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- "재고 10%, 신축 30%" 수도권 상온 물류센터, 공실률 '극과 극'
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 수도권 상온 물류센터가 ‘재고’냐 ‘신축’이냐에 따라 공실률 격차가 크게 나타나고 있다.신축 물류센터의 경우 기준금리 인상의 직격탄을 맞아서 준공 후에도 대규모 공실이 해소되지 않았고, 재고 물류센터보다 공실률이 상대적으로 높았다. 또한 신축 물류센터가 기존 물류센터들보다 임대료가 높거나 기존 클러스터에서 멀리 떨어져 있어서 아직 시장에 소화되지 못한 경우도 있다. 이처럼 물류센터 시장이 양분된 만큼 투자할 때 지역별 상황과 물건별 조건을 면밀히 검토해야 한다는 분석이다.◇ 안산·시흥, 재고 공실률 10% 미만…신축 50% 이상30일 종합 부동산서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 수도권 상온 물류센터를 재고와 신축으로 구분해서 공실률을 분석한 결과 재고 공실률은 10% 미만인 반면 신축 공실률은 30% 미만으로 집계됐다. 여기서 ‘재고’는 지난 1997년~2021년 공급된 물류센터, ‘신축’은 2022~2023년 신규 공급된 물류센터를 뜻한다. 수도권 세부지역별 상온 물류센터 공실률 (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)재고와 신축 물류센터 간 공실률 차이가 큰 지역으로는 △안산·시흥 △김포·부천 △이천·여주가 꼽혔다. 안산·시흥 지역, 김포·부천 지역의 경우 재고 물류센터 공실률이 각각 10%, 5% 미만이었다. 반면 신축 공실률은 50%가 넘었다. 안산·시흥 지역은 시화멀티테크노밸리(시화MTV)와 반월국가산업단지를 중심으로 물류센터가 집중돼 있다. 다만 개발 가능한 부지가 많지 않아 인천 지역에 비해 공급이 상대적으로 적다. 이에 따라 재고 공실률은 10% 미만으로 안정적인 수준을 유지하고 있다.다만 작년에 준공된 물류센터 2개동의 공실이 아직 해소되지 않아서 신축 공실률은 50% 이상으로 높게 나타나고 있다. 작년 안산·시흥 지역에는 연면적 1만평 이상인 중형 물류센터가 총 3동 공급됐다. △안산시 상록구 사사동 물류센터(1만6000평) △안산시 단원구 원시동 물류센터(1만7000평) △시흥 원앤원스마트 물류센터(2만6000평) 등이다. 물류센터는 연면적에 따라서 다음과 같이 분류된다. △소형 1만평 미만(3만3508㎡ 미만) △중형 1만~3만평 미만(3만3508㎡ 이상 9만9174㎡ 미만) △대형 3만~5만평 미만(9만9174㎡ 이상 16만5289㎡ 미만) △초대형 5만평 이상(16만5289㎡ 이상) 순이다.안산·시흥 지역 물류센터 분포(위 지도) 밑 주요 공급예정 사례(아래 표) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)안산·시흥 지역은 향후에도 신축 물류센터 공급이 대규모로 예정돼 있어서 높은 공실률을 유지할 것으로 전망된다. 올해에는 안산·시흥에 3만평 이상 대형 물류센터 3동과, 3만평 미만 중형 물류센터 3동이 공급될 예정이다.신규 공급될 것으로 예정된 물량은 약 21만평으로 역대 최대를 기록할 것으로 보인다.◇ ‘신축 공실 50%’ 김포·부천, 학운산단 초대형 공급김포·부천 지역도 양상이 비슷하다. 재고 물류센터의 경우 높은 서울 접근성 등에 힘입어 작년 4분기 기준 공실률 5% 미만을 기록했다. 반면 신축의 경우 학운일반산업단지에 공급된 물류센터의 공실이 아직 해소되지 않아서 공실률이 50% 이상으로 높다. 지난 2022년에는 김포·부천 지역에 1만평 규모의 중형 물류센터 1동을 포함해 총 4동이 공급됐다. 이어 작년에는 3만평 이상 대형 물류센터를 포함해 총 7동, 약 11만평이 공급돼서 신규 공급 면적이 크게 증가했다.김포시 양촌읍 대포리와 학운리에 위치한 MQ로지스큐브 김포대포물류센터, 학운3산단 물류센터 등 혼합 물류센터, 부천시 내동 미래인로지스부천, 부천나들목(IC) 냉동 창고시설 등 다양한 용도의 물류센터가 공급됐다.올해 김포 양촌읍 학운일반산업단지에는 초대형 물류센터 2동 공급이 예정돼 있다. 이에 따라 김포·부천 지역의 초대형 물류센터 비중이 증가할 것으로 보인다.또한 ‘서울 접근성’이라는 장점에 힘입어 임차 수요가 지속될 경우 신축 물류센터의 공실률도 서서히 안정화될 것으로 예상된다. 이천·여주 지역은 신축 물류센터(공실률 40% 수준) 뿐 아니라 재고 물류센터(공실률 10%대)도 공실률이 비교적 높았다. 이천·여주가 수도권 동남권에서 물류센터 개발이 가장 활발히 진행된 곳이라서 공급이 꾸준히 많이 이뤄진 영향이다.이천·여주 지역 신규 물류센터 공급면적 추이 (연면적 기준) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)이천·여주 지역의 신규 물류센터 공급량은 지난 2022년에 27만평으로 역대 최대치를 기록했다. 이어 작년에는 전년대비 93% 증가한 총 52만2000평 물류센터들이 공급돼서 전년도 기록을 갈아치웠다.