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서울메트로9호선 사장 "개통연기 보상책 강구"
[이데일리 온혜선기자] 안희봉 서울메트로 9호선㈜ 사장은 9호선 개통 연기로 손해를 본 사업자들과 합의를 보겠다는 뜻을 밝혔다.안 사장은 12일 이데일리와의 전화통화에서 "9호선 개통 일자가 늦어져 손실을 보는 곳이 있다"며 "매장별로 애로사항을 취합 중이고 파악되는데로 보상 합의에 나서겠다"고 말했다.그는 "9호선 사업자들과는 원만한 협조 관계 속에 사업을 진행해 왔다"며 "소송까지 가지는 않도록 할 것"이라고 덧붙였다.이번 9호선 개통 연기로 임대매장관리 사업자인 GS리테일, 편의점 사업자인 보광훼미리마트를 비롯해 LG생활건강 뷰티플렉스 매장 등 상가 임차인들은 인건비 등 금전적인 손해가 불가피한 상황이다.

2009.06.12 I 온혜선 기자

9호선 `불통`에 시민은 `고통`
[이데일리 온혜선기자] 당초 12일부터 운행할 예정이던 지하철 9호선 개통이 7월말로 연기되면서 시민과 9호선 역사내 상가 임차인들이 큰 불편과 손해를 보게 됐다. 서울시는 지난 10일 지하철 9호선 내 역무 자동화 설비에 문제가 있다며 개통 연기를 발표했다. 이 과정에서 서울시와 서울메트로 9호선㈜은 개통 연기로 피해를 보게 된 민간사업자와 상인들에게 공문은커녕 구두로도 알려주지 않아 물의를 빚고 있다.   ◇ 서울시, 경제적 손실 모른척서울메트로 9호선㈜은 지하철 역에서 이뤄지는 각종 수익사업에 대해 민간사업자와 위탁계약을 체결하고 운영을 맡겼다. GS리테일은 임대매장관리 사업자로, 보광훼미리마트는 매표와 충전업무도 함께 담당하는 편의점 사업자로 선정됐다. 자판기 사업자로는 LG생활건강 자회사인 코카콜라음료가 뽑혔다. 문제는 이들 사업자들이 개통일을 이틀 앞둔 10일, 서울시 발표를 통해 9호선 개통이 연기됐다는 사실을 알았다는 점이다. 관련 기업과 상가임차인들은 직원채용, 상품 진열 등 개점 준비를 마친 상태였다.GS리테일 관계자는 "12일 개통에 맞춰 모든 사업을 진행해 왔다"며 "개통 연기에 대한 공문은 받지 못했다"고 밝혔다. 이어 "개통일에 맞춰 상점을 오픈하려던 상가임차인들에게 클레임이 들어오고 있다"고 상황을 전했다. LG생활건강은 자판기 계약과 별도로 GS리테일과 상가 임차계약을 맺어 21곳에 화장품 멀티숍인 `뷰티플렉스`을 입점시킨 상태다. LG생건 관계자는 "직영점으로 운영되는 9호선 내 21개 매장에 평균 2~3명 정도의 인력을 배치했기 때문에 몇개월간 인건비는 손해를 보게 됐다"고 하소연했다.◇ 출퇴근 시간 단축 `물거품`9호선 개통으로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들 것으로 기대하던 시민들도 실망감을 감추지 않고 있다. 9호선이 개통되면 김포공항에서 급행열차 이용시 여의도 16분, 강남까지 30분에 도달할 수 있다. 유동인구가 많은 강남에서 여의도까지는 15분 정도 걸린다.선릉역 인근에서 여의도까지 출퇴근하는 직장인 김모(30·女)씨는 "출퇴근시 지하철을 이용해도 1시간이 넘게 걸려 9호선 개통을 학수고대했다"면서 "서울시에서 홍보는 요란하게 해놓고 갑자기 개통을 늦추니 답답할 따름"이라고 심정을 전했다. 9호선 이용을 고려해 반포 인근에 신혼집을 구한 정모(31·男)씨도 분통을 터뜨렸다. 정씨는 "9호선 고속터미널 역을 이용하면 15분 안에 여의도역까지 갈 수 있어 반포에 집을 구했다"며 "서울시가 지키지도 못할 약속을 해 당분간은 고속터미널에서 30분 넘게 만원버스에 시달리면서 출근하게 됐다"고 말했다.

2009.06.11 I 온혜선 기자

강남 아파트 경매낙찰자의 눈물
[조선일보 제공] 지난 1월 법원 경매에서 서울 강남구 대치동 한보미도아파트 149㎡(45평형)를 17억원에 낙찰받은 A씨는 최근 이 물건 인수를 포기했다. 이 아파트의 최초 감정가격은 18억5000만원. 그러나 작년 11월부터 두 차례 유찰되면서 최저 입찰가격이 11억8400만원까지 떨어지자 경매에 27명이 참가하는 등 과열된 경매장 분위기에 휩쓸려 시세(약 15억5000만원)보다 높은 가격에 낙찰받은 것. 결국 A씨는 이 아파트 매입을 포기, 입찰 보증금 1억1840만원을 고스란히 날렸다. 최근 법원 경매에서 물건을 낙찰받고도 이를 포기하는 사례가 잇따르고 있다. 주된 이유는 올 들어 강남 재건축 아파트값이 급등하면서 입찰 경쟁이 과열돼 시세보다 터무니없이 비싼 가격에 낙찰받은 사례가 늘었기 때문이다. 송파구 잠실 주공 5단지 아파트(115㎡·34평형)는 지난 4월 실시한 경매에서 35명이 참여해 감정가(8억5000만원)보다 30% 이상 비싼 11억5659만원에 팔렸다. 지난 2월 경매에서 10억8900만원에 매각된 서초구 방배동 쌍용예가클래식 175㎡(53평형) 역시 낙찰자가 거액의 잔금을 마련하지 못해 포기했고 지난달 재입찰에서 9억1300만원에 팔렸다. 초보 경매 참여자들이 세입자의 임차권 등을 철저히 파악하지 못하는 바람에 아파트 구입비용이 당초 예상보다 눈덩이처럼 불어나는 사례도 비일비재하다. 지난 3월 법원 경매에서 8억1000만원에 매각된 서초구 서초 래미안(112㎡·전용면적)은 언뜻 보기에는 주변 시세(약 10억~11억원)보다 훨씬 싼 것 같았다. 하지만 임차인의 전세 보증금(4억원)을 갚아줘야 하는 조건까지 있다는 사실을 낙찰자가 뒤늦게 알고 매입을 포기했다. 부동산경매정보업체 '지지옥션' 강은 팀장은 "경매장의 과열된 분위기로 인해 자칫 거액의 입찰 보증금을 손해 볼 수 있는 만큼 경매에 참여하기 전에 자금 마련 계획 등을 철저히 따져봐야 한다"고 말했다.

2009.06.02 I 조선일보 기자

도시정비법 위헌제청... 용산 재개발 ''일시 중지''
[오마이뉴스 제공] '도시 및 주거환경 정비법'(이하 도시정비법)에 대해 세입자들이 낸 위헌법률심판 제청 신청을 법원이 받아들였다. 이에 따라 용산 참사가 발생한 용산 4구역을 비롯한 재개발지역 내 명도소송과 건물 철거가 당분간 중단될 전망이다.서울서부지법 민사12부(김천수 부장판사)는 22일 도시정비법 49조 6항에 대해 헌법재판소에 위헌법률심판을 제청했다. 이 법률 조항은 도시 정비사업 관리처분계획이 인가되면 건물 소유자와 세입자의 사용·수익권이 정지된다고 규정하고 있다. 쉽게 말해, 건물 명도 소송에서 집행 결정이 나면 재개발 사업 시행자가 이 법 조항에 근거해 세입자들의 영업행위를 제한하고 쫓아내 철거를 진행할 수 있었는데, 이 법 조항이 위헌법률심판을 받게 된 것. 따라서 적어도 헌법재판소의 결정이 내려질 때까지는, 진행 중이던 명도 소송이 중단되고 재개발 사업 시행자가 세입자들을 쫓아낼 수 없게 돼 건물 철거도 어렵게 된다.법원의 이번 위헌법률심판 제청 결정은 용산 2구역 재개발 사업과 관련한 명도 소송 과정에서 나왔다. '용산역 전면 제2구역 도시환경정비사업조합'은 지난해 11월 7일 세입자 22명을 상대로 명도 소송을 냈고, 이에 세입자들이 도시정비법 49조 6항이 헌법에 보장된 재산권과 보상권을 침해한다며 위헌법률심판 제청을 신청했던 것. 재판부는 "(소송 관련 세입자들은) 신축될 건물의 임차권을 유지할 수 없는 자들로, 해당 조항이 적용될 경우 실질적이고 형식적인 재산권 박탈의 효과가 생기지만 도시정비법에는 이에 대한 아무런 보상 규정이 없다"며 "공용필요에 의해 재산권을 수용할 경우 그에 대한 보상을 법률로써 하도록 한 헌법 제23조 제3항에 위반된다"고 결정 이유를 밝혔다. 재판부는 또 도시정비법이 세입자의 재산권과 주거권, 인간다운 생활을 할 권리 등을 과도하게 제한해 기본권 제한에 있어서 과잉금지 원칙에도 위반된다는 이유를 들었다. 법원의 이번 결정으로 용산참사가 일어났던 용산 4구역을 포함해 재개발 사업이 진행 중인 다른 여러 곳에서도 같은 신청이 계속될 것으로 예상된다. 위헌법률심판 제청 신청을 받아들일지 여부는 각 재판부에서 독자적으로 판단하게 되지만, 이 법률에 대한 위헌심판이 제기된 만큼 이를 이유로 재판부가 소송 일정을 미룰 수 있기 때문에 연쇄적인 명도소송 중지 사태가 예상되는 것.용산 4구역 세입자들도 서울 서부지법에 이와 같은 위헌법률심판 제청을 신청해놓은 상태다. 세입자들의 소송 대리인인 조동환 변호사(법무법인 정평)는 "용산 참사가 일어난 남일당 건물 명도 소송과 관련한 위헌법률심판 제청 신청 결과도 받아들여질 것으로 기대한다"고 말했다. 민주노동당과 '용산 4구역 세입자 대책위원회'도 즉각 법원의 이번 결정을 환영하는 성명을 냈다. 이들은 "이번 결정은 재개발지역의 세입자들이 적정한 보상 협의가 이뤄지지 않고 있는 조건에서 명도소송을 통해 강제로 쫓겨났던 관행에 제동을 건 것"이라며 "그동안 무시돼 왔던 재개발 지역 세입자 재산권을 법원이 인정했다고 하는 측면에서 환영한다"고 밝혔다. 이들은 "이제 위헌 제청에 대한 헌법재판소의 정의로운 판결을 기대한다"며 "국회는 이 판결을 계기로 도시 및 주거환경 정비법을 세입자의 기본권 입장에서 개정해야 한다"고 촉구했다.

