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- 미니신도시 어딜까?..서울공항·특전사 등 후보지
- [이데일리 윤진섭기자] 여권이 강남권 공급 확대 방안으로 미니 신도시 건설 추진 카드를 꺼내 들었다. 이에 따라 업계와 수요자들의 관심은 `과연 어떤 곳이 거론되고 있나`에 쏠리고 있다. 열린우리당 원혜영 정책위의장은 지난 26일 "8월말 발표될 정부의 부동산 종합대책에 강남을 대체할 만한 수준의 수도권 신도시 건설계획이 포함될 것”이라고 밝혔다. 원 의장은 "분당, 일산 신도시의 500만~600만평 규모지만 현실적으로 그렇게 대규모로 조성 하긴 힘들 것 같고, 수십 만평 정도의 소규모 신도시로 추진할 수 있다고 본다"고 설명했다. 특히 원 의장은 신도시 후보지에 대해 "문정동, 일원동은 송파나 강남과 가깝고 연계 개발이 가능해 강남 거주를 원하는 사람들의 구미에 맞을 수 있을 것”이라고 말해 강남 인근지역이란 구체적인 지역까지 언급한 것으로 파악됐다. 이 같은 점을 종합해 가장 유력한 지역으로 오르내리고 있는 곳이 서울공항이다. 서울공항은 서울 송파 장지지구와 강남구 세곡동, 판교 신도시로 이어지는 개발축의 길목에 있다. 이 같은 입지 때문에 강남 집값이 들썩일 때 마다 개발 소문이 끊이지 않았다. 비행장 규모 70만평을 합쳐 총 규모만 120만평에 달한다. 인근 군사관련시설과 개발제한 구역까지 합치면 300만평에 육박한다. 그러나 실제 서울공항이 개발되기 위해선 만만치 않은 걸림돌이 많다. 첫째는 수도권 안보를 내세운 국방부의 강력한 반발이다. 정부나 여권 역시 현재는 국방부이 입장을 수용, 개발론 자체를 일축해왔다. 또 이미 땅값이 너무 올라 개발비용 부담이 크다는 점도 무시할 수 없는 대목이다. 성남비행장 인근 창곡동·거여동 일대에는 남성대골프장(24만평)도 개발 가능지역으로 거론된다. 건교부는 지난 9일 남성대골프장 등 군부대 부지를 주택용지로 공급하는 방안을 검토한 바 없다고 강력히 부인했다. 하지만 여권이 국유지를 활용 미니신도시 개발을 검토키로 함에 따라 이 부지 활용 가능성이 제기되고 있다. 송파구 거여동 특전사 부지도 개발 가능성에서 유력한 지역이다. 모두 58만평 규모로 정부는 수도권 종합발전계획에 따라 2006년까지 군부대를 이전한다는 계획이어서 개발 가능성이 높아지고 있다. 특전사 부지와 남성대골프장을 묶어 개발해야 한다는 주장도 있다.전체 면적의 90% 이상이 그린벨트로 묶여 있는 하남시도 강남 미니신도시 조건에 부합하는 지역으로 꼽힌다. 강동구와 송파구와 인접해 있어, 강남권 수요층을 끌어들일 입지를 갖췄기 때문이다. 그러나 하남 개발의 걸림돌은 그린벨트 해제 여부다. 환경단체의 반발은 둘째 치더라도 개발까지 상당한 시간이 소요된다. 정부 관계자는 "그린벨트를 푸는 것은 헌법을 고치는 것만큼 어렵다"라며 "이는 정부나 여권 핵심부가 결단할 사안"이라고 말했다, 이 밖에 수원의 축산연구소, 용인의 국립경찰대학, 법무연수원 등도 20만평 대 청사 부지를 소유하고 있어, 기관 이전 후 개발 가능성이 점쳐지는 곳이다. 하지만 입지가 강남지역과 멀 뿐만 아니라 이미 판교개발이 예정돼 있어, 실현 가능성은 낮다는 게 업계의 관측이다.
- 택지개발 가능한 국·공유지 어디 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 아파트 공급이 가능한 국·공유지는 어디에 있을까? 정부와 열린우리당은 지난 20일 열린 제3차 부동산정책 당정협의에서 정부 보유 토지(국·공유지)에 분양·임대주택을 지어 공급키로 했다.강북 광역개발을 본격화 해 부족한 주택을 공급하는 것을 우선하되 정부나 지방자치단체가 보유한 국·공유지를 활용해 부족분을 메우겠다는 구상이다. 정부가 수도권에 보유한 국·공유지 중 아파트를 지을 만한 곳은 극히 제한적이다. 시장에선 그나마 군부대나 교도소, 공공기관 이전 부지 정도를 꼽고 있다. 나머지는 국립공원이나 잡종지 등으로 대규모 단지를 조성하기에는 부적절한 곳이 대부분이다. 그러나 군부대·교도소 역시 개발하는 게 쉽지 않다. 수도권 안보상의 이유가 그 첫 번째 이유다. 단적으로 서울공항 개발 소문이 수년째 이어지고 있지만 국방부가 안보상의 이유로 반대해 번번이 좌절되고 있는 게 대표적이다. ◇서울·수도권 내 군시설 부지...국·공유지 아파트 개발 `0순위`현재 파악되고 있는 국유지는 대략 70억평 정도로 추산되고 있다. 정부는 최근 이중 잡종재산 (전.답, 임야, 대지. 철도용지 등) 5억2000만평을 개발 대상으로 선정했다. 택지 부지 활용 지역으로 우선 거론되는 게 도심 내 산재 있는 군부대다. 이중 알짜배기로 한두 번 개발 소문에 휩싸였던 곳은 서울공항(120만평), 송파구 거여·장지동 일대 특전사 부지(58만평), 서초동 정보사 부지 5만5000평 등이다. 서울공항은 서울 송파 장지지구와 강남구 세곡동, 판교 신도시로 이어지는 개발축의 길목에 있어 오래전부터 개발 소문이 무성했다. 비행장규모 70만평을 합쳐 총 규모만 120만평에 달한다. 인근 군산관련시설과 개발제한구역(그린벨트)를 합치면 300만평에 육박한다. 잘만하면 판교신도시(280만평) 못지않은 고급 주거도시로 개발할 수 있는 셈이다. 성남비행장 인근 창곡동·거여동 일대에는 남성대골프장과 행정학교, 육군체육부대가 자리잡고 있다. 이 지역은 송파구와 길을 사이에 두고 붙어 있는 곳이다. 즉 이들 지역을 묶으면 최대 300만평까지 개발이 가능한데, 서울의 지나친 확장을 막기 위 한 완충지로 도시녹지축이나 그린벨트를 일부 보전하더라도 150만평 이상은 주거도시로 개발할 수 있다는 계산이 나온다.이곳은 대부분 국유지인 데다 이미 도로, 지하철 등 사회 간접시설이 충분히 갖춰져 있기 때문에 조성원가도 많이 들지 않는다. 송파구 거여동 특전사 부지도 규모가 58만평에 달해, 대단위 아파트 건립 최적지로 꼽힌다. 특히 특전사는 수도권 종합발전계획에 따라 이전설이 거론돼 왔다는 점, 서울시가 송파구 거여동 일대 뉴타운 검토를 했다는 점 등을 고려할 때 아파트 공급이 유력한 곳으로 점쳐지고 있다. 서초구 서초3동 1005-6번지 일대 5만5000평 규모의 정보사 부지도 눈여겨 볼 지역이다. 국방부는 이 부지 중 일부인 3만평을 일반주거지로 용도 변경해 매각한 뒤 이전 비용으로 활용하겠다는 입장을 밝혀 왔었다. 그러나 서울시는 공원 조성을 검토하고 있어, 부지 개발이 수 년 째 답보 상태에 빠져 있는 상태다. 금천구에 위치한 도하부대도 지난해 2월 국방부가 자체적으로 기능을 재분산하는 것으로 결말을 지어 이전이 확정된 바 있어, 아파트 용지로 활용이 가능할 것으로 점쳐진다. 이밖에 서울 공릉 2동 육군사관학교와 부천시 오정동 도하작전부대도 꾸준히 이전설이 흘러나오는 곳으로, 향후 정부의 국. 