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- 상가 계약 이렇게 했다
- [이데일리 이경태 칼럼니스트] 상가 중계에 있어 서류상으로 문제될 것이 있는가 확인한 후에는 이런 점을 집중적으로 관리, 해결해야 한다. 아니 그러면 보다 좋은 결과를 얻을 것이다. 권리금 조율, 임대차 조건 확인 및 조정, 공사 기간 확보 바로 세가지다. 얼마전 2층 단독 건물의 2층을 계약했다. 보증금 1억에 월세는 600만원이다. 거기에 권리금은 3천만원. 공실이 아니라 영업을 5년 째 하고 있는 상태였다. 월세만 놓고 보자면 600만원이 악 소리나는 금액이다. 그러나 이것을 평당 임대가로 계산하면 놀라기만 할 일인지, 덤벼볼 만한 액수인지 알게 된다. 간단하다. 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더하는 방식이다. 그렇게 전세가를 계산하니 7억원 짜리 상가. 그런데 건물 평수가 110평이니 실제 평당 임대가격은 650만원도 되지 않는다. 서울에서, 아파트를 배후에 놓고, 단독 주차장도 있고, 고층이 아닌 2층 단독인(가시성이 좋다는 뜻이다) 대형 건물이 평당 650이라면 상당히 낮은 임대조건이다. 때문에 이 부분을 이해한다면 월세를 낮추려고 애를 쓰는 것보다는 현실성 있는 임대가로 상승됨을 막을 필요가 있다는 사실을 깨달아야 한다. 5년을 이미 영업했기 때문에 새로운 사람이 들어올 경우 주변 시세를 건물주가 생각할 수 있다. 일반적 시세라면 평당 8~900선을 주인이 요구한다 해도 욕할 사람이 없기 때문에 어쨌든 유지를 목표로 계약에 임해야 했다. 월세를 깍는 것만이 능사는 아니라는 소리다. 권리금 3천은 바닥 권리금도 아니고, 영업 권리금은 더더욱 아니며 오직 시설 권리금으로 요구한 액수다. 110평에 들인 시설이 아무리 5년이 지났다고는 해도 수억원이 투자되었음을 짐작하는 것은 어렵지 않다. 이번 경우처럼 3년 영업 후 업종 변경으로 시설 재투자를 했다면 4억을 운운하는 것이 거짓말은 아니다. 그렇게 투자한 것을 창업 전문가들이 대단한 노하우인양 떠드는 1년 감가상각 30%로 3년이 지나면 시설비를 무인정해도 좋다는 소리는 뭘 몰라도 한참 모르는 소리다. 110평에 설치한 에어컨 비용만 중고로 따져도 기천만원은 나온다. 거기에 사용이 가능한 의탁자며 주방 설비를 생각하면 3천만원은 권리금이라기 보다는 자존심으로 봐야 한다. 4억 이상을 시설비에 투자한 ‘있는 사람’의 자존심이다. 만일 이 자존심도 깍자고 작정하고 덤빈다면 ‘있는 사람’은 매각을 철회하고 어차피 투자한 것, 자기 손으로 끝을 볼 수도 있는 일이다. 만일 그렇게 된다면 헐값에 인수할 수 있는 대형 상가를 발로 차버린 꼴 밖에는 되지 않는다. 그래서 운은 한번 떼어보되 그것이 핵심이 아님을 비추면서.. 자존심은 지켜주면서 한편으로는 인수자가 느낄 부담감에 대해 짚어 보도록만 처리하는 것이 맞는 방법이었다. 실제 어떤 식으로 되었을까? 1. 상가 확인을 부동산과 함께 나갔을 때(이미 관심이 여러모로 있는 경우다) 트집을 잡는 것보다 호감을 표시하는 것이 낫다. 트집은 계약 안하고 싶다는 뜻으로 오해할 수 있지만 호감은 중개 하기 나름이라는 자신감을 심어주게 된다. 2. “이것 저것 참 마음에 드는데 장사가 처음이다보니 월세가 걱정된다. 건물주가 부자라고 하시던데 조정은 될 수 있는가?” 그러자 “우리와의 관계도 있고 워낙 덩치가 큰 식당이란 것을 저희도 아니까 여지를 만들어보겠다”고 답한다. 3. 현재 임차인과의 미팅을 통해 충분히 의사가 있음을 밝힌다. 여기서도 마찬가지다. “임대가격이 핵심은 아니지만, 워낙 관리를 잘 해놓으셔서 그런 점이 더 마음에 들지만 장사 초보자라서 아내가 6백에 걱정이 많다. 앞 전에도 부동산 팀장님이 여지를 줘서 임대가를 100만원 정도는 조정될 것이라 생각하는데 참 우리가 세상 물정 모르는 소리 하는 것 아닌지 모르겠다” 고 욕심도 비추고, 부동산에게 짐을 슬며시 넘긴다. 그 밖에도 몇 번의 디테일한(사실은 서로가 솔직하게 마음을 털어놓는 것 뿐이었지만) 과정을 통해 월세가 오르거나 아니면 유지로 계약이 될 가게를 결국 50만원 낮추고 계약 기간은 3년. 월세는 3년간 유지로 결정하였다. 말 한마디가 아닌 준비된 노력으로 무려 1800만원 임대료를 아낄 수가 있었던 것이다. 거기에 공실이 아닌 상가임에도 불구하고, 월세가 600이나 되는 고임금 상가임에도 불구하고 잔금을 치르고 실제 영업 전까지 필요한 10일의 여유(200만원)도 얻어낼 수가 있었다. 모두가 진실한 부동산과 그래도 마음씨 좋은 건물주를 만난 덕이 아니었나 싶다. 컨설팅 비용으로 지불한 금액에 몇 곱을 시작 전부터 얻어낼 수가 있었던 것이다. [ ⓒ 프랜차이즈 창업 체인 가맹 사업 네트워크 " 이데일리 EFN "]현) 맛있는창업연구소 소장 주요경력서울시 실전창업스쿨 담임교수중기청, 능률협회, 프랜차이즈협회 강사음식점 창업코치외식업 트랜드&클리닉 칼럼니스트
