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은평뉴타운 최고 1억원 웃돈..거래는 실종
[이데일리 김자영기자] 지난 9일부터 전매가 허용된 서울 은평뉴타운 중대형 아파트는 일부 집주인들이 최고 1억원의 웃돈을 붙여 매물을 내놓고 있지만 매수세가 없어, 거래 실종 상태를 보이고 있다. 10일 서울 은평뉴타운 중개업소에 따르면 전매가 허용된 은평뉴타운 중대형 아파트들이 평균 7000만~1억원의 웃돈이 붙어 매물로 나오고 있다. 상림마을 6단지 대우 푸르지오 130㎡(39.3평)의 경우 웃돈 7000만원이 붙어 5억9000만~6억원에 매물로 나왔고, 상림마을 7단지 아이파크 136㎡(41평) 복층 아파트도 웃돈 7000만~9000만원을 더해 6억3000만~6억4000만원에 시세가 형성돼 있다. 하지만 매수세가 없어 거래는 전혀 이뤄지지 않고, 프리미엄도 갈수록 하락하고 있다는 게 현지 중개업소 관계자의 설명이다. 은평뉴타운 내 T공인 관계자는 "전매제한이 풀리면서 일부 집주인들이 매물을 내놓고 있지만 문의하는 전화조차 없다"며 "사정이 급한 집주인을 중심으로 웃돈을 낮추고 있어, 시세가 갈수록 하락하고 있다"고 전했다. 실제 현재 6억3000만~6억4000만원에 나와 있는 아이파크 136㎡(41평) 복층 아파트는 지난 6월에 조합원 매물이 7억5000만원에 거래되기도 했다. 또 같은 단지 아이파크 179㎡(53평)도 석달 전에 9억원에 육박했던 시세가 현재는 1억7000만원 하락한 7억3000만원에 형성돼 있다. 현지 D공인 관계자는 "집주인들은 금융비용 등을 감안해 최소 7000만~1억원의 웃돈은 받아야 한다는 입장이지만 매수자들은 5000만원 정도로 웃돈을 낮춰줄 것을 요구하고 있어 거래 성사가 쉽지 않다"고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "전매가 허용됐지만 실물경기 위축으로 실수요자들의 관심을 끌지 못하고 있다"며 "현재는 가격 하락을 기대하는 매수자 위주로 시장이 움직이고 있어, 은평뉴타운 시세도 추가 하락할 가능성이 높다"고 말했다.

2008.12.10 I 김자영 기자

부동산투자 당분간 잊어라
[이데일리 박성호기자] 실물경제 위축 등 디플레이션 위기감이 증폭되는 가운데 부동산 시장 전문가들은 현시점 부동산 투자에는 부정적인 반응을 보였다.  대다수 전문가들이 향후 부동산 가격의 추가하락을 예상하고 있어 섣부른 투자보다는 향후 경제 위기에 따른 리스크 관리에 힘쓸 것을 주문했다.  ◇ 현금 확보 `최선의 투자` 전문가들은 디플레이션 시기에는 실물자산의 가치 하락은 필연적이기 때문에 실물보다는 현금성 자산을 확보하는 것이 최선의 투자법이라고 입을 모았다.  안명숙 우리은행 PB 부동산팀장은 "현재 상황은 부동산 가격이 오를 수 있는 확신을 할 수 없는 상태"라며 "현금성 자산 비중을 늘리는 것이 최선"이라고 조언했다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장도 "부동산 시장이 정책변수보다는 거시경제 불확실성에 영향을 더욱 많이 받는 시기"라며 "(투자에) 훨씬 더 신중을 기해야 하는 시점"이라고 지적했다. 김학권 세중코리아 대표도 "분명한 것은 현재는 투자 시점이 아니라는 것"이라며 "당분간은 현금 자산을 보유하고 시장이 회복되는 시점까지 기다려야 한다"고 당부했다. ◇ 집값 급락할 가능성 충분부동산 가격이 더 떨어질 것이라는 예상도 나왔다. 현재는 일부 지방과 버블세븐 등 과거 급등했던 지역만 떨어지고 있는 상황으로 향후 전국적으로 가격 하락세가 확산될 경우 그 속도는 더 빨라질 것이라는 의견이다.   김선덕 건설산업전략연구소장은 "집값이 떨어졌다고 하더라도 매매가 대비 전세가 비율은 30~40%선에서 머물고 있다"며 "과거 사례에 비춰봤을 때 이 비율이 60% 이상돼야 바닥이라고 볼 수 있다"고 분석했다. 아직 20~30%의 추가하락 여지가 남아 있다는 말이다. 김학권 대표도 "IMF당시 부동산 가격은 고점대비 50%이상 하락했다"며 "현재 강남권 재건축 시장만이 30%정도 하락을 기록했을 뿐 아직 끝이 보이는 단계가 아니다"라고 말했다. ◇ 급매물 매입.."아직 때가 아니다"현재 나오는 급매물 매입에도 부정적인 반응을 보였다. 박 소장은 "실제로 급매물을 비롯해 경매, 공매, 대물 등 낮은 가격에 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다"며 "하지만 실제 가격이 떨어진 쪽은 강남권 등 일부 지역에 국한된 얘기로 타지역까지 본격적인 하락세가 시작된다면 낙폭은 더 커질 수 있다"고 내다봤다. 강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원도 "일부 급매물 매입 시점이라고 주장하고 있는 사람도 있긴 하지만 대출을 이용해 투자를 하기에는 향후 경제의 불확실성이 너무 크다"고 말했다. 결론적으로 전문가들은 당분간 부동산을 비롯해 신규 투자는 철저하게 자제해야 한다고 입을 모았다. 현재 진행되고 있는 경제 위기가 단기간에 끝나지 않을 것이라는 예상때문이다. 박 소장은 "경제가 디플레이션에 접어들면 회복기까지 적어도 3~4년이 걸린다"며 "현금성 자산을 확보한 후 여유를 갖고 시장을 지켜보는 것이 최선"이라고 당부했다.

2008.11.21 I 박성호 기자

대우證 "내년 코스피 목표지수 1500P"
[이데일리 한창율기자] 대우증권(006800)은 내년 상반기 코스피 목표지수로 1500포인트를 제시했다. 18일 김성태 대우증권 사장은 63빌딩 국제회의장에서 개최된 `2009년 대우 증시포럼`에서 "내년 주식시장은 혼돈을 지나 치유와 복원으로 향하는 과도기가 될 것"이라며 코스피 목표지수를 1500포인트로 제시했다. 김성태 사장은 "미국 경제가 마이너스 성장을 보이는 등 실물경기 침체가 본격화 되고 디레버리지 환경이 지속 되겠지만 강력한 글로벌 정책공조와 과감한 재정지출 등이 경기 연착륙을 유도할 것"이라고 예상했다. 이어 "주식시장은 마이너스 성장기에 오히려 강세를 보이는 선행성을 나타낸다는 점이 내년 주식시장을 지탱해 줄 긍정적인 변수가 될 것"이라고 말했다. 김성주 대우증권 투자전략팀장도 "과도기 국면에서의 투자전략은 `생존`에 맞춰야 한다"며 내년 코스피 등락 범위를 900~1500포인트로 제시했다. 또 "상반기까지는 필수소비재, 의료, 산업재 등 경기 방어적이고 자산가치가 높은 섹터와 종목들을 중심으로 대응하고, 하반기에는 소비재와 IT 등 경기에 민감한 섹터들은 중심으로 매수후 보유(Buy&Hold) 전략으로 수정하는 게 유효할 것"이라고 조언했다. 한편 대우증권은 증시 포럼에 이어 `격동기 자산관리 전략`이라는 주제로 오후 5부터 WM포럼을 진행한다. 이번 WM포럼은 대우증권 자산관리컨설팅연구소장 정종옥 전무가 진행하며 스피드뱅크 박원갑 연구소장, 제로인 김병철 상무, 제일회계법인 고동호 회계사 등 각 분야 전문가가 참여해 주제를 발표하고 토론하는 형식으로 구성됐다.▶ 관련기사 ◀☞대우증권, 10월 순손실 339억..전년비 적자전환☞대우증권, 글로벌 트레이딩 서비스 오픈☞대우증권, 글로벌 자문사 BDA와 MOU체결