공유지 아파트 공급 논의 테이블에 오를 가능성이 높다. 그러나 이들 부지를 활용하는 게 쉬운 일은 아니다. 우선 안보상의 문제가 걸려 있다. 예컨대 국방부는 서울공항 개발 소문이 불거질 때마다 공군의 수도권지역 전략 요충지란 점을 들어, 불가 입장을 밝혔고 그때마다 개발 소문을 수면으로 가라앉았다. 환경부 역시 개발보다 보존해야 한다는 의견을 제시하고 있다, 정부도 최근 군부대 부지 활용론이 거론되자 "남성대 골프장 등 군부대 부지를 주택용지로 공급하는 방안을 검토한 바 없다"고 부인했다. 주변 땅값이 이미 오를 대로 오른 상태에서 개발이 공론화될 경우 땅값이 들썩거릴 수 있다는 점도 개발에 걸림돌이다. 서울공항의 경우 성남 심곡동과 오야동, 고등동 그린벨트 농지 매매 가격은 모두 작년 말보다 평당 40만~50만원 오른 200만원 내외에서 매물이 나온다. 그린벨트 내라도 대지는 평당 500만~800만원까지 해 이미 상당히 시세가 올라 있다.◇영등포·성동구치소, 병원, 공공기관 이전지역 등 활용가능성 커 서울 도심에 산재 있는 교도소와 정부 소유의 병원, 철도차량기지 등도 택지로 활용할 수 있을 전망이다. 교도소 부지는 영등포 교도소(3만평), 성동구치소(1만2000평) 등이 대표적이다.이밖에 도봉구 창동 국군병원(1만5000평), 중구 을지로 국립의료원(8300평), 은평구 녹번동 국립보건원(3만2000평) 등의 부지도 고밀도 개발을 전제로 아파트 공급이 가능한 곳으로 거론되고 있다. 행정기관 및 공공기관 지방 이전에 따라 정부 청사가 있는 과천을 비롯, 성남·안양·수원·의왕 등 경기 남부 지역을 떠나는 53개 공공기관의 부지도 택지로 활용하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 수원의 축산연구소·작물과학원은 30만 평대, 용인의 국립경찰대학·법무연수원은 20만 평대 청사 부지를 보유하고 있다. 176개 지방 이전 기관이 보유한 청사 부지는 285만여 평으로 판교 신도시(282만 평)와 비슷한 규모다. 하지만 도심 내 부지는 이미 각 구별로 이전을 전제로 지구단위 계획에 수립한 상태거나 검토 중이고, 수도권 공공기관 부지는 각 지자체가 용도 변경을 불허한 상태여서, 실제 정부가 원하는 방향으로 개발이 가능할지는 미지수다.
- (르포)서울공항 이전설에 주변 땅값 `들썩`
- [성남=edaily 윤진섭기자] "무심코 던진 말 한마디가 부동산 가격 상승 포인트를 찍어준 셈이죠"
서울 강남의 대체 주거지로 오랜 전부터 거론돼 왔던 경기 성남시 수정구 서울공항 부지.
수년동안 투자자들의 관심권에서 맴돌던 이 곳은 지난 8일 김한길 열린우리당 수도권발전대책 특위 위원장의 `서울공항 이전 논의 가능성`제시와 해명이 이어지면서 또 다시 투자자들로부터 주목 받고 있다.
논과 밭, 노후화된 가옥, 맹지, 그리고 23번 국도를 따라 담벼락으로 둘러 싸여 있는 서울공항이 전부인 이 일대는 서울 강남의 대체주거지라고는 믿기지 않을 정도로 한적한 분위기다.
◇개발 가능성 제기 후 문의전화 늘어나, 분위기는 벌써 제 2강남
그러나 서울공항 이전 소식이 전해지면서, 개발 수혜지로 거론되는 고등동, 신촌동, 오야동, 방죽동 일대 중개업소는 지난 8일 이후 문의하는 전화와 매물을 매입하려는 방문객에 몸살을 앓고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
특히 분당~내곡간 고속도로 초입에 위치한 수정구 고등동은 비교적 집단취락지의 모습을 갖추고 있어 투자자들이 반드시 거치는 곳이란 게 현지 중개업소의 설명이다.
현지 D공인 관계자는 "정치권에서 개발 가능성 발언이 나오기 전까지만 해도 문의전화가 하루에 5~6통에 불과했는데, 어제만 해도 20통 이상 전화를 받을 정도"라고 말했다.
그는 "지난 2002년도에도 건설교통부 장관이 사석에서 무심코 던진 `개발 가능성` 답변에 이 지역 땅값이 큰 폭으로 뛰었는데, 이번에도 만만치 않은 가격 업그레이드가 있을 것"이라고 전망했다.
또 다른 현지 공인 관계자 역시 "설익은 정치권의 개발 발언에 대한 기대감만 한 단계 높여 놨다"라고 말했다.
이어 그는 "핵심 정치권 인사들이 개발 가능성을 흘린 이후 다들 `국방부와 협의를 해야한다`고 한 발짝 물러나지만, 그 같은 해명이 이어지면서 투자자들에게는 오히려 `그렇다면 협의만 끝나면 언제라도 개발이 되겠구나`하는 믿음만 심어줘, 사실상 가격 상승 포인트를 찍어주고 있는 셈이다”라고 말했다.
◇서울 강남, 판교, 분당 사이에 위치한 최적의 입지
지난 70년부터 대통령 전용기나 군용 항공기가 사용해 온 서울공항은 개발 가능성에 대한 정치권의 적극적인 해명에도 불구하고 이 지역 부동산 시장이 들썩이는 것은 서울지역 중 타의 추종을 불허하는 입지 때문이다.
판교에서 강남구 수서로 이어지는 23번 국도를 따라 120만평 규모로 자리 잡고 있는 서울공항은 지하철 3호선 수서역에서 차량으로 불과 10분 거리에 위치해 있다.
또 고등동을 거쳐 내곡 사거리를 지나면 판교로 이어지는 389번 도로를 탈 수 있다. 특급 주거지인 판교까지 차량으로 역시 10분 거리고, 분당도 바로 진입할 수 있다. 한 마디로 특급주거지인 강남과 판교, 분당의 중간에 서울공항이 위치해 있는 셈이다.
여기에 판교 개발이 일단락되고 난 뒤 서울공항 주변으로 개발압력이 밀려올 것이란 기대감, 그리고 장기간 그린벨트로 묶여 있어 주거쾌적성이 뛰어나다는 점 등도 이 지역에 대한 투자 가치를 높이는 요인으로 꼽히고 있다.
◇대지 평당 700만원 호가..2년만에 두 배 이상 가격 올라
공항 이전이 최대 수혜지로 거론되는 곳은 23번 국도를 따라 자리 잡고 있는 신촌동 오야동 심곡동 시흥동 고등동 일대다. 지난 2002년 상반기까지만 해도 부동산 중개업소가 2~3곳에 불과했으나 현재는 7~9곳으로 늘었다.
그러나 중개업소마다 거래가 활발한 것은 아니다. 개발 가능성 언급과 해명이 이어진 8~9일에만 문의전화와 방문객이 끊이지 않고 있지만 매도자가 나서지 않고 있어 거래는 힘든 상태다.
신촌동 이환공인 이근춘 대표는 "사달라는 사람이 많은데,,심지어 지금은 자취를 감춘 용마루(그린벨트 내 건축이 가능한 대지)를 문의하는 사람까지 등장했다"고 말했다. 이 대표는 "놔두면 오를 거라는 걸 매도자들이 다 아는 데..팔겠다는 사람이 없는 것은 당연하지"라고 전했다.
거래가 없다고는 하나 이 와중에도 땅값이며 집값은 계속 오르고 양상. 특히 2002년 당시 건교부 장관의 `개발 발언`과 판교 개발 본격화 이후 가격은 천정부지로 뛴 상태다.
불과 2년 전에 평당 300만원을 나타냈던 신촌동, 오야동 대로변 대지(주택 건축 가능)은 현재 평당 700만원을 호가하고 있다. 도로 안쪽 대지도 평당 600만원으로 두 배 이상 뛰었다.
