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- [김학렬의 All that 부동산 79회] 6·19 대책을 통해 본 정부 부동산 인식
- 정부에서는 주택 시장을 일반 매매시장과 신규 청약시장으로 나누어서 보고 있다. 먼저 일반 매매시장 동향이다. 2017년 2월부터 5월까지는 매매가가 상승하고 있으나, 예년(지난 5년 평균)과 비교해 보면 정상적인 인상폭이다 라고 판단하고 있다. 지역별로 차별화 현상이 뚜렷하다. 부산, 세종, 강원, 서울, 전남, 전북은 평균보다 상승률이 높고, 경북, 충남, 대구, 울산, 경남, 충북은 하락했다.지역별 차이를 보이는 이유로 정부는, 주택 수요가 꾸준한 곳과 올림픽 호재가 있는 지역은 상승하고 있다고 판단하고 있다. 상승과 하락 현상이 지역별로 차이가 나는 이유로 경제여건과 주택 수급상황, 개발호재 유무를 꼽고 있다. 따라서 현재 하락하고 있는 곳은 경제 여건이 좋지 않던지 주택 수요보다 공급이 많던지 개발 호재가 없다고 유추해 볼 수 있다.서울, 부산 등 국지적 과열 현상이 재현되고 있다. 서울은 거시경제 여건이 개선되었고, 주택 시장 대내외 불확실성이 해소되었다고 보고 있다. 서울을 좀 더 구체적으로 보면 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구와 목동의 양천구와 여의도의 영등포구가 시세를 주도하고 있다고 평가하고 있다. 이 6개 지역은 공통적으로 재건축 예정 아파트가 밀집되어 있기 때문이라고 한다. 또 다른 상승지역으로 마포구와 용산구를 꼽는다. 상승 이유는 도심이고, 입지가 양호하다고 한다.불확실성을 주는 요인으로 지역 내 경제 여건과 주택 수급 상황, 개발호재 유무를 따져봐야 하는데, 정부에서 판단하기에도, 확실한 6개 지역+입지 좋은 2개 지역을 제외하면, 조정 대상 지역도 확실히 그렇다라고 판단하기가 어렵다는 것이다. 따라서 일반 매매시장의 향방에 대해서는 정부에서 확실하게 판단을 못 내리고 있는 것으로 추정해 볼 수 있다. 그래서, 이번 정책 대부분이 일반 매매 시장 보다는 신규 분양에 몰려 있었던 것으로 판단된다.이번 6 19대책의 가장 중요한 시장은 신규분양시장이다. 높은 청약경쟁률이 지속되고 있다고 한다. 하지만 지난 11 3 대책의 영향으로 2016년 대비 모든 서울 지역의 청약률이 낮아졌다. 특히 강남 4구의 경우 부동산 경기가 좋지 않았던 2014년 이전 수준으로 환원한다. 강남4구 이외의 지역도 신규 분양 시장이 뜨거웠던 2016년 대비 낮아지게 된 계기가 되었다. 서울은 강남 4구, 기타 지역 모두 유사한 수준인 11 대 1 수준이다. 작년 11/3 대책 이후 투자층들은 1순위 자격이 없다. 그렇다면 현재 서울 지역의 신규 주택에 대한 실 수요는 공급 대비 수요가 11배 많다고 보면 된다. 서울은 서울 거주 수요의 대체 공급지가 없는 이상 수요 대비 공급을 추가할 수 없다. 물리적인 공급의 한계가 있는 지역이라는 것이다.부산은 다르다. 물론 신규 주택에 대한 수요가 공급 물량 대비 27배 많기는 하지만 특정 지역에 몰려 있는 경향이 있다. 특히 부산진구의 경우 공급 물량 대비 76배의 수요가 있다는 것이다. 그래서 이번에 조정 지역으로 추가를 했던 것이다. 부산 시장을 이해하려면 2000년대 중반 서울 시장을 이해해야 한다. 서울은 2006년 전후로 시세가 폭등했던 시기가 있었다. 2006년 전후 서울 시장은 실수요 보다 투자 수요가 주도한 시장이었다. 부산은 2017년의 서울보다는, 2006년의 서울과 많이 닮아 있다. 실거주층도 많지만 투자층들이 더 많은 관심을 가지고 있다는 것이다. 그래서, 일부 지역의 경우 거품이 발생했을 수도 있다.세종의 청약경쟁률은 105 대 1이다. 이곳은 완전 투자 시장이다. 실수요만으로 이만큼 누적될 리가 없기 때문이. 세종의 청약 가능 지역은 전국구다. 정부는 청약시장에 투자 수요가 지속 유입되고 있다고 한다. 그 이유로 분양권 전매 거래 빈도가 증가하고 있다는 것이다. 거래량은 증가하고 있는 것이 맞다. 