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10평 넓은데 되레 84만원 싸…평당 분양가 역전
[조선일보 제공] 최근 아파트 분양시장에서는 3.3㎡당 분양가격이 중대형보다 중소형이 더 비싼 '분양가 역전' 현상이 벌어지고 있다. 지금까지 아파트 분양 가격은 건설사의 수익성 확보 차원에서 중대형이 중소형보다 높게 책정되는 게 일반적이었다. 하지만 최근 경기 불황으로 중대형 주택에 대한 수요가 줄고 공급 과잉까지 맞물리면서 건설사들이 중대형 분양가를 상대적으로 더 낮추기 시작했다. 실제로 대림산업은 지난 8일 서울 중구 신당동에서 분양한 '신당 e-편한세상'의 3.3㎡당 분양가를 146㎡(42평형)는 1918만원, 151㎡(45평형)는 1932만원으로 정했다. 그러나 대형 주택인 178㎡(53평형)는 이보다 70만~84만원 낮은 1848만원으로 책정했다. 우미건설이 지난달 경기도 의왕시 내손동에 공급한 '우미 린'의 분양가(3.3㎡ 기준) 역시 110㎡(33평형)는 1445만원인 반면, 169㎡(51평형)는 1415만~1429만원으로 정해졌다. 지난달 인천 청라지구에서 분양한 '반도유보라'도 126㎡(38평형)는 1163만원, 127㎡(38평형)는 1137만원, 155㎡(46평형)는 1125만원에 일반 분양됐다. 이 같은 신규 주택의 분양가 역전 현상은 주택경기가 회복되고 수도권이나 지방의 중대형 공급 과잉이 해소될 때까지 지속될 것으로 보인다. 부동산정보업체 '스피드뱅크' 박원갑 소장은 "수도권에서 중대형 청약통장 가입자 수가 적고 중대형 주택이 중소형보다 구입자금 마련이 부담스럽다는 점에서 중대형에 대한 선호도가 떨어진 것 같다"며 "건설업체들도 분양에 성공하기 위해선 당분간은 중대형의 분양가를 낮출 수밖에 없다"고 말했다.

2009.07.16 I 조선일보 기자

(대출규제)①주택거래 동결..가격하락 예상
[이데일리 문영재 김자영기자] 금융감독당국과 은행권의 주택담보대출 규제는 아파트 거래시장에 `독약`이 될 것으로 보인다.     전문가들은 올 상반기 저금리 등으로 주택담보대출이 이뤄지면서 그나마 매매거래가 늘어났지만 주택시장의 가장 강력한 제제수단인 대출규제가 나오면 수요는 급격히 줄어들 것으로 내다봤다.  박원갑 스피드뱅크 부사장은 "금융규제는 주택시장에서 신규진입을 차단하는 강력한 규제"라며 "살아난 주택시장에는 쥐약"이라고 말했다.    함영진 부동산써브 실장도 유동성을 죌수 있는 가장 큰 대책인 대출규제가 부동산 시장 회복에 걸림돌이 될 가능성도 배제할 수 없다고 설명했다.  김규정 부동산114 부장은 "은행들이 그동안 기업대출보다 개인대출 영업을 확대한 게 사실"이라며 "대출규제로 개인대출이 줄면 내집 마련을 위한 실수요자나 투자자들에게 그 기회가 줄어들 수 있다"고 말했다.   은행권에 따르면 내집 마련 수요자들은 대출상품을 이용해 일부 최대한도까지 받지만 평균적으로는 매매가나 KB부동산 시세의 45%선에 대출받고 있다. 상반기 주택담보대출이 늘었는데 규제가 적용될 경우 대출 문턱은 더욱 높아진다. 예컨대 KB부동산시세 기준으로 3억8000만원인 서울 노원 중계동 경남아너스빌(109㎡)을 산다면 지금은 1억7000만원을 대출 받을 수 있었다. 그러나 대출규제 적용을 받으면 대출심사가 더욱 강화되기 때문에 대출액이 1억5000만원 수준으로 준다. 양해근 우리투자증권 부동산PB팀장은 "대출규제가 이뤄지더라도 서울 강남지역은 LTV DTI 규제가 이미 적용되고 있기 때문에 영향이 없지만 다른 지역의 주택수요는 급감할 것"이라고 말했다.    반면 대출을 규제해야 부동산 시장을 진정시킬 수 있다는 주장도 있다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "전반적인 실물경기 위축으로 금리를 건드릴 수 없다"며 "정부도 불붙고 있는 부동산시장을 진정시키기에 대출규제에 나설 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

