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뜨고 싶다면… ‘압구정 현대’처럼 지어라
[조선일보 제공] ‘압구정동 현대아파트’. 지난 79년 완공된 이 아파트는 27년이 지난 지금도 국내 아파트의 대명사로 불린다. 집값도 전국에서 가장 높은 수준을 형성하고 있다. 왜 그럴까. 단순히 입지 여건과 품질이 좋아서일까. 맞는 말이다. 그러나 전문가들은 이보다 더 중요한 것을‘단일 브랜드’와 ‘타운화’에서 찾고 있다. 압구정동 현대아파트는 국내에서 처음으로 3500가구를 단일 브랜드로 공급했다. 세중코리아 김학권 사장은 “주변에 많은 아파트가 더 들어섰지만, 선점(先占) 효과가 컸다”면서 “만약 현대아파트가 1~2개 단지에 불과했다면 지금 같은 명성을 얻기 어려웠을 것”이라고 말했다. ◆‘제2의 압구정 현대’ 어떤 곳이 있나압구정동 현대아파트처럼 특정 지역에 특정 브랜드 아파트가 집중적으로 들어서는 이른바 ‘브랜드 타운’이 속속 등장하고 있다. 개발지역 땅을 통째로 사서 1만 가구 이상을 단일 브랜드로 공급하기도 하고, 인근 지역을 묶어 타운화하는 형태도 생기고 있다.공덕동 삼성타운, 용인 신봉·성복동 GS타운, 신도림동 대림타운 등이 대표적. 삼성물산 건설부문은 지난 90년대 후반 이후 서울 마포 공덕동 일대에서 재개발 아파트를 집중 건설했다. 현재 1만5000여가구가 ‘삼성’이나 ‘래미안’ 브랜드를 달고 있다. 공덕동 삼성1차는 33평형이 4억5000만원으로 최고가에 거래된다. 같은 평형이라면 다른 아파트보다 최고 5000만~6000만원이나 비싸다.경기도 용인 신봉동과 성복동에서 ‘GS타운’은 지역 내 랜드마크로 자리잡았다. 지난 2002년 용인에서 최초의 중대형 단지였던 ‘LG빌리지1차’가 빅 히트한 이후 GS건설은 무려 1만5000여가구를 공급했다. 서울 구로구 신도림동에는 대림타운이 아성을 구축하고 있다. 기존 공장 부지를 헐어낸 자리에 ‘환경친화형 아파트’를 테마로 약 4000가구가 밀집해 있다. 대우건설은 서울 금호동 일대에서 한강조망권을 갖춘 ‘푸르지오’ 아파트를 7000여가구나 건설했고, 동문건설은 경기 파주 교하읍 일대에서 역시 7700여가구를 입주시켰다.특정지역에 특정 브랜드 아파트 집중 개발하는 방식 ‘대림타운’‘GS타운’… 인천·부산 등 지방에도 확산 인지도·편익시설 장점, 가격 거품 낄 가능성 주의 ◆브랜드 타운의 장점은?소비자 인지도 면에서 유리하다. 저스트알 김우희 상무는 “소비자는 통상 잘 알려진 아파트를 먼저 찾게 된다”면서 “다른 아파트보다 거래 가능성이 높아 환금성이 좋다”고 말했다. 건설업체 입장에서는 대규모 단지 건설에 따른 각종 편익시설 설치도 쉬운 편이다. 대림산업 관계자는 “입주 후 시설을 업그레이드할 경우에도 유리하다”면서 “신도림 대림타운의 경우, 여러 단지를 묶어서 정보화마을을 만들기도 했다”고 말했다. 동일 지역에서 같은 브랜드의 다른 아파트가 주목받으면 시세가 동반 상승하는 것도 특징. 같은 아파트에 산다는 측면에서 입주민 간 커뮤니티 형성도 잘 된다. 그러나 아파트 부녀회 간 가격 담합 등으로 실제 가치 이상으로 아파트 값에 거품이 생길 가능성도 있다는 점은 유의해야 한다.◆새로 개발되는 브랜드 타운새롭게 브랜드 타운으로 개발되는 지역도 점차 늘어나고 있다. 삼성물산은 용인 동천지구에서 중대형 아파트 3000여가구를 단일 브랜드로 오는 10월쯤 분양할 계획이다. 대주건설은 용인 신갈저수지 인근의 공세지구에서 연구소 등이 결합된 2000여가구 규모의 대단지를 5월쯤 선보일 예정이다.지방에도 타운화된 아파트 공급이 확산되고 있다. 중견 건설업체인 영조주택은 부산 신호·명지지구 땅을 거의 통째로 사들여 1만여가구를 짓고 있다. 지난달부터 분양을 시작해 비교적 높은 청약률을 기록했다. 신영은 충북 청주시 복대동에서 옛 대농공장 부지에 50층이 넘는 초고층 주상복합 타운을 내놓을 계획이다. 태영과 한림건설도 경남 마산의 한일합섬 부지에 일반아파트와 고층 주상복합이 결합된 매머드급 타운형 아파트 4000여가구를 공급하기 위해 막바지 인허가 절차를 밟고 있다.<!!--bodyend-->유하룡기자 you11@chosun.com

2006.04.20 I 조선일보 기자

서울 강남구 아파트 값 평당 3천만원 돌파
[이데일리 윤진섭기자] 3.30대책으로 일부 아파트값이 하락하기는 했지만 강남구 전체 아파트값은 올라 처음으로 평당 3000만원대에 진입했다. 10일 스피드뱅크에 따르면 지난 8일 기준 강남구 전체 아파트의 평당 매매가격은 3000만원으로 조사됐다. 강남구 아파트 평당가격은 2003년 11월 2000만원에서 작년 11월 2500만원으로 오른 데 이어 4개월여만 3000만원 고지에 올라섰다. 전문가들은 3.30대책으로 인해 강남구 재건축아파트는 가격이 하락하겠지만 기존 고밀도 아파트 등 강남구 전체 아파트는 매물부족으로 계속 오름세를 보일것으로 진단했다. 강남구에서 평당 가격이 가장 높은 지역은 개포동으로 3685만원이었으며 압구정동(3495만원), 대치동(3345만원), 도곡동(2836만원), 삼성동(2483만원) 등이 뒤를 이었다. 강남구에 이어 서초구가 평당 2301만원으로 2위였으며 지난달 25일 2000만원대에 올라선 송파구도 2159만원으로 계속 높아졌다. 올 들어 정부의 강남권 규제에 대한 반사이익을 보고 있는 용산구와 양천구는 각각 1877만원, 1871만원으로 조사됐다.

2006.04.10 I 윤진섭 기자

강남권 재건축 `관망세`..수혜단지는 호가 올라
[이데일리 정태선기자] 정부의 재건축 규제로 강남권 재건축 아파트 값은 일단 제동이 걸렸다. 매물은 자취를 감췄으며 사겠다는 사람도 없는 상황이다. 하지만 가격이 떨어지는 기미는 보이지 않고 있다. 되레 일부 단지에서는 호가 상승세가 이어지고 있다. ◇초기 재건축단지 "둔화" = 개발이익 환수제로 인해 재건축을 해봐야 손익계산이 맞지 않는 강남대치동 은마, 압구정 구현대, 송파잠실주공 5단지 등은 지난달 중순까지 보였던 매서운 상승세가 꺾이면서 횡보하거나 상승폭이 둔화됐다. 은마아파트는 31평형이 8억2000만~9억원, 34평형이 10억2000만~10억9000만원 안팎을 호가, 전주대비 가격변동이 없었다. 송파잠실주공 5단지의 경우도 제자리 걸음이다. 34평형은 11억~11억5000만원, 36평형은 14억~14억5000만원선을 보이고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "시간이 지나면서 더 떨어질 것으로 보는 매수자와 기다려보자는 매도자들이 팽팽한 균형을 이루고 있다"며 "다음주는 지나야 판세가 드러날 것"이라고 말했다. 아직까지 개발부담금의 후폭풍을 실감하지 못한 탓인지 꿋꿋하게 오름세를 유지하고 있는 재건축단지들도 있다. 개포 시영아파트 19평형은 전주대비 평균 5500만원이나 뛰어 9억6000만~9억8000만원의 호가를 나타냈고, 압구정 구현대 4차 아파트 44평형은 20억~22억원으로 전주대비 1500만원 가량 상승했다. ◇수혜단지는 "강세"= 8월전에 관리처분계획 인가를 받으면 개발이익 환수제를 비껴가 수혜를 볼 것으로 예상하고 사업진행을 서두르고 있는 서초구 잠원동 한신5~6차 아파트나 서초동 세종아파트는 강세를 보이고 있다. 서초구 잠원동 한신5차 아파트는 2주전부터 상승세를 타기 시작, 33평형이 7억2000만~8억6000만원을 호가하고 있다. 인근 A중개업소 사장은 "조만간 관리처분 총회를 거쳐 개발이익환수 대상에서 제외될 것이란 기대감으로 매물을 내놓지 않고 있고, 매수문의도 늘어나 강세를 나타내고 있다"고 말했다. 이달 관리처분 총회를 여는 서초동 세종아파트는 35평형의 경우 지난달 7억~7억8000만원선에서 최근 호가가 9억원으로 뛰었다. 반포동 미주아파트 38평형의 경우도 9억8000만~11억원선으로 전주대비 평균 2500만원 올랐다. ◇일반아파트 매수세 "위축" = 재건축 개발부담금에 따른 반사이익을 기대하고 있는 일반 아파트와 분양권 시장은 담보대출 강화 탓에 매수세는 위축됐다. 그러나 호가 상승세는 멈추지 않아 강남구 도곡 렉슬 43평형의 경우 17억~18억5000만원으로 전주 보합세에서 지난주 7000만원이나 뛰었다. 그러나 인근 중개업소 관계자는 "최근 계약자들 가운데 대출승계 금지나 대출한도 제한으로 해지를 원하는 경우가 나올 것으로 보인다"며 "가격이 약세로 돌아설 가능성이 크다"고 내다봤다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "상승세가 또 다른 상승세를 부르는 불안한 매수심리는 사라질 것"이라며 "투기심리의 반감으로 시장이 안정세를 찾아갈 것"으로 예상했다.