대로변 그린벨트 논밭은 형질변경이 안된 것이 평당 100만~120만원을 호가하고, 이미 변경을 마친 논밭은 이보다 20~30%가 비싼 실정이다. 심지어 맹지조차(도로가 들어가지 않는 논밭) 평당 80만~90만원선을 웃돌고 있다.
임야는 크기에 따라 평당 7만원에서 평당 60만원이란 터무니없는 가격을 제시하는 매도자도 있다는 게 중개업소 관계자의 귀띔이다. 상업용지는 왠만한 강남권 시세에 육박하는 실정이다. 고등동 일대 건물은 평당 1000만~1200만원을 호가하고 있다.
◇토지거래허가구역 등 3중 규제 묶여..기획 부동산 난립 등 난관 많아
서울공항 이전을 검토하겠다는 발표만으로 무턱대고 투자를 단행하기에는 현실적으로 넘어야 할 산이 많다. 우선 이 지역은 토지거래허가구역과 토지 투기지역, 그린벨트 등 3중으로 규제책이 시행되고 있다.
오야동 중개업소 관계자는 "이 일대에서 100평 이상 땅을 사기 위해선 반경 30km 이내에 거주해야 할 뿐만 아니라 성남시에 토지이용계획서를 제출하고, 실제 그 계획대로 토지를 활용해야 한다"고 말했다.
그는 또 "요즘 같은 경우 성남시청 공무원이 매주 나와 실제 이용계획서대로 활용하고 있는지 여부를 점검하고 있는 실정"이라며 "허가 없이 거래하거나 계획서대로 토지 이용이 이뤄지지 않을 경우엔 거래 무효와 과태료(땅값의 30%)를 내야 한다"고 덧붙였다.
어지간한 자금이면 투자할 엄두를 내지 못할 정도로 비싼 가격도 걸림돌이다. 이 일대에서 웬만한 대지를 매입하려고 해도 평당 700만원으로 100평만 구입해도 7억원이 소요된다.
투자 수요 유입에 따라 최근 들어 부쩍 늘어난 기획부동산의 투자 유혹도 신중해야 할 대목이다. 고등동 알지요공인 관계자는 "최근 이 지역에서 개발 자체가 불가능한 공유지 임야를 평당 4만원에 사서, 평당 22만원에 되팔아 100억원대의 시세차익을 본 기획부동산 소문이 파다하다"라고 말했다.
이어 그는 "서울공항 주변은 이 같은 기획부동산이 10곳 이상 암암리에 활동하고 있어 투자자들의 주의가 요구된다"고 말했다.
막대한 자금이 투입됨에도 불구하고 개발 자체가 불투명하다는 점도 투자에 신중해야 하는 이유 중 하나다. 당장 국방부는 조기 공항 이전 자체를 일축했을 뿐만 아니라 서울공항 내 위치한 미군부대의 이전 역시 현재로선 불투명한 상태다.
강남구 세곡동 C중개업소 관계자는 "서울공항외에도 30만평에 달하는 미군기지가 이전되야 개발이 가시화될 수 있다"며 "군당국이 즉각 서울공항 이전 불가방침을 밝히기도 했지만 서울공항 이전은 단기간에 해결될 일이 아니다"고 밝혔다.
- 전 국정원장 "DJ 집권하자 서류타는 연기 안기부 뒤덮어"
- [오마이뉴스 제공] 천용택 전 국가정보원장이 4일 구 안기부가 이미 김대중 정부가 출범하기 전에 과거사 관련자료를 상당부분 소각했다고 주장해 파문이 예상된다.
천 전 원장은 이날 오전 CBS라디오 뉴스레이다에 출연해 1997년 김대중 후보가 대통령 선거에 승리하고 나서 2∼3개월 동안 국정원에서 많은 서류를 태우느라고 세곡동(국정원 청사가 있는 곳) 하늘이 새카맣게 연기에 뒤덮였다는 풍문이 있었다고 전했다.
실제로 구 안기부와 기무사, 검찰, 경찰 등 공안기관들이 97년 대선 직후 대간첩수사 및 사회 주요인사들의 신상파일 등을 집중적으로 파기했다는 주장이 제기돼 이종찬 당시 대통령직인수위원장이 고건 총리에게 정부부처 차원의 문서파기를 중단해줄 것을 공식 요구하기도 했다.
과거 정권교체기에 집중적으로 이뤄진 자료 파기는 이번 국정원 진실규명위의 진상조사 활동에도 상당한 장애로 작용할 것으로 보인다.
진실규명위 민간위원을 맡고있는 안병욱(가톨릭대 국사학과) 교수가 "처음에는 국정원 내부에 엄청난 자료가 산더미처럼 있을 줄 알았지만 문서를 살펴본 결과 예상 만큼 자료가 보존돼 있지 않았다"고 3일 말했고, 김만복 국정원 기조실장도 "자료가 충분치 못하고 (자료)관련 규정 미비로 파기된 부분도 있고 또 애초부터 존재하지 않을 수 있다"고 밝힌 바 있다.
천 전 원장은 "아마 살아있는 사람들이 고해 성사하는 기분으로 마음을 비우고 조사에 협조하지 않는 한 진실 규명에 상당히 어려움을 겪을 것으로 보인다. (자료 파기는) 지금 조사를 하겠다고 하면 사실적으로 금방 밝힐 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
초대 국정원장이자 김대중정부 대통령직인수위원장을 지낸 이종찬 전 의원은 이달 말까지 미국 출장중인 것으로 알려졌다.
다음은 천 전 원장의 인터뷰 전문.
- "국정원 과거사건 진실규명을 통한 발전위원회"가 우선 조사 대상 7건을 발표했습니다. 앞으로 그 진상이 밝혀지게 될텐데요..왜곡된 과거사를 재조명하고 청산하는 계기가 될 수 있을지 주목됩니다. 오늘은 천용택 전 국정원장을 연결해 과거사위와 관련한 이야기를 나눠보겠습니다. 요즘 어떻게 지내십니까. DJ정부 초기에 국정원장 지내셨고..요즘 근황이 궁금합니다.
▲건강 관리하면서 공부하고 있습니다.
- 이번 조사 착수 발표를 보시면서 어떤 느낌을 받으셨고.. 또 어떤 의미가 있다고 보시는지 설명을 부탁합니다.
▲우선 세상이 많이 변했구나... 또 역사라는 것이 참으로 무서운 것이구나 하는 것을 느꼈고 특히 국가 이익을 위해 헌신해야 될 국정원이, 즉 정부기관이 과거 정치사건 때문에 휘말려 있는 것이 참으로 안타깝고 외국에서 볼 때는 웃음거리까지 될 거라고 봅니다.
- 천 원장께서 재임하실 때도 과거사에 대한 진상규명이 필요하다는 의견이 제시된 적이 있는지 궁금하네요.
▲그런 생각을 할 수도 있겠는데요...실제 재임기간에 논의했거나 문제가 제기된 적이 일절 없었습니다.
- 당시 김대중 전 대통령, 당시 대통령이 사실 본인의 문제와 관련된 게 많기 때문에 정치 보복으로 자칫 비쳐질까봐 조사하지 못했던 부분들이 있었죠?
▲예 그렇습니다. 김대중 대통령께서는 본인이 당했던 문제를 가지고 국정원에 알아보라는 지시를 한 적이 일체 없고 그런 과거 문제에 관심을 표명한 적도 없었습니다.
- 사실 과거사를 규명하겠다고 하지만 많게는 한 40여년 전 일까지 포함이 돼 있잖아요. 과연 정확한 정보와 증언을 확보할 수 있을지 의문스러운데요.. 가장 궁금한 것이..국정원장을 지내셨으니까..국정원에 관련 자료들이 남아 있을 가능성이 있습니까?
▲예, 그렇습니다. 국정원의 과거 자료들은 원칙적으로 영구 보관하고 있을 것으로 믿지만 자료들에 대해서 제가 재직 기간에 확인하거나 보고 받은 바가 없기 때문에 얼마나 보관이 되어있는지 모르겠고요. 다만 국민의 정부가 대통령 선거에 승리하고 나서 집권 한 2∼3개월 그 기간에 국정원에서, 그때 안기부 시절에 많은 서류를 태우느라고 세곡동 하늘이 새카맣게 연기에 뒤덮였다는 그런 풍문이 있었습니다. 그래서 일부 서류를 많이 파기했지 않나 그런 생각이 드는데 아마 살아있는 사람들이 고해성사하는 기분으로 마음을 비우고 조사에 협조하지 않는 한 진실 규명에 상당히 어려움을 겪을 것으로 보입니다.
