차원에서, 상가와 같은 집합건물의 효율적인 관리운영을 위해 만들어진 법규가 바로, 집합건물의소유및관리에관한법률(이하, 집합건물법이라고 함)인 것이다. 즉, 집합건물법의 내용은 그 내용과 같은 약속이 구체적으로 없었다고 하더라도 집합건물의 관계인은 집합건물법의 규정을 준수할 의무를 부담하게 된다. 이와 관련해서 집합건물법 42조는 ‘규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인이나 점유자에 대하여 공히 효력이 있다’고 규정하고 있다. 즉, 상가와 같은 집합건물 내의 규약 등은 규약 제정 전후를 불문하고 상가소유자, 특별승계인, 점유자 모두에 대해서 적용된다고 선언하고 있는 것이다. 따라서, 집합건물법에서 정하는 규약으로서의 효력을 가진 회칙에 대해서는 비록 이러한 내용의 제정에 동의한 바가 없다고 하더라도 이를 준수할 의무가 있게 된다. 이는, 상가와 같은 집합건물의 효율적인 관리를 위해서는 일부의 반대가 있더라도 다수가 토론하여 결의를 한 사항에 대해서는, 이를 준수할 필요가 있다는 것을 법에서 인정하였기 때문이다.
그런데 주의할 점은, 집합건물법상 유효한 관리규약이 되기 위해서는 집합건물법에서 정한 절차적, 실체적인 정당성을 모두 갖추어야만 한다. 즉, “규약의 설정, 변경--은 관리단집회 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 찬성을 얻어 행한다”, “ --관리단집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하고, 관리단집회는 위와 같은 통지사항에 관하여서만 결의할 수 있다” 는 집합건물법의 규정이 바로 그것이다. 이는, 비록 자신이 제정과정에 참여하지 않았다고 하더라도 회의의 과정을 거쳐 소유자의 3/4이라는 다수가 찬성을 결의하였다면, 이 의결에 관여하지 않은 사람에 대해서도 회칙준수의 의무를 부담하더라도 부당하지 않다는 판단에서 근거하기 때문이다.
그러나 문제는, 현재 시행 중인 대부분의 상가회칙들이 집합건물법에서 정한 절차나 요건을 제대로 갖추지 못하고 있다는 것이다. 즉, 집합건물법은 상가회칙의 주된 이해관계가 상가소유자에게 있는 것으로 보고, 상가소유자의 3/4이상이 의결하여야 집합건물법상 유효한 관리규약이 될 수 있는 것으로 규정하고 있음에 반해, 대부분의 상가회칙들은 상가소유자들이 아니라 상가점포운영자(소유자도 있을 수 있지만, 대부분이 임차인인 경우가 많다)들이 의결하고, 그 의결요건도 3/4에 거의 미치지 못하고 있는 것이다. 그 결과, 현행 상가회칙의 대부분은 집합건물법상의 관리규약으로서는 무효인 경우가 태반이다. 결국, 이러한 회칙들은 결의과정에 참여한 사람들간의 사적인 약속에 불과한 정도의 효력만이 있는 셈이다. 그로 인해, 그 결의과정에 참여하지 못한 사람들에 대해서는 법률적으로 구속할 권리가 없게 되는 것이다.
그럼에도 불구하고, 상가회칙은 별다른 비판없이 상가이해관계인들 모두에게 강제되도록 요구되고 있는 것이 현실이다. 이 과정에서 상가회칙의 내용에 반대하는 사람들과 잦은 갈등이 발생하고 있다. 최근에 필자와 법률상담한 어떤 사람은, 경매를 통해 상가점포 여러 채를 낙찰받아 임대사업을 하고자 하는데, 좋은 임대수익이 예상되는 업종은 이미 해당 상가 내에 다른 사람이 운영 중에 있었으며, 그 상가회칙에는 동업업종금지 내용이 규정되어 있어 상가회칙제정경위를 확인해 본 바, 상가회칙은 상가개설 초기에 상가 소유자가 아니라 점포운영자들의 극히 일부가 모여 만든 것이고, 의결과정에 참여한 상가소유자의 비율은 불과 10% 미만이었다는 것이다. 결국, 이 낙찰자 입장에서는 상가소유자들도 아니라 얼마간 영업을 하다가 상가를 떠나가버릴 점포운영주들이 주동이 되어서 만든 회칙이라는 것을 통해, 정작 회칙제정에 관여하지도 않은 상가소유자인 자신들의 재산권(수익성이 가장 좋은 업종으로 임대할 권리)을 침해받고 있다고 느낄 수밖에 없는 것이다.
필자가 보기에는 이러한 문제가 거의 대부분의 상가에 존재하고 있는 것으로 보이므로, 향후 상당한 혼란이 예상된다. 법에 대한 정확한 이해없이 적법하지 못하게 만들어진 회칙이 장기간 통용되다보니 그동안 사실상의 구속력으로 작용해 왔고, 그 부당함을 느끼는 사람들과의 관계에서 당연히 마찰이 빚어질 수 밖에 없는 것이다.
이러한 법과 현실의 괴리로 인한 혼란을 피하기 위해서 판례는, 관리규약의 제정과정에서 구분소유자가 아닌 임차인이 일부 포함되어있었다고 하더라도, 임차인이 해당 점포 구분소유자의 대리인의 자격으로 의결한 것으로 볼 수 있다고 판시하고 있다. 그러나, 이는 관리규약 제정 등을 위하여 구분소유자에 대해 통보되고 대부분 구분소유자가 참석하였으나, 일부 점포의 경우에는 임차인이 참석한 경우 그 임차인에게 대리인자격을 인정한 판례에 불과한 것이고, 구분소유자에 대한 통보가 아니라 거의 대부분이 현 점포운영자만에 대하여 통보가 이루어져서 결의가 되었다면, 집합건물법상 관리규약으로서 효력이 있다고 하기 어렵다는 점에 향후 분쟁은 불가피하다고 생각된다.
- (알면 힘이 되는 법)재판없는 임의명도, 단전단수 조치..적법한가?
- [최광석] 간혹 임대차계약서상에 임차인에 대해서 단전, 단수나 재판없이 임의로 명도(짐을 밖으로 끌어내는 행위)조치를 할 수 있도록 하는 규정이나, 상가건물 내의 상가번영회회칙이나 주거용 집합건물의 입주자가 관리비를 연체할 경우 단전, 단수를 할 수 있도록 하는 규정을 보게 된다.
보통 이러한 규정은, 임대차계약이 종료되어서 임차인이 임대차목적물을 명도해 주어야 할 의무가 있는데도 불구하고, 임차인이 자진해서 명도하지 않고 있을 때 이를 강제하는 차원에서나, 집합건물 내에서의 효율적인 관리를 위해 구분소유자나 점유자들의 의무이행을 촉구하는 차원에서 규정되는 것이 일반적이다.
그러나, 실제 이와 같은 의무불이행상황이 발생하더라도, 계약서나 규약상에 규정된 위 내용을 그대로 실행에 옮기는 일은 매우 드문 것이 현실이다. 자칫 형사적인 처벌이 문제되기 때문이다. 즉, 계약서나 규약상에 명백히 기재된 단전단수나 임의명도행위를 실행했을 때, 업무방해나 주거침입 등과 같은 관련 민,형사책임을 면할 수 있는지가 법적으로 애매하기 때문이다.
물론, 만약 이러한 내용의 규정이 계약서나 규약상에 없는 상황이라면, 비록 점유자체가 민사적으로 적법하지 못하고, 관리비 납부의무가 당연히 인정된다고 하더라도, 명도나 관리비청구 재판이라는 법적인 절차를 거치지 않고 임의로 단전, 단수나 임의명도조치를 해버렸을 때, 다른 특별한 사유가 없는 한 민사적으로는 불법행위에 기한 손해배상, 형사적으로는 주거침입죄, 업무방해죄 등에 해당하게 된다는 점에는 다툼이 없다.
그런데 문제는, 이러한 조항이 당사자간에 합의한 계약서나 집합건물이나 단체의 규약으로 명시된 경우에도, 이러한 조치들이 위법한지에 있다.
현재 판례상으로는, 상가규약에 따른 상가번영회측의 단전조치에 대하여 무죄를 선고한 사례들이 있지만, 재판없는 임의명도조치에 대한 판단은 아직 발견되지 않고 있다.
대법원 1994. 4. 15. 선고 93도2899 판결에 의하면, 어떠한 행위가 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지는 구체적인 경우에 따라서 합목적, 합리적으로 가려져야 할 것인바, 정당행위를 인정하려면 첫째 그 행위의 동기나 목적의 상당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익균형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 하는데, 피고인이 시장번영회의 회장으로서 시장번영회에서 제정하여 시행 중인 관리규정을 위반하여 칸막이를 천장에까지 설치한 일부 점포주들에 대하여 단전조치를 하여 위력으로써 그들의 업무를 방해하였다는 공소사실에 대하여, 피고인이 이러한 행위에 이르게 된 경위가 단전 그 자체를 궁극적인 목적으로 한 것이 아니라 위 관리규정에 따라 상품진열 및 시설물 높이를 규제함으로써 시장기능을 확립하기 위하여 적법한 절차를 거쳐 시행한 것이고 그 수단이나 방법에 있어서도 비록 전기의 공급이 현대생활의 기본조건이기는 하나 위 번영회를 운영하기 위한 효과적인 규제수단으로서 회원들의 동의를 얻어 시행되고 있는 관리규정에 따라 전기공급자의 지위에서 그 공급을 거절한 것이므로 정당한 사유가 있다고 볼 것이고, 나아가 제반사정에 비추어 보면 피고인의 행위는 법익균형성, 긴급성, 보충성을 갖춘 행위로서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 것이므로 피고인의 각 행위는 형법 제20조 소정의 정당행위에 해당한다고 판단하여, 피고인에게 무죄를 인정하였다. 같은 맥락에서, 시장번영회 회장이 이사회의 결의와 시장번영회의 관리규정에 따라서 관리비 체납자의 점포에 대하여 한 단전조치에 대해서도 업무방해죄의 무죄로 선고된 바 있다(대법원 2004. 8. 20. 선고 2003도4732 판결).