2006.04.02 I 정태선 기자

고가2주택자 내년 집팔면 1주택자보다 세금 6배
[이데일리 김수헌기자] 재정경제부는 고가주택 2채를 갖고 있는 사람이 내년에 1채를 팔 경우, 1주택자에 비해 양도세 실효세율이 최고 6배정도 뛸 수 있다고 2일 밝혔다. 재정경제부가 작성한 고가주택 양도세 부담 분석자료에 따르면 강남의 실제 아파트가격 변동 등을 감안해 조사한 결과 2주택자 양도세 부담은 내년 이후 급증하는 것으로 나타났다. 이는 1가구2주택자에 대한 양도세율이 올해는 기본세율인 9∼36%이지만 내년에는 50%로 중과세 되는데다, 보유기간에 따라 적용해주던 10~45%의 장기보유특별공제도 배제되기 때문이다.재경부 분석에 따르면 2주택자가 5년전 6억 8000만원에 구입한 주택이 매년 8%씩 올라 10억원에 도달한 상태에서 내년에 매각한다면 필요경비 등을 제외한 양도차익 2억8000만원에 대한 양도세 부담은 1억3700만원에 이른다. 같은 조건에서 올해 매각을 할 경우에 내는 양도세 7200만원에 비하면 2배로 뛰는 셈이다. 이에 따라 같은 양도차익 2억8000만원에 대한 실효세율이 올해 25.7%에서 내년에는 48.9%로 올라간다. 반면, 1주택자가 같은 가격과 조건의 주택을 팔았다면 양도세는 2100만원이어서 양도차익 2억8000만원에 대한 실효세율이 7.5%로 계산된다. 1주택자의 세부담은 올해와 내년에 차이가 없기 때문에 내년의 경우 1주택자와 2주택자의 실효세율 격차는 6.5배에 이르게 된다.재경부는 강남의 압구정동과 대치동의 10억~26억원 짜리 고가 아파트에 대한 실거래 가격 조사를 토대로 양도세를 산출한 결과 올해 1주택자 실효세율은 8~15%, 2주택자는 23~24%, 3주택자는 59%로 나타났다고 밝혔다.그러나 2주택자의 경우 내년에는 양도세가 중과되기 때문에 실효세율은 49%로 올라간다. 따라서 내년에 1주택자와 2주택자의 실효세율 격차가 최고 6배로 뛰는 것으로 계산됐다.예를 들어 대치동 은마아파트 34평형의 경우 95년에는 2억원이었으나 올해는 10억원으로 상승했다.양도차익 7억 8900만원에 대한 실효세율은 올해의 경우 1주택자 8.4%(양도세 6600만원), 2주택자 23.3%(1억8400만원), 3주택자 59.2%(4억6700만원)로 나타났다. 만약 2주택자가 내년에 이 아파트를 판다면 실효세율은 49.3%(양도세 3억8900만원)로 1주택자 8.4%의 5.9배에 이르른다고 재경부는 밝혔다.

2006.04.02 I 김수헌 기자

[3·30대책]강남 초기재건축 ''타격''..관리처분단지 `수혜`
[이데일리 윤진섭기자]  정부가 전국 재건축 아파트에 대해 개발이익의 최대 50%까지 환수하기로 함에 따라 법이 시행되는 8월까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 재건축 단지에 비상이 걸렸다. 특히 강남권에서 은마, 잠실주공 5단지 등 안전진단을 통과하지 못한 채 추진위원회 단계인 초기 재건축 단지들은 재건축 추진이 불투명해질 전망이다. 반면 현재 사업승인인가를 받은 단지들은 8월까지 관리처분계획인가 신청을 하면 부담금을 피할 수 있거나 이미 분양을 마무리한 강남 저밀도 재건축 단지 등은 환수 대상에서 빠져 반사이익을 볼 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 30일 부동산정보업체 부동산 114에 따르면 4월 현재 서울지역에서 관리처분계획인가 신청을 하지 못해 개발부담금 대상으로 추정되는 재건축 단지는 123개 단지 9만9936가구선이다. 또 강남 송파 서초 강동 등 강남권 4개구와 용산에서 추진위원회 구성 단계로 이익의 최대 50%까지 부담금을 물어야 하는 초기 재건축 사업단지<표1 참조>는 27개 단지 2만3441가구에 달한다. 특히 강남 대치동 은마, 압구정 구현대 3.4차, 용산 이촌동 왕궁. 이촌시범, 송파 잠실주공 5단지 등 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축단지들은 개발부담금 부과와 함께 공적기관이 안전진단을 주관하는 강화된 안전진단 적용까지 받게 돼 당분간 재건축 사업 추진이 어려울 것으로 예상된다. 반면 4월 현재 사업시행인가를 받거나 건축심의를 밟는 등 사업 추진이 빠른 단지들은 8월까지 관리처분계획 신청을 제출하는데 총력을 기울일 것으로 예상된다. 이는 법 시행일 시점까지 관리처분계획 신청만 내도 이번 개발부담금 대상에서 제외될 뿐만 아니라 사업 추진이 빠를 경우 부담금이 상대적으로 낮아지기 때문이다. 서초 신반포5·6차 등은 이미 사업계획승인을 받았고 잠원 한신5·6차, 삼호가든1·2차, 잠원 우성 등도 사업시행인가 절차를 밟고 있다. 이 밖에 잠원대림, 서초반포한양, 잠원한신7차 등은 건축심의 절차를 진행하며 뒤를 따르고 있다. 이에 따라 관리처분계획 신청 단지가 임박한 곳이나 이미 분양을 마친 강남 저밀도 단지를 중심으로 가격이 오르는 이른바 풍선효과도 예상되고 있다. 길진홍 부동산뱅크 팀장은 “이번 3.30 부동산 대책으로 강남에서 재건축 추진은 사실상 어렵게 돼, 결과적으로 강남권 공급이 줄어들 것이라는 염려가 생겨 날 수 있다”고 말했다. 이어 길 팀장은 “반면 관리처분계획인가 신청 단지나 이미 착공된 단지는 개발부담금 대상에서 제외돼, 결과적으로 희소성을 갖추게 됐다”며 “이 경우 수요자들이 이들 단지나 강남권 일반아파트로 몰려 가격 상승을 부추길 수도 있다”고 지적했다. 이 같은 움직임은 실제 일부 지역에서 나타나고 있다. 현재 잠실시영 32평형은 최근 한 달새 7000만~8000만원이 올랐고, 주공 1단지 33평형 조합원 입주권 매도시세(추가부담금 제외)는 지난달 말보다 3000만원 이상 올라 7억5000만원을 호가하고 있다. 송파구 잠실시영아파트 인근 J공인 관계자는 "잠실 시영은 분양권 상태여서 이번 대책을 비껴갈 수도 있다는 기대감에 매물을 구해달라는 수요가 늘고 있다"며 "거래가 가능한 조합원 입주권은 한정돼 있어 거래에 어려움을 겪고 있다"고 말했다.