2009.05.22 I 오마이뉴스 기자

이사 앞둔 A씨, 급등한 강남 전셋값에 `속탄다`
[이데일리 김자영기자] 올 가을에 강남으로 이사하기 위해 삼성동 힐스테이트의 전세를 알아보러 중개업소를 방문한 A씨는 깜짝 놀랐다. 올 초 대비 1억2000만원 이상 뛰어올랐기 때문이다. 지난 1월 2억5000만원에 거래됐던 2단지 109㎡는 3억7000만원 이하에서 전세 물건을 찾을 수 없는 상황이다. 이 아파트 로열층 전세는 4억원까지 올랐다는 이야기를 듣고 A씨의 마음은 급해졌다. 서울 송파구 잠실과 강남구 삼성동, 서초구 반포 등 강남권 새 아파트 입주가 마무리되면서 속칭 `강남권 랜드마크` 단지의 전세가격이 급등했다. 각종 개발 호재로 집값이 뛰는 가운데 전세금도 덩달아 뛴 상태여서 올 가을 강남권으로 이사하려는 수요자들은 전셋집 구하기가 쉽지 않을 전망이다.  ◇ 강남 신규아파트 전세금 연초 대비 1억2000만원 급등 22일 강남권 중개업소에 따르면 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지 109㎡의 전세시세는 3억8000만~4억1000만원 선이다. 2단지 동일평형 전세가격도 3억7000만~4억원에 달하고 있다. 이 아파트는 올 1월까지만 해도 전세가격이 2억5000만원 안팎이었다. 불과 5개월 만에 1억2000만~1억5000만원이 급등한 셈이다. 지난해 말부터 3000여가구가 입주해 역전세난을 겪었던 서초구 반포자이도 전세금이 급등했다. 올 1월 3억원이었던 반포자이 119㎡ 전세금은 지난달 4억원을 넘어, 현재는 4억5000만원까지 올랐다. 반포동 B공인 중개업소 관계자는 "4월 초 만해도 3억원대 매물이 있었지만 한 달도 안돼 1억원 넘게 전세금이 뛰었다"며 "단지 선호도가 높다보니 이사철이 아님에도 불구하고 전세 매물을 구하려는 수요자가 많다"고 전했다. 올해 입주 4년차를 강남구 도곡동 도곡렉슬 아파트 매물난이 겹치면서 가격이 급등한 상태다. 이 아파트 109㎡ 전세가격은 올해 초보다 4000만원 가량 오른 4억7000만~4억8000만원. 도곡동 R공인 관계자는 "입주 4년째를 맞아 올 하반기부터 전세 매물이 일부 나올 것"이라며 "전세가격이 올라 재계약을 앞두고 있는 세입자들이나 집을 구하는 신규 임차인 모두 가격 부담이 만만치 않을 것"이라고 말했다. 작년 말 입주 폭탄으로 전세가격 급락의 진원지였던 송파구 잠실동 일대도 전세가격이 고공비행을 하고 있다. 올 1월 2억6000만원이었던 잠실 리센츠 109㎡는 현재 3억5000만원에서 일부 로얄동은 4억원까지 오른 상태다. 인근 엘스 동일 평형도 비슷한 시세를 유지하고 있다.  ◇ 올 가을 임차인, 재계약자도 전세가격 급등에 안절부절 강남권 새 아파트 전세금이 급등한 데는 입주 완료와 함께 학교와 학원이 많은 이들 지역으로 미리 이사하려는 학군 수요가 한 요인이 되고 있다. 잠실 인근 A공인 관계자는 "강북이나 신도시에서 학군을 보고 이곳으로 오려는 사람들이 시기에 상관없이 꾸준하다"며 "이사철을 앞둔 7~8월에는 전세를 찾는 문의가 더욱 많아질 것"이라고 말했다. 신경희 부동산뱅크 리서치팀장은 "입주가 마무리 돼 신규 전세 매물을 찾을 수 없는 데 수요자는 꾸준히 늘고 있어 전세가격이 강세를 보이고 있다"고 말했다. 또 신 팀장은 "각종 규제완화로 강남권 아파트 매매가격이 오르면서 전세금도 덩달아 뛰고 있다"고 전했다.

2009.05.22 I 김자영 기자

상가 점포 크기, 더크게 더크게
[이데일리 EFN 강동완기자] “코엑스몰 보다 덩치 큰 상가들이 몰려온다” 상가전문자문업체 상가정보연구소(www.ishoppro.net)에 따르면 공급 일정이 다소 지연됐던 매머드급 상가들이 5월중 본격적인 공급에 나선다는 것. 특히 이들 상가는 규모면에서 복합쇼핑몰의 원조격인 코엑스몰을 압도하고 있다. 또한 몸집이 거대한 만큼 집객력 높은 핵심 점포(KEY TENANT) 유치가 예정돼 있어 랜드마크 경쟁도 치열할 것으로 예상된다. 그 가운데 5월 이후 특별 재분양과 일반분양이 예정된 송파구 문정동의 가든파이브는 연면적이 82만300 ㎡로 코엑스몰(11만 9천㎡) 보다 6배 이상이며 롯데월드(55만9235㎡) 보다도 1.4배 크기다. 가든파이브는 메가톤급 규모만큼이나 점포수도 약8000여개 이르며 멀티플렉스영화관, 서점, 전시관, 스파, 공연장등도 들어서 쇼핑, 문화등을 한자리에서 즐길수 있는 복합문화단지로 꾸며진다. 백화점, 할인점, 영화관 입점이 예정된 고양시 일산서구 대화동의 레이킨스몰도 5월중 142개 점포를 분양한다. 레이킨스몰의 연면적도 코엑스몰의 1.4배인 16만8845㎡로 웅장한 규모를 자랑한다. 서울 동작구 노량진동의 노량진 민자역사도 연면적이 12만2062㎡에 달한다. 얼마전 착공승인 완료로 공급 속도를 내고 있는 노량진 민자역사는 멀티플렉스 영화관, 브랜드 매장등으로 구성된다. 오는 8월 개장을 앞둔 영등포구 영등포동에 위치한 타임스퀘어의 연면적도 코엑스몰의 3배 크기인 37만 6400㎡에 달하며 유명 백화점, 영화관, 호텔, 서점, 할인점등이 들어선다. 100% 임대 매장인 타임스퀘어의 일반인 대상 임차인 모집도 이르면 5월중 진행 예정이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “소비층의 다양한 욕구 충족을 위해 주요 테넌트가 입점하는 대형 상업시설 공급이 늘고 있다”며 “다만 투자와 관련해서는 집객력과 연관성이 큰 테넌트 확정 여부와 일반 매장과의 연계성 특히 운영 주체의 상가 활성 방안등은 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 했다. [ ⓒ 프랜차이즈 창업 체인 가맹 사업 네트워크 " 이데일리 EFN "]

2009.05.01 I 강동완 기자

판교 민간 중형임대 재모집 `대박`
[이데일리 윤진섭기자] 분양전환시기가 10년에서 5년으로 단축된 판교 민간 중형임대가 재모집에서 대박을 터뜨렸다. 21일 동양메이저(001520)건설은 최근 판교 민간 중형임대인 동양엔파트(397가구) 계약해지분 87가구에 대해 지난 13일부터 20일까지 계약자 재모집에 나선 결과, 모두 4000여명이 몰려 48대1의 경쟁률을 기록했다고 밝혔다.  이번에 나온 물량은 보증금과 월임대료가 비싸다는 이유로 계약자들이 자발적으로 해지한 것이다. 137㎡의 경우 임대보증금 4억4500만원에 월 임대료 65만원으로 주공 중대형 임대 143㎡(1억8971만원, 71만원)보다 비싸다. 그럼에도 임차인 재모집에 청약자들이 대거 몰린 것은 조기분양 전환 허용과 '시세차익' 때문이다. 국토해양부가 10년 임대주택에 대해 입주 후 5년 뒤 조기분양 전환을 허용하면서 판교 동양엔파트의 확정 분양가는 크게 낮아졌다. 10년 후 분양전환가는 9억9500만원이지만 5년 뒤에는 7억4800만원에 분양받을 수 있다.  동양엔파트는 임차인 모집당시 감정평가액과 모기지론 6.6%를 적용한 확정분양가 중 낮은 금액으로 분양을 받을 수 있도록 돼 있다.한편 동양메이저건설은 오는 22일 오후 3시 한신교회 비전홀에서 입주자 추첨을 할 예정이다.