2009.06.30 I 문영재 기자

동북권르네상스 덕에 노원·도봉 `들썩`
[이데일리 김자영기자] 서울 노원구와 도봉구 일대 집값이 상승세다. 지난 9일 서울시가 발표한 `동북권 르네상스` 영향으로 중랑천 인근 노원·도봉구의 아파트 가격과 전세가격이 동반 강세를 보이고 있다. 23일 노원구 일대 부동산 중개업계에 따르면 노원구 상계동 주공7단지 58㎡의 매매가격이 1~2주일새 4000만원 오르면서 2억3000만~2억4000만원선을 보이고 있다.  ◇ 2주일새 상계동·창동 4천만원 올라 동북권 르네상스 발표가 있자마자 작년말부터 나와있던 2억원 이하 매물들이 모두 소진된 것. 물건을 찾고 있는 매수자들은 늘고 있지만 집주인들은 오히려 매물을 거둬들이는 상황이다.  노원역을 사이에 두고 주공7단지와 마주한 3단지(저층) 76㎡는 4000만~5000만원이 올라 현재 4억2000만~4억3000만원 선에서 매물이 나와있다.  도봉구도 강세다. 창동 상아아파트 108㎡는 지난주 3억5000만원에 매매거래가 성사됐다. 창동 삼성아파트 107㎡는 4000만원이 오른 4억3000만원을 호가하고 있다. 매수세가 늘었지만 1668가구의 대단지임에도 불구하고 매물이 5개 정도에 불과하다. 인근 K공인 관계자는 "초등·중학교와 서울외고가 가까워 인기가 높은 단지인데다 최근 동북권 르네상스가 발표되자 매물 품귀현상을 보이고 있다"고 설명했다.  ◇ 전셋값 1천만원 이상 오름세매매가격과 함께 전셋값 오름세도 거세다. 상계주공 7단지 58㎡ 전세가격은 이달 초보다 1000만원이 올랐다. 7000만~7500만원 선. 하지만 매물이 나오자마자 거래가 돼 전세매물도 매매와 같이 매물기근현상이 두드러진다. 인근 3단지 76㎡는 1억3500만원에 전세매물이 나와있다. 2주 전 거래된 가격보다 1000만원이 올랐다.  도봉구 창동 동아그린 88㎡는 지난주 1000만원가량 오른 1억3000만원에 거래된 뒤 전세매물이 없는 상태다. 주변 D공인 관계자는 "매매의 경우에도 입주를 바로 하는 것이 어려울 정도"라면서 "재계약자들이 많은 것도 한 이유"라고 설명했다. 상계동 G공인 관계자는 "매물이 나오자마자 하루, 이틀사이 전세계약이 되기 때문에 약속을 잡아놨다가도 틀어지기 일쑤"라면서 "매물도 부족하고 매매가격도 오르니 전세가격이 동반상승세를 보이고 있는 것"이라고 말했다.◇ 장기적 개발계획 꼼꼼히 따져 투자 당분간 노원·도봉 등 동북권 부동산 시장은 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 이번 동북권 르네상스 개발계획이 집값 상승세에 버팀목이 되고 있기 때문이다 하지만 시장 전문가들은 너무 낙관적으로 접근해서는 안된다고 말한다. 이미 집값에 어느 정도 반영된 상황이라 일시적 반등에 그칠 수도 있다는 것. 게다가 10년이상의 장기적인 개발계획이라는 것도 부담이 될 수 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장 역시 "11년이나 걸리는 계획인 점을 감안할때 장밋빛 기대는 버리는 게 좋다"며 "과거에도 강남고속터미널 이전계획이 수포로 돌아가는 등 계획대로 되지 않은 사업들이 많았다"고 지적했다.