- 우리은행, 청년창업자 최대 3천만원 대출
- [이데일리 하수정기자] 우리은행이 예비 청년 창업자에게 최대 3000만원의 대출을 해준다. 우리은행은 우수창업 아이템을 보유하고 있으나 자금력이 부족한 예비 청년창업자를 대상으로 `2030 청년창업대출`을 실시한다고 4일 밝혔다. `2030 청년창업대출`은 서울시에서 추진하고 있는 `2030 청년창업 프로젝트`를 금융 측면에서 지원하기 위해 개발된 상품이다. 이는 지식창업(게임개발, IT융합디자인 등)과 기술창업(기계·재료, 전기·전자 정보통신 등), 일반창업(전통음식, 퓨전음식, 유통업 등) 등 3개 분야에서 우수 창업 아이템을 보유하고 있는 20~30대 청년층 중 창업을 희망하는 1000여명의 창업자를 선발하고 이들에게 사무실과 임차료, 활동비 등을 지원하는 프로젝트다. 이를 위해 우리은행과 서울신용보증재단, 서울산업통상진흥원은 전략적 업무협약을 맺었다. 우리은행은 자금을 지원하고 서울신용보증재단은 보증서를 발급하며, 서울산업통상진흥원은 활동비를 지원·관리하는 역할을 수행한다. 우리은행은 `2030 청년창업 프로젝트`에 선발되고 청년창업센터 입주한 기업을 대상으로 1인당 최대 3000만원까지 자금을 지원할 방침이다. 대출기간은 3년, 대출금리는 이날 기준으로 양도성예금증서(CD)에 2.5%포인트를 더한 4.91%다.
- 서울·인천 빌딩 매매가 `급등`..투자수익 개선
- [이데일리 박성호기자] 2분기 서울 상업용 빌딩의 매매가가 급등함에 따라 투자수익률도 크게 개선됐다. 하지만 공실률이 증가하면서 임대료는 보합 양상을 보이거나 소폭 오르는데 그쳤다. 이는 경기침체로 인해 도심의 높은 임대료에 부담을 느낀 기업들의 이탈이 증가한 반면 금리하락에 따른 임대수익 선호, 시중 유동성이 늘어나면서 오피스 시장에 대한 매매수요 증가 및 매매가 상승에 따른 것으로 분석된다. 27일 국토해양부가 발표한 서울 등 6개 광역시 `상업용 빌딩 투자정보 조사` 결과에 따르면 전국 7대도시의 오피스빌딩과 매장용빌딩의 투자수익률은 각각 1.93%, 1.71% 상승했다. 이는 전분기 대비 각각 2.33%포인트와 1.53%포인트 상승한 수치. 특히 오피스빌딩의 경우 1분기 마이너스를 기록한 투자수익률이 이번 분기들어 자본수익률이 크게 개선되면서 플러스로 전환됐다. 매장용빌딩 역시 1분기(0.18%)에 비해 수익률이 상승했다. 반면 소득수익률은 임대료가 보합세를 보이면서 소폭 오르거나 전분기 대비 변동이 없었다. 오피스빌딩의 경우 투자수익률은 서울이 2.47%로 가장 높았고 대전이 0.09%로 가장 낮았다. 서울, 대구, 인천, 광주 및 대전은 전분기보다 상승한 반면 부산 및 울산은 전분기 대비 하락했다. 하지만 서울과 인천을 제외한 타지역은 전분기에 이어 자산가치 하락세가 지속되면서 자본수익률이 마이너스를 유지했다. 매장용빌딩은 서울이 2.35%로 투자수익률이 가장 높았고 광주가 0.32%로 가장 낮았다. 서울, 부산, 대구, 인천, 대전 등은 전분기보다 상승한 반면 광주, 울산은 전분기보다 하락했다. 국토부는 "서울과 인천 지역의 상업용 빌딩의 경우 시중 유동성 증가 및 금리하락에 따라 연기금, 국내투자자들의 매매수요가 크게 늘어 투자수익률도 좋아졌다"며 "하지만 전반적인 부동산침체로 이들 이외의 지역은 여전히 고전을 면치 못하고 있다"고 분석했다. 오피스빌딩 공실률은 꾸준히 증가하는 추세다. 7개 도시 오피스빌딩 평균 공실률은 8.0%로 1분기 대비 1.4%포인트 증가했으며 매장용빌딩은 평균 11.1%로 전분기에 비해 0.3%포인트 하락했다. 금융·보험업종 사무실 임차가 많은 서울(6.7%)과 인천(14.0%)이 경기 침체 영향으로 오피스빌딩 공실률 증가세를 보였다. 매장용빌딩의 경우 부산(13.8%), 대구(12.9%), 인천(15.0%)이 전분기 증가했던 공실이 신규 임차되면서 소폭 하락했다. 공실률 증가세가 뚜렷해 지면서 임대료는 소폭 상승하거나 비슷한 수준을 유지했다. 전국 오피스빌딩 평균 임대료는 1㎡당 1만5200원으로 전분기 대비 100원 상승했다.서울(1만8900원/㎡), 광주(5100원/㎡)가 전분기 대비 200원 상승한 반면 울산(5300원/㎡)은 전분기 대비 100원 하락했다. 대구가 1㎡당 100원 올랐으며 나머지 지역은 변동이 없었다. 매장용빌딩은 1㎡당 평균 4만500원로 전분기(4만200원)에 비해 300원 상승했다. 국토부 관계자는 "오피스빌딩은 공실증가에도 불구하고 이번 분기 보합 또는 소폭상승했다"면서도 "하지만 향후 공실률이 현상태로 장기간 지속된다면 임대료 하락이 예상된다"고 말했다. 이번 상업용빌딩에 대한 투자정보 조사는 서울 및 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1000개동을 대상으로 진행됐다. 감정평가사 219명이 동원돼 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 수행했으며 조사된 투자정보에 관한 통계분석은 (재)한국부동산연구원이 담당했다.