2009.04.21 I 윤진섭 기자

(쏙쏙!부동산)월세중개수수료 `알고 냅시다`
[이데일리 윤진섭기자] 이사할 때 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 중개수수료(일명 복비)입니다.  집을 사거나 팔 때, 전세를 계약할 때는 거래 금액에 해당 수수료율을 곱해 산출하면 됩니다. 하지만 월세는 수수료 계산이 전세에 비해 복잡해, 수수료를 더 많이 주는 경우가 많다고 합니다. 일반적으로 월세 중개수수료를 계산할 때 월세를 무조건 전세금액으로 환산해 수수료를 정하는 것으로 알고 있습니다. 하지만 이는 환산액에 따라 달라지기 때문에 잘못 알고 있는 것입니다. 월세 중개수수료는 `월세보증액+(한달월세액×100)`으로 산출된 금액을 거래가액(환산보증금)으로 해 산정합니다. 요율과 한도액은 전세금액과 같습니다. 예를 들면 보증금 1000만원에 월 50만원의 월세 계약을 한다면, `1000만원+(50만원×100)=6000만원`으로 6000만원에 해당하는 전세 요율인 0.4%를 곱한 24만원이 수수료가 됩니다. 하지만 환산보증금액이 5000만원 미만인 소액 임차인의 경우 중개수수료 계산 방법이 달라진다는 점에 주의해야 합니다.  보증금 1000만원, 월세 30만원에 계약한 A씨의 경우를 살펴보죠. 우선 A씨는 자신이 소액임차인인지 여부부터 확인해야 합니다. A씨의 경우 `보증금 1000만원+(월세 30만원×100)=4000만원`이므로 소액임차인에 해당됩니다. 소액 임차인으로 확인된 A씨는 환산보증금을 다시 계산해야 합니다. 이 때 중요한 것은 곱하기 100을 하는 것이 아니라 곱하기 70을 한다는 점입니다. 현행법상 5000만원 미만 소액임차인의 경우 거래가액을 산출할 때 70으로 돼 있습니다. 즉 A씨의 환산보증금은 `보증금 1000만원+(월세 30만원× 70)=3100만원`이 됩니다. 이렇게 나온 3100만원에 요율을 곱하면 중개수수료가 됩니다. 5000만원 미만 요율은 0.5%입니다. 3100만원에 5000만원 미만 요율 0.5%를 곱한 15만5000원이 중개수수료가 됩니다. 하지만 오피스텔의 경우 수수료율이 주택과는 달리 0.9% 이내로 돼 있습니다.

2009.04.15 I 윤진섭 기자

신규창업자의 증가, 마트 상권 관심 가져야
[이데일리 EFN 강동완기자] 최근 신규창업자의 증가세가 예상되고 있다. 반면, 중소기업청의 자료를 토대로 볼 때 신규 창업자는 1년 미만 휴폐업률이 15%에 이르고, 5년 미만 휴폐업률도 35%에 달할 정도로 창업 성공률이 높지 않다. 따라서 신규 창업을 준비하는 경우 보수적인 관점에서 택지개발 지구 등의 신규 상권보다는 기존에 활성화되어 있는 상권에 우선적으로 창업을 고려해야 한다. 또한 투자자도 유동인구가 많고 비교적 상권이 활성화되어 신규 창업자의 임차 수요가 예상되는 상권을 중심으로 투자처를 물색해야 한다. 특히 상권의 성숙도가 높고, 다양하고 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 대형할인마트 내 상권은 신규창업인의 창업 실패 가능성을 줄이고, 투자자의 투자 안정성도 높일 수 있는 입지로 평가되고 있다. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “계절적으로 봄이 가까워 오면서 신규 창업자 수의 증가가 예상되고, 고용불안으로 인해 신규 창업 시장이 예년에 비해 커질 것으로 예상되고 있다.”고 말했다. 또한 선 대표는 “대형할인마트가 입점해 있는 상권은 마트의 규모가 적절하고, 마트와 중복가능성이 없는 업종을 선별해 투자한다면 마트의 우수한 집객력을 공유할 수 있어 마트와의 시너지효과를 기대해볼 수 있다.”고 덧붙였다. [ ⓒ 프랜차이즈 창업 체인 가맹 사업 네트워크 " 이데일리 EFN "]

2009.04.06 I 강동완 기자

판교 10년임대 5년후 분양전환
[이데일리 윤진섭기자] 판교 10년 공공임대나 오산세교 분납 임대주택의 분양 전환시기가 10년에서 5년으로 앞당겨진다. 또 공공택지에 공급된 민간 10년 임대주택도 분양전환시기가 5년으로 조정된다. 6일 국토해양부는 10년 공공임대 주택의 조기 분양 전환을 골자로 하는 임대주택법 시행령·시행규칙 개정안을 7일 입법예고한다고 밝혔다. 개정안에 따르면 임대사업자와 임차인이 동의할 경우 10년 임대주택에 입주한 지 5년이 지나면 분양주택으로 전환할 수 있다.현행법령에 따르면 민간이나 공공이 건설하는 5년 임대주택의 경우 임대 의무기간의 절반인 2년6개월이 지나면 임대사업자와 협의를 거쳐 분양 전환할 수 있다. 하지만 10년 공공임대 주택은 이 같은 규정이 없어 10년의 임대기간을 모두 채워야만 분양주택으로 전환할 수 있다. 국토부는 "10년 임대주택은 임대기간이 장기간이어서 민간사업자들이 건설을 꺼려온 것이 사실"이라며 "장기 공공임대주택 건설을 활성화하기 위해 10년 임대주택의 조기 분양을 허용했다"고 밝혔다. 이에 따라 지난달 경기도 판교신도시에서 공급한 10년 공공임대 주택도 임대 개시일 이후 5년만 지나면 임대사업자인 대한주택공사와 협의를 거쳐 분양주택으로 전환할 수 있다. 또 오산세교에서 공급된 10년 분납임대주택도 입주자가 원하면 5년 만에 분납금을 납부해서 분양 받을 수 있게 된다. 아울러 2006년 판교에 공급된 동양 엔파트 등 민간 공공임대주택도 당초 2019년으로 돼 있는 분양 전환시기가 2014년으로 앞당겨진다. 국토부는 또 서울시에서 추진하고 있는 시프트와 같은 장기전세주택의 최초 임대보증금은 임차인 보호를 위해 주변 전세시세를 넘지 못하도록 했다. 이밖에 국토부는 10년 분납 임대주택도 질병 등 불가피한 사유가 발생할 경우 임차권의 양도 및 전대를 허용키로 했다. 임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안은 법제처 심사, 국무회의 심의 등을 거쳐 6월 중에 시행된다.

2009.04.06 I 윤진섭 기자

美 사무실 공실률 15.2%..내년 19%대 전망도
[이데일리 김윤경기자] 미국의 지난 분기 사무실 공실률이 15.2%를 기록하는 등 상업용 부동산 시장의 어려움이 계속해서 깊어지고 있는 것으로 나타났다. 6일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 뉴욕 소재 부동산 조사업체인 리스(Reis)는 지난 분기 미국의 사무실 공실률이 15.2%로 3년래 최고 수준이었던 전 분기 14.5%에 비해 상승했다고 밝혔다.임차인이 실제로 지불하는 총 금액인 유효 임대료(Effective rent, 1제곱피트당)는 2% 줄어든 24.16달러였다. 2002년 1분기 이후 처음으로 감소세를 나타낸 것이다. 상업용 부동산 시장의 시름은 계속해서 깊어지고 있다. 보스턴 소재 존 행콕 타워는 2006년 자산가치 13억달러의 절반 가격에 차압 경매에 나오기도 했다. 경기 침체로 해고가 늘고 이것이 사무실 공급을 늘리고 있는 상황이다. 금융 서비스업 비중이 큰 뉴욕 지역의 공실률은 10.2%로 전분기 8%보다 상승했고, 임대료는 5.2% 줄었다. 리스는 내년 공실률은 19.3%를 넘을 것으로 전망했다.

