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- [김학렬의 All that 부동산 89회] 지역 내 대형유통시설 진입 의미
- 거주 지역 내 대형유통시설이 들어오는 것은 어떤 의미가 있을까? 플러스 효과가 있을까? 마이너스 효과가 있을까?얼마전 부천시장은 부천 영상문화산업단지 내 건설하기고 했던 신세계의 민간사업자 지위를 박탈하겠다고 발표했다. 신세계 백화점이 들어오는 것에 대해 인근 지역 상인들의 반발이 심하다는 뉴스를 몇 번 본적이 있을 것이다. 지자체가 적극적으로 이를 해결해 주지 못했다는 기사도 본 적이 있을 것이다. 뉴스 기사로 알 수 있는 부분은 여기까지일 것이다.우리가 모르는 지자체와 기업체의 속사정이 있겠지만 대형유통시설이 지역 내 들어오는 것에 대한 입장이 액터마다 다를 수 있다는 것을 다시 한번 확인할 수 있는 뉴스였다.대형 상업시설에 대한 지역 내 입장은 두 가지가 동시에 존재한다.첫째, 주거시설 입장, 즉 주거 거주민 입장에서 보면 무조건 플러스 효과가 있다. 주거시설의 부동산 가치가 올라가기 때문이다. 특히 슬리퍼 생활권이 되면 프리미엄은 훨씬 더 올라간다. 둘째, 반면 상업시설 입장, 상가 점주, 상가 부동산 소유주 입장에서 보면 플러스도 있고 마이너스도 있다. 대형 유통시설과 경쟁을 해야 하는 업종이면 마이너스 효과가 발생될 수 밖에 없다. 생존권이 걸린 문제이므로 반대 입장이 될 수 밖에 없다. 그건 당연한 것이다. 이와 반대로 상업시설이라도 대형 유통시설과 경쟁을 하지 않는 업종이면 플러스 효과가 발생된다. 상가가 잘되려면 집객이 많이 되어야 하는데 대형 유통시설이 집객 역할을 해 주기 때문에 무임승차를 할 수 있기 때문이다. 이번 부천 신세계백화점 사례도 이 두가지 조건 안에서 모두 설명이 가능하다. 여기에 지역 님비(Not In My Backyard)와 지역 핌피(Please in my front yard) 까지 함께 생각해 봐야 할 문제가 될 것이다. 부천 신세계 백화점 건설에 대해 인근 지역인 인천광역시 부평구 상인들이 반발을 하였다. 충분히 예상이 가능했던 일이다. 인천 부평구 상인 분들은 생존권의 문제였기 때문에 죽기살기로 반대 시위를 했을 것이다. 신세계에서는 어쩔 도리가 없었을 수도 있을 것이다.이번 문제는 부천시에 백화점을 짓겠다는 계획이었기 때문에 부천시 지자체에서는 찬성, 인천시지자체에서는 반대를 한다. 이것은 상인들의 문제 뿐 아니라 지자체의 이해관계도 포함되어 있기 때문이다. 이런 경우 일반 기업체 입장에서 해결할 수 있는 범위가 한계가 있다. 특히 지자체 내 건설행위는 지자체가 최종 결정권자이기 때문에 상급기관인 지자체의 협력이 없으면 추진되기 어렵다. 이런 경우는 부천시(혹은 경기도)와 인천시 지자체에서 판단을 해줘야 한다. 입점을 허가할 것인지 불허할 것인지 말이다.서울시 종로구에는 서촌과 북촌이 있다. 이 두 지역에는 이제 프랜차이즈 상가가 들어올 수 없다.서울시에서 프랜차이즈가 입점할 수 없는 지역으로 지정을 했다. 매우 합리적인 행정 태도라고 판단된다. 북촌과 서촌이라는 세련되지 않고 화려하지 않은 지역 특성을 그대로 살려 상권을 운영하겠다는 지자제의 의지가 포함된 것이다.이번 부천 신세계 문제는 인천시와 부천시에서 정확하게 판단을 해 주어야 했다고 생각한다. 대형 유통시설이 들어와서 지자체에 플러스가 된다고 생각했으면 적극 지원을 해 주어야 했고,지역 경제발전, 이와 함께 일반시민들에게 마이너스가 된다면 유치를 하면 안되는 일이었다.결국 이 문제는 신세계의 문제가 아니라 지자체의 입장 차이인 것으로 판단된다. 왜냐하면 얼마전 인천시는 청라신도시 초대형 복합쇼핑몰인 신세계 스타필드 건축 허가를 확정해 주었기 때문이다. 부천 신세계백화점 건설을 반대한 건 인천시(부평구)였다. 부천은 경기도 소속이고, 광역 지자체가 다르다.이번 문제는 님비, 핌피가 모두 포함된 사례다. 이것은 누구 입장을 일방적으로 두둔할 수 있는 문제가 아니다. 만약 지자체의 이해관계와 중소상인들의 생존권, 그리고 주거지역 거주민들의 생활권이 모두 포함된 것이기 때문에 섣불리 판단을 할 수도 없는 문제다. 지자체 간의 문제는 두 지자체의 상급기관이 결정해 줘야 한다. 중소상인들의 보호 문제는 지자체와 대형유통시설에서 함께 보조를 해 주는 방향으로 유도해야 한다.그래서 정치라는 것이 필요한 것 같다. 의사조정이 필요하기 때문이다. 정치가 없으면 모두 개인 입장에서 유리한 것만 주장한테니까 말이다. 어떤 형태로든지 의사결정이 되면그에 대한 반응을 할 수 있지만, 협의만 하고 결정을 하지 않게 되면 아무것도 진행할 수가 없다. 부천 신세계 백화점 무산 문제는 정치적인 판단이 필요할 것이다. 주거든 상업시설이든 부동산을 소유하고 있다는 것은 이런 저런 지역 내 변화에 늘 귀를 기울이고 있어야 한다. 내 집 한채 있는 분들도 내 집을 운영하고 있는 사업자들이기 때문이다. 내 지역 시장 경제는 내가 제일 잘 알고 있어야 한다. 부천 신세계 백화점은 어떻게 최종 결론이 날지 좀더 지켜봐야 할 것이다. 주거시설인 아파트가 밀집되어 있는 부천시 입장에서는 플러스가 되려던 것이 없어지게 되었고, 상업시설이 밀집되어 있는 인천시 부평구 입장에서는 마이너스가 되려던 것을 막고 있는 판세다.우리가 살고 있는 지역에서도 이러한 님비/핌피 사례가 없는지 확인해 봐야 한다. 이것이 현실적인 부동산 공부다. ▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 여명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민부동산토크쇼 살家말家 진행도 담당하고 있다.
