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- 환수제 시행 한달..재건축단지 선택 `제각각`
- [edaily 이진철기자] 재건축 개발이익환수제가 본격적으로 시행된 지 한달여가 다가오면서 서울 강남권 재건축대상 단지들이 사업추진 지속여부를 두고 고심하고 있다.
15일 업계에 따르면 소평평형 의무비율, 용적률 제한, 후분양제 등 정부의 기존 재건축 규제에 지난달 중순부터 개발이익환수제까지 시행되면서 단지마다 사업추진 여건이 과거와 크게 달라지고 있다.
이에 따라 정부 규제가 느슨해질 때까지 기다리면서 재건축사업 추진을 고수하는 단지가 있는가 하면 리모델링으로 선회하거나 재건축사업을 중단한 경우도 나타나는 등 강남권의 재건축 단지들이 각양각색의 모습을 보이고 있다.
◇대부분 재건축 추진의지 고수.. 환수제 시행후 사업지연 `속출`
강남권의 조합설립인가를 받은 후 사업을 추진중인 단지들은 대부분 재건축에 대한 기존 의지에는 변함이 없다. 하지만 중대평형이 혼재돼 기존 소형평형 의무건립 등의 규제영향을 크게 받는 단지의 경우 임대아파트 의무건립까지 적용받으면서 재건축을 굳이 해야 하는지에 대한 주민들간 의견이 분분한 상태다.
강남구에서는 조합설립인가를 받은 개포주공1단지는 물론 안전진단을 통과한 개포주공 2, 3, 4단지와 개포시영 등이 용적률 문제가 쟁점이 되고 있다.
이들 단지의 재건축조합과 추진위측은 현재 2종 주거지역 용적률인 177%를 적용할 경우 8평형 입주자들이 재건축을 통해 14평형 정도로 늘려갈 수밖에 없어 재건축 메리트가 없다는 입장이다. 따라서 층수제한 해제나 용적률을 230~250% 정도로 상향될 경우 개발이익환수제도 감수할 수 있는 입장이어서 관련 규제가 느슨해지길 기다리면서 재건축사업 의지를 고수하고 있다.
송파구의 풍납동 우성과 신천동 장미, 진주 등 중층단지들도 개발이익환수제 시행이후 재건축추진이 잠잠해진 상태지만 그렇다고 리모델링 움직임도 없는 상태다.
강동구 둔촌주공은 현재 재건축 추진위원회 승인을 받은 단계로 임대아파트 25% 의무건립과 후분양제 적용이 불가피하다. 둔촌주공 재건축추진위는 개발이익환수제 시행 이전에 계획했던 설계와 시공사 선정을 전면 백지화한 상태로 앞으로 사업승인을 받은 후 조합원 투표를 통해 시공사를 재선정할 예정이다.
둔촌주공 조합추진위 관계자는 "환수제 시행 이전에 계획했던 것보다 수익성이 낮을 것으로 전망되지만 입주민들 사이에 재건축을 반대하는 움직임이 없기 때문에 지속적으로 사업을 추진하고 있다"고 말했다.
개발이익환수제 시행 이전에 사업시행 인가를 받은 경우 임대아파트를 건립하는 것을 염두에 두고 여전히 재건축을 추진중이다. 강동구 길동진흥의 경우 지난 5월15일 재건축 시업시행 인가를 받아 임대아파트 10%를 의무건립해야 하고, 아파트공사를 80%이상 마친 후 일반분양이 허용되는 후분양제가 적용된다.
◇`재건축이냐`, `리모델링이냐`, 수익성 직결.. 주민간 의견 `팽팽`
재건축에 대한 각종 규제로 사업여건이 어려워지면서 리모델링이 대안으로 각광받을 것이란 예상과 달리 리모델링을 추진하는 단지의 사정을 각기 다르게 나타나고 있다.
도곡동 동신아파트의 경우 한동안 리모델링 추진이 활기를 보였지만 지분별 평형배분 문제로 최근 사업추진이 답보상태를 보이고 있다. 또 대치동 은마아파트도 재건축과 리모델링을 놓고 각각의 추진위가 입주자들의 설득에 나서고 있다.
일원동 개포한신아파트는 정부규제로 재건축이 어렵다고 판단, 리모델링으로 선회했다. 이 아파트는 현재 건축심의를 신청해 놓은 상태로 리모델링을 통해 기존 27평형은 35평형으로, 35평형은 42평형으로 각각 늘릴 계획이다. 둔촌현대1차도 단일 32평형으로 구성돼 리모델링 추진에 큰 문제가 없는 상태다.
한편, 개발이익환수제 등 정부 규제가 본격적으로 시행되면서 재건축 사업추진을 중단한 단지도 속속 나오고 있다.
압구정동 현대사원아파트는 임대아파트를 짓느니 재건축을 중단하겠다는 입장이다. 또 서초구 반포동 한신3차와 인근의 15차는 안전진단을 통과하고 시공사도 선정한 상태지만 소형평형 및 임대아파트 의무건립 적용으로 대형평형 배정이 사실상 어려워 재건축사업이 중단된 상태다.
이동훈 부동산뱅크 팀장은 "재건축이나 리모델링 추진여부 모두 조합원의 수익성과 관련된 민감한 문제로 주민들간 다양한 의견도 팽팽해 쉽게 결정을 내리지 못하고 있는 실정"이라고 말했다.
임달호 현도컨설팅 사장도 "개발이익환수제 시행이후 대부분의 재건축 추진단지들이 이렇다할 대안이나 사업방향을 마련하지 못하는 상황"이라며 "최근 강남권 일반아파트의 가격강세에 편승해 재건축 아파트값도 크게 오르고 있지만 이는 사업성과 관계없이 분위기에 편승한 경향이 강하다"고 지적했다.
- 건교부, 압구정 등 고밀도 아파트 재건축 불허
- [edaily 윤진섭기자] 청담 도곡, 압구정, 여의도, 잠실 등 10개 고밀도 아파트 지구에 대한 서울시의 재건축 추진 방침에 대해 건설교통부가 제동을 걸고 나섰다.
건교부는 9일 "재건축을 추진하기 위해선 새롭게 도입된 도시 및 주거환경정비법에 따라 지구단위정비구역을 지정하고, 정비계획을 수립해야 한다"고 밝혔다.
이어 "그러나 서울시가 발표한 고밀도 지구의 개발기본계획안은 현행법인 정비구역과는 개념이 달라, (고밀도 재건축 사업을) 무리하게 강행하는 것 자체가 문제가 있다"고 설명했다.
이와 관련해 건설교통부 주거환경과 관계자는 "서울시가 고밀도 지구의 개발기본계획안을 확정하더라도 재건축에 필요한 안전진단 통과는 쉽지 않을 것"이라며 "정부는 이미 공언한 바대로 중층 단지에 대한 추진과정, 위법성 여부를 따져, 재건축을 엄격히 규제할 것"이라고 밝혀 사실상 불허 입장을 명확히 했다.
이에 따라 이들 단지의 재건축을 둘러싸고 서울시, 조합측과 건교부간에 한바탕 힘겨루기가 예상된다.
서울시는 이날 오전 청담.도곡, 압구정 등 10개 고밀도 아파트지구의 개발기본계획안 용역이 완료돼 최근 주민 공람을 거쳤다며 향후 시의회 의견 청취, 시 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 재건축을 허용할 방침이라고 발표한 바 있다.
- 압구정 등 고밀도지구 내년부터 재건축 본격화
- [edaily 윤진섭기자] 서울시내 중층 아파트 단지 100여 곳에 대한 정비계획 수립이 연내에 마무리됨에 따라 내년부터는 중층아파트 재건축이 활발하게 추진될 것으로 예상된다.
서울시는 13개 고밀도 아파트지구 중 지난해 말 결정 고시된 반포, 서초지구와 건축연한이 짧은 아시아선수촌아파트를 제외한 청담·도곡지구, 여의도지구 등 10개 고밀도지구의 정비계획 수립을 늦어도 연말까지 마무리할 계획이라고 9일 밝혔다.
고밀도지구는 70년대 후반부터 주택의 원활한 공급과 개발을 촉진하기 위해 지정·건설된 것으로, 최근 노후화가 가속화됨에 따라 서울시가 도시관리 차원에서 원활한 재건축 추진을 위해 기본계획 변경용역을 지난 2002년부터 순차적으로 진행해 왔다.