- (상가분양) 서산 유로피안 복합쇼핑타운 ''르셀'' 外
- [이데일리 EFN 강동완기자] 상가분양단신을 소개한다.◇ 서산 유로피안 복합쇼핑타운 '르셀' 분양 시행사인 메가파크씨씨는 서산시 잠흥동 742-1번지 일대 4만여㎡(건축 연면적 6만8천342㎡)에 지하 1층, 지상 5층, 11개동 총 점포수 800개 규모의 랜드 마크인 복합쇼핑타운 ‘르셀’ 상가를 분양중이다. 3.3㎡당 분양가는 600~2300만원선이며, 계약금은 15%, 융자는 잔금에서 40% 가능하다. 정통 유로피안 스타일의 대규모 복합쇼핑센터인 ´서산 르셀(Le Sel)´은 충남 서해안지역의 쇼핑문화를 수도권 수준으로 변모시킬 것으로 전망된다. 이 쇼핑센터는 최근 국가발전의 중심부로 부상하고 있는 충남 서북부 서산지역에 위치하며, 서해안고속도로에서 10분 거리로 서울, 대전과는 100㎞ 밖에 떨어져 있지 않아 수도권과 중부권, 호남권과의 접근성이 매우 양호해 벌써부터 성공적인 쇼핑 모델로 기대되는 곳이다. 특히, 대전-당진 간 고속도로가 개통함에 따라 1시간대로 좁혀진 접근성 때문에 전국 투자자들의 이목이 집중되고 있다. '서산 르셀'은 중심상권에 6개의 테마를 갖춘 유로피안 스트리트몰 형식으로 꾸며지는 것이 특징이다. 6개의 테마블럭 컨셉으로 A블럭은 마트가 들어선다. B블럭은 한우전문점과 휘트니스 클럽, C블럭은 지역 특산품과 수산물 전문매장 및 학원시설, D블럭은 사무시설, 금융거래서비스 관련 업종, E블럭은 약국과 병의원, 종합검진센터 등 의료기관, F·G블럭은 남·여 및 아동의류와 명품브랜드, 패선잡화 등 다양한 업종과 품목을 구비해 완벽한 원스톱 쇼핑 시스템을 갖추고 있다. 신개념 원스톱 쇼핑공간을 추구하는 이 복합타운의 오픈시기는 2010년 초순이다. 분양문의 041-681-4398 ◇ 흥덕지구 이시티 상가분양 이랜드건설은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 흥덕지구 507블럭에 이시티 상가가 분양중이다. 현재 공정률이 70% 이상 진행된 '이시티'는 투자자와 임차인을 위한 상가활성화 프로그램인 "프리미엄 지원 프로그램"을 실시할 예정이며 상가 내부에 설치 될 테라스 거리는 영통 및 광교·흥덕신도시의 유일한 이마트와 연결되어 연간 200만여명의 유동인구를 가진 랜드마크 상가가 될 것으로 보여진다. 흥덕신도시 내 단일필지로는 가장 큰 총 4개 동으로 디자인까지 차별화 되어 있다. A동은 은행과 증권 등 금융기관과 함께 종합 메디컬센터가 들어선다. 여기에선 독립적 개인병원들이 종합병원 형태의 틀을 갖춰 환자를 위한 원스톱(One-stop) 서비스를 가능케 한다. B동은 학원, 서점 등 전문학원가로 구성된다. 청소년 유해업소가 들어서는 것을 철저히 근절해 안심하고 자녀를 학원에 보내는 서비스를 구현한다. C동은 최근 각광을 받는 웰빙과 뷰티 등 생활문화센터로 집중하는 한편 D동은 전문식당 및 쇼핑문화센터 등 위락시설 이 대거 입주하게 된다. 이씨티상가는 흥덕지구에서 유일하게 국민은행에서 35% 중도금 대출을 시행하고 있으며 이미 국민은행과 일부 증권사 입점이 확정되면서 성공 예감을 가늠케 하고 있다. 재정능력이 든든한 공기업인 한국토지신탁이 '이-씨티' 사업에 동참했고, 여러건의 프로젝트를 성공적으로 마무리 한 민간기업인 CIT건설사가 발주·시행을 맡았으며 이랜드그룹 계열사인 이랜드건설이 책임 시공을 하여 분양부터 완공까지 안전하다는 평가를 받고 있다. 분양문의 031-716-5005 [도움말: 한국창업부동산정보원] [ ⓒ 프랜차이즈 창업 체인 가맹 사업 네트워크 " 이데일리 EFN "]
- 글로벌 유통 ''노다지'' 터졌다
- [조선일보 제공] 지난달 22일 오후 베트남 호찌민의 푸미흥(Phu My Hung) 신도시에 있는 '롯데마트 남사이공점'.인근에 사는 응웬 티 흐엉(Huong·32)씨는 카트에 담은 물건을 계산대 위에 주르륵 쏟아놨다. 비나밀크(1L) 3통, 넵튠 식용유(2L) 2병, 초코파이(12개) 2박스,…. 계산서에 찍힌 금액은 모두 39만2500동, 우리 돈으로 약 2만8000원이었다. 그는 "한 달에 3~4번쯤 쇼핑하러 온다"면서 "한 번에 40만동(3만원) 안팎을 쓴다"고 말했다. 통신회사에 근무하는 그의 월급(약 30만원)을 감안하면 3분의 1을 이곳에서 쓰는 셈이다.지난해 외환위기설로 위기를 맞았던 베트남 경제. 그러나 베트남은 쉽게 무너지지 않았다. 1일 발표된 상반기 경제성장률은 3.9%를 기록했다. 1999년 이후 가장 낮은 수치이긴 하지만, 1분기의 3.1%에서 2분기엔 4.5%로 가속이 붙었다. 우려했던 외환위기도 기우(杞憂)로 끝났다.물론 베트남 경제에 드리운 먹구름이 모두 걷힌 것은 아니다. 지난 30일 신용평가회사인 피치는 베트남의 통화인 동(Dong)화(貨)의 장기 신용등급을 BB-로 한 등급 내렸다. 재정적자가 급격히 늘고 있고, 은행시스템이 외부 충격에 취약하다는 이유에서다. 상반기 중 베트남에 대한 외국인 투자 계획 금액도 작년 같은 기간보다 77% 급감했다.