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- [땅투자 직구토크]"민낯이 예쁜 땅을 찾아 곱게 화장하라"
- [이데일리 성선화 기자] ‘내가 그의 이름을 불러 주기 전에는 그는 다만 하나의 몸짓에 지나지 않았다. 내가 그의 이름을 불러주었을 때, 그는 나에게로 와서 꽃이 되었다.’ (김춘수의 ‘꽃’)부동산 시장에서도 ‘하나의 몸짓’에 지나지 않았던 하찮은 존재가 ‘이름’을 불리우면서 화려하게 재탄생하는 경우가 있다. 부동산 업계의 진짜 ‘꾼’들은 민낯이 예쁜 땅(입지가 좋은 땅)을 곱게 화장해 몸값을 올린다. 땅의 가능성은 무궁구진하다. 텅빈 도화지에 그리는 밑그림에 따라 수천가지 작품이 완성된다. 월세라는 뚜렷한 목표를 추구하는 수익성 부동산과는 또다른 묘미다. 더이상 시세차익을 기대하기 힘든 지금 부동산 시장에서, 유일하게 대박을 노릴 수 있는 틈새다. 하지만 일반인들에게 땅투자는 막막하게만 느껴진다. 신뢰할만한 전문가를 찾기도 쉽지 않고 진입장벽도 높기 때문이다. 이번주 ‘직구토크’는 부동산 투자의 ‘꽃’이라 할 수 있는 땅투자에 대해 알아본다. 믿을만한 전문가를 찾기 힘든 업계를 수소문해 개성강한 ‘선수’들이 모였다. 20년간 땅 경매만 해온 조재팔 경매 대표(cafe.daum.net/jae8), 30년전부터 전국의 좋은 땅들을 찾아다닌 황보창호 황보건축 대표, 국내 게스트하우스의 대표 브랜드 코쿤스테이의 고종옥 대표, 그리고 영국계 부동산컨설팅업체 DTZ의 김재희 감정평가사가 주인공들이다. 11일 오후 서울 여의도 이데일리 본사에 모인 이들은 ‘돈 되는 땅’에 대한 난상토론을 벌였다. 각자의 전공 분야가 확실한만큼 땅을 보는 시각도 극명하게 엇갈렸다. 하지만 결론은 일치했다. ‘땅은 배신하지 않는다’ ‘민낯이 예쁜 땅을 골라 곱게 화장해야 한다’는 것. 그 어느때보다도 찬반양론이 뚜렷했던 이날의 토크를 전달한다. [이데일리 방인권 기자] 고종옥 코쿤하우스 대표이사, 김재희 프라임감정평가법인 감정평가사, 조재팔 경매대표, 황보창호 황보건축 대표이사(왼쪽부터)가 11일 오후 서울 여의도 이데일리 본사에서 땅투자를 주제로 난상 토론을 벌이고 있다.◇땅, 몸값 올리기…어떤 화장을 할까▶성선화 기자(이하 성)=아파트, 상가 등 다양한 종류의 부동산 투자를 해봤지만 땅투자를 시도해보진 않았다. 솔직히 따박따박 월세가 나오지 않는 땅투자는 매력적으로 보이지 않는다. 일반인들도 땅으로 돈을 벌 수 있을지 의문이다.▶조재팔 경매 대표(이하 조)=경매 경력만 30년이다. 처음 10년 제외한 나머지 20년 동안은 땅 경매만 했다. 아파트, 상가 등 일반적인 경매 시장에선 더이상 남길 게 없다고 본다. 하지만 싸게 잘 고른 땅은 효자노릇을 톡톡히 한다. 경매로 낙찰받아 시세보다 싼값에 팔아도 되고, 땅의 사용료인 지료를 받아도 된다. 초보자들에게 줄 수 있는 한 가지 팁은 분할 필지로 나온 ‘알짜 땅’을 노리는 것이다. 규모가 큰 땅의 경우 필지로를 분할해 경매로 나온다. 이중 중심지에 있는 땅, 도로에 붙은 땅 등 ‘노른자위’를 선점해 놓으면 나중에 비싸게 팔 수 있다.▶성=소위 말하는 ‘알박기’ 같다. 하지만 초보자들이 시도하기엔 리스크가 크다. 일반인들이 접근하기 쉬운 방법은 없나.▶조=그렇다면 농지를 추천하고 싶다. 흔히들 농지에 대한 오해가 많다. 지금까지 경매를 하면서 농지를 못 팔아본 적이 없다. 농지는 시장에 내놓는 족족 팔릴 수밖에 없다. 