시는 "청담.도곡, 압구정 등 10개 고밀도 아파트지구의 개발기본계획안 용역이 완료돼 최근 주민 공람을 거쳤다"며 "향후 시의회 의견 청취, 시 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올해 안으로 최종 결정고시를 하게 될 것"이라고 밝혔다.
이들 10개 지구의 용적률은 제3종 일반주거지역의 경우 용적률이 230%, 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향된 지역의 경우 용적률이 200%로 각각 결정됐다. 그러나 두 지역 모두 도로나 공원, 학교 용지 등 공공용지를 내놓을 경우 인센티브를 부여해 최대 250%까지 허용하기로 했다.
총 13개 아파트지구 중 정비계획 수립대상은 ▲청담·도곡 ▲서빙고 ▲여의도 ▲이수 ▲압구정 ▲원효 ▲이촌 ▲가락 ▲잠실 ▲암사·명일지구 등 10개 지구다. 여기에 속한 아파트는 압구정동 현대아파트, 잠실주공5단지, 역삼동 개나리 4~6차 아파트 등 약 100개 단지이다.
시는 기본계획안에 대해 주민공람을 거친 10개 지구 중 공람 기간 제출된 의견 검토가 끝난 청담.도곡, 여의도, 이수, 가락, 원효, 이촌, 잠실 아파트지구 등 7개 지구는 시의회 의견 청취를 위해 오는 13일 제157회 임시회에 상정할 계획이다.
시의회에서 보완사항이 없을 경우 7월 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 8월 중 최종 결정고시가 되면 아파트 단지별로 재건축 추진위원회가 결성돼 재건축 추진 절차에 들어가게 된다.
주민 의견을 검토 중인 서빙고, 암사.명일, 압구정 아파트지구 등 3개 지구 역시 검토가 완료되는 대로 재 공람 등을 거쳐 시의회에 상정되고 올해 안으로 재건축 절차에 들어간다.
- (유통大戰)②죽느냐 사느냐
- [edaily 피용익기자] 유통업체들의 최근 경쟁격화는 절박함의 반영이다. 국내 유통시장이 포화상태인데다 영업이익률이 점점 떨어지고 있다는 점도 절박함의 근거다.
연초 `반짝` 회복세를 보이는 듯 했던 국내 소비는 최근들어 다시 주춤한 상태다. 소비 회복세가 기대에 못미치면서 유통업체들의 경쟁은 더욱 치열해지는 양상이다. 지금도 유통시장에선 사활을 건 `유통 대전`이 매일매일 벌어지고 있다.
◇유통 격전지 `제살깎기 경쟁`
서울 중계동 상권은 유통업체들의 대표적인 경쟁지역으로 꼽힌다. 반경 2㎞내에 이마트, 까르푸, 하나로마트, 롯데마트, 2001아울렛, 세이브존, 롯데백화점 등 10여개 중대형 유통업체들이 포진해 있다.
경기도 일산과 분당도 마찬가지다. 일산에는 롯데백화점, 그랜드백화점, 까르푸, 월마트, 하나로마트, 뉴코아아울렛 등이 경쟁을 벌이고 있다. 분당·수지 지역에는 삼성플라자, 롯데백화점, 롯데마트, 까르푸, 이마트, 2001아울렛, 뉴코아아울렛 등 모두 9개 점포가 생존경쟁중이다.
유통업체들이 이들 지역에 집중돼 있는 것은 상권이 그만큼 좋기 때문이다. 아파트 거주자가 많아 면적 대비 인구가 많다는 점에서 노른자위 상권으로 꼽히고 있다.
그러나 업체들간의 경쟁이 격화되면서 `장사하기 좋은 몫`이라는 평판이 무색해지고 있는 실정이다. 유통업계는 인구 30만명당 백화점 1개(또는 할인점 2개)를 적정 기준으로 보고 있다. 분당·수지의 인구는 60만명인데 비해 유통업체는 백화점 2개, 할인점 4개, 아웃렛 1개가 들어서 있어 적정기준을 2배 이상 넘어선 셈이다. 경쟁력 없는 업체는 자연도태될 수밖에 없다.
유통업체들은 제살깎기 경쟁을 벌이는 경우도 많다. 한 업체가 개장기념으로 할인행사를 실시하면 경쟁업체가 비슷한 판촉행사를 통해 고객을 끌어모은다. 할인행사에 따르는 부담은 종종 협력업체의 몫으로 돌아가기도 한다.
업계 관계자는 "경기가 살아나지 않으면서 한정된 파이를 서로 갈라먹기 위해 치열하게 싸우고 있는 형국"이라며 "할인경쟁은 업체 입장에서 부담일 수밖에 없지만, 한번 경쟁에서 밀리고 입소문을 타지 못하면 결국 문을 닫게 되기 때문에 무리를 해서라도 다른 업체와 경쟁을 하게 되는 게 사실"이라고 설명했다.
◇몫 좋은 자리 `인수`도 활발
좋은 상권에 유통업체들이 몰리는 것은 당연한 현상이다. 그러나 입지를 확보하지 못한 업체들은 상권에 진입하기가 쉽지 않다. 이미 좋은 몫에는 이미 경쟁업체들이 장사를 하고 있기 때문이다. 다른 업체의 기존 점포를 인수하는 방법은 `불가피한` 전략이다.
올 초 할인점 업계 2위인 삼성테스코 홈플러스는 부산·경남지역 유통업체인 아람마트를 인수했다. 삼성테스코는 아람마트 인수를 통해 부산·경남지역 상권에서 경쟁력을 확보하겠다는 전략으로 인수를 진행했다.
GS리테일도 지난 2월에 코오롱마트 10개점을 인수했다. GS슈퍼마켓은 77개점에서 86개점으로 늘어 슈퍼마켓시장의 1위를 확고히 하게 됐고 GS마트도 11개점에서 12개점으로 늘어났다. 코오롱마트의 점포 위치가 독립상권에 입지하고 있다는 점이 인수의 메리트가 됐다.
점포를 인수하는 데 그치지 않고 기업 자체를 인수하는 현상도 나타나고 있다. 지난해 뉴코아를 인수한 이랜드그룹이 대표적이다. 2001아울렛을 통해 유통시장에 진출한 이랜드는 뉴코아 인수를 통해 아웃렛시장 1인자로 자리매김했다. 현재 이랜드그룹이 운영하는 유통 점포는 2001아울렛 6개, 뉴코아아울렛 8개, NC백화점 3개 등 모두 17개에 달한다.
이랜드는 경쟁업체인 세이브존마저 인수하겠다는 의사를 공공연히 드러내고 있다. 이랜드는 지난해 12월 세이브존I&C 지분 공개매집에 나섰다 실패하자 올들어서는 모기업 세이브존을 인수하겠다며 지분을 확대해 나가고 있다. 현재는 양사간의 소송 문제로 인해 인수 추진이 소강상태에 빠졌으나 세이브존 인수를 통해 아울렛 시장의 독보적인 업체가 되겠다는 의욕은 여전하다.
◇상위 1% 초고소득층을 노린다
유통 격전지에서 업체들간의 경쟁이 치열하게 전개되고 있는 가운데 명품점들도 `소리없는` 전쟁을 벌이고 있다. 이들의 경쟁은 직접적인 상권 다툼은 아니지만 대한민국 최상위층 고객을 상대한다는 점에서 경쟁은 가히 필사적이다.
이른바 `귀족`으로 불리는 고객수는 전국적으로 1만여명. 그러나 이들의 연간 지출규모는 백화점 전체 매출의 30%가 넘는다. 서울 압구정동 갤러리아백화점의 경우 매장 1회 방문때마다 2000만원 이상 지출하는 고객도 있다. 롯데백화점의 경우 한해 동안 9억원을 쓴 고객도 있는 것으로 파악됐다.
지난 3월 문을 연 롯데백화점 명품관 에비뉴엘에는 샤넬, 루이비통, 버버리 등 총 96개의 명품 브랜드가 입점해 있다. 마돈나가 즐겨신는다는 구두 브랜드 마놀로블라닉, 전세계 왕실을 고객으로 삼고 있는 보석 브랜드 로얄아셔 등은 국내 최초로 소개됐다.
다른 유통업체들도 귀족 마케팅을 강화하고 있다. 현대백화점은 지난 2002년 무역센터점을 시작으로 모두 9개 점포에 VIP전용룸인 쟈스민룸을 운영중이다. 쟈스민룸에는 전문서비스요원이 상주하며 고객의 편의를 돕는다. 신세계백화점도 강남점 2층 명품매장에 귀족 고객을 위한 `컨시어즈 데스크`를 열었다. 갤러리아백화점도 명품관에 초우량 고객을 위한 VIP라운지를 운영하고 있다.
