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- HMG가 '3030억' 지른 여의도 땅, 개발도 매각도 '진퇴양난'
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 개발사 HMG가 작년 7월 3030억원에 매입한 서울 여의도 순복음교회 부지가 1년이 지난 현재 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다. 개발을 하자니 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려워서다.서울 영등포구 여의도동 61-1번지 일대 HMG가 매입한 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)◇ 여의도 지구단위계획 미확정…금리인상에 부동산경기 ‘위축’19일 금융투자업계에 따르면 HMG는 순복음교회 부지를 팔기 위해 매수자를 물색한 것으로 알려졌다. 이 부지는 서울시 영등포구 여의도동 61-1번지에 위치한 8264㎡ 규모의 땅으로 HMG가 작년 초 여의도 순복음교회로부터 사들였다. 업계 관계자는 “(HMG 측이) 이 땅을 공식적으로 매물로 내놓지는 않았고 근처에 사업하는 지인들 위주로 (매입에) 관심이 있는지 물어본 것으로 알고 있다”며 “이에 시장에서 (HMG가 땅을) 매물로 내놓았다는 소문이 났다”고 말했다.이 부지는 여의도 순복음교회가 2012년에 한국자산관리공사(캠코)로부터 600억원에 인수해 보유하고 있었지만, 코로나19로 재정난에 빠지자 매물로 내놨고 HMG가 3030억원에 매입했다. 이 부지는 1970년대 도시계획시설상 학교용지로 지정돼 40여년간 개발이 되지 않았는데 작년 도시계획시설에서 해제돼 개발 기대감이 높아졌다.하지만 이 땅은 단기간 내 개발되기 어려운 상태다. 해당 부지가 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’에 포함돼 있는데, 아직 계획의 세부사항이 확정되지 않아서다. 서울시 지구단위계획이 미확정인 상태에서 HMG가 먼저 건축을 해버리면 향후 수립된 지구단위계획과 맞지 않아 건물을 허물어야할 가능성도 있다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 서울시는 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢) 포함 동여의도 전 지역을 다루는 지구단위계획을 만들고 있다. 이를 위해 ‘여의도 금융중심 지구단위계획 수립’ 용역을 지난 2019년 발주했다. 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하기 위해서다. 용역은 완료됐지만 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 해당 계획안을 보완하는 절차가 남았다. 서울시 유관 부서는 전략계획팀, 도시관리과, 경제실 등이다. 서울시 관계자는 “용역에 대한 보완이 이뤄져야 공람 등 후속일정을 잡을 수 있다”며 “세부사항을 조율하고 있어 언제 계획이 확정될지는 미지수”라고 말했다. 이어 “(시행사들의) 개발행위가 불가능한 것은 아니지만, 지구단위계획이 완성된 다음 개발해야 향후 인허가 관련 불확실성을 줄일 수 있어서 기다리는 곳이 많을 것”이라고 덧붙였다.현재 주차장으로 사용되고 있는 서울시 영등포구 여의도동 61-1번지 부지[사진=네이버 거리뷰]◇ 2종 주거지역…종상향도 문제또한 순복음교회 부지의 용도지역이 상향되지 않을 경우 수익성 있는 건물을 개발하기 어렵다는 문제도 있다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)인데, 이를 준주거지역으로 상향해서 인허가 받기가 쉽지 않다는 게 업계 얘기다.주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분할 수 있다. 전용주거지역은 1·2종, 일반주거지역은 1·2·3종으로 나뉜다. 순복음교회 부지의 용도지역은 ‘2종 7층 일반주거지역’인데 이는 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 제도다.반면 ‘준주거지역’은 주거시설 뿐 아니라 업무·상업시설도 건축할 수 있어서 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%며 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 셈이다. 특히 현재 순복음교회 부지는 층수가 7층 이하로 제한돼 있어서 HMG가 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 하지만 실제로는 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.설상가상으로 지금은 고급 오피스텔 수요도 급감해 개발하기에 적절한 시점이 아니라는 의견도 있다. 금리인상 여파로 이자 부담이 높아지면서 부동산 매수세가 위축됐기 때문이다.◇ 세금·비용 감안 4000억대 팔아야…“너무 비싸게 샀다” 의견도HMG가 이 땅을 단기에 매각하기도 여의치 않을 것으로 보인다. 회사가 매각금액을 책정하려면 3030억원짜리 땅을 살 때 냈던 취득세, 각종 부대비용, 양도소득세 등을 고려해야 한다. HMG가 여의도 부지를 매입할 때 지출한 취득세는 약 139억원으로 추정된다. 주택 외 부동산(토지, 상가, 오피스텔) 매매시 취득세 합계세율이 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)임을 감안한 수치다. 매입가와 취득세를 합하면 3169억원이다.취득세 외에 HMG가 땅을 매입하며 지출한 부대비용도 포함하면 실제 매입원가는 3169억원보다 높을 것으로 예상된다. 예컨대 담보대출 목적으로 받는 감정평가 비용, 부동산 매입시 드는 법률검토 비용, 시장실사비용 등이다. 여기다 양도세 부담도 있다. 일반적으로 보유기간이 짧을수록 양도세율이 높아지며, 사업용 토지보다 비사업용 토지의 양도세율이 높다. 사업용 토지와 비사업용 토지는 농지, 임야, 대지 등을 각각의 용도에 맞게 사용하고 있는지에 따라 다르다. 예컨대 대지는 일반적으로 건물을 짓고 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 또한 사업용 토지로 분류되려면 전체 보유 기간 중 60% 이상(양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상)을 해당 용도에 맞게 사용해야 한다. 여의도 순복음교회 부지는 주차장으로 활용됐기 때문에 사업용 토지보다는 비사업용 토지로 분류될 가능성이 있다.국세청에 따르면 비사업용 토지가 조정대상지역에 있을 경우 양도세율은 ▲보유기간이 1년 미만일 경우 ‘50% 및 비사업용토지세율+10%포인트(p)’ 중 큰 세액 ▲보유기간이 2년 미만일 경우 ‘40% 및 비사업용토지세율+10%p’ 중 큰 세액 ▲2년 이상일 경우 ‘비사업용토지세율+10%p’다.HMG가 올해 부지를 매각하면 보유기간은 2년 미만에 그친다. 이처럼 취득세, 각종 부대비용, 양도세 등을 감안하면 매각대금이 4000억원 정도는 돼야 거래가 가능할 것이라는 분석이다. 그러나 금리인상 여파로 수천억대 금액을 조달하기 어려운 만큼 단기에 매수 수요가 생기기 어려울 것이라는 의견이다. 업계 관계자는 “위축된 부동산 시장 상황에서 수천억대 ‘통 큰 거래’를 할 매수자는 찾기 어려울 것”이라며 “HMG가 애초에 땅을 너무 높은 금액에 샀다”고 말했다.HMG 관계자는 “사안에 대해 답변하기 어렵다”고 말했다.