- 김대중 전 대통령이 부임하기 직전에 세곡동 하늘이 새카맸다. 즉 자료를 태웠다 그런 말씀이시죠?
▲예, 그때 정치권에서 그런 말이 오고 가곤 했습니다.
- 실제로 그렇다면 원장이 되시고 난 뒤에 그런 일이 있었는지 혹시 알아보시진 않으셨습니까?
▲그때 제가 제 앞에 이종찬 국정원장에게 물려받았기 때문에 그 때만해도 그런 데 관심 가질 일이 없었고 보고 받은 일이 없습니다.
- 그렇다면 이 부분에 대해서도 자료 파기가 의도적인 부분이 있었는지 진상이 밝혀져야 할 필요는 있겠네요.
▲그렇죠. 지금 조사를 하겠다고 하면 그것은 사실적으로 금방 밝힐 수 있을 것입니다.
- 예, 그렇군요. 국정원장 같은 자리는 정치적으로 임명이 되기 때문에 실무자들 입장에서 보면 자기 보호 의식이 상당히 강할 수 있잖아요. 조금 전에도 말씀하셨습니다만 결국은 진실을 위한 증언을 확보할 수 있느냐 이것이 관건 아니겠어요? 그런데 현직에 계신 분들, 최근의 사건에서 보면 아직도 현직에 있거나 또는 과거 일이라도 과연 선대 일들을 밝힐 수 있을까? 후배들이 말이죠. 그러나 또 이런 생각도 들거든요. 진실을 밝히는 데 목적을 둬야지 처벌을 하는데 목적을 둬서는 과연 용기 있게 얘기를 할 수 있겠는가 이 부분에 대해선 어떻게 생각하십니까.
▲저도 마찬가지 생각입니다. 이것이 역사 앞에 부끄러운 과거지만 한번 밝히는 것이 역사를 위해 바람직하다고 생각합니다. 그러나 이것이 그 때 입장에서 보면 상사의 명령에 의해서 하나의 행동을 했을 뿐인데 이제 역사의 심판을 받고 과거를 규명하는 과정에서 명예가 손상되고 손해를 볼 것을 생각하면 협조를 하고 싶지 않은 그런 느낌을 가질 수도 있겠습니다만 당사자들이 역사 앞에 겸허하게 고해성사 하는 기분으로 임해야 되고 우리가 그런 과거를 처벌하는 것이 아니라 역사를 바로 세우기 위해서 하는 것이기 때문에 전폭적으로 협조하고 협력해야 할 것으로 생각합니다.
- 7개의 사건 중에 정수장학회 헌납 사건이나 동백림 사건도 있습니다만 김형욱 전 중앙정보부장 실종 사건, 이건 사건적 의미에서 관심이 있는 것 같은데, 사건에 대해선 관련된 얘기를 들으신 적 있으십니까?
▲구체적으로 어떤..보고 계통을 통해서 보고 들은 일은 없고 다만 들려오는 것은 김형욱씨가 비밀자금을 너무 많이 인출해서 소지하고 다니다가 스위스에 있는 국제 마피아단에게 걸려서 살해당했을지 모르겠다 그런 얘기를 들은 적이 있는데 구체적인 보고를 들은 적은 없습니다.
- 또 한가지, 지난 87년 당시 KAL기 폭파 사건 말이죠. 당시 대통령 선거를 앞두고 노태우 후보, 3김하고 같이 출마를 했었습니다만 대단히 미묘한 시기에 터졌던 사건이잖아요. 이 부분에 대한 진상 규명은 사실 김대중 정부 시절에도 관심을 갖고 밝힐 사안이었는데 이것이 아직까지 오해가 남아있다 생각하십니까.
▲저는 국정원장을 지냈지만 KAL기 사건이 어떤 권력기관이 조작된 사건이라고는 상상도 못했기 때문에 그것에 대해서 관심을 갖지 못했구요. 그후에 그 사건이 언론에 논의되는 것을 보면서 과연 그것이 가능한 일인가..하는 의심을 갖고 현재 원장을 한번 만났을 때 절대로 그럴 일 없다고 명확한 증거와 증언할 수 있기 때문에 떳떳하게 밝힐 수 있다 자신감을 표현하는 것을 봤습니다. 그래서 발표해보면 알겠지만 국가기관이 고의로 그런 일을 했을 거라고 저는 상상도 못합니다.
- 그 전에 김대중 전 대통령 막 선거 직전에 북한 관련설 이런 공작도 했었잖아요. 국가 기관이 말이죠. 그런걸 보면 정권 쟁취를 위해서 무엇이든지 할 수 있는 것 그런 부분도 있지 않겠습니까?
▲그 때에 그렇게 했을 개연성은 그들의 과거의 행적으로 봤을 때 있을 것으로 생각이 됩니다. 그러나 확증이 없기 때문에 원장을 지낸 사람이 함부로 말할 수 없습니다.
- (04 부동산결산)①냉온탕식 처방으로 `골병`
- [edaily 윤진섭기자] 올해 부동산 시장은 정부 정책의 영향력이 그 어느 때보다 강하게 작용했다. 정부는 `10. 29 부동산 대책`이후 주택, 토지에 관한 각종 후속대책을 내놓으면서 1년 내내 시장을 압박, 전반적인 시장 안정에 주력했다.
하지만 부동산 시장 안정세를 유지했다는 평가에도 불구하고 정상적인 부동산 거래마저 중단시켰다는 비난은 면치 못하고 있다는 게 업계의 평가다. 이런 지적 속에 하반기 들어 정부는 지방 투기과열지구 부분 해제와 주택거래신고제 해제 등 각종 규제를 조금씩 완화하는 조치를 단행했다.
물론 이는 건설경기 부양을 위한 소극적 조치일 뿐 전반적인 정책 기조는 `규제 일변도`라는 게 업계의 평가다. 올해 선보인 각종 부동산 정책과 흐름, 그리고 내년도에 시행될 부동산 정책을 점검해본다.
◇4월 주택거래신고제 지정 이후 규제 일변도 지향
상반기 부동산 시장은 10. 29 부동산 대책 이후 하락했던 아파트 가격이 잠실 저밀도 지구를 중심으로 가격 상승세를 보이는 양상이었다. 특히 시티파크와 위브더스테이트 등 주상복합 아파트 시장이 청약 과열 양상을 보이면서 분양 시장마저 들썩이는 모습을 나타냈다.
그러나 4월말 서울 강남·송파·강동구와 경기 성남시 분당구 등 4곳에 대해 주택거래신고제를 처음 적용하면서 아파트 시장을 하락세로 돌려놓는 결정적 역할을 했다. 이어 용산과 경기도 과천을 추가 지정하면서 이들 지역은 거래가 중단되고 가격이 하락하는 등 극심한 침체기를 맞기 시작했다.
해당 지역은 과세표준 인상에 따라 취득ㆍ등록세가 종전에 비해 2.5배 이상 급등하면서 아파트값 폭등세를 꺾는 역할을 했다.
때마침 불어닥친 시티파크와 부천 위브더스테이트의 청약 열풍 역시 정부가 주상복합 분양권 전매 완전금지 대책을 내놓으면서 그나마 호황(?)을 누렸던 주상복합 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체 국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 서둘러 각종 대책을 발표했다.
우선 도시지역 내 녹지 및 비용도 지역, 비도시지역 임야와 농지에 대한 토지거래허가 기준면적으로 종전보다 절반 수준으로 각각 낮췄고, 신행정수도 후보지 주변을 중심으로 주택투기지역, 투기과열지구 등을 잇따라 지정했다.
이에 따라 현재 대전 충청권은 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주시, 충북 청주시 청원군 등 10곳은 주택투기지역으로 ▲ 대전 서·유성구 충남 천안 아산 연기군, 충북 청원군 등 15곳은 토지투기지역 ▲ 대전전역과 충남 천안 아산 공주 계룡시 연기군, 충북 청주시 청원군 등 11곳은 투기과열지구로 지정돼 있다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한것도 부동산시장 안정에 크게 기여했다.
