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- [33rd SRE][Best Report]캐피탈사와 증권사 부동산금융 점검
- [이데일리 박정수 기자] 다음은 33회 이데일리 신용평가 전문가 설문(SRE) 베스트리포트 부문 2위를 차지한 한국신용평가 금융·구조화평가본부 김영훈·김예일·이재우 연구원의 ‘캐피탈: 보이지 않는 위험 - 브릿지여신/취약지역 익스포져 점검’과 ‘증권 : 흔들리는 부동산금융 - 브릿지론 및 본 PF 리스크 점검 요약본이다.최근 일부 지방을 중심으로 미분양이 빠르게 늘어나는 등 분양경기 침체가 가시화되고 있다. 저금리에 기반한 유동성에 힘입어 부동산금융(부동산PF 및 부동산담보대출의 합계)은 지난 5년간 가파른 성장곡선을 그렸으나, 기준금리 인상, 시공비 상승, 수요자 심리 위축 등 부동산산업에 영향을 미치는 주요 변수들이 부정적으로 변화하면서 힘든 시기가 예상되고 있다. 2022년 3월 말 기준 당사 등급 부여 업체 캐피탈사의 부동산금융 규모는 총 36조4000억원으로 영업자산 내 비중은 약 25%이다. 그러나, 신용등급별 차이는 매우 크다. AA급은 부동산금융 비중이 약 21%로 가장 낮았으며, A급은 약 34%, BBB급은 약 59%로 절반 이상의 영업자산이 부동산금융으로 이루어져 있다.부동산담보대출은 브릿지여신 비중이 높은 것으로 파악된다. 차주의 자체상환능력이 열위한 브릿지여신 특성상 고위험-고수익 상품으로 분류되고 있어, 상대적으로 리스크관리 수준이 높고, 위험선호도가 낮은 AA급에서는 브릿지여신을 제한적으로 취급 중이다.반면에, A급 이하 캐피탈사는 브릿지여신의 높은 수익성, 짧은 만기로 자본활용도를 크게 높여 최근 몇 년간 가파른 실적 향상을 시현했다. 부동산금융은 건당 취급액이 기존 오토금융/리테일여신 대비 매우 커, 소수의 인원으로도 영업자산 구축이 가능하다. 자산운용, 증권, 저축은행 등 부동산금융을 주로 취급하는 업종에서 영업력이 뛰어난 인력을 영입하면서, 사업포트폴리오 변화가 단기간 내 이루어졌다.브릿지여신의 리스크에 대해서 주목하는 이유는, 분양경기가 침체됨에 따라 담보물건인 토지의 매입가격과 본PF 미전환시 가치 사이에 차이가 크기 때문이다. 브릿지여신의 토지 매입가격은 준공될 부동산 프로젝트에 대한 가치가 선반영되어 있어, 일반적인 나대지 가격에 비해 높다. 최근 몇 년간 분양경기가 좋았기 때문에, 2020~2021년 중 취득한 토지는 매입가격이 과거 대비 상당히 높아졌을 것으로 추정된다. 본PF로의 전환 여부가 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 예상된다.A급 이하 캐피탈사의 자본 대비 부동산담보대출 비중을 보면, 한투, 오케이, 키움, 한자산, DB, 웰컴의 투자규모가 크다. 특히, 오케이, 키움, 한자산, 웰컴의 경우 광역시 및 지방 비중이 상대적으로 높았다. 대구지역은 미분양재고부담이 빠르게 늘고 있으며, 브릿지여신에서 부실이 발생하는 등 분양경기 침체가 가시화되고 있다. 분석대상 캐피탈사의 대구 부동산금융 익스포져는 총 2조5000억원 규모로 파악된다. 이 중 AA급이 1조4000억원을 차지하고 있어 가장 비중이 크나, 대부분 PF로 구성되어 있다. 준공위험, 분양위험 등 PF사업의 통상 리스크는 존재하나, 각 사는 미분양담보대출, 할인분양 등을 통해 최대한 회수에 주력할 계획이다.A급 이하는 자본 대비 대구지역 비중이 A급 20%, BBB급 18%에 달하고 있어 위험노출도가 높게 나타났다. 연도별 만기도래 부동산금융 익스포져를 보면, A급의 50%, BBB급의 42%가 2022년 내 만기도래할 예정으로 하반기 이후 사업 정상진행 여부가 확인가능할 것으로 보인다. 해당 시기에 기한이익상실이 발생하지 않더라도, 지역 내 브릿지여신 연장 비중이 유의미하게 올라가면 익스포져가 큰 캐피탈사의 실질건전성은 지표보다 열위한 것으로 볼 수 있다. 브릿지여신을 포함한 부동산금융 전반에 대한 모니터링, 건전성 분류 재정비가 필요한 시점이다.증권사(24개사 대상)의 경우 합계 브릿지론 규모가 8조2000억원, 본 PF 규모는 19조3000억원이며, (브릿지론+본PF)/자기자본 비중은 39%이다.대형사 대비 중소형사의 부동산금융 관련 위험인수 성향이 높게 나타나고 있다. 고수익 추구, 영업력 신장, 제한된 자본력 활용 등의 이유로 중소형사는 대형사 대비 부동산금융 전반에서 높은 위험인수 성향을 나타내고 있다. 중소형사의 경우 중후순위 익스포져 비중이 전반적으로 크고, 브릿지론의 비중도 상당한 편이다.대형사는 브릿지론 및 본 PF 관련 리스크가 제한적이다. 대형사는 선순위 비중이 높고, LTV도 대체로 70% 이하에서 관리하고 있어, 부실 위험이 높은 익스포져의 비중은 제한적인 것으로 분석한다. 다만, 본 분석에서 포함되지 않은 해외대체투자 및 Non-PF의 가치하락 위험에는 상대적으로 크게 노출되어 있다.취약지역의 편중 리스크는 크지 않은 것으로 판단한다. 업권 전반적으로 부동산금융의 경우 수도권 비중이 높은 편이었다. 취약지역으로 뽑히는 대구의 비중은 전반적으로 크지 않았다. 다만, 평균적으로 중소형사의 비수도권 취급 비중이 대형사 대비 높게 나타났다.[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [33rd SRE][Best Report]“정보 비대칭성 여전…부동산금융 공시 강화해야”
- [이데일리 박정수 기자] “부동산금융에 관한 리포트가 시장의 관심을 끌고 있다는 것은 그만큼 관련 정보에 대한 목마름도 크다는 것입니다. 부동산금융에 관한 정보의 비대칭성은 여전히 크기 때문에 금융당국 차원에서 공시를 강화할 필요가 있습니다.”△사진설명:이재우·김영훈·김예일 한국신용평가 금융·구조화평가본부 연구원(왼쪽부터)은 33회 신용평가전문가설문(SRE:Survey of credit Rating by Edaily)에서 베스트리포트 2위에 올랐다.(사진=이데일리 김태형 기자)캐피탈사와 증권사의 부동산금융 건전성을 점검하고, 부동산금융 리스크의 현실화 가능성에 대한 리포트를 낸 김영훈·김예일·이재우 한국신용평가 금융·구조화평가본부 연구원은 33회 신용평가전문가설문(SRE:Survey of credit Rating by Edaily)에서 베스트리포트 2위에 올랐다.