- [한눈에 보는 월가 투자의견]‘인플레 감축법’ 수혜 기대…태양광주 목표가↑
- [이데일리 유재희 기자] 미국의 인플레이션 감축 법안이 연내 시행될 것이라는 기대감이 커지고 있는 가운데 월가에서는 수혜주 찾기에 분주한 모습이다. 18일(현지시간) 월가에서는 태양광 등 재생에너지 관련 기업에 대한 목표가 상향이 잇따랐다. 이날 월가 투자의견을 정리해봤다.◇목표가 상향- 모건스탠리는 태양광 발전제품 제조사 선파워(SPWR)의 목표주가를 22달러에서 31달러로 높이고, 투자등급은 비중유지(Equal-Weight). - 모건스탠리는 주거용 태양에너지 관련 기업 선런(RUN)의 목표주가를 70달러에서 79달러로 높이고, 투자등급은 비중확대(Overweight) 유지.- 모건스탠리는 태양광 인버터 솔루션 제공기업 솔라에지 테크놀로지스(SEDG)의 목표주가를 316달러에서 352달러로 올리고, 투자등급은 비중유지(Equal-Weight). - BofA 증권은 복합 소매기업 BJ 홀세일 클럽(BJ)의 목표주가를 72달러에서 83달러로 높이고, 투자등급도 중립(Neutral)에서 매수(Buy)로 상향. - 베어드는 목욕 및 위생용품 판매사 배스앤바디웍스(BBWI)의 목표주가를 40달러에서 48달러로 높이고, 투자등급은 시장수익률상회(Outperform) 유지.- 웰스파고는 배스앤바디웍스(BBWI)의 목표주가를 45달러에서 50달러로 올리고, 투자등급은 비중확대(Overweight) 유지.- 베어드는 전자설계 자동화 소프트웨어 개발사 시놉시스(SNPS)의 목표주가를 409달러에서 444달러로 높이고, 투자등급은 시장수익률상회(Outperform) 유지.- 트루이스트증권은 주거용 아파트 중심의 부동산 투자신탁회사 캠든 프로퍼티 트러스트(CPT)의 목표주가를 149달러에서 160달러로 높이고, 투자등급은 매수(Buy) 유지.- 베어드는 부동산 정보 분석 서비스 제공기업 코스타 그룹(CSGP)의 목표주가를 75달러에서 88달러로 높이고, 투자등급은 시장수익률상회(Outperform) 유지.- 트루이스트증권은 대형마트 체인 타겟(TGT)의 목표주가를 150달러에서 165달러로 높이고, 투자등급은 보유(Hold) 유지.- 베어드는 첨단 전기 무기 개발사 액손 엔터프라이스(AXON)의 목표주가를 130달러에서 150달러로 높이고, 투자등급은 시장수익률상회(Outperform) 유지.- 베어드는 측정 솔루션 제공기업 키사이트 테크놀로지스(KEYS)의 목표주가를 169달러에서 190달러로 높이고, 투자등급은 시장수익률상회(Outperform) 유지.- 스티펠은 기업용 재무관리 솔루션 제공기업 인튜이트(INTU)의 목표주가를 465달러에서 525달러로 올리고, 투자등급은 매수(Buy) 유지.◇목표가 하향- 미즈호는 천연가스 및 원유 생산기업 EOG 리소시스(EOG)의 목표주가를 173달러에서 167달러로 낮추고, 투자등급은 매수(Buy) 유지.- 미즈호는 천연가스 및 원유 생산기업 코노코 필립스(COP)의 목표주가를 148달러에서 138달러로 낮추고, 투자등급은 매수(Buy) 유지.- 번스타인은 중장비 대여기업 유나이티드 렌탈스(URI)의 목표주가를 307달러에서 269달러로 낮추고, 투자등급도 시장수익률(Market Perform)에서 시장수익률하회(Underperform)으로 하향.- 에버코어ISI그룹은 도넛 프랜차이즈 운영사 크리스피 크림(DNUT)의 목표주가를 20달러에서 15달러로 낮추고, 투자등급도 시장수익률상회(Outperform)에서 중립(In-Line)으로 하향.