업계 관계자는 "초고소득층 고객들은 불경기에도 아랑곳하지 않고 한 번 쇼핑에서 수백만~수천만원을 사용한다는 점에서 유통업계의 집중 공략대상"이라며 "소비가 양극화되는 상황에서 소비수준이 높은 고객을 끌어들이기 위한 경쟁은 불가피하다"고 말했다.
- (부동산레이다)강남 재건축전쟁, 누가 이길까?
- [양은열] 온통 강남의 재건축 기사로 언론이 야단법석이다. 매일 초강도의 단어를 써가며 강남의 재건축을 잡겠다고 난리다. 얼마나 강남의 재건축이 잘못을 했기에 이정도인가? 아니면 과연 강남의 재건축은 그토록 중요한 것인가?
부동산 정책이 모두 재건축 정책으로 몰려 있는 느낌이다.
그도 그럴 것이 참여정부 들어와서 강남의 집값은 반드시 잡겠다고 했던 정부다. 10,29 부동산 정책이후 잠잠하던 재건축이 올해 초부터 꿈틀거리기 시작하자 대대적인 재건축과의 전쟁을 선포한 것이다. ‘세무조사’는 물론 ‘ 재건축 분양승인 취소 검토’며 ‘재건축 비리 전면 조사’등의 카드를 꺼내고 있다.
그런데 아이러니하게도 이러한 상승의 출발점이 부동산을 반드시 잡겠다는 정부로부터 시작되었다는 점이다. 년초부터 서울시가 정밀안전진단 권한을 구청에 위임하겠다고 밝히자 은마, 둔촌주공아파트가 꿈틀거리기 시작했고, 2종 일반주거지역 재건축 층고제한인 12층이하를 폐지하자는 안이 발표되자 고덕주공, 개포주공 등이 폭등에 가세하였다.
재건축 개발 이익환수제 예외 규정을 상승용적률 30% 이내와 50가구미만 재건축으로 하여 이런 아파트는 임대아파트를 짓지 않아도 된다는 안이 나오자 강남의 중층 아파트가 급등을 하였다. 이에 질세라 3종 일반주거지인 압구정동 아파트 단지가 60층 높이의 초고층 재건축 추진까지 공론화 되면서 강남 집값은 폭등의 방향으로 접어들게 된 것이다.
이에 정부는 초강도 재건축 규제책으로 전환하여 재건축사업에 제동을 걸고 만약 중대한 사항이 발견되면 이미 사업승인을 받은 단지라도 직권으로 사업을 취소시키겠다는 것이다. 이게 무슨 해괴망측한 말인가? 누가 사업승인을 해주었는가? 이제와서 사업승인을 취소한다니 어린아이들의 말장난인가?
그동안 재건축 진행상황을 보면 도시 및 주거환경 정비법이나 재건축 개발이익환수제 등 새로 도입되는 규제를 피하기 위해 기존 재건축 조합은 급하게 사업을 진행시켰고 무리수가 도입된 것은 사실이다. 그런데 이를 문제 삼아 사업승인을 취소시킨다면 또다른 부작용을 양산할 것이다. 무엇이 부적절한 하자며 중대한 것인지. 또한 적절한 분양가는 어떤지 기준도 없는 재건축 전쟁과의 결과는 뻔한 사실임에 틀림이 없다.
만약 재건축 사업이 절차상 문제가 있다면 사업승인을 관리 감독해야 할 정부의 책임 또한 피할 수 없다. 왜냐하면 재건축 최종 승인자는 정부이기 때문이다.
이런 상황아래 정부는 자신들의 잘못된 부분은 제쳐두고 재건축과 또다시 전쟁을 치루겠다고 선언한 것이다.
우리는 이것을 또 지켜 보아야 하나? 누구를 위한 전쟁인가?
과연 이렇게 하면 강남의 재건축은 잡히는가?정부가 온갖 정책을 다 동원해서 재건축으로 인한 강남의 집값 상승을 막는다고 재건축의 투자 메리트는 사라지는 것인가?
시중의 부동자금이 갈 곳이 없어 방황하고 있는 현실에서 일반인에게 투자 메리트가 산재해 있는 강남의 재건축에 투자하지 말고 정부정책을 믿고 조용히 있어달라고 할 수 있겠는가?
결론부터 이야기하면 또다시 정부는 악수를 두고 패배할 것이 뻔한 전쟁을 치루고 있다는 것이다.
지금까지 참여정부가 추진해온 주택정책은 노동자와 소외계층을 배려하고 약한자들을 위한 대책이 주를 이루어 왔다. 그래서 임대주택을 활성화하고 부자들에 대한 양도세 강화나 종합부동산세 도입, 재산세 인상등에 주력해 온 것이다.
그러나 결과는 어떻게 되고 있는가?
강남의 재건축 가격은 참여정부 출범이후 가격은 보합이나 하락을 쳤단 말인가?
도데체가 정부의 관료들은 진정으로 서민을 위한 정책을 펴고 있는가?
며칠 전 강남구청에 민원처리를 위해 주택과를 찾아갔다. 깨끗한 건물이며 바쁘게 돌아가는 사람들과는 반대로 여전히 공무원들의 무사안일 탁상행정은 여전함을 느끼게 되었다. 물론 많은 공무원들께서 다 그러는 것은 아닐 것이다.
그런데 아침 9시가 조금 넘어서 민원처리 하나 하려고 갔던 일은 오후 3시가 가까이 와서야 담당자와 만나 이야기를 들을 수 있었다. 물론 근본적인 해결책은 듣지 못한 채 말이다.
필자와 같이 부동산 전문가가 이토록 힘들게 민원처리를 하는데 일반 서민은 오죽이나 할까? 다시는 오고 싶은 강남구청이 아니었다. 하나의 민원을 처리하기 위해 5개과를 돌아다녀야 하는 현실이 너무 필자의 마음을 무겁게 하였던 것이다.
강남재건축 문제 처리에서도 필자의 마음을 안타깝게 만든다.
재건축은 아파트 미래의 자산 가치를 반영하는 것이다. 따라서 현재의 시세와 직접 비교는 곤란하다. 그런데 현실은 어떤가? 예를 들어보자.
잠실 5단지 아파트를 8억5천만원에 주고 샀다고 보자. 다른 지역 아파트보다 오래된 5단지 재건축 가격이 훨씬 비싸다하더라도 이를 매입한다.
왜 그렇까? 간단히 말해서 향후 투자가치가 보장 되었다고 신뢰하기 때문이다. 투자가치는 미래에 대한 확실한 안정감에서 존재하는 것이다. 잠실 5단지의 경우 상업지역으로의 전환이 확정적이라고 믿는다. 그래서 이곳에 주상복합아파트를 지을 수 있다고 가정을 한다. 그리고 수익성 계산을 해 본다. 주변의 갤러리아 팰리스와도 비교해 본다. 장미아파트와도 비교해 본다.
주상복합아파트로 지어진다면 수익성은 얼마든지 있다. 수익성이 있다는 확신이 확산되면 해당아파트 가격은 폭등하는 것이다. 아무리 강력한 규제를 내 놓아도 미래에 대한 확신만 있다면 투자하고 상승하는 것이다. 그 가격이 10억원이 넘더라도 말이다.
이때 정부가 가장 먼저 해야 할 일은 이러한 심리적 불안감을 해소 시켜 주어야 한다. 그런데 현재의 정부는 어떤가? 거꾸로 정책을 펴고 있다. 규제할 때는 안하고 지금과 같이 재건축을 빼고는 아파트 공급이 거의 없는 강남은 전쟁을 선포해서라도 잡겠다는 것이다. 암환자에게 감기약을 가지고 잡겠다고 하니 약발이 먹히겠느냐 말이다. 암환자에게는 모르핀을 놓아주어야 한다. 제아무리 규제를 한들 투자 수익성이 있다고 느낄 때는 물불을 가리지 않고 몰려 드는 것이 투자자들의 습성이지 않는가!
도시외곽으로 아무리 신도시를 신축하여 공급하여도 근본적인 강남의 수요를 해소하지 않는 이상 대체하는데 한계가 있다. 규제도 잠시뿐이다.