2009.06.23 I 김자영 기자

주택 청약통장 갈아탈까, 말까
[조선일보 제공] 지난 5월 출시된 주택청약종합저축의 열풍이 만만치 않다. '만능 청약통장'으로 불리는 주택청약종합저축이 나오면서 지난달 청약통장 가입자 수가 역대 최대인 1100만 계좌를 넘었다. 금융결제원은 5월 말 현재 청약통장은 1143만4836계좌로 집계했다. 이는 청약통장 계좌 수 조사가 시작된 1980년 이후 가장 많은 수치. 청약통장 가입자가 부쩍 늘어난 것은 새롭게 출시된 주택청약종합저축이 주요 원인이다. 주택청약종합저축은 5월말 기준 587만계좌에 달했다. 기존 주택관련 청약통장을 청약종합저축으로 바꾸는 사례도 늘고 있다. 지난 1월 117만 계좌였던 기존 청약부금의 계좌 수는 5월 말 100만 계좌로 줄었다. 같은 기간 청약저축 역시 52만 계좌(1월)였던 3순위 가입자가 33만 계좌로 줄었다. 부동산정보업체 '부동산114' 김규정 부장은 "주택 청약에서 순위에서 밀리는 3순위 가입자들이 주택청약종합저축으로 갈아탔기 때문"이라고 말했다. ◆민영·공영주택 모두 청약 가능한 종합저축 새로운 주택종합저축이 여러 면에서 유리한 점이 많지만, 기존 통장이 있으면 '갈아타기'에 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다. 그렇다면 기존 통장과 새로운 통장의 차이점은 무엇일까. 기존 통장은 청약저축, 청약 예·부금으로 나뉘어 있다. 청약예금은 예치금액에 따라 민간 건설사들이 공급하는 주택에 청약하는 통장이다. 가입 이후 2년이 지나면 1순위 자격을 얻는다. 청약부금은 민간 건설사들이 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 주택에 청약할 수 있는 통장이다. 청약부금 1순위가 되려면 매월 약정액을 불입하고 가입기간이 2년이 지나야 한다. 청약저축은 공공(국가·지방자치단체·주택공사 등)이 지어 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 임대 또는 분양받을 수 있는 통장이다. 청약 저축은 무주택 가구주(1가구 1계좌)만 가입할 수 있고, 공공 주택 청약은 '5년 이상 무주택 가구주'라는 조건이 붙는다. ◆종합통장으로 바꿔도 가점제는 그대로 종합통장은 기존 3가지 통장의 기능을 하나로 합쳐 놓았다. 통장 하나로 민간·공공이 공급하는 모든 주택에 청약할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점이다. 통장 가입 때 나이 제한도 없다. 그럼에도 기존 통장을 장기간 가진 경우에는 종합통장으로 전환하는 것보다 그대로 유지하는 것이 낫다. 부양가족 수·무주택 및 청약통장 가입기간 등을 따지는 '청약가점제'는 새 통장에서도 그대로 적용되기 때문이다. '닥터아파트' 이영진 리서치연구소장은 "종합통장으로 전환하려면 기존 통장을 해약해야 하기 때문에 그동안 쌓아 왔던 납입횟수와 청약가점이 모두 사라지게 된다"며 "기존 통장 가입 기간이 1년 안팎으로 짧은 경우가 아니면 통장을 유지하는 것이 유리하다"고 말했다. ◆종합통장 미성년자 가입자 수 급증 기존 통장을 유지하면서 새로운 통장에 가입하는 방법도 있다. 종합통장은 '1가구 1통장'이 아닌 '1인 1통장'의 개념이기 때문이다. 가족이 여러 명이고 기존 통장이 하나 있다면 다른 가족 명의로 새 통장에 가입하면 된다. 부모·자녀·노부모가 모두 청약통장과 종합저축에 가입하면 상황에 따라 가점이 높은 통장을 활용하거나 가족의 종합통장을 한꺼번에 사용해 당첨확률을 높일 수도 있다. 종합통장의 가장 큰 변화 중 하나는 미성년자(만 20세 미만)들도 가입할 수 있다는 점. 5월 말까지 주택청약종합저축에 가입한 587만명 가운데 미성년자가 188만명(32.0%)이나 되는 것도 이 때문이다. 다만 미성년자가 가입하더라도 청약자격은 20세가 돼야 생긴다는 점도 알아 두어야 한다. ◆시중의 적금보다 높은 금리 4.5% 적용 정부는 주택청약종합저축의 경우 무주택 가구주인 근로자가 국민주택규모 이하 크기(전용면적 85㎡ 이하)의 주택에 청약하려고 할 경우에만 소득공제를 해주기로 했다. 소득공제는 연간 불입금액의 40%로 최대 48만원까지만 받을 수 있다. 올해 연말 정산 때부터 적용된다. 현재 종합저축의 금리는 연 4.5%(2년 가입 후)로 현재 은행 2년제 정기적금 금리(연 3%)에 비하면 높은 편이다. 그러나 연 4.5% 금리는 고정금리나 다름없어서 앞으로 시장 금리가 오르면 실익이 낮아질 수 있다. 종합통장이 장점이 많은 것은 사실이다. 하지만 불과 한 달 사이 가입자가 급격하게 늘면서 2년 뒤부터는 아파트 청약 경쟁률이 만만치 않을 것이라는 우려도 나온다. 주택청약 자격을 얻을 때쯤이면 동시에 수백만명의 1순위자가 생겨나기 때문이다. '스피드뱅크' 박원갑 부사장은 "추첨제로 당첨자를 결정하는 민간 아파트 중대형 청약은 물론 무주택 기간이나 부양가족 등 가점을 따지는 공공주택 청약 때도 지금보다는 경쟁률이 3~4배씩 올라갈 수 있다"고 말했다. 그럼에도 청약 통장이 없으면 아예 청약 자격이 없는 만큼 가입해 두는 것이 유리하다는 게 전문가들의 조언이다.