- [김학렬의 All that 부동산 88회] 부동산 시세 하락하면 매수 증가하나
- 8.2 부동산 대책 발표 이후로 많은 문의를 받고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책으로 아파트 시세 조정이 계속 될 것 같은데, 언제쯤을 매수 타이밍을 잡아야 할 것이냐가 문의 내용의 핵심이었다. 그런데 꽤 많은 사람들이 정부의 방향성과 다른 기대를 하고 있었다. 이번 8.2 대책의 궁극적인 목적이 무엇인가? 정부가 집값이 하락시키기 위해 이번 정책을 준비했다고 생각하는가?여러 정부 정책 시행을 위해 늘 문제가 되는 것이 예산의 부족이다. 예산의 주된 수입원은 세금이다. 세금을 확보하는데 집값 하락이 국가 재정에 위험이 되면 되었지 도움이 되지 않는다. 정부가 기대하는 건 국민들의 저항이 발생하지 않을 정도로만 시세가 꾸준히 올라주는 것이다. 정치적인 집단이기 때문에 국민의 불만이 누적되기 시작하면 그에 대한 대책을 세우는 것이다. 이번 8.2 부동산 대책의 제목은 “실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안”이다. 첫번째 목적이 실수요자 보호다. 두번째 목적이 첫번째 목적을 제대로 수행하기 위해 투기 수요를 억제하겠는 것이다. 결국 이번 대책의 목적은 투자 수요를 억제하려는 것이지 집값 하락이 목표가 아니라는 것이다. 정부의 의도와는 다르게 집값이 하락할 것만을 기대하시는 사람들이 많아 오히려 시장이 우려된다. 다주택자들, 투자자들, 투기꾼들을 위해 칼럼을 쓰는 것이 아니다. 무주택자들이, 혹은 이사를 해야 하는 세대들이 대책 없이 집값이 크게 하락하기만을 기다리기만 하는 것이 우려가 될 뿐이다.정부의 목적은 다주택자들이 주택을 사는 것을 정책적으로 어렵게 함으로써, 실수요층들이 희망하는 입지의, 선호하는 주택을 매수할 수 있는 기회를 주고 있는 것이다. 가격을 내려 줄 테니까 사라는 것이 아니라 투자 수요층이 들어오지 못하도록 막고 있을 테니까 과거 대비 희망하는 주택을 살 수 있는 가능성이 높아졌으니 지금 매수를 하라는 의미다.그래도 가격이 조금 더 조정되면 사야겠다는 분들이 대부분일 것이다. 많은 대기 수요층들이 2014년 가격까지 내려오기를 기대하고 있다. 서울 수도권이 본격적으로 상승하기 시작한 년도다.반포동의 한 단지가 평당 2000만원 대 분양하기도 했었던 시기다.아무리 아파트 시세가 조정되어도 정말 그 가격대까지 내려갈 수 있을 거라고 생각하는가? 물론 지금 가격대가 엄청난 거품이라면 내려갈 수도 있을 것이다. 그런데 아무리 객관적으로 평가해봐도 지금 부동산 시장 가격은 거품만이 아닌 거 같다는 판단이 든다.과거 부동산 시장 중 2006년 전후는 거품이 많았다고 평가된다. 참여정부가 부동산 하락을 유도하기 위해 17번의 부동산 규제 정책으로 다주택자들을 강하게 압박하자 서울 경기 인천 내 수요가 많지 않은 입지의 재개발 투자와 똘똘한 한 채라고 홍보되던 대형아파트에 실수요가 아닌 투자수요가 집중이 되었던 시기였다. 당시는 말 그대로 풍선효과였을 뿐이다. 결국 터질 수 밖에 없었던 시세였다.그 당시와 지금의 부동산 시장은 컨디션이 완전 다르다. 한 가지 요소만 체크해 봐도 다른 시장임을 알 수 있다. 바로 전세가율이다. 실거주 수요의 척도가 되는 수치다. 과거 똘똘한 한채의 전세가율은 50%가 되지 않았다. 대부분 30% 전후였다. 당시 대형 아파트의 시세는 엄청난 거품 가격이었던 것이다.지금은 전세가율은 대부분 70% 전후다. 거품이라고 할 만한 가격대인가? 여전히 가격이 조정될 것이라고 믿고 있는가? 8.2 부동산 대책의 영향으로 단기적으로는 가격 조정이 될 수도 있을 것이다. 아무리 실수요가 많은 주택이라도 투자 수요가 없는 경우는 없기 때문에 투자 수요가 단기적으로는 빠진다면 가격이 일부 조정이 될 것이다. 하지만 그 투자 수요로 빠지는 비율이 어느 정도라고 생각하는가? 과연 2014년 시세까지 하락할 수 있다고 생각하는가? 정부가 시세 하락까지 책임져 주지는 않는다. 그저 정책적으로 다주택자들이 추가 매수를 힘들게 할 뿐이다. 만약 2014년도 가격까지 가격이 내려 올 수 있다면 만세를 부를 것이다. 주변 지인들에게 이거 사라고, 저거 사라고 정말 기쁘게 추천을 할 테니까. 하지만 그런 일은 없을 것이다. 그런데, 시세가 빠지면 실수요층들의 매수 수요가 증가할까? 시세가 빠지면 빠질수록 주택 매수 수요는 더 위축될 것이다. 좋은 입지에 좋은 가격대 상품이 있다면 기다리지 않기를 바란다. 적어도 이데일리 올댓부동산 구독자라면 말이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.