하지만 적어도 베트남 경제의 한 부문만은 독야청청이라 할 만큼 외국인 투자가 활기를 띠고 있다. 유통시장이 그것이다. 베트남이 그동안 굳게 걸었던 유통시장의 빗장을 올 1월 1일부로 완전히 열어젖히자 글로벌 유통업체들이 불황 타개의 새로운 금맥(金脈)을 찾아 '베트남 상륙 작전'에 뛰어들고 있다. 유통시장 개방과 함께 외국인이 100% 지분을 투자해 단독으로 유통업(일부 업종은 제외)을 운영할 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 그동안엔 합작투자만 가능하다는 족쇄 때문에 외국 유통업체들이 시장 진입을 꺼렸었다. 580억달러(약 73조원)의 시장을 놓고, 무한 경쟁이 시작된 것이다.미국계 편의점 서클K는 지난달 22일 호찌민에 5개 점포를 동시 오픈하면서 "향후 10년 안에 베트남의 220개 지역에 550개 점포를 출점하겠다"는 야심찬 계획을 발표했다. 롯데마트는 연내에 2호점 오픈을 추진하고 있고, 이마트는 지난 5월 호찌민에 현지 사무소를 개설했다. 세계 양대 할인점 체인인 월마트와 까르푸는 2~3년 전부터 사무소를 내고 매장 설립을 추진하고 있다.신흥 유통 기업들의 선공(先攻)에 베트남에 이미 진출한 외국 유통업체들도 맞불을 놓고 있다. 독일계 할인점인 메트로(Metro)는 연내 동나이와 안장성(省) 등 2곳에 추가 출점해 전체 매장 수를 10개로 늘릴 계획이다. 말레이시아계 백화점인 팍슨(Parkson)도 현재 5개인 매장을 20개까지 크게 늘릴 계획이다.글로벌 프랜차이즈 업체들도 베트남 골드러시에 뛰어들기 시작했다. 세계 제2위의 커피 생산국인 베트남에 올 들어 커피 빈(Bean)과 일리(Illy), 글로리아진스가 각각 2개씩의 점포를 내 로컬 업체와 경쟁에 들어갔다. 스타벅스와 맥도날드도 조만간 프랜차이즈 허가를 받을 것으로 알려졌다. 태국 패스트푸드인 '타이익스프레스'는 연내 10여개 점포를 오픈할 계획이며, 한국 베이커리업체인 뚜레쥬르는 호찌민에 곧 5호점을 개설할 계획이다.외국 업체들은 막강한 자본력과 선진 마케팅 기법을 앞세워 현지 시장 공략에 큰 성과를 거두고 있다. 호찌민 시내 최고 요지인 레 타잉 똔(Le Thanh Ton) 가에 자리한 팍슨백화점엔 샤넬·루이비통 등 전 세계 명품 브랜드가 거의 빠짐없이 입점해 있다. 명품 구매 고객은 모두 팍슨의 특별 관리 고객 리스트에 올라 중점 관리된다. 로컬 업체가 시도하지 않았던 멤버십 카드와 포인트 적립 제도, 그리고 고객 전용 신용카드도 도입했다. 팍슨 베트남 현지법인의 책임자인 존 람(Lam) 법인장은 "베트남 상류층은 남들과 다른 '특별한' 대우를 받는 것을 좋아한다"고 귀띔했다. 뚜레쥬르는 '재고 없는 빵집'을 선언해 소비자들의 감동을 이끌어 냈다. 뚜레쥬르 베트남의 남영현 법인장은 "48시간이 지난 케이크는 무조건 폐기 처분하도록 지시했더니 직원들이 깜짝 놀랐다"면서 "베트남 빵집에선 2주일씩 보관했다가 다시 파는 경우가 다반사"라고 말했다. 방문 고객에 대한 '일대일 응대'와 포스(pos) 시스템을 이용한 투명한 계산, 마일리지 카드 도입도 고객의 충성도와 만족도를 높이는 데 일조했다.롯데마트는 치열한 국내 유통시장 경쟁에서 다져진 노하우 3가지를 베트남에 이식했다. 첫째, 가격 파괴다. '매일 최저가'(everyday low price)' 전략을 도입해 가장 많이 팔리는 18개 생필품 가격을 업계 최저 수준으로 유지하고 있다. 때때로 매입 원가 이하에 팔릴 때도 있지만, 소비자에게 '싸다'는 인식을 심는 일종의 투자라고 생각한다.둘째, 대형화다. 롯데마트의 매장 규모는 3만㎡가 넘고, 팔리는 상품 종류(SKU 기준)만 1만8000여개에 달한다. 경쟁업체인 '빅C'나 꼬옵마트와 비교해 매장 규모나 상품 구색 면에서 50% 이상 비교우위를 자랑한다.셋째, 쇼핑과 놀이의 결합이다. 롯데마트는 3층 매장 전체를 식당가와 극장·볼링장·당구장·게임장·어린이 놀이시설로 꾸몄다. 베트남의 놀이·문화시설이 턱없이 부족하다는 점에 착안했는데 현지에서 폭발적인 반응을 얻고 있다.작년 12월 개점한 이 점포는 개점 초 5000명 수준이던 주말 고객이 최근 2만명 선으로 늘었다. 반면, 로컬 업체인 '꼬업(Co-op)'은 롯데마트 개점 이후 매출이 50% 격감했다. 홍평규 베트남 법인장은 "2018년까지 점포 수를 30개로 늘리기 위해 부지 임차나 건물 임차, 합작법인 등 다양한 형태의 출점 전략을 준비하고 있다"고 말했다.글로벌 컨설팅 회사인 AT커니는 매년 베트남을 세계에서 가장 성장성이 높은 유통시장 중 하나(2007년 4위, 2008년 1위, 2009년 6위)로 손꼽고 있다. 현지 유력지인 탕니엔(Thanh Nhien)도 최근 "내년까지 수퍼마켓은 현재 400개에서 640개, 쇼핑센터는 60개에서 200여개로 각각 60%, 150%쯤 늘어날 것"이라며 유통시장의 급팽창을 예상했다. 그러나 베트남에서 성공하기란 생각만큼 쉽지 않다. 베트남의 특수성을 이해하지 않으면 성공 확률이 떨어진다. 