◇시장 침체 깊어지면서 하반기 들어 완화조치 단행
이 같은 정부의 규제 일변도 규제 정책은 하반기 들어 서서히 바뀌기 시작했다. 건설 수주와 미분양 증가 등 건설, 주택시장이 침체국면을 벗어나지 못하자 정부는 각종 제도의 탄력 운용을 본격적으로 검토하기 시작했다.
하반기 들어 해제된 규제 중 첫 번째는 주택투기지역의 부분 해제다. 재정경제부는 지난 8월 20일 부산 북구, 해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.
이어 지난 23일에는 ▲ 서울 중랑구, 서대문구 ▲ 인천남동구, 부평구 ▲ 경기 의왕시, 군포시, 고양시 덕양구, 하남시 등 8곳이며 지방은 ▲ 대전 서구, 유성구, 대덕구 등을 추가로 해제시켜 거래 활성화를 꾀하는 조치를 단행했다.
투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.
또 건교부는 송파구 풍납, 거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.
건교부는 이와 함께 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 기간을 `소유권 이전 등기시까지"에서 `분양계약후 1년 경과시까지로" 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.
◇`10.29 부동산대책` 내년부터 본격화..국회 통과가 관건
정부는 침체된 시장에 숨통을 터주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10. 29 부동산 대책 중 상당수가 내년에 시행이 예정돼 있어, 규제에 따른 부동산 시장 약세는 내년에도 이어질 것으로 업계에선 예상하고 있다.
내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택 가격공시제도, 원가연동제, 채권입찰제, 재건축개발이익환수제, 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.
물론 현재 국회에서 종부세, 재건축개발이익환수제, 부동산중개업법 처리가 늦어지고 있지만, 이들 법안은 참여정부의 핵심 법안으로 인식해 반드시 처리할 것을 고수하고 있어 늦어도 내년 임시국회에서 통과될 가능성이 높다.
주요 법안을 살펴보면 우선 내년 3월 초부터는 아파트 분양 및 택지공급에서의 투기수요 차단을 위해 원가연동제와 채권입찰제가 본격 시행된다.
원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.
임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도는 현재 국회에서 여, 야간 논쟁이 벌어지고 있어 올해 내 통과는 힘들 것으로 점쳐지고 있다. 그러나 내년 2월 임시국회내에서 이 법안에 대한 논의가 다시 돼, 통과될 가능성이 커 늦어도 내년 6월 이후엔 시행될 것으로 점쳐지고 있다.
이 법안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 했다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침"도 예정대로 시행된다. 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 집을 팔때 양도차익의 60%를 세금으로 내야하기 때문에 부동산시장에 미치는 충격이 상당할 전망이다.
또 이번 임시국회 내 처리가 미뤄졌지만 부동산 실거래가 신고 의무화 조치도 내년 하반기부터 시행될 가능성이 높다.
이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.
그러나 참여정부가 역점 정책으로 추진한 종합부동산세 및 주택 가격공시제도 등 일부 법안은 여전히 국회 내에서 논란을 빚고 있어 제때 시행이 불투명한 상태다.
- 주택거래신고지역 첫 해제..정책기조 바뀌나
- [edaily 윤진섭기자] 주택거래신고지역 일부가 해제됐다. 그러나 이번 조치는 이중규제, 서민주택 밀집지역 등 제한적 해제일뿐이어서 집값 반등 가능성은 적다는 게 업계의 관측이다.
또 건설교통부는 재건축과 택지개발사업지구에 대해선 주택거래신고제 유지를 밝히고 있어 이들 지역에 대한 해제 역시 당분간 힘들 것으로 점쳐지고 있다.
9일 건교부는 서울 송파구 풍납동 ·거여동·마천동, 강동구 하일동·길동·암사동, 그리고 강남구 세곡동 등 7개동을 주택거래신고지역에서 해제한다고 밝혔다.
건교부는 "주택정책심의위원회가 지난 9월 주택가격조사를 심의한 결과, 문화재보호구역이나 개발제한구역 등으로 지정돼 집값 상승의 우려가 거의 없는 7개동을 선별해 오는 11월 10일자로 해제한다"고 밝혔다.
이어 "9월 신규지정 후보지인 충남공주 및 충북 청원에 대해서는 최근 헌법재판소의 신행정수도 위헌 결정 등을 감안해 지정하지 않기로 했다"고 덧붙였다.
이번에 해제 결정이 내려진 서울 송파구 풍납동 등 7개동은 관보 게재 등 고시 절차를 거쳐 오는 11월10일부터 주택거래신고지역에서 해제된다.
◇주택거래신고제 왜 풀었나?
건교부가 주택거래신고제를 7개동에 한해 해제한 것은 지난 2~3년 동안 줄곧 규제책만 동원, `집값은 잡았지만 거래 자체를 위축시켰다`는 지적을 받아왔기 때문이다.
실제 건교부에 따르면 지난해 10월 중순과 비교한 현재 전국의 집값은 2.2% 하락했다. 지역별로는 서울이 1.5%, 지방광역시가 2.6% 각각 떨어져 정부의 주택거래신고제 등 규제책이 가격 안정에 영향을 미쳤다.
반면 가격 하락 못지 않게 거래도 제대로 이뤄지지 않아 올 1~8월 아파트 거래건수는 50만 6000건으로 지난해 같은 기간 71만 5000건에 비해 30% 가까이 감소했다. 특히 강남구 등 6개 주택거래신고지역의 경우 지난 8월 한달간 아파트 거래건수는 2000건도 채 안돼 지난해 같은 기간보다 70% 가까이 감소했다.
이 같은 거래 위축뿐 아니라 시, 군, 구 단위로 주택거래신고제를 지정, 집값이 오르지 않은 지역도 거래신고제 지정의 피해를 본다는 지적도 해제 이유 중 하나다.
또 문화재보호구역과 개발제한구역 등의 규제가 가해진 곳에 이중 규제가 가해진다는 불합리성을 해소한다는 점도 해제의 배경이다.
◇추가 해제 가능성 있나
이번 조치에 대해 건교부는 “10. 29 대책 이후 유지되고 있는 기조를 그대로 유지 한다”고 밝혀 향후 부동산 시장 정책의 방향 전환은 당분간 없음을 분명히 했다.
그러나 건교부는 이번 해제에 따라 국지적인 집값 반등 등이 나타나지 않을 경우 주택거래신고지역의 추가 해제할 용의가 있다고 밝혀, 가격이 안정될 경우 추가적인 해제조치가 뒤따를 수 있음을 시사했다.
다만 가격 안정은 됐지만 재건축 사업 또는 신규 택지개발지역은 해제대상에서 제외한다고 밝혀, 해제 여부에 따라 가격이 민감하게 작용할 지역은 당분간 배제될 전망이다.
따라서 현재 재건축이나 택지개발이 추진 중인 송파구 신천동, 강동구 고덕·둔촌동, 과천시 중앙동·갈현동·문원동, 그리고 장지택지개발지구 사업이 추진 중인 송파구 장지동 일대는 당분간 주택거래신고지역이 유지될 것으로 점쳐진다.
고급 주거단지로 분양가격이 턱없이 높은 지역도 조기해제가 힘들 전망이다. 건교부는 아파트 평당가격이 1500만~2000만원에 이르는 강동구 고덕동(2062만원), 둔촌동(1624만원), 송파구 방이동 (1708만원), 강남구 수서동(1491만원) 등은 서민형 밀집지역으로 보기 힘들다며 이번 해제대상에서 제외했다고 밝혔다.
건교부 관계자는 "서민층의 주택거래 불편을 해소하기 위해 이중규제지역과 서 민형주택 밀집지역을 우선 해제한다는 것이 정부의 기본 방침"이라면서 "지금으로서는 추가해제 여부를 단언할 수 없으며 일단 시범해제 지역의 성과와 시장동향 등을 지켜봐야 한다"고 말했다.
◇거래신고제 해제, 집값 반등 일어날까?
이번 풍납동 등 7개 동에 대한 주택거래신고제 해제 조치에도 불구, 당장의 집값 반등은 다소 힘들 것으로 업계에선 점치고 있다.