- [단독]부동산PF가 멈췄다...1년여만에 215% 늘린 캐피탈사 비상
- [이데일리 전선형 김정현 기자] “대구에서만 사업장 20~30곳의 공사가 중단됐다. 땅 입지가 좋으면 다른 시행사랑 수의계약을 해서라도 초기에 투자한 자금(브릿지론)을 회수하겠지만, 그렇지 못한 곳은 연체만 불어가는 구조다.”(대형 증권사 IB임원)대구지역을 시작으로 부동산 경기침체 시그널이 강해지면서 금융업계 전반에 긴장감이 감돌고 있다. 특히 뒤늦게 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 돈을 쏟아부은 캐피탈사들은 발등에 불이 떨어졌다. 일부 사업장은 이미 디폴트(원금 상환 만기일에 지불 채무를 이행할 수 없는 상황)에 빠지며 연체가 발생하는 등 자금이 묶인 상황이다. 18일 금융감독원이 윤창현 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 대형 캐피탈 3사(현대ㆍKBㆍ하나캐피탈)의 1분기 기준 PF 잔액은 3조657억원으로 나타났다. 이는 직전 2021년 말 대비 175%로, 약 2배 가까이 증가한 수치다. 2020년 대비로는 3배 증가했다. 지난 2019년 6344억원에 불과했던 캐피탈사 PF잔액은 2020년 9725억원, 2021년 1조7492억원으로 껑충 뛰었다. 현대캐피탈의 경우 지난 2020년 4072억원에 불과했던 부동산 PF규모가 2021년 8067억원으로 두 배 불어났고, 올해 3월엔 1조632억원이 됐다. KB캐피탈도 2020년 2210억원에서 2021년 5641억원으로, 올해 3월엔 1조3651억원까지 증가했다. 하나캐피탈도 2020년 3443억원에서 올해 3월 6374억원으로 늘었다. 금융사들은 부동산 호황이 계속되자 PF 비중을 대거 늘려왔다. 이 중 캐피탈사들의 경우 사업 초기에 자금을 대는 브릿지론으로 보통 투자하는데, 최근 본PF로 연결이 안되면서 발이 묶이는 사태가 발생한 것이다. 실제로 올해부터는 없던 연체율이 발생했다. 1분기 기준 연체율은 현대캐피탈이 1.69%, KB캐피탈이 0.73%, 하나캐피탈이 0.78%다. 캐피탈 대부분이 브릿지론 위주로 부동산PF를 하고 있다는 점을 감안하면 이미 자금 회수시점이 지난 채권들이 서서히 나오고 있다는 의미다. 브릿지론이란 시공 이전 토지매입이나 인ㆍ허가, 시공사 보증에 필요한 자금을 공여하는 것을 말한다. 쉽게 말해 시행사가 개발사업을 진행하려면 땅을 구입해야 하는데, 여기에 필요한 자금을 대주는 것이다. 시행사는 땅 개발과 관련한 사업계획서와 시공사(건설사) 사업참여 의사를 확인하는 의향서, 토지매매계약서를 내고 대출을 받을 수 있다. 금융사는 사업타당성 등을 심사해 계약금과 사업비 등을 대출해준다. 브릿지론은 본PF가 발생하기 전 단계의 대출이기 때문에 사업을 추진하는 도중 개발 인ㆍ허가가 나지 않는다거나, 갑작스럽게 시공사가 빠지며 개발이 무산될 수 있어 리스크가 크다. 특히 브릿지론은 6개월에서 1년 단위로 짧다. 단기간에 높은 수익률을 올릴 수 있으니 금융사에겐 매력적인 상품이다. 보통 1금융권인 은행은 들어가지 않고, 캐피탈ㆍ저축은행 등이 주로 브릿지론을 판매한다. 특히 최근 2년간 부동산이 부흥기를 누리면서 캐피탈사들은 더더욱 수익성을 쫒았다. 부동산PF 선순위 투자조차 4~5% 수준의 수익률이 났다. 중순위는 6~8%까지 보장됐다. 낮은 조달금리도 캐피탈사들이 브릿지론 투자를 늘린 이유다. 2년 전인 2020년 8월 18일 기준, 금융채(무보증) 3년물 A+ 금리는 2.070%다. 1년물은 1.839%다. 반면 캐피탈사들의 주영업인 오토할부금융(수입차 신차 기준)의 경우 계약기간도 2~3년 단위로 길고, 3~6%대 수준의 금리를 받는다. 최근엔 카드사와의 경쟁으로 금리가 더 낮아져 수익성은 더 떨어졌다. 그러나 최근 부동산 경기가 침체되면서 본PF로 넘어가지 못하는 사례가 나타나며 위기감이 고조됐다. 본 PF로 넘어가지 못하는 사태가 발생하면 대출 금융사가 자금을 회수할 가능성이 낮아진다. 실제 최근 대구지역 2개 사업장에서 진행한 브릿지론 2곳에서 연체가 발생했다. 이 중 1곳은 2600억원으로 규모가 상당하다. 여기에 참여한 캐피탈사는 총 6곳 정도다. 현대캐피탈과 우리금융캐피탈, 한국투자캐피탈 등이 선순위와 중순위에 들어갔다. 그 중 현대캐피탈은 180억원 규모로 선순위에 참여했다. 그러나 본 PF에 들어가지 못하면서 지난 2월부터 연체가 발생했다. 