2006.03.30 I 윤진섭 기자

강남 재건축, 안전진단 강화로 조정국면
[이데일리 윤진섭기자] 재건축 안전진단 강화 조치가 예고되면서 강남 중층 재건축아파트 값이 약보합세를 보이고 있다. 특히 강남구 대치동 은마아파트에 이어 송파구 잠실 주공5단지도 지난 7일 예비안전진단의 문턱을 넘지 못하면서 가격 상승세가 꺾였다. 반면 강남 재건축 규제에 따른 풍선효과로 가격 상승세를 이어가는 양천구 목동 일대는 여전히 강세를 보이고 있다. ◇안전진단 강화..강남 주요 재건축 약보합세로 돌아서= 연초 상업용지 변경 기대감과 제2롯데월드 호재 등으로 최근 한 달새 1억원 이상 오른 잠실주공 5단지는 예비안전진단 단계에서 발목이 잡혔다는 소식이 전해지면서 가격이 하락했다.  잠실주공 5단지 36평형은 예비안전진단 통과가 무산되면서 2000만~3000만원이 하락한 14억2000만원에 시세가 형성돼 있다. 또 11억원을 호가하던 34평형도 1000만~2000만원 정도 호가를 낮춘 매물이 나오고 있다. A 중개업소 관계자는 "평소 3~4개를 유지하던 매물량이 어제부터 10개로 늘었고, 앞으로 좀 더 증가할 것"이라며 "매수자들이 모두 관망세로 돌아서 가격이 더 떨어질 가능성이 있다"고 말했다. 압구정동 현대도 매수세가 뚝 끊겼다. 압구정 B공인 관계자는 "안전진단 강화에 따라 아무래도 사업이 늦어지지 않겠느냐"며 "매물이 급증한 건 아니지만 섣불리 집주인들이 호가를 올리진 못할 것"이라고 전했다. 34평형 호가가 11억원을 넘어선 대치동 은마아파트도 약보합세다. 대치동 은마아파트 인근 C공인 관계자는 "매수 대기자들이 모두 자취를 감췄다"며 "조만간 매물이 늘고 가격도 소폭 하락할 것"이라고 전망했다. 하지만 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보인다. 잠실 D공인 관계자는 “잠실주공 5단지의 경우 제 2롯데월드 호재와 재건축은 10년 이상 이어질 호재”라며 “안전진단 강화가 악재는 분명하지만 급매물이 쏟아지거나 가격이 급락하지는 않을 것”이라고 말했다. ◇강남 풍선효과, 목동 주상복합·아파트 강세= 목동 하이페리온 1차 68평형은 19억원으로 작년 8월말 시세를 넘어섰다. 또 분양가 6억8900만원에 공급된 하이페리온 2차 56평형은 지난달 말 실거래가가 14억9900만원에 달해 프리미엄만 8억원이 붙었다. 목동 신시가지 아파트 가격도 초강세다. 신정동 신시가지10단지 45평형의 매매가격은 13억1000만원선으로 지난주에 비해 2500만원 올랐으며 12단지 27평형도 한 주간 3000만원이 올라 5억원을 호가하고 있다. 이 같은 가격 강세에 대해 목동지역 중개업소들은 강남 집값을 따라가려는 동반상승으로 보고 있을 뿐 뚜렷한 원인을 찾기 힘들다는 반응이다. 인근 목동 중개업소 관계자는 "강남권 집값이 지난해 말부터 재건축 재료 등으로 많이 오르는 바람에 목동도 동반 상승한 것 같다"고 설명했다. 길진홍 부동산뱅크 팀장은 “강남권 재건축 매물 구하기가 어려워지면서 목동으로 실수요자들이 몰리는 분위기”라며 “학군이나 생활환경 등을 고려할 때 목동의 선호도가 높다는 점도 가격이 오르는 이유 중 하나”라고 말했다.

2006.03.14 I 윤진섭 기자

8호선 역세권 아파트 상승률 최고
[이데일리 남창균기자]  대형아파트는 3·8호선, 중소형아파트는 5호선 주변이 많이 오른 것으로 나타났다.   6일 부동산포털 닥터아파트(DrApt.com)가 서울지하철 1~8호선 역세권 아파트 7747개 단지의 연간 매매가 변동률을 조사한 결과,  8호선이 25.43%로 오름폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 이어 3호선(25.42%), 2호선(18.18%), 5호선(16.9%), 4호선(11.31%)순으로 상승률이 높았다. 1호선(7.48%)과 7호선(8.56%)은 10%미만의 상승률을 기록했으며, 6호선은 3.79%로 상승률이 가장 낮았다. 평형대별로는 50평형(23.81%)대의 오름폭이 크고, 다음으로 40평대(20.06%), 30평대(15.78%), 10평대(16.00%) 순이었으며 20평대(9.60%)의 상승률이 가장 낮았다. 8호선 주변에서는 40평대가 36.10%로 역세권 가운데 가장 많이 올랐다. 대부분 재건축 대상아파트인 10평대는 30.83%, 50평대이상이 30.53%를 기록했고, 30평대는 17.89%, 20평대 5.92%의 상승률을 나타냈다. 강남구, 서초구, 용산구를 통과하는 3호선 역시 대형평형의 상승률이 높았다. 특히 분당선 환승역인 도곡역은 도곡렉슬, 타워팰리스, 우성, 선경, 청실 등 강남구의 대표적인 아파트가 많아 3호선 대형 평형대의 상승률을 견인했다. 3호선 인근에서 상승률이 가장 높은 아파트는 강남구 압구정동 현대사원 50평형으로 전년대비 64.44% 올랐고, 연간 변동액만 7억2500만원을 기록했다. 도심권을 통과하는 5호선은 20~30평형대의 상승률이 다른 지하철 노선에 비해 높았으며 대형평형 뿐 아니라 중소형 모두 고른 상승률을 보였다. 반면 6, 7, 8호선 20평대 상승률은 6% 미만을 보였다. 5호선 주변 아파트 상승률은 50평대이상(21.54%), 40평대(19.29%),10평대(15.69%), 30평대(14.18%), 20평대(13.30%)순으로 높았다. 이영호 닥터아파트 리서치팀장은 "5호선 역세권 아파트는 서울~하남 경전철(강동구 상일동~하남시 창우동)이나 9호선과 환승이 용이해 전망이 밝다"면서 "중소형 아파트는 5호선 주변 아파트를 사는 것이 유리하다"고 진단했다.

2006.03.06 I 남창균 기자

솔로몬저축銀, 청담지점 개점
[이데일리 김병수기자] 솔로몬저축은행은 서울 강남구에 청담지점을 개설, 영업을 개시했다고 6일 밝혔다.기존 을지로·테헤란로·압구정·방배·서초·도곡 영업점에 이은 7번째 지점. 솔로몬저축은행(007800) 관계자는 "청담지점은 영동대교 남단에 위치, 강남과 강북을 연결하는 영업 전략상 중요한 지점"이라며 "인근에 다수의 대형 아파트 단지가 자리해 수신 고객의 이용이 편리하고 대규모 상가·벤처기업·호텔도 많아 여신 영업에도 이점이 클 것"이라고 기대했다.한편 솔로몬저축은행은 이날 신설 지점앞에서, 최근 선보인 TV광고를 소재로 `칭기즈칸`과 `양치기`을 등장시키는 코스프레(costume play) 행사도 별였다.또 신설 기념으로 청담지점에 한해 연 복리 5.54%(단리 5.4%)의 정기예금을 3월 말까지 한정 판매하는 행사도 진행한다.