한국신용평가는 올해 8월 ‘캐피탈: 보이지 않는 위험 - 브릿지여신/취약지역 익스포저 점검’과 ‘증권 : 흔들리는 부동산금융 - 브릿지론 및 본 PF 리스크 점검’이라는 리포트를 각각 냈고, 이번 SRE 베스트리포트 부문에서 전체의 복수응답 392표(응답자 203명, 15개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 가운데 41표(10.5%)를 받았다.김영훈 연구원은 “작년 말부터 부동산 금리가 오르면서 올해 초 부동산금융에 관한 리포트를 준비해야겠다고 생각했다”며 “올해 캐피탈사 정기평가를 진행하면서 1분기 실적 자료를 받았고 이를 기반으로 리포트를 작성했다”고 설명했다.이재우 연구원은 “급격한 금리 상승과 인플레이션을 통해 공사비가 증가하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성에 대한 우려가 커지고 있다”며 “부동산금융 리스크의 현실화 가능성을 시장에 알리는 게 역할이라고 생각했다”고 전했다. 특히 분양 경기가 침체됨에 따라 담보 물건인 토지의 매입가격과 본PF 미전환 시 가치 사이에 차이가 크기 때문에 브릿지론의 리스크에 대해 주목했다. 브릿지론의 토지 매입가격은 준공될 부동산 프로젝트에 대한 가치가 선반영되어 있어, 일반적인 나대지 가격에 비해 높다. 최근 몇 년간 분양 경기가 좋았기 때문에 2020~2021년 중 취득한 토지는 매입가격이 과거 대비 상당히 높아졌을 것으로 추정, 본PF로의 전환 여부가 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 예상했다.브릿지론 특성상 만기(1년~1년6개월)가 길지 않아 2022년 하반기에서 2023년 상반기 중 브릿지론 대부분의 만기가 도래하는 만큼 같은 기간 동안 실제 본PF로의 전환 여부가 캐피탈사 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 예상했다.분석대상 캐피탈사의 부동산담보대출 규모는 총 15조7000억원으로 이 가운데 브릿지론은 6조5000억원(신한, IBK 제외 시 부동산담보대출 내 70%)으로 나타났다. 신한, IBK 제외 시 A급의 브릿지론 규모는 크게 나타난다. A급 이하 캐피탈사의 자본 대비 부동산담보대출 비중을 보면, 부동산금융 총액 비중과 유사하게 한투, 오케이, 키움, 한자산, DB, 웰컴의 투자 규모가 크다. 특히 오케이, 키움, 한자산, 웰컴의 경우 광역시와 지방 비중이 상대적으로 높았다.김영훈 연구원은 “캐피탈사들의 부동산 PF 건전성에 대한 리포트는 그간 많았으나 브릿지론에 대한 분석은 많지 않았다”며 “브릿지론의 경우 공통된 양식 없어서 개별회사의 자료를 취합하는 데 어려움이 있었고, 이 부분에 공을 많이 들였다”고 강조했다.증권의 경우 부동산금융 익스포저(펀드 제외) 규모가 35조5000억원에 달하며, 브릿지론 8조2000억원, 부동산 PF(본 PF)19조3000억원, Non-PF 7억9000억원 등으로 구성되어 있다. 본 PF의 비중이 가장 크기는 하지만 브릿지론 비중이 약 23%로 과거 대비 높아지고 있다. 부동산 시장의 호황과 증권사의 위험인수 성향 증가, 부동산금융 관련 업권 내외의 경쟁 심화 등이 그 이유다. 자본 대비 브릿지론에 대한 노출도는 중소형사가 대형사 대비 크다. 자본 대비 비중은 약 18%로 대형사의 10% 대비 2배 상당에 이르고 있다.이재우 연구원은 “금융당국에서 증권사 부동산금융 관련 보고서를 일괄적으로 제출하는 양식을 만드는 등 과거 대비 자료 취합이 수월해지기는 했다”며 “다만 모든 사업장의 데이터가 완벽할 수는 없기 때문에 개별 건전성을 다 파악할 수 없었던 점은 아쉬웠다”고 전했다. 이에 금융당국 차원에서 부동산금융에 관한 공시를 더욱 강화할 필요가 있다고 조언했다. 김영훈 연구원은 “캐피탈사의 경우 채권 시장에서 차지하는 비중이 상당함에도 시장에 공개되는 정보가 많지 않다”며 “금융당국에서 캐피탈사들의 자산을 정확하게 들여다볼 수 있는 자료 공개를 늘릴 필요가 있다”고 강조했다.이재우 연구원도 “정보의 비대칭성이 여전히 크기 때문에 금융당국에서 부동산금융 공시를 강화할 필요가 있다”며 “특히 단기자금 조달에 치우쳐 있는 증권사들의 문제가 최근 불거지고 있는 점을 고려해 관련 규제도 강화해야 한다”고 덧붙였다.[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [33rd SRE][Best Report]금융업권 부동산PF 리스크 점검
- [이데일리 김대연 기자] 올해 급격한 금리 상승과 부동산 경기 둔화로 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 심상치 않다. 그리고 캐피탈사에 대한 부동산 PF 대출 한도 규제 영향으로 브릿지론이 빠르게 증가하고 있다. 33회 SRE 베스트리포트 부문 1위로 선정된 이 보고서는 PF 리스크 유형과 브릿지론 현황을 살펴보고 향후 예상되는 리스크 수준을 분석했다. 다음은 보고서 요약.2020년 이후 글로벌 유동성 확대로 부동산 시장 전반에 호황이 찾아왔다. 개발사업이 촉진되고 부동산 PF 금융 수요가 늘어나면서 채무보증, 대출실행, 지분투자 등 방식으로 증권사 PF 익스포저가 확대되고 있다. 최근 비우호적인 영업환경 하에 수익창출력을 보전하기 위해 부동산 PF 영업을 강화한 것도 PF 확대 추세에 영향을 미쳤다.그러나 올해 금리가 급등하고 증권사가 채무보증을 중심으로 PF 익스포저를 확대한 것이 부담 요인으로 작용했다. 선순위 대출 위주의 익스포저를 보유한 은행과 달리 증권사는 중·후순위 익스포저 비중이 지난 3월 말 기준 46%에 달한다. 이처럼 부동산 경기 저하가 지속될 경우 증권사의 신용 위험과 유동성 위험이 크게 확대될 수 있다.지난 3월 말 기준 21개 증권사의 부동산 익스포저는 39조6000억원(SOC·유동화 증권·리츠 등 제외)으로, PF 익스포저는 25조3000억원(자기자본 대비 40%)이다. 이중 채무보증 익스포저가 86%(21조8000억원)를 차지하고 있고, 그밖에 대출채권과 펀드는 각각 2조5000억원과 1조원으로 규모가 크지 않다. 증권사는 자본적정성과 유동성 관리가 수월한 채무보증 방식을 선호하는 경향이 있기 때문이다. 또한 보유 목적보다는 적극적인 셀다운(재매각)을 통한 수익 극대화 전략을 추구한다. 중·후순위 비중이 평균보다 높고, 최근 개시 사업장 비중이 높은 점은 부담요인이나 증권사 PF 익스포저 구성에서 주거시설, 수도권, 우량 시공사 비중이 높은 점은 리스크 측면에서 보완요인으로 판단된다.PF 리스크를 유형별로 살펴보면 △사업 단계별 리스크 △가치변동 리스크: 기초자산 △거래상대방 리스크: 신용보강 △유동성 리스크(현금흐름)으로 나눌 수 있다. 