재건축 분양가를 낮추는 것도 오히려 분양시장 과열을 가져와 투기적 이익만 확대될 뿐이고 최초의 분양자만 혜택을 볼 것이다.
따라서 정부가 해야 할 일은 강력한 비리조사나 단속의 엄포는 그만두고 재건축 활성화와 공급위주의 깨끗한 정책을 펼쳐나야 한다. 투기세력이 재건축 시장을 부추켜 가격이 뛴다면 이를 단속하면 될 것이다. 괜히 언론이 떠들어 순수한 사람들까지도 심리적 불안감을 갖지 않도록 하여야 할 것이다.
또한 재건축 추진절차에 문제나 비리가 있으면 조용히 조사하여 조치하면 될 것이다. 엄포성 말로 분위기를 잡아가서는 않된다.
만약 정부가 가격 폭등이 무서워 재건축을 계속 규제를 풀지 않고 묶어 둔다면 2-3년 뒤에는 또 다른 폭풍우가 되어 돌아 올 것임을 정부관계자는 명심하여야 한다. 더 나아가 판교와 같은 강남대체지를 계속 개발해야 하고, 보유세(재산세나 종토세)를 늘리고 거래세를 과감하게 내려야 할 것이다.
2종 주거지역 층고제한도 과감히 풀고 초고층 아파트 허용으로 서울의스카이 라인을 다시 설계해야 한다. 설령가격이 잠시 오른다고 해서 과잉반응을 하지 말고 자제하여 시장원리에 맡기는 인내도 필요할 것이다. 규제하고 억누른다고 안정될 강남의 아파트 가격이라면 진작에 잡혔을 것이다.
또한 정부가 해서는 안되는 일도 있다. 먼저 즉흥적인 단기대책 발표나 여론에 따른 규제와 완화 반복등은 금지해야 할 정책 중의 하나다.
소형평형 의무비율 건립등 시장을 왜곡하는 정책들은 일률적으로 적용하지 말고 지역적인 사항을 고려하여 능동적으로 대체해야 할 것이다. 정부가 부동산 시장에 적극 개입하는 것도 자제해야할 종목이다. 정상적인 재건축을 위해 법제를 정비하고 재건축개발이익 환수제도 적절하게 적용해야 할 것이다.
만약 강남에 임대아파트가 들어서면 누가 들어갈 것인가? 저층 서민이 입주하게 된다면 생활비등 수준의 차를 극복할 수 있을 것인가? 아마도 이를 견디지 못하고 해당 임대아파트를 불법으로 팔고 나갈 때 또다른 사회문제를 양산할 것이라면 아예 처음부터 이러한 부작용에 대해 제도적인 보완을 준비해야 할 것이다.
강남의 재건축 아파트 가격은 누가 뭐라고 해도 내려오지 않는다. 강력한 규제에 대해 강남의 재건축 아파트 가격이 내릴 것으로 기대한다면 그것은 정부의 안타까운 짝사랑에 불과한 것이다. 강남에 대한 강력한 어떤 정책을 펴도 이에 아랑곳하지 않고 재건축 아파트 가격은 꾸준한 상승이 이어질 것이다. 왜냐하면 강남은 교육, 문화, 교통, 투자등에서 월등하기 때문에 이를 대체할 만한 자리가 아직까지는 없기 때문이다.
강남의 재건축 아파트와의 전쟁에서의 승리자는 이미 정해져 있다. 그 승리는 오직 부동산의 원리에 따라 충실하게 이끌어가는 자에게 온다는 사실을 기억하였으면 한다.
- (edaily 리포트) 강남 재건축과의 `치킨게임`
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 재건축 아파트를 중심으로 부동산 시장 안정을 위한 전방위 압박을 연일 계속하고 있습니다. 부동산시장도 숨을 죽이면서, 정부 정책의 향방에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 그러나 또 다른 한편에선 `소나기만 피하자` 내지는 `얼마 지나지 않아 또 집값이 오를 것`이라는 식의 목소리도 만만치 않습니다. 산업부 윤진섭 기자는 정부의 공세적인 부동산 정책과 시장의 모습에서 `치킨게임`이 연상된다고 합니다.
`치킨게임` 흔히 `끝장승부` 를 뜻하는 말입니다. 도로 양 끝에서 자동차가 출발해 충돌 직전 어느 한쪽이 피하면 겁쟁이(치킨)라고 비아냥을 퍼부은 데서 유래했습니다.
최근 부동산 시장에서도 이 치킨게임이 벌어지고 있습니다. 부동산 가격 안정을 위한 소나기식 대책을 연일 쏟아내는 정부. 반면 이를 비웃듯 청개구리 뜀박질을 거듭해 온 강남 아파트 값은 흡사 "네가 이기나 내가 이기나, 갈 때까지 가보자"는 치킨게임의 모습, 그 자체입니다.
이렇게 정부와 부동산 시장이 "끝장승부"를 펼치는 데는 여러 가지 요인이 있지만 그 중에서도 수십 년 동안 묵시적으로 자리잡고 있던 틀이 깨졌기 때문입니다.
과거 부동산 시장에는 `선수들`간에 "아파트 만큼 정부의 입김이 강한 것도 없다. 정부 의지를 거슬러서는 돈 벌 생각은 꿈에도 꾸지 마라"하는 공감대가 형성되어 있었습니다.
그러나 2000년 이후 시장은 달라졌습니다. "정부 정책과 엇박자 투자를 해야 돈을 벌 수 있다. 규제를 강화하면 적당히 반발하면서 버티고, 세금을 올리면 그만큼 웃돈을 붙여 팔면 된다."
이런 황당무개(?)한 내용이 수요자나 투자자들 사이에 공감대를 형성한 데는 정부정책과 그 후 아파트 값의 움직임을 살펴보면 쉽게 알 수 있습니다.
단적으로 최근 정부는 재건축 시장에 대해 개발이익환수제도를 실시한다고 밝혔습니다. 이를 통해 정부는 강남 재건축 아파트 가격은 큰 폭으로 떨어질 것으로 여겼습니다.
그러나 빈틈이 생긴 것입니다. 바로 용적률 30%가 늘어나는 단지에 대해선 예외를 두겠다고 하자, 여의도와 강남 압구정동 일대 일부 용적률이 크게 늘지 않는 재건축 아파트 값이 큰 폭으로 뛴 것입니다.
건교부는 부랴부랴 용적률 1%가 늘어나는 재건축 단지도 임대아파트 건립을 추진하겠다고 하는 등 진화에 나서는 모습을 보였습니다.
그런데 이들 단지에서 밀려난 투자자금은 개발이익환수제 적용을 받지 않는 잠실 저밀도 재건축 단지로 몰리고 말았습니다. 실례로 잠실주공 1단지는 올해 들어서만 전 평형에 걸쳐 1억원 이상 가격이 뛰는 반사이익 효과를 얻었습니다.
정부는 가격이 떨어진다고 하지만 시장은 엇박자로 흘렀고, 시중 부동산 투자자금의 흐름은 규제지역→틈새→자금이동에 충실함을 단적으로 보여준 경우입니다.
여하튼 정부는 최근 들어 각종 부동산대책을 쏟아내면서 시장과 펼치는 치킨게임에 종지부를 찍겠다는 의지를 여러곳에서 느낄 수 있습니다.
주무부처인 건설교통부는 도곡 주공 2차의 분양승인을 보류한 데 이어 재건축 단지에 대한 조사를 진행 중에 있습니다.
경제부처의 수장인 재정경제부는 해제 3개월만에 광명시를 주택투기지역으로 다시 묶었고, 국세청과 공정거래위원회는 각각 건설업체 세무조사와 담합조사를 실시하겠다며 부동산 잡기 정책에 가세했습니다.
대통령의 발언에서도 정부의 정책의지를 재확인할 수 있습니다. 전일 노무현 대통령은 임대주택개편방안 국정회의에서 "주택시장에서 생기는 모든 (투기적) 이익은 국민이 공유해야 한다"는 `깜짝 놀랄 만한 발언`을 했습니다. 그간 대통령의 입에서 나온 부동산 관련 발언중 가장 강도높은 얘기였습니다.
여기에 행자부 소속의 경찰도 서울경찰청 광역수사대를 중심으로 재건축 사업에 대한 위법 수사를 진행하고 있는 상태입니다. 한 마디로 정부 내 핵심 조직이 부동산 값, 특히 강남 재건축 아파트 값을 잡기 위해 `올 코트 프레싱`을 하고 있는 셈입니다.