2008.11.18 I 한창율 기자

강남 재건축 호가 1억 `폭등`
[이데일리 김자영기자] 강남권 대표 재건축 단지들이 호가 폭등세를 연출하고 있다. 급매물이 쌓인 탓에 지난 주까지만 해도 가격이 급락하는 양상을 보였지만 재건축 용적률 상향과 소형평형의무비율 완화를 담은 `11·3대책` 발표를 전후해 시장상황은 `확` 달라졌다. 쉽게 눈에 띄던 급매물도 자취를 감췄다. 그러나 적극적으로 사겠다고 나서는 수요자는 없는 상황이다. 부동산 전문가들은 글로벌 금융위기에 기인한 불확실한 경기 상황 탓에 재건축 시장에 매수세가 본격적으로 나타나기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. ◇ 잠실5단지 115㎡형 1주일새 `9억→10억` 4일 강남·송파구 일대 부동산중개업소에 따르면 이달들어 호가 상승을 시작한 송파구 잠실 주공 5단지는 `11·3대책` 발표 직후 다시 한차례 호가가 뛰었다. 급매물수가 20~30개에 이르던 이 단지 112㎡형은 대책 발표 직전 8억6000만원에 거래됐지만 발표 후에는 9억2000만원짜리 매물이 단 하나만 남았다. 115㎡형도 지난 주말 재건축 규제 완화 소식에 5000만원가량 호가가 오른데 이어 발표직후 다시 5000만원 뛰어 현재 매물은 10억원에 나와있다. 잠실동 하나부동산컨설팅 대표는 "매도자들은 서둘러 매물을 거두는 반면 저가 급매물의 매수타이밍을 재고 있던 매수대기자들은 당황하는 상황이 연출됐다"며 "지금은 집을 사겠다고 해도 소개할 물건을 찾기 어렵다"고 말했다. 강남구 대치동 은마 단지도 비슷하다. 지난달 말께만 해도 101㎡형 급매물이 7억~8억원대에도 거래됐지만 발표 이후에는 가장 싼 매물 가격이 9억2500만원인 상태. 전체 단지에서 매물도 3~5개만 남았다. 이 단지 앞 투데이플러스부동산 관계자는 "대책 발표 이후 저가 매물들이 모두 종적을 감추면서 급매물 가격이 101㎡형은 9억원대, 112㎡는 11억원대를 회복했다"고 설명했다. 개포동 주공1단지 경우 36㎡형이 지난주 5억원에서 5억2000만~5억3000만원선으로 올랐고 42㎡형도 3000만~4000만원 올라 6억4000만원에 시세를 형성했다. ◇ 매수세 회생 힘들어..거래 이어질지 의문 그러나 추격 매수세는 나타나지 않고 있다. 매수대기자들은 `호재 반영 전 가격에 거래가 가능한지`를 물어오고 있지만 오른 가격에는 적극적으로 나서지 않고 있다. 개포동 한 중개업소 관계자는 "매수문의가 많아졌지만 매도자와 매수자가 각각 바라보는 가격 차가 커 거래는 오히려 어려워졌다"고 설명했다.전문가들도 매수세가 붙어 실제 거래가 급격히 늘어나거나 당장 가격이 급등하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 김규정 부동산114 차장은 "재건축 사업성이 좋아진 것은 사실이지만 주변 집값이 모두 하락하는 상황이고 경기상황이 좋지 않기 때문에 예전같이 재건축아파트 가격이 급히 오르지는 않을 것"이라고 내다봤다. 김덕례 주택산업연구원 박사도 "재건축 규제 완화책은 시장에 호재이긴 하지만 수요 진작책으로 볼 수는 없다"며 "불안한 경기 속에서 죽어 있는 주택 매수세가 당장 살아나긴 쉽지 않다"고 예상했다. 재건축 사업 역시 당장 속도를 내기는 어려울 것이라는 분석도 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "집값 하락 양상에 따라 당장 재건축사업이 추진이 급진전될 것으로 보긴 어렵다"며 "강남 재건축 단지들은 수익성 확보가 확실해 질 여건이 갖춰져야 사업이 진척될 것"이라고 말했다.

2008.11.04 I 김자영 기자

건설사 살리자는 `10·21대책`..실효성은?
[이데일리 윤도진기자] 정부가 21일 내놓은 `가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안`에 대해 건설·부동산 및 관련업계는 `실제 어느 정도 효과를 거둘 수 있을까`하는 의문을 제기하고 있다. 업계에서는 부동산시장 수요를 살리기엔 역부족이라며 `미봉책`이라는 지적도 나온다. 또 ▲미분양 펀드사업 ▲자산담보부기업어음(ABCP) 만기연장 ▲환매조건부 미분양 매입 등 유동성 지원 방안도 난제가 많다는 지적이다. ◇ 수요진작 기대 난망 정부는 부동산시장 경색으로 인한 가계부담을 덜어주기 위해 ▲처분조건부 대출 상환기간 연장 ▲처분·축소조건부 대출 약정 정비 ▲일시적 1가구2주택 보유 허용기간 확대 등의 조치를 취하겠다고 밝혔다. 주택시장에서 처분조건부 대출 만기도래와 세제수혜 기간 경과 등의 매도압력을 줄여 최근의 주택가격 하락이 `투매`로 번지는 것을 막겠다는 것이다. 반면 수요 진작책은 미흡하다는 의견이 많다. `투기지역 해제`로 인한 대출기준(LTV·DTI) 완화가 대표적 수요 진작책으로 제시됐지만 현재 해제 기준(부동산가격안정심의위원회 내부규정)대로라면 수도권 내에서 서울 종로구, 경기 화성시 등 해당지역이 극히 일부에 그친다. 또 금융규제가 완화되더라도 높은 대출금리와 불확실한 경기전망 탓에 활성화 효과를 거두기 어렵다는 게 시장 예상이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이번 대책은 연착륙을 유도하는 수준"이라며 "얼어붙은 시장에 온기를 불어넣는 미미한 효과정도만 기대할 수 있다"고 말했다. ◇ 미분양펀드 모집 불투명미분양펀드에 대한 실질적인 지원책이 마련되지 않은 것도 문제로 지적된다.이형 대한주택건설협회 상무는 "대한주택보증의 보증대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입해 분양하는 경우도 포함한 점은 긍정적이지만 시장이 살아날 것이라는 기대가 없는 상태에서 일정 수익률을 올려야 하는 펀드 모집이 가능하겠느냐"고 반문했다. 주택시장의 수요가 부족해 집값 하락세가 내년 이후까지도 지속될 것으로 예상되는 상황이기 때문에 미분양 펀드도 제 구실을 하지 못할 것이라는 지적이다. 미분양 펀드와 관련해서는 NH투자증권과 다올부동산신탁이 모델을 제시한 것으로 알려졌다. ◇ 미분양 매입 악성사업장 배제 대한주택보증이 수행하는 환매조건부 미분양 매입사업의 경우 정작 건설사들의 자금 경색 원인이 되는 악성 사업장은 매입 대상에서 배제될 가능성이 높아 업계의 불만을 낳고 있다.매입대상 선별시 ▲분양가격 할인율 ▲공정률 ▲분양률 등이 1차 기준이 되기 때문에 상대적으로 우량한 사업장만 수혜를 입을 수 있다는 것. 주택보증은 매각대금이 해당 사업장 밖으로 빠져나가는 것도 관리감독할 예정이다. 매입대금도 일시에 지급하는 것이 아니라 공정률에 따라 나눠 지급하는 점도 건설사들이 아쉬워하는 부분이다. 한 주택업계 관계자는 "환매조건부 미분양 매입은 결국 사업성이 좋은 사업장을 골라 싸게 사겠다는 것"이라며 "건설사들의 곤란한 입장을 이용해 공공기관의 배만 불리는 사업이 될 수 있다"고 불만을 표했다.◇ ABCP 만기연장 금융권 난색건설사들이 프로젝트파이낸싱(PF)사업 과정에서 발행한 ABCP를 대주단 협약과 내년 6월까지 한시 운용되는 패스트 트랙(Fast Track) 프로그램을 적용해 지원하는 방안은 금융권의 불만을 낳고 있다. 건설사의 부실이 금융권으로 옮아가는 것을 단기적으로는 차단할 수 있지만 건설사들의 부실을 금융권이 고스란히 떠안아야 하기 때문이다. 특히 개인에게 판매된 ABCP도 있어 이것이 만기도래하면 상환부담은 금융권이 져야 한다. 한 금융권 관계자는 "건설사의 유동성 부담을 당분간 금융권이 떠안고 있는 셈"이라며 "만기가 도래한 건설 관련 ABCP에 대해 국책은행이나 연기금이 인수해 줄 것을 요청했지만 받아들여지지 않았다"고 말했다.

2008.10.22 I 윤도진 기자

투기지역 해제 "당장 효과 없다"
[이데일리 박성호 김자영기자] 수도권 투기지역 및 투기과열지구의 단계적 해제 조치가 시행되더라도 당장 시장 상황이 반전될 가능성은 없어 보인다. 대출규제 등이 완화된다고 하더라도 국제 금융위기, 거시경제 악화 등으로 주택경기가 회복될 가능성은 낮기 때문이다.박재룡 삼성경제연구원 수석연구위원은 21일 "부동산시장 여건이 안좋기 때문에 다소 보탬은 될 수 있겠지만 현재의 흐름을 바꿀 수는 없을 것"이라고 내다봤다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장도 "당장은 효과가 없을 것"이라며 "금융시장 불안, 거시경제 여건 악화 등 외적 변수가 현재 주택시장을 지배하고 있기 때문"이라고 분석했다. 박 소장은 "장기간 집값이 많이 오른데다 시장에서 가격 상승에 대한 기대심리가 꺾인 상황"이라며 "현재 경제여건으로는 어떤 대책을 내놓더라도 시장을 활성화 시키기는 역부족"이라고 덧붙였다. 하지만 최근 금리상승 등 금융 압박에 시달리고 있는 수요자들에게는 도움이 될 것이라는 의견이 많았다. 김희선 부동산 114전무는 "투기지역 및 투기과열지역 해제로 수요자들이 갑자기 집 구매에 나서지는 않을 것"이라며 "이번 조치로 처분조건부대출 등 금융압박으로 인해 집을 처분해야할 상황에 놓인 사람은 한시름 놓을 수 있을 것"이라고 말했다. 전문가들은 이번 대책이 부동산 시장에는 긍정적인 역할을 할 것으로 내다봤다. 박원갑 소장은 "곳곳에서 부동산 경착륙에 대한 우려가 제기되는 가운데 연착륙을 유도하는 정책으로 작용할 것"이라며 긍정적으로 평가했다. 일선 중개업자들도 비슷한 의견이다. 강남구 개포동 부자공인관계자는 "자금여력이 지금보다 나아져 얼었던 시장에도 온기가 돌 수 있을 것"이라며 "하지만 시중금리가 10%대에 달하는 등 전반적인 경제상황이 좋지않아 사람들이 쉽게 대출을 받아 집을 사려할지 의문"이라고 말했다.