작년 준공된 ‘로지스포인트 여주 물류센터’와 ‘여주 본두리 물류센터’는 여주시에 처음 지어진 대형 물류센터 두 곳이다. 이처럼 신축된 물류센터의 공실률이 40%에 이르는 것은 작년 2분기 이후 준공된 중·대형 물류센터가 임대차시장에서 소화되는 속도가 비교적 느리다는 것을 반영한다. 올해에는 약 10동의 중·소형 물류센터들이 추가로 공급된다. 경기도 이천시 ‘모가면 신갈리 물류센터’, 이천시 ‘대월면 군량리 물류센터’, 경기도 여주시 ‘점봉동 물류센터’ 등 공급이 예정돼 있다.이들 지역을 제외하면 수도권 남부권 및 중앙권의 경우 기존 물류센터들의 임대차 상황이 견고한 편이다. 또한 물류센터를 추가로 개발할 수 있는 부지가 제한적이고 가격 격차가 심하지 않아 기존 재고와 신축 간 공실 격차가 심하지 않다.젠스타메이트 관계자는 “물류센터는 지역별 공급 상황, 화주사 움직임, 임대료 상승률 등 요인에 따라 재고와 신축에서 공실률이 다르게 나타나고 있다”며 “물류센터 투자시 리스크 해소를 위해 지역별 상황과 물건별 면밀한 조건을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
- 신용등급 ‘부정적’ 꼬리표 이마트…차입 증가 불가피[마켓인]
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 이마트(139480)(AA)가 신용등급 ‘부정적’ 전망을 달고 회사채 발행에 나선다. 신용평가사들은 이마트의 차입금의존도가 높아지고 있음을 지적하며 등급 하락 가능성을 내비친만큼 수요예측 흥행 여부에 관심이 쏠린다.서울 시내 이마트 매장 외관 전경. (사진=이마트)◇ 2000억 회사채 찍는 이마트…등급 전망 하향 변수30일 금융투자업계에 따르면 이마트는 오는 31일 총 2000억원 규모의 회사채 발행을 위한 수요예측을 앞두고 있다. 3년물 1500억원, 5년물 500억원으로, 최대 4000억원까지 증액 발행 한도를 열어뒀다.그동안 이마트는 회사채 발행시장을 꾸준히 찾아왔다. 유통업은 구조적 특성상 납품 대금 지급을 위해 현금성 자산을 필요로 하기 때문이다. 지난해에만 1월, 7월 두 차례에 걸쳐 각각 3900억원, 5000억원 규모의 회사채를 찍어냈다. 수요예측 과정에서 1조원이 넘는 자금을 모으며, 수월하게 증액 발행을 이어갔다.그러나 지난해 12월 신용등급 전망이 하향 조정되며 변수가 생겼다. 국내 신용평가 3사가 일제히 이마트의 신용등급 등급전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 내리면서다. 신용등급이 하락할 경우 투자 위험도가 높아지게 된다. 발행시장에서 사들인 채권이 향후 유통시장에서 더 싸게 팔릴 수 있다는 걸 의미하기 때문이다. 투자자 입장에서는 등급 하향에 대한 위험을 감수하고 투자할 유인이 떨어지는 셈이다.이에 따라 이마트는 개별 민간 채권평가사(민평) 평가금리 대비 -30bp(베이시스포인트, 1bp=0.01%포인트)~+50bp를 가산한 이자율을 제시했다. 불안 심리를 완화하기 위해 금리 밴드 상단을 50bp로 열어둬 시장친화적인 조건을 내세웠다. 현재 이마트의 개별 민평 평가 금리가 3.9~4.1%대임을 감안했을 때 4%대 중반의 금리 수준으로 자금조달이 가능할 것으로 관측된다.◇ 이자보상비율 0.16…돈 벌어 이자도 못 갚아이마트의 영업이익은 줄어드는 반면 순이자비용이 증가하는 등 재무 부담도 커지고 있다. 스타벅스커피코리아(현 SKC컴퍼니), 더블유컨셉코리아 등 대규모 투자에 따른 과도한 차입금 부담과 이커머스 및 건설 부문의 실적 악화도 신용도 악화 요인으로 지목된다.금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이마트의 지난해 9월 말 기준 차입금은 11조6400억원까지 늘었다. 점포 매각과 세일 앤 리스백 방식(매각 후 재임차)으로 자금 확보에 나섰으나 차입금 증가 속도가 더 빨랐다.총차입금이 늘어나면서 연간 순이자비용도 증가세를 보이고 있다. 지난해 9월 말 기준 순이자비용은 2406억원으로 2020년 말(1242억원) 대비 2배 가까이 늘어났다. 이자보상비율(영업이익/순이자비용)도 0.16으로 1을 밑돌고 있다. 이자보상비율은 기업이 영업이익으로 이자비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표로, 1을 밑돌면 영업활동으로 번 돈으로 이자조차 갚기 어렵다는 걸 의미한다.자회사인 신세계건설의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려에 따른 충당금 설정도 부담 요인으로 작용한다. 지난 19일 신세계그룹은 신세계건설의 유동성 확보를 위해 자금 수혈에 나섰다. 신세계건설이 2000억원의 사모채를 발행하는데 신세계아이앤씨(600억원)와 금융사(1400억원)가 매입하는 방식이다.서민호 한국신용평가 연구원은 “온라인, 근거리·소량 구매패턴이 고착화되고 있는 상황에서 고금리, 부동산 경기침체 등으로 민간 소비도 부진할 것으로 예상돼 주력인 대형마트 부문의 실적 반등을 기대하기 어려운 상황”이라며 “영업이익 전환까지 상당한 시간과 경쟁력 강화가 필요해 보인다”고 전망했다.