이 같은 분위기 속에 건교부에 출입하고 있는 기자들 사이에선 "이제 국방부만 나서면 정부 내 핵심 조직은 부동산에 올인 하는 셈"이라는 우스개 소리가 나돌곤 했습니다.
이같은 기대(?)를 저버리지 않고 국방부마저도 28일 `서울공항 이전계획 없다`라는 입장을 밝히면서 부동산 시장 안정 분위기에 힘을 실어주었습니다.
결국 건교부 기자들은 각 부처가 쏟아내는 부동산 안정대책을 챙기느라 때론 경찰기자로, 때론 국세청 기자로, 재정경제부 기자로, 그리고 오늘은 국방부기자로 `변신에 변신`을 거듭하고 있을 정도입니다.
일단 이번 조치로 강남의 재건축 아파트들은 단기적으로 위축될 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 부동산업자도, 주민도, 건설업자도 서슬 퍼런 정부의 정책에 맞서기 보다는 `소나기는 피하고 보자`는 심리가 작용할 테니까요.
그러나 이에 한 발 앞서 초강수 대책을 바라보는 현장 중개업자들은 "시장을 모른다" 내지는 "서민들만 날벼락을 맞을 것"이라며 정부가 장고를 거듭한 끝에 악수(?)를 뒀다는 극단적인 해석도 나오고 있습니다.
잠실의 모 중개업자는 "공급이 태부족한 상황에서 수요가 몰리고 있으니, 아무리 대책을 내놔도 속수무책"이라며 "일부에선 대책이 나와야 강남 아파트의 희소가치가 높아지고, 그래서 집값이 뛴다면 은근히 규제를 바라는 사람도 있다"고 말할 정도입니다.
또 다른 중개업자는 "건교부 주택국장이 라디오에서 `수도권에 신도시를 짓고 있으니, 신도시만 지으면 모든 문제가 해결될 것`이란 말을 들었다"라며 "여기에 사는 사람들이 과연 고양삼송이나 양주 같은 곳에 갈것인가를 생각해보면, 얼마나 시장 상황과 동떨어진 이야기냐"라고 반문했습니다.
주택정책의 총괄자로서 정부가 시장을 규제하는 것은 당연한 의무입니다. 그러나 현재와 같이 정부의 모든 기관이 총 동원돼 `네가 이기냐, 내가 이기냐`식의 `갈 때 가지 가보자"는 자세는 그 의도와는 전혀 다른 역효과를 불러올 가능성이 농후합니다.
단기 가격 안정에만 온갖 촉각을 곤두세우는 정부의 모습은 혹여 빈대도 못잡고 초가 삼간만 태우는 격이란 우려를 낳기에 충분합니다. 규제만 믿고 단기 가격안정을 꾀하는 꿈은 이제 깨야할 때가 아닐까요?
- ´재건축·판교´가 4월 아파트값 끌어올렸다
- [edaily 이진철기자] 4월 서울과 수도권 아파트값은 재건축단지와 판교신도시의 영향으로 눈에 띄는 상승세를 나타냈다.
특히, 내달 18일 개발이익환수제 적용을 앞두고 재건축 단지들이 사업추진에 박차를 가하면서 강남, 서초, 송파 등 강남권 재건축단지의 상승세가 확산됐고, 판교신도시 분양의 후광효과를 노리는 분당과 용인지역이 오름세를 주도한 것으로 나타났다.
28일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 4월 한달간 수도권 아파트 매매가격은 서울은 1.02%, 경기 0.89%, 신도시 1.07% 각각 상승했다. 특히, 서울과 경기지역의 매매가격은 전월대비 각각 0.42%, 0.44% 포인트씩 상승한 것으로 나타났다.
서울지역은 송파구가 4.21%로 올라 눈에 띄는 상승폭을 보였고, 강남(3.06%), 서초(2.48%), 강동(2.32%) 순으로 오름세를 나타냈다.
단지별로는 송파구의 경우 사업진행이 빠른 단지를 중심으로 상승세가 확산되면서 신천동 미성 24평형이 한달동안 2500만원 오른 4억5000만~4억8000만원선, 오금동 현대 46평형은 한달동안 4000만원 오른 7억~8억8000만원선에 시세가 형성됐다.
강남구도 잠실지구 및 분당신도시 상승세 여파로 개포동 주공1단지 16평형이 한달동안 5000만원 가량 올라 7억1000만~7억3000만원선의 시세를 나타냈다. 또 압구정동 한양1차 32평형도 한달동안 1억원가량 상승해 7억5000만~8억원선의 매매가격을 형성됐다.
김은경 스피트뱅크 팀장은 "개발이익환수제 적용을 피하기 위해 재건축 단지들이 사업을 서두르면서 해당단지는 물론 주변의 일반아파트까지 상승세를 보였다"면서 "긴급안전진단권 및 건설업체 세무조사 등 정부의 잇따른 각종 규제로 상승세가 다소 둔화되긴 했지만 여전히 오름세를 이어간 것으로 조사됐다"고 말했다.
◇분당, 판교분양 기대심리로 강세 이어가.. 용인은 신고제 제외지역 강세
신도시는 분당(2.51%)의 상승률이 가장 높았고, 그 다음으로 평촌 (1.11%), 일산(0.26%), 산본(0.17%), 중동(0.14%) 순이었다.
특히, 분당지역은 판교신도시 개발에 대한 기대감으로 매물 품귀현상이 지속되면서 ▲2월 2.55% ▲3월 2.32% ▲4월 2.51% 등 3개월 연속 높은 상승률을 이어갔다.
경기지역은 과천(3.39%), 성남(2.73%), 의왕(2.16%) 등 대규모 재건축단지가 포함된 지역을 중심으로 국지적으로 가파른 상승세를 보였다.
또 용인(2.33%)은 판교신도시 영향으로 지난 2월 이후 연속 3달째 상승세를 나타냈다. 그러나 용인은 지난 18일 신봉동, 죽전동, 성복동, 풍덕천동, 동천동 등 5개동이 주택거래신고지역으로 지정된 이후 이들 5개동의 아파트값 상승세는 한풀 꺾인 반면, 제외된 지역은 높은 상승세가 계속되는 것으로 나타났다.
실제로 닥터아파트에 따르면 용인지역의 최근 10일간 아파트값 변동률을 조사한 결과, 주택거래신고지역으로 지정된 용인시 5개동 아파트 매매가는 0.35%의 변동률을 기록한 반면, 제외지역은 1.09%나 상승했다.
특히 신고제 제외지역 중에서는 구성읍(1.98%)과 상현동(1.57%)이 가장 많은 반사이익을 보는 것으로 나타난 가운데 상현동 금호베스트빌, 구성읍 마북리 구성1차삼성래미안, 마북리 현대홈타운 등의 매매가격은 열흘사이 1000만~2000만원씩 상승한 것으로 조사됐다.
강현구 닥터아파트 실장은 "주택거래신고제 시행으로 인해 용인시 아파트값은 당분간 안정세를 유지할 전망"이라며 "그러나 제외 지역의 상승세가 이어지고 있고 판교신도시도 하반기 분양을 앞두고 수요자들의 기대심리가 높아 이같은 안정세가 언제까지 계속될지는 의문"이라고 말했다.
- 재건축 시장 전방위 압박, 장기화 가능성
- [edaily 윤진섭기자] 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 행보가 하루가 다르게 수위가 높아지고 있다. 특히 집값 불안의 근원지인 강남 재건축 시장에 대한 옥죄기는 업계와 조합 측의 반발에도 불구하고 더욱 강도가 높아지는 양상이다.
25일 서종대 건설교통부 주택국장은 긴급 기자회견을 열고 "재건축 추진에 법적 하자가 있을 경우 관리처분계획 인가 취소 또는 중지를 할 수 있다"고 밝혔다.
◇저밀도 재건축 옥죄기 통한 집값 안정..각종 제도 강화할 듯
이어 그는 "이미 분양 승인을 받아 계약을 앞두고 있는 단지도 문제가 있을 경우 분양 승인을 보류토록 해당 구청에 요구하고, 다음주부터는 압구정동, 잠원동 일대 중층 재건축 단지에 대한 위법 혐의 조사에 나설 것"이라고 덧붙였다.
이에 앞서 건교부는 4월에 들어서만 초고층 재건축 불허, 안전진단 직권중지, 건설사 세무조사 의뢰, 주택거래 허가지역 내 투기거래 의심자 소환조사 등 대책을 연이어 쏟아내고 있다.