2009.06.22 I 조선일보 기자

4대강 보상금 `2조8천억` 토지시장 달굴까
[이데일리 김자영기자] `4대강 살리기` 사업의 토지보상비로 풀릴 2조8000억원의 향방에 관심이 집중되고 있다. 정부는 지난 15일 `4대강 살리기` 사업의 토지보상 물건에 대한 조사와 감정평가를 거쳐 이르면 오는 7월부터 보상을 개시한다고 밝혔다.  정부가 이번 4대강 정비사업 관련 토지보상을 위해 기본조사를 실시하는 지역은 한강, 금강, 영산강, 낙동강 등과 지류를 포함해 총 110㎢다. 이번에 풀리는 돈은 판교신도시 보상금(3조1490억원)에 육박하는 수준이다.국토해양부는 이달 말까지 1단계 기본조사를 마치고, 2단계 기본조사는 오는 7월말 마무리할 예정이다. 이번 토지보상에서는 하천구역내 지하매설물과 비닐하우스·경작지 등에 상대적으로 많은 보상비가 배정될 예정이다.  앞으로 풀릴 예정인 2조8000억원을 두고, 그 돈이 어디로 유입될지 부동산 전문가들 사이에서 의견이 엇갈리고 있다. ◇ 대토수요로 보상지 인근 땅값 오를 것 토지보상이 이뤄지면 순차적으로 발생하는 대토수요가 여전할 것이라는 의견이 많았다. 4대강 보상 예정지의 경우 농촌 지역으로 생계형 농민이 많다는 것이 그 이유다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "서울 인근 신도시개발로 토지보상금을 받은 사람들과는 유형이 다르다"며 "이번 4대강 유역에서 토지보상을 받는 사람들은 그 인근에서 또 땅을 사 농사를 지을 것"이라고 설명했다. 다만 4대강 사업자체가 대운하를 테마로 수년 전부터 거론돼 온 사업이기 때문에 부동산 투기세력들이 이미 유입됐을 가능성도 짙다고 김 소장은 덧붙였다. 그는 "보상자들 중 일부인 `까마귀부대(밍크코트 입은 투기꾼)`가 보상을 받으면 다시 서울의 재개발·재건축 등으로 흘러들어갈 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산PB 팀장 역시 "보상자들 중 대부분은 생계형 농민인 경우가 많아 부채를 뺀 보상금으로 다시 인근 땅을 사는 경우가 많을 것"이라고 내다봤다. 안 팀장은 "과거 행정복합도시 보상이 이뤄지면서 개발지 인근 지역의 땅값이 2~3배가량 올랐다"면서 "보상받은 지역이 근거지이기때문에 수도권으로 유입될 투기수요자금은 거의 없을 것"이라고 전망했다. ◇ 대토수요 적어..대기자금 가능성 커박원갑 스피드뱅크 부사장은 최근 토지보상사례에 비춰 이번 4대강 인근 토지보상에서는 대토수요가 크게 줄 것으로 내다봤다.  박원갑 부사장은 "최근 위례신도시 등에서 토지보상이 마무리됐지만 대토수요보다는 경기침체 영향으로 자금을 보유하거나 임대용 부동산 투자를 계획하는 보상자들이 많았다"면서 "4대강 토지보상자의 경우도 고령자가 많기 때문에 대토수요는 많지 않을 것"이라고 말했다.  이어 박 부사장은 "다만 이번 경험이 학습효과가 돼 토지시장에 재투자할 가능성을 배제할 수는 없다"고 덧붙였다. 그는 "토지가 후순위 투자상품이라는 점과 현재 토지시장의 침체를 종합적으로 고려해 보면 당분간은 토지보상금이 대기자금으로 금융권에 머물 가능성이 크다"고 설명했다. 한편 함영진 부동산써브 실장은 "기존에 밝혔던 대운하 사업처럼 터미널이 만들어져 기반시설이 형성된다면 대토수요로 주변 토지시장이 흔들릴 것"이라면서 "하지만 `4대강살리기` 사업은 하천주변을 정비하는 수준이기 때문에 인근 토지시장에 큰 영향은 없을 것"이라고 말했다.