특히 초기단계 사업 수주를 확대하면서 브릿지론 규모는 증가했다. 지난 3월 말 기준 분석대상 증권사의 브릿지론과 본PF 규모는 각각 7조원과 17조1000억원으로, 브릿지론이 국내 PF 익스포저의 29%를 차지했다. 브릿지론의 경우 수도권 비중이 50%를 웃도는 수준을 보였지만, 본PF보다는 낮았다. 브릿지론 중·후순위 익스포저의 낮은 회수가능성을 고려할 때, 모니터링 지역 내에선 브릿지론 부실화 발생 시 재무부담이 상당할 것으로 예상된다.한편, 캐피탈사의 부동산 관련 여신은 대부분 부동산 PF(본PF+브릿지론)로 구성돼 있다. 신한과 IBK를 제외한 24개 캐피탈사 합산 기준 지난 3월 말 브릿지론 규모는 약 7조7000억원으로 지난 2016년 말 대비 4배 이상 증가한 것으로 추정된다. 신용등급별로는 A급 이하 캐피탈사가 브릿지론 성장을 주도한 것으로 분석된다.지난 3월 말 기준 웰컴·OK·DB·농심·한투·키움캐피탈의 영업자산 내 브릿지론이 차지하는 비중이 높은 수준으로, 부동산 PF 비중은 약 40% 이상에 달하는 것으로 추정된다. 이들은 모두 A급 이하 캐피탈사로 웰컴과 OK, DB캐피탈의 경우 특히 브릿지론 비중이 높았다.브릿지론의 지역별 구성을 보면 수도권이 58%로 가장 큰 비중을 차지했고, 예정 용도별로는 아파트 58%, 오피스텔 22% 등 주거용 비중이 82%를 차지했다. 특히 LTV(주택담보대출비율) 수준 80% 미만인 브릿지론 비중이 51%로, 최근 10년 전국 대지 기준 월별 낙찰가율 평균이 77%인 점을 고려할 때 브릿지론 부실화 시 전체 브릿지론의 약 절반은 원금회수가 어려울 것으로 보인다.본PF 대출의 지역별 분포를 살펴보면 수도권 및 5대 광역시 비중이 각각 66%와 21%로 대부분을 차지했다. 브랜드 인지도 및 평판이 중요한 주거용을 중심으로 시공능력 상위권 건설사 비중이 높게 나타나고 있으며, 총 PF대출에서 시공능력 50위 이내 시공사가 75%를 차지하고 있었다.전체 캐피탈사 부동산 관련 여신의 평균 리스크 수준은 2.5(5가 매우 높은 수준)로 부실화 가능성에 대해 다소 관찰이 필요한 것으로 나타났다. 그중 A급과 BBB급의 경우 평균 리스크 수준이 각각 3.1과 2.9였다. A급의 리스크 수준이 BBB급보다 높은 것으로 나타난 이유는 A급 중 부동산PF 규모가 큰 일부 캐피탈사가 상대적으로 크게 영향을 미쳤기 때문으로 분석된다. 또한 자기자본 대비 리스크 수준 4 이상인 여신의 비중이 100%를 넘는 캐피탈사는 모두 A급 이하에 분포돼 있다.당분간 부동산 경기가 하강 추세를 보일 것으로 예상하는 가운데, 엑시트 분양률을 달성하지 못하는 사업장이 늘어나면서 건전성이 저하될 것으로 보인다. 더불어 올해부터 브릿지론에 대한 PF대출 분류 기준이 강화됨에 따라 부동산 여신 전반에 대한 옥석 가리기를 통해 부실채권이 많이 증가할 가능성이 클 전망이다.[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [33rd SRE][Best Report]"지금 부동산 PF발 유동성 위기는 예고편에 불과"
- [이데일리 김대연 기자] “지금 유동성 위기는 예고편에 불과하다. 물론 유동성 위기가 이렇게 빨리 찾아올지 예상하진 못했지만, 진짜 본편은 내년 상반기부터다. 현재 브릿지론이 위험에 많이 노출돼 있다는 점을 강조하고 싶고, 금융사가 모든 상황을 통제하기는 어려운 만큼 정책 당국의 대책도 중요해 보인다.”지난달 25일 서울 영등포구에 위치한 한국기업평가 사무실에서 금융본부 금융2실 연구원들이 33회 SRE 베스트리포트 1위 인터뷰를 하고 있다. 왼쪽부터 김경률 한국기업평가 금융본부 금융2실 선임연구원 공인회계사, 윤희경 수석연구원, 정효섭 책임연구원, 김선주 선임연구원. (사진=방인권 기자)최근 급격한 금리 상승과 부동산 경기 둔화 등으로 자금시장이 얼어붙자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우려가 커지고 있다. 특히 부동산 시장이 호황기였을 당시 PF 비중을 공격적으로 늘린 증권사들은 대내외 악재로 시장에 돈줄이 마르면서 비상사태를 맞이했다.지난 7월과 8월 한기평 금융본부 금융2실의 정효섭 책임연구원과 김선주 선임연구원이 낸 ‘금융업권 부동산PF 리스크 점검(1) 증권사 PF 리스크, 우려가 현실화될까’와 윤희경 수석연구원과 김경률 선임연구원이 낸 ‘금융업권 부동산PF 리스크 점검(3) 캐피탈사 부동산 여신 옥석가리기 시작, 양보다 질이 중요한 때’ 보고서는 최근 시장에서 주목하고 있는 사안을 탄탄하게 분석했다는 평가를 받으며 33회 SRE에서 베스트리포트 1위에 올랐다.이 보고서는 총 392표(응답자 203명, 15개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 중 87표(22.19%)를 얻었다. 정효섭 연구원은 “부동산 시장 전반을 다루는 서론 보고서부터 증권·저축은행·캐피탈 등을 일관된 분석 틀로 변제순위, 지역 리스크, 분양위험 등을 분석한 덕분에 시장의 관심을 받을 수 있었다”고 소감을 전했다. 다른 신용평가사와의 차별점과 관련해 윤희경 연구원은 “단순히 익스포저(위험노출액)를 보여주는 것보다 질적 분석에도 무게를 뒀다”며 “타사들은 PF 대출에서 익스포저와 브릿지론 비중 위주로 보여줬지만, 우리는 조금 더 세분화된 기준으로 리스크를 측정한 뒤 이를 점수화해서 결과적으로 어느 회사가 리스크에 노출돼 있는지 한눈에 파악할 수 있도록 했다”고 설명했다.특히 이번 보고서를 발표한 뒤 시장뿐만 아니라 공공기관에서도 후속 리포트에 대한 관심까지 상당하다고 전했다. 정 연구원은 “지난 6월 정기평가를 진행하면서 PF 시장 우려가 불거졌기 때문에 실제로 시장 질의도 많았다”며 “또한 브릿지론이 생소한 개념이다 보니 보고서를 낸 이후 정부기관에서 연락이 많이 왔고, 무엇보다 업체별로 리스크를 궁금해하는 분들이 많았다”고 말했다.연구원들은 이번 보고서에서 브릿지론 리스크를 집중적으로 분석했다고 입을 모았다. 정 연구원은 “과거에는 본PF 위주였다면, 최근에는 브릿지론 리스크가 수면으로 드러났듯이 거기에 공을 많이 들였고, 브릿지론이 어떤 형태로 어떻게 발전했는지 살펴본 후 질적 위험을 카테고리로 분류하는 데 힘을 쏟았다”고 강조했다.다만, 부동산 금융을 다루기 위해서는 보이지 않는 브릿지론에 대한 내용도 담아야 하는데 이를 수치화하는 작업은 한계가 있다고 전했다. 