- “오늘은 어디서 일할까”…KEB하나銀, 은행권 최초 스마트 사옥 시대 연다
- 함영주(왼쪽 아홉번째) KEB하나은행장을 비롯한 참석자들이 1일 오전 서울 중구 을지로 KEB하나은행 을지로 신사옥 준공식에 참석해 테이프 커팅을 하고 있다. [이데일리 방인권 기자][이데일리 전상희 기자] “다른 팀과 협업이 필요한 날이면 함께 섞여 앉아 근무하죠” 조상은 KEB하나은행 1Q뱅커센터 차장은 매일 아침마다 KEB하나은행 신사옥의 좌석 선택 시스템에서 그날 하루 동안 근무할 좌석을 고른다. 1Q뱅커센터가 위치한 24층 내에서 어느 자리나 자유롭게 고를 수 있다. 다른 팀과 협업이 필요할 땐 함께 모여 앉기도 하고, 답답할 땐 창가 자리에서 탁 트인 전망을 즐기기도 한다. 서서 업무를 볼 수 있는 ‘높낮이 조절석’이나 칸막이가 있는 ‘업무집중석’도 있다. 조 차장은 “출근할 때마다 새로운 기분”이라며 “업무 효율성도 높아졌다”고 말했다.1일 KEB하나은행이 을지로 신사옥 시대를 열었다. 장장 2년 6개월여를 들여 구축한 지상 26층·지하 6층, 연면적 1만 6330평(약 5만3000m2)의 신사옥은 은행권 최초 시도하는 스마트 오피스다. 자율좌석제, 클라우드 PC환경 등 물리적 업무 공간과 시스템을 개방적으로 바꿔 직원들의 문화를 수평적·효율적·도전적으로 변화시켜보겠다는 발상이다. 이날 오전 서울 중구 을지로 신사옥 로비에서 열린 준공식에는 함영주 은행장과 하토리 리키야 일본 미쓰이스미토모신탁은행 부회장, 사옥 신축 관계자 등 200여명의 내외빈이 참석했다. 신사옥을 이용할 직원들, 환경미화원, 청원경찰 대표는 함 행장과 함께 준공 축하 떡케이크를 커팅하며 신사옥 준공을 축하했다. 함영주(왼쪽 세번째) KEB하나은행장과 직원 및 환경미화원, 청원경찰 대표와 1일 오전 서울 중구 을지로 KEB하나은행 을지로 신사옥 준공식에서 케익 커팅식을 하고 있다. [이데일리 방인권 기자]이날 함영주 은행장은 축사를 통해 “오늘은 신사옥이 새롭게 출발하는 날이자 구 하나은행, 외환은행이 통합은행으로 출범한 지 정확하게 2년이 되는 날”이라며 “이 건물은 시민과 주민, 손님이 함께할 수 있는 소통의 공간으로 을지로의 랜드마크로 자리매김할 것”이라고 말했다.이날 함 행장은 “신 사옥은 △자율좌석제 △클라우드 PC 환경 △페이퍼리스(Paperless) 시스템을 도입한 스마트 오피스”라고 강조했다. 부서와 직위에 따라 앉는 자리가 고정되던 기존의 사무실 공간과 달리 신사옥에서는 직원들이 자신의 부서가 있는 층 내에서 자유롭게 좌석을 골라 업무를 볼 수 있다. 클라우드 PC환경을 통해 시간과 장소에 구애받지 않고 언제 어디서든 자신의 업무 데이터를 이용할 수 있고 종이를 컴퓨터 문서로 대신하는 페이퍼리스 시스템이 구축된 덕분이다. 개방형 도서관 형태인 7층의 ‘스마트워크센터’에서도 자유롭게 업무를 볼 수 있으며, 잠시 휴식을 취할 수 있는 ‘캡슐룸’도 마련됐다. 임원 집무실도 변화했다. 직원들과의 소통을 위해 집무실을 각 층의 사무공간 가운데로 옮기고 유리 벽면으로 둘러쌌다. KEB하나은행 을지로 신사옥 7층에 위치한 ‘스마트워크센터’. 약 6000여권의 도서가 비치되어 있으며 노트북을 빌려 업무를 볼 수도 있다. [사진=전상희 기자]2주째 신사옥에서 근무를 하고 있다는 한 직원은 “처음엔 고정석이 사라져 불편할 것이라고 걱정이 많았는데, 막상 이용해보니 좋은 점이 많다”며 “모든 데이터를 클라우드에 올려놓다 보니 책상에 쌓아놓을 문서도 없어지고, 타부서와 옆자리에 앉아 자연스럽게 소통하고 업무를 파악할 기회도 많아졌다”고 말했다. 한준성 하나은행 미래금융그룹 부행장도 “변화를 걱정하던 직원들도 점차 적응하며 좋아하는 분위기”라며 “무엇보다 시스템의 변화를 편리해한다”고 말했다.지역 랜드마크로 자리매김하기 위해 시민 개방공간도 마련했다. 지하 1·2층에는 소규모 공연은 물론 고객이 함께 이용할 수 있는 다목적 복합 문화공간도 마련했으며 지상 2층의 카페테리아도 시민에게 개방했다. 비디오아트의 창시자인 백남준, 프랑스의 앤디 워홀 로베르 꽁빠스 등 국내외 유명 작가들의 자유롭고 창의적인 예술작품들도 신사옥 곳곳에 전시했다. 매일 저녁마다 신사옥 외벽을 통해 세계적인 미디어 아티스트들의 작품도 선보일 예정이다. 각 은행마다 본점 1층에 자리하던 일반 고객 영업점은 사라지고 3층에 PB센터와 하나금융투자 하나은행 본점 VIP영업소만 자리한 점도 특징이다.1년여 동안 신사옥 기획을 담당해온 엄태균 KEB하나은행 총무부 팀장은 “20여개의 다른 스마트오피스 사례를 참고했다”며 “보수적이고 위계적 성향이 컸던 은행권에서는 최초로 시도되는 스마트오피스라 더욱 의미가 있다”고 말했다.