한편, 판결없이 계약서나 내부규정에서 정한 임의명도조항을 근거로 한 임의명도조치의 적법성에 대해서는 아직 판례가 발견되지 않고 있지만, 위와같은 정당행위의 맥락에서 본다면 임의명도조치에 대해 위법성이 조각되기 위해서는 단전조치보다도 훨씬 엄격한 요건이 필요하다고 생각된다.
임의명도조치가 법률적으로 가능해버리면, 명도재판과정을 통해 임차인이 주장할 수 있는 각종 권리(유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등)가 급박하고 임의적인 명도집행절차를 통해 사실상 보장받지 못할 우려가 있다는 점, 임의명도조치는 주거의 안정성이나 영업활동을 완전히 중단해버릴 수 있다는 점에서 단순히 상당한 제한을 가하는데 그치는 단전단수조치 보다도 훨씬 법익침해가 심각할 수 있다는 점, 명도가 급박할 경우에는 단행가처분과 같은 법적인 절차가 별도로 존재한다는 보충성의 원칙에도 저촉될 수 있다는 점 등에서 단전단수조치보다 훨씬 엄격하게 위법성판단이 이루어질 것으로 생각된다.
따라서, 재판없이 임의명도조치를 하지 않으면 안되는 급박한 사정이 존재하고, 임의명도조치에 앞서 수차례 자진명도의 기회를 부여하여야 하는 등 엄격한 요건을 갖추어야 할 것이다. 결국, 단순히 차임을 몇 차례 연체했다거나 자진명도의 기회를 주지 않은 채 단순히 계약서나 규약에 규정을 두고 있다는 이유로 재판없이 임의명도조치를 행하는 것은 위법하다는 판단을 가능성이 크다.
한편, 위와 같이 형사적인 무죄 여부와 민사적인 불법행위성립 여부를 동일한 잣대로 판단하기는 곤란하지만, 형사적인 판단은 민사판단에 상당한 영향력을 줄 수 있으므로, 일응은 민사적인 손해배상책임여부를 판단함에 있어서도 같은 논리가 유추적용될 수 있을 것으로 사료된다.
한편, 계약서에 규정된 단전단수조치나 재판없는 임의명도조치를 감수하겠다는 취지를 형법 제24조에서 정한 “피해자의 승낙”으로 의율하여 위법성조각사유로 생각해 볼 수 있지만, 형법상 “피해자의 승낙”은 구성요건사실행위(단전 등)가 이루어질 당시까지 “계속”되어져야하는 법률적인 요건이 필요하다는 점에서, 계약서 내용에도 불구하고 대상자가 그러한 조치를 거부하고 있는 상황이라면 피해자의 승낙이라는 요건에는 해당하지 않는다고 할 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)약속을 지키게 하는 힘 “손해배상의 예정”
- [최광석] 부동산거래에 있어 약속이 지켜지지 않는 경우를 너무나 흔하게 보게 된다. 예를 들어, 상가분양과 관련해서 ‘이 분양상가는 월세수익이 최소한 월 100만원은 된다’거나, ‘내년 말에는 틀림없이 입점가능하다’는 식의 약속을 흔하게 듣게 되는데, 이러한 식의 약속은 쉽게 하는 만큼이나 너무나 쉽게 깨지는 경우가 많다.
부동산거래에 있어 상대방과의 약속이 매우 중요한 내용이라면, 그 약속은 향후 입증의 편의를 위해 서면화될 필요가 있음은 물론, 약속이 반드시 지켜지기를 원한다면 약속이 지켜지지 않을 경우에 그 약속을 한 사람에 대해 어떠한 손해배상을 미리 예정해 두는 자세가 꼭 필요하다.
위에서 예를 든 것처럼, 상가 월세수익이 월 100만원이 된다고 약속하였다면, 그 약속이 지켜지지 않을 경우에 월 100만원에 미달하는 금액만큼 분양회사가 일정기간 이를 보전해 준다는 내용이나, 내년 말에 입점이 되지 않을 경우에는 지체일수 하루당 얼마의 금액을 위약금으로 지급한다는 문구가 바로 그것이다.
그럼에도 불구하고 부동산거래와 관련한 많은 약속들은 서면화되지 못하고 구두상으로 오고가는 경우가 많아, 법적이 분쟁이 발생할 때에 그러한 약속이 있었는지와 관련해서 입증이 곤란한 경우가 많을 뿐 아니라(법원실무상으로도, 특히 중요한 약속의 경우에는 서면화되지 않고 구두상으로만 이루어졌다는 것은 상식적으로 납득하기 힘들다는 점에서, 구두상으로만 약속했다는 주장을 쉽게 믿지 않고 있는 경향이다), 약속이 있었다고 하더라도 그 약속위반행위에 대해 적절한 손해배상을 미리 약속해 두지 않아서 약속위반에 대해 도대체 얼마의 손해를 인정할 수 있을지 어렵게 된다. 예를 들어 내년 말까지 상가에 입점할 수 있다고 서면상으로 약정하더라도, 입점지연에 따른 지체상금조항이 없다면, 입점지연에 대해 얼마의 손해배상책임을 인정할 수 있을지 매우 곤란해지는 것이다.
따라서, 향후 약속위반에 대한 정확한 손해배상금이 미리 정해져있다면, 그 약속은 틀림없이 지켜질 가능성이 크다는 점에서, 약속이 틀림없이 지켜지기를 희망한다면 손해배상의 예정조항을 미리 정해두는 것이 합리적일 수 있다.
약속위반에 대한 페널티가 있는 경우와 없는 경우의 차이는, 우리의 일상생활에서도 쉽게 찾아볼 수 있다. 일정기간 내에 대금을 지급하지 않더라도 지연이자이나 가산금에 대한 별다른 제재가 없는 신문(우유)대금과 같은 경우와, 일정기간 내에 납부의무를 위반할 경우 상당한 가산금이 부과되는 각종 공과금의 경우가 좋은 대조가 될 수 있다.
위에서 든 상가분양의 경우 이외에도 부동산거래와 관련해서 필자의 경험상으로 손해배상예정(위약금)조항이 반드시 필요하다고 생각되는 부분은 다음과 같다.
우선, 월세체납에 대한 지연이자를 약정할 필요가 있다. 월세는 임대인의 입장에서는 생활의 수단이 되는 것인데, 일반적인 임대차계약서에는 월세체납에 대한 지연이자부과 규정을 두고 있지 않고있다. 그 결과, 임차인 입장에서는 임대차보증금에서 체납된 월세를 공제하면 그만이다는 식으로 성실하게 월세지급을 하지 않은 경우가 많다. 물론, 월세체납에 대해서 임대인의 입장에서는 계약해제를 주장할 수 있지만, 상당한 권리금이 붙은 상가의 경우에는 월세미납을 이유로 바로 임차인을 명도해버리기도 인간적으로 곤란할 뿐 아니라, 소송에도 상당한 비용이 소요된다는 점에서, 성실한 월세납부를 유도하는 것이 서로 간에 득이 될 수 있는 방법인 것이다.
또한, 대형건물을 분양받을 경우에 일정기간 내에 완공하는데 대한 지체상금의 약정이 필요하다. 대형건물의 경우, 자금력이 튼튼한 대형업체에서 사업을 주도하는 경우에는 언제까지 완공하는 것에 대한 자신감이 있기 때문에, 완공시기를 계약서상에 명시하고 이를 위반할 경우 일정금액의 지체상금약정을 하는 경우도 있다. 그러나, 대부분 영세업체들의 경우에는 자금력 등에서 크게 부족한 관계로, 건물을 완공하는 시기를 대략이라도 약속하기가 힘들어서, 완공시기를 계약서상에 아예 기재하지 않은 경우가 많다. 그 대신, 분양대행업체 직원들을 통해 완공시기를 그럴듯하게 구두상으로 이야기하게 하면서 수분양자들을 유혹(기망)하는 것이다. 이러한 구두약속은 향후에 이를 입증하기도 어렵거니와, 녹음 등의 방법으로 구두 약속을 했다는 점이 입증된다고 하더라도, 분양업자의 공식입장이 아니라 분양대행업체 직원의 개인적인 의견전달일 뿐이라고 발뺌할 경우 분양업체에 대한 책임추궁이 어려워질 수 있는 소지가 있는 것이다.
대형건물 상가나 오피스텔을 분양하는 경우, 시행사들의 많은 경우는 자기 자본을 거의 가지지 않고 금융업체 등으로부터 대부분의 자금을 차용하는 경우가 많고, 심지어는 토지매입도 완전히 마무리짓지 못한 상황에서 수분양자들로부터 받은 분양대금으로 사업부지인 토지대금을 지급하면서 사업을 추진하는 등 사업진행이 매우 위태롭고 주먹구구식으로 이루어지는 경우가 많다는 점에서, 건물완공이 당초 구두상으로 이야기한 시점보다 많이 늦어지는 것이 다반사이다. 따라서, 구두상이 아닌 분양계약서상으로 건물완공시기에 대해 대략적으로라도 명기해 줄 것을 요구하면서, 아울러 이에 따른 손해배상예정조항도 함께 기재하는 것이 필요하다.
또한, 임차인이 부당하게 명도를 지연하는 경우가 많다는 점에서, 명도지연에 따른 지체상금을 기재할 필요성도 크다고 할 것이다. 지체상금약정을 하지 않을 경우 기존에 지급하고 있던 월세 이상으로 명도지체에 따른 손해배상을 청구하기가 곤란한 것이 현실인 상황에서, 임차인으로서는 고의로 재판을 지연하면서 가급적 오랫동안 버티기식으로 나오는 것이 일반적인 현상이다. 이에 대비하기 위해 부당점유에 대한 지체상금약정이 반드시 필요하다. 물론, 제때 건물명도를 받기 위해서 제소전화해조서를 작성하기도 하지만, 이는 법원의 재판절차를 거쳐야한다는 점에서 약간 번거로울 수도 있으므로, 재판절차없이 계약서작성만으로 간편하게 처리하기를 원한다면 제소전화해조서 대신에 계약서상에 명도지체에 대한 지체상금약정을 기재하는 것이 좋은 방법일 수 있다.