하노이코리아비즈니스센터 박동욱 팀장은 "까다로운 사업 인허가와 소비 패턴의 특징을 철저히 파악하는 게 가장 중요하다"고 지적한다.■ 10~20대 인구 많아 소비 중심세력 부상베트남 무역산업부에 따르면 베트남 소비시장 규모는 1990년대 중반 이후 연평균 10~20%씩 확대됐다. 경제 위기를 겪었던 작년에도 소매 판매액이 580억달러를 기록해 전년 대비 31% 급증했다. 올해도 5월(누적액 320억달러)까지 전년 동기 대비 20% 신장했다.베트남 소비시장의 급성장은 탄탄한 소비 인프라가 뒷받침하고 있다. 인구가 8600만명으로 세계 13위권이고, 가계의 가처분 소득은 매년 늘어나 소비 여력이 커지는 추세다. 베트남 통계청은 인구가 1억명까지는 계속 늘어나고, 가계 가처분 소득도 2015년까지는 연간 3% 안팎씩 증가할 것으로 전망하고 있다.가장 주목되는 대목은 10~20대가 인구 분포상 소비의 중심 세력으로 떠오르고 있다는 것이다. AC닐슨에 따르면 2010년이면 베트남 10대 인구만 3200만명에 달하고, 20대까지 합칠 경우 전체 인구의 절반이 넘는 4500만명에 이를 것으로 예상되고 있다. 향후 몇년 내 소비 시장이 폭발적으로 증가하고, 장기간 지속될 가능성이 크다는 점을 시사한다. ■ 2년새 60% 신장한 프랜차이즈 사업베트남 프랜차이즈 산업은 2006년 WTO 가입 이후 관련 법률이 제정되면서 급성장하고 있다. 2006년 530개였던 매장이 2007년 700개, 2008년 6월 현재 890개로 빠르게 늘어나고 있다. 프랜차이즈 산업은 외국계 브랜드가 토종을 압도하고 있다. 작년 8월 기준으로 전체 프랜차이즈 브랜드는 76개. 이 중 토종은 'PHO24(쌀국수 전문점)', '쭝웬(Trung Ngu yen·커피전문점)', '낑도(Kinh Do·베이커리)' 등 25개에 불과하다.외국계 프랜차이즈 중에선 롯데리아와 KFC가 치열한 선두다툼을 벌이고 있다. 시장점유율 40%를 차지하는 롯데리아는 올해 24개 점포를 추가로 낼 계획이며, KFC도 점포 수를 80개까지 확장할 예정이다. 오는 9월 10~12일까지 코엑스(COEX)가 호찌민에서 처음 개최하는 '프랜차이즈 및 유통 박람회'는 이미 참여 희망 업체가 90개를 넘었다.그러나 프랜차이즈 사업은 상대적으로 진입 장벽이 높아 인허가가 까다롭고, 소비자의 특성을 세심하게 살피지 않으면 실패할 확률도 높다. 프랜차이즈 전문가인 쭝웬의 윤윙유진(Yoon) 이사는 "담당 공무원들조차 프랜차이즈의 개념을 모르는 경우가 많다"고 말했다.베트남에서 가장 성공한 프랜차이즈 업체로 꼽히는 'PHO24' 리 꾸이 쭝(Trung) 대표는 "베트남에서 제대로 성공한 프랜차이즈는 지금까지 3분의 1도 안 된다"면서 성공 조건으로 3가지를 꼽았다. 첫째, 좋은 입지(location), 둘째는 좋은 인력(person), 셋째는 사업의 단순화(don't too many)이다.■ 베트남 진출 시 유의할 점베트남 유통 시장의 문이 활짝 열렸다고는 하지만, 아직도 도처에 리스크가 도사리고 있다고 전문가들은 지적한다. 무엇보다 올해부터 외국인의 100% 단독 투자가 가능해졌지만, 무조건적인 사업 허가를 보장하는 것은 아니라는 점을 명심해야 한다. 경우에 따라 허가가 보류될 수도 있다. 또한 최초 1개의 매장이 허가를 받았더라도 후속 매장의 경우 개별적으로 다시 허가를 받아야 한다. 쌀·의약품·귀금속 등 9개 품목은 2010년까지, 시멘트·종이·철강제품·주류 등 7개 품목은 올해까지 개방이 금지된다. '락앤락' 이창근 법인장은 "유통업 허가를 받기 위해 공식·비공식적으로 소요되는 비용이 20만달러 안팎이다"라고 말했다.일부 업종은 정부가 이른바 '경제수요조사(ENT)'를 통해 베트남 자국 업체의 피해가 크다고 판단하면 사업 허가를 제한하기도 한다. 월마트와 까르푸가 오랫동안 베트남 진출을 추진했지만 아직 마지막 단추를 끼우지 못하고 있는 것도 베트남 정부가 유통시장을 송두리째 뺏길까 우려해 ENT 조항을 들이대며 제동을 걸고 있기 때문으로 알려지고 있다.최근 치솟는 부동산 임차료도 시장 진입에 걸림돌로 작용하고 있다. 호찌민의 경우, 1층 점포 기준으로 월평균 임차료가 ㎡당 40~75달러로 330㎡(약 100평) 기준으로 200달러를 웃돈다. 뚜레쥬르 남영현 법인장은 "한국 강남과 맞먹는 수준"이라며 "매출 대비 임차료 비중을 철저하게 따져서 매장 위치를 선정해야 한다"고 조언했다.매장 임대차 계약 시 건물주가 공무원 등 신분이 확실한 경우에는 큰 문제가 없지만, 직업이 불분명하거나 개인 사업가일 경우 영어로 공증을 받아두는 등 확실한 안전장치를 마련해 둬야 추후 낭패를 당하지 않는다. 매장 부지의 경우 한국에서는 A급으로 꼽히는 코너 상권이 베트남에선 실속이 없는 경우가 많다. 베트남 코너 상권의 경우, 전시(展示) 효과는 있지만 극심한 교통 체증으로 집객(集客) 능력이 떨어지기 때문이다. 지인을 통한 개인적 접근보다 공식화된 창구를 이용해 시장 진출을 타진하는 것도 리스크를 줄이는 방법이다.