2006.03.06 I 김병수 기자

현대백화점H&S, 자산·수익가치 저평가..매수-대우
[이데일리 김국헌기자] 대우증권은 27일 현대백화점(069960)H&S에 대해 `주가에 반영되기 까지 시간이 걸릴 수 있지만 자산가치와 수익가치 양면에서 저평가됐다`며 `매수` 투자의견과 목표주가 10만원을 유지했다. 다음은 리포트의 주요내용이다. ◇현대백화점(069960)H&S - 영업부문의 실적은 전년대비 비슷한 수준에 머물렀지만 지분법평가이익이 크게 증가하면서, 현대백화점H&S의 2005년 순이익은 전년대비 55.5% 증가하는 양호한 실적을 기록하였다. - 2005년 상반기 계열사 매출 부진과 직원급여 인상의 영향으로 주요 영업인 법인사업의 2005년 영업이익은 전년에 비해 약 9억원 감소하였으나, 여행사업부의 영업이익은 전년에 비해 약 5억원 증가하여 흑자 전환하였다. 법인사업은 성장성은 낮지만 최근 수년간 안정적인 영업실적을 이어가고 있으며, 여행사업부의 실적은 최근 내국인의 여행수요가 꾸준히 늘어나고 영업을 확대하면서 영업이익 발생액이 매년 5~10억원씩 늘어나고 있다. - 현대백화점H&S는 지난 2월 7일 여행사업부의 분사를 공시하였다. 분할 기준일은 2006년 4월1일로 분할 후 여행사업부는 가칭 ‘현대드림투어’라는 비상장 별도 법인으로 설립된다. 분할 후 현대백화점H&S가 현대드림투어의 지분을 100% 확보하게 된다. - 현대백화점 그룹은 지난 2005년 12월 여러 계열사들이 분산 소유하고 있던 종합유선방송사업자(SO) 지분을 관악유선에 현물출자하여, 관악유선을 현대백화점 계열 SO의 지주회사로 만드는 지분이동을 마무리하였다. 지분이동 후 SO 지주회사 관악유선에 대한 현대백화점H&S의 지분율은 11.5%이다. 최근 수 년간의 상속과 지분이동 과정을 통해 현대백화점 그룹의 영업은 크게 1남 정지선 지분이 높은 현대백화점-한무쇼핑-현대쇼핑 계열의 오프라인 백화점 영업과 2남 정교선 지분이 높은 현대홈쇼핑-현대백화점H&S 계열의 온라인, 기타 내수업, SO사업으로 나뉘고 있는 것으로 파악된다. - 현대백화점H&S에 대한 투자의견은 매수이며, 목표주가는 10만원이다. 현재 현대백화점H&S의 주가는 자산가치는 물론 수익가치에 비해 절대 저평가된 상태이다. 보유 자산에서 발생하는 지분법 평가이익과 임대수입을 제외한 순수 영업가치와 실제 자산가치를 감안한 적정주가는 10만원 수준이다. - 자산가치는 향후 추가 상승할 여지가 충분한데, 보수적으로 평가한 보유지분(장부가) 가치 상승은 물론 부동산 가치가 재평가될 가능성이 높기 때문이다. 밸류에이션 시 부동산 가치를 현재 임대소득을 감안하여 964억원으로 평가하였지만, 압구정동 현대아파트 단지 내 상가인 금강쇼핑센터와 종로 세운상가(지분율 30%)의 재개발 가치는 현재 평가액을 휠씬 상회할 것이다. - 현재 현대백화점H&S의 주가는 2006년 예상 주당순이익(EPS) 기준으로 주가수익배율(PER) 9.1배에서 형성되어 있는데, 현재 유통업종 평균 PER이 12.5배 수준인 점을 감안하면 수익가치로도 저평가된 상태이다. 이는 현대백화점H&S가 보유한 자산의 시가는 물론, 보유자산에서 발생하는 현재 이익기준으로도 주가가 저평가되어 있다는 것을 의미한다. - 현대백화점H&S의 주가는 2005년 이후 계단식 상승을 지속하고 있는데, 2006년초에 나타난 조정은 현대백화점H&S를 저가에 매수할 수 있는 좋은 기회를 제공하고 있다고 판단된다. 다만 현대백화점H&S는 자체 영업의 성장성이 약하고 저평가된 자산가치가 부각되기까지 시간이 걸릴 수 있다는 점에서, 투자는 시간과의 싸움이라고 할 수 있다. - 향후 현대백화점H&S의 자산가치에 대한 관심을 부각시킬 수 있는 계기로 작용할만한 이슈를 예로 들자면, 관악유선의 외자유치, 현대홈쇼핑의 기업공개(IPO), 압구정동 금강쇼핑센터·세운상가의 재개발 등이 될 것이다. 2006년 1월 이후 현대백화점H&S에 대한 외국인 지분율은 꾸준히 상승하고 있다. 12%대에 머물렀던 외국인 지분율은 현재 16.3%까지 늘어난 상태이다. (남옥진 애널리스트)

2006.02.27 I 김국헌 기자

은마 등 3종 용적률 210%확정..재건축 직격탄
[이데일리 윤진섭기자] 서울시가 3종 일반주거지역 내 아파트 용적률을 210%로 제한함에 따라 해당 재건축아파트가 큰 타격을 입게 됐다. 현재 3종 일반주거지역 내 기존 아파트는 평균 용적률이 190~200%에 달해 210%로 재건축 할 경우 일반분양물량은 고사하고 기존 조합원들의 평형 증가도 어렵기 때문이다. 주민들은 "아예 재건축을 포기하라는 것과 다름없다"며 반발하고 있다. 16일 건설업계에 따르면 3종 일반주거지 내 기존 용적률이 210%로 제한되면 공원 등 기부채납 비율을 늘려 인센티브를 받아도 용적률이 230%를 넘기는 힘들다. 대표적인 단지가 강남구 대치동 은마아파트. 이 아파트의 현재 용적률은 197%로 이미 210%에 육박한다. 재건축 추진위원회는 용적률 230%를 전제로 `250%+α(알파)`를 기준으로 재건축을 추진해 왔다. 그러나 이번 조치로 인해 사업 차질이 불가피할 전망이다. 여기에 개발이익환수제에 따른 임대아파트 건립, 기반시설부담금 적용 등을 받는 데다  3월말 발표되는 재건축 규제를 받게 되면 당분간 재건축 추진은 물건너 가게 된다. 은마아파트 재건축 추진위 관계자는 “용적률을 제한하는 것은 아예 재건축의 싹을 자르겠다는 의미”라며 “낡은 아파트의 재건축을 정부가 강압적으로 못하게 하는 것은 지나친 사유재산 침해”라고 주장했다. 아파트지구(일명 고밀도지구)와의 형평성 문제도 대두되고 있다. 고밀도지구의 경우 은마 등과 같은 3종 일반주거지역이지만 서울시가 수립한 기본계획에서 기준 용적률을 230%로 정했기 때문이다. 서울시는 지난해 청담·도곡, 서빙고, 여의도, 압구정, 이촌 등 고밀도 지구의 허용 용적률을 230%로 확정했다.  이번 조치로 재건축 아파트 시장이 크게 위축될 전망이다. 대치동 A공인 관계자는 “정부의 2단계 규제가 가시화되면서 한 때 10억원을 호가하던 은마 34평형의 시세가 현재 9억원 초반대에 머물고 있다”며 “이번 조치로 인해 가격이 빠르게 하락할 가능성도 있다”고 말했다. 부동산 업계 관계자는 “용적률 210% 확정과 정부의 규제 강화 등이 가시화되면서 재건축 추진은 물 건너갔다고 볼 수 있다”며 “대치동 은마, 잠실동 주공5단지 등 강남권 주요 재건축 추진 단지에서 리모델링 선회의 목소리가 커질 것”이라고 말했다.