한편, 손해배상의 예정조항을 기재함에 있어 주의할 점은, 손해배상의 예정은 해석에 다툼이 없는 정확한 문구를 사용할 필요가 있다는 것이다. 예를 들어, 약속 위반시 부동산 시가상당의 손해배상을 한다는 식의 문구는, 향후 부동산 시가에 대해서 다툼의 여지가 있을 수 있다는 점에서, 이러한 해석의 여지가 있는 문구 대신에 ‘5억원을 배상한다’는 식의 해석여지가 없는 문구가 바람직한 것이다.
사회 다른 분야에서도 마찬가지이지만, 부동산거래 역시 약속이 잘 지켜지지 않은 대표적인 분야이다. 지켜질만한 약속을 하는 사회를 만들고, 불필요한 소송을 예방하는데 손해배상의 예정조항이 많은 기여를 하게 될 것으로 믿어 의심치 않는다.
- (알면 힘이 되는 법)“민형사상 모든 책임을 진다”는 문구의 허실
- [최광석] 부동산거래와 관련해서 `어떠한 약속을 틀림없이 지킨다`는 취지에서 이러한 약속을 지키지 않을 경우에 ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구를 삽입하는 경우가 많다.
그 문구 그 자체만으로는 약속을 이행하지 않을 경우에 민사상으로나 형사상으로 가능한 모든 책임을 진다는 의미로 해석될 수 있어, 이러한 문구를 둔 약속에 대해서는 이를 지키지 않을 경우 대단한 불이익이 가해질 수 있는 것으로 굳게 믿는 것이 일반적인 관념이다.
그렇지만, 반드시 그런 것은 아니다.
예를 들어서, 임대차기간이 만료된 상황에서 임대인이 임차인을 명도하고자 하는데, 임차인의 간곡한 사정으로 ‘3개월만 영업한 후에 즉시 명도하겠다’는 다짐을 받고서, 이를 틀림없이 확인하는 차원에서 임차인에게서 그러한 내용의 각서를 받은 임대인이 있다고 하자.
그 임대인은 임차인의 이러한 약속을 확고하게 하기 위해 ‘이 약속을 지키지 않을 경우 민형사상 모든 책임을 진다’는 취지의 문구를 삽입하였다. 그런데 그럼에도 불구하고 임차인이 다시 약속을 지키지 않고 명도를 거부한다면 임차인에게는 어떠한 불이익이 있을까?
문구상으로만 본다면, 대단한 불이익이 있을 것 같지만, 법원실무상으로는 별다른 제재를 가할 수 없는 것이 일반적이다. 왜냐하면, 민형사상 모든 책임을 진다는 문구의 통상적인 의미는, ‘민사상이나 형사상으로 인정되는 범위의 책임을 지겠다’는 것으로 해석할 수 밖에 없기 때문이다.
우선 민사적인 책임이라는 측면에서 본다면, 위와 같은 경우에 임차인으로서는 명도지연에 따른 통상적인 손해(기존의 월세 상당)만 부담하는 것이 일반적이고, 건물명도로 인해 임대인이 입게 되는 다른 손해에 대해서는 (임차인이 이러한 사정을 알거나 알 수 있었다고 하는) 특별한 사정이 없는 한 손해배상책임을 부담하지 않게 된다.
임차인의 명도지연으로 인하여 임차인 명도 이후에 더욱 많은 월세를 지급할 세입자와의 임대차계약이 무산되거나 계약체결이 지연된 경우 임대인에게 그 월세 차액 상당의 손해가 있다거나, 임차인 명도 이후에 새로이 건물을 신축해서 이를 매도하거나 임대하였을 경우에 얻게 될 수익을 얻지 못하는 손해를 입은 경우 등과 같은 구체적인 경우에, 임대인이 입을 수 있는 이러한 손해들에 대해서 우리 민법 하에서는 “통상손해”가 아니라 “특별손해”라고 하여, 손해발생에 원인을 제공한 임차인이 이러한 사정을 알거나 알 수 있었을 경우에만 손해배상책임이 인정될 수 있게 된다. 그런데, 이러한 입증책임은 임대인에게 있으므로 이를 입증할 분명한 증거가 없다면 이를 손해 배상받을 수 없게 되는데, ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구만으로는 발생한 특별손해에 대해 당연히 배상받을 수는 없기 때문이다.
한편, 명도를 약속한 임차인이 이를 거부한다고 하여 이를 형사적으로 처벌하기도 곤란하다. 이러한 행위는 단순한 민사적인 계약불이행문제로 취급될 가능성이 크기 때문이다.
결국, 민형사상 모든 책임을 진다는 문구는 약속을 이행하지 않은 사람에 대하여 불이익을 가하기에는 매우 불완전할 수 있다는 것이다.
따라서, 약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 두리둥실한 문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다. 즉, ‘언제까지 명도하지 않을 경우, 지체일수 하루당 1백만 원씩의 위약금을 지급키로 한다’는 식의 문구가 바로 그것이다.
위에서 본 바와 같이 ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구만으로는 약속위반에 대한 효과적인 대응책이 되지 못할 수도 있다는 사실을 정확하게 인식할 필요가 있는 것이다.
- (알면 힘이 되는 법)약속지킨 사람의 착각 2
- [최광석] 최근에 상담한 사례이다.
의뢰인 갑은 최근에 을과 임대차계약을 하고 계약금조로 임대차보증금의 일부인 500만원을 받았다. 그런데, 중도금지급기일이 지나도록 을로부터 아무런 연락도 받지 못해 을에게 수차례 연락을 취하고자 하였지만 여의치 않았다고 한다. 그러던 중, 마냥 기다릴 수 없어 병이라는 사람에게 어쩔 수 없이 다시 이를 임대해 버렸다.
그런데 문제는, 이로부터 얼마 후에 을이 나타나 ‘왜 갑이 일방적으로 다른 사람에게 이중으로 임대하였느냐. 따라서 계약위반책임이 갑에게 있으니 계약금의 배액을 지급하라‘는 요구를 한 것이다. 이에 대해 의뢰인 갑은, ’중도금지급기일까지 을이 중도금을 지급하지 않았으니 계약위반책임은 을에게 있는 것이며, 을에게 연락을 취하고자 시도하였지만 불가능하였기 때문에 어쩔 수 없이 다른 사람에게 임대할 수밖에 없었던 상황이니만큼, 을로부터 받은 계약금은 몰수하겠다‘는 주장이었다. 누구의 주장이 타당할까?
이 사례의 쟁점은 두 가지로 볼 수 있다.
먼저, 누구의 귀책사유로 갑을간의 임대차계약이 해제되었는지의 문제이다. 일단, 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못한 책임이 을에게 있는 것은 틀림없다. 그러나, 그렇다고 하더라도 갑을간의 계약이 즉시 해제되는 것은 아니다. 을이 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못하고 있는 것은 법률적으로 “이행지체”라고 하는데, 이행지체의 상대방인 갑이 이행지체의 책임이 있는 을의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 먼저 상당한 기간을 정하여 “이행을 최고(催告)”해야 한다. 즉, 을에게 며칠 내로 중도금을 지급해 줄 것을 촉구하는 행위가 필요한 것이다. 법률적으로 이러한 최고행위가 없으면, 원칙적으로 계약을 해제할 수 없다. 결국 갑으로서는, 비록 을이 중도금을 지급하지 못하였다고 하더라도, 임대차계약의 해제를 위한 최고행위를 거치지 못한 셈이 되는 것이다.
따라서, 갑을간의 임대차계약이 그대로 유효한 가운데 갑이 을의 양해없이 일방적으로 병이라는 사람에게 임대해버려 을과의 임대차계약은 더 이상 이행되기 불가능한 상황이 되어 갑을간의 임대차계약이 결국 해제된 것이다(이를 이행불능에 기한 해제라고 한다). 결국, 갑을간의 임대차계약이 해제된 것은 법률적으로는 을이 아니라 갑에게 원인(귀책사유)이 있는 셈이다. 그 결과, 위약금약정이 갑을간의 임대차계약서에 기재되어 있다면, 갑은 계약금의 배액인 1천만원을 을에게 지급할 의무가 있는 것이다.
두 번째 쟁점은, 그렇다면 을과 연락이 되지 않은 상황에서 갑의 입장에서는 계약을 해제하기 위해 어떤 방법으로 “최고”를 해야 하는지의 문제이다. 적법한 계약해제를 위해서는 원칙적으로 최고를 해야 하는데, 유선이나 우편상의 방법으로도 을과 연락이 되지 않는다면 최고를 하기가 현실적으로 곤란한 점이 있는 것이다.
우선, 이점과 관련해서 갑의 입장에서 을에 대한 최고를 “발송”만 하면 되는지, 아니면 최고가 을에게 “도달”하게 할 필요까지 있는지가 논의될 수 있다. 결론은, 도달하게까지 해야 한다. 우리민법은 의사표시의 “도달주의”원칙을 채택하고 있어, 의사표시가 효력을 발생하기 위해서는 발송한 것만으로는 부족하고 도달하여야 할 것까지 필요로 하기 때문이다.
그렇다면, 유선상으로나 우편상으로도 전혀 연락이 되지 않는 을에게 어떤 방법으로 최고를 도달하게 할 수 있을까? 이에 대한 답은 바로 “의사표시의 공시송달”제도를 이용하는 것이다. 민법 제113조는, 의사표시를 하는 사람이 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 주소를 알지 못하는 경우에는, 의사표시를 민사소송법상의 공시송달규정에 의해 송달할 수 있도록 하는 취지의 규정을 두고 있다. 이 제도에 근거해서, 갑은 을의 주소지를 관할하는 법원에 공시송달신청을 할 수 있다. 정해진 절차에 따라 법원에 의해 공시송달결정이 되면, 결정문이 법원게시판 등에 게시되는 때로부터 2주 후에 상대방인 을에게 도달한 것으로 간주되는 효과가 발생한다.
