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- 2007 내집 마련 전략을 수정하라
- [조선일보 제공] 내년 9월 민간아파트에 대한 분양가 상한제(분양가 규제)가 도입되고 환매조건부·토지임대부 등 이른바 ‘반값 아파트’가 시범적으로 도입된다. 아파트 분양제도에 근본적인 변화가 발생하는 만큼, 내 집 마련 전략도 수정이 불가피해졌다. ◆자녀 많은 무주택자는 유리…여유를 가져라 가장 큰 변수는 나이·무주택·자녀 수에 따라 당첨 우선권을 주는 청약가점제 도입. 당초 정부는 ‘추첨식’인 주택 청약제도를 2008년부터 공공택지 중소형 평형, 2010년부터 민간택지 중소형 평형을 가점제로 바꿀 계획이었다. 하지만 정부는 분양가 상한제, 반값 아파트 도입시기에 맞춰 가점제도 조금 더 앞당겨 실시하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 무주택 기간이 길고, 자녀 수가 많고 청약통장을 갖고 있다면 여유 있게 기다릴 수 있다. 청약 가점은 ▲세대주 연령 ▲부양가족 수(가구 구성+자녀 수) ▲무주택 기간 ▲청약통장 가입기간 등에 의해 산정된다. 청약자는 자신의 점수를 계산, 당첨 가능성을 어느 정도 예상하고 청약할 수 있다. 내년도에 시범적으로 도입되는 반값 아파트도 무주택자들을 대상으로 공급될 전망이다. ◆청약저축 가입자는 인기지역 위주로 청약 전용면적 25.7평 이하 공공분양 아파트를 분양받을 수 있는 청약저축 가입자들도 여유가 있다. 공공분양 아파트는 주택공사·SH공사가 저렴하게 공급하는 중소형 아파트. 판교신도시·성남 도촌지구의 공공분양 중소형 아파트는 이미 시세의 절반 수준에 분양됐다. 정부는 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사·지방자치단체가 분양하는 공공주택 물량을 확대할 예정이다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “청약저축 가입기간이 길어 당첨확률이 높은 사람들은 서두를 필요 없이 인기지역을 선별적으로 청약하면 된다”고 말했다. ◆내 집 넓히려는 수요자들, 상반기에 공략 분양제도가 무주택자에게 유리하게 바뀜에 따라 유주택자들의 내 집 넓히기는 더욱 어려워질 전망이다. 분양가 상한제가 실시돼 민간아파트의 분양가는 20~30%까지 떨어질 수 있지만 그만큼 청약경쟁은 치열해질 수밖에 없다. 유주택자들은 분양가 상한제만 믿고 기다리기에는 당첨확률이 너무 낮다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “아파트 가격이 하락하는 시기에 자신이 원하는 입지의 기존 아파트를 공략하는 것도 내 집을 넓히는 방법”이라고 말했다. 분양가 상한제 실시 전에 분양되는 아파트 청약도 고려해볼 만하다. 내년 9월 도입되는 분양가 상한제를 피하기 위해 건설업체들은 내년 상반기에 아파트를 대거 분양한다는 계획이다. 이광수 춘추 대표는 “내년 상반기 분양되는 입지가 좋은 지역의 아파트는 적극적으로 공략할 필요가 있다”고 말했다. 다만, 수도권에서 5000만~1억원 미만의 아파트를 갖고 있는 유주택자도 무주택자로 간주, 불이익을 주지 않는 방향으로 청약가점제가 개편될 가능성도 높다. ◆신혼부부 등은 국민임대도 주목 무주택자지만 나이가 젊은 신혼부부들은 청약가점제가 도입되면 오히려 불리해질 수 있다. 전문가들은 이들은 분양보다는 청약저축에 가입해 국민임대주택에 입주하는 것도 고려해볼 필요가 있다고 조언하고 있다. 국민임대주택은 30년까지 임대가 가능한 데다 공급물량도 대폭 늘어난다. 입주 기준은 전용면적 18평 이하의 경우, 도시 근로자 가구당 월평균 소득(325만원)의 70%선, 즉 월 227만5580원 이하의 무주택 가구주이다. 청약저축 가입여부와 상관없다. 18평 초과 국민임대의 월평균 소득 제한은 325만원 이하이다. 청약 저축 가입자여야 한다.