윤 연구원은 “지난 3월 말 기준으로 보고서를 냈는데, 그 이후 자료는 완벽하게 구축되지 않아 바로 업데이트하기 불가능한 상황”이라며 “최소한 그 자료가 대중에 널리 공개되는 것은 어렵더라도 평가사 입장에선 규제 강화 등 방법을 통해 정형화된 데이터를 제공받았으면 하는 아쉬움이 남는다”고 말했다. 김경률 연구원도 “실제로 드러나는 PF 외의 브릿지론은 자료를 받는 게 쉽지 않은 상황이라 부득이하게 이 부분을 뺄 수밖에 없던 점이 아쉬워 언젠가 기회가 된다면 부동산 금융 완결판을 다뤄보고 싶다”고 밝혔다.보고서를 낸 시점은 지난 7·8월이지만, 지난 9월 말 강원도 레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP) 채무 불이행 사태까지 촉발하면서 유동성 경색이 확산하고 있다. 이에 대해 정 연구원은 “금리 상승 속도도 가파르고 주택 가격 하락 속도도 빠르게 나타나서 보고서 쓸 때보다 부실 위험도 많이 커진 상황”이라며 “다행히 채권시장 안정화 대책이 나오면서 다소 완화될 것으로는 예상하지만, 여전히 뇌관이 제거되지 않아 내년 상반기에 드러날 유동성 리스크를 대비할 필요가 있다”고 말했다.윤 연구원도 “무엇이든지 쏠리면 위험하다”며 “유동성이 얼어붙은 때에 시장에서도 하나에 꽂혀 관심을 두다 보니 캐피탈사의 경우 정상 사업장까지 자금조달 우려가 커지고 있다”고 분석했다. 이어 그는 “리스크가 리스크를 키우는 상황이라 과민 반응하지 않았으면 좋겠다”며 “부동산 시장 경색이 단기간에 해소될 상황이 아니므로 각 캐피탈사마다 안정적으로 리스크를 관리하고 양호한 물건을 취급할 수 있어야 할 것”이라고 덧붙였다.[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- [33rd SRE][Best Report]건설사 신용보강 A to Z
- [이데일리 지영의 기자]다음은 33회 이데일리 신용평가 전문가 설문(SRE) 베스트 리포트 부문 3위를 차지한 한국기업평가 기업본부 평가 1실 김현 책임연구원의 ‘건설사 신용보강 A to Z - PF우발채무의 실질적 리스크 범위에 대한 KR의 견해’ 요약이다.주택사업 유형에 따라 PF 신용보강에 따른 건설사의 익스포저가 달라진다. 통상 정비사업 대비 도급사업 리스크가 높고, 상대적으로 수요가 많은 서울 및 수도권 지역의 비중이 높을수록 안정성이 높다. 아파트 공급이 큰 폭으로 늘어나고 주택가격이 하락하여 미분양·미입주 위험이 높아진 것으로 판단되는 경주·대구·대전·세종·인천·포항을 위험지역으로 선정했다. 통상 선분양 방식을 통해 자금을 확보하고 분할 매각이 용이한 주택사업은 비주택사업 대비 위험성이 낮으며, 착공사업의 경우 토지 확보·인허가 등 사업 전단계의 위험이 일정 수준 제거되었다고 판단한다. 사업현금흐름과 매칭되지 않는 유동화증권의 차환 리스크를 보기 위해 만기구조의 분산 및 장기화 여부 등도 살펴보아야 한다.2022년 6월말 기준 정비사업을 제외한 분석대상 기업들의 PF 신용보강 규모는 18.4조원이다. 이 중 A급의 우발채무가 12.5조원으로 가장 크다. 신용보강 유형별로는, AA급의 경우 연대보증이 대부분을 차지하고, A급과 BBB급은 자금보충 규모가 연대보증보다 2~3배 내외로 크게 나타났다. 사업단계별로는 최근 다수의 개발사업을 추진중인 AA급에서 미착공 사업 비중이 가장 높게 나타났다. 신용도가 우수할수록 서울 및 수도권 비중이 높고, 전 등급군에서 주거용 건축물 비중이 70% 내외 수준을 나타냈다. 유동화증권의 만기가 3개월 이내로 단기화된 프로젝트 비중은 A급에서 가장 높게 나타났다.사업단계, 사업성(분양률), 유동성을 기준으로 가중치를 적용하여 조정 우발채무1를 산출한 결과 PF우발채무 규모는 조정 전 대비 1/3 수준인 5.8조원으로 나타났다. 전 등급군에서 미착공 사업 비중이 증가하였다. 지난 몇 년간 주택경기 호황, 자본 확충 등에 힘입어 건설사들은 브릿지론 신용보강을 통해 공격적인 수주 및 시공이익 확대를 추구해왔다. 그러나 최근 부동산 경기 침체로 브릿지론의 본PF로의 차환 리스크가 높아지고 있다. 지역별로는 전 등급군에서 광역시 비중이 확대된 가운데 조정 전 대비 위험지역 비중이 높아진 점이 눈에 띈다. 특히 위험지역인 대전·대구를 중심으로 다수의 프로젝트를 진행하고 있어 향후 착공 여부 및 분양성과 등과 관련한 리스크가 잠재한다.조정 우발채무의 만기구조는 더욱 단기화되는 모습이다. 금리상승 시기에 장기물 기피현상이 심화되고 단기물 선호도가 높아지고 있어 만기구조가 더욱 단기화될 가능성이 있다. 금융비용 증가, 수익성 저하로 프로젝트가 착공에 들어가지 못할 경우 단기간 내 유동성 위험이 심화될 수 있다.롯데건설, 태영건설, HDC현대산업개발, 지에스건설, 대우건설의 PF우발채무 규모가 큰 편이다. 롯데건설은 다수의 개발사업 추진과 브릿지론 신용보강 등으로 자금보충 약정 규모가 4.3조원에 이르고 있다. 7.8조원 규모의 우선수익권을 담보로 설정하고 있고 일정 수준의 재무융통성이 인정되나, 만기구조가 단기화된 브릿지론 신용보강은 일시에 유동성 위험을 가중시킬 수 있다. 태영건설은 만기구조가 장기화되어 있으나, PF우발채무 규모가 2.3조원으로 롯데건설 다음으로 크고 미착공 사업장이 다수 존재한다. HDC현대산업개발의 경우 착공 및 분양성과가 우수한 사업이 다수 분포되어 조정 우발채무가 큰 폭으로 감소한다. 그러나 안전 관련 이슈 등으로 자본시장 접근성이 제한적인 가운데, 상당수의 PF유동화 증권 만기가 단기화되어 있어 차환 여부에 대한 모니터링이 필요하다. 지에스건설과 대우건설은 조정 전 대비 조정 우발채무 규모가 상위에 분포하는데 만기구조 단기화로 조정 효과가 낮은 수준이기 때문인 것으로 분석된다.주택 호황기를 거치며 건설사 전반의 재무완충력이 개선된 결과, 우발채무 리스크를 감안한 부채비율 변동폭이 크지 않다. 태영건설은 2022년 6월말 기준 부채비율이 448.5%, PF우발채무를 포함한 부채비율은 498.8%에 이른다. 2018년 이후 김해대동첨단산업단지(4,761억원, 분양률 79%), 마씨피포에프브이(2,392억원, 분양률 100%) 등 PF우발채무가 빠르게 증가하였기 때문이다. 만기구조가 장기화되어 있고 우발채무 규모가 큰 프로젝트들의 분양률이 우수하나, 재무완충력 감안시 PF우발채무 규모가 과중한 수준이다. 