게다가 경찰의 재건축 및 재개발 비리 수사 착수, 국세청의 조사 움직임 등 집값을 둘러싼 각 부처의 압박도 전방위로 확산되고 있다.
하지만 정부의 이 같은 시장 옥죄기는 진행형이라는 데 더욱 눈길이 가고 있다. 특히 정부가 기존에 다소 느슨하게 진행됐던 현행법을 엄격하게 적용, 재건축 및 부동산 시장 질서를 확실하게 잡겠다는 의지를 거듭 밝히고 있어, 추후 정부가 어떤 카드를 꺼낼 것인가에 시장의 관심이 집중되고 있다.
서종대 건설교통부 주택국장은 25일 "정부가 새롭게 내놓을 대책은 없다"면서 "그동안 관행적으로 무시했던 현행법을 엄격히 적용해 시장 질서를 바로잡겠다는 것이 정부의 방침"이라고 분명히 말했다.
이어 그는 "주택거래신고제 투기혐의자 엄격 적용, 그리고 도정법상 77조에 거론돼 있는 법률적 하자 발생시 취소, 중지 사항을 적극 활용할 것"이라고 덧붙였다.
이 같은 건교부의 집값 안정 강경기조는 개발이익환수제도 시행을 앞두고 적용 대상에서 제외되는 잠실주공 1,2단지 등이 연이어 분양되기 때문이다.
즉 이들 저밀도 단지들의 아파트 분양에 나서면서 일반분양가격을 높게 책정할 경우 주변 아파트 불안으로 연결될 가능성이 높다는 게 건교부의 인식이다.
이에 따라 건교부는 잠실저밀도 재건축 일반분양가를 사실상 규제함으로써 자칫 집값 불안으로 이어질 요인을 사전에 차단하겠다는 게 건교부의 복안이다. 더불어 11월 판교 동시분양을 기점으로 집값이 급등할 가능성을 보이고 있는 상황에서 현재의 집값 불안이 국지적이라 할지라도 이 기회에 불안요인을 제거하지 못한다면 부담이 더욱 커진다는 점도 정책의 강경기조를 뒷받침한다.
◇강경일변도 재건축 규제..도정법 시행 두고 법리 논란 불거져
그러나 이 같은 지적에도 불구하고 건교부가 내놓은 잇따른 시장 옥죄기가 초법적이란 지적도 일고 있어 이에 따른 논란도 예고하고 있다.
실례로 잠실주공 2단지의 관리처분계획 취소 여부. 건교부는 내달 18일까지 잠실주공 2단지를 비롯해, 잠실주공 1단지 등이 분양 신청을 했더라도 정부가 법적 하자를 이유로 관리처분계획을 취소하면 임대주택건설의무가 적용된다고 밝혔다.
이 같은 건교부의 주장은 도시및주거환경정법 77조에 근거한 것으로 법에 의한 명령ㆍ처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반됐다고 인정될 경우 장관이 시장ㆍ군수나 사업시행자에게 관리처분계획의 취소, 변경 또는 정지 등의 조치를 취할 수 있도록 돼 있다.
그러나 해당 단지 시공업체와 구청은 잠실주공 2단지 등은 도정법이 발효된 2003년 7월1일 이전에 사업승인을 받아 관리처분계획이 구청 인가 사항이 아니라는 것이다. 즉 건교부가 관리처분계획을 취소할 권한이 없다는 이야기다.
이에 대해 건교부는 "소급 적용이 가능한 사항"이라고 반박했다. 그러나 이에 대해선 일부 법적 논란의 가능성이 높다는 게 업계의 분석이다.
또 일각에선 정부가 어떤 대책을 내놓는다 하더라도 강남에 대한 주거 수요가 쉽게 가라앉지 않아 결국에는 집값 급등이 다시 불거질 수 밖에 없기 때문에 대체 주거지 마련 등 근원적인 대책이 병행돼야 한다고 목소리도 나오고 있다.
- (부동산레이다)재건축을 초고층 아파트로 해야 하는 이유
- [양은열] 우리는 살아가면서 좀 더 좋은 시설과 더 나은 쾌적한 환경에서 살아가기를 원한다. 이런 추세와 더불어 21세기에 들어와서 우리나라에 주상복합아파트가 폭발적인 인기를 끌었다. 지금도 삼성동 아이파크며 도곡동 타워팰리스는 우리나라의 초고층 주상복합아파트를 대변하고 있다.
우리는 어떤 도시에서 살고 싶은가? 이 지구상에서 살고 싶은 도시 한 곳을 선택할 수 있는 기회가 생긴다면 어느 도시를 선택하겠는가?
필자가 그동안 세계적인 초고층 빌딩 도시 몇 개를 다니면서 왜 우리는 초고층 아파트나 건물을 짓지 않고 제한을 하고 있는가에 매우 불만이 많았다. 초고층 스카이 라인을 관광상품으로 개발한 상하이는 1998년 완공된 상하이 최고층 건물인 88층 421미터 높이의 진마오 빌딩의 전망대에 오르면 상하이 최대의 푸둥지역이 한 눈으로 볼에 들어온다. 또한 바로 그 옆에는 세계금융빌딩이 터닦기가 한창이다. 101층 492미터 높이로 세계에서 가장 높은 타이페이 101의 층수(508미터)와 같다.
홍콩은 어떤가? 공항에서 30킬로미터가 넘는 청마대교를 따라 도심으로 가다보면 도로 양쪽의 초고층 주상복합아파트와 건물이 바다를 조망으로 인상 깊게 눈에 들어온다. 도심초고층 빌딩 IFC(Internation Financial Center,88층 415미터)빌딩을 빅토리아산에서 야경으로 보면 거의 환상적임에 틀림이 없다. 하이사이버(255미터,75층)를 비롯해 소렌토(75층)는 이미 준공 됐으며, 주룽역에는 초고층 호텔과 오피스빌딩으로 가득차 공간의 효율성을 최대한 활용하고 있다.
우리와 소득수준차가 있는 말레이시아 쿠알라룸푸르는 어떤가? 다이아몬드처럼 반짝이는 452미터 짜리 옥수수를 두 개 세워 놓은 듯한 KLCC(Kuala Lupur City Center)빌딩으로 일명 페트로나스 쌍둥이 빌딩을 만나게 된다. 원래 저층지역이었던 이곳을 초고층빌딩으로 짓고 남은 공간을 대지면적보다 4-5배 넓은 녹지공간으로 조성해 수영장과 분수대등으로 시민의 휴식처를 제공해 주고 있다.
일본은 이야기할 필요도 없이 지진의 피해가 예상되어 이를 바탕으로 내진설계는 물론이고 도쿄만에 들어서는 초고층 빌딩등은 재개발은 통해 빌딩숲 등을 조성한 것들이 많다. 특히 미국 샌프란시스코의 금문교를 연상시키는 레인보우 브리지는 다리에 설치된 조명하나 하나도 계절과 날씨, 요일별로 12가지로 바뀐다고 해서 붙여진 이름처럼 조명과 빌딩의 조화에 신경을 쓰고 있다. 특히 토쿄타워를 지나 토쿄 롯폰기에 이르면 54층의 초고층 타워 롯폰기힐스는 재개발을 통한 최대 성공빌딩으로 알려진 곳이다.
그렇다면 우리는 어떤가?
서울의 스카이라인은 아시아에비해서도 너무 뒤떨어져 있다. 서울은 도시계획법의 고도지구제한, 건축법규의 강변과 대로변의 사선규제, 문화재보호구역 규제, 군사 항공구역에 따른 초고층 빌딩의 규제, 초고층에 따른 집단민원, 재건축과 같은 부동산 규제책으로 인한 부동산 정책에 의해 너무 답답한 서울을 만들어 내고 있다.
예를 들어보자.
타워팰리스 1차 신축과정에서 건물층고 문제는 집단민원의 대표적인 사례중의 하나였다. 원래 100층 건물 2개동으로 계획했던 타워팰리스는 조망권을 가린다는 주민의 민원 때문에 50-60층 4개동으로 쪼개지게 됐다. 그 결과 민원인과 사업시행자, 도시전체 미관등 어느 하나 만족한 것이 없었다. 4개동으로 건물이 완성된 지금의 모습을 보자. 4개동끼리 서로 조망권을 가리고 스카이 라인도 밋밋한 상태에서 답답한 느낌을 주고 있지 않은가!