- 내년 집값 좌우할 4대 관전포인트
- [이데일리 윤진섭기자]정부의 집값 안정대책인 11.15 대책 발표 한 달이 지났지만 집값은 여전히 보합세를 유지하고 있다. 이 같은 상황에서 수요자들은 2007년도에 집값이 약세로 돌아설지, 아니면 반등할지에 관심이 집중되고 있다. 이런 이유로 내년 부동산 시장을 좌우할 만한 변수가 어떤 게 있을까에 수요자들의 관심이 집중되고 있다. ◇ 정책변수 '1가구 2주택 양도세 중과' 집값 영향 미칠까 내년 부동산시장을 제대로 읽으려면 2007년 1월 이후 쏟아지는 정책변수를 반드시 감안해야 한다. 이 같은 정책 변수들은 당국자들이 내년 상반기 집값 하향 조정을 장담하는 이론적인 근거가 되고 있다. 기억해 둘 만한 정책변수로는 ▲1가구 2주택자 양도세 중과 ▲ 장기보유특별공제혜택 폐지 ▲ 6억원 초과 주택에 대한 종부세 과표 80% 상향 조정 ▲ 분양권, 입주권 실거래가 적용(2007년 6월) 등이 있다. 이 같은 정책변수가 시장을 뒤흔들지에 대해선 정부와 시장 사이에 의견이 엇갈리고 있다. 정부는 '보유세, 양도세 강화 등이 본격화될 경우 보유자체가 부담이 돼, 시장에 매물이 늘어날 수 밖에 없고, 집값은 내년 상반기로 갈수록 안정될 것'이라는 입장을 견지하고 있다. 하지만 지금까지의 부동산 수요 억제대책의 상당수가 부메랑으로 부동산 시장을 뒤흔들었다는 점에서 내년 부동산 규제가 실효를 발휘할지도 의문이라는 것이 전문가들의 분석이다. ◇ '금리 어떻게 움직일까'..내년 부동산 향배 결정할 변수 금리도 여전히 중요한 변수다. 원화가치 급등에 따라 콜금리가 일단 동결됐지만 이런 추세가 언제까지 이어질지는 미지수다. 이성태 한은 총재는 "아파트 가격 상승세가 둔화됐지만 불안 심리가 남아 있어 앞으로 관심을 갖고 지켜보겠다"고 밝혀 금리 인상 가능성을 열어둔 상태다. 한국은행이 금리를 올리거나 최소한 올릴 가능성을 꾸준히 내비칠 경우 시중 자금이 위축돼, 결과적으로 집값 안정의 단초가 될 수 있다. 금융계 관계자는 "환율하락으로 국가가 개입하면 시중 유동성이 풍부해져 부동산 시장이 살아날 가능성도 배제할 수 없다"며 "한국은행이 과연 어떤 방향으로 금리를 결정할지를 지켜봐야 한다"고 말했다. ◇ 대통령선거, "규제완화냐 집값 안정이냐"..정책기조 바뀔 수도 대통령 선거 역시 무시할 수 없는 부동산 시장 변수다. 대선 결과에 따라 부동산 정책 기조가 크게 뒤바뀔 수 있기 때문이다. 스피드뱅크 박원갑 부사장도 "내년 이후 대선정국에 돌입하면 부동산 시장도 규제완화 및 개발 기대감 때문에 가격이 오른다고 봐야 한다"며 "현재 불안한 안정세가 내년 초 다시 폭발할 가능성도 있다"고 말했다. 이와는 달리 집값 안정에 대한 기대가 그 어느 때보다 높은 상황에서 섣불리 규제 완화를 언급하기는 힘들 것이란 의견도 만만치 않다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “대선주자들은 분양가 인하, 공급 확대에 맞춘 집값 안정 공약을 내놓을 것으로 예상된다”며 “이 경우 집값 안정에도 어느 정도 긍정적인 요인으로 작용할 것”이라고 말했다. ◇줄어든 입주 물량. 이사철과 겹칠 경우 집값 불안 요인 입주 물량이 턱없이 줄어든다는 점도 집값 불안으로 이어질 수 있는 요인이다. 최근 현대경제연구원은 내년 서울·경기 등 수도권의 신규 아파트 입주예정 물량(12만3400가구)이 올해(15만6500가구)보다 20%나 줄고 이중 강남·서초구는 30% 수준으로 급감해 집값 불안 원인이 될 것으로 예측했다. 부동산 114 김규정 차장은 “내년에 서울 입주 물량이 부족한 상황에서 이사철이 겹칠 경우 전세를 구하기 어려워진 사람들이 집을 사는 쪽으로 선회할 수 있다”고 우려했다. 이와 함께 10조원으로 추정되는 땅값 보상비용, 내년부터 본격화되는 혁신도시, 기업도시 추진, 뚝섬, 뉴타운 등 각종 지역개발 등도 시장 판도를 뒤흔들 수 있는 요소로 거론된다.