- 롯데마트 ‘가계물가 안정 기획전’ 진행
- (자료=롯데마트)[이데일리 강신우 기자] 롯데마트는 오는 31일부터 다음 달 13일까지 ‘가계 물가 안정 기획전’을 진행한다고 30일 밝혔다. 이번 행사는 휴가 시즌의 종료와 함께 10월 지출이 많은 추석까지 앞두고 있어 가계의 부담을 줄이고자 기획된 행사이다. 롯데마트는 ‘가계 물가 안정 기획전’의 핵심 품목으로 가을 제철 신선식품을 선봬 30여 품목에 한해 M쿠폰을 이용할 시 5%추가 할인을 진행한다. 대표적인 품목으로, ‘서해안 活꽃게(100g/국산)’를 980원에 ‘생물 제주 은갈치(1마리/대/국산)’를 5500원에 ‘햇 밤고구마(700g/1봉)’를 3280원에 ‘고당도 황토밭 감귤(1kg/1팩)’를 9900원에 판매하며 M쿠폰을 이용하면 추가 5%할인이 가능하다. 호주 청정우를 선보여 ‘호주산 곡물 앞다리(100g/냉장)’를 1120원에 ‘호주산 목초 찜갈비(100g/냉장)’를 1630원에 판매한다.롯데마트의 밀 솔루션 브랜드인 ‘요리하다’상품을 2개 구매시 10%, 3개 구매시 20%할인해주는 다다익선 행사를 진행한다. 해당 상품은 총 6개이며 대표상품으로는, ‘요리하다 페스츄리 붕어빵(250g, 스윗단팥/크림)’가 각 4980원, ‘요리하다 해산물 빠에야(460g)’이 5980원, ‘요리하다 곤드레 산채비빔밥(490g)’이 4980원이다.또한 가을의 시작을 위해 가족 건강을 지켜주는 건강 식품과 환절기 위생 필수품도 선보인다. ‘종근당 건강 락토핏 생 유산균 골드(2000mgX50포)’를 1만4900원에 판매하며 엘포인트(L.Point)회원에 한해 ‘팜크로스 이너뷰티 밀싹클렌즈(5gX30入)’를 1만6030원에 판매한다. ‘가계 물가 안정 기획전’의 일환으로 브랜드별 상품권 및 사은품 증정행사도 진행한다. ‘CJ’는 스팸, 햇반, 파스타 소스 등 해당상품 2만원 이상 결제 시 ‘농심 신라면(5입)’을 증정하며, 트레비, 스카시플러스 등 ‘롯데칠성음료㈜’해당상품 1만2000원 이상 결제 시 ‘오뚜기 진라면 컵 순한맛(6개)’를 증정한다.또한 ‘LG생활건강’의 샴푸, 린스, 바디워시 등의 해당상품 3만원 이상 구매 시 5천원 상품권을 증정하며, 롯데카드, KB국민카드 결제 시 10%의 추가 할인이 가능하다.이상진 롯데마트 마케팅부문장은 “9월은 휴가철 지출이 많은 시기를 지나 10월 추석을 앞두고 가계에서는 소비를 줄이는 시기”라며 “이번 ‘가계 물가 안정 기획전’을 통해 가계의 물가 안정에 도움이 되고자 한다”고 말했다.
- [김학렬의 All that 부동산 87회] 부동산 정책에 대응하지 말고 반응하자
- 많은 사람들은 불안정한 미래에 대해 반응하기보다는 대응하자는 태도에 더 긍정적인 평가를 할 것이다. 오늘 칼럼에서는 조금 다른 제안을 드리려고 한다. 반응 이란 자극에 반응하여 어떤 현상에 일어나는 것을 의미한다. 대응 이란 어떤 일이나 사태에 맞추어 태도나 행동을 취하는 것이다.단어 자체로만 보면 반응은 무조건 반사, 즉 소극적인 태도라고 볼 수 있고, 대응은 의지가 들어간 적극적인 태도로 볼 수도 있을 것이다. 실제 그럴까?어떤 사건이 발생했다. 그 일에 대해 우리는 어떤 태도를 취해야 한다. 반응하는 것이 좋을까? 대응하는 것이 좋을까? 아마 많은 사람들은 대응하라고 할 것이다. 질문을 좀더 구체화해 보자. 부동산 관련 정부 정책이 발표되었다. 대출 규제를 한다고 한다. 반응하는 것이 좋을까? 대응하는 것이 바람직할까? 같은 의미처럼 보일 수 있겠지만, 두 단어에는 미묘한 차이가 있다. 그리고, 두 단에는 속 뜻이 있다.무협지나 무협만화에는 내공과 외공이라는 단어가 나온다. 반응은 내공이고, 대응은 외공이다. 무림의 고수들은 내공과 외공이 모두 뛰어나다. 어느 하나만 부족해도 고수라고 할 수 없다. 하지만, 어느 단계 이상에 도달하기 위해서는 외공보다는 내공을 높이는 데 주력해야 한다. 외공으로 해결할 수 있는 것은 한계가 있기 때문이다. 특히 의사결정이나 큰 사업을 운영하려면 내공이 있어야 한다.삼국지 라는 소설의 등장인물을 보자. 삼국지 중 가장 외공이 센 인물은 여포다. 관우, 장비, 조자룡도 외공이 강한 인물이다. 반면 조조, 유비, 제갈량은 내공이 센 인물이다. 이제 오늘 칼럼에서 하고 싶은 속뜻을 이해하실 것이다.대응은 적극적이지만 대응으로 해결할 수 있는 부분은 한계가 있다는 것이다. 거대한 자연과는 싸울 수 없는 것은 자연에 비해 능력이 현저히 떨어지는 사람이라는 존재이기 때문이다. 개인이 정부나 기업체와 대결해서는 승리할 가능성이 매우 낮다. 개인의 힘으로 어떻게 해 볼 여지가 매우 적다는 것이다.개인 간의 대응도 마찬가지다. 소승을 한다. 당연히 소송으로 대응해야 하는 일은 해야 한다. 그런데 소송으로 엄청난 수익을 얻을 수 있는 건 아니다. 