이자를 받지 못한 것이다. 현대캐피탈에 그간 없던 연체율이 발생한 것도 이 때문이다. 해당 사업장은 부지가 경매에 붙여졌으나 대구지역 부동산 경기가 침체되면서 8차례 유찰됐다. 금액은 200억원 이상 떨어졌다. 현재는 새 수의계약을 맺기 위한 작업이 진행 중인 것으로 알려졌다. 한국신용평가 연구원은 “분양결과 등은 장래 분양이 예정돼 있는 브릿지론에도 영향을 미치고, 최근 금리와 시공비 인상으로 인해 프로젝트 원가가 올라가며 부담이 커지고 있다”며 “이미 올해 상반기 일부 지방 브릿지론에서 본PF 미진행으로 인해 사업이 무산된 경우가 발생했고, 하반기 이후에도 동일한 형태의 신용사건이 발생할 가능성을 배제할 수 없는 상황”이라고 말했다. (이미지=이데일리 김일환 기자)
- [미리보는 이데일리 신문]부동산 급랭..PF 부실 공포에 떠는 금융사
- [이데일리 윤정훈 기자]다음은 19일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-부동산 급랭..PF 부실 공포에 떠는 금융사-공공기관 경영평가 재무비중 높인다-대통령실 ‘정책기획수석’ 신설...2실 6수석 체제로-여의도 공작아파트, 최고 50층 재건축-[사설]현실화된 임금發 인플레...이러고 물가 잡을 수 있나-[사설]위험수위 넘은 다중채무자, 금융안전판이 불안하다△종합-[핫이슈]프랜차이즈보다 비싼 닭쓰지만 임대료·투자비 안들어 쌀 수 밖에-尹정부 ‘첫 검찰총장’ 이원석...박근혜 조사한 ‘특수통’-공정위원장에 한기정 내정...“시장주의 존중 법학자”△전세계 고물가發 소비쇼크-“물가 폭등에 싼 곳 몰린다”...초저가 마트만 호황-유럽 물가 두달째 최고치...소비 급감에 침체 우려-연준 “물가 잡힐때까지 긴축한다”△상반기 상장사 실적-역대 최대 매출에도 이익률은 줄어...하반기 3중고 버틸 수 있을까-한전, 영업손실 14兆 최악 실적...내후년까지 빨간불-‘배터리 파워’ IT부품업 영업이익 200% 급증△부동산PF 부실 경고음-리스크 큰 ‘브릿지론’ 투자늘려...소형 캐피털·증권사 건전성 빨간불-롯데카드 부동산PF 급증...1년 3개월새 4배 껑충-부동산PF 경고음 커지자...건설사 ‘돈줄 막힐라’ 긴장△종합-발주부터 밀어붙인 ‘박두선 책임론’속...“정부 그동안 뭐했나” 지적도-‘슬림한 대통령실’ 유지...정책·소통 강화한다-尹 ‘노동 양극화’ 경고...정·비정규직 2~3배 임금差 좁힐까-직무급 도입 우수기관 인센티브도 예타 기준 2배 상향...자율성 보장-공군, 다국적 연합훈련 ‘호주 피치블랙’ 참가△정치-박진에겐 “日강제징용에 저자세”...권영세에겐 “담대한 구상은 공허”-민주당 “尹정부 세재개편안은 재벌·대기업 위한 감세”-이석헌 민주평등 수석부의장 사의 표명-국민의힘 연일 ‘이준석 지우기’ 안철수 “혁신위도 해체” 앞장△경제-말뿐인 ‘에너지 소비 효율 개선’ 정부 예산은 10년만에 반토막-역대급 소득 증가에도...고물가에 지갑 닫았다-단기외채 10년만에 최고...한은 “건전성은 양호”-나라살림 적자 상반기에만 100조 넘어△금융-“연체일·신용점수 등 새출발기금 요건 비공개”-은행 상반기 순익 9.9조...9.9%↓, 이자이익 늘었지만 대손비용 부담-은행·보험 ‘40년 주담대’ 내놓는데...만기 못늘려 근심 깊어지는 상호금융-금감원 부원장보 5명 임명...70년대생 첫 발탁△사이언스&퓨처테크-세상을 변화시킬 미래기술 시즌5④전고체 배터리△산업-美인플레 감축법에 노조 리스크까지...고민 깊어진 현대차그룹-이재용 부회장 복권 후 첫 현장경영 오늘 ‘기흥R&D단지’ 착공식 참석-SK·SK에너지, 美에너지 솔루션 기업 ‘아톰파워’ 인수-삼성, 갤S23에 ‘2억 화소 이미지센서·엑시노스’ 탑재하나△ICT·중소기업-매각중단 카카오모빌리티 ‘성장·상생’ 다 잡는다-1폰 2번호, 선택약정 할인 중복적용 된다-“변해야 산다” 교육그룹 오너 2세 신사업 진두지휘-‘수익악화’ 가구업계...차별화로 하반기 반전 모색△소비자생활-서울우유 원윳값 인상에...정부 ‘차등가격제’ 지속-이마트도 가세...치킨 한마리 5980원-올해 추석선물 키워드는 ‘엔데믹·고물가’-유명맛집 12곳 신규 입점...‘맛집백화점’ 된 롯데百△증권-美 9월 최소한 ‘빅스텝’...흔들리슨 2500선-공매도 과열 관리 강화 코스닥 대장주 바뀌나-하반기IPO 성적 예고편? 장외시장 반등하는 ‘케뱅’ 날개 잃은 ‘컬리’△증권-리츠 만기 돌아오는데 금리 껑충...