2006.02.16 I 윤진섭 기자

(미리보는 경제신문)美, 對中 경제공세 강화
[이데일리 지영한기자] 다음은 2월16일자 경제신문 주요기사.(순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -세계 어디서든 휴대폰으로 TV본다..삼성전자 TV수신 단말기 출시 -자영업자 소득 절반만 신고 -공무원 인력 전면 재배치 추진..예산처, 정원 타당성 조사 -"론스타 차익에 반드시 과세"..이주성 국세청장 국회답변 ▲종합 -BRICs 이후 '남아공'을 노려라..2010년 월드컵 개최 -경제교과서에 재계 목소리 반영 -청와대 수석·차관급 4명 인사 ▲경제·종합 -보안불감증 '제2 리니지 사태' 부른다 -리니지 명의도용 신고 5천명 육박..중국 해커들 소행 가능성 -크레딧뱅크·사일네24 가면 주민번호 도용 즉시 확인 가능 -"덴마크식 노사 모델로 갑시다"..국민경제자문회의 제안 -꿈의 고속철이 혈세 먹는 鐵馬로 -전문직 재산·세금 분리해 관리..국세청, 최근 5년간 현황 개인별 카드화 ▲정치·외교안보 -與 "장관들 출마해 주세요"..일부는 고사 -與, 외환銀 매각관련 감사 추진..野 "물타기용" 반대 -"제가 떠나면 조용해지겠죠"..조기숙 홍보수석 사의 ▲금융·재테크 -국내 채권투자로 눈 돌린다..생보사 美 국채투자 줄여 -졸업·입학선물 알뜰 쇼핑하세요..카드사 무일자할부·경품증정 -"은퇴보험시장 성장성 커"..빌 라빌 PCA생명 사장 -하나銀 중기대출 5조 늘려..중기 담보인정비율 10~20% 상향 ▲국제 -USTR 對中 무역적자 해소 '태스크포스' 구성 -美 하루 63억원 로비에 쓴다..기업중에는 GE가 가장 많아 -"법정서 부당대우"..후세인 단식투쟁 -워런 버핏, 코가콜라 이사 사퇴 -미국 원정출산 막 내리나..'속지주의' 개정안 美 대법원서 판가름 ▲기업과 증권 -현대·기아차, 납품단가 인하요구 왜..원화값 10% 오르면 매출피해 3조 -정세균 장관, 납품사 부담 전가에 경고 -LG필립스LCD-코닥 OLED 제휴..상호 기술평가협약 체결 -LNG선 꿈 이룬 STX조선..계열 팬오션서 2척 수주 -이랜드그룹 삼립개발 인수..300억에 매입 -두산重 김대중 사장, 부회장 승진 -이달 28일 또 몰아치기 주총 -기관 6천억 팔자..끝은 어디 ▲부동산 -강남 재건축 풍선효과..추진 초기단계 아파트 하락폭 커져 -신고지역 주택거래 '8·31' 이전 회복 -서울 강남-강북 아파트 평당 가격차 작년 485만원→올해 716만원 ◇서울경제 ▲1면 -외국계 은행 한국법인 인사·예산 자율권 가져야..금감위 -美, 對中 경제공세 강화 -원화절상 속도 빠르면 일본식 장기침체 우려..정운찬 서울대 총장 -무협 "환율 안정적 운용" 대정부 건의 -코스피 24P 급락..1300선 턱걸이 -野 "외환銀 매각 중단하라" ▲종합 -고소득 전문직·자영업자 1만명, 세무서별 집중관리 -전자산업, 2015년까지 수출 3000억불 목표..'전자의 날' 제정 -"한국경제 선진국 진입 잠재력 있다"..상의 450명 설문조사 -靑 홍보수석에 이백만 홍보처 차장 유력 -협력업체에 원가 등 비밀자료 요구 땐 대기업 제재 강화 -농업 지원자금 119조 일부 조기집행 가능성 -굿바이 '세금맨'..9급출신 이종규 국제심판원장 직장 떠나 ▲금융 -통합 신한銀 4월 출항준비 사실상 마무리 -野 "외환은행 매각 중단하라" -외국계펀드 HK저축銀 인수 추진 -지점장이 직접 만든 점포등장..SC제일銀 압구정에 '미래형 점포' 2호점 ▲정치 -금산법 여당案대로 처리될 듯 -"北 이근 국장 방미 땐 위폐 문제 해결 가능성"..주미대사 간담회 -한나라 "송파 외곽도시 건설, 강남 대체해야" -윤상림·황우석 國調野 4당 추진합의 ▲국제 -中 노동시장 '춘제 공백' 홍역 -美·EU, 항공업계 가격담합 조사 -고맙다 발렌타인데이..美 소매업체 등 특수 137억불 달해 ▲산업 -中 프리미엄제품 몰려온다 -이랜드, 삼립개발 인수 -LG필립스, OLED 주도권 굳히기..코닥과 기술협약 체결 -담철곤 오리온 회장 초코파이 광고 등장 -한국 車 생산 세계 5위 탈환 -리니지 명의도용 일파만파..중국發 해킹에 '속수무책' -지상파 DMB폰으로 유럽서도 TV본다..삼성전자 듀얼TV 3분기 판매 ▲증권 -하이닉스, 기관·외국인에 '뭇매' -자산운용사, 계열증권사 유가증권 매매주문 한도 20%서 50%로 확대 -펀드매니저들 한국증시 '중립'으로 하향..메릴린치 설문 -미국계 사모펀드 현대百 지분 6.1% 취득 -미래에셋증권 '산뜻한 출발'..첫날 공모가보다 36% 올라 ▲부동산 -거래신고지역 1월 주택 매매건수 '8·31' 이전 수준 회복 -강남권 8·31 이전 수준 회복 -강남권 집값 상승률 강북의 4.8배 -부동산정보 업체 자격 제한한다..정보協 "9월 입법추진" ◇한국경제 ▲1면 -"혁신에너지 결집해 10대 강국 도약"..대한민국 혁신포럼서 노 대통령 -판교 벤처단지 내달 공개입찰 -"자영업자, 소득의 절반밖에 신고 안해" ▲종합 -배 나온 사람 양복사기 어려워진다..'기성복 어깨는 넓어지고 허리는 잘룩' -식품 제조업, 등록제로 전환 -한류 타고 영화관도 중국 진출..CJ CGV -東 판교 북쪽..10~15층 평균용적률 330% -저소득층 건강보험료 정부 직접 지원 -항공화물 운임 첫 담합 조사,,회복조짐 업계에 충격 -10가구중 4가구 빚 내서 생활..경제학 공동학술대회 -공무원수 적정한지 점검하겠다..변양균 기획처 장관 -개성공단 제품 한국産 인정 가능성..美 의회조사국 보고서 -금산법 개정안 이달중 처리될까..재경위 논의 재개 -"여야 20명 고건新黨 가입의사 있다"..'한미준' 이용휘 위원장 ▲국제 -美 중국 옥죄기..USTR 태스크포스 설치 -AI 유럽전역 급속 확산..오스트리아·독일서도 감염 백조 확인 -美, 속지주의 원칙 포기 검토 ▲산업 -INI스틸, 일관제철소 힘 받는다..日 JFE스틸 등과 협력 -이랜드, 하일라콘도 인수..레저산업 진출 본격화 -삼성그룹 'U-시티' 건설사업 박차..9개 관계사 위원회 구성 -연어도 칠레산 돌풍..시장점유율 30%대 육박 ▲부동산 -김포신도시 장기지구 다음달 14일 동시분양 -도시재정비촉진특별법 시행령 실효성 논란 -공공택지 조성원가 하반기부터 공시 ▲금융 -통합 신한은행 '신상훈號' 출범 -"외국銀 본점, 국내법인 간섭 자제하라"..금융당국 -하나銀, 중기 공장담보비율 상향 ▲증권 -EPS도약 종목 '매수' 찬스 -주총 경영권 분쟁 '속앓이' -대한방직 슈퍼개미 출현에 '출렁' -삼익악기 10년만에 배당

2006.02.15 I 지영한 기자

강남 재건축 시장 "정중동"
[이데일리 정태선기자]  정부가 강남 재건축 아파트를 겨냥해 잇따라 매서운 정책들을 내놓고 있지만 아직은 무덤덤한 반응이다. 4~5년 동안 수십차례의 크고 작은 대책을 겪어오면서 길러진 내성 탓이다. 하지만 한편으로는 이번 대책이 결정타가 되지 않을까 하는 우려의 목소리도 적지 않다. 오를만큼 오른 데다 8.31대책으로 도입된 보유세 양도세 중과가 조만간 현실화되기 때문이다. 정부와 여당이 재건축 후속대책으로 검토 중인 ▲재건축 연한 연장 ▲안전진단 승인권 환수 ▲재건축 허용총량제 등이 현실화하면 재건축 초기 단계에 있는 아파트들은 사실상 사업이 어려워진다. 강남 아파트 값 상승동력으로 지목받고 있는 대치동 은마, 압구정 구현대3~4차, 잠실 주공 5단지 등은 재건축사업 초기 단계로 안전진단도 통과하지 못한 상태. 정부가 엄격한 기준을 적용해 안전진단을 실시하고, 재건축 연한도 현행 20년(81년 이전)에서 30년 이상으로 늘리면 당분간 재건축은 물 건너 간다. 하지만 이같은 조치가 아직까지 가격에는 영향을 주지 않고 있다. 은마아파트 34평형이10억5000만원을 호가하고 있고, 잠실 주공 5단지 34평형도 10억원선이다. 은마아파트 인근 한 중개업소 관계자는 "재건축을 하지 않더라도 강남 30평형 아파트 가격이 10억원선인데 은마가 재건축 아파트라고 9억원을 받겠냐"며 "후속대책에도 불구하고 가격이 폭락하지는 않을 것"으로 내다봤다. 전문가들도 이번 대책이 강남 집값을 잡기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 김광석 유니에셋 팀장은 "정부의 강력한 규제로 재건축 아파트가 곧 재산증식이나 시세차익 등으로 연결되는 패러다임은 바꿀수 있을지 모르지만 강남권의 신규주택 수요 때문에 가격을 잠재우기는 쉽지 않을 것"이라고 진단했다.