2009.06.17 I 김자영 기자

서울벤처정보대학원, 16일 부동산 세미나
[이데일리 박성호기자] 서울벤처정보대학원(www.suv.ac.kr) 부동산학과 동문회에서는 오는 16일 오전 7시 강남구 반포동 소재 서울팔래스호텔에서 '2009년도 하반기 국내 부동산시장 전망’이란 주제로 건국대학교 조주현 정치대학장과 박원갑 스피드뱅크 부사장을 초빙해 세미나를 개최한다. 문의 02-521-0774

2009.06.12 I 박성호 기자

(하반기 부동산전망)②집값-강남 재건축 강보합 예상
[이데일리 온혜선기자] 하반기 서울 수도권 집값은 강보합세를 보일 것으로 전망된다. 저금리 기조 속에 주가, 환율 등 경제지표가 안정되면서 부동자금의 부동산시장 유입이 예상되기 때문이다.다만 이 같은 전망은 경기 변수에 따라 달라질 수 있다. 하반기 구조조정으로 경기가 위축되면 주택시장도 타격 받을 수밖에 없다. 반대로 하반기에 본격 회복 국면에 접어들면 상반기 매매가격 상승세가 계속 이어질 것으로 보인다.◇ 강남집값 `강보합`..변수는 `경기회복`  하반기 서울 집값은 완만한 상승세 속에 강남은 강보합세, 강북은 보합세를 점치는 의견이 많다. 강남 주택시장의 핵심인 재건축 아파트는 구매 수요가 여전해 꾸준한 상승세를 보일 것으로 전문가들은 예상했다. 박합수 국민은행 PB센터 부동산팀장은 "상반기 강남 재건축 아파트는 부동자금이 유입되면서 2006년 말 최고점 대비 85%선까지 회복됐다"며 "실물경기가 추락하지 않는 한 2006년 말 고점 가격까지 꾸준히 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 안명숙 우리은행 PB 부동산팀장도 "각종 금융권 악재가 불거질 때도 강남권 집값은 예상보다 견고하게 버텼고, 오히려 상승했다"며 "경기 회복에 대한 경제 지표가 호전되면 강남권 집값은 예상외로 더 뛸 수 있다"고 예상했다. 하지만 가격 등락 없이 보합세를 유지할 것으로 보는 시각도 있다. 김규정 부동산114 부장은 "강남 재건축아파트 가격은 상반기 규제 완화 움직임 속에 큰 폭으로 올랐지만 투기과열 해제가 유보되면서 가격이 오르지 않는 상황"이라며 "가격이 급격히 하락하지도 않겠지만 추가적인 규제 완화가 없을 경우에 가격 상승은 힘들다"고 전망했다. 함영진 부동산써브 실장도 "강남 집값은 정부의 일시적 부양효과에 의해 가격이 선반영된 측면이 있다"며 "하반기에 경기가 확실한 회복 시그널을 보이지 않는다면 현 가격 수준을 벗어나지 못할 것"이라고 말했다. 강북지역은 전반적인 안정세 속에 성수, 한남, 용산 등 개발호재 지역을 중심으로 국지적 상승세가 이어질 것으로 전문가들은 전망했다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 "하반기로 갈수록 다주택자 양도세 중과를 회피하려는 매물이 나올 것"이라며 "확실한 개발 호재가 있는 지역을 제외하고 강북지역 대부분은 안정세를 보일 것"이라고 말했다. ◇ 신도시 집값 `추가 상승` vs `너무 올랐다` 분당·일산 등 1기 신도시의 경우 추가 가격 상승과 보합 전망이 엇갈리고 있다.  박합수 국민은행 팀장은 "분당 야탑동에서 한 때 11억원선에 육박하던 아파트가 작년 말 7억원까지 하락했다가 현재 9억원까지 가격이 회복됐다"며 "분당·일산 아파트 가격이 고점 대비 80~85%선까지 회복된 상태로 앞으로 15~20% 정도 추가 상승 여력이 있다"고 말했다.  반면 안명숙 우리은행 팀장은 "분당서현·일산주엽동 등지의 아파트 가격이 오르면서 저가 매물이 모두 회수됐다"며 "이들 지역의 아파트 가격이 상승하려면 강남 등 부동산 시장이 먼저 회복돼야 할 것"이라고 말했다.  용인일대 집값은 판교 중대형 물량에 따라 가격 향배가 결정될 것으로 보인다.  김은경 스피드뱅크 팀장은 "판교신도시의 경우 본격적인 입주가 시작되면서 가격이 가파르게 오르고 있고, 이에 따른 여파로 용인 일대도 강세로 돌아섰다"며 "다만 전매가 가능한 판교 중대형 물량이 시장에 나오면 물량이 풍부해지면서 가격 상승세가 한 풀 꺾일 수 있다"고 전망했다.  한편 지방의 경우 경기 회복에 따라 미분양이 어느 정도 해소되기 전까지는 회복세가 쉽지 않다는 전망이 우세하다.  박원갑 스피드뱅크 소장은 "지방은 기본적으로 공급과잉이 심각한데다 인구 감소와 지역경제 침체의 이중 악재에 시달리고 있어 각종 규제완화에도 쌓여 있는 미분양 물량을 팔기가 쉽지 않은 상태"라고 말했다. 그는 또 "다만 대전, 천안, 아산, 부산 해운대 등 인기지역의 경우 유망 분양물량이 나올 경우 일시적으로 투자 수요가 몰릴 가능성은 있다"고 전망했다.