하지만, 분양권 투자 수요층이 크게 증가하진 않았다. 11/3 대책 이후로 분양권을 투자 하려는 층들 중 단순 투자층들은 큰 폭으로 감소했다. 지금 신규 분양 물건에 투자를 할 수 있는 방법은 미분양 물건을 매수하거나 내집 마련 신청서를 통해 잔여물량을 청약하는 방법 밖에 없다. 이 정도면 투자층이 유입된 것이 아니라 기존의 투자층 중에 일부 남은 투자층 정도라고 볼 수 있다. 생각보다 그 규모가 크지 않다는 것이다.여기서 핵심은 2015년 거래 물량이다. 서울이든 부산이든 최대 거래량이었다. 부산은 2015년 이후 분양권 거래 빈도가 지속적으로 감소하고 있다. 서울도 감소 추세에 있다. 이 감소 추세는 계속 될 것이다. 이번에 발표된 6/19 대책의 영향도 있겠지만, 6/19 대책과 무관하게 점점 감소할 수 밖에 없다. 왜냐하면 거래할 물량이 더이상 없기 때문이다.수요 대비 공급량이 충족되지 않은 지역이 여전히 남아 있는 시장이다. 수요 대비 공급이 과잉인 지역도 존재한다. 두가지 시장이 공존하는 가운데 6/19 대책이 어떤 역할을 할 것인지 관심을 가지고 지켜봐야 할 것이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 5천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
- '런닝맨' 손나은, 쇼킹한 '한줌 허리'로 촬영장 아수라장
- 사진-SBS ‘런닝맨’[이데일리 e뉴스 김민정 기자] 오는 2일 방송되는 SBS ‘런닝맨’에서는 에이핑크 손나은의 ‘한줌 개미허리’ 실체가 공개된다. 이날 ’런닝맨’은 ‘청순돌’ 에이핑크의 손나은, 오하영부터 ‘인간 엔돌핀’ 가수 홍진영, 그리고 ‘대세 배우’ 손여은, 이선빈, 이태환까지 연예계 인기 스타들이 총출동해 넘버원 커플 레이스를 펼친다. 이들은 본격적인 레이스에 앞서 각자 자신의 ‘넘버원 장기’를 선보였는데, 평소 ‘걸그룹 대표 한줌허리’로 불리는 손나은은 직접 허리띠를 졸라매며 개미허리를 인증했다. 허리띠로 적나라하게 드러난 손나은의 허리둘레는 상상을 초월하며 모두를 충격에 빠트렸는데, 20인치도 안 되어 보이는 리얼 ‘한줌 허리’였던 것. 손나은의 쇼킹한 ‘한줌 허리’ 비주얼에 촬영장은 아수라장이 되었지만 전혀 아랑곳하지 않는 손나은은 여유 있는 미소로 허리띠를 더 졸라매는 데 성공해 출연자들은 또 한 번 경악을 금치 못했다.이 밖에도 게스트들은 기상천외한 댄스부터 애교, 펀치대결, 눈싸움 등 그 동안 볼 수 없었던 반전 매력들을 대방출하며 다양한 재미를 선사할 예정이다.손나은의 충격적인 한줌 허리 인증 현장은 오는 2일 오후 4시 50분, SBS ‘런닝맨’에서 확인할 수 있다.
- [김학렬의 All that 부동산 78회] 서울 입지 선호도의 변화
- 서울 지역의 입지 선호도 변화를 통해 부동산 트랜드를 정리해 보자. 1970년대까지는 종로구 중구의 전성시절였다. 강북의 면적으로는 늘어나는 서울 집중 수요를 감당할 수 없기 때문에 1970년대부터 강남 개발을 한다. 1980년대까지만 하더라도 강남은 지금의 1기신도시처럼 새로 개발되는 신도시였을 뿐이고, 서울 내 위상은 그저 영동(영등포 동쪽)지역이었을 뿐이었다.정부와 지자체의 지원 속에 강남은 성장을 한다. 편리한 교통 환경을 만들어 주고, 양질의 일자리를 대량으로 만들어 주고, 좋은 학교와 학원을 만들어 주고, 발전하는 상권을 만들어 주고, 깔끔한 환경까지 갖추게 된 강남은 폭발적인 수요가 발생하게 된다. 그렇게 강남은 1990년대부터 부각이 된다. 물론 1990년대 초기까지만 하더라도 강북과 강남의 시세 차이가 크지 않았다. 하지만 강남에 대한 선호도가 더 높아지면서 지금의 강남이라는 위상을 만들어 주었다. 그 격차는 계속 벌어진다.시간이 흐를 록 강남이라는 곳은 다른 지역과 비교할 수 없을 정도로 시세가 폭등하게 된다. 소위 거품이라는 평가를 1990년대부터 받게 된다. 1997년 IMF가 발생한다. 부동산이 급락한다. 모든 신문과 매스컴에 “부동산으로 돈 버는 시대는 이제 끝났다!, 강남은 결국 거품이었다!, 추락하는 강남 신화!” 라는 기사로 도배가 된다. 