- [미리 보는 이데일리 신문]“60% 상속세율, OECD 평균인 26%로 낮춰야”
- [이데일리 마켓in 김연지 기자] 다음은 31일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“60% 상속세율, OECD 평균인 26%로 낮춰야”-완성차부터 배터리·부품까지 ‘전기차 순환 생태계’ 만든다-尹 “비대면진료 혁신 인감도 디지털 전환”-“1월 물가 반년 만에 2%대…하반기 갈수록 안정될 것”-[사설]반도체, 10년 새 30배 인력가뭄 경고…강 건너 불 아니다-[사설]미·중·일에 뒤진 한국성장률, 윤 정부 경제에 집중해야△종합-“이란에 보복” 큰소리쳤지만 대선 악영향 우려…딜레마 빠진 바이든-“더 싼 이자 찾아서”…전세대출도 오늘부터 모바일로 환승△이데일리 전문가 설문-상속세 개편 어떻게-“상속세 최고세율 적용구간 비현실적…30억→100억으로 대폭 올려야”-15명 중 10명 “가업승계 가로막는 稅부담 줄여야”-미·영·불엔 없는 배우자 상속세 “공제한도라도 현실화해야”△종합-2금융 대출 중도상환수수료 낮춘다…보장 제한 보험 환승계약도 손질-‘자사주 마법’ 사라진다…인적분할시 자사주 신주배정 금지-역세권·병원 인근, 시세 30%로…서울시 ‘어르신 안심주택’ 공급-이태원 피해자 추모시설 짓는다 한덕수 “정쟁 아닌 실질지원 집중”△‘상생 디지털’ 민생토론회-의료법 개정해 비대면진료 제도화 추진…약배송 문제는 여전히 걸림돌 -민원·공공서비스 1498종 ‘구비서류 제로화’ 추진-해외 게임사에도 이용자 보호 의무화…‘먹튀’ 피해 막는다△신년 특별인터뷰-논·서술형 수능으로 개편, 결국 가야할 길…채점 공정성 확보는 숙제△정치-“예금자 보호한도 1억으로 상향, 재형저축 부활”-‘트랜스 여성’도 군복무한다-與 “성폭력 2차가해·직장내괴롭힘·학폭·마약 공천 배제”-2월 임시국회, 19일 개회…‘법안 처리’ 본회의는 29일△정치-용인 선거구 4곳 중 3곳 ‘무주공산’ 본선보다 뜨거운 공천 경쟁 ‘주목’-김현준·방문규·이수정 “수원 빅딕 추진”-[총선人]“주민이 가장 원하는 생활밀착형 인프라 구축 집중”-[총선人]“尹정부, 국민 살기 힘든데 이념 강조…심판해야”△경제-국제유가 안정·기저효과…1월 물가 둔화 전망-“월급 올랐는데 왜 돈이 모자라지?”-IMF “올해 韓 성장률 2.3%…0.1%p 올렸다”-美 재계 플랫폼법 우려에 공정위 “국내외 의견 충분히 들을 것”△금융-저출산·기후변화서 저성장 돌파구 찾는다-‘제2의 홍콩 사태’ 날라 은행서 자취 감춘 ELS-홍콩H지수 ELS 금소법 적용 관건은 ‘불완전판매 입증’-토스뱅크 이어…5대 은행 외화 환전수수료 면제 경쟁△글로벌-이번엔 車관세 예고…더 독해진 트럼프노믹스 -‘헝다 청산’ 반기는 中시장, 왜-‘엔비디아 따라잡자’…자체 AI 칩 생산 서두르는 빅테크들-EU반독점 제동에…아마존, 아이로봇 인수 포기-日 외무상, 올해도 ‘독도는 일본땅’ 망언△산업-사용후배터리 육성·부품 R&D 지원 전기차 생태계 구축 본격 속도 낸다-엔비디아·AMD 찜한 ‘GDDR7’ 삼성·SK하이닉스 올해 양산 돌입-초연결, 철벽 보안 시스템…K 디스플레이 ‘유럽 B2B’ 공략-노후 가스터빈 수명 10년 더 늘린다 발전소 프로젝트 따낸 두산에너빌리티-CES 2024 초청하고 장학금 지원…현대모비스 글로벌 인재찾아 삼만리△ICT-韓 AI 반도체 기업, 1650억원 투자 유치 성공-올해 SW 중심대학 17곳 신규 선정 과기정통부, 연간 최대 20억원 지원-과기 출연연, 공공기관 지정 해제 기류에…기대감 쑥-택시업계 반발에…우티 프리미엄 서비스 ‘블랙’ 조기 중단△소비자생활-선택과 집중 강조한 신동빈 롯데 회장 “4대 신성장 육성…부진한 사업 매각”-수출효자 ‘김’, 다양한 맛으로 승부-“AI 기반 ADAS 차세대 기술로 글로벌 점유율 높일 것”-올해도 소상공인연합회 찾은 플랫폼 3사 “상생” 약속△증권-2월 전망도 어두운데…개미 위험한 승부-변동성 폭풍 피해볼까 주목받는 파킹형 ETF-보험지수 이틀새 6% 껑충…금융주, 저평가의 그늘 벗어나나△증권-휴일 여는데다 저평가 해소 기대…유통株 ‘들썩’-자사주 팔아 성과급 파티…속타는 개미-IPO 열기에도…“상장 후 하락땐 다시 살게”-“수억원대 실험도 가상 시뮬레이션으로 해결”△부동산-‘당첨=로또’…올해 강남권 ‘분양 대어’에 쏠린 눈-전국 미분양 10개월 만에 증가세 전환-‘영끌족 성지 노도강’ 경매 물건 쏟아진다-3월말부터 정비구역 내 30년 이상 건물 60% 넘으면 재개발 가능△건강-“아이고, 허리야”…척추질환, 고주파·약물 등 ‘비수술 치료’ 다양-겨울철 노로바이러스 급증…씻고, 익히고, 닫아라-처진 