2009.06.09 I 온혜선 기자

전셋값 급등, 집값 압박할까
[이데일리 김자영기자] 주부 양모씨는 강남구 삼성동에 위치한 힐스테이트 109㎡의 전셋집을 구하러 갔다가 턱없이 오른 전세금에 화들짝 놀랐다. 6월 현재 이 아파트 전세가격은 4억원 선으로 올초보다 1억원 이상 올랐다.강남권과 서울 일부 역세권에서 전셋값이 폭등하고 있다. 특히 강남권에 위치한 입주2~3년차 이내 새 아파트의 경우 올초 대비 1억원가량 올랐다.보통 부동산시장에서 매매가와 전세가는 시차를 두고 함께 움직이는 경향이 있어, 전셋값 상승이 매매가 상승으로 연결될지에 관심이 쏠리고 있다.◇ 전셋값 바닥효과로 상승박원갑 스피드뱅크 부사장은 "강남권 재건축 단지가 올해 들어 최고점 대비 90%선까지 회복되면서 일반아파트 단지까지 동반 상승세를 탔다"면서 "이처럼 매매가가 오르자 전세가격이 현실화 된 것"이라고 설명했다. 지난해 강남권은 입주물량 폭탄을 맞으면서 역전세난을 겪기도 했다. 때문에 그동안 급락에 따른 반등일 뿐이라는 것이다. 박 부사장은 "매매가대비 전세가 비중이 50%는 돼야 전세가가 매매가를 밀어올릴 수 있는데 지금 4억짜리 반포자이 전용 84㎡ 전셋집을 들어가는 사람이 13억원 이상을 주고 그 집을 살 수는 없을 것"이라며 "지금 상황은 오히려 매매가가 전세가를 끌어올린 것으로 볼 수 있다"고 말했다.그는 다만 "강북 소형아파트의 경우 전세가와 매매가 차이가 적어 지금같은 상승세가 계속 된다면 매매로 갈아타려는 사람들이 나올 것"이라고 말했다. ◇ 전세수요, 매매수요로 전이 안돼함영진 부동산써브 실장은 "지난 2006년 부동산 상승기 때는 전세수요가 매매수요로 전이되면서 강력한 매수세가 발생했지만 올해는 특정기간에 오른 것이 아닌만큼 전세수요자에게서 매매심리를 끌어내기에는 역부족"이라고 설명했다. 함 실장은 "현재 서울지역 평균 전세가격은 매매가 대비 50%미만이고 전세수요자들이 무리하게 대출을 받으면서까지 집을 살 정도로 매매시장의 불확실성이 사라진 것도 아니다"라고 강조했다.김규정 부동산114 부장은 "전세가격이 폭등하면 당연히 매매가격을 밀어올리는 효과가 존재한다"고 말하면서 "하지만 최근 전세가격이 오른 지역을 살펴보면 강서권 이주수요, 노원 소형전세, 화성동탄 기업체이전, 강남 학군 등 전통적으로 전셋값 상승 재료가 있어왔던 지역"이라고 설명했다.  김 부장은 다만 매매가대비 전세가 비중이 70%선까지 올라간다면 매매수요로의 전환이 대거 이뤄질 것이라고 예상했다. 하지만 실질적으로 전세수요자들 중 현금유동성을 가진 사람이 있느냐가 문제라고 지적했다.