시장에 매물 자체가 귀하기 때문이다. 농민들은 웬만해선 자기 땅을 팔지 않는다. 수요는 많지만 공급이 없는 셈이다. 무엇보다 용도에 맞게 잘 고른 농지는 고부가가치의 수익형 부동산이 된다. 최근 인기를 끄는 테마는 인삼 농지다. 다른 작물들에 비해 수익률이 높아서다. 인삼 농지는 평당 2000원의 도지(땅의 사용료)를 받을 수 있다. 그밖에 귀농자들이 쉽게 선택할 수 있는 딸기, 참외 등도 있다. 이들의 지료는 평당 1500원~2000원이다. 농지는 도지와 함께 지가 상승도 기대할 수 있다. 농업기술의 발달로 농지 효율성이 높아지기 때문이다. ▶김재희 감정평가사(이하 김)=내 생각은 좀 다르다. 농지는 일반 대지에 비해 환가성이 떨어진다는 판단이다. 특히 농지를 살 때는 농업진흥구역 안에 있는지, 농사를 지을 수 있도록 ‘경지정리’가 된 것인지 등을 반드시 확인해야 한다. 현행 ‘농지법’은 농지를 효율적으로 이용하기 위해 ‘농업진흥지역’을 ‘농업진흥구역’과 ‘농업보호구역’으로 구분하고 있다. 농업진흥구역 내 경지정리된 땅을 사야 농사를 지을 수 있다.만약 경지정리가 안 된 땅에 농사를 지으면 수확률이 현격히 떨어진다. 농업보호구역 내 땅은 규제가 많다. ◇예상치 못한 규제가 발목잡아…숨은 법률을 체크하라▶황보창호 황보건축 대표(이하 황보)=초보자들이 특히 주의해야 할 것이 관련 법률이다. 확인하지 못한 법률이나 규제에 걸려 최초 계획이나 건축 설계대로 건물을 지을 수 없는 경우가 허다하다. 땅에 대한 규제는 ‘케이스 바이 케이스’로 워낙 방대하다. 따라서 해당되는 법적인 규제사항을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 부동산 관련 법 들이 수시로 변하기 때문에 전문가들도 헛갈리는 경우가 많다. 실수를 하지 않으려면 직접 현장을 확인하고 지자체를 방문해 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 특히 수도권 내 토지는 각종규제가 숨어 있고, 지방의 경관이 좋은 웬만한 지역들은 대부분 자연환경보전지역, 수산자연보호구역, 상수도보호지역 등 규제로 묶여 있다. 특히 매입한 땅이 어떤 규제 법률에 해당되느냐에 따라 가격차가 엄청나게 달라진다. 예를 들어, 서울 강남구 압구정동 광림교회는 2종 일반주거지역으로서 용적율이 200%이지만 용적률 1500%을 적용받는 주차장법을 적용받아 450% 달성했다. 그밖에도 음식점등 시설을 할 수 없는 생산관리지역의 전답 및 임야도 ‘청소년 활동진흥법’에 의한 청소년 수련원을 지을 수 있다. 청소년 수련원 내에는 음식점 등 각종 부대시설을 설치할 수 있기 때문이다. 무엇보다 입지가 탁월한 청소년 수련원은 1년 내내 비수기가 없는 수익형 부동산 중에 하나다. ▶성=물론 청소년 수련원 같은 시설의 수익률이 높을 수는 있지만, 경험이 없는 일반 투자자들이 도전하기엔 버거워 보인다. 고 대표는 주로 서울 지역에서 사업을 하는 걸로 안다. 농지 등 지방 땅은 어떤가.▶고종옥 코쿤스테이 대표(이하 고)=내 전공은 서울 지역 내에서도 ‘홍합 상권(홍대,합정동의 줄임말)’이다. 홍합상권은 서울 지역에서 유일하게 땅값이 상승이 예상되는 지역이다. 골목골목 상권이 잘 발달한, 업계 용어로 ‘마블링(육류를 연하게 하고 육즙이 많게 하는 지방의 분포)’이 좋기 때문이다. 부동산 투자를 할 때는 잘 아는 지역을 공략하는 게 중요하다. 20년째 홍합 상권을 봐오고 있지만 아직도 다 안다고 자신할 순 없다. ▶성=코쿤하우스는 게스트하우스의 브랜드인가.