2009.04.06 I 김윤경 기자

(꿈꾸는 부동산)경매·공매 잘하는 법
[이데일리 김정렬 칼럼니스트] 부동산에도 도매시장이 있다. 바로 부동산 경매시장이다. 부동산 경매시장은 부동산시장이 좋아도 인기가 있고 요즘과 같이 침체기에도 많은 사람들의 관심을 끈다. 이러한 부동산 경매시장은 현재의 부동산 가격을 가장 현실적이고 객관적으로 보여준다. 바둑 고수는 바둑을 둔 후 지금까지의 과정에 문제가 없었는가를 살펴보는 복기를 자주 한다. 부동산도 그렇다. 바둑처럼 복기를 하는 경우가 있다. 바로 경매 부동산이다. 입찰가격과 낙찰가격, 경쟁인원과 분위기를 분석해 보는 것이다. 경매결과를 분석할 때 경합인원과 가격을 가지고 그래프를 그려보면 재미있다. ◇ 경매의 특징세가지 형태가 나온다. 바로 밀집형, 일반형, 확산형이다. 아파트 경매는 밀집형에 해당되는데 밀집형이란 일정 가격대에 응찰자가 밀집되어 있는 형태다. 요즘 서울 강남, 목동, 분당, 일산 등지의 아파트 경매시장은 밀집형으로 볼 수 있다.  IMF 외환위기 이후 경매 아파트의 감정가격 대비 낙찰가격이 어떻게 변했는가를 살펴보자. 과거 보통의 경우라면 경매 아파트의 평균 낙찰가율은 감정가격의 80~85%이다. 감정가격은 시세보다 15~20%가 저렴한 것이 일반적인데 경매시장에서 아파트를 산다면 이보다 15~20%를 싸게 살 수 있다는 것이다. IMF 이전인 1997년 10월에는 아파트 낙찰가율이 92%를 기록한 적이 있다. 아파트 경매가격인 감정가격을 3억원으로 가정한다면 평균 2억7000여만원에 팔린 셈이 된다.  98년 4월 이후에는 70%선도 무너져 66%선까지 내려갔다. 10월 이후 다시 70%선을 회복했다. 그후 90%를 웃도는 상승세를 탔다가 2008년 금융위기 이후 다시 90% 안팎을 보이고 있다.  그러나 경매로 부동산을 산다고 모두 싸고 좋은 것만은 아니다. 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 우선 부동산 경매로 아파트를 산다면 철저한 권리분석이 필요하다. 이를 소홀히하면 세입자의 임차보증금을 별도로 부담하는 등의 추가 비용이 발생할 수 있다. ◇ 경매 주의할 점아파트에 설정된 저당권이나 압류보다 앞서 입주한 세입자가 전입신고까지 마쳤다면 그 다음날부터 다른 사람에게 권리를 주장할 수 있다. 이를 대항요건이라하는데 대항요건을 갖춘 사람이 있는 경우 낙찰자가 그 사람의 전세보증금을 물어줄 수 있다는 점에 유의해야 한다.또 선순위 전세권의 만료기한이 6개월 이상 남았으면 전세권이 말소되지 않고 마찬가지로 낙찰자가 떠 안아야 하므로 주의해야 한다. 선순위 가등기, 가처분, 지상권, 환매등기 등이 있는 부동산은 가급적 매수하지 않는 것이 좋다. 이 경우 권리제한이 남아 있는 불완전한 소유권을 취득할 수 있고 최악의 경우에는 소유권을 잃는 경우가 발생할 수 있다. 예고등기, 유치권 등도 문제가 되는 항목이다. 서류 검토와 현장조사 후 이런 부분이 있으면 과감히 경매를 포기해야 한다.  토지지분이 미등기로 남아 있거나 토지부분에 대해서 별도등기가 되어 있는 경우도 조심해야 한다. 토지지분이 미등기로 남아 있다면 앞으로 토지지분을 확보하기 위해 어떤  절차를 밟아야 하는지 그리고 비용은 얼마나 드는지 면밀히 검토해야 한다. 명도도 문제이다. 주택은 낙찰만 받았다고 끝나는 것은 아니다. 만약 거주자가 있다면 이 사람이 집을 비워줘야 들어가 살 수 있다. 이 경우 협조를 얻거나 명도소송까지 해야 되는 경우가 있는데 이것도 모두 추가 부담이 될 수 있는 요인이다. 끝으로 최초 경매가격(감정가격)의 감정시점도 살펴야 한다. 부동산 가격이 높았을 때 감정한 것이라면 가격 자체가 상대적으로 높을 수밖에 없다. 맹목적으로 감정가격을 신뢰하는 것은 곤란하다. 이렇듯 아파트를 경매로 장만하는 것은 대체로 싸지만 조목조목 따지고 확인해야 법률적으로 안전하고 경제적으로 손실을 입지 않는다. ◇ 공매의 특징요즘 부동산 경매만큼 관심을 갖기 시작한 것이 부동산 공매다. 부동산 경매나 부동산 공매는 공통점이 있다. 바로 부동산을 싸게 살 수 있다는 것이다. 사실 경매와 공매의 뿌리는 같다. 광의로 보면 경매는 공매에 속한다. `공매(公賣)`는 말 그대로 공공기관이 법적으로 처리해야 할 물건을 일반인에게 공개적으로 매각하는 것을 말한다. 일반적으로 부동산 경매는 법원을 통하여 매각하는 것이고 공매는 주로 한국자산관리공사를 통하여 매각하는 것을 말하는데 그 외에 각 금융기관이나 세무서, 관세청, 지방자치단체 등에서 부동산을 매각하는 것을 공매에 포함시키기도 한다.  부동산 공매는 가격이 싸다는 것이 강점이기 때문에 먼저 가격 구조를 이해할 필요가 있다. 물건을 살 때 보통 `원가(原價)`라는 말을 쓰고, 밑지고는 못 판다는 이야기를 한다.  원가란 일반적으로 파는 사람이 사들일 때의 가격을 말한다. 그렇기 때문에 원가 개념은 물건을 사고 팔 때 중요한 기준의 하나가 된다. 공매부동산에도 원가 개념이 있다. 다만 한국자산관리공사 및 금융기관, 법원에서 매각하는 부동산은 그 매각기관의 성격상 영리를 목적으로 하는 것은 아니라는 점만 감안하면 된다.  한국자산관리공사에서 실시하는 공매는 비업무용부동산 공매, 압류부동산 공매 등 2가지가 있다. 비업무용 부동산은 은행 저당 물건이나 기업에서 주채권은행에 매각 의뢰한 물건이며 압류 부동산은 지방세나 국세 등 세금 체납에 의해 압류된 부동산이다. 금융기관 비업무용재산 공매의 경우 공매부동산의 원가는 금융기관이 대출했던 원금, 그 이자와 관련비용이라고 보면 된다. 이러한 물건은 은행에서 직접 공매 처분할 수 있고 또한 한국자산관리공사에 맡겨서 공매 처분할 수 있다. 우리가 신문에서 각 은행별 공매공고를 볼 수 있는 것은 그런 이유이다.  압류부동산 공매는 성격상 법원부동산 경매와 거의 같다고 보면 된다. 최초에 나오는 물건 가격은 감정가격이 기준이 되고 절차도 같다.  ◇ 공매 주의할 점공매와 경매는 성격은 비슷하면서 다른 점이 많다. 이 점을 잘 이해하면 좋은 투자를 할 수 있다. 또한 물건의 다양성도 체크포인트다. 가게도 물건이 싸고 종류가 다양해야 장사가 잘 된다. 지금까지 공매는 도시 부동산보다 시골 부동산이 많아 경매보다 구매력이 떨어졌었다. 요즘 도심 부동산이 공매물건으로 등장하면서 이러한 약점이 일부 해소됐다. 공매는 그 외에 명도책임이 원칙적으로 매도자에게 있다는 점, 유찰시 일정한 조건을 둬 다음 공매집행 전일까지 수의계약이 가능하다는 점, 낙찰후 매매대금의 3분의 1 이상을 선납하면 낙찰자가 점유하여 사용이 가능하다는 점, 제3자 명의변경이 상대적으로 수월하다는 점 등으로 상당한 매력을 가진다.  따라서 고가의 상가나 빌딩을 구입하고 싶다면 한국자산관리공사 공매를 활용하는 것도 방법이다. 이미 소유권이 한국자산관리공사에 있기 때문에 별도의 고난도 권리분석이 필요 없다는 장점이 있고 대금을 일부 납부하면 부동산을 활용할 수 있다는 매력이 있기 때문이다.  금융기관에서 직접 시행하는 공매는 각 물건에 대한 개별 조건과 방법을 그때 그때 확인해야 한다. 결국 공매는 경매보다 덜 경직되어 있고 파는 사람 입장에서의 마케팅 마인드가 들어 있다고 생각하면 편하다. 부동산 투자는 가격분석, 현장조사, 권리분석, 미래투자가치 분석이 필수적이다. 부동산은 늘 전체로 생각해서는 안된다. 언제나 각 부동산의 개별적인 특성과 투자가치를 읽어야 한다. 공매부동산에 투자할 때 선입관에 빠지거나 적당주의로 흐르면 일반 부동산 매매를 통해 투자하는 것보다 손실도 크고 후유증도 심각하다.