2006.02.03 I 정태선 기자

"안전하면 재건축 하지마라"..재건축 3단계`봉쇄`
[이데일리 윤진섭기자]  당정이 마련 중인 재건축 대책은 한마디로 "안전하면 재건축을 하지 말라"는 것으로 요약된다. 묻지마 재건축이 시장을 불안케 한다는 판단에서다. 이를 위해 당정은 1단계로 재건축 허용연한 자체를 상향조정하고 2단계로 안전진단을 강화하고 3단계로 재건축 허가총량제를 도입할 방침이다. 이렇게 하면 재건축 기대심리로 인한 가격상승을 막을 수 있다는 것이다. 이강래 열린우리당 부동산기획단장은 3일 "지금까지 안전진단 진행과정을 보면 재건축해야 할 형편에 이르지 않은 상태의 아파트들도 재건축을 너무 쉽게 해 온 경우가 있다"면서 "일단 재건축 제도의 본래 목적에 맞게 꼭 필요한 경우에만 재건축할 수 있도록 하겠다"고 강조했다.◇재건축 허용연한 연장 = 현행법상 재건축을 할 수 있는 연한은 최소 20년 이상이며 구체적인 시기는 지자체가 정하도록 되어 있다. 서울의 경우는 1981년 이전 건축물의 재건축 연한은 20년이며, 82년부터 92년까지는 재건축 연한이 2년씩 늘어난다. 93년 이후 지어진 건축물의 재건축 연한은 40년이다. 정부는 1982년 이전 준공된 아파트로 20년만 지나면 재건축이 가능한 단지들이 최근 집값 불안을 주도하고 있다고 보고 있다. 강남구 대치동 은마·청실, 개포동 개포지구, 강동구 둔촌지구, 송파구 잠실동 잠실 5단지, 압구정동 현대아파트 등이 대표적 단지들이다. 예컨대 이들 단지의 재건축 허용연한을 30년으로 연장하면 77년 이전에 입주한 단지만 재건축을 할 수 있게 되기 때문에 불필요한 과열은 막을 수 있게 된다. 정부가 재건축 허용연한을 연장하기 위해서는 도시 및 주거환경정비법을 개정해야 한다. ◇재건축 안전진단 강화 = 재건축 허용연한을 넘겨도 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 할 수 없다. 하지만 안전진단을 통한 재건축 허용여부가 일선 지자체에 맡겨져 있어 안전진단이 통과의례에 불과한 실정이다. 민원에 약한 민선자치단체장이 안전진단을 엄격하게 실시하지 않은 경우가 많기 때문이다. 현재 시·군·구청장은 재건축 단지에서 안전진단을 신청하면 예비안전진단위원회를 열어 안전진단 `실시`나 `유지보수` 판정을 내린다. 안전진단을 담당하는 기관도 시·군·구청장이 선정한다. 이에 따라 정부는 기초자치단체장이 갖고 있는 안전진단 권한을 시·도지사로 옮기거나 정부가 개입할 수 있는 방안을 마련할 방침이다.  안전진단 실시기관도 정부가 지정하는 곳으로 한정하는 방안도 검토대상이다.◇재건축 허가총량제= 정부가 시·도별 재건축 허가총량을 정해놓고 이 범위 내에서 주택 수급과 집값 등을 감안해 재건축 허용 여부를 최종 결정하는 제도다. 즉 재건축 사업을 한꺼번에 추진하는 것을 시기별로 조정해 주택시장에 미치는 영향을 줄이기겠다는 게 정부와 여당의 복안이다. 과거 서울시는 잠실, 청담·도곡, 암사·명일, 반포, 화곡 등 5개 저밀도 아파트지구 43개단지, 5만152가구에 대해 시기조정위원회 심의를 통해 재건축 사업시행인가 시기를 조정했었다. 당시 서울시는 각 저밀도지구별 개발기본계획 고시를 한 후 각 단지별로 사업계획 승인 신청 단지를 일괄적으로 받아 이 중 우선 단지를 선정했다. 실례로 청담·도곡지구의 경우 2050가구 규모의 도곡주공 1단지가 재건축 우선권을 따냈고, 나머지 단지는 1년 후에 사업승인을 받았다.

2006.02.03 I 윤진섭 기자

개발이익 환수하면 강남 집값 잡힐까
[이데일리 정태선기자]  당정이 재건축 아파트 값을 잡기위해 그동안의 간접 환수방식에서 직접 환수방식이라는 `히든카드`를 준비 중이다. 재건축으로 남는 이득을 모두 거둬가면 투기수요를 잡을 수 있다는 계산에서다.   하지만 내성이 강해진 강남 재건축 시장은 후속대책이 더욱 강력할 것으로 알려졌지만 아직 `정중동`이다. 2일 강남일대 중개업소에 따르면 대치동 은마아파트 34평형은 10억원 안팎을 호가하고 있고, 개포동 주공 1단지 13평형은 5억6000만원선, 15평형은 7억~7억2000만원선을 보이고 있다. 연말부터 탄력을 받았던 상승세가 일단 숨고르기에 접어든 상태다. 전문가들은 강남 재건축 값이 최근들어 매수세가 꺾이고 상승탄력이 수그러들고 있지만 이는 정부 정책의 효과 때문이 아니라고 진단한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "8.31대책만으로도 이미 강남 재건축 아파트는 개발이익을 기대하기 어렵다"면서 "추가 발표되는 정부 규제가 매수세를 일시적으로 꺾을 수 있을지 모르지만 가격상승의 근본원인을 치유하지는 못할 것"으로 내다봤다. 정부는 강남 재건축→분당·용인 등으로 오름세가 확산될 경우 집값 불안이 걷잡을 수 없이 퍼질 것으로 판단, 상승 도미노가 지난해처럼 재연되는 것을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 하지만 강남 재건축 값의 상승원인을 시세차익 기대감에서만 찾지 말고 대기수요가 많다는데 주목해야 한다는 지적이다.  강남에 대한 목마름은 계속되는데 물량은 없고 공급도 중단된 상태. 게다가 `재산권 침해` 등 위헌 논란으로 언젠가는 규제가 풀릴 수 밖에 없다는 기대가 작은 재료에도 크게 움직이는 원인이라는 것이다. 대치동 중개업소 관계자는 "은마아파트의 경우는 용적률 250%를 적용해도 개발이익을 크게 기대할 수 없는 상황"이라며 "추가 대책이 집값에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 말했다. 또 다른 중개업자는 "오는 2월 입주하는 도곡렉슬이 평당 3000만원으로, 33평형이 11~12억원에 거래되는데 따라 은마아파트도 올랐다"며 "개발이익을 환수해 봐야 소용 없을 것"이라고 지적했다. 개포동 인근 중개업소 관계자는 "매물이 거의 없지만, 신규 아파트의 가격대를 보면 더 오를 수 있지 않겠냐며 문의전화는 끊이지 않는다"고 말했다. ■ 주요 재건축 아파트 값은마 34평형  10억~10억5000만원 압구정 현대3차 33평형 10억~11억 개포 주공1단지 15평형 6억8000~7억 잠실 주공5단지 34평형 10억~10억5000만원 반포 주공1단지  32평형 12억~13억원