▶고=그렇다. 이미 포화상태인 도시형생활주택과 달리 게스트하우스는 이제 도입기라는 판단이다. 게스트하우스는 ‘시간을 파는’ 수익형 부동산이다. 모텔처럼 시간대별로 지속적으로 손님을 받을 수 있다는 의미다. 땅의 크기는 50평을 넘지 않는 게 좋다. 적다면 35평도 충분하다. 서울 지역의 평당가격을 아주 단순화시키면 1종 주거지역은 평당 1천만원, 2종 주거지역은 평당 2천만원, 3종 상업지역은 평당 2천만원으로 볼 수 있다. 최소 투자자금은 10억원 정도로 잡을 수 있다.▶성=투자금이 꽤 큰 편이다. 연평균 수익률 기준은 얼마로 잡나.▶고=목표 수익률은 연 20%다. 이 정도 수익률이 나오지 않으면 ‘출구전략’이 서지 않는다. 침대가 30개 정도 들어가는 42평 게스트하우스의 한달 매출은 3000만원 정도다. 보수적으로 가동률을 75%선에서 잡았다. 강북지역엔 여행목적의 외국인들이 많이 오고 강남은 의료 관광객들이 주로 찾는다. 땅은 환금성이 낮기 때문에 매도 타이밍, 즉 출구전략을 미리 세워야 한다.▶조=게스트하우스도 성향에 맞아야 하는 것 같다. 이천 지역에 원룸이 한 채 있는데 귀찮은 일이 한두가지가 아니다. 게다가 리모델링 비용도 많이 든다. 원룸 세입자들은 새로운 시설이 생기면 썰물처럼 빠져나가 버린다. 심지어 인터넷TV의 채널수가 많다는 이유로 이사를 다니기도 많다.◇도시형 생활주택 공급초과, 비지니스 호텔도 위험수위▶황보=지난해 중구지역과 강남지역에서 엄청나게 많은 숙박업체(관광호텔)가 인허가를 받았다. 게다가 정부가 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 시행과 함께, 관광진흥법 시행령을 개정하여 각종 규제를 완화한 호스텔업과 소형호텔업을 신설하면서 앞으로 공급 초과가 예상된다. ▶고=공급초과라는 얘기는 함부로 할 수 있는게 아니다. 게스트하우스와 호스텔은 엄연히 다르다.▶김=게스트하우스가 도입기에 있다는 데는 동의한다. 주로 담보 대출이나 경매를 위한 감정 평가를 많이 하는데 시장의 흐름이 분명히 보일 때가 있다. 지난해에는 도시형생활주택의 신축이 절정에 이르렀고 입지를 가리지않고 많이 공급되는 것을 보고 공급초과 조짐이 보이기 시작했다. 아마도 2~3년 후에는 경매로 나오는 도시형생활주택 물건들이 늘어날 수도 있을것이다. 요즘 도시형생활주택을 짓겠다고 대출을 받는 업체들을 보면 입지조건이나 수익성 등 좀 더 신중하게 시장분석을 해야 할 필요가 있다는 생각이 먼저 든다. ▶성=감정평가사 입장에서 좋은 땅을 고르는 기준이 궁금하다.▶김=개인적으로 입지를 가장 중요하게 본다. 가격이 비싸더라도 입지가 좋은 땅을 사야 안전하다. 입지가 좋은 땅의 핵심적인 조건은 도로다. 대로와 인근한 땅이 좋다. 업종을 선택할 때도 지나치게 유행을 타기 보다는 꾸준히 수익를 낼 수 있는 것으로 선택하는 게 좋다. 한때 찜질방이 유행하자 너도나도 뛰어들면서 결국 시장 포화로 수익성이 급격히 떨어졌다. ▶성=땅투자하면 떠오르는 것이 기획부동산이다. 땅에 지번이 써있는 것도 아니기 때문에 초보자들은 속아넘어 가기 딱 좋은 것 같다.▶김=요즘은 그렇지도 않다. 국토해양부에서 개발한 앱(스마트 국토정보)을 다운 받으면 자신이 위치한 땅의 지번은 물론 평당 가격까지도 친절하게 알려준다. ▶황보=땅투자도 발품이 중요하다. 요즘 인터넷이 워낙 발달하다보니 지나치게 의존하는 경향이 있다. 지적도만 보지 말고 밤낮으로 직접 가봐야 한다.