2008.10.21 I 박성호 기자

양도세 조기완화.."거래활성화 효과 없다"
[이데일리 윤도진기자] 정부가 내달 초부터 양도소득세 비과세 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 상향 조정키로 했다. 당초 계획(내년 시행)보다 빨리 양도소득세 부과기준을 완화해 얼어붙은 거래시장에 온기를 불어넣겠다는 의도다.그러나 매수세가 전혀 받쳐주지 않는 시장 상황을 감안할 때 효과는 거의 없을 것이란 게 부동산시장의 평가다.부동산 전문가들은 29일 기획재정부가 당초 내년 시행할 예정이던 `양도세 비과세 고가주택 기준 완화`(6억원→9억원)를 내달로 앞당기기로 한 것에 대해 대체로 회의적인 반응을 보였다.박합수 국민은행 PB사업본부 부동산팀장은 "양도세 완화 조치를 앞당기더라도 얼어붙은 거래시장 분위기를 녹이기는 역부족 일것"이라고 예상했다.그는 "현재 거래 침체는 팔 물건이 없어서라기보다는 살 사람들이 가격 상승에 대해 확신을 갖지 못하고, 대출 규제 등으로 자금면에서의 여력도 적기 때문"이라며 "매수세가 없는 상태에서 물건만 추가될 수 있는 조치는 오히려 강남권 집값을 더욱 하락시킬 요인이 될 뿐"이라고 설명했다.박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장 역시 "(양도세 조기 완화가) 단기적으로 매물을 늘릴 요인이 될 수는 있을 것"이라면서도 "그러나 종합부동산세 완화로 보유부담이 적어진 상태여서 매물이 크게 늘진 않을 것이고, 거래활성화 효과도 기대하기는 힘들다"고 내다봤다.매물이 되레 들어갈 것으로 보는 시각도 있다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "팔 사람 입장에서는 오히려 매물 소나기는 피해야겠다는 생각을 할 수 있을 것"이라며 "다만 대출만기 등으로 자금사정이 매우 급한 이들이나 수도권 외곽, 강북권 등에서 강남권으로 진입하려는 갈아타기 수요자들의 매물은 더러 나올 수 있을 것"이라고 말했다.김규정 부동산114 차장도 "단기간에 매물이 많이 나오게 되면 언제쯤 매수할 지를 가늠하고 있던 사람들 사이에서도 앞으로 더 싼 물건이 나올 것이라는 기대심리가 발동할 수 있다"며 "정부가 거래활성화를 앞당기려고 양도세 완화를 서두른 모습이지만 결국 효과는 내년이후에나 볼 수 있을 것"이라고 내다봤다.실제 강남 개포동, 대치동 및 송파구 가락동, 잠실동 인근 아파트 거래 시장에서는 매물 보유자들이 적극적으로 매도에 나서는 움직임은 보이지 않고 있다. 강남구 개포동 M부동산 관계자는 "추가로 물건을 내놓겠다는 사람들은 없고 시세보다 3000만~5000만원 가량 낮게 내놓은 급매물만 여전히 있는 상태"라며 "오히려 오랜 기간 매물을 올려놨던 매도자들이 `집팔기가 더 어려워지는 것 아니냐`며 걱정하곤 한다"고 말했다.송파구 가락동 인근 한 중개업소 관계자는 "한시라도 급하게 물건을 팔려는 이들에게는 비과세 혜택이 득이 될 수 있을 것"이라며 "그러나 매물이 많이 몰리는 시기에 집을 팔아면 제값을 받기 어렵기 때문에 `지금이 팔 시기는 아니다`고 권하고 있다"고 말했다.

2008.09.29 I 윤도진 기자

`엎친데 덮친격` 주택 매수심리 `급랭`
[이데일리 윤도진기자] 글로벌 금융위기로 국내 주택경기가 더욱 얼어붙을 전망이다. 정부가 최근들어 부동산 관련 규제를 풀고 있지만 금융위기 여파로 효과가 나타나지 않고 있는 것이다. 재건축 단지인 강동구 둔촌주공 1단지 59㎡형은 추석연휴를 지나며 3000만원 값을 내린 7억원선의 급매물이 나왔다. 분당 서현동 시범단지 106㎡형 안팎 아파트도 최근 한달새 3000만~5000만원 가량 값이 떨어져 연휴 이후 6억원이하 매물이 등장했다. 강남권과 분당 지역의 아파트는 경매시장에서도 감정가의 70%선까지 가격을 낮춰서야 겨우 거래가 이뤄지는 실정이다. 전문가들은 불안심리에 따른 매수세 위축이 주택가격 하락을 더욱 부추길 것으로 보고 있다.김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "투자자 입장에서는 금융 시장의 변동이 어떻게 전개될지 모른다는 불안감이 극대화된 상태이기 때문에 매수 심리는 크게 위축될 수밖에 없다"며 "불확실성이 크고 금리도 높은 상태에서 부채를 끼고 투자를 감행할 사람은 거의 없을 것"이라고 분석했다.그는 "주택시장 불황이 더욱 길어지면서 지방 미분양 주택의 해소 역시 쉽지 않은 상황"이라며 "매매시장에서의 주택가격 하락폭은 제한적이겠지만 아직 입주를 하지 않은 미분양단지에서의 계약해지나 실수요가 두텁지 않은 신규 분양단지는 고전을 면치 못할 것"이라고 덧붙였다.박원갑 스피드뱅크 부사장은 "정부가 최근 부동산시장 활성화를 위해 8·21대책, 9·1세제개편 등 다양한 청사진을 제시했지만 글로벌 금융위기로 이에 대한 효과는 반감될 것"이라며 "올 겨울까지는 매수세가 살아나기 힘든 상황"이라고 내다봤다. 김학권 세중코리아 사장도 "투자자들이 더욱 신중을 기할 수밖에 없게 돼 투자 메리트가 적은 수도권 외곽과 지방은 집값 하락 압력이 더욱 커지게 됐다"고 진단했다.이같이 불투명한 시장환경 속에 주택 건설사들은 가을 이후 자금난이 더욱 가속되는 것 아니냐는 우려를 내놓고 있다. 부동산 개발업체 S사 관계자는 "대부분의 주택개발사업이 금융권의 자금 조달을 통한 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 이뤄지는 것을 감안하면 개발사업 추진도 난항을 겪게 될 것"이라며 "미국의 금융위기가 국내 금융권의 동반부실이나 사업 축소로 이어질 경우 건설업계가 입을 타격은 더욱 크다"고 우려했다.

2008.09.18 I 윤도진 기자

"강남입성, 내년 여름까지 기다려라"
[이데일리 박성호기자] 서울 강남지역 부동산 시장 하락세는 내년에도 계속될 것으로 보인다. 단 세제·금융 규제 완화가 선행돼야 한다는 전제 하에서다. 시장 전문가들은 현재와 같은 규제가 계속될 경우 시장 회복은 보다 장기화 될 것이라고 입을 모았다. ◇ 내년 상반기까지 집값 떨어진다대부분의 전문가들이 적어도 내년 상반기까지 집값은 꾸준한 하향 안정세를 보일 것이라고 예상했다. 8·21 대책과 9·1 세제개편안이 내년 초께 시행되면 시장 상황은 다소 변동이 있을 것이라고 내다봤다.  양해근 우리투자증권 재무컨설팅팀 차장은 "내년 초에나 8·21대책 등이 시행될 것으로 보인다"며 "올 연말까지는 거래공백이 이어지고 각종 정부정책의 불확실성은 내년 상반기가 지나야 해소될 여지가 있다"고 분석했다. 김희선 부동산114 전무 역시 "내년 초까지 강남 지역에서는 매물이 꾸준히 증가해 가격 하락이 지속될 것"이라고 전망했다. 특히 내년 세제개편안 등이 시행된다고 하더라도 당장 집값이 오르기는 힘들 것으로 보인다. 경기회복이 쉽지 않은데다 대출 규제 등 핵심 규제가 여전히 남아있기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "이번 규제 완화가 생각보다는 시장에 직접 영향을 주진 못할 것으로 예상된다"며 "지금은 금리상승, 외환시장불안, 경기침체 등 외부 변수가 부동산 시장에 더 큰 영향을 주고 있다"고 말했다. ◇ 내집마련..올해는 안된다 전문가들은 대부분 내년 상반기를 `투자 적기`로 봤다. 내년 상반기께는 시장을 뒤덮고 있는 불확실성이 일정부분 해소될 것으로 기대하기 때문이다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "언제가 바닥인지는 아무도 모르지만 적어도 투자 목적이라면 내년 상반기까지 지켜보고 결정하는 것이 좋다"며 "실수요자는 올 연말도 크게 나쁘진 않을 것 같다"고 말했다. 김학권 세중코리아 대표 역시 "수도권 신도시의 경우 향후 추가하락도 배제할 수 없지만 서울의 경우 앞으로 수요가 더 몰릴 것으로 예상된다"며 "시장 상황을 좀더 종합적으로 살펴봐야 겠지만 서울 강남의 경우는 올 연말, 분당 등 수도권 신도시 지역은 내년 1분기에는 결정을 내려야 할 것"이라고 조언했다. 전문가들은 이런 조정 장세 속에서는 부동산 투자 전략도 수정할 필요성이 있다고 입을 모았다. 우선은 철저히 저가 매수 전략을 세울 필요가 있다. 김희선 전무는 "자금 확보 상황이 여의치 않고 대출조건, 금리 규제를 받고 있는 상황에서 향후 가격 상승 기대감마저 무너진 지금 급매물 중심의 매수 전략이 필요하다"며 "내년 초까지 상승도 어렵지만 급락할 가능성도 없기 때문에 시세보다 훨씬 저렴한 급매물을 주의깊게 볼 필요가 있다"고 말했다. 박원갑 소장은 "가격이 떨어지고 있다고 불확실성이 제거되지 않은 상황에서 무리하게 들어가서는 안된다"며 "부동산 시장 역시 지나치게 고평가돼 있다는 사실도 염두에 둬야 한다"고 지적했다.