- 유동인구부터 업종, 점포가격까지 분석필요해
- [이데일리 이경태 칼럼니스트] 상권을 분석하는 방법에는 사실 그다지 특별한 노하우가 있지 않은 것이 사실이다. 상권이란 경험이 많은 사람일수록 잘 보는데 그 까닭은 다른데 있지 않다. 계약을 해야 하는 점포를 봤을 때 앞전의 경험을 통해 어느 정도의 가치가 있는지, 얼마나 팔 수 있는지 추측을 하는 것이 사실은 전부라고 해도 과언이 아니기 때문이다. 따라서 타인에게 강의를 받고, 스스로 공부하여 지식을 쌓았다고 해도 점포를 결정, 계약하는데 큰 도움이 되지 못한다. 상권을 분석하는데 대단한 기법이 있는 것처럼 우쭐대는 전문가에게 그 속사정을 알려달라고 할 때 정확히 답변을 내리지 못하는 까닭은 본인 역시 과학적인 기법을 적용해 판단한 것이 아니라 감으로, 경험치로 좋고 나쁘고의 판단을 내렸기 때문이다. 하지만 여기서 중요하게 이해해야 할 부분은 그 경험치를 어떤 식으로든 소화해 내어야 한다는 점이고, 가장 정확한 이론은 경험에 있다는 사실이며, 그 경험에는 반드시 근거가 있어야 한다는 점이다. 일반인들이 가장 흔하게 하는 상권 분석은 다음과 같다. 첫째가 유동인구 조사다. 계약 대상인 점포를 중심으로 사람들의 유동량을 파악하는데 애를 쓴다. 일일이 바를정(正)을 써가며 얼마나 많은 사람이 어떤 시간에 집중하는지 체크를 하는데 이는 가장 무모한 방법이다. 적어도 1주일 정도 투자를 하지 않고서는 정확한 예측을 할 수 없다는 점이 바로 그 이유다. 따라서 한두번 정도 인원체크를 한 것을 가지고 상권의 유동량을 파악하는 것은 숲을 보지 못하는 위험 요소가 된다. 기왕에 체크를 할 거라면 최소 1주일의 시간을 투자할 것. 둘째가 낮 12시부터 2시간, 4시부터 2시간, 저녁 7시부터 3시간을 집중해야 한다는 점이다. 나머지 시간의 이동 체크는 의미없다. 둘째가 업종 파악이다. 자신이 계약하고자 하는 주변의 상가들이 어떤 업종으로 포진되어 있는가까지 조사할 정도라면 사실 반 전문가라고 보아도 좋다. 분식집은 몇 개, 술집은 몇 개, 노래방은 몇 개, 옷가게는 몇 개 하는 식으로 체크를 하는 것은 좋은데, 남에게 보여주기 위한 보고서가 아니라면 이도 큰 의미는 없다. 그 까닭은 포진된 업종을 분석하지 못한다면 그저 조사로만 그쳐야하기 때문이다. 왜 그런 업종이 있는지, 왜 골목마다 포진한 주력 업종들이 다른지를 일반인들은 알지 못한다. 포진한 업종의 수준이나 수량에 따라 다양한 결론을 만들어야 하는데 그것을 알아내기란 또 설명하기란 상당히 어려운 일이다. 따라서 굳이 상권의 업종 분포를 조사하고자 한다면 본인이 팔고자 하는 주력 메뉴와 중복되는 가게만 체크하는 것도 효과적이다. 감자탕 집을 하기로 했다면 감자탕 간판을 단 가게를 전부 조사하고, 감자탕 상호는 아니지만 감자탕을 취급하고 있는 식당이 얼마인지 정도만 체크하면 된다. 내가 상대할 사람은 감자탕을 먹을 수 있는 사람이지, 청바지를 사려는 사람이나 빵을 사려는 사람이 아니기 때문이다. 내가 팔고자 하는 메뉴의 경쟁자만 확인하면 된다. 셋째가 점포 가격이다. 점포의 가격에는 바닥권리금과 시설권리금 그리고 보증금을 합한 금액이 현장에서 통용된다. 우리가 잘 아는 영업 권리금이라는 것은 진정 장사가 잘되는 가게를 제외하고는 협상 대상에서 빠져있다. 장사가 잘 되는 가게가 매물로 나올 이유는 몇몇 경우를 제외하고는 없을 뿐더러 매출에 확신이 있는 점주는 그만큼 당당하기 때문에 어설픈 권리금 요구는 하지 않는다. 초보 창업자 혹은 소자본 창업자들은 권리금이 없는 신축 상가나 저렴한 수준만을 본인이 찾는 매물이라고 광고를 하고 다닌다. 점포 금액이라는 것은 협상의 여지가 충분히 있는 것이기에 미리 낮은 점포를 구한다고 말할 필요는 없다. 일단 싼 상가를 찾는 사람에게 부동산에서 대하는 태도부터가 뜨악하다. 싼 매물의 중개로 인한 복비가 이미 정해져 있기 때문에 고가의 고객으로 인정하지 않기 때문이다. 따라서 가격을 나름대로 정할 때는 정확한 제시를 해야 한다. 몇평 짜리를 원하는지, 시설 수준에 따라 권리금 인정 여부는 어디까지 가능한지, 그리고 보증금 조절만 된다면 월세 부담을 안을 수 있다는 정확한 제시를 해야 대우를 받으면서 점포를 확인할 수 있다. 여기서 보증금의 절충이 중요한 것은 나가고자 하는 임차인의 경우 보증금이 낮을수록 본인이 받고자 하는 권리금을 제대로 받을 수 있기 때문에 좀 더 적극적인 협상에 응한다는 사실이다. 