‘제로금리’ 日로 눈돌려-미래에셋, IFC 대출 5.25% 고금리 제시-기관 러브콜 쇄도하는 ‘토마브라보’-국민연금 ‘대표소송’ 논의 제2막 열린다△부동산-재건축 물꼬 튼 여의도, 한강변 마천루 높아진다-버티던 서초마저...서울 전 지역 집값 하락-바닥 두께 높인 건설사 인센티브...‘윗집소음’ 줄어들까-GS건설 자회사 GPC, 탄소저감 콘크리트 제조기술 도입△여행-이순신의 결의, 이성계의 열망...여전히 곳곳에△스포츠-김주형, 기대주에서 어엿한 에이스로 ‘우뚝’-임성재, PO 3차전 출전 사실상 확정, 김주형 유력...이경훈·김시우 ‘글쎄’-첼시, EPL 2라운드 토트넘전 손흥민 노린 인종차별 행위 조사-대상포인트 1위 유해란 “욕심이 난다”△이데일리가 만났습니다-캐스팅보다 ‘작품 완성도’ 우선...플랫폼 안가리는 킬러 콘텐츠의 힘-“칭찬 쏟아진 ‘우영우’ 젊은 프로듀서들 덕”△오피니언-[양승득 칼럼]윤덕민 주일 대사의 잠 못 이루는 밤-[공관에서 온 편지]고려인들은 고국을 잊을 수 없었다-[기자수첩]사태 악화시키는 화물연대 불법 점거 시위△피플-창업 법률 자문에 투자·후속 관리까지 보폭 넓힐 것-김진표 의장 “DJ정신 계승...국민통합 정치해야”-한국증권금융 꿈나눔재단, 수해 성금 1억원 쾌척-최태원 회장, 세계청소년핸드볼 우승 대표팀에 포상금 1억1000만원-방탄소년단 제이홉, 수해 성금 1억원 기부-‘친환경 용매’로 고효율 차세대 태양전지 기술 개발-개인정보위 ‘연내 인사·노무 개인정보보호 가이드라인 만들 것“-건국대 반려견 헌혈센터 오픈△사회-이상민 ’尹정권의 돌격대장‘ 맹공...김순호 ’밀고 의혹‘ 공방 재연-5년간 14.7조 쏟아부어...’엄마아빠 행복한 서울‘ 만든다-방역당국 ”코로나 걸린적 있어도 3차 접종 권고“-文임명 김사열 균형발전위원장 임기 1년 남겨두고 사의 표명-경찰대 출신 ’고시 3관왕‘ 불법촬영 항소했다 법정구속-2023학년도 수능 원서접수 시작
- 내년 리츠 만기대란 …'제로금리' 일본으로 눈돌린다 [마켓인]
- [이데일리 김성수 기자] 리츠(REITs) 운용사들이 내년 대출만기를 앞두고 높아진 금리수준에 골머리를 앓고 있다. 금리가 껑충 뛴 가운데 내년 대출을 리파이낸싱(재융자)할 경우 대출이자 부담 때문에 수익률이 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 이 가운데 여전히 제로 금리를 고수하고 있는 일본에 이목이 쏠린다. 싼값에 돈을 빌릴 수 있는 만큼 엔화로 조달하는 방안을 물색 중이다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]◇ 내년 만기 돌아오는데 금리는 껑충18일 금융투자업계에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠(365550)의 전체 차입금 중 대략 36%가 내년 만기가 돌아온다. 작년 7월 당시에는 51%였는데, 작년 유상증자 실시로 2025년 이후 만기인 차입금이 늘면서 그나마 비율이 줄었다.리츠는 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산을 사들이고 이후 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 투자회사다. ESR켄달스퀘어리츠 반기보고서를 보면 내년 만기가 돌아오는 차입금은 2550억원, 오는 2024년 만기인 차입금은 3378억원 규모다. 다른 리츠들도 내년 만기가 도래하는 차입금이 수천억원 규모에 이른다. 롯데리츠(330590)는 내년 만기인 차입금 및 사채가 9670억원이며 신한알파리츠(293940)는 내년 만기 차입금이 3550억원, 2024년 만기 차입금이 1025억원이다. 이 대출들은 모두 금리가 2%대 수준이다. 문제는 내년에 만기가 돼서 높아진 금리에 대출을 리파이낸싱(재융자)하면 이자 부담이 커진다는 점이다. 자본조달 비용이 늘어나면 리츠에 투자한 주주들에게 돌아갈 배당재원이 줄어들게 된다.금융투자업계 관계자는 “현재 대출금리는 은행에 담보 제공한 선순위 대출인데도 만기 3~5년 고정금리가 4%대에 이른다”며 “이전에 조달했던 대출금리는 2%였는데, 내년에는 4%대 이상에 돈을 빌릴 생각을 하니 부담이 크다”고 말했다. 이어 “조달금리가 3%대 수준으로 떨어져도 다른 비용을 아껴서 (이자비용을) 감당할 수 있다”면서도 “하지만 내년까지 금리가 3%대 수준으로 떨어질 가능성은 낮아보인다”고 토로했다.