- [빌딩부자 인터뷰]빌딩 1채·원룸 45채 소유.."아내 외조도 재테크다"
- [이데일리 성선화 기자]“개천의 용이요? 지금도 충분히 가능하다고 확신합니다. 제가 바로 산 증인이죠.”맨땅에서 시작해 300억원대 빌딩부자가 된 이상화(42, 사진) 경영웰리스 대표. 그는 군대 제대 전까지 17년 간 살았던 영등포 빈민촌을 찾았다. 지금은 외국인 노동자들 밖에 살지 않는 13평 다세대 주택에 홀어머니와 3남매가 함께 살았다. 오랜만에 찾은 옛집에서 어린 남매를 발견한 그는 “너희들도 나처럼 큰 부자가 될 수 있다”며 “나 또한 여기서 초중고교 시절을 찢어지게 가난하게 보냈다”고 말했다. 이들에게 용돈 10만원씩을 쥐어 준 이 씨는 “지금도 개천에서 용이 날 수 있다”며 “사회 구조상 상류층도 언젠간 내려오게 돼 있다”고 강조했다.◇지금도 개천에서 용이 난다…생각이 곧 에너지“나는 억만장자가 될 것이다. 2014년 12월까지 빌딩 한 채를 더 매입해 고정 수입을 1억 5000만원으로 만들 것이다. 비만사업(다이어트 센터), 교육사업, 임대 사업 등을 통해 2017년 12월까지 1000억원대 부자가 될 것이다.”현재 월세 수입이 8000만원인 이 대표는 아침에 일어나자마자 정자세를 하고 스스로에게 큰 소리로 외친다. 지난 2002년 이후 지금까지 하루도 빠지지 않고 세번씩 잠재의식을 일깨우는 주문을 외운다. 그는 “신념이 부자를 만든다”며 “마음 밭에 어떤 씨를 뿌리느냐가 중요하다”고 강조했다. 이 대표는 스스로 매일같이 마음 밭에 ‘부자’라는 씨를 뿌렸고, 지금은 그 나무가 무럭무럭 자랐다는 것이다. “생각은 무형이 아니라 유형입니다. 생각이 곧 에너지입니다.”목소리에 강한 에너지를 담은 그는 “돈에 대한 확신과 신념을 가지면 얻어진다”며 “돈에 대해 확신하는 순간, 돈이 곧 에너지가 된다”고 설명했다.그의 설명대로 연봉 1억원의 잘 나가던 직장을 박차고 나온 지 10년 만에 빌딩부자가 됐다. 지금 그는 빌딩 1채와 원룸 45채를 가진 300억대 자산가다. 한 달 월세 수입은 8000만원이고 대출 이자를 뺀 순익은 4000만원이다. 만약 고액 연봉에 안주하며 직장 생활을 계속했다면, 이같은 부를 축적하지 못했을 것이다.◇실천적 지능이 부자를 만든다이 대표의 가장 큰 장점은 ‘실천적 지능’이다. 그는 경험을 통해서 배워야한다는 확신을 가지고 있다. 이 대표는 책을 통해 간접 경험을 축적하지만, 절대로 거기서 그치지 않고 실천한다. 그를 바꿔놓은 것은 두 권의 책이다. 로버트기요사키의 ‘부자 아빠 가난한 아빠’, 나폴레옹힐의 ‘놓치고 싶지 않은 나의 꿈 나의 인생’이다.“여자친구가 없던 어느 겨울 크리스마스 이브날, 밤을 새워 ‘부자 아빠 가난한 아빠’를 읽었고, 내 사업을 해야겠다는 신념을 가지게 됐습니다.”그는 생각한 즉시 행동에 옮긴다. 삼정KPMG 경영컨설턴트로 있으면서 부동산 물건 분석에 재능에 보였던 그는 현금 2000만원과 마이너스 통장 3000만원으로 일산 아파트 5채를 구입했다. 2002년 당시만해도 24평 아파트 값이 9000만원에 불과했다. 하지만 전셋값은 8100만원이었다. 그의 과감한 배팅으로 1년 만에 한 채당 2000만원 이상의 시세 차익을 올렸다. 이를 토대로 보다 넓은 평형의 아파트에 투자했고, 이를 통해 1억원 정도의 종잣돈을 마련했다. 불과 1년 6개월 전에 처음으로 원룸 사업에 뛰어들 때도 그랬다. 