보증금이 요지부동이라면 결국 본인이 받을 권리금을 낮춰 계약해주는 수 외에 방법이 없기 때문이다. 이처럼 일반인들이 이해하는 상권 분석의 일반적 기법을 설명했다. 하지만 모두에 이야기했듯이 점포란 경험에서 판단하는 측면이 크고, 경험이 많지 않을 경우엔 본인에게 느낌이 좋게 와 닿는 점포이어야 한다는 점이다. 감정의 동물이기 때문인지 우리는 첫 느낌을 중요시하고 그것에 많이 기댄다. 느낌이나 감이 비과학적이라고 무시할 바는 아니다. 느낌이 좋다는 것은 일면 본인과 궁합이 맞다는 뜻일수도 있다. 남에게 도움을 받지 않고 본인 스스로 점포를 찾아야 할 상황이라면 거론한 세가지 방법에서 집중해야 할 부분을 명확히 한 다음 가장 느낌이 좋은 점포를 결정하도록 하자. 장고 끝에 둔 악수가 아니라면 느낌만으로도 절반의 성공은 이루었기 때문이다. 장사가 입지 하나로 결정하는 그렇게 단순한 게임은 아니라는 점이다. [ ⓒ 프랜차이즈 창업 체인 가맹 사업 네트워크 " 이데일리 EFN "]현) 맛있는창업연구소 소장 주요경력서울시 실전창업스쿨 담임교수중기청, 능률협회, 프랜차이즈협회 강사음식점 창업코치외식업 트랜드&클리닉 칼럼니스트
- 줄서는 식당이 되어야 성공한다
- [이데일리 EFN 강동완기자] "최근 식당 창업은 1000개중 6개 점포만 성공하고 있다. 또한, 음식 프랜차이즈는 100개의 가맹점 개설보다 1개 가맹점의 성공하도록 만들어야 합니다." 지난 20일, 세종대학교 경영전문대학원 프랜차이즈 MBA정기포럼에서 (주)이야기있는외식공간의 오진권 대표는 '일등기업만이 살아남는다'라는 강연을 통해 이같이 말하고, "식당 외식업 창업을 위한 조건으로 귀맛, 입맛, 눈 맛이 중요하다."고 강조했다. 특히, "가장 매출액이 높은 시간에 줄서는 점포가 되지 않는다면 성공하기 힘들다."고 덧붙였다. ◇ 가맹점보다 직영점으로 넓혀야, 성공 가능해 프랜차이즈 외식점포 전략과 관련해 오 대표는 "최소 2년 내에 100개 점포 성공가능성이 없다면 시작하지 말아야 한다."라며 "최하 30점포까지 투자가 필요하고, 30호점이 넘어야 성공가능성이 높다."고 말했다. 가맹점보다 직영점을 넓혀 성공가능성을 가져야 한다고 덧붙였다. 또한 "외식산업의 성공조건으로 총매출액을 100%로 볼 때, 재료비 30%, 인건비 20%, 임차료 8%, 일반관리비 12%, 세전이익 30% 조건이 중요하다"며 "이중에 주요재료원가(prime cost)의 확보를 위해 줄서서 먹을 수 있도록 만들어야 한다."고 소개했다. ◇ 정직원 1인, 일매출 30만원 이상 되어야 적정 매출 및 점포세와 관련해 오 대표는 "정직원이 1인당 1일 30만 원 이상 매출이 되어야 하며, 월매출의 8%가 가장 적정하다."며 "이는 월1억 매출점포의 경우 800만원 월세가 가장 적정수준이다."고 말했다. 또한 "음식점은 실평수 1평당 의자1개가 중요한 공식 중에 하나이다."라며, "또한 음식점에 걸어오는 손님이 없는 경우는, 2.5인당 주차공간 1대가 필요하다."고 소개했다. 이외에도 "식당 내에 좌식보다 입식이 크게 늘어날 전망이며, 고객에게 좌식을 강요하지 말아야 한다."며 "이에 대한 대책으로 좌식 25대입식 75로 구성하는 게 가장 좋다."고 소개했다. 최근에는 2인중심의 고객이 전체 50%를 차지하면서 2인용 매장을 많이 하는 것이 좋다고 소개했다. ◇ 소비자는 건강식 추구한다. 고객의 욕구 소비트랜드에 대해 오 대표는 "최근 소비자들은 건강식을 추구하고 있으며, 이것저것 골고루, 특별한 가치를 추구하고 있다."라며 "특히, 적절한 가격과 적절한 양으로 다양하게 고객들에게 제공함으로써 경쟁력을 갖춰야 한다."고 말했다. 최근에는 배를 불리는 것보다, 다양한 것을 즐기는 게 강하다는 것. 일례로 파전의 경우도 1만원짜리보다 7천원짜리로 개발함으로써 서브메뉴로써 승부할 수 있도록 해야 한다는 것. 상품을 구색하고 가격을 정해야 하며, 가격을 정하고 상품을 구성한다면 실패할 수 있다는 것도 뀌뜸했다. ◇ 손님 많다고 교만하지 말고, 초심을 지켜라 또 "손님 많다고 교만하지 말고, 박리담해 라는 형태로 적정수익을 높여야 한다."며 "음식점 사장의 경우는 호황일 때가 위기이고, 불황일 때가 찬스라는 생각으로 초심을 잃지 말아야 한다."고 말했다. 뜨내기장사 보다 단골손님을 받기 위해 노력해야 한다는 것. 음식 성공 가능성에 대해 "첫째는 재료이며, 둘째는 정성이 중요하다."라며 "성공음식점을 위해선 식당용 재료보다 일반 가정용 재료를 써야 한다."고 말했다. 