워낙 부동산 경기가 침체돼 있고, 이번에 해제된 지역 대다수가 집값에 영향을 미치는 주도지역이 아닌 외곽지역이란 게 그 이유다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 “이번 해제 지역을 살펴보면 건교부가 10. 29 부동산 대책의 기조를 유지하면서, 실수요 거래의 숨통을 터주겠다는 의지가 엿보인다”며 “하지만 해제에 따라서 가격이 민감하게 반응할 재건축, 택지개발지구 지역 등을 제외, 집값 반등의 큰 부작용은 없을 것으로 보인다”고 말했다.
그러나 일부 부동산 중개업자들은 “주택거래신고지역 첫 해제는 향후 정부의 3대 규제책인 투기지역, 투기과열지구의 해제의 가능성을 점칠 수 있다는 점에서 의의가 있다”며 “일부 특정 아파트를 중심으로 가격 반등의 현상이 나타날 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
- 서울 7개동 주택거래신고제 해제
- [edaily 윤진섭기자] 주택거래신고지역 일부가 해제됐다.
9일 건설교통부는 서울 송파구 풍납동 ·거여동·마천동, 강동구 하일동·길동·암사동, 그리고 강남구 세곡동 등 7개동을 주택거래신고지역에서 해제한다고 밝혔다. 그러나 강동구 암사동 내 강동시영 재건축아파트 1,2단지는 제외된다.
건교부는 "주택정책심의위원회가 지난 9월 주택가격조사를 심의한 결과, 문화재보호구역이나 개발제한구역 등으로 지정돼 집값 상승의 우려가 거의 없는 7개동을 선별해 오는 11월 10일자로 해제한다"고 밝혔다.
이어 "9월 신규지정 후보지인 충남공주 및 충북 청원에 대해서는 최근 헌법재판소의 신행정수도 위헌 결정 등을 감안해 지정하지 않기로 했다"고 덧붙였다.
이번에 해제 결정이 내려진 서울 송파구 풍납동 등 7개동은 관보 게재 등 고시 절차를 거쳐 오는 11월 10일부터 주택거래신고지역에서 해제된다.
또 11월 10일 기준으로 15일 이전에 체결된 아파트 거래도 신고 의무가 소급적으로 소멸돼, 따라서 10월 27일 이후 체결된 거래계약으로 아직 신고하지 않은 경우에도 신고 의무가 없어진다.
건교부 관계자는 “지정 당시 가격 상승을 주도하지 않지만 풍선효과를 방지키 위해 불가피하게 지정됐던 곳을 이번에 해제하게 됐다”며 “이번 해제조치 이후에도 국지적인 집값 불안 등 부작용이 나타나지 않을 경우 추가적인 선별해제를 검토할 것”이라고 밝혔다.
다음은 주택정책심의위원회 심의 결과 발표와 관련한 문답이다.
▲해제지역은 어떻게 선정되었으며, 해제사유는 ?
-주택거래신고제의 운영을 위한 소위원회(위원장 : 주택국장)에서 관계부처 및 지자체와 실무적으로 검토한 결과를 심의위원회에서 최종적으로 승인한 것이다.
▲ 송파구 풍납동 등이 해제지역으로 선정된 이유는?
-위 지역은 건축행위 등 각종 개발행위가 제한되어 개발에 따른 기대심리가 없어 해제하여도 가격반등의 우려가 없음. 또한 위 지역들은 지정당시 가격상승을 주도하지는 않았으나, 시군구 단위로 일괄 지정함에 따라 신고지역에 포함된 곳임
▲이번에 신규지정을 하지 않은 이유는 ?
-충남 공주와 충북 청원은 당초 신행정수도 이전에 따른 기대감으로 집값이 일시적으로 급등하였던 곳이지만 9월 가격조사결과에는 신행정수도건설을위한특별조치법에 대한 헌법재판소의 위헌결정의 영향이 제대로 반영되어 있지 않았다.
또한 최근 충청지역의 부동산 경기가 급랭할 조짐을 보이고 있으므로 10월 이후의 가격동향을 보아가며 지정여부를 검토하는 것이 바람직하다고 판단되었기 때문이다.
▲7개동만 해제할 경우 최근의 실수요자 거래곤란, 역전세난 해소에 큰 도움이 되지 않을 듯한데 해제를 확대할 용의는?
-우선 타 법령에 의해 개발행위 자체가 제한되고 집값도 안정된 송파구 풍납동 등 7개동을 시범 해제하게 되었음. 앞으로 해제지역과 비해제지역의 집값&8228;거래동향을 지속적으로 주시하면서 내년 예정된 거래세 인하에 따른 시장영향, 실수요자 불편 등을 종합적으로 감안하여 선별해제 필요성 등을 검토할 계획.
▲주택거래 신고지역에서 해제되는 洞에서 신고하지 않아도 되는 계약의 범위는?
-주택거래 신고지역에서 해제되는 송파구 풍납동 등 7개동에서는 11월 10일부터 체결되는 아파트 거래계약은 향후 신고의무가 없음. 또한 11월 10일 기준으로 하여 15일 이전에 체결된 아파트 거래도 신고의무가 소급적으로 소멸됨.
따라서 10월 27일 이후 체결된 거래계약으로서 아직 신고하지 않은 경우라면 신고의무가 소멸하고, 시군구에 이미 신고한 경우라도 등기신청을 하지 않았다면 기존 신고내용을 철회하고 재신고를 할 수 있음
▲앞으로 주택정책기조가 주택경기 부양으로 바뀌는 것인가 ?
-아니다. 작년 10.29대책의 기본적인 틀은 그대로 유지된다. 다만, 금번 해제조치 후에도 해제에 따른 부작용이 전혀 없고 주택시장의 안정세가 지속된다면 시장동향 및 거래상황 등을 종합검토하여 추가적인 선별해제도 검토할 수 있을 것임
- `조개딱지`에서 `물딱지`까지..주의!
- [edaily 윤진섭기자] `상암, 강일, 세곡지구 9000만원 입주` `강남권 아파트 평당 600만원에 분양`
2일 서울 동작구 이수교차로 앞. 도로변 곳곳에 이런 내용의 벽보가 커다랗게 걸려 있었다. 서울·경기지역의 도로변과 사무실 밀집지역에도 이같은 플래카드와 벽보가 즐비하다.
부동산 시장의 대표적 고위험 투자 상품인 `딱지`(입주권)가 거래가 기승을 부리고 있다.
부동산업계와 현장 중개업소에 따르면 최근 들어 딱지거래가 기존 택지개발지구 내 입주권 거래에서 택지개발에 따른 대토권, 심지어 염전과 바닷가 개발에 따른 보상 딱지에 이르기까지 다양화되고 있다.
그러나 이들 딱지거래는 불법으로 간주, 실제 소유권 확인이 힘들 수 있어 자칫 입주는 고사하고 웃돈만 날린 가능성이 있는 등 위험성이 크다. 매입에 주의해야 한다는 게 업계 전문가들의 이야기다.
◇조개딱지·상가입주권·주택입주권 등 다양
딱지의 본래 이름은 입주권으로 택지개발이나 재개발시 현지주민 등에게 보상차원으로 입주권이나 용지 매입권을 주는 것을 의미한다.
그러나 최근들어 어민을 대상으로 하는 속칭 `조개딱지`에서 택지개발지구 내 상업용지 입주권에 이르기까지 다양화되고 있다.
조개딱지는 최근 서부 수도권의 노른자위 입지로 부상하고 있는 송도신도시 일대에서 성행하고 있는 신종 딱지다.
인천시가 송도를 개발하면서 발생한 1264명의 어민에게 공급키로 한 생활대책 용지 104개필지 6만3000여 평을 두고 벌어지는 불법 거래다. 이들 용지는 향후 송도신도시가 개발될 경우 준주거용지로 분류돼, 주상복합아파트나 상가건물 등의 개발이 가능하다.
현지 모 중개업자는 “원주민 1인당 보상으로 나온 50평형 기준으로 대략 2억3000만원이면 거래가 가능하다”며 “최근 송도신도시 개발이 본격화되면서 한 달 전과 비교해 5000만원이 뛰는 등 `찾는 사람은 많고, 매물은 없는` 실정”이라고 말했다.
택지개발에 따른 영업권 보상차원에서 제공되는 상가(생활대책)용지 입주권도 거래가 활발할 뿐만 아니라 가격도 천정부지다.