모든 사람들이 “이제 부동산 시장은 끝났다”며 만류했지만 그는 신념을 가지고 과감한 투자를 했다. 19채의 다세대 주택을 35억원에 매입했다. 이후 올초 26채를 추가 매입해 현재 운영하는 원룸만 45채다. 그의 목표는 원룸 100채다. 첫 원룸 매입 때는 은행 대출을 80%까지 받았고, 두번째 원룸 매입 때는 90%까지 레버리지를 일으켰다. 공실이 전혀 없기에 원리금에 대출이자를 매달 갚아도 순익이 남기 때문이다. ◇외조도 재테크다…이혼하면 에너지 분산 돼 무일푼으로 시작한 그가 종잣돈을 확보한 비결은 뭘까. 그것은 바로 아내의 다이어트 비만 사업의 대박을 통해서다. 평범한 가정에서 태어난 아내와 결혼 당시만해도 이들은 가난한 신혼부부였다. 일산의 24평 아파트에서 신혼살림을 시작했다. 하지만 서로에 대한 믿음만큼은 확고했다. “아내에게 참 고마웠던 점은 잘 나가던 회사를 그만둔다고 했을 때 아무말 없이 그렇게 하라고 했다는 거에요. 대학생원 생이었던 아내 역시 수입이 없었는데 말이죠.” 그 역시 아내가 강남 압구정동에 다이어트 센터를 오픈한다고 했을 때 흔쾌히 ‘오케이’ 사인을 줬다. “대림동 빈민촌 촌놈이 강남 지리가 알았겠습니까. 그래도 아내가 한다니깐 흔쾌히 승낙했습니다.”아내의 사업은 처음 1년 간 고전을 면치 못했다. 하지만 이듬해 말부터 고객이 밀물처럼 몰려들면서, 이른바 대박이 났다. 2000년대 중반 3년간 100억원에 가까운 매출을 올렸고, 연간 순익이 20억원에 달했다. 사업적 마인드가 뛰어났던 그가 아내의 사업을 도운 것이 대박의 비결이었다. 맨손으로 시작한 부부가 서로의 장점을 적극 활용해 불같은 시너지 효과를 낸 셈이다. 하지만 이 대표는 비만 사업이 영원히 잘 되지 않을 것으로 예상했다. 로버트 기요사키의 주장처럼 꾸준한 고정 수입의 필요성을 느꼈고 빌딩 매입을 결심했다. 이에 다이어트 센터가 입주해 있던 41억원 짜리 빌딩을 현금 7억원으로 사버렸다. 결국 아내의 비만 사업은 빌딩 매입의 종잣돈이 된 셈이다. 이 씨는 둘째가라면 서러운 애처가다. 아내를 공주처럼 떠받든다. 그의 처갓집이 대단해서가 아니다. 서로가 부자에 대한 신념을 공유한 덕분이다. 그는 “화목한 가정은 부자의 전제 조건이 된다”며 “이혼을 하게 되면 에너지가 분산돼 사업에 집중할 수가 없다”고 덧붙였다.◇돈과 행복은 별개…가족이 삶의 원동력이 대표는 결혼 10년 만에 늦둥이를 낳았다. 아내가 박사 학위를 마칠 때까지 기다려 나중에 아이를 갖기로 했기 때문이다. 그는 운전을 할 때도 몇 번씩 아들의 얼굴이 어른거린다고 말한다. 행복한 가정이 그에게 주는 만족감이 그만큼 크다는 얘기다. 그는 세간의 부정적 시선에 대해 쿨하게 인정했다. “임대업보다 보다 창의적인 일을 통해 국가 경제에 이바지 할 수도 있죠. 하지만 개인적으로 부동산 임대업을 통해 아이와 더 많은 시간을 보낼 수 있고, 1년에 3~4번씩 아내와 해외여행을 다닐 수 있는 삶이 더 행복합니다. 부동산 임대업이 아니면 지금처럼 자기 시간을 가지기 힘드니까요.”앞으로 그의 목표는 한 달에 고정 수익이 1억원 정도 나오게 원룸사업을 확장하는 것이다. 하지만 이것이 그의 궁극적 목표는 아니다. 그는 교육 사업을 하고 싶다고 말했다. 자신처럼 혈혈단신으로 ‘개천에서도 용이 날 수 있다’는 확신을 주는 강연 활동을 통해 긍정의 메시지를 전하고 싶다는 포부다.