2009.06.07 I 김자영 기자

분양시장, 수도권 `활활` 지방 `꽁꽁`
[이데일리 박성호 김자영기자] 수도권과 지방, 같은 수도권 내에서 `분양시장 양극화`가 심화되고 있다. 분양가가 주변보다 싸거나 입지가 월등한 지역에는 사람들이 대거 몰리는 반면 그 반대의 경우에는 참패를 면치 못하고 있는 것. 특히 지방 분양시장은 입지나 분양가, 브랜드 인지도 등에 상관없이 대부분 청약접수 미달 사태를 보이고 있다. 시장 전문가들은 불경기가 계속되면서 수요자들의 쏠림 현상이 거세져 `분양시장 양극화`는 당분간 더욱 심화될 것이라고 입을 모았다. ◇ 분양시장, 수도권-지방·인기지역-비인기지역 양극화 뚜렷지난 13일 포스코건설의 `송도 더샾 하버뷰Ⅱ`(504가구)의 1순위 청약접수에는 총 3만여명의 접수자가 몰려 평균 59.9대 1의 높은 청약률을 기록했다. 특히 99㎡(전용면적 기준)형은 285대 1이라는 올해 분양한 아파트 중 최고 청약경쟁률을 기록했다. `송도 더샾 하버뷰Ⅱ`의 분양 성공은 주변보다 20%가량 저렴한 분양가, 경제자유구역이라는 개발호재, 양도소득세 100% 감면 등의 규제완화, 높은 브랜드 인지도 등 4가지 요소가 어우러져 수요자들의 관심을 끌었기 때문으로 분석된다. 하지만 비슷한 시기 분양에 나섰던 수도권 타 지역 아파트는 청약 참패를 면치 못하고 있는 실정이다. 지난 12일부터 청약접수를 시작한 경기도 화성시 송산 코스코밸리는 180가구 모집에 2순위까지 단 10명만이 청약 접수를 마쳤을 뿐이다. 송산 그린시티, 경제자유구역 추진 등의 개발호재가 있었지만 흥행에는 실패했다. 지난 4월말 분양한 파주신도시 `한양 수자인` 역시 일부 주택형을 제외하고 3순위 청약까지 받았지만 대부분이 미달됐다. 지방의 경우 상황은 더 심각하다. 지난 4월 수도권을 제외한 지방에서 분양에 나섰던 아파트는 총 13곳. 이 중에서 순위내 청약을 마감한 단지는 단 한 곳도 없었다. 일부 아파트는 `청약률 제로` 사태도 벌어졌다. 지난달 16일부터 4일간 전남 화순군 화순읍에서 분양한 `대성베르힐`아파트는 354가구 모집에 청약자가 한 명도 없었다. 이보다 열흘 먼저 경북 김천시에서 분양한 `동원미라클` 아파트(38가구)와 같은 시기에 경남 사천시에서 분양한 `죽림아리안`(176가구) 역시 청약률 `제로`를 기록했다. ◇ 분양시장 활성화 `시기상조`.."양극화 더욱 심해질 것" 이렇듯 분양시장에서 `양극화` 현상이 심화되고 있는 것은 최근의 경기침체 상황이 지속되고 있기 때문이다. 불경기가 계속되면서 수요자들이 `보다 싸고 입지가 좋은 아파트`만을 찾는 경향이 강해지고 있다는 것.   게다가 최근들어 회복세를 보이지만 주식이나 펀드 등 다른 재테크 수단에 대한 불신이 강해져 `부동산 불패` 심리가 되살아나 시중 자본이 분양시장으로 몰리는 것도 이런 `양극화` 현상과 무관치 않아 보인다. 분양시장으로 몰리는 돈이 보다 수익률이 좋은 투자처로 집중되고 있기 때문이다. 닥터아파트의 이영호 팀장은 "불경기일수록 사람들은 돈 벌 수 있는 곳을 찾아다니기 마련"이라며 "작년 부동산 침체기에 아파트값이 급락했던 사실을 경험한 사람들이 최근에는 선택에 신중을 기하고 있는 모습"이라고 말했다. 결국 현재와 같은 경제상황이 계속될 경우 분양시장 양극화는 더욱 심화될 수밖에 없다는 의견이 지배적이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "입지, 분양가 등에서 월등한 보금자리주택 시범단지까지 발표되면서 향후 민간 분양시장은 더욱 `쏠림`현상이 심해질 것으로 본다"며 "지방과 수도권 비인기지역을 외면하는 상황은 당분간 지속될 것으로 예상된다"고 말했다.

2009.05.14 I 박성호 기자

잠실일대 재건축 `호가 빠진다`..최고 4천만원↓
[이데일리 김자영기자] 잠실 제2롯데월드와 한강변 초고층 허용으로 급등했던 잠실 일대 재건축 대상 아파트가격이 약세로 돌아섰다.정부의 강남3구 투기지역 해제와 다주택자 양도소득세 중과 폐지가 사실상 물건너 갔고, 경제회복 속도에 비해 재건축 가격이 지나치게 단기 급등했다는 우려가 확산되며 매수자들이 관망세로 돌아선 때문이다. 이에 따라 잠실 일대 재건축 단지 대부분이 최근 1~2주 사이 올해 고점 대비 2000만~3000만원 하락했고, 일부 호가가 급등했던 단지 중에는 3000만~4000만원 떨어진 매물도 나오고 있다.13일 잠실일대 중개업소에 따르면 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 5월 들어 1000만~2000만원이 떨어졌고, 지난주말부터 1000만원 가량 추가 하락세를 보이고 있다. 이 아파트 112㎡는 이달 초순 11억원을 호가했으나 지난주에는 2000만원이 하락한 10억8000만원으로 가격이 형성됐고, 이번주에는 1000만원이 더 하락한 매물이 등장했다. 이 단지 내 B공인 관계자는 "4월 초까지 13억원 이하로 떨어지지 않았던 잠실주공 5단지 119㎡의 경우 5월달에 들어서면서 12억원대로 조정됐다"며 "집을 꼭 처분해야 하는 사람들을 중심으로 시세보다 500만~1000만원 가량 내려서 매물을 내놓고 있다"고 전했다. 또 다른 S공인 관계자는 "재건축 추진위원회가 오는 8월 안전진단 신청을 공언하는 등 개발호재가 나오고 있지만 매수세가 좀처럼 움직이지 않고 있다"며 "매수자들이 `자칫 상투에 매수하는 게 아니냐`는 부담을 갖고 있다"고 말했다. 신천동 장미아파트 92㎡는 6억8000만원짜리 매물이 나와 있다. 이 아파트가 이달 초 7억2000만원까지 오른 것에 비하면 4000만원이나 싼 급매물이다. 같은 단지 109㎡도 7억9000만원으로 이달 들어서 3000만원이나 하락한 상태다. 신천동 J공인 관계자는 "장미아파트의 경우 올 들어 한강변 정비계획 등이 발표되면서 가격이 단기에 가파르게 올랐다"며 "하지만 가시적인 움직임이 없고 매수세가 주춤하자 가장 빨리 하락세로 돌아선 것 같다"고 분석했다.올해 초 5억5000만원까지 오른 송파구 가락동 가락시영 42㎡도 현재 5억원까지 가격이 하락했지만 거래는 안되고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "다주택자 양도세 중과 폐지 대상에서 강남권이 제외되고, 투기지역·투기과열지구 해제가 어려워지면서 매수 기대감이 식고 있다"며 "정부의 정책 혼선이 이어지면서 강남권 아파트 가격도 당분간 약보합세를 유지할 것으로 보인다"고 말했다.

