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- 규제 피한 돈뭉치 ‘용인·파주·김포’ 땅으로 쏠린다
- 경기도 파주시 접경지역에서 바라본 서울 방면에서 운정신도시 아파트. (사진=연합뉴스)[이데일리 신수정 기자] 용인, 파주, 김포를 중심으로 대규모 돈뭉치가 유입될 전망된다. 시장 유동자금이 주택 규제를 피해 토지시장으로 흡수되는 흐름을 따라 수도권 토지보상금 25조원이 재흡수 될 것이란 분석이다. ◇용인·파주 등 수도권 토지보상금 유입 전망토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 ‘지존’에 따르면 올해 수도권 인근의 용인, 파주, 김포의 땅값 상승률이 이어질 전망이다. 고양시와 남양주시에서 5조원 이상 토지보상금이 각각 풀리고 용인시에서 3조 이상 토지보상금이 예상되는만큼 자체 및 인근 지역으로 재유입될 것이란 분석에서다. 실제 지금까지 경기 하남 교산지구와 인천 계양지구의 대토보상 계약률이 각각 12%, 10% 정도에 그친 점에 비춰볼 때 토지보상금 대부분이 현금으로 지급될 확률이 높을 것으로 보인다. 먼저 용인시는 SK반도체 클러스트 이슈와 용인구성역 도시개발사업(구 GTX 역세권 용인 플랫폼시티)이 관심을 키우며 땅값이 우상향 중이다. 경기도 용인시 처인구의 토지 총 거래금액은 2조 5634억원으로 전국 시·군·구 단위 총거래액 2위다. 지난해 토지거래건수는 5673건으로 전년 대비 8.5% 증가했다. 평단가는 전년대비 20만원 가량 상승한 166만원을 기록했다.파주와 김포는 고양시와 남양주시에 풀린 유동성이 흘러 들어갈 가능성이 높다. 고양시 등은 남북관계 경색으로 개발이 제한적인만큼 수도권 광역급행철도(GTX)가 들어서는 경기도 파주로 유입될 것이란 전망이다. 특히 파주시는 군사보호구역에 묶인 지역이 대거 풀리면서 땅값 상승세가 거셀 전망이다. 더불어민주당과 정부는 지난달 14일 서울 등 군사시설 제한보호구역 905만3894㎡를 해제하기로 결정했다. 파주는 약 498만㎡가 군사보호구역에서 해제된다. 군사보호구역에서 해제되면 개발·건축 시 사전에 군과 협의할 필요가 없어져 토지 활용 가치가 높아지고 땅값이 오르는 효과가 있다.전문가들은 주택가격 상승기와 개발호재가 겹치면서 토지 가격 상승이 이어졌다고 분석했다. 토지·건물정보업체 밸류맵이 국토교통부 토지 실거래가격을 분석한 보고서에 따르면 지난해 전국 토지 평단가는 3.3㎡당 119만 7292원으로 전년대비 8.5% 증가했다. 거래 건수는 52만 4443건으로 전년대비 14% 급증했다. 총 거래금액도 처음으로 100조를 넘어선 105조 7000억원을 기록했다. 전년대비 30.8% 증가한 수치다.이런 분위기는 앞으로도 이어질 전망이다. 신태수 지존 대표는 “남양주 왕숙 1·2, 고양 창릉 등 3기 신도시 공공주택지구에 대한 토지보상이 본격화 되면서 시중 유동성이 토지 시장으로 다시 유입될 것으로 전망된다”며 “특히 개발호재와 교통가 많은 지역일수록 투자자들이 쏠릴 것”이라고 전망했다.이창동 밸류맵 리서치팀장은 “부동산 상승기, 특히 주택 상승기에는 토지에 대한 관심도와 거래가 늘어날 수 밖에 없다”며 “공급하려는 수요가 많아지기 때문에 토지 가격도 함께 올라가는 모양새”라고 설명했다. 서울 강남구 압구정아파트지구 일대. (사진=뉴시스)◇보상 예상지역 경매도 불티...단기 수익 기대정부가 보상금을 지급하기 전까지 투자자들이 보상 예정지역에 미리 들어가서 낙찰가와 보상금의 시세차익을 얻으려는 움직임도 지속되는 모습이다. 실제 보상 예정지역에 편입된 지역의 단기수익률은 높은 편이다. 지난 2019년 3월 A씨는 공공주택지구에 편입된 단독주택을 최저입찰가의 100%를 넘는 7120만원(낙찰가율 102%)에 낙찰받았다. 이곳은 ‘남양주 왕숙 2 공공주택지구’에 전면적 편입된 상태였다. 한국토지주택공사(LH)는 협의보상금 1억 4726만원을 제시했고 A씨는 낙찰 후 2년 4개월 만에 낙찰가의 207%에 달하는 수익을 얻었다.면적이 매우 작은 토지의 고가 낙찰 사례도 심심찮게 보인다. 용인시 처인구 원삼면 독성리 752번지 31㎡(약 9평)짜리 전(田) 공매에 32명의 응찰자가 몰려, 감정가 853만원의 220%(1879만원)에 낙찰됐다. 이 땅은 SK하이닉스의 ‘용인 반도체클러스터’가 조성될 토지보상 부지인데, 옆 필지인 모기업 물류센터의 통행로를 가로막는 위치에 있다는 점에서 투심이 몰리며 낙찰가가 예상보다 높았다.고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “토지보상 예상지역의 경매 물건은 토지보상금액이 낙찰가보다 조금만 높아도 경쟁률이 치열하다”며 “토지는 환가성이 낮은 상품인데, 토지보상이 빠르게 진행되다 보니 단기 수익을 거둘 수 있기 때문”이라고 설명했다.