대부분 손해 보지 않기 위해 소송을 하는 것이다. 대응에 대한 기대 효과는 그 정도일 뿐이다. 그 이상을 기대하지도 않고 기대할 수도 없다. 너무 욕심을 부리면 불법행위가 될수도 있기 때문다. 내가 손해본, 혹은 손해볼 만큼만 소송 등으로 대응하는 것이다.반응은 두가지가 있다. 무관심 반응과 관심 반응이다. 길을 가다가 앞사람과 어깨가 부딪힐 수 있다. 아플 수 있지만 생명에 지장이 없는 경우가 대부분이므로 그냥 가던 길을 간다. 무관심 반응이다. 정부가 대출규제를 한다. 대출 안 받지 않을 것이라면 무관심 반응을 보이면 된다. 택지개발 규모를 줄인다는 발표를 한다. 어짜피 서울이나 기존 신도시를 선택할 거라면 무관심 반응을 보이면 된다.반면 나를 향해 걸어오는 앞사람은 핸드폰 보고 걷는 걸 보니 나랑 부딪힐 수 있을 거 같아서 피해서 가야겠다고 판단하고 움직이는 관심 반응이다. 정부가 대출규제를 하는구나. 다주택자들은 이제 6억원 이상은 무조건 안되는구나. 6억원 이하 물건에 수요가 몰리겠네. 건설사도 6억원을 왠만하면 안 넘기려고 하겠네. 그런 물건이 있는 지역이 어디지 라는 것은 관심 반응이다.전세금 올려주는 것이 정말 싫다. 부동산 가격이 폭락하던 말던 내 집에서 살고 싶어, 대출이 조금 부답스럽지만 매수해서 이제 내 집 살래 라는 것도 관심 반응이다.정리해 보자. 같은 한자를 쓰는 반응에는 이런 의미도 있다. 물질 사이에 일어나는 화학적 변화. 물질의 성질이나 구조가 변하는 것. 그렇다. 반응은 성질이나 구조가 변해야 제대로 반응이 된 것이다. 나는 변하지 않고, 변하고 싶은 생각이 없는데 주변에서 나에 맞추어서 변화될 것이라고는 기대해서는 안된다. 반응하는 방법을 배워야 한다. 그러기 위해서는 계속 관심을 가져야 한다. 그렇게 피하기도 하고, 다른 생각도 해 보고, 정부의 방향에 순행도 해 보고 기업체들을 따라도 해 보고 정부나 기업체가 신경쓰지 않는 틈새를 찾아보기도 하고 그렇게 반응해 가시면 되는 것이다.그렇다고 대응을 하지 말라는 의미가 아니다. 대응은 오히려 쉽다. 똑같이 짝을 지어 주면 되기 때문이다. 대응의 다른 의미는 짝짓기다. 이미 단어의 의미 속에 해결 방법이 담겨 있다. 하지만, 반응은 특히 제대로 된 반응을 하기 위해서는 별도 노력이 필요하다. 세상을 보는 연습이 필요하다. 그것이 바로 인사이트다.대응할 일 보다는 반응할 일을 많이 만들어야 한다. 그렇게 하기 위해서는 내가 변해야 한다. 나의 성질과 구조가 변해야 합니다. 세상이 변하기를 기대하기 보다는 내가 변화하는 것이 현명한 방법이기 때문이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.
- 고선웅 연출 신작 '라빠르트망' 24일 티켓 오픈
- 연극 ‘라빠르트망’ 포스터(사진=LG아트센터).[이데일리 장병호 기자] 연출가 고선웅의 신작 연극 ‘라빠르트망’이 오는 24일부터 티켓‘ 예매를 진행한다.‘라빠르트망’은 뱅상 카셀, 모니카 벨루치 주연으로 1996년 개봉한 프랑스 영화 ‘라빠르망’을 무대로 옮긴 작품이다. 연극 ‘조씨고아, 복수의 씨앗’ ‘푸르른 날에’, 뮤지컬 ‘아리랑’ 등으로 한국을 대표하는 연출가로 자리매김한 고선웅 연출의 신작으로 LG아트센터와 극공작소 마방진이 공동제작한다.원작 속 미스터리한 사랑 이야기에 매료된 고 연출은 수소문 끝에 원작자 겸 감독인 질 미무니를 파리에서 직접 만나 무대화를 위한 라이선스를 획득했다.고 연출은 “‘라빠르트망’은 내가 사랑할 때, 나를 사랑했던 누군가의 이야기”라며 “아슬아슬한 줄타기로 어긋나는 이 시대의 복잡한 사랑의 의미를 스마트폰이 없던 시절로 돌아가 되짚어 보고 싶었다”고 연출 의도를 밝혔다.이번 작품은 배우 오지호, 발레리나 김주원의 연극 데뷔작으로도 화제를 모으고 있다. 오지호는 뱅상 카셀이 연기한 주인공 막스 역을 맡는다. 국립발레단 수석무용수 출신 발레리나 김주원은 막스를 사로잡은 매혹적인 여인 리자 역으로 출연한다. 인물들의 관계의 키를 쥐고 있는 알리스 역에는 배우 김소진이 캐스팅됐다.연출가 겸 극작가 오세혁이 고 연출과 함께 원작을 각색했다. ‘스위니 토드’ ‘지킬 앤 하이드’의 무대 디자이너 오필영, ‘라카지’ ‘그날들’의 음악감독 장소영, ‘마타하리’ ‘팬텀’의 안무가 홍세정, 오페라 ‘맥베스’와 창극 ‘변강쇠 점 찍고 옹녀’의 영상 디자이너 이원호, ‘조씨고아, 복수의 씨앗’ ‘아리랑’의 조명 디자이너 류백희 등이 참여한다.티켓은 24일 오후 2시부터 LG아트센터와 인터파크에서 예매할 수 있다. 가격은 3만~7만원. 8월 말일까지 구매할 경우 조기예매로 20% 할인 혜택을 받을 수 있다. 신한카드로 결제할 경우 10~20% 할인이 상시 적용된다.연극 ‘라빠르트망’은 오는 10월 18일부터 11월 5일까지 서울 강남구 LG아트센터에서 공연한다.