2008.09.08 I 박성호 기자

고개숙인 재건축 "약세 오래간다"
[이데일리 박성호기자] 지난 2일 이명박 대통령의 재개발·재건축 사업 활성화 발언 직후 재건축 규제완화 가능성이 다시 수면 위로 부상하고 있다. 규제 완화의 핵심은 8·21대책 당시 검토됐다 제외된 것으로 알려진 `중소형평형 의무비율`이다. 하지만 시장에서는 `중소형평형 의무비율` 등이 완화된다고 하더라도 재건축 등 사업이 활성화되지는 않을 것으로 예상하고 있다. 사업 추진에 대한 기대감은 커지겠지만 결국 개발이익환수제도 등 다른 규제가 존재하는 한 사업 추진에는 한계가 있을 것이라는 분석이다. 강남 재건축 사업을 추진하고 있는 조합들의 경우 소형평형 의무비율이 완화된다면 사업 추진에 탄력을 받을 수 있을 것이란 의견이 지배적이었다. 김우기 잠실주공5단지 재건축조합추진위원장은 "안전진단보다 사업 추진에 더 걸림돌이 됐던 것이 소형평형 의무비율"이라며 "이에 대한 완화조치가 이뤄진다면 사업 추진에 큰 힘을 받을 수 있을 것"이라고 말했다. 둔촌주공4단지 조합 관계자 역시 "현재 주민들이 지금보다 더 작은 아파트를 받게 될 지 모른다는 불안감에 동의서 제출 등에 소극적이었던 것이 사실"이라며 "비율이 완화되거나 폐지된다면 동의율도 상당히 높아질 것"이라고 밝혔다. 하지만 정부가 여전히 `개발이익환수가 전제된 재건축 규제 완화` 방침을 고수하고 있는 한 사업 추진이 순조롭지는 않을 것이라는 예상이 많았다. 김 위원장 역시 "개발이익환수제가 크게 완화되지 않는다면 사업 추진에 또 다른 걸림돌이 될 가능성이 높다"며 "현재 재건축 조합들이 중심이 돼 위헌소송을 진행하고 있는 만큼 헌법재판소의 결정을 기다리고 있다" 전했다. 현 정부 출범 이후 재건축 사업 규제 완화가 계속 추진된 결과 현재 남아있는 규제는 ▲소형평형 의무비율 ▲임대주택 건립 ▲초과이익환수제 ▲입주권 양도세 부과 ▲용적률 제한 등이다. 이중 개발이익환수 장치는 임대주택 건립과 초과이익환수제 등이다. 임대주택 의무비율은 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립하게 한 것이며 초과이익환수제는 개발이익에 대해 최대 50%까지 환수하는 제도이다. 김규정 부동산114 차장은 "용적률을 완화하고 소형평형 의부비율 등을 푼다면 사업 추진에 힘을 받을 단지들이 상당할 것"이라며 "하지만 환수장치가 완화돼 주민들의 수익성이 보장되지 않는다면 향후 사업 추진에는 한계가 있을 것"이라고 예상했다. 특히 분양가 상한제 적용을 받게 되는 재건축 단지들의 경우 조합원 분담금은 현재보다 더욱 늘어날 가능성이 높아 조합원들이 사업 추진 자체를 반대하고 나설 가능성도 높다.    뿐만 아니라 현재와 같은 하락세가 지속될 경우 규제완화 여부에 상관없이 재건축 사업 추진은 어려울 것이라는 의견도 나왔다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 "결국 재건축 사업 추진 여부는 `수익성`에 있다"며 "분담금까지 지불해가면서 재건축을 한다고 할 때 향후 집값이 지금보다 더 하락할 것이라는 예상이 있다면 사업 추진은 어려울 수밖에 없다"고 지적했다. 김선덕 건설산업전략연구소장도 "집값이 더 떨어질 수 있는 상황에서는 재건축 사업 추진이 생각했던 만큼 활성화 되지는 않을 것"이라며 "정부의 규제완화는 재건축 사업에 관한 `필요조건`일 뿐 실제 사업이 원활하게 추진되려면 시장 상황 등 거시경제도 좋아져야만 가능하다"고 말했다.

2008.09.03 I 박성호 기자

양도세중과 多주택자의 선택은?
[이데일리 윤도진기자] 정부가 양도소득세와 증여·상속세 등을 비롯한 세제개편안을 발표함에 따라 집을 2채 이상 가진 `다주택자`들의 투자 방식 변화에 관심이 모이고 있다. 양도세 완화의 초점이 실수요자에 맞춰졌기 때문에 앞으로 1주택자라면 고가의 주택을 보유하더라도 양도세 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있지만 중과세 규정이 그대로 유지된 다주택자의 경우 세제완화 혜택을 받기가 어렵기 때문이다. ◇ `똘똘한 1채`만 남겨라 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "이번 세제개편의 영향으로 여러 채를 보유하는 것보다는  `똘똘한 1채`를 유지하는 투자현상이 중장기적 트렌드로 나타날 수 있다"고 내다봤다. 그는 이번 개편안의 특징이 "1주택자에 대한 고가주택 기준 상향조정, 장기보유 특별공제 확대, 양도세율 인하 등 실수요자에 대해서만 집중적인 양도세 혜택을 부여한 것"이라며 "다주택자가 보유주택 수를 줄이는 현상이 나타날 것"이라고 말했다. 함영진 부동산써브 리서치실장도 "거주요건 강화가 저가 주택에 대해 전세를 끼고 주택을 매입하는 등의 투자수요의 진입을 차단할 수 있어 수도권 외곽 및 비수도권 지역 주택시장이 위축돼 시세가 하락할 수 있다"며 "다주택자라면 이들 지역의 보유주택 처분을 고려할 시점"이라고 분석했다.◇`매도`보다 `증여·상속` 유리 이번 세제개편 중 상속·증여세율 현실화 내용을 들여다 보면 다주택자가 보유주택 수를 줄이는 방식은 시장에 내다파는 것보다 상속이나 증여가 유리하다는 평가가 나온다.다주택자의 경우 보유주택 매도시 양도세 중과규정(50~60%)이 그대로 적용돼 세부담이 크지만 보유주택을 상속이나 증여하게 되면 현재보다도 세금 부담이 훨씬 줄어들기 때문이다. 현재 10%(과세표준 1억원 이하)부터 50%(30억원 초과)까지 적용되는 상속·증여세율은 이번 개편안에서 내년부터는 7%(5억원 이하)~34%(30억원 초과)로 바뀐다. 2010년에는 과표구간마다 1%포인트씩 세율이 추가 인하된다. 예컨대 2주택자가 5년전 1억5000만원에 산 집을 4억5000만원에 팔 경우 양도세는 약 1억3875만원(필요경비 2000만원)이지만 이를 성인 자녀에게 증여 또는 상속할 경우 내년에는 2940만원, 2010년에는 2520만원만 부담하면 된다.  특히 양도세와 증여·상속세 차이는 처분주택의 양도차익이 클수록 더욱 커진다. 따라서 양도차익이 적을 경우는 양도하는 것이 유리하다. 박원갑 부사장은 "증여세 인하로 다주택자들의 경우 양도세 중과(50~60%) 부담을 지는 것보다 증여를 하는 게 종전보다 훨씬 유리할 수 있다"며 "다만 증여할 주택에 남아있는 대출금이나 전세 보증금은 `증여`가 아닌 `양도`가 되기 때문에 양도세 중과를 피하려면 부담부 증여가 아닌 단순증여를 택하는 것이 좋다"고 설명했다. ■양도세 및 증여세 산출 산식(1가구2주택 경우)* 양도세 = 양도세 과세표준 X 양도소율세율과세표준 = 양도차익(양도가액-취득가액-기타 필요경비)-250만원(양도소득 기본공제)양도소득세율 = 50%(1가구 2주택 양도)* 증여세 =  증여세 과세표준 X 증여세율증여세 과세표준= 증여재산가액(시가) + 10년내 증여재산가산액 - 증여재산 공제 (직계존비속 3000만원, 미성년자녀 1500만원)현행세율 = 10%(과세표준 1억원 이하)부터 50%(30억원 초과)개정세율 = 7%(5억원 이하)~34%(30억원 초과)- 2010년 과표구간마다 1%포인트 세율 추가인하▲상속·증여세 세율 인하 및 과표구간 조정내역(자료: 기획재정부)