생활대책용지는 8평 정도의 지분을 가진 원주민들로 구성된 조합이 상가를 지을 수 있도록 분양되는 근린상업·근린생활용지로 경쟁 입찰을 통해 공급된다.
30일 경기도 고양 풍동 일대 중개업소에 따르면 9월경에 분양예정인 풍동지구 내 원주민 공급용 상가(생활대책)용지의 웃돈이 8000만원을 웃돌고 있다.
현지 B 부동산 관계자는 “현재 조합원 구성도 되지 않았는데, 입찰 전부터 원주민 입주권을 매입하기 위한 투자자들의 발걸음이 잦다”라며 “입찰 이후엔 시세가 2배 이상 오를 것”이라고 말했다.
주택입주권은 흔히 택지개발 과정에서 철거민이나 현지 거주자에게 주어지는 입주권으로 대표적인 곳이 서울 마포구 상암지구 입주권이다.
최근들어 가장 활발한 곳은 장지, 발산지구와 우면, 세곡동 일대다. 현재 장지지구의 경우 33평형을 분양받을 수 있는 딱지 가격이 올 초 8000만~1억원에서 지금은 1억5000만원까지 호가하고 있다.
◇물딱지, 거래제한 등 투자 위험 커
이들 딱지 중 정상적으로 거래가 허용되는 딱지는 극히 일부다. 대부분 거래 자체가 불법일 뿐만 아니라 아예 입주가 불가능한 물딱지도 흔하다. 뿐만 아니라 거래 자체가 1회로 제한 돼 있어 장기간 자금이 묶일 가능성도 크다.
우선 `조개딱지`는 정식 계약 이후 1회에 한해 전매가 가능하다. 그 이전에 거래하는 것은 불법이고, 문제가 발생할 경우 매수자의 법적권리도 보장 받을 수 없다.
인천시 송도 경제자유구역청 분양팀 관계자는 “원주민과 정식 공급계약이 체결한 뒤 1회에 한해 전매가 가능하고 계약전인 현재 거래되는 것은 모두 불법”이라며 “원주민이 중개업자와 공모해 여러 사람에게 팔아, 사실상 물딱지의 가능성이 제기돼도 이 자체가 불법이기 때문에 확인을 해줄 방법이 없다”고 말했다.
상가(생활대책)용지 입주권은 장기간 돈이 묶일 수 있다는 점에서 투자 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 이야기다. 지난 해 말 정부의 `택지공급 지침` 변경으로 이주자용 보상 용지는 계약 후 1회에 한해 전매할 수 있다.
하지만 이후 매입자는 소유권 이전까지 명의 변경이 불가능하다. 한국토지공사 관계자는 “단기 차익을 노리고 미리 매입하는 사람들이 많지만 실상 택지개발이 완공돼 잔금 납부가 마무리돼 소유권 이전이 이뤄지는 시점까지는 팔 수 없다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.
상암, 장지, 세곡동 등 속칭 유망 택지지구에 들어갈 수 있다는 입주권도 상당수는 물딱지(가짜 입주권)다. 실상 이들 지역에 입주가 가능한 것은 사업시행인가 고시일 이전에 매입한 철거가옥만 입주권을 받을 수 있다. 그 이후에 입주권을 거래하는 것은 불법이다.
<사진제공 : 부동산뱅크>
이들 입주권은 조개딱지와 마찬가지로 거래 자체가 불법이기 때문에 여러 사람에게 팔아도 확인이 되지 않는다. 입주권 전문 브로커들은 입주 예정자의 인감도장을 파서 5~6명에게 물딱지를 파는 게 흔하다.
일부는 노후한 철거 가옥이나 시범아파트 등을 입주권이 나온다고 하면서 파는 경우도 있다. 무엇보다 공공개발지역 내 입주권 거래는 불법이기 때문에 적발되면 2년 이하의 징역이나 2000만원이하의 벌금형을 받고 입주권은 무효로 처리된다.
입주를 앞두고 아파트 값이 오르면 매도자가 소유권을 넘겨주지 않고 버티는 경우도 비일비재하다. 도시개발공사는 처음으로 입주 권리를 준 사람이 아니면 계약을 하지 않는다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 "조개딱지를 비롯해 각종 입주권 투자는 성공확률보다 실패 확률이 높은 투자 상품"이라고 전제하고 "시중에 나도는 5500만~7000만원짜리 입주권은 대다수가 입주권 효력이 없는 물딱지"라고 말했다.
또 그는 "입주권 거래는 확인이 되지 않아 물딱지를 매입할 경우 투자액 전체가 손실액이 된다"며 "막연한 기대와 확인되지 않는 정보를 갖고 투자에 나서는 것은 위험"하다고 조언했다.
- 네 꿈을 펼쳐라… 청약통장으로
- [조선일보 제공] 서울 강남 아파트 평당가가 3000만원을 넘고, 수십만명이 몰린 주상복합 아파트에 몇 억원의 프리미엄이 붙었다는 소식은 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 좌절감을 안기기 십상이다. 하지만 한숨만 쉬기보다는 내 형편에 맞는 전략을 짜고 준비하는 것이 어떨까. 부동산 전문가들은 직장 새내기나 서민들이라면 청약저축부터 가입, 내 집 마련의 꿈에 접근하는 것이 바람직하다고 조언한다.
앞으로 청약저축 가입자를 위한 아파트 공급이 크게 늘어나고, 판교·파주·김포신도시 등 ‘2기 신도시’에는 청약저축 가입자를 대상으로 한 중소형 아파트에 저렴한 분양가가 적용될 가능성도 있기 때문이다. 부동산 컨설팅업체인 ‘시간과 공간사’ 한광호 대표는 “청약저축은 정부가 무주택자에게 주는 특권이나 다름없기 때문에 적극적으로 활용할 필요가 있다”고 말했다.
내집마련정보사에 따르면, 올 하반기 청약저축 가입자들이 청약할 수 있는 전국의 국민주택(민간건설 임대주택 포함)은 4만3843가구에 달한다. 수도권 물량은 민간 아파트 1606가구와 주택공사 공급분을 포함해 2만1914가구다. 향후 2~3년간 서울의 알짜 지역으로 꼽히는 장지·발산·마곡지구, 강남구 세곡동 등 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있는 서울 시내 9개 지구(81만평)에서도 공공 분양 또는 임대 아파트 2만 9500가구가 새로 지어질 예정이다.
주택공사도 2~3년 뒤 판교신도시(1만2000~1만6000가구), 충남 아산신도시(7000여가구), 파주신도시(4만7000가구) 등에 아파트를 줄줄이 내놓는다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “올 하반기 분양될 인천시 논현2지구 32평형, 고양시 일산2지구 30·33평형, 부천 소사, 용인 신갈, 용인 동백·보라지구 임대 주택 등을 노려볼 만하다”고 말했다.
청약예금·청약부금은 민간 건설회사가 공급하는 아파트를 분양받는 반면, 청약저축은 대한주택공사, 지방도시개발공사가 짓는 전용면적 25.7평 이하의 공공 분양주택과 임대주택을 분양받을 수 있다. 국민은행 등에서 판매하고 무주택 세대주라야 가입 자격이 생긴다. 매달 2만~10만원 범위 안에서 5000원 단위로 불입할 수 있다. 같은 1순위라도 불입금액, 무주택 기간, 부양가족 수 등에 따라 우선 순위가 정해지기 때문에 빨리 가입, 최대 한도인 10만원까지 매달 불입하는 것이 유리하다. 가입 후 24개월 납입하면 1순위, 6개월 이상 납입하면 2순위가 된다.
청약저축은 일정 요건만 갖추면 나중에 청약예금으로 갈아 탄 뒤 민영주택을 분양받을 수 있는 게 장점. 청약예금은 전환이 불가능하다. 청약저축으로 분양받을 수 있는 주공이나 도시개발공사 공급 아파트의 경우, 분양가가 민간 아파트보다 상대적으로 저렴하고, 대규모 택지개발지구에 짓기 때문에 교통 등 기반시설이 좋은 편이다. 특히 판교 신도시는 정부가 분양가 규제를 통해 전용면적 25.7평 이하 아파트를 평당 850만원선에 공급하는 계획을 추진하고 있어, ‘대박 기회’를 노려볼 수도 있다는 분석이다.