- [김학렬의 All that 부동산 86회] 부동산 거품 여부 판단법
- 부동산 매물이 거품인지 아니지 판단하는 간단한 방법이 있다. 실수요층들이 매수하는 부동산 매물인지 아닌지만 판단하면 된다. 투자자들끼리만 거래되는 물건이면 거품일 가능성이 높다고 할 수 있다. 그동안 매수하려는 사람들이 집단적으로 몰려 있던 것은 미래가치에 대한 기대였기 때문이었다.그 미래가치가 어느정도 되는지에 대한 한계선이 없는 곳에서는 거품이 생길 수 있다. 따라서 실수요층이 아닌 투자자들끼리만 시장에 들어와 있다고 판단되면 보수적으로 접근해야 한다. 그 한계선을 안다는 것은 어려운 일이나 대략적으로 추정은 해 볼 수 있다. 그 지역 내 랜드마크 지역과 랜드마크 아파트로 판단을 하면 된다. 랜드마크 지역과 랜드마크 아파트을 알고 있다는 것이 중요하다.미래가치를 파악하기 가장 어려운 것이 재개발 재건축일 것이다. 당장 개발이 확정된 그래서 분양을 앞두고 있는 있는 재건축, 재개발의 경우는 상관없다. 가격이 정해져 있기 때문이다. 하지만, 가격 책정이 어려운 단계에 있는 것들은 미래가치를 파악하기 어렵다. 조심해서 접근해야 한다. 하지만, 이미 가격이 다 반영이 되어 있는 경우는 랜드마크 아파트와의 비교 사례법으로 적정 가격인지만 확인하면 된다. 현시점 대한민국에서 가장 비싼 아파트는 서초구 반포동 아크로리버파크다. 평당 7천만원 전후다. 이 아파트는 실수요와 투자 수요가 반반 정도되는 아파트일 것이다. 강남 대부분의 새 아파트가 그렇듯이 말이다. 실수요만으로 구성된 아파트는 어떤 경제적인 영향력이 와도 거의 가격이 흔들리지 않는다. 투자 수요가 있는 경우는 투자 수요가 빠질 수 있기 때문에 가격이 하락할 수 있다. 그것을 우리는 가격 조정이라고 한다. 대한민국 서울 서초구 반포동의 랜드마크 아파트인 아크로리버파크의 가격을 주목하기 바란다. 향후 2~3년 동안의 우리나라 아파트 가격의 기준이 될 단지이기 때문이다. 이 아크로리버파크 아파트의 시세가 조정된다면 딱 그만큼 까지가 조정 범위가 될 것이다. 이것이 랜드마크 아파트의 위상이다.하지만 이것은 새아파트이기 때문에 가능한 추정방법이다. 구아파트, 특히 20년차가 넘은 아파트들은 이렇게 평가하시면 안된다. 입지 가치만 남았기 때문이다. 입지 가치만 남은 경우는 시장의 흐름에 민감할 수 밖에 없다. 투자자들이 가장 좋아하는 상품이기 때문이다. 소위 말하는 싸고 좋은 물건이다. 싸고 좋은 물건은 당장 쓰는 데에는 좋아 보일지 몰라도 오랜동안 쓰다보면 싼 가격값을 한다는 평가를 내릴 수 밖에 없다.거품이라고 하는 것은 본래의 가치보다 크게 초과해서 시세가 형성되어 있을 때 쓰는 표현이다.통상적으로 투자 수요가 실수요보다 월등히 많을 때 발생한다. 하지만 거품이 계속 거품 상태로 유지되지는 않는다. 꽤 오랫동안 거품이 존재하게 되면 우리가 보지 못하는 사이에 단단한 가치가 차 오르는 경우도 종종 존재했었다. 그래서 거품이 걷어진다 해도 거품이 아닌 경우가 꽤 많았었다. 버블세븐 지역 중 대부분의 지역이 그랬었다.거품 논란으로 우려가 되는 지역들은 원래 입지가 좋았던 곳이 아니다. 침체된 시장의 분위기로 입지가치, 상품가치와 무관하게 풍선효과가 발생하는 지역들이다. 원래 수요는 없는 지역이었는데 풍선효과로 수요가 갑자기 생겼을 리가 없다. 당연히 투자 수요층이 몰렸다는 의미가 된다. 이런 지역은 조심해야 한다. 풍선효과로 단기간에 돈을 벌었다 라는 소문이 발생하는 순간 묻지마 투자자들이 동시에 몰리게 된다. 매물이 감소한다. 이런 지역을 제대로 된 입지 평가, 상품 평가, 가격 평가를 하시지 않고 묻지마 매수할 가능성이 매우 농후하다. 단기간의 시세 차익을 목적으로 아무 생각없이 남들이 찍어주는 것으로 가시는 것은 투기 행위다. 투기 행위는 정부가 통제를 하기 때문이 아니라 본인의 이익을 위해서도 원래 하면 안되는 행위다.풍선효과가 발생하는 지역을 더 조심해야 한다. 단기 투자 수요가 몰리는 지역을 조심해야 한다. 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트를 조심해야 한다. 지금 시기는 입지와 상품과 가격을 모두 따져봐야 하는 시기다. 2013년~2015년에 활용했던 단순한 갭투자 방법이 먹히는 시기가 아니다. 이제 부동산으로 따져봐야 할 요소들은 다 확인해야 하는 시기가 되었다. 투자의 정석대로 미래가치가 확실한 지역과 상품을 봐야 한다. 그래야 거품인지 아닌지 확인할 수 있기 때문이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.