2008.09.02 I 윤도진 기자

양도세완화, 금액대별 `희비교차`
[이데일리 윤도진기자] 양도소득세 개편으로 6억원, 9억원을 분기점으로 한 가격대별 주택보유자들의 희비가 엇갈릴 전망이다.  `6억원 초과, 9억원 이하 주택보유자`는 같은 1주택자 가운데서도 양도세 비과세 수혜대상에 포함돼 혜택이 가장 크다. 9억원 초과 주택 보유자도 고가주택 기준 상향과 장기보유 특별공제 혜택 등을 받게 된다. 반면 6억원 이하 주택은 감세효과를 거의 보지 못한다. ◇6억원 이하 주택, 감세효과 `미미` 시가 6억원 이하 주택을 보유한 1주택자의 경우 이번 세제개편을 통해 얻는 혜택이 미미하다. 과세표준과 세율이 낮아지면서 세액이 10~25% 정도 줄어드는 게 유일한 혜택이다. 6억원 이하 주택의 경우 거주요건(수도권 3년) 강화에 따라 거래가 위축되며 가격이 약세를 보일 가능성이 크다. 그동안은 투기 및 거주목적으로 전세를 끼고 사두는 경우가 많았지만 거주요건이 적용됨에 따라 이 같은 수요가 줄어들 수 있기 때문이다. 국토해양부는 공시가격이 시가의 80% 수준임을 감안할 경우 전국 1356만가구의 주택 중 6억원 이하 주택은 전체의 95.7%인 1298만가구라고 밝혔다.  ◇6억~9억원 주택, 37만가구 비과세 대상 ▲수도권 지역별 6억초과 9억이하 아파트 수(자료:부동산114)6억~9억원대 주택은 혜택이 가장 크다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "시가 6억원 초과, 9억원 이하 1가구 1주택자들은 보유 및 거주요건을 갖출 경우 비과세 혜택을 받게 된다"며 "주로 고가주택, 중대형주택이 밀집해 있는 서울 강남·서초·송파·강동·목동 등과 분당·일산·평촌 등의 30~40평형대(99~132㎡) 1주택자들이 수혜대상"이라고 말했다. 국토해양부 집계로 6억원 초과 9억원 이하 가구수는 전국 주택의 2.8%인 총 37만가구로 추정됐다. 부동산114 집계에 따르면 이 가격대에 해당하는 아파트는 서울·경기·인천 등 수도권에 총 30만3108가구가 있으며, 이 중 4분의 1 가량(25.2%)인 7만6360가구가 강남3구(강남·서초·송파)에 밀집한 것으로 나타났다. 김희선 부동산114 전무는 "보유세 부담을 느껴오던 6억~9억원 주택 보유자는 매도시 양도세 부담이 크게 줄어드는 것에 큰 매력을 느낄 것"이라며 "운신의 폭이 넓어진 셈이기 때문에 보유주택을 매물로 내놓고 갈아타기를 시도할 수 있다"고 해석했다.◇9억원 초과 주택, 세부담 크게 줄어시가 9억원을 넘는 초고가 주택도 9억원까지 비과세되고, 여기에 장기보유 특별공제도 확대 적용되기 때문에 양도세 부담이 크게 줄어든다. 국토해양부 추정에 따르면 9억원 초과 주택은 전국 21만가구로 전체 주택의 1.5%에 해당한다. 김종필 세무사는 "5년 전에 5억원을 주고 산 주택을 보유기간을 갖춰 10억원에 파는 경우를 가정할 때, 현행 제도하에서는 4455만원의 양도소득세를 내지만 고가주택 기준 상향, 장기보유특별공제, 양도세율 변경 등을 반영하면 내년에는 265만원, 2010년에는 182만원으로 세부담이 대폭 감소할 것"이라고 분석했다. 특히 장기보유 특별공제 혜택만을 감안할 경우 중장기적으로 작은 집 여러 채를 매입하기보다 `똘똘한 1채`를 실거주용으로 매입하려는 움직임이 나타날 수 있다고 전문가들은 내다봤다. 박원갑 부사장은 "다만 금리 상승, 거시경제 침체, 글로벌 부동산가격 하락 등 수요제약 요인이 많아 고가주택 쏠림현상이 단기적으로 나타나지는 않을 것"이라고 예상했다.

2008.09.01 I 윤도진 기자

양도세 거주요건강화 위장전입 부른다
[이데일리 윤진섭기자] 정부가 이번 세제개편에서 내놓은 양도세 비과세 거주요건 강화는 주택시장을 실수요 위주로 재편한다는 측면에서는 긍정적이지만 거래위축과 위장전입 등 부작용도 낳을 전망이다. 정부는 1가구1주택자에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 확대하되 거주요건을 강화하기로 했다.  서울 수도권은 3년 보유 3년 거주 요건을, 일부 수도권과 지방은 3년 보유 2년 거주요건을 갖춰야 비과세 혜택을 주겠다는 것이다.기획재정부는 3년 거주와 2년 거주가 될 곳에 대해선 아직 미확정이라고 밝혔다. 다만 정부 일각에선 수도권 투기과열지구 등 집값 상승이 큰 곳은 3년 거주, 수도권 외곽지역과 지방은 2년 거주가 유력한 것으로 보고 있다.  3년 거주요건이 신설되면 외지인의 투기적 수요는 차단될 것으로 보인다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "당장 고양, 용인, 인천경제자유구역에 투자하려는 수요자들은 거주요건 신설로 원정투자가 어렵게 될 것"이라며 "지방 지역도 투자 수요가 크게 줄어, 시장 활성화에 악재가 될 것"이라고 말했다. 전세를 끼고 주택을 사는 수요도 위축될 수밖에 없다. 거주요건을 채울 수 없는 상황에서 양도세를 감수하고 투자하기가 쉽지 않기 때문이다. 이 과정에서 위장전입 등 불법이 기승을 부릴 가능성도 크다. 한 부동산 전문가는 "서울, 과천 및 1기신도시의 경우 2년 거주요건을 채우기 위해 주민등록만 옮겨놓는 경우가 많다"며 "3년(일부 지역 2년) 거주 요건이 강화되면 이 같은 위장전입이 더욱 기승을 부릴 것"이라고 말했다. 전매제한 규정 완화 효과도 반감된다. 예를 들어 전매제한 3년인 주택의 경우 입주 후 1년 정도 지나면 전매제한은 해소되지만 거주요건을 채우지 못하기 때문에 매도가 쉽지 않다.함영진 부동산써브 팀장은 "전국에 걸쳐 1가구 1주택 비과세 주택에 대한 거주요건이 강화됨에 따라 오히려 분양시장이나 거래 시장은 위축될 가능성이 높다"며 "최근 정부가 내놓은 미분양 주택 대책과도 상충되는 면이 많다"고 말했다.