위에서 본 바와 같이 법률적인 문제에 있어 의사표시는 원칙적으로 상대방에게 도달되어야만 효력을 발생하게 되므로, 법률적으로 의사표시의 도달이 필요하나 의사표시가 상대방에게 우편이나 유선으로 송달되지 않는 때에 의사표시의 공시송달제도는 매우 유용하다고 하겠다.
위에서 본 사례 이외에도 부동산거래와 관련해서 의사표시 공시송달절차가 실무상으로 자주 활용될 수 있는 경우로는, ① 임차인으로부터 임대차보증금을 양수받은 채권자가 임대인에게 채권양도의 통지를 함에 있어, 임대인에게 통지가 계속 송달되지 않은 경우 ② 묵시적 갱신을 막기 위해 임차인에게 계약갱신거절통지를 하는데, 임차인이 내용증명우편물 수령을 계속 거절하는 등의 이유로 송달불능인 경우 ③ 각종 계약해제(지)의 의사표시가 도달되지 못할 경우 등이 대표적인 경우이다.
이처럼, 이러한 사례에서도 알 수 있는 것처럼 상대방이 의무를 위반한 것이 명백하다는 것에만 집착하여, 법적인 절차를 염두에 두지 않고 임의로 행동하게 되면, 도리어 약속을 잘 지킨 사람에게 불이익한 결과가 돌아올 수 있다는 것이다.
- (법원경매천하평정)돈 벌어도 바꾸지 말자
- [우형달] * 바꾸지 말자 . .
외환위기 이후 가장 크게 달라진 점이 있다면 전 국민의 “재테크 전사화”라고 할 수 있고, 그 중에서 법원경매에 관한 일반의 시각이 상당히 달라졌음이다. 즉 유망한 재테크 수단으로서 법원 경매가 한창 각광을 받고 있다.
법원경매가 다른 어떤 종목보다 높은 수익을 구조적으로 보장하는 것은 사실이지만, 결과에서도 반드시 그러한가에 대해서는 다른 결과가 나올 수도 있다는 점을 유념하였으면 한다.
무슨 말인가, 건달 되기 쉽고 사람 망가지기 좋은 일을 열거해보라고 하면 아마도 부동산 경매가 그 첫자리를 바로 차지할 것이다. 주식은 끊임없이 공부하며 타이밍을 놓치지 않아야 하고 데이트레이딩을 하시는 분이라면 세계 증시의 상황까지 훤히 꿰뚫고도 판판히 깨지고, 부동산 중개업도 부동산 경기가 좋든 아니든 아침에 출근해서 청소 깨끗이 하고 하루 종일 손님을 기다려야 하지만 경매는 그럴 이유가 전혀 없다.
기본적인 공부만 확실히 해 놓으면 이 일처럼 시간이 많이 남아돌면서 높은 수익을 올리는 분야도 드물다.
* 세상이 너무 많이 좋아졌다
불과 몇 년 전만해도 물건 하나 조사하려면 차를 가지고도 하루에 한건 제대로 조사하기가 어려웠다. 현장 답사해보고 마음에라도 들면 해당 등기소로 직접 가서 등기부등본 한통 떼 보는데도 한나절이 걸렸고, 구청에 가서 해당 서류 발급받는데도 마찬가지였고, 거기다가 동사무소에 가서 전입자 세대 열람까지 마치려면 혼자서 하루로는 도저히 부족했다.
인터넷이 발달된 지금이야 등기부등본도 집에서 무료로 확인할 수 있고, 물건명세서, 감정평가서, 토지이용계획확인원, 임차인의 임대차현황조사도 대법원 사이트에 떠 있어 비용하나 안들이고 경매법원, 구청, 동사무소 갈 필요 없이 한 물건 기본사항 검색하는데 5분이 채 안 걸린다. 유료사이트에 가입하는 등 마음만 먹는다면 제주도의 임야까지도 5분이 채 걸리지 않아 입찰여부까지 결정이 가능하다. 바쁠 이유가 별로 없다는 여기에 문제가 숨어있다.
* 자기부터 관리하라
전날 저녁 늦게까지 술 마시고 덜 깬 몸을 이끌고 술 냄새 풍기며 새벽 버스, 지하철로 출근할 일도 없고, 누구 눈치 보며 9시 출근시간 맞출 일도 없다. 종자돈 1억 원 정도 가지고 1년에 2~3건 낙찰 받아 처분하면 1억 원 정도의 이익을 올리기는 그리 어렵지 않는 것이 부동산 경매이고 보니, 가끔은 자기관리가 안되는 사람들을 보게 된다. 즉 집에 인터넷만 연결하고 일년에 2~3건만 낙찰 받아 처분하면 정말 바쁠 일이 하나도 없지만, 그것만이 아니라는 사실이다.
가장의 역할이 돈만 잘 버는 것이 전부는 아닐 것이다. 기본적인 부분에서의 역할 수행이 안 되면 곤란하지만, 돈 잘 번다고 아빠가 평일에 잠옷차림으로 집안을 배회해서는 자녀교육에 좋을 일 하나 없다. 어디로 나가든지 아침에 출근해서 가능하면 저녁에 늦게 들어갈수록 집안이 화목해진다.
마땅한 곳이 없는 분이라면 몇 사람이 공동으로 조그마한 사무실이라도 하나 마련하여 놀더라도 여기서 놀고, 신문도 여기서 보고, 공부도 하고, 경매물건 검색도 여기서 하는 것이 길게 보면 비용측면에서 훨씬 잘했다고 무릎을 칠 날이 온다.
* 돈 벌어도 바꾸지 말자
돈 잘 벌면 남자들이 바꾸는 것이 몇 가지 있다는 우스개 소리가 있다.
멀쩡하게 잘 굴러 가는 자동차 바꾸고, 살던 집 바꾸고, 조강지처 대신 소속도 알 수 없는 젊은 처자에게 안방까지 맡기고, 거기다가 친구에 술집도 술도 바꾼다. 이렇게 되면 부동산 경매로 돈은 벌었을지 모르지만 자식들이 보고 배울 것은 뻔하고 마누라인들 가만히 있겠는가, 가정은 그렇게 무너지는 것이다.
돈 번다는 말은 많이 듣는데 부자 되었다는 말은 듣기 어려운 것이 이 업종의 특성이다. 번 돈으로 지속적으로 낙찰 받고 부지런히 움직이는 분들도 계시지만, 유독 한탕 대박에 몰두하는 사람들이 많은 것 또한 사실로, 이런 경향은 부동산 업종 중 특히 경매에 종사하는 아저씨(?)들에게서 자주 볼 수 있는 현상이다.
10여년 가까이 경매 관련된 부동산 일을 하다보니 주변에 관련된 일을 하는 분들이 많다. 보면 볼수록 자기관리가 부동산 경매로 돈 벌기보다 어렵다는 생각이 든다. 돈이 세상살이의 전부는 아니지 않는가. 철저하게 관리하고 체계적인 재투자하지 않고 주체하지 못한다면 앞으로 남고 뒤로는 까지는 빛 좋은 개살구라는 말이 아주 잘 어울릴 수도 있는 것이 경매가 아닌가 한다.
수익률 높은 재테크에서 잘나간다고 한들 무슨 소용이 있겠는가?
개인의 독이 이미 깨져 있다면 말이다.
- (법원경매천하평정)법원경매 특징-1. 장점
- [우형달] 부동산 경기가 바닥이 어딘지 모를 만큼 추락을 거듭하고 있다.
현재 낙찰되는 물건들의 가격감정은 대략 1년여 전의 이루어진 것으로, 현재 가격감정이 이루어지고 있는 물건에 비해 10~15% 정도 비싸게 감정되어 있어 현재물건이 새 주인을 만나려면 내년 이맘때가 된다. 그런데 본인의 판단으로는 2006년까지는 현재와 같은 상황이 지속될 것으로 보여 전세가격 이하로 소유권 취득할 수 있는 시기가 될 것으로 보이는데, 법원경매물건에 투자가 어떤 장단점이 있는가 보자.
1. 장점
1) 매매에 비해 가격이 저렴하다.
부동산 시장이 불황이라고 해도 한번에 20%-30%를 깎아주는 것이 법원 경매의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다. 현재 법원경매 시장에는 전세가격 아래로 떨어졌어도 새 주인을 만나지 못하고 있는 물건들이 급속히 늘어나고 있다. 전체적으로 평균 낙찰가격도 낮아지고 있으며, 응찰자수, 낙찰가율 모두 낮아지고 있다.
2) 법이 낙찰자 중심으로 바뀌었다.
민사소송법(구법)이 채무자와 임차인을 보호하던데 반해 민사집행법(신법)은 낙찰자와 채권자를 강력하게 보호하는 방향으로 제정되었다.
◆ 항고*재항고가 어려워졌다
임차인들은 항고 시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 신법에서는 매각허가등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수하여 배당재단에 편입하여 배당하는 것으로 개정되었다. 그 결과로 항고남발을 방지하는 강력한 제도적 장치를 마련한 것으로 평가되고 있다.
◆ 배당요구에 있어서의 차이
구법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구철회들을 할 수 있게 허용하였다. 그 결과로 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등으로 낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었었다.
그러나 신법에서는 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 하여 구법에 비해 훨씬 안정적으로 경매에 응할 수 있게 하였다. 아울러 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없게도 하였다.
◆ 경매시 기록열람 전자입찰을 염두에
인터넷을 통한 기록 열람만으로도 입찰하는데 부족함이 없게 하겠다는 취지로 대법원 경매사이트에 기본적인 사항을 점검할 수 있는데, 구법에서는 낙찰일 일주일 전부터 해당 경매계에서 간이기록을 공개하여 일차로 권리분석등의 편의를 제공한 뒤 입찰 당일에는 관계기록 전부를 입찰부터 입찰마감 까지 공개 열람케 하였으나, 신법에서는 매각(입찰)일 당일에도 간이 기록만 공개하고 있다.