- [김학렬의 All that 부동산 85회] 이제 수익형 부동산에 투자해야 하나
- 일오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등 수익형 부동산에 투자해도 될까요?8/2 부동산 대책 발표 이후 가장 많이 받는 질문이다. 하지만 이렇게 부동산 상품의 수익성을 전반적으로 평가해 달라고 하면 답변을 할 수 없다. 어떤 부동산이든 가장 중요한 건 입지인데 입지 요소를 제외한 전체 평균에 대한 답변은 의미가 없기 때문이다.이렇게 질문하는 경우 질문자의 의도는 두가지일 것이다. 먼저 위의 수익형 부동산 상품들이 과연 투자 가치가 지속적으로 있냐는 것이고, 두번째는 수익형 부동산으로 수익성이 양호한 입지를 알려달라는 속마음이 있을 것이다.어떤 부동산이든 해당 상품의 꾸준한 수요가 있는 곳의 부동산이라면 투자를 고려해 봐도 좋을 것이다. 여기에 한가지 조건만 더 추가하면 된다. 공급이 수요를 크게 초과한 곳인지만 따져 보면 된다.먼저 어떻게 수요가 있는 지역을 선별하는지를 살펴보자. 수요가 풍부한지는 그 지역의 뉴스만 꾸준히 봐도 알 수 있다. 한달 이상만 지역 뉴스를 보다 보면 현재 가장 이슈가 되는 지역들이 여러번 중복이 된다. 지역적 이슈에는 두가지가 있다. 하나는 공급이 지속적으로 되고 있는 지역, 즉 분양 현장들이다. 다른 하나는 공급이 되지 않아 지역적으로 문제가 되는 지역들이 있다. 당연히 분양이 많은 지역보다는 공급이 원활치 않은 지역에 우선적으로 관심을 가져야 할 것이다.두 번째 수요 대비 공급이 많은지는 체크하는 방법으로 그 지역의 해당 상품 부동산의 공실 상태만 확인해 보면 된다. 여기에 부동산의 시세 및 수익률까지 확인해 보면 완벽한 수요 조사가 되는 것이다.이 두가지 체크 포인트를 확인해 본 후에 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등의 수익형 부동산 투자 관련 의사결정을 하면 된다.물론 지역별로 수요와 공급의 상태가 다르기 때문에 지역별로 같은 기준으로 평가하면 안된다. 지역별 시장 현황을 살펴야 하는 이유가 여기에 있다. 부동산 상품별로 현재 경기의 흐름을 간단히만 정리해 보면 다음과 같다.먼저 오피스텔은, 지역마다 다르겠지만, 2003년 전후로 대량 공급이 있었다. 2011년 전후로 또 한번의 대량 공급이 있었다. 대량 공급 이후 1~2년 후에는 어김없이 시세 하락 시기가 있었다. 최근 오피스텔 시장을 보면 2015년 이후로 또 대량 공급이 있었다. 올해는 2017년이다.두 번째 도시형 생활주택은 1~2인 세대의 급등하는 수요를 해결하기 위해 정부에서 한시적으로 독려한 변칙적인 주거 상품이다. 일반적인 주거 상품이 아니라는 것이다. 따라서, 도시형 생활주택은 그 주택이 필요한 지역만 봐야 한다. 예를 들면 자가용 없이 대중교통만으로 출퇴근하는 세대들과 대학생들이 많은 지역이다. 이런 소형 주거에 대한 수요가 밀집된 곳이 아니라면 도시형 생활주택은 대체적으로 수요가 많지 않다. 다른 수익형 상품보다 더 많은 수요 조사를 해 보고 접근해야 할 상품이다.셋째 분양형 호텔은 외국인 관광객이 급증하면서 최근 3~4년 동안 새롭게 부각되었던 부동산 상품이다. 신문에서 광고를 본 적이 있을 것이다. 연수익률 10% 보장! 정말 광고대로 수익이 난다면야 이만한 투자 상품은 없을 것이다. 현재 은행 예금 금리가 2% 미만인 점을 감안하면 어마어마한 수익률이다. 문제는 수익형 호텔 운영사가 늘 꾸준한 수익을 낼 것이냐 하는 점이다. 바꿔 말하면 손실이 발생했을 때도 수익을 보장해 줄 것인가 하는 점이다. 수익률 보장 기간이 대부분 5년 미만이다. 보장 금액은 이미 분양가에 포함되어 있다고 생각해야 한다.수익형 부동산 투자의 가장 큰 고려점은 희망하는 시기에 매도가 가능한 상품이냐는 것이다. 당장 눈앞에 보이는 높은 수익률만을 고려하고, 추후 발생될수 있는 리스크를 간과 한다면 그건 투자가 아니라 애물단지를 가진 것이 될 수도 있다.거주용 부동산에 대해 잘못된 선택을 하면, 최악의 경우 그냥 그집에 거주하면 됩니다. 그리고, 말도 안되는 입지만 아니라면 가격만 조정하면 임대나 매매가 성사될 가능성이 매우 높다. 하지만, 수익형 부동산은 가격과 무관하게 매매가 잘 안될 수 있다. 단적인 사례로 과거 테크노마트, 와우 쇼핑몰 등 테마형 복합쇼핑몰 개별 상가들, 즉 분양가가 몇 억씩 하던 부동산 상품들이 몇백만원, 몇십만원에 나오게 된 수많은 경매 물건들을 보신 적이 있을 것이다.수익형 부동산 상품 중 영원한 것이 없다. 항상 매도 전략까지 염두해 두고 수익형 부동산은 접근해야 한다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 9천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.