코오롱글로벌의 경우 상대적으로 과소한 자본 대비 조정 우발채무 규모가 커, 부채비율(297.0%) 및 조정부채비율(338.1%)의 차이가 크게 나타났다.PF우발채무의 질적 리스크를 감안한 업체별 결과는 다음과 같다. 롯데건설, 지에스건설, 대우건설, 현대건설, 코오롱글로벌, 현대엔지니어링, 포스코건설, 한라, 쌍용건설, 한화건설 등은 미착공 비중이 70% 이상이다. 현대건설은 미착공 개발사업이 대부분이며, 대우건설 및 코오롱글로벌의 경우 특정 프로젝트의 영향을 많이 받는다. 롯데건설의 경우 브릿지론에 들어간 신용공여 등의 영향으로 미착공사업 비중이 높게 나타난다. 지역별 분포의 경우, 서울 및 수도권 비중이 40%를 하회하고 위험지역이 다수 분포한 대전·대구 등 광역시 비중이 50% 이상인 업체들은 대우건설, 코오롱글로벌, 아이에스동서, 동부건설 등이다. 대우건설과 코오롱글로벌은 위험지역에 분포한 프로젝트 규모가 크기도 하지만, 서울 및 수도권 비중이 40%를 하회하는 점이 리스크를 높이는 요인이다. 비주거 프로젝트 비중이 30% 이상인 업체는 태영건설, 포스코건설, 중흥건설, 중흥토건, 한화건설, 계룡건설산업 등이다. 6개월 이내 만기 도래 프로젝트 비중이 80% 이상인 업체는 롯데건설, 현대산업개발, 현대엔지니어링 등이다.PF우발채무 규모와 질적 리스크를 종합할 때 롯데건설, 코오롱글로벌, 태영건설 등은 모니터링이 필요하다. 롯데건설의 경우 다수의 프로젝트들을 진행하며 상당수가 미착공사업으로 구성되어 있고 만기구조가 단기화되어 있다. 코오롱글로벌은 위험지역 분포 비중이 높은 수준이며 신용보강 제공 규모가 큰 단일 프로젝트의 사업 성과에 대한 모니터링이 필요하다. 태영건설은 만기구조가 장기화되어 있으나, 상대적으로 미착공 및 비주거용 건물 비중이 높은 수준이다.부동산 경기 침체 국면에서 모니터링 대상 우발채무의 범위를 연대보증, 채무인수뿐 아니라 자금보충까지 확대하여 발생 가능한 리스크를 보수적으로 산정해야 한다. 주택 호황기를 지나며 확충한 자기자본, 신용보강 형태의 다양화 등을 토대로 건설사들의 PF우발채무에 따른 재무부담 변동폭은 시장 우려 대비 크지 않은 수준이다. 그러나 건설사 우발채무에 있어 분석적 관점을 뛰어넘는 리스크는 부동산 경기 침체 또는 금융시장 경색 국면이 올 경우 건설사의 평판에 부정적인 영향을 미치는 특정 이벤트만으로도 우발채무의 차환 위험이 해당 건설사의 전 프로젝트로 전이될 수 있다는 점이다. 이에 모니터링 대상 우발채무 범위를 확대하여 발생 가능한 리스크를 보수적으로 산정할 필요가 있다. [이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]
- `레고랜드 사태`가 몰고 온 태풍…민주당, 부동산PF·채권 시장 위기 점검 토론
- [이데일리 이성기 기자] 최근 금융·채권 시장의 위기를 진단하고 향후 대책을 모색하는 자리가 마련된다.더불어민주당 정책위원회 수석부의장을 맡고 있는 김병욱 의원은 18일 오전 서울 여의도 국회 의원회관 2층 제1세미나실에서 `채권 시장 등 금융 시장 안정성 점검 토론회`를 개최한다고 밝혔다.김병욱 더불어민주당 의원실.토론회에는 이재명 대표가 참석해 축사할 예정이며, 토론회는 김병욱 의원과 `성공포럼`이 공동 주관한다. 김 의원은 “강원도 `레고랜드 사태`가 나비 효과가 돼 우리나라 전체 금융·채권 시장의 위기라는 태풍을 몰고 왔다”면서 “특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)과 회사채 위기, 건설사 부실 리스크가 지속적으로 증가하고 있는 것이 문제”라고 말했다.이어 “올해 기업어음(CP) 300조원, 내년 상반기 부동산 PF 160조원 만기가 도래할 예정”이라며 “여당 소속 지자체장이 문제를 촉발시켰고 금융 당국은 좌고우면했지만, 더불어민주당은 시장 참여자들과 적극 소통하고 향후 채권 시장 안정화를 위한 다양한 대안을 만들어 나가겠다”고 강조했다.첫 발제는 박선영 동국대 교수가 `부동산PF 시장과 시스템 리스크`라는 주제로 발표하고, 두 번째로 한재준 인하대 교수가 `금융 시장 현황 점검 및 향후 대응`을 발제할 예정이다.박선영 교수는 “레고랜드발 채권 시장 혼란은 투자자들이 특정 섹터에 대한 위기감 고조로 유동성 공급을 중단하면서 확산됐다. 모든 베어 마켓은 국가와 회사 중 약한 고리를 타겟으로 한다”며 최근 금융 시장 경색의 원인과 현황을 짚는다. 박 교수는 “24개 증권사 합계 브릿지론 규모는 8.2조원, 본 PF 규모는 19.3조원이고 중소형사의 경우 중·후순위 익스포저(위험 노출액) 비중이 전반적으로 크고, 브릿지론의 비중도 상당하다”며 “분양률이 높지 않은 비수도권 사업장 및 중·후순위 익스포저에 대한 모니터링이 필요하다”고 지적한다. 아울러 부동산 PF의 개념과 기본구조를 설명하며 “글로벌 지정학적 불확실성이 높고 경제 블록화로 `꼬리위험`(tail risk)이 상존하고 있고 고금리 지속 상황에서 중소형 증권사, 건설사 부실화 가능성이 존재한다”며 “유동성 위기가 금리 인상으로 촉발된 점이 문제의 복잡성(complexity)을 증가시킬 수 있다”고 말한다.이어 한재준 교수는 금융시장의 현황과 향후 대응 방안을 발표한다. 한 교수는 “은행채·한전채 발행 급증 여파로 회사채·여전채 등의 차환발행이 어려워지고 단기자금 조달 수단인 CP시장 경색도 심화되고 있다”며 “기준금리 인상과 수급 여건 악화로 회사채 시장의 유동성이 위축된 가운데, 강원도 레고랜드 사태(PF-ABCP 보증채무 미상환)로 단기금융시장 혼란이 증폭되고 있다”고 진단한다.또 “2022년 말 만기도래 300조원의 CP와 내년 상반기 중 도래하는 160조원의 부동산PF 보증 채권 해소가 관건”이라고 말하고, 금융시장 위축 발생의 원인으로 △정책 금리 인상 △공사채·은행채 발행 급증 △레고랜드 사태로 인한 부동산PF 유동성 위험 부각 △기관 투자자들의 위험회피 성향 증대 등을 제시한다.향후 대응방향에 대해서는 만기 도래 CP와 부동산 PF 보증 채권을 해소하고, 시공사 부실 구조조정 방안도 강구할 필요가 있다면서 △한국은행의 한시적 공개시장 매매대상 채권을 CP, ABCP, 회사채 등으로 확대하는 방안 △금융안정위원회(협의회) 설치를 통한 시장 점검, 시장 개입 규모와 수단 확정 등이 필요하다고 강조할 예정이다.토론의 좌장은 하준경 한양대 교수가 맡고 토론자로는 이용우 민주당 의원(국회 정무위원회 위원), 이효섭 자본시장연구원 금융산업실장, 이상훈 금융경제연구소장, 박성욱 금융연구원 거시경제연구실장, 강경훈 동국대 교수, 김진일 고려대 교수가 나선다.