2009.04.02 I 김정렬 기자

경기불황 속 귀농자 ''전폭 지원''해드려요
[노컷뉴스 제공] 극심한 경기불황 속에 귀농을 희망하는 사람들이 늘자 정부가 본격적인 귀농지원책 마련에 나섰다.농림수산식품부는 1일 ‘귀농.귀촌 종합센터’ 설립과 창업자금, 컨설팅 지원 등을 주요 내용으로 하는 ‘귀농.귀촌 종합대책’을 발표했다.대책에 따르면 정부는 귀농 희망자가 귀농을 결심한 직후부터 정착에 성공할 때까지 귀농귀촌 종합센터를 활용한 단계별 지원에 나설 계획이다. 우선 귀농 희망자가 정보탐색 단계부터 제대로 된 정보를 얻을 수 있도록 귀농 가정의 실제 사례로 구성된 온라인 교육과정을 개설하고 이 교육 과정 이수자에게는 실습체험 기회를 제공하기로 했다. 실습체험에 드는 비용 15만원(1인 기준) 중 80%는 정부가 지원한다. 또 천안 연암대와 한국농업대 등 대학이 운영하고 있는 실습전문 합숙교육의 인원도 현 90명에서 840명으로 늘릴 계획이다. 농업학교와 귀농학교 출신, 군 제대자 등을 농기업체에 인턴으로 보내 젊은 귀농 후보군도 늘리기로 했다. 또 귀농희망자들이 어려움을 호소하는 주택 문제 해결을 위해 시군별로 마을협의회 등이 운영하는 ‘귀농인의 집’을 설치해 귀농 희망자가 일시적으로 거주하면서 창업 준비를 할 수 있도록 도울 방침이다. 정부와 지자체는 ‘귀농인의 집’ 한 곳에 최대 3,000만원을 지원할 계획이다. 정착을 위해 주택을 마련하는 경우에도 구입자금을 2,000만원 한도 내에서 융자해주고 주택 수리비도 500만원 내에서 지원하기로 했다.아울러 귀농자에게 농지와 축사 설치를 위한 영농정착자금을 지원해 줄 때 현재 농업인과 같은 조건을 적용해 1인당 2,000만원~2억원을 3% 금리로 빌려줄 예정이다.또 한국농어촌공사가 농지은행에 위탁된 농지를 우선 임차하는 대상에도 귀농인을 포함하기로 했다. 이와 함께 귀농을 권유하는 분위기를 만들기 위해 마을지도자와 귀농인의 1:1 멘토링 을 지원하기로 했고 귀농 여건을 갖춘 지자체에는 기타 사업 지원 시 각종 인센티브를 부여할 계획이다. 농식품부는 4월 국회에서 논의될 예정인 191억원 규모의 추경예산에 이같은 사업 내용을 반영했다면서 이달 말까지 사업별 세부지침을 마련해 5월부터 본격 가동할 수 있도록 준비하겠다고 밝혔다.

2009.04.01 I 노컷뉴스 기자

음주운전자 ‘3년이하 징역’
[경향닷컴 제공] 오는 10월부터 음주운전자에 대한 처벌이 강화된다. 경찰은 31일 음주운전을 하거나 단속 경찰의 음주 측정 요구를 거부한 행위에 대한 처벌이 ‘2년 이하 징역 또는 500만원 이하 벌금’에서 ‘3년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금’으로 상향조정된 도로교통법 개정안을 1일자로 공포한다고 밝혔다.이 규정은 공포 6개월 후인 10월2일부터 시행된다. 또 새 도로교통법에 따라 리스 차량이 교통법규를 위반했을 때는 대여 회사가 아닌 차량 임차인에게 과태료가 부과된다. 현재 렌터카는 빌린 사람이, 장기간 임대하는 리스 차량에 대해서는 대여 회사가 과태료를 부담하고 있다. 리스 차량 관련 새 규정은 3개월 후인 7월2일부터 발효한다.

2009.03.31 I 경향닷컴 기자

전기 사용자 누구 명의로 돼 있나요?
[조세일보 제공] 전기(電氣)를 사용하는 명의가 본인 명의로 돼 있지 않을 경우에는 부가세 매입세액 공제를 받을 수 없어 사업자들의 각별한 관심이 요구된다. 광주에서 유흥주점을 운영하고 있는 A씨는 2008년 부가세확정신고시 본인이 납부한 전기사용료(공급가액 150만원, 세액 15만원)에 대한 부가세 15만원을 매입세액으로 공제신청 했다. 그러나 관할 세무서에서는 공급받는자가 임대인으로 돼 있어 공제 받을 수 없을 뿐 아니라 오히려 공제 받은 매입세액 15만원(가산세별도)을 더 내야 한다고 한다. A씨는 본인이 실지 납부한 부가세를 공제 받을 수 없다는 사실이 억울해서 세무서 납세자보호담당관을 찾아가 하소연을 해 봤지만, A씨에게 돌아온 대답은 야속하게도 ‘억울해도 어쩔 수 없다’는 소리 뿐 이었다. 위의 사례처럼 한전에서 받은 전기료 납부통지서를 보면 명의자가 건물주로 되어 있거나 이전 임차인의 명의로 되어 있는 경우에는 실지 본인이 부담한 부가가치세라도 매입세액으로 공제 받을 수 없다. A씨가 부가가치세 매입세액 공제를 받으려면 먼저 한전에 전기사용자 명의변경이 가능한지 여부를 알아보고 즉시 본인의 사업자명의로 전기사용자 명의변경을 해야 한다. 만약, 전기사용자 명의를 변경할 수 없다면 건물주(명의자)가 한전으로부터 세금계산서를 교부받아 매입세액으로 공제하고 임차인이 실질적으로 사용한 전기요금과 부가가치세액을 건물주(명의자)에게 지급할 때에 건물주로부터 세금계산서를 교부받아 이를 매입세액으로 공제하는 방법이 있다. 명의변경은 전기사용 변경신청서, 건축물관리대장 또는 등기부등본, 주민등록증 사본, 사업자등록증사본, 관인 임대차계약서 사본 등을 갖춰 관할 한전에 우편이나 팩스로 신청하면 된다.

2009.03.31 I 조세일보 기자

저소득 전세임대주택 보증보험 내달 1일 도입
[이데일리 윤진섭기자] 전세임대주택에 거주하는 세입자도 보증보험 가입이 가능해진다. 국토해양부는 30일 기초생활수급자 등 저소득계층을 위한 전세임대사업의 안정적인 추진을 위해 전세임대주택 보증보험을 도입해 내달 1일부터 시행한다고 밝혔다. 저소득 전세임대사업은 대한주택공사와 SH공사 등 지방공사가 집주인과 기존 주택에 대한 전세계약을 체결한 후, 기초생활수급자 등 저소득계층에게 재임대하는 사업이다. 하지만 전세권 설정시 주택소유자가 전세계약을 기피해 주택확보에 어려움이 컸었다. 그러나 이번 전세임대 보증보험이 도입됨에 따라 채권보전을 위한 별도 절차 없이 임차인도 원하는 임대주택을 계약 후 바로 입주가 가능해진다고 국토부는 밝혔다. 아울러 국토부는 경매시 전세금에 대한 손실과 입주자의 무단 전출 등에 따른 국민주택기금의 손실을 예방할 수 있게 됐다고 덧붙였다. 전세임대주택 보증보헙은 대한주택공사와 서울보증보험주식회사가 협약을 체결해, 매년 전세임대주택 예상 세대수에 대해 일괄 계약하고 개별 전세 계약 체결시 자동 보헙 가입 처리된다.