◆ 차순위 매수신고
구법에서는 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여하여 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 보증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하면 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여하였다. 하지만 신법에서는 이런 경우 최고가매수인에게 선택의 여지를 준다. 즉 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위매수인으로 희망하는 경우에 한하며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다.
◆ 잔금납부방법(잔금납부일과 잔금납부기한일)
구법과 신법의 가장 큰 차이라고 할 수 있는 것이 잔금납부에 대한 방법의 변화이다. 법원 부동산 경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 그 부동산의 소유권을 취득한다는 의미이다. 즉 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 된다. 구법에서는 낙찰허가일(항고 시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 3주정도 전후로 잔금납부일이 지정되었다. 즉 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있었다.
따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인등 )는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키거나 하여 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해서, 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 쓰지 않으면 안되었다. 그러나 신법에서는 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 하였다. 예를 들어 오늘 법원이 3주일 후까지로 잔금납부기한일을 정하였다면, 그 다음날이라도 잔금을 납부할 수 있게 하고 있다. 결과적으로 매각(낙찰)인을 더 보호는 결과가 되고 있다.
◆ 인도명령과 명도소송
구법에서는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도할 수 있게 하였다. 하지만 신법에서는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대하여 훨씬 간편한 방법으로 부동산을 명도 받을 수 있게 하고 있다. 명도소송은 정식 소송으로 소제기에서 1차 심리가 열리기까지 빨라도 3개월 이상이 소요되는데 반해 인도명령의 경우는 판결문 받을 때까지 통상 2주일전로 훨씬 간단하며, 비용 또한 저렴하다.
◆ 전세권
구법에서는 선순위로 설정되어 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의 경우에는 경매로 인한 소유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수하도록 하였다.
◆ 기간입찰제
입찰방법에서 신법과 구법의 차이는 구법은 기일입찰만이 규정되어 있었으나 신법에서는 기일입찰, 호가입찰, 기간입찰제등으로 응찰형식을 세분화하였으며 현재까지는 기존의 방법대로 기일입찰(즉 매각일 당일에 법원이 정한 장소와 정한 시간과 집행관등이 진행하는)방법으로 경매가 진행되고 있으나, 인터넷 입찰 등을 포함하여 전자우편입찰등 기일입찰이 가능하게 법적인 제도는 완비하였다고 보아, 여건이 마련 되는대로 기일입찰, 1기일2회 입찰 등이 시범적으로 실시하고 있다.
3) 거래사고가 일어나지 않는다.
민사소송에서 부동산관련 소송이 차지하는 비중이 상당하다. 물론 이중에는 부동산매매 사고(건물철거소송, 명도소송, 전세금반환소송 등)로 볼 수 없는 사건도 많지만, 질적으로 나쁜 내용일수록 부동산거래 관련사건(즉 소유권반환청구소송, 소유권이전무효소송, 사기매매, 2중매매, 허위매매 등)이 대부분이라는 것이다.
여러분들 생각에는 소유권을 취득하는데 있어 일반매매가 경매보다 안전하다고 생각하겠지만, 사실은 경매로 인한 소유권 취득이 훨씬 안전하다. 왜냐면 부동산거래에서 소유권을 넘겨주는 매도당사자가 ‘국가’라는 점이기 때문이다. 매매의 한쪽 당사자가 국가라는 점이 얼마나 안심이 되는가는 부동산거래를 해본 사람은 누구나 동의하는 점으로, 경매법원이 낙찰자를 상대로 최소한 사기는 치지 않는다는 것은 말할 필요도 없지 않는가?
특히 지방의 임야 등의 경우는 그 가능성이 더욱 높아지는데, 스피드뱅크의 회원들은 다른 집단에 비해 부동산에 관한 전문적인 식견과 경험을 가지고 있어 부동산 거래 시 발생하는 사고에 대해서 많은 경험을 하셨을 것이고, 매매가 거래사고에 얼마나 취약한가에 대해 동의하실 것이다. 경매법원은 모든 과정을 민사집행법등 여러 법령이 정한 절차에 따라 정확히 진행하며, 절차에 위반했거나 미흡한 경우에는 문제부분을 시정하거나 보완한 다음 입찰에 붙이게 되고, 낙찰자가 특별히 주의해야 할 점은 ‘특별매각조건’이라는 제목으로 다시 주의하게 도와준다. 그러고도 진행 중에 잘못이 발견되거나 낙찰 후에라도 밝혀지지 않았던 문제들로 낙찰자에게 불이익이 발생하게 되면 낙찰불허가나 대금감액 등으로 낙찰자를 보호해준다.
4) 입찰절차가 투명해졌다.
사실이 이러함에도 경매에 대한 왜곡된 시각이 존재하는 이유는 분명히 있다. 지금처럼 입찰제가 아닌 옛날 호가제 시절의 부정적인 인식이 아직껏 남아있기도 하다. 하지만 호가제(한 물건을 매각자가 진행을 하면 응찰자가 구두로 가격을 경쟁적으로 올려 불러가면서 최종적으로는 더 이상의 응찰자가 없을 때 맨 마지막 가격을 호창한 사람에게 매각하는 방식) 시절의 부동산 경매는 거의 아수라장이라고 하는 편이 차라리 옳았는데, 이 시절에는 일반인들이 부동산 경매로 부동산 소유권을 취득한다는 것은 쉽지 않았다. 그러나 지금은 기일입찰제와 함께 전자입찰과 기간입찰(어느 기간을 정하고 입찰인이 경매장까지 오지 않고도 입찰이 가능한)까지도 여러 보완책이 마련되는 대로 조만간 시행될 것으로 보인다. 굳이 법원까지 가지 않고도 경매물건에 투자할 날이 곧 올 것이다. 자산관리공사(kamco)가 공매시 시행하고 있는 전자입찰(Onbid)을 생각하면 이해가 쉬워질 것이다. 또한 서울 남부법원 등에서는 실험적으로 일일 2회 경매도 실시하고 있다.
5) 법정지상권 물건은 주택수에 안 들어간다.
일반투자자들이 쉽게 응찰하지 못하는 물건중 하나가 바로 법정지상권 성립여지 있는 물건이다. 우리 민법은 토지와 건축물을 별개 부동산으로 규정하고 있어 경우에 따라서는 각각 매각하거나 저당권 설정행위등을 할 수 있고, 토지만 경매가 실행되면 그것을 낙찰 받은 경우 건축물 소유자를 보호하기 위해 법정지상권이 만들어지게 되어 일반 투자자들은 꺼리는 하자 있는 물건이 된다. 그런데 경험이 많은 투자자들은 즐겨 하는 이유중의 하나가 “법정지상권성립여지있는” 물건의 경우 아무리 여러 건을 낙찰받아도 주택주에 포함되지 않는다는 것이다. 우리나라 부동산 정책을 보면 주택수의 여부에 초점이 맞추어져 있다. 즉 평생무주택자가 처음으로 집장만할때는 어느 정도 혜택을 준다. 그러다가 2주택 이상자가 되면 점차 규제하기 시작하고, 3주택을 넘어서면 색안경을 끼고 감시(?)하는 것이 일반적이지만, 법정지상권성립여지 있는 물건은 아무리 여러 건을 낙찰받아도 주택수에 포함되지 않는 것이 장점이다. 즉 무주택자가 법정지상권 성립여지 있는 경매물건은 아무리 많이 낙찰받아도 무주택의 혜택이 계속 유진된다는 점이다.
또한 법정지상권 성립여지 있는 물건을 즐겨 낙찰받는 투자자들의 경우 지료가 목적이 아닌 경우가 대부분이다. 법정지상권 성립여지 있는 물건의 현재 평균 낙찰가률이 서울과 수도권을 보면 감정가격의 45%-50%선으로 파악된다. 예를 들어 감정가격 1억 원짜리 대지가 경매에 나왔다면 대략 5천만 원이면 소유권 취득이 가능하다는 것인데, 도사들의 투자전략을 보면 소유권을 취득한 다음 감정가격의 70%-80%정도에 원소유자에게 재매각하는 정략을 구사하는 경우도 있다. 명도할 일도 없고 주택수에도 들어가지도 않는다. 만약 지료가 목적이라면 소유권 취득 후 바로 “지료확정소송”을 제기해야 시간을 단축할 수 있게 된다.
6) 토지거래허가절차가 필요없다.
토지거래허가 지역이나 투기지역등에 투자하고자 할때 낙찰을 받으면 이런 제약들을 전혀 받지 않는 점도 매력중의 하나이다.
- (법원경매천하평정)법원경매시 기본적인 체크사항
- [우형달] 법원경매시 기본적인 체크사항
① 채무금액이 적으면 도중에 취하되기 쉽다!
부동산 경매사건에서 부동산 가격대비 채무금액이 적으면 경매진행 도중 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 재개발 재건축지역 물건중 감정평가액이 시세를 반영하지 못하는 경우도 취하될 가능성이 높다. 마음에 드는 물건을 많은 비용과 시간을 들여 조사하고 분석한 것이 도중에 취하되면 힘이 쭉 빠진다. 더욱이 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 낙찰자는 별다른 도리 없이 취하신청에 응해야 한다. 공들여 낙찰 받은 것이 한 순간에 물거품이 된다.
② 대위변제 가능성을 염두에 두자!
제1순위 저당권 설정금액이 부동산 가격에 비해 현저히 낮을 때는 이해관계인에 의한 대위변제 가능성을 염두에 두고 권리분석을 해야 한다. 대위변제라 함은 이해관계인이 채무자를 대신하여 채무를 변제한 다음 그 채무만큼을 채권으로 가지는 것을 말한다. 병아리 투자자들이 빠지기 쉬운 함정으로 현재 상황만 보고 권리분석을 하면 안된다. 제1순위 채권액이 적고 바로 다음 순서로 고액의 임차인이 있는 경우 자주 발생한다. 임차인은 등기부상의 얼마 안되는 제1순위 채권을 변제해버리고는 자신이 선순위가 되어 전세보증금을 모두 지키는 경우이다. 낙찰로 인해 손해보는 사람들의 입장도 고려하면서 권리분석을 해야 한다.