- 신세계건설, 이달 울산 '빌리브 리버런트' 분양
- [이데일리 이윤정 기자] 신세계건설은 이달 중 울산광역시 남구 신정동 일원에 조성되는 ‘빌리브 리버런트’를 분양한다고 17일 밝혔다.빌리브 리버런트 투시도단지는 지하 3층~지상 29층, 4개 동, 전용면적 78·84㎡ 총 311세대 규모다. 전 세대가 수요자들의 선호도가 높은 4베이 판상형 설계로 채광과 통풍 효율을 극대화했다. 단지 내에는 피트니스, 골프연습장, 북·카페 라운지 등 커뮤니티 시설도 곳곳에 마련될 예정이다.특히 단지 도보 5분 거리에 울산트램 정차역이 조성될 예정이라 직접 수혜단지로 주목받고 있다. 울산트램은 오는 2027년 개통을 목표로 태화강역에서 신복로터리를 잇는 1호선과 야음사거리와 송정역을 잇는 2호선으로 나뉜다. 지난해 정부의 예비타당성 대상 사업에 최종 선정되었으며 당 사업지는 2호선 수혜를 받는다.이 외에도 번영로와 인접해 있어 시내 이동이 편리하며, 울산 교통의 요지인 태화 로터리로 접근이 용이해 울산 중심가를 비롯해 신정로, 강남로, 공업탑 로터리 등 주요 도로망을 쉽게 이용할 수 있다. 울산IC 등을 통한 고속도로 진출입도 편리하다. 차량 10분 거리에는 울산고속터미널, 울산시외버스터미널이 위치해 있는 등 광역 교통망이 갖춰져 있어 대중교통을 이용한 타지역으로의 이동도 수월하다.단지는 태화강 강변공원을 바로 누릴 수 있는 입지로 조망권은 물론이고 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 자전거도로 및 산책로, 유채꽃단지, 체육공원, 울산 시민공원 등이 가깝고 태화강 국가정원까지의 접근성도 좋다. 태화강 강변 일부 권역은 국가정원으로 지정될 만큼 쾌적한 환경을 갖췄다도보권에 다수의 학교가 밀집해 있어 교육여건 또한 좋다. 바로 앞에 월봉초가 위치하고, 강남고가 가까워 도보 통학이 가능하다. 단지 반경 1㎞ 내에는 울산중앙초, 월평중 등 다수의 학교가 밀집해 있으며, 삼산학원가도 가까워 교육환경이 뛰어나다.또한 대형 쇼핑몰 세이브존도 가까이 위치해 있으며, 울산병원과 문화예술회관 등 의료시설과 문화시설도 잘 갖춰져 있다. 뉴코아아울렛, 롯데백화점, 현대백화점 등이 집결된 지역 최대 상권 중 하나인 삼산동 일대도 쉽게 오갈 수 있어 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있다.빌리브 리버런트의 견본주택은 울산광역시 남구 화합로 일원에 마련될 예정이다.
- "5년 무이자인데…" 충북 괴산미니복합타운 택지 3번 연속 찬밥
- [이데일리 김성수 기자] 한국토지주택공사(LH)가 ‘5년 무이자 분납’이라는 파격적 혜택을 내걸며 충북에 공급한 택지가 시장에서 ‘3번 연속’ 찬밥신세에 놓였다.시행사들이 부동산 경기악화, 자금조달 난항, 건축비 인상 등 ‘3중고’를 겪는 탓에 해당 택지에 관심을 가질 여력이 없었던 것으로 분석된다. LH는 조건을 대폭 낮춰가며 3차례나 공급 공고를 냈지만 결국 주인을 찾지 못했다.충북 괴산미니복합타운 조감도 (사진=충북 괴산군)◇ LH ‘5년 무이자 분할납부’ 파격 혜택에도…시장 환심 ‘역부족’17일 LH 청약센터 및 부동산업계에 따르면 충북 괴산미니복합타운 공동주택용지 A3·A4블록에 대한 1·2순위 공급공고가 3차례에 걸쳐 진행됐지만 입찰자가 아무도 들어오지 않았다. 충북 괴산미니복합타운 사업은 충북 괴산군 괴산읍 대사리 일대 20만3392㎡에 총 936억원을 들여 공동주택과 공공문화시설, 공원 등을 조성하는 프로젝트다.오는 2024년 상주인구 3377명(1816가구)을 수용할 수 있는 LH임대주택 350가구, 분양주택 1431가구, 단독주택 35가구 등 대규모 주거단지를 조성한다. 공공주택 외에도 군립도서관, 반다비체육관, 국공립어린이집 등 공공문화시설이 들어선다.이번에 공고가 나온 A3·A4블록 용도지역은 제2종 일반주거지역이다. 건폐율, 용적률은 각각 60% 이하, 170% 이하다. 최고 20층 이하 건물을 지을 수 있으며 세대수는 A3블록 436가구, A4블록 435가구다. 건축가능일은 내년 8월 31일, 토지사용가능시기는 2025년 10월 31일로 예정돼 있다. 해당 부지에 대한 공급 공고가 나온 것은 올 들어 3번째다. 지난 6월 8일 처음 공고가 올라온 후로 아무도 입찰에 들어오지 않아서 LH는 계속 조건을 낮춰가며 공급을 재도전했다.지난 6월 8일 올라왔던 첫번째 공고문을 보면 A3블록의 공급가격은 142억3170만원, 대금납부 조건은 ‘3년 분할 유이자’였다. 계약금 10%를 낸 후 나머지 잔금 90%를 매 6개월마다 6회 균등 분할납부하는 조건이다. 할부이자는 연 2.3%였다.뿐만 아니라 ‘사전청약’ 조건도 있었다. 사전청약은 아파트 착공 시 분양을 진행하는 일반청약(본청약)보다 2~3년 앞당겨 주택을 공급하는 청약제도를 말한다.매수인은 계약일로부터 6개월 이내 사전청약을 실시해야 한다. 사전청약으로 공급해야 되는 물량은 택지매각 공고 시 총 세대수(모집공고 전 이주자주택 등 우선공급 배정 호수 제외)의 85% 이상이다.하지만 입찰자는 없었다. 이후 한 달 남짓 지난 7월 26일. LH 청약센터에는 △A3블록 142억3170만원 △A4블록 115억4170만원으로 다시 공고가 올라왔다. 대금납부 조건은 ‘1년 거치 3년 유이자 분할납부’(6개월 간격)로 완화됐다. 대신 사전청약 조건은 여전히 있었다.그러나 시장의 환심을 끌기엔 역부족이었다. 결국 LH는 지난달 31일 3번째로 올린 공급 공고에 ‘파격적 혜택’을 내걸었다. 대금납부조건을 ‘5년 무이자 분할납부’(6개월 간격)로 대폭 완화한 것. 사전청약 조건도 없앴다. 대신 공급가격은 동일했다.결과는 어땠을까. 이번에도 입찰자는 없었다. LH로서는 최대한의 혜택을 준다고 생각했지만 결국 임자는 안 나타났다.(자료=LH 청약센터 캡처)LH 관계자는 “대금납부 조건을 최대한 풀어준 것이기 때문에, 2순위 모집 후에도 입찰자가 안 들어오면 수의계약으로 돌릴 가능성이 있었다”며 “다만 수의계약 진행 여부는 아직 확정되지 않았다”고 말했다.수의계약이란 경쟁계약을 하지 않고 임의로 적당한 상대자를 선정해서 체결하는 계약을 말한다. 국가·지방자치단체 등이 체결하는 모든 계약은 경쟁계약 방식을 취하는 것이 원칙인데 수의계약은 그 예외가 된다.◇ 부동산 경기·자금조달·건축비 ‘3중고’…시행사들 ‘죽음의 계곡’LH가 야심차게 내놓은 혜택이 시장에서 반응을 얻지 못한 이유는 무엇일까. 우선 충북지역 부동산 경기가 안 좋다. 충북지역 아파트 매매가격 변동률은 지난 8월 8일부터 14주 연속 마이너스를 기록하고 있다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향을 보면 11월 1주(11월 7일 기준) 충북지역 매매가격지수는 전주보다 0.19% 하락했다.충북에서 분양한 아파트들도 줄줄이 ‘미분양’ 신세다. 충북 음성군 대소면 성본산업단지 B4블록에 들어서는 ‘음성 우미린 풀하우스’는 지난달 21일 입주자 모집에 나섰다. 이 단지는 1·2순위 청약 결과 총 1019가구 공급에 단 33명만 접수했다. 전용면적 84~111㎡ 에 이르기까지 모든 주택형에 미달 사태가 벌어졌다.충북 옥천군 옥천읍 동안리 15-1번지 일원에 들어서는 ‘e편한세상 옥천 퍼스트원’도 마찬가지다. 지난 9월 30일 입주자 모집공고문을 냈는데 1·2순위 청약 결과를 보면 545가구 모집에 138명만 신청했다. 전용 84~109㎡에 걸쳐 모든 평수가 미달됐다. 충북 음성군 금왕읍 무극리 504-5번지 일원 ‘음성자이 센트럴시티’도 지난 9월 27일 입주자 모집을 시작했는데 1454가구 공급에 1·2순위 청약을 신청한 사람은 423명이었다. 이 단지도 대부분 미달이 발생했다.자금조달도 어렵다. 시중은행 등 1금융권이 부동산 PF를 중단하면서 제2금융권인 증권사, 캐피털사가 신규 대출 및 연장 조건으로 연 10~20%의 고금리를 요구한 것으로 전해졌다. 게다가 한국은행은 오는 24일 열리는 올해 마지막 금융통화위원회(금통위)에서 기준금리를 0.25%포인트 올릴 것으로 예상된다. 건축비도 올랐다. 국토교통부는 지난 9월 기본형건축비를 2.53% 올리면서 올 들어 3차례 기본형건축비 인상에 나섰다. 이처럼 부동산 경기악화, 자금조달 난항, 건축비 인상이란 ‘3중고’가 겹쳐 시행업계는 살얼음판을 걷고 있다. 자연스레 택지 경쟁률도 떨어진다.한 시행사 관계자는 “부동산 경기가 올 하반기에 급격히 얼어붙은 데다, 공사비와 금리도 크게 올라버려서 ‘죽음의 계곡’을 건너는 심정”이라고 토로했다. 부동산업계 관계자는 “시행사들은 기존에 갖고 있던 땅도 팔아야 할 정도로 사정이 좋지 않아 신규부지를 검토할 여력이 없는 경우가 많다”며 “아무리 LH가 공급하는 택지여도 사업성이 없으면 쉽게 입찰하기 어렵다”고 말했다.