하지만 2년 만에 IMF 분위기는 완전히 반전되고, 이전보다 더 거대한 위상의 지역으로 수직 상승을 하게 된다. 강남이 수직 상승을 하는 동안에도 여러가지 새로운 입지들이 등장하고 있었다. 1980년대 후반목동 아파트 단지가 양천구에 입주를 했고, 상계 아파트 단지가 노원구에 입주를 한다. 서울시에서 공급할 수 있었던 마지막 대규모 택지개발 사업이었다. 수십만 세대가 공급이 되었다. 목동과 상계동은 입주 초기에는 미분양이 많았다. 일시적으로 공급이 수요보다 많았던 것이다. 그럼에도 불구하고 강남의 위상은 흔들리지 않았다. 오히려 강남이 포함된 동남권의 수요는 계속 증가한다.목동이 있는 서남권과 상계동이 있는 동북권의 수요도 지속적으로 증가했지만 동남권의 위상을 따라갈 수는 없었다. 뒤늦게 개발된 서북권이 오히려 동북권의 위상을 역전한다. 동북권에는 없는 강남으로 가는 3호선의 개통이 중요한 역할을 하게 된다.도로망과 촘촘한 교통망의 확충은 서울이라는 지역을 완벽한 1일 생활권으로 묶는다. 서울이라는 지역이 모두 부각되기 시작한 것이다. 그것이 2000년대다. 지하철 1호선부터 8호선까지 개통된다. 1시간 전후면 서울 어디든지 갈 수 있는 조건이 된 것이다.2000년대 들어서 그동안 강남 대비 일방적으로 떨어졌던 지역 선호도를 극복하기 위해 지하철 8개 노선의 개통으로 서울의 균형 발전을 추진하게 된다. 가장 대표적인 정책이 뉴타운 제도이다.2010년 이후로는 사람들은 입지를 선택할 때 개별적인 조건에 맞는 입지들을 선택하게 된다. 이 과정에서 과거에는 선택받았던 부동산들이 소외되는 현상들이 발생한다. 아무리 서울이라도 그것은 예외가 아니었다. 서울 이외의 지역에도 수요를 빼앗기기도 한다. 서울에서 충족하지 못했던 기대 요소들을 다른 지역에서 찾게 되는 것이다. 그렇게 부동산의 입지 선호도는 분화되고 있다.종로구, 중구를 중심으로 하는 도심권은 지속적으로 수요가 존재했다. 다만 수요를 확대할 수 있는 부지가 부족했을 뿐이었다. 이 도심권을 찾는 수요는 향후에도 많을 것이다. 태생부터 달랐던 강남은 단 한번도 1위 자리를 내어 준 적이 없었다. 이러한 지역 인기는 향후에도 계속될 것이다. 지역이 분화되면 될수록 오히려 가치는 더 올라갈 수 밖에 없을 것이다.모든 것을 다 가진 입지인 강남이 모둔 수요를 수용할 수 없기 때문에 수용할 수 있는 한도 내에서 수요층들이 분화가 된다. 교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다. 교육에 대한 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대에서는 강서구와 금천구 도 관심 지역 안에 들어올 것이다. 강남에는 들어갈 수 없지만 강남 근처에는 있어야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적인 환경을 따지는 분들은 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택 기준이 이렇게 다양해 졌다.중요한 것은 새로운 입지 선호 트랜드가 발생한다고 해서 과거 트랜드가 없어지는 것이 아니라는 것이다. 새로운 수요층이 생기고, 기존 수요층이 분화고 있다는 것이다. ▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 2만 4천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
- 궁지에 몰린 국민의당 vs 리얼미터=문빠? 오명 씻었다
- [이데일리 김재은 기자] 자신들의 입맛에 따라 여론조사를 도마에 올리는 국민의당에 대한 비판의 목소리가 높아지고 있다. 지난 19대 대선에서 리얼미터 공정성에 문제를 제기하며 소송한 국민의당이 최근 패소한 가운데 또다시 리얼미터에 의도적인 왜곡 의혹을 제기했다. 공교롭게도 비슷한 시기 한규섭 서울대 교수는 19대 대선에서 국내 유수의 여론조사기관중 ‘리얼미터’가 정치적 편향성 없이 가장 중립적인 설문을 펼쳤다는 결과를 내놓으며, 국민의당은 궁지에 몰렸다. 전문가들은 야당 등 정치권에서 국내 여론조사 편향성에 문제를 제기하기 전에 진정한 자기반성이 선행돼야 한다고 지적한다. ◇ 리얼미터=문빠?..