- 봇물 속 ‘알짜 단지’를 노려라
- [조선일보 제공] 올 겨울에 신규 아파트 분양대전이 벌어진다. 겨울철은 분양 비수기인데도 불구하고 업체들이 앞다투어 분양몰이에 나서고 있다. 최근 아파트 분양시장이 후끈 달아오르자 이 열기를 이어가기 위해서다. 주택업계에 따르면 업체들은 올 12월부터 내년 3월까지 전국에서 6만8350가구의 아파트를 내놓는다. 예년에 비해 2배 가량 늘어난 것이다. 월별로는 12월이 3만3558가구로 가장 많고 내년 3월 1만9371가구, 1월 8935가구, 2월 6486가구 순이다. 이번에 분양될 아파트는 뉴타운 인근이나 한강변, 택지지구 등 알짜배기 단지들이 대거 포진돼 있어 청약자들에겐 좋은 기회가 될 전망이다. 재개발, 도심 주상복합 단지 관심 내달부터 4개월간 4266가구의 아파트가 나오는 서울지역에선 재개발 단지와 주상복합 아파트들이 주류를 이룬다. 지역으론 강북권과 도심권에 몰려 있다. 성북구에선 동소문, 하월곡, 종암, 석관동 등 5곳에서 분양 랠리가 시작된다. 삼성물산은 12월 종암동 종암 4구역에서 1161가구를 지어 조합원 분을 제외한 25~43평형 307가구를 일반분양 한다. 올 겨울 서울지역 분양 예정 단지 중 규모가 가장 크다. 삼성 래미안 1차(1168가구)와 붙어 있어 래미안 타운을 형성할 것으로 보인다. 대우건설도 내년 2월 하월곡 1구역(683가구 중 56가구)아파트를 분양한다. 서대문구에서도 재개발, 뉴타운 단지를 중심으로 1200여가구의 분양물량이 나온다. 현대산업개발은 12월 북가좌동 가재울 뉴타운 1구역에서 364가구 중 조합원 분을 제외한 127가구를 내놓는다. 지하철 6호선 수색역에서 걸어서 10분 거리로, 경의선 복선전철 개통에 따른 수혜가 예상되는 곳이다. 도심권에선 주상복합 아파트도 봇물을 이룬다. SK건설은 12월 중구 회현동 신세계백화점 맞은 편에 지상 30층짜리 주상복합아파트 233가구를 분양한다. 42~91평형으로 구성돼 있다. SK건설 관계자는 “일반 분양도 로열층 당첨이 가능한데다 10층 이상이면 남산 조망이 가능해 청약자들의 인기를 끌 것”이라고 말했다. 삼성물산도 같은 달 남대문로 5가 남산자락에 주상복합아파트 45~78평형 136가구를 분양한다. 서울역이 걸어서 5분 거리의 역세권 아파트이다. 이들 도심권 주상복합 아파트의 분양가는 평당 2000만원을 웃돌 것으로 업계는 내다보고 있다. GS건설이 12월 마포구 하중동에서 내놓을 한강 밤섬 자이(33~60평형 488가구)도 주목 대상이다. 일반 분양 분 75가구 가운데 50여 가구를 중간층으로 배치, 한강과 밤섬 조망권을 확보했다. 강남권에선 SK건설이 12월 강남구 논현동에서 도심형 타운하우스인 논현 아펠바움을 내놓는다. 38가구 중 16가구가 일반 분양되며 135평형으로 구성돼 있다. 분양가는 30억원 선에 책정될 것으로 알려졌다. 송파구 오금동에선 동부건설도 같은 달 주상복합 33평형 85가구를 분양한다. 지하철 5호선 방이역에서 걸어서 5분 거리의 역세권 아파트이다. 수도권은 택지지구 노려 볼만 수도권은 신도시나 택지지구 분양물량이 많은 게 특징이다. 이 가운데 내달부터 분양이 시작될 용인 흥덕지구는 포스트판교 1순위로 꼽히는 곳이다. 경남기업이 청약예금 가입자를 대상으로 아너스빌 아파트 43~58평형 913가구를 분양한다. 