- 12월, 전국 4만 9000여 가구 분양…`옥석 가리기` 치열할 듯
- [이데일리 이성기 기자] 올해 12월 전국에서 4만 9000여 가구의 분양이 예고되면서, 주택 실수요자들의 시선이 연말 분양시장으로 몰리고 있다. 특히 올해 규제지역에서 해제된 지역들에 관심이 집중될 것으로 보인다. 이 지역들 중에서도 수도권광역급행철도(GTX) 및 지하철 연장 등의 굵직한 교통 호재가 있는 지역의 아파트는 더욱 관심을 받을 것으로 예상된다. 수도권 아파트값이 10년 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌고, 거래절벽도 계속되면서 10년 전 주택시장 침체기 때와 같은 상황이 재연되는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)17일 부동산R114 자료에 따르면, 올해 12월 전국에서 분양하는 아파트(임대 제외)는 총 44개 단지, 4만 9322가구로 집계됐다. 이에 따라 분양 시장에서 실수요자들의 ‘옥석 가리기’는 한층 치열해질 전망이다.올 들어 금리 인상에 따른 이자 부담 증가, 집값 하락 등의 여파로 주택 매수 심리가 위축됐지만 교통 호재가 예정된 지역, 그 중에서도 GTX 노선 수혜 단지의 인기는 여전한 모습이다. 주거 편의성이 높은 것은 물론, 서울권 출·퇴근이 가능한 인접 지역으로 향하는 ‘탈서울’ 수요도 꾸준히 이어지고 있어서다. 아울러 집값 조정 국면 속 미래 가치의 중요성이 더욱 부각되고 있기 때문으로 보인다.실제로 올해 분양한 GTX 노선 수혜 단지에는 많은 수요자가 몰렸다. 올해 3월 경기 안양시 만안구 안양동 일원에 분양한 ‘안양역 푸르지오 더샵’은 지난해 4월 착공한 월판선 안양역과 더불어 인근 금정역에 계획된 GTX-C 노선 등으로 주목 받으며 331가구(특별공급 제외) 모집에 5243건이 몰려 15.84대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 또 올해 4월 경기 파주시 다율동 일원에 분양한 ‘파주 운정 디에트르 에듀타운’은 252가구(특별공급 제외) 모집에 1만 2094건이 접수돼 1순위 평균 47.99대 1의 경쟁률을 기록했다. 해당 단지는 인근으로 2024년 개통을 앞둔 GTX-A 노선 운정역이 위치해 있다.매매 시장에서도 GTX 노선 수혜 단지 시세는 지역 내에서 높은 수준이다. GTX-C 노선 신설역으로 거론되는 의왕역 인근에 위치한 ‘인덕원 푸르지오 엘센트로’가 대표적이다. 부동산R114 자료에 의하면 올해 10월 단지의 전용 84㎡A 타입의 평균 매매 가격은(3.3㎡당) 3694만원으로, 의왕시 평균 매매 가격(2437만원) 대비 1200만원 이상 높은 가격이었다. 특히 최근에 GTX 노선 연장 소식도 들려오면서 수혜 지역은 더 늘어날 것으로 기대되고 있다. 일례로 천안시는 지난 10월 11일 GTX-C 연장선 타당성 조사 및 기술 검토도 완료돼 GTX-C 노선 천안 연장 사업 추진에 청신호가 켜졌다고 밝히며 시장의 큰 관심을 받고 있다.한 업계 관계자는 “올해 연말 전국에 다수의 분양 물량이 예정된 만큼, 가시화 한 교통 호재를 중심으로 수요자들의 꼼꼼한 `옥석 가리기`가 필요한 시점이 됐다”라며 “특히 GTX노선 호재를 갖춘 지역은 서울 생활이 가능하고, 역 인근으로 다양한 생활기반 시설이 확충돼 주거환경 개선이 기대돼 향후 단지의 가치도 크게 높아질 것으로 보이는 만큼 인기가 계속될 것”이라고 말했다.
- "부동산 가격 하락·청약 미달…건설업 내년 실적 '먹구름'"
- [이데일리 이은정 기자] 부동산 가격 하락세, 청약 미달 현장이 속출하는 분양시장과 주택 매출 감소 전망에 내년 주택 중심의 건설사에 그림자가 드리우고 있다. 17일 NH투자증권은 건설업에 대한 투자의견을 ‘긍정적’에서 ‘중립’으로 하향 조정해 제시했다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “올해 한국은행의 기준금리 인상으로 주택담보대출금리는 오르고 있지만, 부동산 매매 가격은 하락하고 있다”며 “부동산 시장이 회복되는 극적인 반전이 일어날 가능성 이 낮은 만큼, 지역별로 부동산 가격은 유사한 수준으로 하락할 전망”이라고 말했다. 2023년 주택담보대출금리는 5.0%를 상회하며 가구당 부담하는 대출이자는 연간 2500만원을 넘을 것으로 예상했다. 충분한 공급까지 감안하면 공급 과잉이 단기간 회복되기 어려울 전망이다. 이 연구원은 “서울은 상대적으로 누적된 공급 부족, 재건축 규제 완화와 같은 우호적인 공급 대책으로 다른 지역에 비해 빨리 회복될 수도 있다”며 “하지만 수도권과 8개도는 단기간 내 해소되기 어려울 것”이라고 설명했다.또 전국 기준 1, 2순위 청약경쟁률은 올해 평균 9.3대 1로 전년 대비 절반 수준으로 낮아졌다. 전국 기준 청약 미달 현장 비중도 2022년 9월 62%까지 늘어났다. 5대 광역시보다 안정적이던 수도권도 청약 미달 현장이 2022년 2월 처음 발생했는데, 2022년 9월 청약 미달 현장 비중은 50%까지 상승했으며 5대 광역시와 8개도도 마찬가지로 청약 미달 현장 수가 늘어나고 있다.올해 2분기 주요 건축자재 가격 인상으로 불거진 원가율 이슈는 하반기와 내년에도 계속될 전망이다. 올해와 내년 부진한 분양 실적으로 내년 하반기부터 매출은 줄어들 것으로 추정했다. NH투자증권은 커버리지 건설사 7곳(현대건설, 삼성엔지니어링, 아이에스동서, DL이앤씨, GS건설, 대우건설, 한샘) 대체로 분양 목표를 달성하지 못할 것으로 전망했다. 2023년 분양 목표는 올해 대비 20% 이상 하향 조정된 10만세대 정도로 분석했다. 내년부터 실적 눈높이도 점차 낮아질 것이란 설명이다. 컨센서스 기준 연간 순이익은 평균 3조원을 넘지만, 하향 조정될 가능성이 높다는 의견을 제시했다.이 연구원은 “밸류에이션은 2008년 금융위기, 2013년 해외손실 등 안정성과 성장성에 의구심이 드는 이벤트가 발생했을 때 지속적으로 하향 조정됐다”며 “이번 위기는 밸류에이션을 또 한번 낮아지게 할 수 있는 이벤트라 판단된다”고 전했다.