국내 29개 기관중 ‘가장 중립적’리얼미터는 안철수 대선 후보를 낸 국민의당의 문제제기 탓인지 지난 대선 기간 문재인 지지 여론조사기관으로 평가절하됐었다. 리얼미터가 소위 문빠 여론조사기관이라는 것. 그러나 지난 17일 성균관대에서 열린 한국정치커뮤니케이션학회의 정기학술대회에서 서울대폴랩이 발표한 ‘조사기관 편향성 통계’에 따르면 리얼미터는 국내 여론조사기관 중 가장 편향성이 적은 것으로 드러났다. 한규섭 서울대 언론정보학과 교수가 발제한 ‘제19대 대선 여론조사분석’ 발제문에 따르면 리얼미터는 국내 29개 여론조사기관 중에서 문재인·안철수 두 후보를 놓고 봤을 때 가장 중립적인 지점에 위치하고 있다. 상당수 조사기관의 여론조사 결과가 문재인 또는 안철수 후보로 편향되는 것과 뚜렷이 대비된다. 이에 대해 한국정치커뮤니케이션학회장인 지성우 성균관대 교수는 “다른 여론조사기관보다 리얼미터가 거의 바이어스가 없었다”며 “단순히 잘했다, 잘못했다가 아니고 조사기관별로 여러가지 방법으로 변수, 가중치 등을 넣는데 그 결과가 리얼미터가 가장 동등했다는 게 중요한 결론”이라고 설명했다. 다만 한 교수의 연구결과 문재인이나 안철수 등 특정 후보쪽으로 치우친 것으로 나타난 여론조사기관 역시 의도적인 정치적 편향성은 없다고 해석했다. 지 교수는 “조사기관별 조사기법의 문제이지, 기관별로 정치적 의도를 가지고 편향성이 드러났다고 보기 어렵다”며 “공정성에 대한 기준과 잣대가 달라 어느쪽이 유리하다, 불리하다 주장할 수는 있지만, 적어도 여론조사심의위원회의 법적 테두리는 벗어나지 않았다”고 풀이했다. ◇ 리얼미터-국민의당 악연..전문가 “정치권 반성이 먼저” 김관영 국민의당 의원은 지난 16일 “리얼미터가 조사한 강경화 임명 찬반을 묻는 설문문항에 중대한 왜곡이 있다”며 또다시 의혹을 제기했다. 리얼미터를 상대로 대선 소송에서 패소한 지 일주일도 채 되지 않은 시점이다. 지난 12일 리얼미터 조사 결과 강경화 외교장관 후보자 임명 찬성이 62.1%로 반대(30.4%)의 2배를 웃돈 것으로 나타났다. 김 의원은 “리얼미터 설문문항을 전문가와 상의한 결과 중립적이지 못한 구성이라는 답을 들었다”며 “왜곡된 여론조사 설문을 동원하고, 대단히 의도된 여론조사를 기획했다고 생각한다”고 주장했다. 이는 문재인 대통령이 강경화 장관 임명에 있어 국민여론의 근거로 댄 여론조사인 탓이다. 앞서 국민의당은 대선이 한창이던 지난 4월 16일 여론조사전문기관 리얼미터가 왜곡된 설문문항으로 여론조사 진행해 그 결과를 발표했다며 리얼미터를 공직선거법 위반 혐의로 고발하겠다고 밝혔다. 당시 국민의당은 리얼미터가 ‘이번 대선이 더불어민주당과 정의당의 연대 단일후보 문재인, 국민의당과 자유한국당, 바른정당의 연대 단일후보 안철수’등의 설문문항을 넣은 데 대해 △유권자들에게 국민의당·자유한국당·바른정당이 연대를 할 수도 있다는 인식을 불러올 수 있고 △안철수 후보의 지지율(여론조사)을 하락시키기 위한 행위라고 주장했다. 리얼미터 측은 “최근 검찰이 이같은 국민의당 소송에 대해 예상대로 혐의없음 결론을 고지해왔다”고 밝혔다. 캐스팅보터 40석의 국민의당은 이날 리얼미터 조사결과 정당지지율 6.8%로 2주 연속 최저치를 경신했다. 4위 정의당(6.4%), 5위 바른정당(5.7%)과 오차범위내 접전을 벌이는 불명예를 안았다. 이가운데 전문가들은 국민의당과 자유한국당, 바른정당 등 야권에서 문재인 정부에 여론조사로 장관을 임명하느냐는 비판을 퍼붓는데 대해 ‘정치권의 자기반성이 먼저’라고 일갈했다. 지 교수는 “여론조사는 매우 중요하다”면서도 중우정치는 경계해야 한다고 했다. 그는 “지금은 정권초라 해당되지 않겠지만, 여론이 때로는 정권에 불리하더라도 따라야 할 때가 있다”며 “정책적 방향성, 이념성, 실리 등도 여론과 함께 고려해 결정해야 한다”고 조언했다. 이어 “정치권에서 여론조사 편향성에 대해 얘기하지만, 지난 대선 국민들이 이런 저런 기대를 모아 (문 대통령을) 선택한 만큼 좀 겸허하게 본인들의 자성을 시간을 갖는 게 좋을 것”이라고 했다.