2009.03.30 I 윤진섭 기자

(불황경영학)`절대로` 적자 안내는, 40년 신화의 비결
[이데일리 송병무 칼럼니스트] 제조업의 성공비법은 가능한 한 좋은 품질의 원료를 싼 값에 구매해서 최대한 싼 값에 만들고 가능한 한 높은 가격으로 많이 파는 것이다. 최대한 원가를 낮추면서 제품과 서비스의 품질을 올려 최대의 매출을 올려 나가는 『저비용∙고품질∙고수익』의 메커니즘이 정착된 회사는 웬만한 위기에도 잘 흔들리지 않는다. 싸게 만들어서 높은 가격에 팔면 이익이 늘어나기 때문이다.  이러한 메커니즘의 3개 축에서 한 가지라도 문제가 있으면 회사의 이익구조에 균열이 생기게 된다. 원가가 높은 제품은 획기적인 품질이 뒷받침 되지 않고서는 결국 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사다. 원가가 낮아 가격경쟁력이 있어도 품질이나 납기 등의 문제로 고객이 외면하게 되면 자연스럽게 퇴출되거나 이익이 저조하여 기업경영에 부담이 가중된다. 제조업은 제품가격을 올리기가 용이하지 않기 때문에 이익을 늘리기 위해서는 원가를 줄이는 것이 급선무이다. 특히 제품의 시장지배력이 취약한 기업은 불황기일수록 원가관리에 각별히 주의해야 한다. 경쟁사를 압도하는 제품과 서비스를 갖추지 못한 기업은 가장 적은 비용으로 최고의 품질의 가진 제품을 적시에 많이 팔아내는 원활한 순환구조를 갖추고 있어야만 그나마 명맥이라도 유지할 수 있다.  뚜렷한 경쟁무기도 없고 내수나 수출시장의 수요가 부진한 상황에서 예상치 못한 과다한 고정비로 원가부담이 가중되거나 공정에서의 실패비용이 늘어나거나 클레임 보상 금액이 지속적으로 증가하게 되면 자칫 치명상을 입을 수 있다. 경기가 어려울수록 비용 한 단위의 투입가치가 극대화 되도록 『원단위 관리』에 각별한 관심을 기울여야 하는 이유이다. 제조원가는 제조직접원가와 간접원가를 동시에 줄여 나가는 것이다. 원가를 줄이면 판매경쟁력도 그만큼 높아진다. 원가요소 중에서도 고정비가 이슈이다. 고정비란 생산량의 증감에 관계없이 고정적으로 일정하게 발생하는 비용이다. 설비가 중후장대하고 제품구조가 복잡할수록 고정비는 커진다. 따라서 고정비의 비중이 높은 기업은 수요부진이나 판매감소 등으로 생산량이 줄면 단위당 원가가 상승하고 단위당 원가상승은 곧 수익성 악화로 연결되기 때문에 아주 골칫거리이다. 고정비는 경기불황으로 가동률이 급격히 줄어드는 요즘 회사의 생존을 좌우하는 종양과 같은 존재이다. 생산공정에서의 고정비를 줄여 원가경쟁력을 올리기 위해서는 ① 『과감하게 버리는 것』, 즉, 외주화를 늘리고 ② 수익중심의 생산체제를 추구하여 운영해야 한다. 『과감하게 버려라』 회사가 직접 하지 않아도 되는 일, 회사가 못하는 일, 남이 하면 더 잘하는 일은 밖으로 맡기고 확실히 챙기면 된다. 즉, 회사의 핵심역량이 아닌 업무는 과감하게 외주화 하는 것을 적극 검토해야 한다. 일을 맡기되 철저하게 챙기면 공정의 흐름과 품질에는 문제가 없다. 기능을 외부로 보내면 고정비가 변동비로 바뀐다. 전략적 외주화는 총 비용을 줄일 수도 있다.  미국 철강사인 뉴코(Nucor)는 『고정비의 변동비化』라는 관점에서 모든 비용을 관리함으로써 지난 40년간 단 한 번의 적자도 내지 않고 제조업체로서는 경이로운 누적 영업이익률 17%라는 성과를 내며 매출 22조의 세계 제 1위의 전기로 제철회사로 상장했다. Nucor에는 연구소가 없다. 신제품 개발을 위한 연구개발은 수 년간 전략적 제휴를 유지해 온 전문연구소나 대학으로부터 확보한다. 그리고 회사의 제품 개발 방향과 일치하면 과감하게 투자한다. 이를 통하여 Nucor는 친환경 제품과 관련한 신기술 특허를 독보적으로 보유하게 되었다. 핵심원료인 고철(Scrap)도 전량 외주로 구매한다. 최근에는 고철의 수급 불균형을 예방하기 위하여 고철 공급사를 자회사화 했지만 작년까지만 해도 몇 백만 톤의 원료를 남의 손에 맡겨서 조달해 왔다. 핵심원료를 외부에 맡기는 것이 리스크가 높아 보이지만, Nucor는 고철구매가 자신들의 핵심역량이 아니라는 이유로 몇 십 년 동안 외주구매 방식을 지켜왔다. Nucor의 총 직원 13,000명 중에서 본사의 근무인원이 고작 70명이다. 외주화를 통하여 가장 슬림하고 가장 신속하고 가장 원가경쟁력이 있는 회사로 성장한 것이다. Nucor의 전설적인 경영자인 아이버슨 회장은 『발상의 전환』이 이런 것을 가능하게 했다고 술회한다. 『잘하는 것에 집중하고 제조업의 고정관념을 뛰어넘는 창의와 혁신이 이루어 낸 성과이며, 이를 통하여 Nucor의 원가경쟁력은 누구도 따라 올 수 없을 정도로 독보적인 위치를 차지하고 되었다』고 회고한다. 델(Dell)은 글로벌 판매망을 갖추고 있는 세계 최고의 컴퓨터 회사이지만 회사 내에 생산공장이 없다. 중국이나 인도 등 해외에 조립공장을 외주화 하여 운영하고 미국본사와 지역본사는 설계와 유통에만 집중하는 방식을 위하고 있다. 본사에서 전달된 설계도에 따라 각 지역의 외주공장에서 제품을 만드는 방식이다. 가장 빠르고 가장 싸고 가장 신속하게 고객에게 출하함으로써 공장 없이도 세계적인 컴퓨터 제조업체로 성장하였다. 『수익중심의 생산체제를 구축하라』 생산방식을 최대한 유연하게 운영하여 설비당 원가를 줄여 나가야 한다. 즉, 팔리지 않는 제품은 과감하게 생산품목을 전환하거나 줄여야 한다. 설비 고정비도 염려가 되겠지만, 안 팔리는 제품을 만들어서 재고로 쌓아둔다면 그것은 더 큰 부담이 된다.  제품별 영업이익에 따라 설비운영에 대한 총체적인 전략을 만들어야 한다. 가진 설비를 100% 365일 운전해야 한다는 것은 ‘ 만들면 팔린다‘라는 메이커(Maker) 중심의 편협된 발상이다. 설비는 검토 단계부터 시장의 크기를 예측하고 적정 가동률이 전제가 되었을 때 도입해야 한다. 그렇게 해야 설비로 인한 고정비 증가를 처음부터 예방할 수 있다. 판매 가능성이 떨어지는 제품을 생산하기 위하여 비싼 설비를 치밀한 검토 없이 도입하면 안된다. 국내 기업의 공장에 이처럼 계륵과도 같은 설비 한 두 개는 다 있다. 모든 제품을 직접 생산해야 하고, 제품생산을 위한 모든 설비를 보유해야 하며, 기업의 생산설비는 우리 손으로 365일 운전해야 한다는 『생산독점주의』에서 벗어나야 한다. 수익이 나지 않는 제품은 처음부터 만들지를 말거나 생산을 중단하거나 품목을 전환하거나 줄여야 한다. 극소수의 고객만이 찾는 구색 맞추기 생산이나 만들면 만들수록 손실이 커지는 한계이익제품의 생산 역시 중단하거나 줄여야 한다. 무수익을 지나 손실을 내는 제품을 생산하는 설비는 과감하게 내다 팔아야 한다.시장에서 팔리는 제품 포트폴리오(Product Mix)에 따라 설비운용 계획이 탄력적으로 연동되어야 한다. 제조업의 설비에 대한 애착은 지대하다. 그래서 가동이 되지 않더라도 일단은 가지고 있으면서 기다려 본다. 그러나 기다릴수록 원가나 기회손실은 기하급수적으로 커지게 된다. 손실을 내거나 가동되지 않는 설비는 고철이다. 생산계획은 철저하게 수익성에 초점을 두고 전략적으로 탄력적으로 운영되어야 한다. 설비가동률을 극대화 하기 위해서는 높은 품질의 제품을 만들어서 많이 파는 길 밖에 없다. ‘ 만들면 팔린다‘라는 Maker의 시대는 이제 지났다. 제품생산이 중단된 설비를 외주 임대하여 유휴설비에서 수익을 내는 방식이 해외에서는 활성화 되고 있다. 틈새시장에서 활동하는 일종의 특화제품 전문기업이 범용설비나 노후설비를 임차하여 생산하여 제품의 영업이익을 설비 임대회사와 서로 배분하는 방식이 활성화 되고 있다. 계약종료 후에는 설비임차인에게 싼 값에 설비를 양수하여 부가수익을 한 푼이라도 더 뽑아낸다. 이렇듯 원가를 줄이기 위한 선진기업의 노력은 어떤 설비도 방치하지 않는다는 마인드로 처절하게 관리되고 있다. 외주화나 탄력적 생산체제가 고정비를 변동비화 하기 위한 효과적인 방법이지만 무턱대고 따라 하는 것은 경계해야 한다. 외주화를 잘 하기 위해서는 『회사가 결코 포기할 수 없는 회사의 핵심역량이 무엇인지를 정확하게 파악하여 이것을 잘 지키고 보호하는 시스템이 우선 구축』되어야 한다. 외주화를 통하여 회사의 핵심역량에 손실이 오거나 부작용이 생겨서는 안되기 때문에 신중하게 검토하고 시행되어야 한다. 무엇보다도 수익중심의 탄력적 생산체제가 가능해지기 위해서는 마케팅 조직이 생산과 연구개발을 선도(Lead)하는 마케팅 중심의 조직운영시스템이 정착되어야 한다. 고객이 찾는 제품과 수익을 내는 제품을 만들어야 하는 데, 그것을 가장 잘 아는 것이 마케팅이기 때문이다. 대부분 선진기업의 생산계획은 마케팅의 판매계획 또는 영업이익 추진계획에 따라 연동되어 있다. 생산파트가 판단하여 원료를 투입해서 라인을 가동한다는 것은 해외 선진기업에서는 상상하기 힘들다. 연구개발도 시장에서 팔릴 수 있는 제품을 연구해야 하는 것과 같은 이치이다. 비용 몇 푼 줄인다고 해서 원가경쟁력이 획기적으로 올라가지 않는다. 모든 것을 직접 다하면 비용은 늘어나기 마련이다. 팔리지 않는 제품을 만들면 그 만큼 손실은 불어난다. 원가절감은 결국 시장과 고객이 인정하는 최고의 제품을 만드는 것이다. 송병무 (주)MK C&I 대표 www.mkcni.com