- [김학렬의 All that 부동산 84회] 전혀 모르는 지역 분석 노하우
- 한 지인과 상담했던 내용이다. 질문은 요지는 이렇다. 현재 살고 있고, 내가 잘 아는 지역 부동산은 너무 비싸다. 그래서 현재 임대로 살고 있는 집 정도의 매매 가격이 되는 부동산에 또 매수할 수는 없다. 내가 살고 있는 지역보다 조금 더 저렴한 지역을 매수하려고 한다. 그런데 내가 살고 있는 지역 이외에는 잘 모른다. 이사도 거의 안 다녔기 때문이다. 그런데 내가 잘 모르는 지역의 어떻게 매수할 수 있나 라고 하는 것이 질문의 요지다.먼저 조건을 정리해 보자. 현재 살고 있는 지역을 잘 알고 충분히 미래가치가 보장되는 입지, 경쟁력 있는 상품이라면 굳이 다른 지역을 선택하실 필요 없다. 자기가 잘 아는 지역을 매수하는 것이 어찌 보면 가장 합리적인 방법일 것이다. 하지만, 늘 그렇듯이 문제는 매매 금액이다. 대부분 이 부분에서 고민을 하게 된다. 강남에 사는 거주민들이 돈이 모두 많은 것은 아니다. 강남구의 임대 비율이 타 지역 대비 압도적으로 높다는 것이 단적인 예가 될 것이다.결국 내가 가용할 수 있는 경제력을 총동원하여 그래도 가치가 높은 입지와 상품을 매수하는 것이 가장 합리적인 선택이다. 하지만, 본인 자금이 작아질수록 핵심지역에서는 멀어질 수 밖에 없다. 당연한 것이다. 서울 대비 지방이 가격이 상대적으로 낮은 이유가 여기에 있다. 매수 전에 봉착하게 되는 가장 어려움은 그 지역의 실거주 경험이 전혀 없기 때문에 그 지역의 특징을 모른다는 데 있다.결국 남들 따라하기, 묻지마 매수로 이어질 가능성이 매우 높다. 다행히 지방 부동산 시장은 서울 수도권 대비 크게 변동이 없었다. 2010년~2015년까지의 대세 상승 시장은 누구나 왠만한 지역의 아파트를 매수해도 상승했던 시장이었다.하지만, 시장이라는 것이 늘 훈풍만 불진 않는다. 서울 등 인기 지역 빼고는 대부분의 시장이 잠잠해 졌다. 왜 잠잠해 졌는지 또 언제든 활성화가 될 것인지 아니면 쭉 빠지는 것은 아닌지 이제 걱정이 되기 시작한다.사실 내가 잘 알고 있는 지역도 이런 시장의 흐름을 잘 모르는데 전혀 모르는 지역의 추세까지 파악하는 건 정말 어렵다. 그래서, 부동산도 입지 공부라는 것이 어느정도는 필요하다. 100% 정확하게 미래가치를 예측을 할 수는 없겠지만, 리스크는 낮추고 성공 확률을 높이자는 것이다. 매수하고 싶은 지역, 상품이 있다면 딱 세가지만 체크를 해 보자.첫째, 그 지역이 그 상위 지자체에서 어떤 역할을 하는 지역인지 파악하는 것이 가장 우선적으로 진행되어야 한다. 이런 것이다. 만약 전라북도 익산 어양동에 매수를 하려고 한다면 어양동이 익산시에서 가지고 있는 위상을 파악해야 한다. 충청남도 천안시 서북구 불당동에 매수를 하려고 한다면 천안시에서 불당동이 가지고 있는 위상을 확인해 보라는 의미다. 지역 내 위상을 파악하는 방법으로 여러가지가 있겠지만 가장 기본적은 방법은 시세를 파악하는 것이다. 그 지역의 평균 가격을 꼭 파악해야 한다. 그리고, 그 지역 내에서 가장 비싼 아파트의 가격도 파악해야 한다. 그 지역의 여러 아파트 가격을 알고 있는 것만으로도 입지 공부의 절반은 된 것이다.둘째, 그 지역 내 누가 주로 살고 있는지를 확인해 볼 필요가 있다. 어떤 직업, 어떤 연령대, 어떤 가족 구성원들이 많은지 꼭 파악해 보자. 지자체에서 제공하는 통계 자료를 봐도 되고, 공인중개사를 통해 파악해도 된다.셋째, 주변 개발 계획, 입주 물량 파악도 확인해 볼 필요가 있다. 미래 가치의 변화에 있어서 주변 개발 계획은 매우 중요한 요소다. 입주 물량은 단기적인 수요 공급 우위가 어딘지 판단하는데 도움이 된다.그외에도 여러 가지 추가로 공부할 내용이 있지만 이 정도 3가지만 파악해 보는 것만으로도 전혀 모르는 지역을 정리하는데 큰 도움이 될 것이다.먼저 본인이 아는 지역을 먼저 파악해 보고, 그 다음으로 전혀 모르는 지역에 적용해 보는 것이다. 의외로 재밋고 공부가 된다. 이 방법으로 거의 모든 지역의 입지 분석은 다 된다.모른다고 무조건 남의 말만 듣지 말고, 함정 같은 정보들을 제공하는 업체에게 절대 휘둘리지 말자.▶ 더리서치그룹 부동산조사연구소 김학렬 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 8천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