- [김학렬의 All that 부동산 76회] 중동상동 신도시에 대한 소고
- 중동신도시, 정확히 중동 상동 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 중에서 가장 가격적으로 부담이 낮은 신도시였다. 입지적인 가치와 가격을 고려했을 때 가장 대중적이고 가장 많은 사람들이 이주를 검토해 보는 곳이 바로 중동 상동 신도시였다.그만큼 수요가 많다. 이것이 중동 상동 신도시의 최대 강점이다. 부동산이라는 것은 수요가 가장 중요하다. 중동 상동 신도시는 기본적인 수요가 탄탄하게 뒷받침되어 있는 전형적인 아파트 단지밀집 지역이라고 평가할 수 있다.중동 상동은 기존 부천시와 다르다. 중동 상동 신도시가 개발되기 전의 부천시는 인천시 부평구, 계양구과 유사한 생활권이었다. 하지만, 중동 상동 개발 이후 이 3개 시군구 지역 내에서 중동 상동 신도시 만한 대규모 입주민들을 위한 환경을 구축한 곳은 없다. 인천광역시, 부천시 권역을 통틀어서 최고의 도시가 되었다. 서울시에서 밀려오는 수요, 그리고 인천시, 부천시 수요까지 포함하면 많은 사람들이 중동 상동 신도시에 거주하기 희망한다. 그래서, 수요가 늘 끊이지 않았던 것이다.2000년대 중반까지 부동산 시장은 양적인 시장이었다. 양적인 부동산 시장에서는 1기 신도시의 인기가 매년 상승했었다. 중동 상동도 예외가 아니었다. 매년 아파트 시세가 상승했다. 투자 가치로서도 실거주 가치로서도 양호한 지역이었던 것이다. 하지만 양적인 수요가 충족되면서 중동 상동 신도시의 인기가 조금씩 줄어들기 시작하였다. 질적인 수요가 필요한 시장이 되었다. 2기 신도시와 재개발, 재건축 물량들에게 그 주도권을 조금씩 밀리게 된다. 질적인 부동산 시장으로 서서히 변화가 되면서 입지적인 요구들, 상품적인 요구들에 대한 중동, 상동의 지역에 대한 요구사항들이 발생하기 시작했다.7호선 개통 전에는 1호선 밖에 서울로의 전철출퇴근 수단이 없었다. 특히 강남권으로의 출퇴근은 매우 불편한 지역이었다. 교육환경의 프리미엄이 다른 1기 신도시보다 낮았다. 물론 부천권에서는 가장 좋은 학군이지만 서울이나 그 외의 지역에서 교육환경 때문에 굳이 이사를 선택하게 되는 지역이 아니라는 것이다. 2개의 백화점을 제외하면 먹자 상권만 발달한 곳이다. 특히 뒷골목 상권이 많아 교육환경에는 좋지 않다. 대외적으로 자랑할 만한 자연환경이 없다. 산도, 강도, 호수도 없다. 새 아파트가 없다. 중동 래미안 들어온 이후로 신규 입주 아파트가 없다.이러한 여러 가지 지역 요구 때문에 지역 수준이, 입주민 수준들이 1990년대 처럼, 2000년대 처럼 양적으로만 공급하는 것만으로는 부족함을 느끼기 시작한 것이다. 아마도 이것이 향후 중동 상동의 가장 중요한 과제가 된 듯 하다.이러한 문제에 대한 불만이 쌓여가게 되면 많은 거주민들이 중동, 상동을 경쟁력을 상실해 갈 것이다. 현재의 일산신도시가 그랬던 것처럼 말이다. 물론 이탈자가 기하급수적으로 증가하진 않는다. 이탈을 한다 하더라도 그 외의 지역에서 또 채우기 때문이다. 그만큼 수요는 탄탄한 지역이다.하지만, 부동산 가치의 측면에서 보면 서울은 이제 평당 2천만원의 시장에 완전히 돌입했는데 중동, 상동 신도시는 현재의 조건만 이라면 1,500만원 전후에서 꽤 오랜 기간 동안 정체되어 있을 것이다. 따라서 중동, 상동을 매력적으로 만들어 가려는 노력이 필요하다. 이건 몇 몇의 신규 아파트 신축으로 해결되는 사안이 아니다. 지자체의 전반적인 노력이 필요하다.교통 편의성의 증대, 찾아오게 하는 상권의 생성, 탐나는 교육환경, 특별한 환경쾌적성을 주는 시설들 등 지자체 차원에서 시도해 볼 시도들이 많다. 형식적이라고 하더라도 보고 싶은 부동산 시설, 가고 싶은 입지가 있다는 것이 결국 지역이나 시민들에게도 궁극적인 도움이 된다는 사실을 알고 그런 방향으로 추진이 되어야 한다.아울러 혐오시설들은 줄이고, 선호시설들을 유치하는 적극적인 시도들이 있어야 한다. 그것이 지역 경제 활성화다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 2만 4천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
- [김학렬의 All that 부동산 76회] 대형 아파트 매수에 대한 소고