- "세입자 돕겠다더니…" 생색내기 그친 임대차법 개정안
- [이데일리 박종오 기자] 내년부터 시행되는 임대차보호법 개정안에 대한 시장의 반응이 차갑기만 하다. 주택·상가 세입자의 주거와 영업권 안정을 돕겠다는 게 정부의 취지이지만 현실과 크게 동떨어져 생색내기에 그쳤다는 지적이 나온다. 14일 부동산업계에 따르면 정부가 지난 13일 입법예고한 주택·상가임대차보호법 시행령 개정안을 놓고 실효성 논란이 일고 있다. 특히 이번 개정안의 영향이 적은 서울·경기 등 수도권 지역 주택·상가 세입자들은 “별로 달라진 게 없다”며 시큰둥한 반응을 보이고 있다. ▲정부가 지난 13일 주택과 상가 전·월세 세입자 지원을 위해 입법예고한 임대차보호법 시행령 개정안이 생색내기에 그쳤다는 비판이 일고 있다. 사진은 전셋값이 고공 행진을 이어가고 있는 경기 성남시의 한 아파트 단지 전경. (사진제공=뉴시스)①시장 이율 웃도는 전월세 전환 상한선이번 개정안을 통해 정부는 주택 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 상한 비율(전월세 전환율)을 현행 14%에서 10%로 낮추기로 했다. 예를 들어 집 주인이 3억원짜리 전셋집의 보증금 일부(1억원)를 월세로 돌릴 경우, 지금까지는 최고 연 14%에 해당하는 1400만원(월 116만원)을 요구할 수 있었다. 반면 앞으로는 1000만원(월 83만원)만 받을 수 있다. 최근 전셋집의 월세화로 인한 세입자의 부담을 최소화하겠다는 취지다. 하지만 월세 가격이 떨어지고 있는 현실을 고려하지 않아 효과를 기대하기 어렵다는 게 시장 전문가들의 공통된 견해다. 한국감정원에 따르면 지난 9월 기준 전국의 전월세 전환율은 9.84%로 개정된 상한선보다도 이미 낮은 수준이다. 서울은 이보다 낮은 9.36%로 감정원이 조사를 시작한 지난 2010년 6월 10.92%보다 1.56%포인트 하락했다. 김세기 한국감정원 부동산분석부장은 “월세 전환율이 높은 단독주택이 상당수 포함된 수치로 아파트만 놓고 보면 이 비율이 더 낮아진다”라며 “현재 서울시내 대부분 아파트의 전월세 전환율은 연 6% 수준”이라고 말했다. 높은 월세를 받는 일부 도심과 대학가의 소형 원룸 등을 제외하면, 전체 서울 주택의 59%(2010년 인구센서스 기준)를 차지하는 아파트 세입자들은 전혀 혜택을 볼 수 없는 셈이다. 김남주 법무법인 도담 변호사는 “전월세 전환율 14%는 물가 상승률이 높았던 1984년에 도입된 것으로 현 금리 수준을 감안하면 4%포인트 인하는 적절하지 않다”며 “전환율을 보다 낮추고 월세로 돌릴 수 있는 보증금 총액도 제한해야 한다”고 주장했다. 이밖에 전환율 상한선의 강제성이 없고, 계약 만료 뒤 재계약을 할 경우 임차료를 집 주인이 마음대로 높여도 막을 수 없다는 점도 한계로 지적된다.②서울 상권 70% 이상 외면한 임대차보호 적용기준상가임대차보호법의 적용 대상을 가르는 기준 금액도 논란의 대상이다. 개정안은 법 적용 대상의 범위를 현행 보증금과 월세를 합한 금액 3억원에서 4억원(서울 기준)으로 확대했다. 보호 대상으로 분류되면 임차료 상승폭이 연 9% 이하로 제한되는 등 상인들이 한 장소에서 일정 기간 동안 안정적으로 일할 수 있도록 보장받게 된다. 그러나 상가정보업체인 에프알 인베스트먼트가 올해 서울시내 주요 상권 66곳의 점포 3284개를 조사한 결과에 따르면, 바뀐 법의 보호를 받는 임차료 4억원 이하 점포는 36.92%에 불과하다. 개정안 이전에는 26.3%였다. 명동과 인사동은 단 한 곳도 보호받지 못한다. 강남역, 종로, 문정동, 압구정, 교대, 신사 등도 보호법 적용 대상이 10%를 밑돈다. 안민석 에프알 인베스트먼트 연구원은 “임차료 급등과 거대 자본 침투로 피해가 큰 명동, 강남, 신촌, 신사동 가로수길 상가 등은 대부분 적용 대상에서 빠졌다”며 “면적이 아주 작거나 사각지대에 위치한 폐쇄형 점포 일부만 새로 포함될 걸로 보인다”라고 말했다. 