피부를 탄력 있게…‘보톡스 멀티리프팅’으로 얼굴 윤곽 정리△Book-‘사랑인 줄 알았는데…부정맥’ 웃음 뒤 긴 여운, 짧은 시의 힘-확고한 취향으로 성공 일군 워커홀릭들-동행을 위해…반려동물을 변호하다△오피니언-불균형 산업 발전 전략이 필요한 이유-고준위특별법 제정, 지금이 최적기-[e갤러리]키미작 ‘인생은 서커스’-흥행 돌풍 기후동행카드…수도권 전역 확대해야△피플-살려야 한다는 사명감…차오르는 바다에 몇번이고 뛰어들게 했죠-美 램리서치코리아 총괄대표에 박준홍-본사 성주원 기자 우수 법조언론인상-윤동섭 연세대 20대 신임총장 내일 취임-조의환 삼진제약 회장, 중앙대에 5000만원 쾌척△사회-촉법소년 논란 재점화…“시대 맞춰 나이 낮춰야”-광화문 행사 소음기준 세분화한다-경쟁률 미달 대학 35곳 중 34곳은 지방대…5개 학과는 지원 ‘0명’-보이스피싱 피해액 561억으로 쑥…경찰청 ‘금융사기 주의보’-피의사실공표 범위 명확히 규정해야-이재명 피습 이후…정치인 협박사건 한달새 6건
- “리치패밀리 모십니다”…삼성증권, ‘SNI 패밀리오피스센터’ 오픈
- [이데일리 이정현 기자] 삼성증권(016360)은 패밀리오피스 사업의 본격적인 확대를 위해 패밀리오피스 전담 지점인 ‘SNI 패밀리오피스센터’를 강남구 테헤란로 강남파이낸스센터에 정식 오픈한다고 30일 밝혔다.‘SNI 패밀리오피스센터‘는 ’삼성증권이 지난 2020년 시작한 ‘패밀리오피스’ 서비스 노하우를 바탕으로 본격적으로 패밀리오피스 특화서비스를 제공할 예정이다. 삼성증권은 2010년 업계 최초로 초고액자산가 전담 브랜드인 ‘SNI(Success & Investment)’를 도입하면서 초부유층 시장을 주도해 왔다. 지난 2022년 뉴리치 전담 센터인 ‘The SNI Center’ 를 오픈했고, 이번 패밀리오피스센터 오픈으로 전통부유층·신흥부유층·패밀리오피스 고객까지 아우르는 국내 유일의 슈퍼리치 자산관리 조직을 갖추게 됐다. 삼성증권은 초고액자산가 중 1000억 이상의 자산을 보유한 고객을 대상으로 패밀리오피스 서비스를 제공 중이다. 올 1월 현재 80개 가문, 전체 예탁자산 20조원으로 성장했다. 이는 국내 주요 공제회급의 자산규모로 가문별 평균 예탁자산은 2500억원에 달한다. 새로 오픈하는 ‘패밀리오피스센터’에는 슈퍼리치 자산관리 경력 13.7년의 노련한 PB들로 구성된 2개 지점이 동시에 오픈한다. 삼성증권 ‘SNI 패밀리오피스센터’의 핵심 서비스는 패밀리오피스 전용상품이다. 구체적으로 소규모 투자자들만 참여하는 클럽딜(Club Deal), 삼성증권의 자기자본과 함께 투자하는 공동투자(Co-Investment) 기회 등 기존의 개인투자자들이 접근하기 어려웠던 기관투자자급 상품들이다.삼성증권은 골드만삭스, 칼라일, MBK파트너스 등 글로벌 톱티어 운용사의 사모대체펀드를 국내독점 공급하며 글로벌 투자자들과 동시 투자했을 뿐만 아니라 국내 우량 비상장 프로젝트딜, IB와 연계된 사모대출 투자 등 다양한 라인업의 패밀리오피스 전용상품을 해당 고객들에게 제공했다. 지난해는 KT클라우드, SK팜테코 등 국내 대기업 계열사 비상장투자 딜에 단일 기관으로는 최대 규모를 모집하며, 기관투자자 이상의 핵심 LP 역할을 맡았다. 이런 기관투자자급 투자를 통해 삼성증권 패밀리오피스는 ‘투자형 멀티 패밀리오피스’로 자리잡았다.차별화된 서비스는 가문별 전담 위원회 구성이다. 프리베이트딜(Private Deal), 리서치, IB, 국내외 세무·부동산, 인사·조직문화 등의 관심분야에 대해 총 60명의 삼성증권 본사 전문인력을 전담 위원회 위원으로 구성할 수 있다. 또한 전담 위원회를 통해 자산관리, 기업솔루션뿐만 아니라 상속, 유언장 작성, 부의 이전 등의 비재무적 헤리티지 서비스까지 제공받을 수 있다.패밀리오피스 전용상품과 전담 위원회는 지난해 말 기준 패밀리오피스 고객들이 꼽은 가장 만족도 높은 서비스다. 이외에도 패밀리오피스 가문을 전담관리하는 ‘패밀리 오피서’(Family Officer)를 임명해 삼성증권 패밀리오피스 사업 전략 수립과 서비스 고도화를 진행할 계획이다.박경희 삼성증권 WM부문장 부사장은 “삼성증권은 국내에서 초고액자산가 자산관리서비스를 선도해 왔다“며 ”엑시트 오너, 싱글 패밀리오피스(가문 자체 설립 패밀리오피스) 등 국내 초부유층 시장이 빠르게 성장하면서 고객 역시 선진국 수준의 패밀리오피스 서비스를 원하고 있다. 전담 센터 오픈을 시작으로 국내 패밀리오피스 고객들도 삼성증권에 오시면 UBS, JP Morgan 등 글로벌 선진 멀티패밀리오피스 수준의 서비스를 제공받을 수 있도록 글로벌 투자 서비스와 비재무적 서비스를 고도화해 나가겠다”고 밝혔다.