- 분양 면적 기준으로 25평형 이하를 소형 아파트, 35평형 이하를 중형 아파트, 36평형 이상을 대형 아파트라고 한다. 실거주로 가장 인기 있는 아파트 규모는 중형이고, 투자로 가장 인기 있는 아파트는 소형이다. 대형은 특정 수요층에게만 인기가 있다.지난 5년간은 중소형 아파트의 대세 시기였다. 이제 대형 아파트를 매수해도 되는 것은 아닌가 하는 분위기가 조성되고 있다. 대형 아파트 매수에 대한 판단 기준은 수요의 존재 여부다.소위 투자의 고수들은 중소형이든 대형이든 시장이 뜨거워 지기 전에 매수하여 가격이 상승하면 매도할 수 있는 노하우들이 있으니 매수 타이밍이라는 것을 희망하는대로 선정할 수 있지만, 일반적인 매수 희망층들은 쉽게 매수 타이밍을 선택하기가 어렵다. 매수할 타이밍, 매도할 타이밍에 대한 경험치가 부족하기 때문이다. 더 어려운 것은 무엇보다 마인드 콘트롤이다. 가격이 내려도 불안하고 가격이 올라도 불안하다. 일반적인 주식 투자층과 유사하다.투자의 고수층들은 자신이 했던 방법을 따라하고 이야기하기도 한다. 하지만 개인적인 특성을 고려하지 않은 묻지마 따라하기는 결국 묻지마 투자와 다를 바 없다. 물론 투자 고수들이 추천하는 물건을 중장기로 투자를 하는 것도 나쁘지 않은 방법이긴 하다. 하지만 입지에 대한 분석, 상품에 대한 분석은 반드시 스스로 해야 한다.대형 아파트 매수도 마찬가지다. 입지와 상품에 대한 기본적인 분석이 되어야 한다. 투자의 기본은 수요 파악이다. 받아줄 수요층 충분히 존재하고 있는지 여부를 따져봐야 한다. 어떤 시장이든지 실수요가 반드시 존재해야 한다는 것이다. 소형, 중형 아파트는 거의 모든 지역에 수요가 존재한다. 아파트가 많이 존재하는 입지의 60% 정도는 유효수요가 있는 지역이라고 봐도 무방하다. 입지 선택에 있어 실패할 확률보다 성공할 확률이 높다는 것이다. 물론 수요가 많음에도 불구하고 저가 투자, 소액 갭투자의 욕심에 빠지게 되면 60%를 선택하지 않고 40%의 수요가 없는 입지를 선택하는 경우동 종종 보게 된다.대형은 더 수요층이 적다. 게다가 수요가 있는 입지가 전체 지역의 20%도 되지 않는다. 중소형 수요층 보다는 규모가 한정되어 있다. 그래서, 중소형과 똑같은 방법으로 접근하면 실패할 확률이 더 높다.2013년부터 2015년까지는 소형 아파트가 엄청 올랐다. 2015년부터 2016년까지는 중형 아파트도 올랐다. 소위 투자의 고수들은 선행 투자를 한다. 소형은 2012년부터 투자를 했을 것이다. 중형은 2014년부터 투자를 했을 것이다. 일반 투자층들이 따라하기를 주로 한다. 다행히 대세 상승장이었으므로 고수들이 투자한 2~3년 동안 대부분 수익을 얻었다. 다행히 60%의 양호한 입지에 투자할 수 있었기 때문이다.2015년부터 일부, 정말 아주 일부 투자층들이 대형에 투자를 하기 시작했다. 그리고 이렇게 주장한다. 이제 대형이 오를 타이밍이 되었다고. 이는 맞는 말이기도 하고, 틀린 말이기도 하다. 대형이 오를 타이밍이라는 것은 현재 대형의 가격이 중소형보다 저평가 되어 있다는 의미다. 중소형이 많이 올라와 주었으니 이제 어쩔 수 없이 대형 가격이 밀려 올라간다는 의미다.실제 시장도 그렇게 보이기도 한다. 대형도 갭투자가 가능한 범위까지 전세가와 매매가가 거의 붙었으니까.이 사실 하나만으로 대형 아파트의 투자 타이밍이라고 판단할 수 있을까? 먼저 수요를 보자. 대형의 수요가 이전보다 많아졌을까? 물론 전국 모든 지역에 대형 수요가 있다. 어떤 지역을 조사해 봐도 대형에 대한 수요가 있다. 하지만 매우 적다. 강남 같은 잘 나가는 지역이 아니면 지방의 왠만한 아파트 입지는 중소형 수요가 90% 이상이고, 대형 수요는 10%가 넘는 곳이 거의 없다. 서울 강남권의 역할을 하는 각 지방의 중심지를 제외하고는, 대형 수요가 많지 않다.대형은 중소형보다 오히려 가격이 중요하지 않다. 대형에 갈 정도의 경제력이 있는 세대에서 가격을 중소형처럼 민감하게 생각하지 않기 때문이다. 대형 거주 세대들은 중소형 세대보다 선택할 수 있는 입지와 상품의 범위가 훨씬 넓다. 따라서 대형 매수 여부를 결정하기 전에 먼저 입지 분석을 해야 한다. 수요가 있는 입지인지 반드시 확인해야 한다. 실거주라면 조금더 입지를 확대해서 볼 수도 있다. 하지만, 투자는 정말 입지를 좁혀서 봐야 한다.대형은 가격이 아니라 수요가 먼저다. 그래서 입지 분석이 필수다.▶ 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 2만 3천여명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
- [김학렬의 All that 부동산 75회] 눈에 보이는 미래 가치가 기대되는 세종시!