김 변호사는 “상인들 사이에서는 건물주가 법 적용을 피하기 위해 개정안 시행 전 임대료를 올리는 등 오히려 부작용을 우려하는 목소리가 크다”며 “애초 입법 목적이 소액 임차인 보호가 아닌 만큼 금액 기준은 아예 폐지하는 것이 바람직하다”고 지적했다. ③세입자 체감 낮은 최우선 변제금 인상개정안에 포함된 최우선 변제금의 범위 확대 방안 역시 수도권 세입자들이 혜택을 체감하긴 어려울 거라는 평가가 우세하다. 최우선 변제금은 주택이나 상가가 빚 때문에 경매로 넘어갈 경우 소액 세입자가 우선해서 돌려받을 수 있는 보증금 한도액이다. 개정안이 시행되면 내년부터 서울의 보증금 9500만원 이하 주택을 계약한 세입자는 집이 경매에 부쳐져도 보증금 3200만원을 먼저 돌려받을 수 있게 된다. 기존에는 보증금 7500만원 이하 세입자에 한해 2500만원까지만 변제해 줬다. 금액 범위를 넓힌 건 바람직하지만 확대 폭이 너무 작다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산114에 따르면 지난 9월 기준 전국 아파트의 평균 전세금은 1억6877만원에 달한다. 서울은 2억9527만원, 경기도는 1억7582만원이다. 서울의 경우 보호 대상인 9500만원 이하 전셋집은 원룸이나 노후한 연립주택, 일부 재건축 단지 등 극소수에 불과하다. 김은진 부동산114 과장은 “세입자를 보호하겠다는 취지는 바람직하지만 현실과의 수치적 괴리감이 있다”라고 평가했다. ▲주택·상가 임대차보호법 개정 전후 비교 (자료제공=법무부)
- [창간 기획]무한경쟁 시대의 생존전략, '아파트 브랜드史'
- [이데일리 박종오 기자] 아파트 브랜드가 국내에 첫 선을 뵌 것은 1990년대 후반이다. 1998년 동아건설의 ‘솔레시티’와 월드건설의 ‘월드메르디앙’이 그 선두였다. 1년 뒤인 1999년 브랜드 명은 쉐르빌·타워팰리스·가든스위트·하이페리온 등 고급 주상복합아파트 위주로 확산됐다. 이전까지의 아파트 이름은 단출했다. 1960년대 초기 아파트는 ‘종암아파트’, ‘마포아파트’ 등 주로 지역명을 땄다. 정부 주도로 지어져 이름을 통한 차별화가 필요하지 않았던 까닭이다. 1970년대 들어 민간 건설사의 성장과 아파트 건설 붐으로 단지 이름이 보다 복잡해졌다. ‘압구정 현대아파트’, ‘삼성 마포아파트’ 등 지역과 건설사 명을 함께 넣는 식이었다. 본격적인 아파트 브랜드시대는 ‘래미안’과 ‘e-편한세상’이 열었다. 대림산업은 2000년 용인 기흥구 보정동에 분양한 아파트에 ‘e-편한세상’이라는 이름을 처음 달았다. 그해 삼성물산 건설부문은 업계 최초로 브랜드 선포식을 열고 ‘래미안’을 공개했다. 지금은 친숙한 푸르지오·롯데캐슬·SK-View·아이파크 등은 모두 그 후발 주자들이다. ▲건설사의 아파트 브랜드 BI(brand identity)달라진 주택시장의 여건이 아파트 브랜드 탄생의 계기였다. 1997년 외환위기 직후 국내 부동산시장은 급격히 얼어붙었다. 서울 아파트값은 1998년 13% 이상 폭락했고 건설사들은 미분양 아파트를 떠안았다. 전례 없는 일이었다. 그 결과 수요자의 위상이 크게 높아졌다. 건설사들이 생존 경쟁에서 살아남으려면 수요자의 선택을 받아야 했기 때문이다. 깐깐해진 수요자들의 눈높이와 당시 정부가 부동산시장 부양을 위해 내놓은 분양가 자율화 방침은 민간 아파트의 상품화에 불을 지폈다. 고만고만한 아파트의 차별화 방법을 고민하던 업체들이 주택의 고급 브랜드화로 눈을 돌린 것이다. 아파트 브랜드의 프리미엄 전략은 되살아난 부동산 경기에 힘입어 폭발적인 호응을 얻었다. 중견 건설사들도 ‘~빌’, ‘~힐’ 등의 이름을 단 브랜드를 선보이며 대열에 합류했다. 2007년에는 시공능력평가 순위 100위권 이내 건설사 중 91곳이 브랜드를 1개 이상 보유했다. 