◇ ‘제로금리’ 일본으로 쏠리는 눈이에 따라 업계에서는 자본조달 비용이 낮은 해외로 눈을 돌리는 분위기다. 해외 자본조달 방법으로 ▲캐리 트레이드 ▲기업간 여신(국경 간 거래) ▲해외 회사채 발행 등 3가지를 놓고 저울질하고 있다. 국제금융시장에서 ‘캐리 트레이드’란 금리가 낮은 통화로 자금을 조달해 금리가 높은 나라의 채권, 주식, 원자재, 부동산 등 다양한 자산에 투자해서 수익을 내는 것을 말한다. 여신이란 금융기관이 거래 상대방에게 금전 및 신용을 제공하는 거래 행위를 말한다. 돈을 빌려주는 것뿐만 아니라 상대방의 신용을 믿고 보증을 서주는 지급보증 등을 포함하는 개념이다. 세 가지 방법 중 운용사들 관심이 높은 것은 ‘캐리 트레이드’다. 여전히 금리가 낮은 일본에서 자금을 조달하는 방안이 주목받고 있다. 현재 일본은 ‘저금리’와 ‘엔화 약세’라는 장점 덕분에 해외 투자자들로부터 각광을 받고 있다. 최근 전세계가 인플레이션 압박에 금리인상에 나섰지만 일본은 도통 오르지 않는 물가 때문에 엔화 약세에도 불구하고 금리를 올리지 못하는 상황이다. 일본은행(BOJ)은 단기금리는 -0.1%로 동결하고 장기금리 기준인 10년물 국채는 0% 수준으로 유도하도록 무제한 국채를 사들이고 있다. 이처럼 낮은 금리로 일본에서 대출받아 국내 우량 부동산에 투자하는 방법이 주목받고 있다. 다만, 국내 운용사들은 외국환거래법에 저촉될 것을 우려해 선뜻 캐리 트레이드에 나서지는 못하고 있다. 해외에서 차입한 돈을 해외 자산 투자나 무역에 쓰는 것이 아니라, 국내 자산 투자에 쓰는 것이 외국환거래법상 가능한지를 명확히 알기 어려워서다. 이에 대해 기획재정부는 “관련 법을 확인해 봐야 한다”며 유보적인 입장을 내놨다. 업계에서는 기획재정부가 이같은 투자를 허용하는 데 부담을 느낄 것으로 보고 있다. 예컨대 국내 운용사가 일본에서 차입한 돈으로 투자해서 파산하면 최악의 경우 담보로 제공했던 국내 자산이 일본으로 넘어갈 수도 있다. 이 경우 기재부에 대한 책임론이 제기될 수 있다.◇ 사무라이 본드도 주목자금조달 비용을 낮출 방법으로 ‘기업간 여신’(국경 간 거래)도 있다. 이는 국내 운용사가 해외 지배기업(모회사)이나 관계기업으로부터 저렴한 금리로 돈을 빌리는 방법이다. 하지만 빌릴 돈이 수천억원에 이를 경우 돈을 빌려주는 기업의 재무사정이 좋아야 하는데다, 해당 기업의 여신한도(대출해줄 수 있는 최고 한도)가 줄어든다는 제약이 있다. 이밖에 ‘회사채 발행’ 방법도 있다. 예컨대 일본 등 해외에서 저렴한 금리에 회사채(사무라이 본드)를 발행하는 것이다. 사무라이 본드란 외국 기업이 일본에서 발행하는 엔화 채권을 말한다. 원리금 상환과 지급은 엔화로 계산하며, 이율은 일본 국채금리를 기준으로 한다. 다만 일본 채권시장은 발행조건이 까다롭기 때문에 신용도가 높은 선진국 지방정부나 국제금융기관, A등급 이상의 우량기업들이 주로 발행한다. 한국에서는 부산광역시, 대구광역시, 포스코, 한전, 산업은행 등이 발행한 적이 있다.금융투자업계 관계자는 “리츠에 투자한 주주들에게 많은 수익이 돌아가게 하려면 자본조달 비용을 낮춰야 한다”며 “세 가지 방법 중 어떤 것이 최적의 선택인지를 놓고 고심하고 있다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문] 공룡 된 서학개미 테슬라도 흔든다
- [이데일리 조민정 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-공룡 된 `서학개미` 테슬라도 흔든다-“국민 뜻 받들 것”…인적 쇄신엔 선 그어-분양가 2억 낮춰도…“안 팔려요”-램리서치·퀄컴맨…JY, 인재 폭풍 영입-[사설]도 넘은 산업현장 불법 점거, 기업은 누가 지켜 주나-[사설]소득주도성장 강령에서 뺀 민주당, 깊은 반성 있어야△종합-스마트폰 스피커로 코고는 소리 녹음 광학심박센서로 호흡·심박 분석해요-현대百, 선전포고에…신세계 ‘에루샤’ 승부수△尹대통령 취임 100일 회견-“4차 산업혁명에 맞게 노동법 바꿔야”…尹, 노동개혁 드라이브 예고-“北 비핵화 의지 보이면 적극 지원, 힘에 의한 현상 변화는 원치 않아”-소주성·남북정상회담·탈원전…文정부 조목조목 비판△종합-국가채무1년새 120.6조 급증…“중장기적 관점 재정건전성 관리 필요”-美 생산시설 갖춘 배터리업계 수혜…소재 탈중국화는 숙제-“韓 상속세율 OECD 최고 수준…세제개편 나서야”-집값 4억·연소득 7000만원 