- 2030청약통장 가입자 10명 중 4명 "제도 실효성 없다"
- [이데일리 이배운 기자] 청약통장을 보유한 2030세대 10명 중 4명은 주택청약제도 실효성에 의문을 가지고 있는 것으로 나타났다.2030 대상 주택청약제도 인식 조사 결과 그래프 (사진=다방)부동산 정보 플랫폼 ‘다방’을 운영하는 스테이션3는 지난 15일부터 22일까지 다방 앱 이용자 3103명을 대상으로 주택청약제도 인식 조사를 한 결과 이같이 나타났다고 30일 밝혔다.설문에 응답한 2030세대 1578명 중 1188명(75.3%)은 청약 통장을 보유 중이며, 이 중 467명(39.3%)이 청약 제도 실효성을 묻는 질문에 실효성이 ‘없다’고 답했다.청약통장 보유자를 대상으로 통장 보유 이유를 묻는 질문에는 ‘청약을 통한 내 집 마련’이라고 답한 사람이 1027명(86.4%)으로 가장 많았고, ‘저축·예금 통장 겸용’ 112명(9.4%), ‘투자 목적을 위한 청약 시도 용도’가 49명(4.1%)이었다.통장 보유자 중 청약 제도 실효성이 없다고 답한 467명(39.3%)은 청약 제도 개선 방안을 묻는 문항에 ‘특별 공급 확대’를 가장 많이 꼽았다. 구체적으로 ‘2030세대·1인 가구를 위한 특별 공급 확대’ 30%, ‘청약 당첨자를 위한 대출 지원 강화’ 23%, ‘무주택기간·통장보유기간·재당첨제한 등 청약 자격 및 요건 완화’ 21%, ‘분양가상한제 등 분양가 규제 정책 강화’ 14%, ‘청약통장 금리 인상’ 12% 순으로 응답률이 높았다.한편 청약 통장을 한 번도 개설한 적 없거나 중도 해지(혹은 해지 예정)했다는 응답자는 390명으로, 전체 응답의 24.7%를 차지하는 것으로 나타났다. 해지·해지 예정 또는 개설하지 않은 이유로는 ‘당첨 후에도 고분양가로 입주가 어렵다’는 응답이 24.7%로 가장 많았고, 이어 ‘낮은 청약 당첨 확률’ 24.2%, ‘까다로운 청약 자격 및 요건’ 23.2% 순으로 응답이 많았다.장준혁 다방 마케팅실장은 “청약 무용론이 나오는 시점에 2030세대의 주택청약제도 인식을 점검해보고자 조사를 실시했다”며 “최근 다양한 청약제도 보완책이 시행되고 있지만, 부동산 시장이 전반적으로 경직돼 있어 청약 시장에도 영향이 있는 것으로 보인다”고 말했다.
- [마켓인]“금리 변동성 높은 시기…중단기 채권형 상품 투자 적기"
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] “태영건설 워크아웃 신청 등으로 PF(프로젝트파이낸싱) 부실에 대한 경계감이 높지만, 현재는 레고랜드 사태 때와는 달리 유동성 경색 국면이 아닙니다. 보유하고 있는 기업들의 실적과 재무상태를 모니터링하고, 최근 시장의 우려가 팽배한 가운데서도 저평가돼 있는 종목을 골라내는 것에 집중하고 있습니다”박빛나라 한국투자신탁운용 FI운용2부 부서장은 최근 서울 여의도동 한투운용 본사에서 진행된 인터뷰에서 “단순히 시장에 대한 매크로 전망보다는 매크로 변수가 시장 가격, 금리 등에 얼마나 반영이 돼 있는지, 적정하게 반영이 돼 있는지를 평가하려고 노력한다”며 이같이 말했다.박 부서장은 지난 2009년 한투운용에 입사해 16년간 채권시장 자금을 운용해 왔다. 그가 이끄는 FI운용2부는 총 13조원 이상의 자금을 운용하는데, 이중 절반 이상인 7조~8조원이 회사채·금융채 등 크레딧 유형의 펀드에 집중 투자하고 있다.박빛나라 한국투자신탁운용 FI운용2부 부서장이 지난 23일 오전 서울 여의도동 한국투자신탁운용 본사에서 본지와 인터뷰를 하고 있다. [이데일리 방인권 기자]◇ 회사채 공모펀드 ‘한국투자크레딧포커스ESG펀드’…수익률 선두한국투자크레딧포커스ESG펀드는 지난 2008년 출시된 한투운용의 대표적인 국내 채권형 펀드다. C-e클래스 기준 최근 1년 수익률이 8%를 넘어서 상장지수펀드(ETF)를 포함해 회사채 공모펀드 중 가장 높은 수준으로 집계됐다.해당 펀드에는 50~60개 정도의 종목이 편입돼 있다. 크레딧 전문운용역과 애널리스트들의 협업을 통해 포트폴리오 조정이 이뤄진다. 펀드의 유동성 관리를 위해 크레딧 채권 외에도 국공채 비중을 일정 수준 유지한다. 회사채의 경우 AA등급 이상은 수익성 추이, A급 이하는 재무안정성에 초점을 두고 종목을 선별한다.박 부서장은 “상위 등급 회사채의 경우 회사 자체가 문제가 될 가능성이 낮아 실적이나 수익성 추이들을 고려한다”며 “A등급은 차입금의존도, 순차입금/에비타(EBITDA·상각전영업이익), 유동성 비율, 대체자금 조달 수단, 계열 그룹의 지원 가능성 등 재무구조와 위기 시에 회사가 어떻게 대처할 수 있는 지를 따져본다”고 설명했다.초과 수익을 얻기 위해 장단기 스프레드 전략, 섹터·신용등급·종목 간 상대가치 전략 등 다양한 포트폴리오 전략도 병행한다.그는 “단순히 기업의 신용등급과 금리만 보고 투자하는 경우가 많다”며 “거기서 그치지 않고 ‘신용등급에 비해 금리 매력이 높다’ 또는 ‘신용등급에 비해 고평가돼 있다’ 이런 판단을 거친다”고 밝혔다.