2008.09.01 I 윤진섭 기자

(버블세븐 집값)①강남 "불패신화 끝나간다"
[이데일리 김자영기자] 참여정부 시기 부동산 시장은 `버블세븐`이란 말로 집약된다. 정부가 공식적으로 버블이라고 얘기할 만큼 집값이 과도하게 올랐다. 실제 버블세븐 지역은 2000년부터 2006년까지 2~4배 정도 집값이 뛰었다. 이들 지역은 교통 교육 서비스 등 주거환경이 양호한 데다 투기세력이 가세하면서 폭등 양상을 보였다. 하지만 버블세븐 지역은 최근들어 약보합세로 돌아섰다. 오른만큼 하락폭도 커지고 있다. 이명박 정부가 규제완화 카드를 만지작거리고 있지만 대세 반전은 쉽지 않은 상황이다. 버블세븐 집값의 현주소를 짚어본다.[편집자]자영업자인 김모씨는 보름 전 보유 중인 서울 강남 개포동 주공3단지 42㎡(13평형)를 8억3000만원에 내놨다. 불과 한달 전 시세인 8억5000만원보다 2000만원이나 낮춘 것이다. 이 아파트는 1년 전에는 9억5000만원에 거래됐다. 1년만에 1억원이상 가격이 떨어진 것이다. 김씨는 새 정부가 들어서면 재건축 규제가 풀릴 것으로 믿고 기다려왔지만 여의치 않자 팔기로 했다.버블세븐의 상징지역인 강남구는 매물이 쌓여가면서 가격이 하락하고 있다. 가격 하락을 주도하고 있는 것은 재건축 예정단지들이다. 여기에 물량 부담도 더해지고 있다. 잠실 새 아파트가 대규모 입주하면서 불패신화를 자랑하던 압구정동, 도곡동, 대치동 일반아파트까지 약보합세를 보이고 있다. ◇강남 집값 2년 前으로 회귀 강남구 집값은 1998년 말부터 가파른 상승세를 탔다. 2000년대 들어 본격적인 오름세를 나타냈고, 2006년말 최고점을 기록했다. 강남구의 3.3㎡당 매매가 추이는 이같은 흐름을 잘 보여준다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 강남구의 3.3㎡당 아파트 가격은 2006년 5월 버블세븐 발표 당시 3096만원이었다. 이후 2007년 1월 사상 최고가인 3549만원을 기록한 뒤 계속 하락해 이달 첫째주 강남구의 3.3㎡당 가격은 3446만원으로 2006년 11월 셋째주에 기록한 3457만원과 비슷하다. 올 들어 강남구 아파트의 3.3㎡당 매매가는 ▲2월 3513만원 ▲3월 3509만원 ▲6월 3484만원 ▲8월 3445만원으로 낮아지는 추세다. ◇정부 규제에 직격탄 맞은 재건축 강남권 아파트 가격은 매물이 늘어나면서 약세를 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. 특히 정부의 집중 규제를 받고 있는 재건축 단지들이 직격탄을 맞았다. 11억원대에 시세가 형성돼 있던 은마아파트 112㎡(34평형)는 이달 초 10억원에 팔리기도 했다. 10억원 아래로 내려가지 않았던 이 아파트 102㎡(30평)는 현재 9억2000만원에도 사는 사람이 없어 하루가 다르게 호가가 떨어지고 있다. 다만 최근 정부가 재건축 규제 완화를 검토한다는 소식이 전해지면서 집주인들이 급매물을 다시 회수하고 있다는 게 현장의 설명이다. 재건축 단지의 약세는 일반 아파트 가격 약세로 이어지고 있다. 대치동의 A중개업소 관계자는 "대치동 동부센트레빌 148㎡(44평)의 경우 집값이 강세였던 2006년말 28억원에 매매됐지만 최근에는 21억원에 거래되고 있다"고 말했다. 극심한 부동산 침체에도 가격이 요지부동이었던 압구정동 현대아파트, 도곡동 타워팰리스도 최근 흔들릴 조짐을 보이고 있다. 신현대 115.5㎡(35평) 급매물은 최근 13억3000만원에 거래됐는데 고점 가격은 16억원, 최근 호가는 15억~15억5000만원으로 2억원 이상 싸게 팔린 것이다. 타워팰리스 188㎡(56평)도 최근 26억원에 매물을 내놨다가 21억원에 거래됐다. 이 아파트는 2006년 12월말에 최고 28억원의 시세를 기록했다. 이들 아파트 가격이 약세로 돌아선 데는 재건축 아파트 약세 속에 잠실지역 새 아파트가 대거 쏟아지고 있기 때문이다. 도곡동 B중개업소 관계자는 "워낙 매수세가 없는 상황에서 잠실 새 아파트가 대거 입주하면서 강남 아파트 값을 끌어내리고 있다"고 말했다. 금리인상도 부담이다. 시중은행들이 고시한 고정금리형 주택담보대출 금리는 9.5%에 육박했다. 양해근 우리투자증권 팀장은 "대출을 받아 강남 아파트를 매입한 수요자들이 의외로 많다"며 "대출금리가 지속적으로 오르면서 이자 부담을 못 견딘 매물들이 나오고 있다"고 전했다. ◇강남구 불패신화 끝났나 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "가을 이후 강남구 부동산 거래가 살아나기는 하겠지만 가격 상승탄력을 받기는 힘들 것"이라며 "오른다해도 2006년 하반기 최고점 가격 회복을 시도하는 움직임 정도가 될 것"이라고 내다봤다. 그는 또 "부동산 정책 변수라는 호재가 있기는 하지만 획기적인 변화는 기대하기 힘든 분위기"라고 덧붙였다.부동산114 김희선 전무도 "그동안 시장을 주도해온 강남구의 대형 주상복합과 재건축 아파트는 악재가 몰리면서 빛이 바랬다"며 "높은 가격, 세금부담 등으로 매수세가 실종됐다"고 말했다. 특히 재건축 완화책이 거론되지만 과거와 같은 높은 수익률은 기대하기 힘들 것으로 전망했다.▲ 강남 아파트 3.3㎡당 매매가는 2006년 5월 버블세븐 발표 당시 3096만원을 기록한 이후 2007년 1월 3549만원으로 최고가를 기록했다. 이후 가격이 하락하면서 현재는 3445만원으로 2년 전 시세로 돌아선 상태다.

2008.08.19 I 김자영 기자

스피드뱅크, 아산신도시 투자전략 세미나
[이데일리 박성호기자] 부동산정보업체 스피드뱅크는 오는 13일 천안 세종웨딩홀 6층 컨벤션홀에서 '아산신도시 전망 및 투자전략'에 관한 세미나를 개최한다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장과 이재국 서일대학교 교수가 강사로 나서 아산신도시의 향후 발전전망과 투자가치 및 투자전략에 대해 설명할 예정이다. 아산신도시는 총 2132만㎡ 규모로 수도권 접근성이 좋고 인근에 삼성LCD단지가 위치해 있어 신도시 중 대표적 자족도시로 꼽힌다. 이번 세미나는 선착순 300명을 대상으로 무료로 진행될 예정이다. 문의는 1644-5445.

2008.08.11 I 박성호 기자

버블세븐, 참여정부 ''덫''에 걸리다
[이데일리 박성호기자] 서울 강남을 비롯해 '버블세븐' 지역의 집값 하락세가 이어지고 있다. 때문에 시장 일각에서는 '거품'이 꺼지고 있다는 전망도 나오고 있다. 전문가들은 참여정부 부동산 관련 정책 효과에다 최근 가속화되고 있는 경기 침체가 집값 하락의 원인이라고 말한다. 최근 버블세븐 지역의 집값 하락 원인은 무엇보다도 대출규제와 부동산세제 강화 때문이다. 지난 2006년 3·30 대책때 도입키로 결정돼 11·15 대책때 투기과열지구로까지 확대된 DTI(총부채상환비율) 규제가 가장 직접적인 원인이다. 수요자들의 돈줄을 죔으로써 무리한 대출을 통한 주택 구입을 원천적으로 막았기 때문이다. ◇참여정부 부동산 정책 '빛'을 발하다박상언 유앤알컨설팅 대표는 "2006년 이전 대출규제가 심하지 않았을 때에는 대출을 통해 집을 사둘 수 있었다"며 "하지만 최근에는 강남 집값이 떨어지는 것을 보고 집을 사두고 싶어도 자금을 동원할 수 없어 포기하는 사람들이 많다"고 설명했다. 그는 또 "최근 투자 자문을 받기 위해 찾아오는 사람들의 대부분이 1억원 안팎의 자금으로 투자처를 찾고 있다"며 "강남권 등 버블세븐 지역의 중대형아파트들은 돈이 없어 구입할 엄두도 못내고 있다"고 덧붙였다.부동산 관련 세제 강화도 집값 하락에 한몫 했다. 2003년 10·29 대책때는 종합부동산세를 도입하고 1가구 3주택자에 대한 양도소득세를 60% 단일세율로 중과키로 했다. 이어 2005년 8·31대책 당시에는 종합부동산세 과세 기준을 6억원으로 강화했으며 인별 합산에서 가구별 합산으로 변경했다. 또 1가구 2주택자에 대한 양도세도 50% 중과했다. 이에 따라 작년에는 버블세븐 지역에서는 종부세 회피 물량이 급매물로 나와 집값 하락을 이끌기도 했다. 올해 역시 송파구 잠실주공1·2단지 재건축 아파트 입주를 앞두고 양도세 중과를 피하기 위해 시세보다 5000만원 이상 가격을 낮춘 양도세 회피 물량이 집값 하락세를 부추겼다. 김희선 부동산114 전무는 "실제로 참여정부의 부동산 대책들이 수요를 억제했다는 면에서는 효과가 있다"며 "수요가 줄어들자 거래가 위축되고 가격이 떨어지는 결과를 낳았다"고 분석했다. 변창흠 세종대 도시부동산대학원 교수도 "참여정부 이전 부동산 세제와 비교하면 정책효과가 극명하게 드러난다"며 "보유세, 양도소득세 강화 등을 통해 투기수요를 차단한 효과는 분명히 있다"고 말했다. ◇내부요인보다 외부요인이 더 커..스태그플레이션 영향 하지만 참여정부의 부동산 정책만으로 최근 집값 하락을 설명하기에는 부족하다. 오히려 시장에서는 정책 요인 이상으로 최근 경기 침체 상황이 주택 가격 하락에 영향을 주고 있다고 보고 있다. 특히 금리와 물가가 오르면서 경기는 침체되는 스태그플레이션이 예고되면서 구매 심리를 극도로 위축시켜 하락을 부추겼다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "예전같았으면 세제 완화 움직임에 강남 집값이 들썩였을 것"이라며 "최근의 스태그플레이션 우려가 수요자들의 투자 심리를 짓누르고 있다고 볼 수 있다"고 지적했다. 그는 또 "한국의 경우 세계적인 부동산 가격 하락 흐름에 다소 뒤늦게 합류한 것"이라며 "세계경제 침체가 깊어지면 하락세는 더욱 가속화될 수 있다"고 예상했다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장도 "정책 효과도 분명히 있지만 그보다 더 큰 것이 금리 인상과 물가 상승으로 가계실질 소득이 줄어들고 이것이 투자 심리에 큰 영향을 끼친 것"이라며 "현재 약세를 보이고 있는 강남 집값은 부동산시장 내부 요인보다 외부 요인에서 원인을 찾아야 한다"고 말했다.