채권-분양 병행 입찰제가 적용돼 분양가가 평당 908만원(옵션 포함 평당 1050만원)으로, 주변 시세보다 20%이상 싼 게 장점이다. 2008년 개통될 양재~영덕간 고속도로와 신분당선 연장선을 이용할 수 있다. 동탄신도시에서는 포스코 건설, 풍성주택, 서해종합건설 등의 주상복합 단지 3곳이 줄줄이 새 주인을 찾는다. 이 가운데 포스코 건설이 짓는 메타폴리스(40~98평형 1266가구)가 가장 크다. 경기도에선 올 겨울 청약저축 가입자들도 청약기회가 많이 주어질 전망이다. 주택공사는 내달 의왕 청계지구(612가구)와 용인 구성지구(1866가구)에서 분양을 할 예정인데 대부분 청약저축 가입자 몫이다. 광교신도시와 분당선 연장선 재료 등으로 집값이 들썩이고 있는 수원에서도 재건축 단지를 중심으로 분양이 쏟아진다. 삼성물산, 벽산건설, SK건설 등이 1000여 가구를 분양할 예정이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “수원에서 모처럼 분양하는 대단지 이어서 청약자들의 관심을 끌 전망”이라고 말했다.인천 송도신도시에서도 포스코건설이 12월께 주상복합아파트 31~114평형 729가구를 분양할 예정이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장
- 더 이상 땜질 안통해… 규제 확 푸는 발상 대전환을
- [조선일보 제공] 15일 정부가 발표할 부동산 종합대책의 윤곽이 드러나고 있다. 하지만 엉터리 원인 진단과 처방이 많아, 결국 집값만 올린 주택정책으로 판정난 ‘8.31대책’의 틀을 벗어나지 못했다는 지적이다. 당초 초고강도로 예상됐던 대출규제도 내년 선거를 의식한 듯 규제 수준이 상당히 낮아졌다. 자칫 ‘정부 주택대책=집값 폭등’의 악순환이 되풀이 되는 것 아니냐는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 전문가들은 규제를 통해 집값을 잡겠다는 인식에서 벗어나지 못하면 집값 문제 해결은 요원하다고 지적하고 있다. 발상의 전환이 필요하다는 것이다. ◆대출규제 용두사미로 끝나 현재 투기지역의 6억원 이상 고가 아파트에 대해 40%의 비율로 적용되고 있는 총부채 상환 비율(DTI)을 그대로 유지한 채 대상 지역을 투기과열지구로 확대하는 방안이 유력하다. 투기지역은 서울 강남구 등 78개 시·군·구. 투기과열지구는 서울과 경기, 인천 등 수도권 전 지역과 나머지 5개 광역시, 충남 천안 등 9개 시·군으로, 주택투기지역보다 범위가 넓다. 서울에서는 도봉구와 노원구, 중랑구, 동대문구, 서대문구와 경기도·인천의 상당수 지역이 새로 DTI 규제를 받는다. 정부는 이번 대책에서 저축은행, 신협, 상호금융 등 제2금융권의 투기지역 아파트에 대한 LTV(주택 시가 대비 담보인정비율)를 현재 60~70%에서 50%로 하향 조정한다. 비(非)투기지역 LTV는 현재의 수준을 유지할 것으로 알려졌다. 하지만 투기과열지구는 6억원 이상 주택이 많지 않고 ‘하나마나한 정책’이란 비판이 나오고 있다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부사장은 “자칫 6억원 이하 저렴한 아파트로 매수세를 몰아주는 효과를 내면서 집값을 다시 밀어 올릴 가능성도 있다”고 말했다. 제2금융권 주택담보대출을 이용 사업자금 조달을 하는 자영업자·영세기업들이 큰 타격을 받을 전망이다. 