2006.02.02 I 정태선 기자

올해 강남 집값 정말 잡힐까?
[이데일리 남창균기자]  정부는 공급과 수요측면에서 볼 때 올해 강남 집값은 안정될 수밖에 없다고 강조한다. 우선 공급측면에서는 올해 입주물량이 예년(8700가구)보다 26% 증가한 1만1000가구나 쏟아지고 향후 5년간 강남3개구 아파트 재고(24만가구)의 3분1이 넘는 10만가구가 공급된다는 점을 든다.수요측면에서는 세제강화, 금융조건 악화, 집값 하락 기대형성이 동시에 작용하고 있어 가수요가 끊길 것으로 보고 있다. 하지만 시장에서는 세제강화와 금융조건 악화가 악재임은 분명하지만 수요를 막을 만큼 강력한 규제는 아니라는 시각이 우세하다. 정부는 공시가격 10억원짜리(시세 11억~13억원, 압구정동 40평대) 아파트의 경우 종부세를 포함한 보유세 부담이 올해 602만원에서 2009년에는 815만원으로 200만원 이상 높아지고, 3억원을 빌려서 집을 살 경우 금리가 2%포인트(5%->7%)만 올라도 연 600만원의 추가부담이 생긴다고 강조한다.하지만 이같은 분석은 1주일새 5000만원씩 오르는 집값 상승패턴에 비춰볼 때 `집을 사지 말아야 할 이유`가 되기에는 설득력이 약하다. 압구정동 현대아파트 단지내상가의 한 중개업소 관계자는 "보유세 부담이 매년 수천만원씩 늘어나는 것이 아니기 때문에 보유세가 집을 사거나 팔아야 하는 이유가 될 수 없다"며 "초고층 재건축이 가능해지면 아파트 값은 지금보다 몇 억원은 더 오를 것"이라고 내다봤다.정부가 내세우는 공급을 통한 강남 집값잡기 또한 `희망사항`일 수 있다는 지적이다. 향후 5년 동안 공급되는 10만가구는 판교, 송파, 장지, 세곡지구 물량으로 엄밀하게 말해서 강남을 대체할 수 없다는 것이다. 특히 이들 지역에서 공급되는 중대형아파트는 3만가구 정도에 불과해 수급불균형을 해소하기는 어려울 것으로 보인다.전문가들은 "송파신도시가 강남 대치동, 압구정동 수요를 대체할 수는 없다"며 "강남지역의 공급부족 문제를 해결하기 위해서는 용적률을 완화해 해당지역에서 중대형 아파트를 늘려야 한다"고 지적한다.결국 올해 강남 집값도 상승압력과 정부규제의 힘겨루기에서 결판날 것으로 보인다. ■정부가 주장하는 집값 안정이유-공급  *올해 입주물량 1만1000가구 *향후 5년간 10만가구 공급-수요 *종부세 등 보유세 부담증가 *금리인상 *집값 안정 심리

2006.01.13 I 남창균 기자

한강조망권 아파트 600여가구 공급
[이데일리 정태선기자]  오는 2~3월 한강조망권 아파트 600여 가구가 공급된다. 13일 업계 따르면 올 초 강북에서 분양하는 한강 조망권 아파트는 GS건설이 시공하는 마포 GS자이(2월), 남광토건의 광진 하우스토리(2월), 성수동 현대 홈타운(3월) 등이 있다. 한강 조망권 아파트는 전망과 쾌적한 환경 때문에 非조망권 아파트에 비해 훨씬 비싸게 거래되는 경우가 많다. 지난해 5월 발표한 국세청 기준시가에 따르면 삼성동 아이파크 73평형의 경우 한강 조망권 가구가 그렇지 않은 가구에 비해 6억원이나 비쌌다. 같은 단지내 한강조망권 프리미엄은 강남보다 강북이 상대적으로 더 높다. 강남의 압구정동 신현대아파트의 경우 한강조망권을 확보한 가구가 그렇지 않은 가구보다 13% 비싼 편이지만 강북의 옥수동 중앙하이츠 단지는 한강조망권을 확보한 가구가 41%나 더 높다. 전문가들은 한강 조망권 프리미엄을 기대하는 청약자라면 조망권이 확실하게 보장되는 고층의 대형평형을 노리는 것이 좋다고 조언한다. 최근 아파트의 가격 프리미엄은 대형평형을 중심으로 이뤄지고 있기 때문이다.

2006.01.13 I 정태선 기자

(주간부동산)거래부진.. 서울아파트값 보합세
[이데일리 윤진섭기자] 8.31 부동산 대책 후속 입법이 마무리됐지만 시장은 여전히 적절한 매수 매도 타이밍을 가늠한 수요자들의 눈치 보기가 극심하다. 압구정동 등 재료가 있는 단지를 중심으로 아파트 호가가 올라갔지만 매물이 나오지 않고 있고, 매수자들은 가격이 하락한 후에 급매물을 사겠다는 입장이이여서 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 8일 부동산 정보업체 부동산 114에 따르면 1월 첫째 주 서울 아파트 매매시장은 0.1%의 변동률을 기록, 지난주에 비해 변동폭의 변화가 없었다. 압구정동 등 일부 노후 재건축 단지의 호가가 상승했지만 서울 재건축 아파트 가격도 0.07%에 그쳤다. 이와 함께 수도권 아파트 매매가격도 한 주전 대비 0.05%, 신도시는 0.19%의 상승하는 등 큰 변화가 없었다. 전세는 서울이 0.05%, 신도시 0.14%, 수도권 0.05%를 나타냈고, 전국 아파트 매매가는 0.08%, 전세는 0.06%를 나타냈다. ◇ 매매시장 0.1% 상승을 기록한 서울 매매시장은 동작구(0.23%), 마포구(0.22%), 송파구(0.2%), 영등포구(0.19%), 서초구(0.15%), 강남구(0.12%), 강동구(0.12%), 양천구(0.11%) 등이 소폭 올랐다. 그러나 이외 지역은 일제히 0.05%대 이하의 미미한 변동에 그치거나 보합세를 유지했다. 동작구에선 사당동 롯데낙천대 등 신규 아파트 20평~40평형대가 가격 오름세를 주도했고, 영등포구는 여의도동 노후 단지 중대형이, 서초구 주상복합아파트 등이 호가를 끌어올렸다. 서울 재건축(0.07%)은 압구정동 일부 노후단지의 호가가 올랐지만 전체적으로는 일반 아파트(0.11%)보다 낮은 상승률을 보여 큰 변화가 없었다. 그러나 전반적으로는 청담 한양 재건축 심의 통과 후 고덕지구 확정, 은마 등 3종 주거지구 용적률 상향 조정 등이 맞물리면서 거래부진 속에서도 재건축에 대한 기대감은 높아지고 있다. 0.19%가 오른 신도시는 일산(0.3%), 평촌(0.3%), 분당(0.21%) 등이 오름세를 보였고 특히 최근 0.1%대 미만의 미미한 움직임을 보이던 분당은 판교 분양을 앞두고 상승폭이 커졌다. 수내, 서현, 이매동 등 중대형이 오름세를 이어갔고 약세를 보이던 중소형도 구미동 소형 등을 중심으로 오름세를 보였다. 중동은 거의 변동이 없었고, 산본은 0.1% 하락했다. 수도권에서는 의왕시(0.3%), 김포시(0.29%), 과천시(0.19%), 안양시(0.19%), 오산시(0.19%), 성남시(0.17%), 파주시(0.13%), 양주시(0.13%), 수원시(0.12%) 등 재건축이나 신도시, 교통개발 등 재료가 있는 지역들이 오름세를 보였다. 특히 의왕시 내손동 주공, 과천시 원문동 주공 등이 소폭 오르면서 재건축 아파트 가격이 0.24%나 뛰었다. 반면 안성시(-0.1%), 구리시(-0.06%), 의정부시(-0.03%), 시흥시(-0.02%), 남양주시(-0.01%) 등은 미미하지만 소폭 하락했다. ◇전세시장 전세시장도 변동폭이 크지 않았다. 다만 서울지역은 주요 학군 주변과 새 아파트를 중심으로 실수요 움직임이 두드러졌다. 서울(0.05%)은 주요 학군 주변과 새아파트 중심으로 강세를 보여 양천(0.33%), 동작(0.24%), 용산(0.23%), 중구(0.17%), 마포(0.14%), 강남(0.12%), 송파(0.1%) 등이 소폭 오름세를 보였다. 그러나 영등포구(-0.05%), 중랑구(-0.1%), 서초구(-0.18%), 강북구(-0.6%) 등은 지난 주 전셋값이 하락했다. 신도시(0.14%)는 일산(0.4%), 평촌(0.14%), 분당(0.11%) 등이 소폭 올랐고 중동은 보합세를, 산본(-0.02%)은 약보합세를 보였다. 수도권(0.05%)은 재건축 단지 이주가 한창인 광명(0.89%)이 크게 올랐고 과천(0.26%), 김포(0.23%), 성남(0.16%), 수원(0.11%) 등이 오름세를 보였다. 반면 안양(-0.14%), 의정부(-0.06%), 양주(-0.05%), 용인(-0.04%), 고양(-0.03%) 등은 미미하게나마 하락세를 보였다.