2008.07.29 I 박성호 기자

서울 집값 약세 "오래 간다"
[이데일리 박성호기자] 정부가 부동산 세제완화 방침을 밝혔지만 서울 집값의 최근 흐름을 바꾸지는 못할 것으로 보인다. 대부분의 전문가들은 현재 부동산 경기는 내부적 요인 뿐만 아니라 외부적 요인에 좌우되는 면이 많아 일부 정책 변화로 상황이 좋아지지는 않을 것으로 내다봤다. ◇세제완화 불구..강남 약세는 지속= 강남은 당분간 약세가 지속될 것으로 보인다. 올 하반기를 지나 내년 상반기까지는 집값이 반등할 여지가 없다. 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 완화방침이 나왔지만 대출규제가 풀리지 않고 경기가 회복되지 않는 상황에서는 매수세가 붙기 어렵다는 판단에서다.  박상언 유앤알컨설팅 대표는 "최근 고객들은 대부분 1억원 안팎의 오피스텔이나 소형아파트 투자에 대해서 문의하고 있다"며 "전반적으로 강남권 아파트에 투자하기에는 자금이 부족한 상황인 것으로 보인다"고 말했다. 세금 규제는 부분적으로 풀릴 것으로 보이지만 대출 규제는 현재의 경제상황에서는 완화되기 어렵다는 것이 대부분의 의견이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "한나라당이 추진하는데로 규제완화가 될지도 의문"이라며 "금리가 오르는 상황에서 총부채상환비율(DTI) 완화 등은 건드리기 어려운 만큼 시장은 예전과 같이 움직일 것으로 보인다"고 말했다. 또 투자심리가 극도로 위축된 상황에서 경제 상황이 좋아지지 않는다면 수요자들 역시 섣불리 움직일 수 없을 것이라는 지적도 나왔다. 양해근 우리투자증권 재무컨설팅팀 차장은 "과거에는 '강남 불패'라고 할 만큼 강남 부동산 시장에 대한 신뢰가 강했다"며 "하지만 최근 강남 집값이 떨어지고 규제완화에 대한 정부의 언급이 나와도 시장이 별 반응을 보이지 않는 것을 보면 당분간 추가하락의 여지도 있다"고 예상했다. 대체로 전문가들은 강남 집값은 현재보다 5%이상은 추가하락할 것이라고 내다봤다.  김규정 부동산114 차장은 "현 상황대로라면 하반기 강남 집값은 2006년 3분기 수준까지 떨어질 것으로 예상된다"며 "정부 방침대로 세제 완화가 되더라도 일부 급매물은 회수될 지 모르지만 하락세를 진정시키는 정도의 영향밖에 미치지 못할 것"이라고 말했다.  ◇강북집값..전세수요증가 관건= 강북 집값은 불확실성이 증대돼 적어도 올 가을철이 돼야 대세를 정확히 파악할 수 있을 것이라는 의견이 많았다. 강북 집값의 가장 큰 불확실성은 올 여름철 2만여가구에 이를 것으로 예상되는 뉴타운·재개발 이주 수요다. 전세수요가 늘어나면 전셋값이 상승하게 되고 매매가 대비 전셋값 비율이 높아지게 될 경우 전세수요가 다시 매매수요로 전환돼 매매가 상승을 부추길 수 있기 때문이다. 이 때문에 전문가들 조차 강북 집값은 올 가을 이후에나 확실하게 전망할 수 있을 것이라고 입을 모은다. 박원갑 소장은 "전세수요가 매매수요로 전환될 때 가장 중요한 것이 향후 집값이 상승할 것이라는 믿음"이라며 "상반기에 너무 올랐기 때문에 추가 상승이 미미할 것이라고 판단한다면 매매수요가 늘지 않을 것"이라고 말했다.그는 "가격이 오른다고 하더라도 올 봄 수준을 회복하는 수준일 것"이라며 "강북권은 강남권과 집값 차이가 얼마 되지 않을 정도로 이미 오른 상태라서 가격 메리트가 희석된 곳이 많다"고 지적했다. 양해근 차장도 "재개발 지분이 너무 올라 수익이 거의 안나는 지역이 늘고 있는 것은 향후 집값 상승 전망을 어둡게 하는 요소"라며 "분명 뉴타운·재개발 사업으로 인한 발전 가능성은 있지만 재개발 지분보다는 인근 지역에서 수혜를 받는 일반아파트의 집값 움직임에 주목해야 한다"고 조언했다.

2008.07.27 I 박성호 기자

군산 땅값은 金값… 상반기에만 25% 급등, 왜?
[조선일보 제공] 24일 전북 군산시 오식도동에 있는 D부동산중개업소. 김모(30) 사장은 이날 하루에만 10여 통의 상담 전화를 받았다. 대부분 "땅값이 많이 올랐는데 지금 투자해도 괜찮은가", "군산 안에서도 어느 곳을 사야 하느냐"는 내용들이었다. 김 사장은 "올 들어 땅값이 급등했는데도 거의 매일 10통씩 넘게 전화가 온다"며 "하루에 2~3개 팀은 아예 직접 찾아와 주변 땅을 둘러보고 있다"고 말했다.전북 군산 지역의 땅값이 '금값'처럼 치솟고 있다. 새만금·군산 경제자유구역 지정, 현대중공업, 두산인프라코어 같은 대기업의 잇단 산업단지 입주 등으로 군산의 땅값은 올 상반기(1~6월)에만 25% 가까이 올랐다. 같은 기간 전국의 땅값 평균상승률(2.71%)과 비교하면 10배 가까이 뛴 셈이다. ◆6개월 새, 땅값이 3배 이상 올라군산 안에서도 땅값이 가장 많이 오른 곳 중 하나는 새만금경제자유구역 배후지로 거론되는 옥산면과 회현면 일대. 올 초까지만 해도 3.3㎡당 6만원이었던 이들 지역의 농지는 최근 20만원으로 3배 이상 올랐다. 군장·군산산업단지와 가까운 내초동 땅값도 같은 기간 3.3㎡당 7만~8만원에서 25만~30만원으로 올랐고, 수송택지개발지구와 가까운 지곡동 역시 3.3㎡당 30만~40만원에서 100만원 이상으로 급상승했다.거래량도 눈에 띄게 늘었다. 국토해양부에 따르면, 지난 1월 한 달 동안 1552필지가 거래되던 군산시 내 토지는 지난 4월 2357필지가 매매되더니, 5월과 6월에는 각각 2597필지, 2829필지로 거래량이 급증했다. ◆대기업 입주에 경제자유구역 지정까지군산시 비응항(港) 인근 군장산업단지. 서쪽 가장자리에 위치한 현대중공업 군산조선소에서는 내년 8월 준공을 목표로 도크(선박을 건조·수리하는 시설)를 짓는 공사가 한창이다. 여기서 2㎞쯤 떨어진 두산인프라코어 중장비 공장 건설도 이미 시작됐다.군산 지역 땅값의 최근 가파른 상승세는 이런 연이은 개발호재에 따른 것이란 분석이다. 한국산업단지공단 이민식 과장은 "현대중공업, 두산인프라코어 등 대기업이 지난해 군장·군산산업단지 입주를 결정한 후 협력업체들까지 군산으로 속속 이주하고 있다"며 "한때 남아돌았던 공장부지가 오히려 부족해져 이제는 산업단지를 추가로 조성해야 할 상황"이라고 말했다. 여기에다 지난 21일 이명박 정부가 새만금을 당초 2030년에서 2020년까지 개발, '동북아의 두바이'로 발전시키겠다고 약속하면서 투자자들의 기대도 커지고 있다. 군산시청 이장식 항만물류과장은 "정부가 새만금 사업기간을 당초 계획보다 10년을 앞당긴 만큼 사업 속도가 더 빨라지고 지역에 대한 수요도 크게 증가할 것"이라며 "현재 26만명인 인구도 산업단지 활성화를 바탕으로 2015년까지 50만명으로 늘어날 것으로 예상된다"고 밝혔다. ◆"개발 후 시세만큼 오른 곳도 있어"그러나 이달 들어서는 군산 지역 토지에 대한 매수세가 급감하고 거래도 위축되는 양상이다. 전북도가 지난 5월과 6월 내초·산북·개사동, 회현·옥서·개정·성산면 일대를 토지거래허가구역으로 지정하면서 군산시 전체 토지의 36.3%가 외지인들의 구입으로부터 사실상 차단됐기 때문이다. 올 들어 땅값이 단기간에 너무 급등한 것도 매수세를 줄였다. D공인중개사무소 박모(51) 대표는 "군산시 일대가 토지거래허가 구역으로 지정되면서 거래가 뚝 끊겼다"며 "오히려 땅 주인들이 가격이 많이 오른 토지를 매물로 내놓는 상황"이라고 말했다. 기획부동산 업자들이 작년 말부터 군산 일대 토지를 대거 사들이며 땅값 상승을 부추긴 만큼 이들을 통한 투자에 유의할 필요가 있다는 지적도 나온다. 기획부동산이란 일반 부동산중개업소와 달리 개발호재가 있는 지역의 부동산을 미리 사들인 뒤 일반인들에게 웃돈을 붙여 파는 업체.'스피드뱅크' 박원갑 소장은 "최근 군산 일대의 개발사업이 구체화되면서 이들 지역 토지에 대한 수요가 늘어난 것은 사실이지만, 일부 지역 땅값은 너무 올라 있고 대부분의 사업이 수십 년이 걸리는 장기 프로젝트라는 점에서 단기 차익을 노린 투자는 위험하다"고 말했다.