브랜드 아파트는 사회적 신분의 상징으로 발전했다. ‘당신의 이름이 됩니다’라는 래미안의 초기 광고 문구는 집에 자부심이라는 가치를 부여한 좋은 예다. 높아진 브랜드 아파트의 상품가치는 집값에도 반영됐다. 이른바 브랜드 프리미엄이다. 주택산업연구원의 2005년 조사에 따르면 아파트값은 브랜드에 따라 3.3㎡당 최고 800만원(서울 강남구)까지 벌어졌다. 아파트 브랜드를 입지보다 선호하는 일도 흔해졌다. 외벽 도색을 통해 주민들이 직접 아파트 이름을 ‘자이’로 바꿨던 서울 대현동 럭키아파트 등의 사례는 이런 변화가 낳은 촌극이었다. 브랜드 성공 신화에는 어두운 면도 적지 않았다. 대표적인 예가 ‘분양가 거품’ 논란이다. 막대한 브랜드 광고비가 고스란히 분양가 상승으로 이어졌다는 지적이다. 2008년 금융위기로 부동산 경기가 꺾이면서 사라진 브랜드도 적지 않다. 2008년 당시 100대 건설사 중 45곳이 워크아웃, 법정관리 등을 신청했고 이 중 9개사 만이 회생했다. 브랜드 원조격인 솔레시티와 월드메르디앙은 기업 매각과 폐업으로 이제는 잘 볼 수 없는 이름이 됐다. 대주파크빌(대주건설), 유셸(씨앤우방), SPACE 향(삼능건설), 쌍떼빌(성원건설) 등도 같은 처지가 됐다.반면 실수요자 위주로 재편된 시장에서 새롭게 부각된 브랜드도 있다. ‘부영 사랑으로’(부영주택), ‘호반베르디움’(호반건설), ‘중흥S-클래스’(중흥건설), ‘유보라’(반도건설), ‘우미린’(우미건설) 등은 불황을 넘는 아파트 브랜드계의 샛별이다. 또 다시 열린 아파트 판촉의 무한경쟁 시대에 시장은 브랜드의 퇴행 아닌 진화에 주목하고 있다. ▶ 관련기사 ◀☞ [창간 기획]주택시장 불황에 다시 뜨는 브랜드 파워☞ [창간 기획]2000년대 이후 랜드마크 아파트 변천사☞ [창간 기획]전문가 25인이 말하는 '10년 뒤 주택시장'☞ [창간 기획]10년뒤 '대안형 아파트·기업형 임대' 유망☞ [창간 기획]아파트 브랜드 이름, 그 속뜻은
- GS건설, ‘찾아가는 역삼자이' 서비스 운영
- [이데일리 양희동 기자] GS건설(006360)은 이달 중 서울 강남구 역삼동에 분양하는 ‘역삼자이’아파트의 관심 고객을 대상으로 ‘찾아가는 상담 서비스’를 시작했다고 1일 밝혔다. 이 서비스는 바쁜 직장인과 전문직 종사자 등에게 역삼자이 단지 개요와 분양 및 청약 일정, 분양가격, 상품정보, 모델하우스 현장 위치 등의 분양 정보를 전문 상담사가 1대 1로 알려주는 방식이다. 참여 방법은 전화(2051-6090) 또는 인터넷 홈페이지(www.xi.co.kr)접속 후 관심 고객으로 등록하고, 상담 희망날짜와 시간만 예약하면 된다. 찾아가는 상담 서비스 이용 고객은 사은품과 함께 VIP로 등록돼 향후 계약시 추가 혜택이 제공된다. GS건설 관계자는 “이번 찾아가는 상담 서비스는 시간 제약이 많은 전문직 종사자들에게 좋은 기회”라며 “서비스 관련한 문의도 늘고 있어 현장 반응도 좋은 편”이라고 말했다.역삼자이는 강남구 역삼동 개나리 6차 아파트를 재건축한 단지로 지하3층~지상 31개층, 3개동, 총 408가구(전용면적 59~114㎡)규모다. 이중 일반분양분은 86가구(전용 114㎡)다. 지하철 2호선·분당선 환승역인 선릉역과 가깝고 이마트, 롯데백화점, 도성초, 역삼중, 진선여중·고 등이 인접해 있다. 모델하우스는 서울 강남구 대치동 983-5번지 ‘대치 자이 갤러리’에 이달 중 마련된다. 입주는 2016년 6월 예정이다. 분양문의 : 02-2051-6090▲역삼자이의 ‘찾아가는 상담 서비스’ 전문 상담사가 서울 강남구 압구정동의 한 병원을 방문해 고객에게 1대 1 상담을 해주고 있다. <제공:GS건설>▶ 관련기사 ◀☞GS이니마, 세계물협회 혁신프로젝트상 수상☞GS건설, 카타르서 5516억 공사 수주☞GS건설, 3분기 적자..실적 개선 추세는 '지속'-이트레이드