지난 2020년부터는 ESG(환경·사회·지배구조) 자체 스코어링도 반영한다. 회사채 발행 기업의 ESG를 내부 별도 기준에 따라 5단계로 분류한 후 상위 3개 등급 중심으로 투자하는 방식이다.그는 “채권 쪽 모델은 ESG 요소 중 거버넌스(지배구조) 쪽에 가중치를 높이 두고 있다”며 “거버넌스는 장기적으로 채권의 상환 안정성, 기업의 지속 가능성에 도움을 주기 때문”이라고 덧붙였다.◇ “중단기 채권 늘리는 듀레이션 전략”올해도 채권시장은 순탄하지 않을 것으로 전망했다. 정책금리 인하라는 방향성 자체는 뚜렷하지만, 금리 인하 속도가 시장의 기대에 미치지 못하면 변동성이 확대될 수 있기 때문이다. 또 최근처럼 금융환경이 빠르게 이완될 경우 인플레이션 목표 달성을 더디게 하는 방해 요인이 될 수 있다. 이에 따라 2년 내외의 중단기 수준 듀레이션 전략을 유지해야 한다고 답했다. 금리 인하기에 초단기채권형 및 단기금융상품 대비 기대수익을 높일 수 있으며, 예기치 못한 금리 상승 국면에서도 중장기 채권형 펀드 대비 안정성이 높아진다.그는 “장기물에 대한 과도한 비중 확대보다는 장기물은 적정 수준으로 중립을 유지하고 향후 기준금리 인하를 가정해 중단기 채권을 늘리는 듀레이션 전략을 택하려 한다”며 “금리 인하 가시화 국면에서 중단기 영역의 금리가 더 내려갈 여지가 높다”고 설명했다.또 과거의 금융위기처럼 깊은 폭의 경기 침체나 태영건설 워크아웃 신청을 비롯한 PF 이슈가 시스템 리스크로 전이될 가능성은 낮다고 평가했다. 정부의 기조가 질서 있는 구조조정, 부동산 PF의 연착륙을 목표로 하고 있으며, 유동성 지원책들이 아직도 충분한 여력을 가지고 있기 때문이다.박 부서장은 저평가, 소외된 업종 속에서 투자 기회를 발굴해야 한다고 밝혔다. 그는 “회사채, 은행채 등 우량 크레딧 섹터에 대한 비중을 높이고, 우려가 많은 하위 등급의 경우 보수적으로 접근하되 알파 수익을 내기 위해 부동산 PF 우려를 역으로 활용할 계획”이라고 답했다.그러면서 “정상적인 기업임에도 섹터에 따라 할인 거래되는 종목들이 있다”며 “그런 부분에 대해서 너무 두려워하지 않고 투자 기회를 발굴해 낼 것”이라고 덧붙였다.◇ “개인투자자, 채권형 펀드 통한 간접 투자가 실익 커”구조적인 고금리 장기화에 따라 개인투자자들의 채권 시장 유입도 지속될 것으로 내다봤다. 금리 하락 속도가 아주 빠르지 않은 데다 과거보다 높은 수준의 금리가 장기화할 것이기 때문에 채권 투자 성과가 양호할 것이란 설명이다.개인투자자가 채권에 투자할 경우 직접 투자보다는 채권형 펀드 등 간접 투자가 더 유리하다고 내다봤다. 박 부서장은 “금융종합과세 대상으로 절세 목적이 명확하거나 회사채에 있어 전문성을 가진 투자자의 경우 직접 투자도 좋은 선택”이라면서도 “다만 분산 투자, 신용 위험 관리, 재투자 시 번거로움, 빠른 현금화를 고려했을 때 펀드를 통한 간접투자가 실익이 크다”고 조언했다.마지막으로 그에게 개인투자자들에게 해주고 싶은 조언을 요청했다. 박 부서장은 “공격적인 투자자든 안정적인 투자자든 자산 포트폴리오의 한 축을 담당하는 자산군으로서 과거보다 채권 투자 비중을 조금 더 늘려야 할 때”라며 “채권 투자의 본질은 과도한 자본 차익이 아니라 ‘이자 수익’”이라고 강조했다.박빛나라 한국투자신탁운용 FI운용2부 부서장이 지난 23일 오전 서울 여의도동 한국투자신탁운용 본사에서 본지와 인터뷰를 하고 있다. [이데일리 방인권 기자]
- 태영건설 대출 '신용보강' KB·하나·한국투자증권…타격 없을까
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 태영건설이 워크아웃(기업구조개선작업)에 돌입하면서 자산 실사를 앞두고 있는 가운데 태영건설이 조달한 차입금 또는 부동산 PF 현장 관련 대출금에 신용공여를 제공한 증권사들이 어떤 영향을 받을지 주목된다. KB증권, 하나증권, 한국투자증권 등이 대표적이다. 이 대출 중 일부는 태영건설 본사 사옥을 담보로 제공받고 있어서 상환 가능성이 높다. 다만 태영건설 워크아웃에 따른 채무조정 결과가 어떻게 되느냐에 따라서 최종 상환 여부가 달라질 것으로 보인다.서울 여의도 태영건설 본사의 모습 (사진=뉴스1)◇ 태영건설 ‘여의도 사옥 담보’ 대출, 9월 15일 만기29일 금융투자업계에 따르면 태영건설은 본사 사옥을 담보로 총 1900억원 차입부채를 조달했으며, 이에 대해 KB증권(신용공여 1250억원) 및 하나증권(직접대출 300억원, 신용공여 300억원)이 참여하고 있다.우선 태영건설은 작년 9월 체결한 대출약정에 따라 복수의 대주들로부터 총 1900억원 규모의 대출을 조달했다. 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 1300억원 △트랜치B 400억원 △트랜치C 200억원이다.우선 특수목적회사(SPC) 에이블티와이제일차는 트랜치A 대출의 대주 중 하나다. 에이블티와이제일차는 작년 9월 15일 태영건설에 원금 1000억원 대출을 일시에 실행했다. 