③ 감정평가금액을 맹신하지 마라!
경매목적의 감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정된다고 알려져 있지만 사실은 이보다 높은 경우도 꽤 있고, 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 있어 응찰하고자 하는 물건은 반드시 사전에 직접 현지 부동산업소를 2～3곳 이상 방문하여 현재 시세와 비교하여 얼마나 차이가 나는지, 향후 전망은 어떠한지 반드시 직접 확인해야 한다. 저당 목적의 감정이라면 보수적으로 감정하지만 감정 목적이 경매인 경우는 감정가격이 시세거나 그 이상인 경우가 일반적이다.
④ 법정지상권등 하자 있는 물건은 우선은 피하라!
부동산 경매에 익숙하지 않은 병아리 단계에서는 가급적 입찰하지 않는 것을 권한다. 토(대)지 경매물건에서 자주 볼 수 있는데, 경매목적 부동산중에 건물과 토지 소유자가 다르거나 토지만 입찰에 부쳐지는 경우로, 낙찰자는 건물에 대한 사용권이 없고 지료청구권만 있다. 해당 부동산 소재지 관청에 문의하여 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 등도 따져봐야 한다. 경매정보지에 지상에“소유자미상의건물있음” 또는“입찰외건물있음”, “법정지상권성립여지있음”등으로 표시되는 물건들이면 일단 법정지상권 성립 가능성을 염두에 두고 응찰해야 한다. 하지만 경매실력이 늘어가면 이 같은 하자 있는 물건도 그 권리관계를 잘만 파악하면 높은 수익을 올릴 수 있다.
⑤ 시골 임야나 전답은 지번을 잘 찾아야!
땅 바람이 거세게 불고 있지만 병아리들이 이 물건에 투자하여 수익을 올리기는 쉽지 않다. 지방 땅의 경우 해당 지번을 찾는 것조차 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰 받았다가 뒤늦게 보증금을 포기하는 경우도 자주 발생한다. 또한 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 증명원을 확보할 수 있는 방안까지도 마련해 놓고 입찰하는 등 신중해야 한다. 현재는 농지취득자격증명원 발급이 쉬워졌다. 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰불허가가 나며, 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있다. 그러나 농촌 물건을 경매로 낙찰받는 것은 주의해야 한다. 잘못하다가는 그 동네에서 못살고 쫓겨나는 수가 발생할 수도 있고, 주말농장이나 별장용으로 구입했다가 건물 자체가 온전하지 못할 일도 발생할 수 있다. 시골 사람들의 텃세는 생각보다 심하다.
⑥ 형질변경 가능한지 따져봐라!
임야 등을 낙찰받는 경우 도로변에 접했더라도 낙찰 후 원하는 대로 용도변경이 안 돼 애를 먹는 경우가 있고, 지방의 임야나 농지를 구입할 때는 지자체를 방문하여 형질변경이 가능한지 확인하는 것도 중요하고 원하는 바대로 변경허가 등을 받을 수 있는지 빙용은 얼마가 소요되는지도 사전에 충분히 검토해야 한다.
⑦ 공유지분경매는 일반 경매와 다르다!
건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 수가 있다. 대개는 상속이나 증여로 인해서 부모*형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우로, 현재 시세보다 상당히 저평가 되어 경매가 시작되는 것이 일반적이다. 가격이 싸다고 응찰했다가는 낭패 보기 십상이다. 여러 번 유찰된 경우 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 하며, 또 입찰당일에 공유지분권자가 우선매수청구권을 행사하는 경우에는 입찰이 무산될 수 있음도 염두에 두자. 민사집행법의 적용을 받는 물건인 경우는 낙찰받았다 해도 공유자가 우선매수청구권을 행사하면 자동적으로 차순위자로 정하는 것이 아니라 낙찰자에게 차순위신고 여부를 물어 차순위매수의사가 없다면 바로 입찰보증금을 돌려주기 때문에 부담은 없다.
⑧ 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리 주의!
부동산 경매사건의 핵폭탄이라고 할 수 있는 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않는다. 특히 토지별도등기 있는 물건에서 대지지분중 말소권리보다 선순위로 설정된 권리들이 있다면 폐쇄등기부등본을 발급받아 권리분석을 다시 한번 해야 한다. 예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 있어 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다. 또한 전소유자의 가압류의 경우에도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있으니 가급적 입찰에 신중을 기하는 것이 좋다.
⑨ 잔금을 내고 바로 활용하겠다는 생각은 버려라!
부동산 법원경매가 일반매매와 가장 다른 점이 이것이다. 부동산소유권을 취득하는 방법 중 가장 공격적인 형태가 바로 경매를 통한 소유권 취득이다. 매매의 경우는 이후의 입주 등의 계획을 사전에 충분히 세울 수가 있는 반면, 경매는 잔금납부일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금납부일 이후엔 명도절차가 남아 있다. 민사집행법에서는 경매사건에 대한 항고 시 모든 항고인에게 최초감정가의 10%를 항고 공탁금으로 공탁하게 하여 항고가 남발될 여지를 줄이고 있다. 항고가 제기되면 경매 진행이 중지되기 때문에 당초에 짜놓은 스케줄이 흐트러질 수밖에 없다. 또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우 명도가 쉽지 않아 계획에 차질이 생길 수 있는 점도 유념해야 한다. 법원경매에서 모든 명도책임은 낙찰자 부담이다. 명도에 대한 충분한 대책이 입찰단계에서부터 세워져야 한다. 소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁이 있는 경우 법원에 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다. 가끔 전세 살고 계시는 분들 중에 잔금을 자신의 전세금으로 치르겠다는 분들이 계시는데 잘못하다가는 팔자에 없는 여관생활을 하는 경우가 생길수도 있다. 명도확인서나 이사비용은 이사 가는 날 주는 것이 유리하고, 이사비용에 대해서는 얼버무리지 말고 처음부터 정확하게 얼마이상은 줄 수 없다고 명확하게 금액을 제시해야 한다,
⑩ 반드시 물건 현장을 방문하라!
부동산투자의 가장 기본은 임장활동이다. 입찰에 응하기 전에 현장을 가보고, 해당서류를 발급 받아 자신의 목적대로 이용할 수 있는지 확인, 또 확인해야 한다. 주변 부동산 중개업소에 들러서 감정가격이 정확한지, 현재 전세시세는 어느 정도인지? 투입가격대비 평균낙찰가격과의 적정한지, 이후에 개발 등의 여지가 있는지도 파악해서 입찰가격 결정에 감안해야 한다. 또한 주택 등은 경매가 진행되면 1~2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다. 허술한 관리로 보일러는 얼어 터져 있고, 쓰레기는 산을 이루며, 각종 공과금은 연체되어 있기 일쑤이다. 또 갈 곳 없는 채무자나 보증인, 전세금을 날린 세입자는 죽기를 각오하고 버티는 등의 내용을 사전에 파악하지 않고 유찰로 인해 낮아진 가격만 보고 응찰했다가는 입찰보증금을 떼 일수도 있고, 생각하지도 않았던 비용이 추가로 발생하는 수도 허다하다.
- (알면 힘이 되는 법)약속지킨 사람의 착각
- [최광석] 부동산거래와 관련해서 거래 상대방이 계약을 이행하지 않아 애를 먹는 경우가 비일비재하다. 이 경우 상대방의 계약불이행만 염두에 두고 정작 자신의 채무이행에 대해서는 준비를 소홀히 하는 경우가 많다.
가장 대표적인 예를 들어 보자. 갑이라는 사람이 부동산을 매도했는데 상대방인 매수인 을로부터 계약금과 중도금까지만 지급받고 잔금을 지급받지 못한 경우에, 일반적으로 갑은 을에게 잔금지급을 촉구하기만 할 뿐 자신의 의무인 매매대상 부동산의 이전등기서류를 준비하는 것을 미처 생각지 못하는 것이다. 갑의 입장에서는, 을로부터 돈만 제공받으면 등기서류는 당연히 준비될 수 있다는 마음으로, 자신의 서류준비에는 별다른 비중을 두지 않는다.
그러나, 위에서 예를 든 부동산매매를 비롯한 부동산거래의 대부분에 있어 거래당사자의 의무는 법률적으로 동시에 이행되어져야 하는 것으로 해석되고 있다. 즉, 위에서 예를 든 을의 잔금지급의무는 갑의 이전등기의무와 동시에 이행되어져야 하는 관계인 것이다. 따라서 법률적으로 따질 때, 갑이 을의 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하거나, 잔금에 대한 지연이자를 청구하기 위해서는 갑 스스로 자신의 이전등기의무를 다할 수 있는 상태를 만들었다는 사실, 즉 이전등기에 관련된 서류(매도용 인감증명서, 등기권리증 등)를 준비하였다는 것을 입증해야한다.
그럼에도 불구하고, 위에서 든 갑의 경우와 같이 상대방이 채무를 이행하지 않음으로 인하여 계약이 진행되지 못하는 것이 너무나 명백하다는 주관적인 판단하에, 상대방에 대한 채무만을 계속 독촉할 뿐, 갑 자신의 의무를 이행해야한다는 사실을 망각하거나, 아니면 이행준비가 되었더라도 이행준비가 된 사실을 입증할 수 있는 노력을 소홀히 하는 경우가 많다. 그 결과, 향후에 갑이 을의 대금지급지연을 이유로 계약을 해제하거나 지연이자를 청구하는 재판이 진행될 때, 갑의 의무이행 역시 부족하다는 취지로 을로부터 반박을 당하게 되어, 이에 관한 입증이 곤란함으로 인해 낭패를 보게 되는 것이다.