2009.03.30 I 송병무 기자

(꿈꾸는 부동산)월세는 경기변동 바로미터
[이데일리 김정렬 칼럼니스트] 우리나라의 임대제도 가운데 대표적인 것이 전세와 월세다. 전세는 임차보증금을 지불하고 계약기간 동안 거주 또는 사용하는 것이고 월세는 보증금과 월 임료를 지불하는 형태다. 전세는 목돈이 묶이는 반면 짧은 기간에 내 집을 마련할 수 있는 수단으로 여겨져 왔고 월세는 목돈 부담이 적은 대신 매월 나가는 생활비 부담이 크다는 장단점이 있다. 그런가 하면 IMF를 겪으면서 깔세 방식도 한동안 늘어났었다. 월세보증금조차 마련하기 힘든 서민들이 주로 이용하는 것이 깔세였는데 깔세란 보증금 없이 미리 몇 달치의 월세를 한꺼번에 내고 다달이 월 임료를 까나가는 방식이다. ◇ 깔세 일세..전월세 변종IMF 당시에는 또 처마 밑 상가와 일세상가도 늘어났다. 처마 밑 상가는 기존 점포의 처마 밑 자투리땅을 빌려 영업을 하는 것이고 일세상가는 하루하루 세를 계산해 값을 치르는 임대상가이다. 초보 창업자들은 목돈이 없어도 점포를 차릴 수 있고, 건물주는 적은 돈이라도 꾸준히 현금이 들어오고 깨끗한 계약관계를 유지할 수 있다는 점에서 상호 이해가 맞아떨어졌다. 불확실한 세태를 반영해 장사가 안되면 즉시 걷어치울 수 있는 초단기, 초소형 변종 상가들이 인기를 끌었던 셈이다. 깔세나 일세 등은 모두 전월세의 변종이라고 볼 수 있다. 특히 월세는 금리의 변동과 밀접한 관련이 있다. 올해만 해도 시장 금리가 하향 안정세를 보이면서 월세 임대가 그나마 괜찮은 재테크 수단으로 떠올랐다. 더불어 월세 공급도 큰 폭으로 늘어났다. 옛날에는 임대를 놓아 월세를 받아서 곗돈을 붓는 것이 돈을 버는 하나의 패턴으로 여겨지기도 했다. 집은 꼭 있어야 되고 세를 놓는 것이 최선의 재테크라고 여기던 시절에 가능했던 얘기다. ◇ 금리에 민감한 전월세시장월세는 사회상을 많이 반영하는 제도다. 예전에는 집주인이 월세나 보증금을 마음대로 조정하고 세입자도 골라서 받았다. 월세가 떨어지는 일은 드물었다. 그야말로 칼자루를 쥔 것은 집주인 쪽이었다. 그런데 요즘에는 월세가 떨어지기도 하고 월세 물건을 내놓아도 세입자가 들어오지 않는 일도 있다.  전월세 시장은 경기변동에도 민감하다. 전월세 가격이 떨어져도 문제, 올라도 문제다. 얼마 전에는 전세가격이 떨어져서 집주인들이 한바탕 홍역을 치렀지만 세입자나 집주인이나 만일의 사태에 대비하는 자세가 필요하다. 예전 같으면 누가 은행이 망할까 걱정했겠는가. 하지만 지금은 은행도 문을 닫는 시대다. 월세도 마찬가지다. 임차인이나 임대인 모두 준비하는 자세가 필요하다. 집주인 입장에서는 세입자 관리에 만전을 기하고 세입자 입장에서도 계약 전에 철저한 서류조사를 해야 한다.부동산 시장이 과열되면 일반 은행금리보다 훨씬 높은 월세를 고집하는 집주인이 부쩍 는다. 물론 경기가 나빠지면 반대 현상이 온다. 주택시장 외 상가 및 빌딩 시장에서는 곧바로 월세가 부동산 시장의 바로미터가 된다.

2009.03.27 I 김정렬 기자

롯데-신세계, 파주 아울렛 부지 놓고 `으르렁`
[이데일리 유용무기자] '영원한 유통맞수' 롯데와 신세계가 교외형 아울렛 부지 매입을 놓고 날선 신경전을 벌이고 있다. 상도의를 운운하며 감정싸움으로까지 치닫고 있다.발단은 신세계(004170)의 자회사인 신세계첼시가 최근 부동산 개발업체인 ㈜CIT랜드로부터 경기도 파주시 탄현면 통일동산내 7만6000여㎡를 매입(MOU 체결)한 데서 비롯됐다.공교롭게도 이 땅은 롯데가 아울렛을 열기 위해 지난해 1월 CIT랜드와 20년 장기임차 계약을 맺었던 곳이였다. 최근엔 CIT랜드와 부지매입 협상을 벌이던 중이다.이 때문에 롯데가 신세계에 뒤통수를 맞았다며 발끈했다.롯데쇼핑(023530)은 신세계와 CIT랜드의 부지 매입 소식이 전해지자 "상도의상 묵과할 수 없는 일이 벌어졌다"며 비판했다. 롯데쇼핑은 조만간 공식적인 입장을 밝히기로 하고, 내부 검토중이다. 롯데 관계자는 "최근 CIT랜드측로부터 장기임차 대신 부지를 매입해달라는 요청이 들어와 논의 중인 상황이었다"면서 "신세계의 비신사적인 행위로 사업 추진이 엉클어지게 됐다"고 주장했다. 이 관계자는 "내부적으로 이번 신세계의 행위에 대해 그냥 넘어갈 수 없다는 반응이 주류"라며 "가능한 모든 수단을 동원해 대응할 것"이라고 강조했다. 롯데는 내년 상반기 중 파주 아울렛 오픈을 계획하고 있으며, 현재 교통영향평가 인허가를 받고 있는 것으로 전해졌다.이에 대해 신세계 측은 계약이 적법하게 이뤄진 만큼 문제될 게 없다는 입장이다.신세계 관계자는 "CIT랜드 측이 (신세계에)부지매입을 제의하기 전에 롯데측에 임차 계약 해지를 통보한 것으로 안다"며 "둘 간의 거래관계가 끝났다고 판단해 부지 매입계약을 맺게 됐다"고 말했다. 이 관계자는 이어 "이미 CIT랜드측에 계약금을 전달했고, 법률대리인을 통해 법적 하자가 없다는 걸 확인했다"며 "롯데에서 이의를 제기해도 우리와는 무관하며, 롯데와 CIT랜드간의 문제일 뿐"이라고 강조했다.그는 또 "롯데가 지난해 CIT랜드 측와 장기 임차계약을 맺었다고 말하지만, 개발에 대한 모든 권리를 갖고 있는 대림산업이 동의를 하지 않아 임차 계약에 대한 법적인 효력 또한 없는 것으로 안다"고 덧붙였다. CIT랜드는 땅만 소유하고 있을 뿐, 매매 및 임차 계약에 대한 모든 권리는 시공사인 대림산업의 동의가 필요하다는 설명이다.신세계는 앞서 지난 2006년, CIT랜드와 부지 매입을 위한 협상을 벌였지만, 평당 금액에 대한 이견차로 결렬됐었다. 이번 부지매입 가격은 평당 125만원선인 것으로 알려졌다.한편, 이같은 신경전에 대해 업계에서는 CIT랜드의 일처리가 매끄럽지 못했던 것 아니냐는 지적도 나오고 있다.▶ 관련기사 ◀☞`대형마트 대대적인 반값 할인`..미끼 통할까☞이마트, 선진국형 `간편가정식` 선봬☞이마트, 반값 대축제..`생필품 50% 할인`