이하면 “최저 3.7% 주담대로 갈아타세요”△2년 만에 공룡으로 변신한 서학개미-强달러는 美주식투자 안전판…하락장에서도 16조원 사들인 서학개미-‘高금리 올라타볼까’…다시 늘어난 해외채권 투자-알짜 수익원 됐다…해외주식 수수료 年7000억 넘봐△정치-당 내홍 우려에…野, ‘이재명 방탄 논란’ 당헌 개정 없던 일로-출항 ‘주호영 비대위’ 과제 셋-“정의당 비례대표 총사퇴 관련해 심상정도 답해야”-한-카타르, 신재생에너지 협력 확대키로-“북 핵실험 땐 전략자산 전개 등 대응”△경제-근로시간·임금체계 개편이 노동개혁의 시작점-오늘부터 직장 내 휴게실 의무화, 경영·노동계 모두 ‘부글부글’-동료평가로 성과급 주고, 자율근무제 도입한다-구제역 피해농가 살처분 보상금 현실화 추진△금융-정부, 디지털자산 발행·유통 규율체계 만든다-“공진단 실손 처리” 브로커 유혹…사기 공범 됩니다-‘실적왕’ 신한카드…‘민원왕’ 불명예-손태승 회장 “취약계층 살리자” 우리금융, 3년간 23조원 지원△Global-美증시 두달새 20% 뛰자…“약세장 속 반등” vs “신규 강세장” 논쟁-‘탈원전’ 앞장섰던 독일, 마지막 3기 수명 연장할 듯-리커창 “中경제 가장 어려운 시기…소비 촉진·개방 확대해야”-英 7월 물가 10.1%↑…40년만에 최고-日, 7월 무역적자 14조원 ‘역대 최대’△산업-선가 오르고 카타르發 수주 잭팟…러시아·파업 리스크 뚫고 반등 본격화-LG전자, KT와 의기투합…‘서비스 로봇’ 사업 키운다-고물가에 가전 수요 위축 삼성·LG 공장가동률 ‘뚝’-KG스틸 영업익 2189억 ‘역대 최대’-현대차그룹 4사, 오픈소스 컴플라이언스 ISO 인증 취득△ICT-넷플릭스도 광고…개화하는 OTT 광고시장, ‘AI·데이터’ 무기로 선점-카카오모빌리티 상생안 전달…매각 피할까-4세대 폴더블폰 사전예약…‘갤Z 플립4+보라 퍼플’ 가장 인기-“게임 ‘질병 코드’ 도입 신중 여론 높아져”△제약·바이오-SK바사, 내년 독감백신 다시 생산…GC녹십자 ‘위협’-삼성 사이언스 펀드 美바이오테크 투자-‘인지장애 디지털 프로그램’ 글로벌 확장-바이오오케스트라 ”대형 기술이전 추진“△침수차 알쓸신잡 A to Z-‘폐차 원칙’ 침수차량, 수리 거쳐 해외로…중고차업계는 ‘안심 보장’ 분주-보험개발원 ‘카 히스토리’ 조회 기본…車 시트 밑 부식 여부 확인하세요-보험사 전화 한통이면 OK 자차담보 특약 가입 필수△증권-침수株된 ‘손해보험주’ 하반기 반전 기대하라-270만가구 주택 공급 호재에도 ‘시큰둥’ 건설주, 금리·원자잿값 상승이 더 걱정-‘K전기차, 美 보조금 못 받나’…현대차 3.8%↓△증권-‘꿈의 항암제’ 개발 큐로셀, 특례상장 재도전-“이수만 지배구조 해결하라” SM 또 때린 얼라인-선제적 자본확충 나선 금융지주, 영구채 발행 흥행-금융위 ‘5%룰’ 개선 나섰지만…강제성 없어 효과 미지수△부동산-후순위 밀린 1기 신도시 재정비…“또 총선 볼모냐”-새 주인 맞는 쌍용건설, 우크라 재건 사업 뛰어든다-경품에 중도금 무이자 내걸지만…“파격 분양가 없인 미분양 더 쌓인다”-“하반기 집값 급락…이자 못 메우면 과감히 ‘손절’하라”△문화-다름을 이해해가는 ‘두 교황’ 우리 사회에 필요한 이야기-작곡가 버르토크 발자취 따라…피아니스트 27명 릴레이 연주△이데일리가 만났습니다-시장 열리는 ‘AI 반도체’ 지금 선점해야…韓, 미래 반도체 패권 쥘 것-“반도체 가르칠 교수 없는데 ‘15만+α’ 인력은 누가 키우나”△피플-“삼성의 디지털기술로 전 세계에 선한 영향력 끼쳤죠”-대우조선, 36년 단골 선사로부터 26억원 특별 보너스 받아-손경식 경총 회장 “韓美기업 지원 위해 협력 강화”-고려대, 알츠하이머병 조기 예측 AI기술 개발-공효진, 10세 연하 가수 케빈오와 10월 비공개 결혼△오피니언-‘기생충’ 그후…여전히 반지하에 갇힌 사람들-불균형한 투자 포트폴리오, 지금 바꿀 때△전국-다양한 직업 경험 살려 고양시민 삶의 질 높일 것-서울시 1000t 규모 새 소각장, 9월 중 후보지 발표-김동연 특별자치도 설치공약 ‘삐걱’△사회-빗물 빠진 자리…1.1만t 젖은 쓰레기 수북-‘계열사 부당지원’ 박삼구 전 회장 1심서 징역 10년, 법정구속-민방위 교육시간 줄이고 호우 등 재난 대응 강화-넉 달 만에 다시 18만명…정기석 ”우려할 정도 아냐“-조국 부부 ‘해외 도피 지시’ 정정보도 소송 1심서 승소-스토킹범에도 전자발찌 채운다
- 윤 대통령 "집값 안정" 자평, 경제학자 "뭘 하셨는데요?"