반면, 잔금지급 이전에 중도금지급이 별도로 약정된 계약에 있어, 매수인이 잔금기일 이전에 중도금을 지급하지 않는 상황이라면, 매도인으로서는 중도금을 지급받는 것 이외에는 굳이 매도인으로서 제공해야 할 다른 의무는 없기 때문에 매수인에게 중도금지급을 독촉한 후, 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있게 된다. 부동산매매계약에 있어 매도인의 이전등기의무는 잔금지급시에 발생하기 때문에 중도금지급단계에서는 매도인에게 별다른 의무는 없기 때문이다.
위에서 든 경우 이외에 자주 발생하는 사례로는 ① 계약에 하자가 있어, 이전등기 받은 매수인이 매도인에게 이전등기를 말소해 주고, 대금을 반환받고자 할 적에 매도인에게 대금반환만 독촉할 뿐 매수인의 의무인 이전등기말소서류를 제공하는 의무를 소홀히 하여 지연이자지급을 제대로 받지 못하는 경우(말소등기서류를 제공한 때로부터 지연이자가 기산되기 때문) ② 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 건물주인으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인이 자신의 채무인 명도의무를 소홀히 한 채 임대차보증금에 대한 계약기간 이후의 지연이자를 청구하는 경우를 들 수 있다.
이러한 차원의 연장선에서 예를 들어 매매대금을 전부 지급하였음에도 불구하고, 매도인으로부터 이전등기서류를 제공받지 못하였음을 이유로 계약을 해제하기 위해서, 단순히 이전등기서류를 제공해 줄 것을 촉구하는 것만으로는 의무를 다하지 못하는 것으로 해석할 수 있다. 법률적으로 이전등기절차는 매도인의 일방적인 행위로 이루어지는 것이 아니라 이전등기를 받을 사람의 협조를 필요로 하는 행위로 해석하기 때문에, 이 경우 매수인으로서는 매도인에게 단순히 이전등기서류를 제공해 달라고 요구하기 보다는, 언제, 어디서 이전등기서류를 받겠다는 취지로 구체적으로 명시하지 않는 한, 매수인이 협조하지 않아 이전등기를 하지 못했다는 변명을 매도인으로부터 받을 수 있기 때문이다.
따라서, 상대방이 계약을 이행하지 못하고 있을 경우에 상대방에 대한 독촉에만 몰두할 것이 아니라, 상대방의 채무이행에 대응하는 자신의 채무는 어떤 것이 있는지 반드시 한 번 더 고민하고, 이를 이행할 준비를 갖추었다는 점을 입증할 수 있는 방법을 염두에 두어야 한다.
- LGT 3Q 경상·순익, 2분기 적자서 흑자전환(상보)
- [edaily 박호식기자] LG텔레콤(032640)이 2분기에 274억원의 경상 및 당기손실에서 벗어나 3분기에 흑자를 냈다. LG텔레콤은 3분기에 경상익 512억6900만원, 순익 439억6300만원을 기록했다고 3일 밝혔다. 경상이익은 지난해 3분기대비 33.6% 증가했고, 순익은 62.9%가 늘었다.
영업이익은 684억4500만원으로 전분기비 277.5%, 전년동기대비 21.3%가 증가했다. 매출은 7883억원으로 전분기대비 2.6% 감소, 전년동기대비 42% 증가했다.
3분기 누적매출은 2조3656억원으로 전년 동기 1조6090억원 대비 47% 증가했으며 단말기 매출을 제외한 서비스 매출도 1조6511억원을 기록, 전년 동기 1조2782억원 대비 29% 증가했다.
서비스 매출 증가의 주요인으로는 ▲가입자수의 증가로 인한 가입비 및 기본료 수입의 증가 ▲신규 고사용 가입자의 지속적인 유입으로 인한 인당평균매출액(ARPU)의 증가 ▲데이터 및 부가서비스의 매출 증가 ▲접속료율 인상 및 통화량 증가로 인한 접속수입 증가에 힘입은 것으로 나타났다.
특히 올 3분기는 휴가,명절 등 부정적인 계절요인과 더불어 각 이통사들의 영업정지로 인한 신규가입자 유입 감소, 2분기의 접속료 일괄 소급적용으로 인한 상대적인 접속료 수입의 감소 등 불리한 요소가 다수 작용했음에도 불구, 서비스매출(가입비제외)은 오히려 직전분기보다 2% 증가했다.
LG텔레콤은 고가치고객 유치전략을 통한 가입자 구조 개선 노력이 성과를 나타내고 있는 것으로 분석했다.
실제로 3분기말 가입자 시장점유율은 지난해말 14.4% 대비 1.7%포인트 증가한 16.1%를 나타낸데 비해, 3분기 누적매출 시장점유율은 13.5%로 지난해 11.2%에서 2.3%포인트 증가해 매출 시장점유율이 가입자 시장점유율 증가폭보다 큰 성장을 보였다.
한편 LG텔레콤의 3분기의 전체 인당평균매출액(ARPU)은 3만6854원으로, 전년동기 3만2296원 대비 14% 증가했다. 이중 번호이동 가입자의 ARPU는 5만1000원, 010신규 가입자도 ARPU가 3만8000원에 달하는 등 평균을 상회하는 고사용 고객들이 지속적으로 유입되면서 전체적인 ARPU가 꾸준히 상승하고 있다.
특히 뱅크온 고객 ARPU의 경우 전체 평균 대비 32%이상 높은 4만9000원을 기록하고 있는데, 이로써 뱅크온이 고가치고객(HVC) 유치를 위한 효과적인 채널임이 입증됐다는 설명이다.
이와 함께 3분기 평균 인당평균통화사용시간(MOU)은 전년동기 발신131분, 수신109분 대비 각각 15%, 9% 증가한 발신151분, 수신119분을 기록했다.
데이터서비스 및 부가서비스 등 비음성분야의 매출은 3분기 누적 2778억원으로, 고가치고객의 유입과 고기능 단말기의 보급증가로 인해 전년 동기 2017억원 대비 38%가 증가했으며 총 서비스매출(접속료 제외)에서 차지하는 비음성분야의 매출 비중도 전년 동기 20%에서 22%로 증가했다. 3분기 비음성매출은 1046억원으로, 직전분기 936억원 대비 12% 증가했다.
한편 3분기 누적 접속수익과 접속비용은 접속요율 재산정 및 가입자 수 증가에 따른 통화량의 증가로 인해 각각 3697억원, 1919억원으로 전년 동기대비 각각 38%와 27% 증가했으나 직전 분기 대비해서는 2분기에 상반기 접속료 조정이 일괄적용되면서 상대적으로 접속수입이 7% 감소했다.
이에 따라 결과적으로 2004년 3분기 누적접속수지는 전년 동기 대비 51% 증가하였으나, 직전 분기 대비해서는 22% 감소했다.
3분기 누적영업비용(단말기 매출원가 제외)은 전년 동기 1조1,239억원 대비 40% 증가한 1조5702억원을 기록했다.
이와 같이 영업비용이 크게 증가한 원인은 올해 신규 가입자 수 증가에 따른 마케팅비용의 증가 및 인건비, 지급임차료, 전용회선료 등의 비용증가에 따른 것으로 나타났다.
그러나, 3분기 마케팅비용은 각 이통사들의 영업정지 및 시장안정화 현상에 따른 신규가입자수 감소와 인당 마케팅비용의 감소로 인해 직전분기 1676억원 대비 43% 감소한 957억원을 나타냈다.
2004년 3분기까지의 누적마케팅비용은 3939억원으로 전년 동기 2005억원 대비 96% 증가했다.
3분기 투자지출은 729억원이며, 3분기까지 누적으로 총 2234억원이 투자되었는데, 주로 cdma 1x의 용량 증설에 집중적인 네트워크투자가 이루어졌다.
이러한 네트워크 통화품질의 지속적 개선과 고객서비스 확대 및 브랜드 이미지 개선활동으로 3분기 해지율 2.7%를 달성, 직전 분기대비 0.2%포인트 감소함으로써 꾸준한 안정화 추세를 나타내고 있다.
- (알면 힘이 되는 법)부동산 위조 사기 예방법
- [최광석] 최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있다. 그 유형으로는 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다.
매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부 상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 노리고 있다. 해당부동산을 직접 방문하게 될 경우, 진실한 소유자나 임차인에게 사기행각이 적발될 우려가 있기 때문이다(어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케하여 세입자를 직접 만나게 하는 등 대담한 행동을 하는 경우도 있었다).
한편, 임대차와 관련해서는 해당 부동산을 월세로 임차한 후, 이를 사용하던 중 임대인의 신분증을 위조해서 마치 자신이 임대인인 것처럼 사칭하면서 해당 부동산을 전세로 임대하여 전세금을 편취하는 사건이 종종 발생하고 있다. 이 때 사기범은, 자신이 실제 임대인과 임대차계약을 체결하면서 알게 된 실제 임대인명의의 예금구좌를 전세 임차인에게 알려주어 전세금의 일부를 그 구좌로 송금하게 하는 등 자신을 진정한 소유자로 믿게끔 치밀하게 계산된 행동을 하는 사례도 있었다.
한편, 신분증이 아니라 부동산등기부등본을 위조하는 사례도 있었다. 이러한 경우는, 사기범이 제시한 부동산등기부등본에만 의존하지 말고, 별도로 등기부등본을 발급받아 등기부등본의 진위를 확인하는 것으로 간단히 예방될 수 있다.
현행법 하에서는, 위조된 공문서를 믿고 거래한 경우 아무리 위조가 정교하게 이루어져서 그 진위를 식별할 수 없었다고 하더라도, 최종적으로는 대개 진실한 소유자가 권리를 보호받는 반면, 거래상대방은 피해를 입는 구조로 결론지어진다. 즉, 위조된 서류를 통해 매매에 따른 이전등기까지 받았다고 하더라도, 소유자가 재판을 통해 이전등기의 말소를 받게 되는 것이다. 따라서, 자신에게 권리가 있다고 행세하는 사람과 거래하는 상대방으로서는 그 사람의 권리확인에 더욱 철저한 주의를 기울여야 한다.