- [미리보는 이데일리 신문]급변하는 디지털 세상, 우영우처럼 상상하라
- [이데일리 배진솔 기자] 다음은 16일자 이데일리 신문 주요 뉴스다. △1면- 급변하는 디지털 세상, 우영우처럼 상상하라 - 상장사 5곳 중 1곳 적자 ‘버팀목’ 반도체도 위태 - 둔촌주공 분양가 3.3㎡당 3829만원- 신평사, 롯데그룹 신용등급 전망 줄하향△아르테미스 1호 로켓 발사 성공 - 달 탐사 26일 여정 시작…이번엔 마네킹, 2년 뒤엔 사람이 직접 간다 - “‘대항해시대’처럼 우주질서 재편 시작 韓, 새 흐름 대비해야”- 국가 주도 ‘아폴로 계획’과 달라…민간 주도 우주경제시대 준비 △순방 마친 尹대통령 과제는- 美 주도 국제질서에 합류 선언…中과의 디커플링 가속화 우려는 커져 - “미·일·중·아세안과 안전·미래먹거리 치열하게 협의”- 전용기 탑승 불허, 순방 중 취재 제한…언론과는 잇단 잡음△종합- 이재용·최태원·정의선 등 재계총수와 차담회…‘네옴시티’ 추가 수주 주목- 코스피 상장사, 누적매출액 25% 늘고 순익 12% 줄어- “수험표·신분증·마스크 챙기고 개인샤프·연습장은 사용 못해요”- 수익성 우려에…신평사들 롯데케미칼 신용도에 경고△5대 그룹 정기인사 임박- ‘신상필벌’ 원칙 ‘미래지향’ 방점…재계 ‘3고 태풍’ 속 기회 찾는다- “고환율·돈맥경화 심화…최악 대비하라” 기업들 시나리오별 비상계획 수립 전력△종합- “원재료값 10% 넘으면 사업자간 협의해 단가 연동”…예외 폭넓게 인정- 차주 1년에 4번까지 대출환승 가능할 듯 - 둔촌주공 높은 분양가에 대출도 안돼 흥행여부 주목- 이사·상속 일시적 2주택자, 종부세 납부연기 가능△이데일리 IT컨버전스포럼 2022- “완성도 높은 K콘텐츠와 OTT 기술 결합…지속가능 비즈니스 만들어야”- “이제 데이터는 구글·애플 아닌 내 것…웹3시대 성큼”- 토스·티맵·카페24 “혁신 서비스 중심엔 소비자”△이데일리 IT컨버전스포럼 2022- “플랫폼 독과점 규제 성급…글로벌 기업 국내 진출 돕는 결과 만들 수도” - “인터넷의 다음 모습은 메타버스”- 생중계 열공 후끈…김영식·박운규 “디지털 기업 적극 지원”△정치- ‘이태원 참사’ 후속대책 마련 나선 여야…방향은 달랐다- 견제장치 없는 ‘이재명의 민주당’- 여야, 넉달 만에 기재위 소위 구성…세법 심사 속도- 함정 ‘감항인증제’ 도입 놓고…조선업계 “국방품질연구원은 안된다”- 여야, 연금개혁 속도…민간자문위 본격 가동△경제- 대우조선 파업 불법행위 수사 이달 마무리…노란봉투법 입법에 영향 주나 - “FTX 파산 탓…비트코인 1.3만달러까지 추락할 것”- 산업부, 새만금 풍력발전사업 양수 허가 철회…경찰수사 의뢰 △금융- “은행보다 2%p 더 싸네” 고금리 피난처 된 인뱅- 전세대출 금리도 8%대 넘봐- 내부출신 여성임원 단 2명…은행 ‘유리천장’ 여전- 한화생명 “내년 4월 예정대로 콜옵션 이행”△글로벌 - 폴란드에 떨어진 미사일…美 “우크라發 요격 미사일인 듯”- 美 소비자 이어 생산자물가 둔화, 12월 연준 ‘빅스텝’으로 힘 실려- 트럼프 대선 재출마 선언…“모든 정책, 美 최우선할 것”- “亞 의존도 ↓”…애플, 美공장서 반도체 받기로 △산업- 김윤 회장 ‘13년’ 뚝심 투자 결실…‘화이트 바이오’ 리더 도약 발판 놨다 - 대한항공-아시아나 합병 난기류…美, 기업결합 추가 심사키로- “초거대 AI ‘믿음’ 상용화, 세계 경제 흐름 바꿀 것”- 금호타이어, 통상임금 소송 일부 패소…경총 “산업계 혼란 우려”△제약·바이오- 에스티팜, 내성없고 완치 가능한 에이즈치료제 속도낸다 - 국내 최대 게놈파운드리 마크로젠, 세종에 짓는다- 3년 안에 동물진단 ‘글로벌 톱3’ 자신- 세계 최초로 ‘자연·백신’ 코로나 항체 동시 판별△증권- 4분기에도 실적 먹구름…연말선물 될 종목 있을까- “풀릴 물량 너무 많다” KB제20호스팩 합병상장 빨간불- 달러로는 반토막…달달한 환차익에 삼전 사는 외인들 - 신한證 VVIP 서비스 강화, 청담금융센터 확장 이전 - 한전 적자, 민간발전사에 불똥…SK·GS 주가 날개 꺾이나△부동산- 7개월 만에 나온 서울 분양인데 경쟁률 ‘한자릿수’- 재건축 이주 끝나자…과천 전셋값도 꺾였다- “계약금 500만원, 중도금 무이자…혜택 드릴게 제발 청약해주세요”- 한남뉴타운 마지막 퍼즐 ‘4구역’ 정비계획 통과△엔터테인먼트- 신곡 내고, 콘서트 열고…팬덤 다지는 트롯★들- 류준열 ‘외계+인’ 실패 딛고 유해진과 ‘흥행 3연타’ 칠까- 산골 접수한 술도녀들△이데일리가 만났습니다 - “美中 반도체전쟁 격화될수록 한-대만 협력해 목소리 키워야”- “반도체는 국가의 수호신 대만, 온갖 지원책 쏟아내”△피플- ‘그래미 세번째 도전’ BTS “영광이고, 감사하다”- 현대차그룹 ‘산업안전상생재단’ 본격 운영- “국내외 원전 프로젝트 가시화…미리 준비해야”- 이한준 LH사장 “공공주택 품질 개선해야”- 이성희 농협회장 “디지털농업 혁신 지원체계 확충”△오피니언- 예능이 조명한 지역소멸, 정부가 응답할 차례- 호미로 막을 걸 가래로 막는 레고랜드 사태- 이예림 ‘모두들 안녕하신가요’ △전국- “글로벌 자족도시 도약 위한 초석 다지겠다”- 충청, 세계대학경기대회 준비 속도전- ‘5호선 연장’ 얻어낸 김포, 건설폐기물처리장 가져가나△사회- “보고 못받아” “몰랐다”…눈물 흘리며 항변한 이임재·류미진- 오세훈 “핼러윈 대책 주도면밀하지 못했다”- 야당 “정진상 물증 없이 억지 수사”…패 못 보여준다는 검찰- 세월호 보고시간 조작 김기춘 파기환송심서 무죄- ‘이춘재 누명 20년 옥살이’ 윤성여 씨에 국가 18억 배상