청약저축은 청약예금·부금에 비해 가입자 수는 상대적으로 적고, 청약 가능 물량은 급격히 늘어나고 있어 당첨 확률도 높아질 것으로 예상된다. 2004년 4월 말 현재, 청약예금, 청약부금 가입자는 각각 249만여명, 268만여명이지만 청약저축 가입자는 124만여명에 그치고 있다.
- 서울 그린벨트 78만평 해제..택지개발
- [조선일보 제공] 서울 강남구 세곡동, 서초구 우면동 등 강남지역 80만㎡를 포함해 서울 외곽 9개 지역 그린벨트 259만㎡(78만평)에 아파트 건설을 위한 택지개발이 추진된다.
이들 지역에는 임대아파트 1만8000가구와 일반분양 9000가구 등 모두 2만7000가구가 건립될 예정이다.
서울시 지역의 그린벨트 해제는 지난해 은평구 진관내·외동과 구파발동, 노원구 상계1동, 강동구 강일동 등 5곳을 우선해제지역으로 지정한 이후 다시 추진되는 것이다. 그러나 환경단체 등에서는 정부가 국민임대주택 건설 명분 아래 마구잡이로 환경을 파괴하고 있다며 반발하고 있다.
서울시 도시개발공사는 내년으로 예정된 국민임대주택의 건립부지 확보를 위한 기초조사를 거쳐 그린벨트 9개 지역을 선정, 사전 환경성 검토에 착수했다고 25일 밝혔다. 또 내년 중으로 개발계획을 수립해 건설교통부에 택지개발예정지구 지정을 건의할 예정이라고 밝혔다.
후보지역은 강남권 80만㎡(강남구 세곡동, 서초구 우면동) 강동권 82만5000㎡(송파구 마천동, 강동두 강일동) 강서권 47만5000㎡(구로구 항동, 양천구 신정동) 강북권 49만㎡(중랑구 신내동, 도봉구 도봉동, 마포구 상일동) 등이다.
서울시는 정부의 국민임대주택 100만가구 건설 계획(2003~2012)에 맞춰 2006년까지 임대주택 10만가구를 건설할 계획이다. 이미 올해까지 장지지구, 발산지구 등에 4만여가구를 건설하거나 건설계획을 마친 상태이다. 서울시 관계자는 “내년부터 3년 동안 매년 2만가구씩 추가로 임대주택을 조성해야 한다”며 “그린벨트를 제외하고는 가용부지 확보가 어렵다”고 말했다.
이에 대해 양장일 환경운동연합 사무처장은 “정부가 국민임대주택 100만가구 건립을 위해 무더기로 그린벨트를 해제해 택지로 개발하려는 것은 눈앞의 목표 달성에만 급급한 것”이라며 “환경전문가와 지역주민 등의 검증을 거쳐 개발여부를 신중하게 결정해야 한다”고 말했다.
- SK해운 폐기CP 실체 확인..SK글 변칙지원
- [edaily 김수헌기자] SK해운이 폐기한 것으로 알려진 기업어음(CP)의 실체가 확인됐다.
이 CP는 SK해운이 SK글로벌(01740)의 지급보증 채무를 대신 갚아준 뒤 SK글로벌에 발행했던 4800억원어치의 CP 29장인 것으로 드러났다. SK글로벌은 이 어음을 활용, 금융권으로부터 자금을 만들어 SK해운에서 대지급해 준 돈을 갚았고, 이후 SK해운은 글로벌로부터 어음을 전량 회수, 폐기한 것으로 드러났다.
어음액 4800억원은 지난 2002년 SK글로벌 회계 감사보고서에서 대손상각처리됐다고 밝힌 부분이다.
18일 SK그룹과 금융계에 따르면 SK해운이 전량 폐기했다고 밝힌 CP 29장은 SK해운과 SK글로벌, 그리고 (주)아상 등 3개 회사가 부실 채무를 숨기기 위해 변칙적으로 발행, 금융권 자금을 조달하는데 사용된 것으로 나타났다.
이 사건의 배경은 지난 70년대로 거슬러 올라간다. 당시 SK글로벌은 원목기업인 (주)아상과 수출거래를 하면서 수출입 금융과 기업운영 자금 등 명목의 지급보증을 서줬다.
그러나 80년대 들어오면서 원목값 상승 등으로 큰 합판회사들이 쓰러지는 와중에 (주)아상도 어려움을 겪게 되자 지급보증을 섰던 SK글로벌이 그간의 보증분 수천억원을 대지급해야 할 상황을 맞았다. 특히 외환위기 이후 원금 뿐 아니라 고금리때문에 이자부담이 크게 늘었다.
SK그룹은 SK글로벌의 신뢰도 하락 등을 우려, SK해운 자금을 활용해 대지급에 나섰다. SK해운 자금이 (주)아상의 지급보증분을 상환하도록 한 것. 그리고 SK해운은 어음 29장을 발행해 SK글로벌에게 제공했고 SK글로벌은 이 어음을 근거로 해 금융기관 등으로부터 돈을 빌려 SK해운이 대신 갚아 준 자금을 상환했다.
SK그룹 관계자는 "SK글로벌이 직접 지급보증분을 갚을 경우, SK글로벌이 (주)아상과 같은 부실기업에 대규모 보증이 물려 부실 대지급 채권을 보유하게 됐다는 사실이 노출될 우려가 있었기 때문에, 이같은 복잡한 구도가 동원된 것 같다"고 말했다.
SK글로벌은 SK해운에 지급한 4800억원만큼 대지급 채권을 가지고 있는 것처럼 회계처리했다. 하지만 대지급해 준 상대방을 (주)아상이 아닌 제3의 기업으로 해 사실관계를 숨겼다. (주)아상은 지난 98년 이후 영업활동이 사실상 정지된 휴면기업으로, (주)아상에 대한 대지급 채권은 휴지조각이나 마찬가지이기 때문이다.
지난해 SK글로벌은 이같은 부실 대지급채권이 회계법인의 감사과정에서 노출됨에 따라 채권상각손실로 완전히 떨어내게 됐다.
결과적으로 SK해운은 어음을 매개로 자사 자금을 지급보증채무 대지급에 동원했지만, 결국 SK글로벌로부터 모두 상환받은 셈이다. SK글로벌의 경우 이같은 구도를 활용해 4800억원을 회수 가능성이 있는 채권으로 위장했지만 결국 회계법인에 걸려 부실로 떨어내게 됐다.
SK그룹에 따르면 SK해운은 (주)아상으로부터 지난 99년에 부동산도 매입해 준 것으로 나타났다. 현재 SK해운이 보유하고 있는 서울 세곡동 토지 상당부분이 아상으로부터 사들인 것이다.
SK해운은 지난 99년 아상 보유의 세곡동 땅을 450억~500억원 가량에 매입했다. 대외적인 명분은 이 땅을 활용한 물류사업을 추진한다는 것이었다. 땅을 판 돈은 당시 아상이 제2금융권 부채를 갚는데 상당부분 사용한 것으로 알려졌다.
(주)아상의 부동산을 SK해운이 사주지 않으면 (주)아상이 제2 금융권에서 빌린 돈의 상당부분을 SK글로벌이 갚아야 했기 때문에 사실상 SK글로벌을 지원하기 위한 조치였던 것으로 보인다. 이후 SK해운은 추가로 아상에 지난 99년~2001년까지 수백억원을 빌려준 것으로 알려졌다.
이와 관련, SK그룹 관계자는 "이 대여금은 회수를 했다는 이야기를 들었다"고 말했다. 그러나 이번 SK해운의 회계 감사 보고서에서는 SK해운은 아상에 600억원을 빌려준 뒤 90억원만 상환받고 나머지 529억원(이자 포함)은 대손처리한 것으로 나타났다.
이처럼 SK해운, 글로벌, (주)아상의 3각 거래는 SK그룹 구조조정본부가 주도한 것으로 추정된다.
회계업계 한 관계자는 "당시 감리 담당 회계사가 이를 지적했으며 올들어 SK사태로 분위기가 심상치않게 돌아가자 회계법인이 모두 다 들춰낸 것으로 안다"고 말했다.