2009.03.25 I 유용무 기자

(미리보는 경제신문)내수부양에 17조7천억 푼다
[이데일리 김자영기자] 다음은 3월 25일자 경제신문 주요기사이다.(순서는 가나다순) ◇ 매일경제 ▲ 1면 -한국야구 WBC준우승…그래도 그들은 위대했다 -韓·EU FTA 사실상 타결 -中 `달러 흔들기` ▲종합 -벤츠 S클래스 2000만원이상 싸진다 -내수부양에 17조7천억 푼다 -관세환급, 딜브레이커 되나 -美 `은행 살리기` 民資참여가 성패 좌우 -한국은 부실 터지기전에 선제적 대응 ▲경제종합 -보호주의 타파 액션플랜 주도 -"IMF자금 선진국부터 사용하라" -신성장펀드 7500억으로 투자 -인천공항·부산항 청사에 공동 직장보육시설 설치 ▲정치·외교안보 -국회로 공 넘어온 추경…與野 딴생각 -농협개혁·비정규직법 국회서 삐걱 -DJ에 `뒤통수` 맞은 정동영 ▲국제 -`위안화 기축통화` 야심드러낸 중국 -日 2차 부동산 버블붕괴 오나 -세계무역 올해 9% 감소 ▲금융·재테크 -주가 뜨는데 ELD 투자 괜찮을까 -주택대출 담보로 MBS 발행 잇따라 -보혐료 인상 앞두고 민영의보 가입급증 ▲기업과 증권 -"새 車 구입 보조금 빨리 지원해달라" -삼성 유럽서 공격적 마케팅 -포르테 하이브리드카 나왔다 ▲기업·경영 -플라스틱 밀폐용기 100개국에 수출 -여천NCC 공동경영 화해 모드 -철강 수출 적색경보 ▲중소기업·과학기술 -세계 58조원시장 진출 청신호 -"車 스피커로 MP3 듣자"…상상력이 자본 ▲유통 -서민 간식 `치킨`값 속속 오르네 -특급호텔에 교가가 울려퍼진 사연 -롯데마트 생필품 50% 할인 -"수익 10% 아동복지에 쓸 것" -백화점들 `금 파세요` ▲기업과 증권 -삼성전자 실적 바닥 탈출하나 -코스닥 감사의견 거절 속출 -"유동성장세 지속" "좀 더 지켜봐야" -500개기업 8명이 주먹구구식 행사 -美캘퍼스 주주권리 적극 행사 -기업에 일률적 적용은 문제 -신한지주 사외이사 보수 퍼주기 -韓日 결승전땐 주식거래 `뚝` ▲증권·시황 -외국인 6일째 `사자` 코스피 22P 껑충 ▲부동산 -송도·청라지구 5천가구 나온다 -뉴타운 땅 거래 쉬워진다 -국방구 "송파 특전사 이전 반대" ▲사회 -강남 가는 초등 6학년들 -특목고 1곳만 지원 가능 -`압구정 정자` 옛 모습 복원 -박연차리스트 의원 3~4명 곧 소환 -"태안사고 삼성重책임 56억이내" ◇ 서울경제 ▲ 1면 -`경제위기 극복` 희망을 봤다 -글로벌 증시 전망 낙관론에 힘 실려 -3조5000억원 투입 일자리 150만개 창출 ▲종합 -저축銀, 프리 워크아웃 독자 시행 -특목고 복수지원 못한다 -일 잘하는 공무원 최대 2년 빨리 승진 -중소기업 R&D 지원비율 의무화 -3년내 年1000억弗 무관세 교역 -"3월 무역흑자 45억弗 이를듯" -국내기업 중남미 진출 `탄력` -6만Kw규모 청평수력발전4호시 착공 -큰손들 투자 `군침`…금융시장 안정 기대감 커져 -원자바오 "중국을 믿으라" ▲정치 -"일자리 창출위한 불가피한 선택" -"쓰임새 잘못됐다…전면 수정을" -한나라 재보선 공천 `거북걸음` -DJ "어떤 경우도 당 깨선 안돼" ▲금융 -은행·보험사, 고금리 대출 영업 `눈총` -은행 부실債 속속 매각 -건설·조선 20여곳 구조조정 대상 될 듯 -"기회되면 다른 보험사 M&A 추친" ▲국제 -폭락 부르는 공매도 `국제 규제` 강화 -유로 대비 엔화 가치 5개월만에 최저치 하락 -WTO "올 세계무역 규모 9% 줄어들 것" -日 땅값 3년 만에 하락세 -"AIG 보너스 절반 회수될 것" ▲산업 -LG전자, 年 1조 재고비용 줄인다 -기아車, 친환경차 시대 첫 발 -"올 2兆6000억 R&D 투자" -삼성전자, 유럽시장 공략 강화 -결합상품 할인율 확대 5월로 연기 -포털·게임업체 "WBC 고맙다" -SK텔레시스, 휴대폰 제조업 진출 -`제2 키코` 환변동보험 줄소송 사태 예고 -`실전스쿨`로 여성 창업 돕는다 -전문잡화브랜드 "불황 몰라요" -대형마트 "초저가 상품으로 불황타개" -백화점 "고객들 金 삽니다" ▲증권 -"영업익 개선 종목으로 눈돌려라" -"대규모 펀드 환매 가능성 낮다" -은행주 국내외 호재 만발 `강세` -소비재·건설·녹색테마주 `추경 수혜` -포털주 실적개선 전망에 `훨훨` -"코스피 2분기에 1300P까지 간다" ▲사회 -대한민국 야구로 하나되다 -이광재·장인태 구속영장 청구 -장자연 자살前 문건 사전유출 작성목적·유출경위 집중 수사 -위례신도시 분양 차질 우려 -경기, 수도권 규제로 53개社 14兆 투자못해 ◇ 한국경제 ▲ 1면 -세계증시 금융공포 벗어났다 -中企·자영업 14조4천억 추가지원 -유럽産 와인 싸진다…韓·EU FTA `런던 사인`만 남겨 ▲종합 -한국야구팀서 `기업 성공법칙` 배워라 -온난화가 한반도 농어업 지도 확 바꿨다 -사내 복지기금, 근로자에 직접 지금 허용 -10만~20만㎡ `미니 뉴타운` 개발 가능 -美 `금융부실 처리 발표`는 글로벌 증시 `게임 체인저` -스펜스 "은행 부실자산 청소 기회" 크루그먼"쓰레기에 세금 퍼붓는 식" -위안화 선물환율 급락…평가절상 예고 ▲경제 -EU산 삼겹살 수입 늘고 한국 소형차 수출 힘 받는다 -공정거래위원장 "대기업들이 투자 늘려달라" -3월 무역흑자 45억달러 달할 듯 -기업 사회공헌활동 호감도 높아져 ▲금융 -정부보증 외채발행 `걸림돌` 없앤다 -저축은행 가계대출 `프리 워크아웃` -"연봉 1억 은행들, 대출금리 낮춰라" ▲정치 -鄭-丁담판 `전주덕진 공천` 평행선 -이재오 주말 귀국…여권이 술렁인다 -경제·민생·개혁법안 효과 빠르게 시행령 입법 `90일→40일`로 단축 -"4월국회前 쟁점법안 상임위 처리" ▲국제 -폭발하는 소수민족 뇌관…`하나의 중국` 무너지나 -베트남, 동貨 평가절하 나서 -美국세청, AIG세무조사 착수 -러시아 국영기업 10년만에 디폴트 선언 -WTO "올 세계무역 9%감소…60년만에 최악" ▲사회 -"노건평씨, 박연차·장인태 돈거래도 개입" -자율형 사립고 추첨선발 -`장자연 문건`수사 대상자는 12명 -직장여성 42% "불경기로 임신·출산미뤄" -노동부 업무부실로 851억 예산 낭비 -업무 잘하는 공무원 진급 빨라진다 -태안 기름유출, 삼성重56억만 배상책임 ▲산업 -하이브리드·수소전지…국산 친환경차 힘을 보여주마 -완성차 5社 "R&D에 2조6000억 투자" -배 빌렸다가 다시 빌려줄 땐 신고해야 ▲산업종합 -대기업 "1분기 성적표 받아보기 두렵다" -노트북, 가볍고 얇게 … `0.3cm 전쟁` -노트북 매출, 데스크톱 넘어 설 듯 ▲중기·과학 -`창문형 우편봉투` 日 시장 뚫었다 -`의약품용 아미노산` 저비용 대량생산 눈앞 -공공기관 `中企 R&D지원비율` 의무화 ▲생활경제 -싸고 회전 빠른 日다이소·ABC마트 한국서도 `훨훨` -아기 성장앨범 `묻지마 계약`조심 -롯데마트 "소갈비를 돼지갈비 값에 드려요" ▲부동산 -"오피스텔·상가 잡아라" 경매시장 후끈 -임차수요 많은 역세권이 안전…대출은 변동금리로 -삼환기업, 오너3세 경영권 승계 시동 ▲증권 -`코스피 1200안착의 열쇠` 외국인이 쥐고 있다 -은행주 이어 증권주도 연일 `뜀박질` -증권사 추천 `펀드 포트폴리오` 수익률 `굿` -주가회복 더딘 우량주·실적안정 종목 노려라 -동양제철화학, 자회사 매각 지연에도 `선방` -건설주, 재정지출 확대 기대로 급등…풍림산업 상한가 ▲펀드·증권 -파트론·슈프리마…코스닥 신규종목발굴 활발 -"우리사주제도 활용해 경영권 안정을" -인덱스펀드 주식 비중 84.5%로 높아져 -셀트리온, 정부 지원 기대감에 강세

2009.03.24 I 김자영 기자