- 입지 분석의 4요소인 교통, 교육, 상권, 환경 등 모든 요소가 많은 사람들이 좋아하는 입지면 가격이 높다. 대표적인 지역이 강남이다. 4개 요소 중 하나씩 부족한 것이 있을 때마다 가격이 내려간다고 보면 된다. 대세 상승기에는 입지가 좋을 수록 더 많이 상승하고, 대세 하락기에는 입지가 좋을 수록 덜 빠진다. 따라서 부동산 투자시에는 입지를 가장 중요하게 평가해야 한다.하지만, 문제가 있다. 투자자들은 투입 가격이 문제인데, 입지가 좋은 곳들은 이미 가격에 가치가 필요 이상으로 반영된 경우가 대부분이다. 좋은 건 알겠는데 절대 금액이 너무 많이 들어간다. 재테크 차원에서 투자를 하는 층들에게는 불가능한 투자 대상이다.그렇다면 우리는 입지가 좋은 곳은 투자를 하지 못하는 것일까? 아니다! 아직 가치가 제대로 형성되지 않은 곳을 찾아서 공략하면 된다. 가치가 제대로 형성되지 않은 곳이 어딜까? 여기서 우리가 중점적으로 봐야 할 것이 바로 발전가능성이다. 단순한 카더라 통신으로 인한 입소문이 아니라 확정된 호재만 가지도 판단해도 좋아질 것이 확실히 보이는 지역들이 있다. 그 확정된, 진행중인 호재를 보고 미래 가치를 생각해 본다. 그 미래 가치를 현재가격으로 사는 것이 바로 우리가 주목해야 할 투자다.그런 지역이 어디 있을까? 서울을 제외하면 미래가치가 가장 확실한 지역으로 세종시가 가장 눈에 띤다. 세종의 교통은 오늘 현재가 가장 불편한 때다. 세종의 교육 환경은 오늘이 최악이다. 세종의 상권은 오늘이 제일 부실하다. 세종의 자연 환경은 정비가 거의 안되어 있지만 정비를 시작하면 다른 이 또한 프리미엄이 된다. 이러한 4개 요인의 발전 가능성 측면으로 미래가치를 반영해 보면 세종은 오늘이 가장 싸다. 왜냐하면 세종은 모드 요소가 좋아질 일만 남았기 때문이다.세종시의 최초 목적은 30만명의 도시였다. 그리고, 3년 후에 50만명으로 목표 수정, 2017년 6월 현재 인구 목표는 80만명이다. 이는 단순히 과천시를 대체하는 도시가 아니라 천안시나 청주시 정도 규모의 대도시를 꿈꾸는 것이다.물론 규모가 중요한 것이 아니다. 세종은 양이 중요한 것이 아니라 질이 더 중요한 곳이다. 2014년 이후 세종시는 투자자들의 천국이 되었다. 발전가능성이 매우 높은 지역이었는데도 불구하고 정부와 지자체가 적극적으로 활성화시키는 입지였는데도 불구하고, 입지의 4대 요소, 즉 교통, 교육, 상권, 환경이 획기적으로 좋아지는 입지임에도 불구하고, 저렴했기 때문이다.  2-3생활권인 첫마을의 경우 평당 500만원대로 분양을 시작했다. 초기에는 힘들었지만 곧바로 미분양이 단 한세대도 없고, 분양권 거래 시장도 좋은 시장이 되었다. 그렇게 3년이 지나고 나니 세종은 더 이상 싸기만 한 시장이 아니었다. 분양가는 매년 상승하여 이제 1천만원 이하 분양 물건을 없다. 프리미엄도 매년 올라 3생활권의 중흥 리버뷰의 경우 분양가 만큼의 프리미엄이 형성되었다. 평당 5백만원 시장에서 프리미엄을 포함하게 되면 평당 1,500만원 상품이 등장하게 되어 약 3배 가까운 시세 상승을 보인 지역이 된 것이다.따라서 이제 세종시를 단순히 싸고 좋다는 이유만으로 접근해서는 안된다. 무엇보다도 투자되는 비용이 대단히 많이 소요된다. 프리미엄의 절대 금액도 큰 폭으로 상승했으며, 갭투자의 경우 최소 1억원 이상에서 2억까지도 필요한 시장이 되었다.