- [일문일답]여의도시범 등 신통재건축 선정…향후 과정은
- [이데일리 강신우 기자] 서울시는 30일 여의도 한양, 고덕 현대, 송파 한양2차, 구로 우신빌라, 여의도 시범, 대치 미도, 잠실 장미 1·2·3차 등 신속통합기획 재건축 추진 단지를 발표했다. 여의도 시범아파트 전경.(사진=연합뉴스)다음은 재건축사업 후보지 관련 일문일답. -연내 여의도 및 압구정 지구단위계획을 발표한다고 했는데 진행상황은△주요 재건축단지 거래량은 많지 않으나 거래되는 물건은 소폭 상승했다. 아직까지 재건축 기대감으로 호가상승을 유인하고 있는 것으로 파악된다.아직까지는 부동산 시장 자극을 최소화하기 위한 신중한 접근이 필요해 부동산 시장에 미치는 영향을 고려해 지구단위계획 결정절차는 시기를 조정하되 각 단지별 신속통합기획은 적극 지원하겠다.일부 단지에서 신속통합기획을 신청함에 따라 지구단위계획과 정비계획 결정절차를 병행추진해 단지별 신속통합기획 완료 과정에 지구단위계획을 결정할 예정이다.-잠실5단지, 은마아파트 정비계획 수립 추진상황은△잠실5단지는 교육환경영향평가, 쟁점사항 검토 등 사전절차 완료에 따라 조속한 시일 내 정비계획 결정을 위한 도시계획위원회 수권 소위원회 심의 상정을 추진할 예정이다.은마아파트는 추진위원장 재선임, 관련소송 등에 따라 입안권자인 강남구청과 협의해 정비계획 결정절차 추진할 예정이다.-은마아파트가 신통기획을 신청했다는데 향후 처리 계획은△은마아파트는 2018년6월 도시계획위원회 심의에서 보류된 후 올해 6월부터 주민과 서울시가 함께 논의해(정비사업TF회의) 계획 보완하고 있다. 신통기획은 정비계획 마련 전 정비계획 가이드라인을 수립하는 절차인데 이미 정비계획이 입안되어 심의 중인 현 단계에서 신통기획의 필요성은 낮다고 판단된다.신통기획 추진 여부는 정비계획 입안권자인 강남구청장이 시행주체 유무, 진행 사항 등을 종합적으로 고려해 처리할 예정이다.-현재 재건축단지 신통기획 추진현황은△원팀(One Team)구성·신속통합기획가(M.P)선정 단지는 총 7개 단지다. 단지는 여의도 한양, 고덕 현대, 송파 한양2차, 구로 우신빌라, 여의도 시범, 대치 미도, 잠실 장미 1·2·3차 등이다. 최근 신청한 단지는 내년 초 신통기획에 착수할 예정으로 압구정 2구역, 3구역, 5구역, 신반포2차, 서초진흥 등이 있다. 신청시 신통기획으로 추진할 예정단지는 대치 선경, 개포 우성·현대·경남, 개포 6·7단지다. 이미 신통기획이 완료된 단지는 상계주공5단지(2020년6월), 신향빌라(2020년8월), 오금현대(2020년8월) 등이 있다. 다만 오금현대는 신통기획은 완료했지만 주민이 계획안을 수용하지 않았다. -재개발과 달리 재건축의 경우 별도 공모절차를 밟지 않고 수시로 신청하면 받아주나△재건축 단지의 경우 안전진단 통과 단지라면 수시신청 가능 하다. 주민이 자치구에 신청서를 접수하면 자치구 검토 후 자치구에서 시로 신청하게 된다. 제출서류는 두가지로서 신속통합기획 신청서와 사업제안서(개략적 정비계획 제시)이며 가급적 사전에 자치구 및 시 주관부서간 논의후 제출을 권한다.-신통 재건축 단지의 경우 아파트 가격의 상승세가 만만치 않은데 토지거래허가구역 추가지정 가능성은△부동산 시장 교란 행위에 대해서는 일벌백계가 원칙이다. 여의도 및 압구정 등 주요 재건축 단지에 대해서는 지난 4월 토지거래허가구역을 신규지정 했으며 은마, 잠실5단지는 6월 1년 추가로 지정했다. 신통기획 착수 시점에 대상지를 토지거래허가구역 추가 및 신규지정하고 부동산 시장이 안정될 때 까지 선제적 대처할 예정이다.