우선, 공문서 그 자체에 대해서 육안으로 세밀하게 확인만 하더라도, 위조사실을 적발할 수 있는 경우도 있다. 실제로도, 위조된 주민등록증을 믿고 진정한 소유자인 것으로 알고 거래를 했는데, 결국 나중에 사기사건으로 확인되어 상당한 피해가 발생한 이후에 다시 확인한 결과, 부동산등기부상의 소유자 인적사항과 위조된 주민등록증과를 비교해서 주민번호 중 1개가 다르다거나, 한자가 약간 차이가 있었던 것이다. 이 경우에는 조금만 더 주의를 기울였더라면 사기범행을 예방할 수 있었을 것이다.
또한, 권리자라고 칭하는 사람의 신분증확인은 물론 등기권리증을 소지하고 있는지, 그 내용이 정확한지를 확인할 필요가 있고, 이러한 확인은 잔금지급시가 아니라 부동산계약체결 당시부터 이루어질 필요가 있다는 것이다. 일반적으로, 개인간의 거래이건 아니면 중개업소가 개입된 거래이건간에 등기권리증의 확인은 계약체결 당시에 하지 않고 잔금을 수수할 때 하는 것이 관행이다. 이는, 등기귄리증을 거래당사자가 진정한 소유자인지 확인하는 서류로 인식하기보다는, 소유권이전등기를 하는데 필요한 서류로만 인식하기 때문이다.
이러한 관행에 따른다면, 결국 계약체결당시에는 거래상대방이 권리를 가지고 있는지 여부를 신분증에만 의존할 수 밖에 없게 되어, 신분증위조가 횡행하는 최근의 상황에 비추어 볼 때, 이러한 관행에는 문제가 있는 셈이 된다. 더구나, 부동산거래의 특성상 권리를 취득하고자 하는 사람으로서는 부동산등기를 넘겨받기 이전에 계약금, 중도금이라는 명목하에 상당한 대금을 미리 지불하게 되어, 잔금지급이전에 사기범이 도주해 버린다면 등기권리증을 확인할 수 있는 기회조차도 가지지 못하고 사기피해를 입게 되는 것이다.
물론, 중개업소가 개입된 거래일 경우, 현행 판례상으로 중개업소가 상대방의 위조된 신분증만을 믿고 거래를 체결한 경우, 중개업소의 과실을 인정하여 손해배상책임을 인정하고는 있어서, 피해자의 입장에서는 이를 통해 피해를 배상받을 수는 방법은 있지만, 이 경우에도 중개업소에게 전적으로 손해배상책임을 인정하지는 않고 피해자의 과실도 인정하고 있어(과실상계), 일정부분의 손해는 피해자가 스스로 부담할 수 밖에 없는데다가, 대부분의 중개업소 역시 이러한 사고에 대비한 보험가입액수가 1억 원 정도로 한정되어있는 것이 일반적이어서, 피해금액이 큰 부동산사기사건에 대해서는 만족할만한 피해보상이 이루어지지 못할 수도 있다. 따라서, 계약체결 당시부터 상대방의 신분증 뿐 아니라, 등기권리증 소지 여부까지도 확인한다면 사기를 예방하는데 훨씬 많은 도움이 될 수도 있다.
그러나, 등기권리증도 위조되는 경우가 많은 현 상황에서는 등기권리증만으로도 거래의 안전을 장담할 수 없다. 더구나, 사기범이 신분증 뿐 아니라, 등기권리증까지 위조하여 사기행각을 벌였다면 거래한 중개업자에게는 특별한 다른 과실이 없는 한 중개업자의 업무상 과실은 없다고 보아 중개업자에게도 책임을 묻기가 곤란한 것이 현행 판례의 입장이라는 점에서 본다면, 최종적인 피해는 사기피해자에게 전부 돌아갈 수 밖에 없다. 이러한 점에서는 본다면, 계약당시에 상대방의 등기권리증까지 확인하였다고 하여 마음을 놓을 것이 아니라, 잘못될 경우 피해 전부가 거래당사자에게 돌아올 수 있다는 점에서 오히려 더 주의를 기울여야 한다는 논리가 되는 것이다.
이러한 점에서, 최근에 모 법무사가 위조된 등기권리증의 외관을 주의 깊게 살펴 사기위조범을 적발한 사례가 사고예방을 위해 좋은 귀감이 될 수 있다. 이러한 사례에 비추어 본다면, 거래금액이 꽤나 큰 부동산거래에 있어서는 거래 초기단계에서부터 해당 전문가(법무사, 변호사 등)를 통해 해당 부동산거래에 대하여 충분히 자문과 검증을 받은 후에 계약을 진행하는 자세가 필요하다고 사료된다. 단적인 예로, “등기권리증”이라는 서류를 이전등기에 필요한 소요서류로만 인식하는 자세에서 벗어나, 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 확인할 수 있는 중요한 자료라는 차원에서 접근하면서, 그 내용을 검증하고 확인할 전문가의 도움을 구하는 마음가짐이 바로 그것이다.
결국, 부동산사기를 예방하기 위해서는 신분증이나 등기권리증과 같은 서류를 본인 스스로 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 더 나아가 서류에만 의존하지 않고 직접 해당 부동산을 방문하여 거래상대방이 진정한 소유자인지 여부를 탐문하는 등의 노력이 요구되며, 아울러 해당 전문가의 도움을 그 때 그 때 구하는 자세가 필요한 것이다. 해당 전문가에 대한 자문은, 사고예방에 도움이 될 수 있음은 물론이고, 그럼에도 불구하고 예기치 않은 사고가 발생할 경우 해당 전문가에 대한 손해배상청구를 통해 위험을 분산할 수 있는 방법이 될 수도 있을 것이다.
- (생활속 세금이야기)취득세는 안 내도 된다
- [주용철] 아래의 글은 "당당하게 세금안내고 돈벌자" 개인편중 일부를 발췌하여 새로이 적용되는 세법에 맞게 수정한 것입니다.
조세기 씨는 가을이 되면 마음이 쓸쓸하다. 5년 전 가을에 어머니가 돌아가시고, 그 충격으로 하루하루를 시름 속에 보내시던 아버지께서 작년 가을에 돌아가셨기 때문이다. 아버지께서 조세기 씨에게 물려주신 건물에 살면서 마음속 깊이 부모님을 그려보지만, 살아생전에 잘해 드리지 못한 것이 내내 가슴속에 앙금처럼 남아 있다.
그러던 어느 날 우체통 안에서 발견한 고지서는 가을을 타던 조세기 씨를 현실로 돌아오게 만들었다. 고지서의 내용은 상속받은 이 건물의 토지 200㎡와 건축물 150㎡ 중 주택 부분을 제외한 상가 부분(토지 114.5㎡ 와 건축물 99.44㎡)에 대해 상속 개시일로부터 6개월 이내에 취득세 등을 신고납부하지 않았으므로 상가 부분에 대해 취득세와 농어촌특별세 그리고 가산세를 내라는 내용이었다. 아닌 밤중에 홍두깨라고 상가라니 게다가 가산세까지?
비록 건물 1층이 건축물관리대장상에 상가로 되어 있기는 하지만, 벌써 수년 전부터 주택으로 사용하고 있었는데 상가로 보아 취득세를 내야 한다니…….
상속받아 1가구 1주택이 된 경우 취득세를 내지 않아도 된다.
상속으로 인한 취득 중 1가구 1주택 및 그 부속 토지의 취득에 대해서는 취득세 비과세 대상이다. 이는 상속인의 취득일(피상속인의 상속 개시일)을 기준으로 1가구가 무주택인 상태에서 주택을 상속으로 취득해야 비과세한다는 것이다. 즉, 조세기 씨가 종전에 자기의 명의로 집이 없는 상태에서 상속으로 인해 주택을 취득한 경우, 그 상속주택의 취득에 대해서는 취득세를 과세하지 않는다(취득세만 비과세이기 때문에 등록세와 교육세는 내야 한다).
이때 1가구의 판정은 주민등록등본에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인은 제외)을 기준으로 판정하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 주민등록등본에 기재되어 있지 않더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 따라서 조세기 씨의 부인이 집을 소유하고 있고, 취득세를 회피하기 위해서 다른 곳으로 위장전입하는 경우라도 이미 한 채의 주택을 소유한 상태라면 취득세를 내야 한다. 이 경우라면 조세기 씨의 형제 중에 집이 없는 사람이 조세기 씨 대신 집을 취득함으로써 취득세를 면할 수도 있을 것이다.
한편 주택을 상속으로 취득해야 취득세를 비과세하는 것이므로 주택이 아닌 상가 등을 취득하는 경우에는 취득세가 과세된다. 조세기 씨의 경우 비록 건축물관리대장상에 상가로 표시되어 있지만, 실질적으로 주거용으로 사용한 건물을 상속받았기 때문에 건물 전체를 주택으로 보아야 할 것이다. 다만, 이는 상속받기 전부터 현재까지 계속해 주거용으로 사용해 오고 있는 사실이 확인되어야 하는데 입주자와 인근 주민 및 관할 통장의 확인서, 임차인의 주민등록등본, 현장사진 등으로 입증할 수 있다.
취득세를 과세하지 않는 경우의 메들리
상속주택 외에 다음에 해당하는 경우 취득세를 비과세한다.
(1) 국가 내지 지방자치단체가 취득하는 경우
(2) 마을회 등과 같은 주민 공동체의 공동소유를 위한 부동산 및 선박의 취득
(3) 천재지변 등으로 멸실된 경우로 이를 대체하기 위해 취득하는 경우
(4) 취득세와 등록세의 감면 대상이 되는 농지를 상속으로 취득하는 경우
(5) 법인의 합병으로 취득하는 경우
(6) 토지 수용 등으로 대체 취득하는 경우
(7) 기타 건축물의 이전으로 인한 취득 등
특히 매년 수해를 입고 있는 우리나라의 경우 천재지변에 의한 대체 취득 규정을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 규정을 적용받기 위해서는 수해 등으로 집과 자동차 등이 멸실된 날로부터 2년 이내에 건축물을 건축하거나 선박을 건조·수선하거나 자동차 또는 기계장비를 대체 취득해야 한다.