해당 대출의 만기는 오는 9월 15일이다.에이블티와이제일차는 이 대출을 기초자산으로 해서 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. KB증권은 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관을 맡고 있다.에이블티와이제일차는 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 KB증권과 ‘사모사채 인수확약서’를 체결했다. 에이블티와이제일차가 기존에 발행한 유동화증권 만기일에 원리금을 지급하기 어려울 경우 KB증권은 에이블티와이제일차가 1000억원 한도 이내에서 발행한 사모사채를 인수해야 한다.트랜치B, 트랜치C 대출도 비슷한 구조로 돼 있다. SPC 에이블티와이제이차는 트랜치B 대출의 대주 중 하나로, 작년 9월 15일 태영건설에 원금 250억원 대출을 일시에 실행했다. 이 대출도 만기가 오는 9월 15일이다. 해당 대출을 유동화한 거래에서도 KB증권이 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관을 맡고 있다. KB증권은 에이블티와이제이차가 발행하는 유동화증권 중 일부라도 특정 시각까지 매수인 또는 인수인이 확보되지 않을 경우, 에이블티와이제이차가 250억원 한도 이내에서 발행한 사모사채를 인수해야 한다.SPC 에이블티와이제삼차는 트랜치B 대출 중 일부(100억원)와 트랜치C 대출(200억원)의 대주다. 에이블티와이제삼차는 작년 9월 15일 태영건설에 원금 300억원 대출을 일시 실행했다. 이 대출을 유동화한 거래의 주관회사 겸 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관은 하나증권이다. 에이블티와이제삼차가 발행하는 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우 에이블티와이제삼차는 300억원 한도 이내에서 사모사채를 발행하고 하나증권은 이를 매입해야 한다.담보신탁의 구조 [사진=하나자산신탁 홈페이지 캡처]◇ 한투증권, 1200억 이내 신용공여…“채무조정 주목”이 대출들은 모두 태영건설 본사 사옥이 담보로 설정돼 있다. 태영건설은 서울 영등포구 여의도동에 있는 본사 사옥을 신탁재산으로 KB부동산신탁에 담보신탁했다. 담보신탁이란 부동산 소유자가 채무이행을 보장하기 위해 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고, 금융기관은 신탁회사로부터 수익권증서를 교부받는 방법으로 부동산 소유자에게 대출을 실행하는 제도다. 이처럼 ‘담보신탁’은 현행 저당 제도를 대신할 수 있는 선진 담보기법이기도 하다. 또한 태영건설은 이 대출약정 및 담보신탁계약에 따라 SPC 에이블티와이제일차, 에이블티와이제이차, 에이블티와이제삼차 등을 우선수익자로 하는 우선수익권을 해당 대출 관련 담보로 제공했다.이밖에 한국투자증권이 신용공여를 제공한 1200억원 규모 대출은 오는 3월 6일 만기 도래한다. 해당 대출은 태영건설이 자금보충을 확약한 부동산PF 현장과 관련돼 있다. 프로젝트티와이제이차는 프로젝트티와이에 대출을 실행하기 위해 설립된 특별목적회사(SPC)다. 프로젝트티와이는 SPC 프로젝트티와이제이차를 포함한 대주단으로부터 2800억원 한도의 대출을 실행받아서 유동화사채에 투자했다. 트랜치별로는 △트랜치A 800억원(일시) △트랜치B 1200억원(한도) △트랜치C 800억원(한도)이며 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 순이다.태영건설은 프로젝트티와이가 받은 대출에 대해서 2000억원 자금보충을 제공해주기로 결의했다. 프로젝트티와이가 채무를 상환하지 못할 경우 태영건설이 해당 채무를 인수하기로 한 것이다.프로젝트티와이제이차가 프로젝트티와이에 대해 보유한 1200억원 한도의 트랜치B 대출채권은 오는 3월 6일이 만기다. 이 대출채권을 유동화한 거래의 주관회사, 자산관리자, 신용공여기관은 한국투자증권이다.프로젝트티와이제이차가 발행한 유동화증권이 만기일에 원리금 상환이 어려울 경우 한국투자증권은 1200억원 범위 내에서 해당 원리금 상환자금을 조달할 수 있는 규모로 신용공여성 사모사채를 발행하거나, 해당 자금을 자금보충해 주기로 약정했다.한국신용평가 관계자는 “KB증권 및 하나증권이 신용공여한 건들의 경우 담보를 제공받아 상환가능성을 보완하고 있으나 익스포져가 다소 큰 편”이라며 “태영건설 워크아웃에 따른 채무조정 결과가 가져올 영향과 최종 상환 여부에 대해 모니터링이 필요하다”고 말했다. KB증권 관계자는 “에이블티와이제일차를 통해 신용공여를 제공한 1000억원에 대해서는 이미 셀다운(재매각)을 마쳤고, 에이블티와이제이차의 사모사채 인수도 완료했다”며 “이 중 100억원은 셀다운을 해서 현재 태영건설 본사 사옥 담보대출 관련해 보유하고 있는 포지션은 150억원”이라고 설명했다.