이를 위한 적정점포의 아이템이 중요하다는 것. ◇ 최근 주점창업보다 밥집 창업이 유리해 최근 직장인 외식시장의 변화에 대해 오 대표는 "기존에는 20명이 회식할 때 소주가 20병이 팔렸지만, 최근에는 10병미만으로 분석되고 있다."며 "지금현재는 술집보다 밥집이 가능성이 있다며, 이는 객단가와 고객들이 머물고 가는 시간 등을 면밀히 분석해야 한다."고 말했다. 상권판매에 대해 "오피스 상권은 평균 주 4.5일 판매이며, 베드타운의 경우는 주 8.5일 판매가 되고 있다."라며 "이에 따른 아이템의 분석과 개발이 중요하다."고 덧붙였다. ◇ 한식세계화 다양한 품목으로 개발가능성 높아 한식세계화와 관련해 오 대표는 "국내에는 한식을 전문으로 배우는 인력시스템이 부족하다."라며 "90년대부터 한식조리사의 맥이 끊어진 상태이며, 그 당시 한정식 전문식당에서 조리하는 분들이 최고의 조리사로 인정받았으나 지금은 부재한 상태."이라며 안타까움을 표시했다. 세계화가 가능한 한국음식에 대해 오 대표는 "전, 불고기, 잡채, 비빔밥 류가 있다."며 "다양한 양념과 종류로 끊임없이 개발이 가능하다."고 덧붙였다. 한편, 이날 포럼에는 세종대학교 경영대학원 재학생과 졸업생, 업계 관계자등 60여명이 참여했다.
- 석탄공사, 까드깡·부당승진..`비리 백화점`
- [이데일리 이숙현기자] 경영적자로 정부에서 연간 1천억원 이상의 보조금을 받는 대한석탄공사 노사가 이면합의를 통해 임금을 편법 인상하는가 하면 속칭 `카드깡`을 이용해 직원 회식비를 마련하는 등 방만 경영을 해온 것으로 감사원 감사 결과 드러났다. 석탄공사는 또 승진대상이 아닌 노조위원장의 동생을 부당 승진시키는 한편 법령 위반 사실을 숨기고 감독부서에 허위보고해 본사를 불법 이전하기까지 한 것으로 나타났다. 감사원은 15일 이러한 내용의 석탄공사 감사 결과를 공개했다. 감사원에 따르면 지난해 1월 석탄공사 노사는 임금합의안이 정부의 임금인상기준(인상률 3%)을 초과해 이사회 의결이 보류되자 같은 해 3월 아예 예산에 반영하지 않고 `보건관리비'를 신설, 임금인상분을 보전할 것을 이면합의했다. 석탄공사는 이 같은 이면합의에 따라 지난해는 총 12억7000만원, 올들어 2월말 현재 1억9000만원을 지급했으나, 당시 이사회에는 마치 정부 기준에 따르는 것처럼 사실과 다른 노사합의안을 만들어 보고하고 의결받은 것으로 드러났다. 노사는 또 작년 1월 정년퇴직자(5년 이상 근로)와 산재 사망자에게 지급 근거 없이 1인당 평균 8600만 원의 `공로금'을 주기로 합의한 후, 이사회에는 보고하지 않은 것으로 밝혀졌다. 공로금이 지급되지 않았으나 정년 퇴직자 수를 고려할 때 향후 5년간 435억 원이 지급될 것으로 예상된다고 감사원은 설명했다. 회식비 마련을 위해 `카드깡'도 서슴치 않았다. 석탄공사는 2007넌 3월부터 지난해 12월까지 법인카드를 이용한 현금할인(속칭 `카드깡') 13회, 법인카드로 구입한 상품권 지인에게 재판매(55회), 허위 결제 영수증 첨부(41회) 등 각종 편법을 동원해 8600만 원의 현금을 마련, 회식비와 경조사비 등으로 사용했다. 노조 간부 친인척의 `편법 승진`도 적발됐다. 석탄공사는 지난해 12월 직제에 없는 모 광업소의 공무부소장 직위(1급)를 멋대로 신설하고 서열명부를 따로 편법 작성, 승진서열 순위가 낮아 승진대상이 아닌 노조위원장의 동생을 승진 임용한 것으로 드러났다. 석탄공사는 또 2006년 9월 당시 노조위원장의 형이자 전국광산노조연맹 위원장인 A씨의 부탁을 받고 영등포 소재 석탄공사 본사 사옥을 의정부에 있는 광산노조연맹 소유 건물로 이전키로 임차계약을 했다. 건물 계약 면적은 9개 층 4천296㎡, 계약금액은 40억원이었다. 그러나 당시 산업자원부가 "의정부는 수도권정비계획법상 과밀억제권역이어서 면적 1천㎡ 이상의 공공청사 이전은 불가능하다"며 본사 이전 인가를 거부하자, 석탄공사는 이듬해 5월 3개 층 991㎡만 임차하는 것으로 허위 보고하고 인가를 획득, 본사를 이전했다. 감사원 감사 결과 석탄공사가 실제로 이용하는 면적은 이 건물 9개 층 3천305㎡으로 신고 면적의 4배 가까이 됐다. 감사원은 감사 결과 드러난 보건관리비와 공로금을 지급 중단하고 면직 1명, 정직 4명 등 총 7명의 부당위법행위 관련자에 대한 엄중 문책을 요구했다. 아울러 이달 말 열리는 `감사결과 예산반영협의회`에서 부당하게 인상된 인건비 예산 삭감 등을 포함한 실질적인 불이익 조치가 이뤄지도록 할 계획이라고 밝혔다.