비슷한 상황은 타워팰리스3차 때도 마찬가지였다. 조망권을 가리고 교통환경 영향평가가 제대로 이루어지지 않았다는 인근주민들의 민원탓에 1년이상 소송이 진행되었다. 결국 인허가 문제는 없다는 법원의 결과가 나왔지만 건물을 75층에서 69층으로 조정하는 정도의 시행사와 주민간의 타협하는 수준에서 마무리되었다.
테헤란로는 어떤가? 30-40층으로 이루어진 빌딩군은 성냥갑 같은 10층대 중소형 단지와 함께 특징도 없고 테마도 없는 그냥 콘크리트 빌딩에 불과한 모습으로 진열되어 보는 이의 가슴을 답답하게 하고 있다.
그러나 이제라도 늦지 않았다. 그 해결책을 재건축을 통하여 스카이 라인을 재조정하여야 한다. 외국의 어느 곳을 가보아도 한강과 같은 천혜적인 자연도시는 없다. 1000미터가 넘는 산이 둘러 쌓이고 거대한 강이 흐르는 초자연적인 대규모 도시를 서울을 제외하고는 필자는 아직 본적이 없다. 그러나 이렇게 천혜의 조건을 가진 서울을 그냥 특성 없는 도심으로 개발한 것은 도심 스카이 라인에 대한 적절한 마스터 플랜이 없었다는 것이다.
특히 무엇보다도 개별사업들로 구성되어 도시계획위원회에서 받은 심사와 인허가를 통해서만 진행하면 되었던 것이다. 서울전체를 개발하는 마스터 프랜이 없기 때문에 건별로 심사를 하게 되니 넓은 땅엔 높은 건물이 좁은 땅엔 중저건물이 들어선다는 고정관념을 벗어나지 못한 것이다. 그래서 우리 건물들이 몽땅 연필이나 성냥갑 같이 되었고 향후에도 이런 기준이 없다면 계속적으로 양산될 것임에 틀림이 없다. 따라서 압구정동 현대아파트 단지들, 잠실에 있는 5단지 및 장미 진주 고층아파트, 반포에 있는 아파트 등 모두 획일적으로 같은 높이의 판상형 아파트들로 가득 찼다.
어느 자료에 보면 일산 신도시의 평균 용적률이 220%라고 한다. 그리고 강북 평균 용적률은 100%라고 한다. 분명히 용적률이 일산이 2배 이상이고 고층 아파트가 일산이 훨씬 더 많은데도 불구하고, 일산의 신도시가 더 쾌적하게 보인다. 일산엔 강북에 없는 공원이 많고, 도로가 넓고, 사통팔달이다. 뿐만 아니라, 주차장, 쇼핑센타, 편의 시설, 병원, 학교 등이 훨씬 많고, 또한 이를 수용할 만한 부지가 많이 있다는 것이다.
개포지구나 고덕 지구를 생각해보자.
일반주거지역 2종으로서 지금의 기준으로 보면 12층 이상의 아파트는 지을 수 없다. 그러나 재건축을 위해 20년 넘게 자란 나무들은 없애야 한다. 층고를 제한하다보니 재건축후의 모습도 더 답답하기만 하다. 돈을 들여 녹지 공간을 만들어도 부족할 지경인데 있는 녹지도 허물고 있다.
거꾸로 생각해보자. 개포나 고덕 같은 저밀도 지역이나 재개발 지역에 12층짜리 빌딩 100동을 짓는 대신 100층짜리 12개 동만 짓고 나머지는 도로와 공원, 학교와 스포츠시설 등으로 활용한다면 도심은 숨을 쉬는 공간으로 재탄생할 것이다.
그렇다면 왜 초고층으로 재건축을 반대하는 것일까?
아마도 초고층으로 짓게 되면 기존의 아파트 가격들이 폭등하게 되어 극심한 빈익빈 부익부를 가져올 거라는 부동산 가격 폭등이 그 주요한 요인으로 보인다.
그러나 우리는 이제는 인정할 것은 인정하여야 한다. 동일한 부동산은 없다. 더나아가 부동산에도 명품이 있다. 삼성동 아이파크와 개발되지 않는 구도심 아파트와 부동산 가격이 같을 수 있을까?
한달전쯤 압구정도 아파트가 초고층으로 재건축 된다는 풍문으로 인해 일제히 1억정도가 뛰었다. 그리고 서울시에서 이를 부인했음에도 불구하고 여전히 강세를 나타내고 있다. 그동안 참여정부는 세계 어느곳에 내놓아도 뒤지지 않을 강력한 부동산 정책을 펴왔다. 재건축개발이익환수제며 주택거래신고제, 투기지역 및 투기과열지구지정, 토지거래 허가구역등등 일거하기에도 너무 많은 제도가 남발되었다. 그러나 아파트나 전국의 토지의 가격들은 이를 비웃듯이 떨어지지 않고 있는 것이다.
왜 그렇까? 이것은 참여정부가 내놓은 부동산 정책 중 세금정책으로는 부도안을 절대로 잡을 수 없다는 것을 또다시 입증하게 된 셈이다.
물론 가격이 오르면 규제나 정책으로 묶으면 된다고 생각하고 있는 책임자가 있을 수 있다. 그러나 이제는 이런 발상을 버려야 할 때다. 만약 이러한 생각과 정책이 반복되는 이상 부동산 가격은 정책과 가격상승이라는 계속되는 숨박꼭질의 연속으로 오르내림이 이어질 것이고 이러는 사이 부동산은 꾸준한 상승은 연속될 것이고 계속적으로 부동산 정책에 대한 내성은 더욱 강해질 것이다.
이제 적극적으로 생각을 바꾸어 보자.
1만 평을 재개발하면서 건폐율(전체 대지 면적에 건물이 깔리는 비율) 40%로 200%의 용적률을 적용해 준다고 하자. 그러면 4천 평의 대지에 2만 평의 건물을 지어야 하니까 5층 건물을 짓고 약6천 평을 도로, 공원, 기타 부대시설로 쓸 수 있다. 그런데 20층 건물을 지으면 건폐율은 10%만 하면 되기 때문에 1000평의 대지에 건물을 앉힐 수 있다. 그렇게 되면 약 9천 평의 대지가 나오게 되어 더 많은 도로, 공원, 산책로 등을 만들 수 있다. 더 나아가서 40층을 짓게 되면 500평에만 건물을 앉히면 되니까 9,500평 공터가 생기는 것이다.
삼성동 아이파크가 이와 비슷한 건폐율과 용적률로 이루어져서 동일한 가구수의 입주인데도 쾌적한 환경을 유지하고 아파트 가격도 최고가를 형성하고 있지 않은가!
따라서 향후에 서울의 스카이 라인을 생각해 보면 재건축이 초고층화는 반드시 가야할 이유가 여기에 있는 것이다. 만약 부동산 가격 폭등이 무서워 재건축 초고층화를 외면한다면 얻은것 없이 도심은 계획 없는 콘크리트 건물군으로 남을 것이고, 아파트가격 상승 또한 잡기 어려울 것으로 보인다. 만약 그때 가서 늦었다고 다시 재건축을 초고층으로 재검토를 할 경우 이미 때는 늦은 것임을 정책입안자는 알고 있기를 바란다.
부동산과 아파트 가격은 오를 수 밖에 없음을 인정하자. 만약 재건축을 초고층으로 지을때 특혜 시비가 있는 곳에는 기부체납으로 풀어 가면 될 것이다. 재건축을 초고층 아파트로 허가해 주는 조건으로 인근 주민이 공동으로 사용할 수 있도록 건축 심의 과정에서 아파트 단지 외부 또는 인근 주민이 공용할 수 있게 배치하게 하거나 기부 체납을 하도록 하면 될 것이다. 현재와 같이 주거주민이 아니면 구경조차도 못하는 주상복합아파트와는 달리 말이다. 굳이 돈으로 환수하지 않아도 도로, 공원, 학교 시설, 공공시설 등으로 환수하면 서울시 예산도 줄이고 인근 주민이 활용할 수 있는 기반 시설을 설치할 수 있으므로, 일석3조의 효가가 있는 셈이다.