- 토허제 풀린데다 금리인하 기대감까지…강남상가 매수 심리 '기지개'
- [이데일리 오희나 기자] 금리인하 기대감과 규제완화에 강남권 상가 거래가 증가하고 있다. 부동산 시장이 침체되면서 거래절벽이 이어지고 있지만, 강남권 상가는 지난해 토지거래허가구역 해제되면서 매수세가 유입되고 있다. 토지거래허가구역에서 아파트를 제외한 상가와 주택이 제외된 강남구 삼성동 일대 거리 모습.(사진=전재욱 기자)25일 토지건물 거래 플랫폼 밸류맵에 따르면 지난해 4분기 서울 강남구 청담동·삼성동·대치동의 상가 거래가 증가한 것으로 나타났다. 삼성동은 3분기 1건에서 4분기 6건으로 늘었고, 같은 기간 청담동과 대치동은 각각 1건에서 각각 7건, 9건이 거래됐다. 특히 대치동은 지난해 거래가 사실상 전무했지만 4분기에만 9건의 거래가 이어졌다. 부동산 시장 침체로 인해 매수 심리가 위축되고 거래절벽이 이어지고 있지만 강남권 상가 거래는 오히려 늘어나고 있는 추세다. 토지거래허가구역에서 해제되면서 대기 매수세가 유입되고 있는 것으로 풀이된다. 상권이 회복되는 모습을 보이면서 공실률도 줄어들고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남대로와 청담 소규모 상가 공실률은 모두 0%대를 기록하고 있다. 특히 청담은 지난해 1분기 공실률이 13.2%에 달했지만 2분기부터 공실률이 크게 개선됐다. 시장에서는 금리인하 기대감이 높아지면서 수익형 부동산인 상가 거래에 대한 관심이 조금씩 늘어나고 있다고 보고 있다. 특히 강남권은 토허제 해제 효과가 더해지면서 투자자들이 유입되고 있다. 앞서 서울시는 지난해 11월 16일부터 강남구 청담동·삼성동·대치동과 송파구 잠실동의 주택, 상가 등 비아파트에 대한 토지거래허가구역 규제를 풀었다. 토지거래허가구역은 개발로 인해 발생하는 부동산 투기를 막기 위해 해당 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 한 제도다. 주택의 경우 2년간 실거주해야 하고, 상가와 사무실은 4년간 직접 입주해야 한다. 삼성·대치·청담·잠실동은 국제교류복합지구 개발로 인한 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 2020년 6월23일부터 토허제로 지정된 바 있다. 하지만 이들 지역을 중심으로 재산권 침해 논란이 끊이지 않고 부동산 시장이 침체되자 규제를 완화했다. 토허제가 유지되고 있는 서울 청담·삼성·대치 아파트는 거래절벽이 이어지고 있다. 지난해 9월 이후 거래량이 줄어들면서 △7월 250건 △8월 277건에서 △9월 198건 △10월 140건 △11월 116건 △12월 87건으로 급감했다. 전문가들은 토허제가 유지되고 있는 아파트와 달리 상가는 금리 인하 기대감으로 수익성이 개선되면서 거래가 증가할 것으로 보고 있다. 금리가 인하되면 조달금리도 낮아지면서 기대수익률이 올라가기 때문이다. 시장에서는 미 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 2분기께 금리 인하를 시작할 가능성이 높은 것으로 전망하고 있다. 김윤수 빌사남 대표는 “토허제 해제와 더불어 금리인하 기대감 때문에 투자자들의 관심이 많아졌다”면서 “작년 1월에는 매수문의나 거래가 거의 없었는데 지난해 말부터 분위기가 달라졌다”고 전했다. 이어 “청담, 삼성, 대치는 다른 곳보다 매매가격이 높은 지역이어서 100억 이상 빌딩이 주로 거래됐다”면서 “최근 부동산 시장 전반적으로 침체된 상황이고 매수자우위 시장이기 때문에 금액을 조금 낮추거나 계약조건을 유리하게 가져갈 수 있어 매입을 고민하는 사람들이 늘었다”고 말했다. 김효선 NH투자증권 부동산수석연구위원은 “청담·삼성 지역은 상가를 찾는 사람들 중 선호 1순위였지만, 그간 토허제 때문에 서초로 수요가 이동하기도 했다”면서 “이번에 규제 완화와 금리인하 기대감에 일부 급매 물건을 중심으로 거래가 늘어났다. 특히 시장 금리가 낮아지다 보니 수익률이 개선되면서 대기 매수세가 유입됐다”고 말했다.