2008.07.25 I 조선일보 기자

(스태그플레이션부동산)"이렇게 투자하라"
[이데일리 박성호기자] 스태그플레이션 상황에서는 부동산 투자법도 달라져야 한다.   우선은 금리인상에 따른 비용증가를 최소화시키고 부동산 대체투자 상품을 찾아 포트폴리오를 분산할 필요가 있다. 부동산 투자는 철저하게 실수요가 많은 상품들을 대상으로  해야 한다. 시세차익보다는 임대수익을 노리는 게 정석이다. ◇고금리시대...대출 상품 고르기 = 지난 14일 신한은행은 3년 고정금리형 주택대출 금리를 지난 주 초보다 연 0.07%포인트 올린 연 7.73∼9.13%로 고시했다. 최고 금리가 9.1%를 넘어선 것. 하나은행도 8.36∼9.06%로 0.10%포인트 올리면서 최고 금리가 9%대를 돌파했다. 변동금리형 주택대출 금리도 빠른 상승세를 이어가고 있다. CD금리가 상승세를 보이면서 이에 연동하는 변동금리형 주택담보대출 금리도 상승하고 있다.   당분간 금리인상은 지속될 것으로 보인다. 이자 부담이 증가함에 따라 신규 대출을 받으려는 사람은 금리가 낮은 상품을 선택해야 한다. 또 기존 대출 상품 금리가 높은 편이라면 '대출상품 갈아타기'도 고민해봐야 한다. 대출을 갈아탈 때는 중도상환 수수료를 면밀히 따져봐야 한다. 대부분의 은행들은 취급 기간에 따라 0.5∼2.0%의 수수료율을 적용하고 있다. 하지만 은행마다 설정된 기간과 요율 차이가 있기 때문에 보다 면밀히 검토할 필요가 있다. 또 '만기 일시상환 상품'보다는 '원리금 분할 상품'이 유리하다. 적어도 원금에 대한 이자액이 시간이 지날수록 줄어들어 그만큼 부담이 덜어질 수 있기 때문이다. ◇고금리 금융상품..포트폴리오 다양화= 1주택자라면 금리가 오르더라도 집을 처분할 수는 없겠지만 2주택 이상 보유하고 있는 투자자라면 주택 보유수를 줄여나가야 한다. 주택 등 부동산 관련 투자비율을 줄이는 대신 고금리 금융상품으로 눈을 돌릴 필요가 있다. 가장 손쉽게 접할 수 있는 상품은 은행의 정기예금이다. 금리는 높은 편이 아니지만 부동산에 비해 상대적으로 안전하고 이자수익을 올릴 수 있는 장점이 있다. 현재 시중 은행의 1년만기 정기예금 금리는 5∼6% 사이다. 약간의 위험부담이 있지만 상호저축은행 등 제2금융권 예금 상품에도 관심을 둘 만하다. 현재 제2금융권의 정기예금 금리는 시중은행 정기예금 금리보다 1%포인트 가량 더 높은 6.8% 안팎으로 정해져 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "부동산 자산 가치 하락이 예고되는 시점에서 은행예금 이자보다 수익률이 더 떨어지는 부동산 상품들이 많다"며 "정기예금, 특판예금 등의 복리예금상품들이 스태그플레이션 상황에서는 더 유리할 수 있다"고 말했다. ◇실수요 많은 상품..임대수익을 노려라 = '부동산 불패' 신화가 깨지고 있다. 경제가 스태그플레이션 상황에 놓이게 되면 물가가 오르고 그에 비례해 자산가치는 떨어지게 된다. 자산가치 감소는 결국 '역(逆) 부의 효과'를 일으키게 돼 소비자들의 소비수준을 떨어뜨리고 경기침체를 장기화시켜 부동산 가치는 더욱 하락하는 악순환이 지속될 가능성이 크다. 때문에 시장 전문가들은 이제는 시세차익보다는 임대수익을 노리고 부동산에 투자해야 한다고 입을 모은다. 신혼부부, 1인가구 증가에 따라 수요가 꾸준한 역세권 소형아파트는 가장 좋은 투자처다. 지역마다 차이는 있지만 이들 소형아파트들은 수요가 많은 만큼 매매가 대비 전세가도 높고 시세변동도 크지 않아 자산가치 하락에 대한 위험이 적으며 자금을 묻어두기 유리하다. 도심권 오피스텔도 유망한 투자 대상이다. 특히 오피스난이 앞으로 3∼4년 지속될 것으로 보이면서 대체상품인 오피스텔 수요는 더 늘 것으로 예상돼 투자 전망도 밝다. 하지만 금리 인상으로 인한 수익성 악화 우려가 있는 것이 사실이다. 때문에 주거용 오피스텔보다는 월 임대료 인상이 비교적 쉬운 업무용 오피스텔이 상대적으로 유리하다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "경기 침체 시기라도 사무실, 신혼부부 주택 등 필수적인 수요는 늘 있기 마련"이라며 "철저하게 실수요 위주로 투자를 해야 자산가치 하락으로 인한 손실을 막을 수 있을 것"이라고 조언했다.

2008.07.16 I 박성호 기자

조합원 지위양도 완화..재건축 향배는?
[이데일리 윤도진기자] 지난 10일 국토해양부가 `조합원 지위(입주권) 양도 금지`라는 재건축 규제를 풀겠다고 밝힘에 따라 꽁꽁 얼어붙어 있는 재건축 시장에 매물이 늘어날 전망이다.  지난 2003년 9·5대책이후 4년 가까이 이 규제에 때문에 처분하고 싶어도 매물로 내놓지 못했던 재건축 주택 보유자 상당수가 `보유`에서 `매도`로 방향을 틀 것으로 예상되기 때문이다.다만 현재 재건축이 분양가 상한제 등으로 수익성이 제한되어 있고, 수요 역시 대출 규제로 묶여 있기 때문에 이번 조치가 재건축 시장의 거래 활성화를 이끌지는 미지수라는 분석도 나온다.◇재건축 매물 늘어날 듯 = 전문가들은 재건축에 대한 인위적 거래 제한 조치가 풀리면 우선 매물이 늘어날 것이라고 입을 모은다. 매매거래를 하더라도 조합원 지위를 넘겨주지 못해 매물의 가치가 반감되는 효과가 사라지기 때문이다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 현재 서울에서 조합설립인가 거친 재건축 추진 아파트는 3만6334가구(2004년 이후 설립인가 4861가구)이며, 현재 공사를 진행 중인 입주권 상태의 재건축은 43개 단지 3만3128가구다. 총 6만9462가구의 재건축 아파트가 이번 조치의 수혜를 받게 되는 셈이다.박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "단기적으로 매물이 늘어나는 요인으로 작용할 수 있을 것"이라며 "투자용으로 사뒀으나 처분을 못했던 보유자들이 매물로 내놓는 사례가 생길 것"이라고 내다봤다. 김규정 부동산114 차장은 "거래가 활발해 가격이 최고점에 달했던 2006년 하반기쯤 재건축을 매입했던 이들 중 은행 이자나 세금 등에 부담을 느끼던 이들이 처분할 기회를 갖게 됐다"며 "다만 장기보유자의 경우 거래시 부과될 양도소득세가 크기 때문에 매물로 내놓는 사례가 많지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다.전문가들은 그러나 분양가 상한제, 초과이익 환수 등의 규제가 여전해 재건축 수익성이 의심되는 상태라는 점, 경기 침체와 대출 규제 등으로 수요도 받쳐주지 못하고 있다는 점 등을 들어 거래 활성화로 이어지기는 미흡하다는 분석을 내놨다. ◇하락세에 호재될까? 악재될까? = 꽉막힌 재건축의 거래 숨통을 트이겠다는 이번 조치가 연일 하락세를 거듭하던 강남권 재건축 시장을 반등시키는 신호가 될지, 아니면 낙폭을 더욱 키우는 조치가 될 지에 대해서는 전문가들도 의견이 갈린다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "최근 재건축의 하락세는 수익성이 이미 제한된 상태임에도 불구하고 가격 거품이 많이 끼어 있었다는 시장의 판단때문"이라며 "수익성에 영향을 미치는 다른 재건축 규제 완화 없이 처분 매물만 늘어난다면 가격 하락 속도가 더욱 빨라질 수 있다"고 내다봤다.그는 "정부가 얼어붙은 거래를 활성화하고 재건축 시장의 연착륙을 유도하는 방향에서 이 같은 방안을 내놓은 것이 겠지만 역설적으로 재건축 시장에는 악재가 될 수도 있는 부분"이라고 설명했다.다만 시장에서 이번 규제 완화를 재건축 규제 전반의 신호탄의 의미로 받아들이게 되면 재건축 가격이 다시 불안해 질 수 있다는 우려도 나온다. 김규정 차장은 "이 사안만으로는 재건축 시장의 호재라고 판단하기에는 무리가 있지만 이를 시작으로 점차 재건축 규제가 완화될 것이라는 기대가 커지면 재건축 가격이 반등하는 계기가 될 수있다"고 말했다. 박원갑 소장은 "전매 금지 완화로 거래를 통한 이익실현 기회가 많아진다는 면에서는 호재가 될 수 있다"고 설명했다. ■재건축 조합원 지위양도 제한 = 2003년 상반기 강남권 재건축 값이 급등하자 당시 건설교통부는 그해 9월 `재건축시장 안정대책`을 내놨다. 이 대책 중 하나가 조합 인가일 이후 재건축 조합원 명의 변경을 금지하는 것. 2003년 12월31일 개정된 `도시 및 주거환경정비법`에 따라 투기과열지구 안에서 재건축 추진단지가 조합설립인가를 받으면 조합원 자격 즉, 입주권을 입주(소유권 등기)할 때까지 전매할 수 없다. 법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우도 1회로 전매가 제한됐다. 이같은 조치는 `헌법상 재산권을 과도하게 제한하는 것`이라는 반발이 컸지만 국토부는  `단기차익을 노리는 투기수요를 차단해 서민주거를 안정시킨다는 공공의 목적이 크다`며 이 규제를 시행했다. 이 조치로 당시(2003년9월 기준) 조합인가를 거친 17만2857가구의 재건축 단지의 전매가 1회로 제한됐으며, 조합인가를 받지 못한 9만1768가구는 조합 인가후 전매가 전면 제한됐다.

2008.07.11 I 윤도진 기자