왜 우리는 비싼 아파트인줄 알면서도 초고층 주상복합 아파트 분야에 수백대일의 경쟁률과 수조 원의 자금이 몰리는 것일까? 왜냐하면 초고층 아파트는 주거환경 뿐 아니라 조망권, 방범등 살아가기에 너무 편리할 뿐아니라 투자안정성등 아파트 가격을 보장해 주기 때문이다. 초고층이 되면 주거환경이 나빠져서 사람들이 외면해야 하는데 사람들은 투자가치며 환경을 따져보고 돈이 모인다. 정부의 규제와 강력한 정책을 내고 이를 잡아보려 하지만 결과적으로 이러한 초고층아파트가 가격상승의 주범이 되어 버렸다.
고층화가 되면 생활은 편리해진다. 고층화가 된다고 절대 고밀화가 되지 않는다. 왜냐하면 용적률은 그대로이기 때문이다. 오히려 저밀화가 된다. 층고가 높아지는 만큼 땅은 더욱 많아지기 때문이다.
초고층이 되면 나빠지는 것도 있다. 건축비가 상승한다. 건축 기간이 길어진다. 아파트가격이 비싸진다. 주택공급이 늦어져 일시적 공급부족현상이 일어날 것이다. 이러한 단점에도 불구하고 앞으로 재건축이 초고층으로 가야하는 이유는 우리의 백년대계를 계획하기 때문이다. 재건축 개발이익 환수제로 재건축아파트의 상승 방향을 막을 수 있다고 생각하는가! 주택거래신고제와 투기지역 지정으로 부동산 가격을 막을 수 있다고 보는가? 일시적으로는 안정된 것처럼 보일 수는 있다. 그러나 장기적으로부면 이는 손 가리고 하늘을 가린다는 거나 뭐가 다른가!
서울 삼성동에 세워진 초고층 아파트 아이파크는 초고층화가 주는 환경적 장점과 경제적 이익이 얼마나 큰가를 이해하는 좋은 사례다.
대지면적 9,758평에 용적률은 296%, 건폐율은 9.17%다.
전체 대지 면적에서 건물이 깔고 앉은 면적은 890여 평 밖에 되지 않는다. 층고 39층과 46개층 등 3개동에 불과한 것이다. 주차장도 지하에 있어 나머지 8,800평이 공원과 도로들이다. 초고층아파트임에도 조망권이나 일조권 때문에 심각한 민원이 제기되지도 않는다. 만약 용적률 296%의 이 단지를 7층, 12층, 15층의 판상형 아파트로 지었다면 어떻게 되었을까? 각자 생각해 볼 일이다.
우리의 환경은 복잡다양하다. 그동안 가지고 있는 고정관념을 버리고 한강에도 호텔을 짓고 새로운 스카이 라인을 조성하여 환경과 여건, 상황에 따라 탄력적인 층고를 적용할 수 있도록 층고 인센티브를 도입하게 되어 인센티브에서 나오는 비용을 뉴타운이나 주택환경개선 사업등의 저개발지역 발전자금으로 쓰면 될 것이다.
서울시에 땅을 많이 기부할수록 용적률 인센티브를 주고, 건폐율을 낮추거나 용적률을 낮추면 층고 인센티브를 주는 방향으로 말이다.
누구나 멋있고 이상적인 도시에서 살고 싶어 한다. 그렇다고 현실도 여건도 감안하지 않고 이런 이상적인 도시들을 무조건 따라 할 수는 없다. 아무리 좋아도 저마다의 특색이 있는 만큼 그 특징과 특색, 여건에 맞게 개발되어야 한다. 재건축,재개발은 그런 특색을 만들어 나가는 여러 방안 중에서 가장 중요한 하나의 도구이자 새로운 기회다. 우리의 서울도 초고층으로 갈 준비를 하여야 할 것이다.
스카이라인 담당부처를 신설하여 도심의 전반적인 계획을 하고, 초고층 건물은 충분한 녹지공간 확보를 최우선으로 하며, 객관적인 개발이익 환수제 도입과, 우리나름대로의 전통을 보전하고, 민원은 원칙대로 처리하는 기준을 가지고 초고층 건물을 생산해야 할 것이다.
아파트 재건축 사업도 이와 같은 맥락에서 처리하기를 바란다. 단지 부동산 가격 상승이라는 굴레에 묶여 우를 범하지 않기를 바란다. 좋은 부동산은 반드시 오르게 되어있다. 누른다고 지탱하는 가격이 아니다. 우리가 재건축도 초고층으로 갈 때 전반적인 부동산 문제도 해결될 것으로 보인다.
문제는 정책의 기준과 일관성이 없는 상태에서 여론에 밀리고 부처 이기주의에 밀려 되돌아 올 수 없는 길을 가지 않기를 간절히 바라는 마음과 초고층은 재건축이 가야할 지름길임을 정책입안자분들은 알아주기를 바란다.
- (주간부동산)재건축 거래없이 강보합 지속
- [edaily 이진철기자] 부동산관련 정책과 제도가 달라졌지만 이달초까지 이미 가격이 오른 재건축이나 개발예정지 주변 아파트의 경우 호재가 사라진 후에도 가격조정없이 강보합세가 유지되는 것으로 나타났다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.32% 올라 한주전(0.2%)보다 상승폭이 커졌다고 27일 밝혔다.
지역별로는 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 오름폭이 컸다. 반면, 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북권 일부 지역은 소폭 하락했다.
아파트별로는 강남권 재건축 가격이 다시 오름세를 보이면서 서울 재건축 전체가 1.31% 올랐고, 일반아파트(0.12%)는 보합세를 나타냈다.
서울 전세시장은 0.04% 상승한 가운데 매물부족과 수요 감소세를 보이고 있다.
김규정 부동산114 과장은 "연초 급매물을 중심으로 활발하게 이뤄지던 아파트거래가 호가급등으로 이어지면서 매수자들이 추격구매를 자제하며 일단 관망하는 자세를 보이고 있다"며 "이사철이 끝나고 시장이 소강상태에 접어들면 급격한 가격조정을 보일 가능성이 크다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 오름폭이 컸다.
잠실과 신천, 둔촌지구 등 강남권 재건축이 다시 소폭 올랐고 주택거래신고지역으로 지정된 서초구도 소폭 오름세를 이어갔다. 단지별로는 강남구 압구정동을 비롯해 송파구 신천동 장미, 강동구 고덕동 주공 등 중층단지가 상승세를 보였다. 잠실지구에서는 분양을 앞둔 주공1, 2단지 외에도 상업지구 변경 기대감이 지속되고 있는 주공5단지의 상승세가 이어졌다.
반면, 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북권 일부지역은 소폭 하락했다.
신도시는 분당이 0.56% 올라 한주전(0.71%)에 비해선 다소 둔화됐지만 여전히 상승세를 이어갔다. 이밖에 평촌(0.12%), 일산(0.07%), 산본(0.06%), 중동(0.04%)은 소폭 오르거나 보합세를 유지했다.
수도권은 개발수혜지역과 재건축 단지를 중심으로 일부 지역이 오름세를 보인 가운데 용인(0.82%), 과천(0.55%), 광명(0.43%), 파주(0.37%), 성남(0.29%), 화성(0.23%), 양주(0.2%) 등의 상승세가 두드러졌다.
매매가격이 하락한 지역으로는 남양주(-0.01%), 평택(-0.01%), 오산(-0.05%), 하남(-0.06%), 군포(-0.1%) 등이었다.
◇전세시장
서울 전세시장은 매매와 달리 상대적으로 저평가된 비강남권 신규단지 중대평형이 오름세를 주도했다.
지역별로는 용산(0.81%)이 가장 많이 올랐으며, 그 다음으로 금천(0.3%), 구로(0.24%), 동작(0.19%), 도봉(0.13%), 마포(0.1%) 등의 순이었다. 반면, 서대문(-0.14%), 강동(-0.12%), 성북(-0.1%), 중랑(-0.07%), 동대문(-0.07%), 강남(-0.04%), 양천(-0.02%), 송파(-0.02%), 강서(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
신도시는 산본(0.42%)이 가장 많이 올랐고, 분당(0.27%), 일산(0.1%), 중동(0.1%), 평촌(0.08%) 등도 보합세를 유지했다.
수도권은 파주(0.93%), 용인(0.89%), 화성(0.61%), 하남(0.42%), 안산(0.33%), 시흥(0.32%), 의왕(0.24%), 안양(0.21%), 구리(0.2%) 등이 오름세를 기록했다. 하락한 지역은 남양주(-0.06%)가 유일했지만 가격하락폭은 미미한 것으로 나타났다.