게다가 단기간에 입주, 분양되는 물량이 너무너무 많다. 특히 세종은 자체 수요가 있는 것이 아니라 실거주층이든 투자층이든 외부에서 유입되는 수요가 절대적으로 많이 필요한 지역이기 때문이다. 결국 수요가 과연 계속 유입될 수 있을지, 그리고 세종시도 분화가 될 터인데 상중하 지역으로 어떻게 나뉠 것인가를 따져봐야 할 시점이 된 것이다.서울의 투자 금액조차 거의 같은 규모가 소요되는 지역이 된 것이다. 따라서 이제 세종시는 예전과 같은 방법으로 접근하시면 안된다. 현 시점에서 세종시에 접근하는 두가지 방법이 있다.첫째, 비용이 많이 들지만 추가적인 성장 가능성에 대한 확신을 가지고 좋은 물건을 매수하여 잊고 기다리는 방법이 있다. 둘째, 틈새 시장을 공략하는 방법. 즉 초기에 분양되는 상품이라든지, 아직은 저평가되어있다고 판단되는 물건을 매수하는 방법이 있다무조건 세종시에 투자를 하자는 이야기가 아니다. 세종시 진행 경과를 보면서 우리가 기억해야 할 것은 세종시의 가격 상승 패턴을 면밀히 분석하여 타 지역에 적용시키는 것이 필요하다는 것이다.결국 세종시 투자를 하지 않는다 하더라도 어떻게 실입주 시장, 프리미엄 시장이 전개되는 지에 대한 거의 벤치마킹 사례를 확인할 수 있는 좋은 입지이기 때문이다.▶ 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.`
- 국토연구원, 중남미 공무원에게 한국 주택·도시개발 노하우 전수
- [이데일리 이진철 기자] 국토연구원이 중남미 공무원에게 한국의 도시 및 주택 개발 노하우를 전수하는 자리를 마련했다.국토연구원은 지난달 29일부터 이달 3일까지 6일간 중남미 7개국의 고위급 공무원 16인을 대상으로 한국의 도시·주택 분야 개발경험 전수를 위한 초청연수를 개최했다고 1일 밝혔다.이번 행사는 IDB(미주개발은행)와 공동으로 기획한 3개년도 프로그램 중 3차년도 ‘도시개발 아카데미’ 과정이다. 국토연구원은 2012년 10월 미주개발은행과 양해각서(MOU)를 체결한 후 2013년부터 공동 연례워크숍, 초청연수, 공동연구, 및 기술협력 사업을 진행 중이다. 올해는 파라과이 아순시온 시 상습 수해지역 개선을 위한 도시개발 사업에 우리 전문가가 참여해 계획 수립 사업을 추진할 예정이다. 멕시코와는 공공주택 개발 프로그램 자문 업무를 수행하고 있다.이번 프로그램에는 라이사 반필드 파나마 파나마시티 부시장, 마르네 오소리오 우루과이 리베라주 주지사, 디아나 모따 브라질 도시부 국장, 빠블로 모란 칠레 주택도시계획부 국장, 호세 아발로스 파라과이 아순시온 시 국장 등 중남미 주요 7개국 고위공무원 16인과 미주개발은행 직원 2인이 참석했다.연수단은 이번 프로그램 기간동안 한국의 국토계획, 도시 개발 정책, 주택, 수도권 관리 및 스마트 시티에 대한 강의를 듣고 관련 현장을 시찰할 예정이다. 현장시찰 지역으로는 스마트시티인 인천경제자유구역, 서울로 7017 및 청계천과 같은 도시재생 현장, 행정도시인 세종시 등을 포함하고 있다.김동주 국토연구원장은 “이번 프로그램을 통해 중남미지역 및 미주개발은행과의 협력관계를 더욱 돈독히 하고 도시재생, 스마트시티, 공공주택 등 분야의 실질적 협력을 모색하는 계기로 삼을 계획”이라고 말했다.국토연구원 초청으로 도시개발 아카데미 연수에 참가한 중남미 7개국의 고위급 공무원들이 기념촬영하고 있다. 국토연구원 제공