2006.01.08 I 윤진섭 기자

[2006 부동산키워드]강남 재건축시장
[이데일리 정태선기자]  강남 재건축 시장은 올해도 부동산시장의 화두가 될 전망이다. 새해 벽두부터 강남 재건축 시장은 서울시의 용적률 완화 조치로 술렁거리고 있다.작년 이맘때 압구정동 초고층 재건축 추진이 촉발시킨 가격상승과 비슷한 양상이라는 성급한 진단마저 나오고 있다. 이같은 분석은 서울시가 송파신도시를 연기해야 한다는 주장과 맞물려 설득력을 얻고 있다. 송파신도시 건설이 연기될 경우 수급불균형으로 인한 가격상승을 피할 수 없기 때문이다.당초 8.31대책 후속입법이 국회를 통과하면 강남 재건축 시장은 상승세가 완전히 꺾일 것으로 예상했었지만 서울시가 일부 중층 재건축아파트 단지에 대한 용적률 완화를 시사하면서 시장은 다시 꿈틀대고 있다. 김규정 부동산114팀장은 "시장은 서울시의 용적률 완화 움직임을 재건축 규제 완화의 신호탄으로 받아들이고 있다"며 "이런 이유로 가격이 오르고 있다"고 진단했다. 개포주공 1단지 17평형의 경우 12월 9억1000만원에서 1월들어 9억4000만원으로 뛰었으며 잠실주공5단지 36평형은 최근 5000만원 가량 급등, 12억5000만원선을 보이고 있다. 은마 34평형 역시 9억5000만원선에서 9억7000만원선으로 2000만원 가량 올랐다. 김학권 세중코리아 사장은 "정부가 대선을 앞두고 재건축 규제를 일부 완화할 것이라는 게 강남 재건축 아파트 주민들의 생각"이라며 "이같은 기대심리가 살아 있는 한 재건축 아파트 값은 오를 수밖에 없다"고 말했다. 그러나 이런저런 기대감을 감안하더라도 "무조건 강남 재건축"이란 식의 접근은 위험하다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 어느 정도 수익성이 있다 해도 늘어난 양도세와 종부세 등을 고려한다면 시세차익만을 노리고 재건축 아파트에 투자하는 것은 무모하다는 것. 예컨대 개포주공 1단지의 경우 기존 규제를 적용할 경우 용적률은 177%안팎이다. 정부의 규제방침에 따라 낮은 용적률에 임대아파트까지 지어야 하고 금융비용과 세금 등을 감안하면 손에 쥘 수 있는 수익은 크지 않다. 김은경 스피트뱅크 팀장은 "용적률이 늘어나는 만큼 수용해야 하는 임대아파트도 따라서 많아지고, 기반시설부담금 등 개발이익환수를 고려한다면 투자가치가 크지 않다"고 지적했다.

2006.01.06 I 정태선 기자

(주간부동산) 강남 재건축 다시 들썩
[이데일리 윤진섭기자] 12월 이후 안정세를 보이던 강남권 아파트 가격이 이번 주 들어 다시 들썩이고 있다. 1일 부동산정보업체 부동산 114에 따르면 지난 주 서울지역 아파트 가격은 0.10% 상승해, 한 주전(0.09%)과 비슷한 오름세를 나타냈다. 그러나 강남구 아파트 가격은 이보다 3배 높은 0.30% 상승했고, 재건축 아파트 가격은 0.42%가 뛰었다. 강남을 제외하고 양천(0.24%), 영등포(0.21%), 용산(0.15%), 동작(0.11%), 관악(0.10%), 송파(0.09%), 서초(0.06%) 등이 오름세를 보였다. 전세가격은 물량이 없는 지역, 단지를 중심으로 오름세를 보이고 있지만, 거래가 뜸해지면서 한산한 모습을 보이고 있다. 서울 0.08%, 신도시 0.14%, 수도권 0.04%로 한주전에 비해 소폭 상승했다. ◇ 매매 시장 0.10%의 오른 서울 아파트 매매시장은 강남(0.30%), 양천(0.24%), 영등포(0.21%), 용산(0.15%), 동작(0.11%), 관악(0.10%), 송파(0.08%), 서초(0.06%) 순으로 오름세를 보였다. 특히 조합원 동, 호수 추첨을 마무리한 삼성동 AID차관 1,2차와 35층 재건축이 추진되는 청담 한양, 인근 압구정동 한양, 현대 등 노후 단지들의 호가가 큰 폭으로 뛰었다. 이와 함께 양천구는 학군 수요를 비롯해 중대형 평형 수요자들을 중심으로 목동신시가지단지가 오름세를 보였고, 영등포구는 시범, 진주, 상아 등 노후 단지들이 소폭 올랐다. 반면 강동(-0.12%), 성북(-0.03%), 노원(-0.02%) 등은 소폭 하락했다. 강동구는 둔촌 주공 3, 4단지가 소폭 하락했고, 성북구와 노원구는 20~30평형대가 약세를 나타냈다. 신도시는 한 주간 0.12% 오른 가운데, 일산이 0.29% 올라 오름세를 주도했다. 이어 평촌(0.22%), 분당(0.08%) 등이 소폭 올랐고, 산본은 0.03% 하락했다. 일산지역에선 장항동 호수롯데 4단지, 마두동 백마 쌍용, 강촌 훼미리아파트 등이 강세를 나타냈고, 특히 40~50평형대가 두드러진 오름세를 나타냈다. 수도권(0.03%)은 한 주전과 비슷한 오름세를 보인 가운데 남양주(0.14%), 파주(0.13%), 의왕(0.12%), 용인(0.10%), 구리(0.09%), 광주(0.08%) 등이 올랐다. 그러나 화성(-0.13%), 과천(-0.09%), 의정부(-0.04%), 수원(-0.03%), 하남(-0.01%) 은 내림세를 보였다. ◇ 전세 시장 0.08% 상승한 서울 전세시장은 전세 수요가 다소 줄면서 일부 매물이 부족한 지역을 중심으로 소폭 올랐다. 학군 수요가 많은 양천(0.27%), 강남(0.21%), 영등포(0.17%), 성북(0.14%), 동작(0.12%), 강서(0.09%), 서대문(0.08%), 노원(0.06%) 순으로 올랐고, 송파, 서초, 도봉, 관악 등지도 미미하지만 오름세를 보였다. 신도시(0.14%)는 일산(0.29%), 평촌(0.18%), 분당(0.12%), 산본(0.05%), 중동(0.01%) 순으로 올랐다. 수도권(0.04%)은 남양주(0.29%), 의왕(0.21%), 광명(0.20%), 광주(0.12%), 부천(0.10%) 지역이 올랐다. 특히 남양주시는 와부읍 두산위브 50~70평형대 대형 중심으로 1000만~1500만원 가량 상승했다. 반면 용인(-0.08%), 과천(-0.08%), 의정부(-0.02%) 는 하락했다. 2006년 상반기에 신규 입주 물량이 많은 용인과 의정부 지역이 약세를 보였고, 3주 연속 하락세를 보이고 있는 과천은 부림동 주공9단지 16평형이 500만원 가량 떨어졌다.

2006.01.01 I 윤진섭 기자

한강변 `35층`재건축 효과..1억원 껑충
[이데일리 윤진섭기자] 지난 16일 서울 강남구 청담동 한양아파트가 35층으로 재건축 건축 심의를 통과한 뒤 한강변 아파트 값이 큰 폭으로 오르고 있다. 25일 이 지역 중개업소에 따르면 청담 한양의 35층 재건축 통과 소식이 전해진 뒤 압구정동, 청담동 일대 아파트의 호가가 최고 1억원 가까이 뛰었다. 이번에 35층 재건축이 확정된 청담동 한양아파트는 투자 문의가 증가하면서 최근 2~3일 동안 2000만~3000만원 호가가 뛰었다. 현재 이 아파트 29평형 가격은 6억1000만~7역원 선이지만, 로열층은 7억3000만원에도 매물이 없는 실정이다. 압구정동 일대 아파트도 호가가 최고 1억원이 오르는 등 가격 강세를 나타내고 있다. 압구정동 구현대 48평형의 경우 이달 중순 17억원에서 현재 18억원, 52평형은 20억원에 나왔던 매물들이 21억원을 호가한다. 또 35층 재건축 허용 이전만 해도 9억4000만~9억5000만원 선을 나타냈던 신현대 35평형도 이후 최고 5000만~1억원이 뛰어 현재는 10억~10억5000만원을 호가한다. 하지만 전문가들은 재건축에 따른 수익성이 검증되지 않은 만큼 추격 매수는 자제해야 한다고 조언한다. 양해근 부동산뱅크 팀장은 “청담동 한양이나 압구정 현대 등은 1대 1 재건축으로, 개발이익환수, 기반시설부담금 등 각종 규제가 적용돼, 추가 부담금이 만만치 않을 것”이라며 “매입에 신중을 기해야 한다”고 말했다.

2005.12.25 I 윤진섭 기자