- [이데일리 장영락 기자] 윤석열 대통령이 취임 100일 기념 기자회견에서 집값, 전세값 안정을 새 정부 성과로 내세웠다. 전 정부 부동산 정책도 비판해왔던 이준구 서울대 경제학부 교수는 “도대체 무슨 일을 하셨느냐”고 되물었다.사진=뉴시스이 교수는 현안에 대한 의견 교환을 목적으로 운영하는 자신의 홈페이지 게시판에 이같은 내용의 글을 올렸다. 이 교수는 “‘폭등한 집값-전세값 안정시켰다’, 도대체 무슨 일을 하셨는데요?”라는 제목의 글에서 윤 대통령의 부동산 정책 자평에 의문을 제기했다.이날 윤 대통령은 회견에서 “(새 정부는) 폭등한 집값과 전셋값을 안정시켰다. 국민들의 주거 불안이 없도록 수요 공급을 왜곡시키는 각종 규제를 합리화하고, 사회적 약자를 위한 주거 복지 강화에 노력했다”고 주장했다.이 교수는 이에 대해 “이 정부가 집값과 전세값을 안정시키기 위해 도대체 무슨 일을 했기에 그런 뜬금없기 짝이 없는 자랑을 늘어놓는지 이해할 수 없다”며 “취임한 지 얼마 되지 않았지만 그동안 이 정부가 해온 언동은 집값과 전세값 안정과는 반대되는 방향 아니었느냐”고 되물었다.이 교수는 “다주택자에 대한 종합부동산세 부담을 대폭 줄여 계속 다주택 상태를 유지해도 되게 만들어 줬다든가, 투기를 억제하는 각종 규제를 완화시킨다는 등의 조처 말이다”며 새 정부 부동산 관련 정책이 오히려 부동산 투기 시장 활황을 유도해 결과적으로 집값을 올리는 방향으로 맞춰져 있었다고 지적했다.이 교수는 “내가 늘 말하는 거지만, 투기수요의 바람이 거세게 몰아칠 때는 백약이 무효인 경우가 많다. 거시적 관점에서 보면 문재인 정부 후반기 3년이 바로 이런 상황이었다”며 “그래서 사상 초유의 주택가격 상승이 일어났고 그 결과 정권까지 잃게 된 것”이라고 설명했다.이어 “그런데 주택시장의 사이클도 언제나 정점에 머물 수는 없고 주택가격이 너무 올랐다는 인식이 확산됨에 따라 꺼질 줄 모르고 불붙던 투기수요도 주춤하게 되는 법”이라며 “내 생각으로는 윤 대통령의 취임 직전이 바로 정점에서 내려와 아래쪽으로 하락이 시작되는 시점이었다”고 지적했다.이준구 교수. 사진=연합윤 대통령 취임 시기가 과열된 부동산 시장이 꺾이기 시작한 시점이었고 이는 “MB정부 초기의 상황과 매우 비슷하고, 따라서 그때와 마찬가지로 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 주택가격이 주춤하기 시작했던 것”이라는 설명이다.이 교수는 “더군다나 이번에는 급격한 금리 상승까지 일어나 갭투자를 통한 주택투기가 더 이상 수지맞는 장사가 아니게 되는 상황 변화까지 일어났다. 이 금리 상승은 윤석열 정부가 주택가격 안정을 위해 취한 조처가 결코 아니라는 점을 여러분도 잘 알고 계실 것”이라고 강조했다. 물가 상승을 억제하기 위한 금리 인상 역시 주택 시장 진정에 영향을 미쳤지만 그마저도 주택 가격 안정화 대책은 아니었다는 것이다.이 교수는 이를 바탕으로 “요약해 말하자면 최근의 주택가격 급등세의 진정은 시장이 정점을 찍었고 금리 상승까지 일어나 생긴 결과일 뿐”이라며 “아무 것도 한 일이 없는 게 뻔한데 이걸 자신의 치적이라고 주장하는 것은 염치가 없는 일이 아닐 수 없다”고 비판했다.이 교수는 새 정부 정책 기조가 이명박 정부와 유사한 점을 지적하며 우려도 드러냈다. 그는 “부자감세며 부동산 규제 완화 등 MB 정부가 했던 일을 그대로 따라만 하면 성공을 거둘 수 있다는 착각을 하는 것 같다”며 이명박-박근혜 정부로 이어진 ‘주택 투기’ 권장 정책들이 현재의 비정상적인 부동산 시장을 형성케 했음을 지적했다.이 교수는 “문재인 정부가 들어서면서부터 주택투기가 본격적으로 불붙기 시작했는데, 불행히도 취임 초기에 그 불을 끄는 데 실패해 오늘의 비극을 불러왔던 것”이라며 전 정부의 잘못된 정책 기조에 대응하는데 문재인 정부 역시 실패했음도 강조했다.이 교수는 “우리나라 주택시장이 안고 있는 비극의 핵심은 바로 이와 같은 냉탕-온탕 정책으로 정책의 일관성을 상실하게 만들었다는 데 있다”며 “우리 정치인들이 조금만 더 긴 안목으로 일관성 있는 주택시장 정책을 펴왔다면 이런 비극을 충분히 피할 수 있었을 텐데 그렇지 못한 점이 몹시 아쉽다”고 논평했다.이어 “지금 이 시점에서 내가 가장 두려워하는 것은 윤석열 정부가 MB정부가 했던 것처럼 주택투기를 조장하는 기조로 전환하는 것”이라며 “주택가격이 어느 정도 안정세를 보이면 다시 주택시장을 부양하려는 근시안적 충동에 휩싸일 가능성이 있다”고 경고했다.이 교수는 미시경제학, 재정학 전문가로 관련 교과서로도 유명한 원로 경제학자다. 각 정부 경제정책에 대해서도 비판적 논평을 자주해왔고, 전임 문재인 정부 정책에 비교적 우호적이었으나 부동산 정책에는 부정적인 견해를 피력해왔다. 특히 주택임대사업자 세제 혜택 등 부동산 투기 조장 정책을 전 정부가 유지한 선택 등에 대해서는 강한 비판을 가하기도 했다.