한 저축은행의 관계자는 “금리가 비싸 돈이 급한 자영업자들이 많이 이용하고 있다”며 “집값 잡는다고 영세업체만 잡는 것 아닌지 모르겠다”고 말했다. ◆신도시 공급확대, 3~4년 후 효과 정부의 공급대책은 확정됐다. 신도시를 고밀도로 개발해 최대 11만 가구 정도를 추가로 공급하고 기반시설 지원비를 국고에서 지원, 분양가를 최대 30% 낮춘다는 것이다. 다가구·다세대주택, 오피스텔, 주상복합아파트 규제를 완화해 주택공급을 늘린다. 계획관리지역(옛 준농림지)의 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)도 완화, 민간업체들의 주택공급도 확대한다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “공급확대 정책을 일관되게 유지한다면 3~4년 후에는 집값 안정에 큰 효과를 낼 것”이라고 말했다. 경원대 박환용 교수는 “다가구나 오피스텔 규제완화는 주거환경만 악화시킬 것”이라며 “정부가 추진하고 있는 후(後)분양제는 공급 물량을 오히려 줄이는 효과가 있는 만큼 시행 시기를 연기해야 한다”고 말했다. 서강대 김경환 교수는 “2010년이 넘으면 수도권 외곽은 집이 넘쳐 나고 강남권은 주택이 부족, 가격이 오르는 양극화 현상도 발생할 수 있다”고 말했다. ◆‘규제’의 덫에서 벗어나야 전문가들은 근본적으로 발상의 전환을 하지 않으면 주택시장 안정은 요원하다고 진단하고 있다. 집값 급등의 원인은 근본적으로 정부가 단기간에 집값을 잡겠다는 조급증에 빠져 아마추어적 규제를 남발한 탓이다. 서강대 김경환 교수는 “사상 유례없는 저금리로 전 세계적으로 집값이 폭등했는데도 노무현 정부는 ‘투기꾼이 집값을 올렸다’는 진단에 근거해 규제를 남발, 문제가 점점 꼬이고 있다”며 “발상을 근본적으로 전환해야 한다”고 말했다. 특히 기존 주택시장의 매물 부족을 초래, 집값 급등과 전세난을 초래했던 양도세·보유세 문제도 손을 대야 한다고 전문가들은 지적하고 있다. 건국대 조주현 교수는 “실패한 정책을 고집할 게 아니라 세제 등 정책 전반의 발상을 전환해야 한다”며 “신도시 공급이 될 때까지 한시적으로, 양도세를 완화해 매물이 나오도록 해야 한다”고 말했다. 수요가 있는 곳에 주택공급을 늘리는 시장 메커니즘 회복도 필수적이다. 건국대 손재영 교수는 “그린벨트를 풀어서 강남 수요를 견인할 수 있는 택지를 공급해야 한다”고 말했다. 연세대 서승환 교수는 “수요가 있는 곳에 주택을 공급해야 한다”며 “강남권 재(再)건축규제를 풀어야 한다”고 말했다. 총부채 상환비율(DTI)· 주택담보 인정비율(LTV) ▲DTI(Debt-to-Income·총부채 상환비율) : 소득과 대출기간에 따라 대출액을 제한하는 것. 소득이 많고 대출기간이 길수록 대출 상한액이 늘어난다. 현재 정부는 투기지역 내 6억원 초과의 주택에 대해 DTI를 40% 이내로 제한하고 있다. 연간 소득이 1억원이면 연 4000만원까지 빌릴 수 있다는 얘기다. 이 사람이 10억원짜리 아파트를 살 경우 20년 만기로, 최대 3억5000만원까지 빌릴 수 있다.▲LTV(Loan-to-Value·주택담보 인정비율) : 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 대출가능 한도다. 현재 은행·보험사의 LTV는 투기지역 40%, 비(非)투기지역 60%이다. 저축은행과 신용협동조합의 LTV는 투기지역 60%, 비투기지역 70%가 적용되고 있다.