2009.05.13 I 김자영 기자

보금자리주택, 서민에겐 그림의 떡(?)
[이데일리 윤진섭기자] 국토해양부가 강남세곡, 서초우면, 하남미사, 고양원흥 등 4곳을 보금자리주택단지 시범지구로 지정했다. 그러나 불투명한 분양가 책정, 주변 부동산 투기 조짐, 지자체 반발 등이 불거지고 있어, 이에 대한 보완책이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부는 작년 9월 보금자리주택 공급을 발표하면서 분양가를 상한제 가격보다 15% 정도 낮추겠다고 밝혔다. 그러나 강남 세곡, 서초우면지구 등 강남권에 들어서 보금자리주택단지의 경우 이 같은 정부의 공언이 지켜지기는 힘들다는 게 중론이다. 무엇보다 이 지역의 땅값이 저렴한 보금자리주택을 공급하는 데 최대 걸림돌로 꼽힌다. ◇ 강남세곡, 서초우면 보금자리주택..서민에겐 `그림의 떡(?)` 그린벨트 지역이라고는 하지만 강남세곡, 서초우면지구 내 땅값은 3.3㎡당 250만~300만원 선에 달한다. 판교의 경우 대지는 3.3㎡당 400만원, 전은 150만원, 답은 130만원 선에 보상가격이 책정된 점을 감안할 때 입지가 나은 이들 지역은 판교보다 높은 가격에 보상가격이 책정될 것으로 전문가들은 보고 있다. 이 경우 건축비를 줄이고, 인·허가 기간을 단축한다고 해도 3.3㎡당 1300만원 안팎에 분양가격이 책정될 것으로 업계 전문가들은 내다보고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "정부가 그린벨트 보상을 앞당긴다 해도 이미 그린벨트 땅값이 크게 올라 있고, 해당 지역 주민들은 그동안 재산권 행사를 못했던 부분에 대한 보상심리로 보상비를 많이 받으려 할 것"이라고 말했다. 그는 또 "땅 보상가격이 크게 늘어날 경우 분양가 상승으로 이어질 수밖에 없다"며 "강남 세곡, 서초 우면지구의 경우 주변 시세보다는 낮게 분양가를 책정할 수는 있겠지만 서민들이 느낄 정도의 파격적 분양가 인하는 힘들 것"이라고 덧붙였다. ◇ 사업부지는 `잠잠`, 주변지역은 `투자문의 봇물` 사업부지 주변을 중심으로 부동산 투기 조짐을 보이고 있다는 점도 우려할 대목이다. 실제 정부 발표 후 강남 세곡, 하남 미사 주변 중개업소에는 사업부지 인근 토지나 상가 등의 투자가치를 묻는 문의전화가 늘어나고 있다. 그린벨트가 주거단지로 개발된다면 토지가치와 효용성이 높아지고, 주변 지역 개발 압력도 거세질 것이기 때문이다. 하남 미사지구도 아직은 조용한 가운데 인근 토지 가격 등을 묻는 외지인들의 문의전화가 이어지고 있다. 하남 풍산동 A공인 관계자는 "그린벨트 해제지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 분위기가 차분하지만, 해제지 인근 주택, 상가, 토지시장에 대한 관심은 갈수록 커지고 있다"며 "시중에 갈 곳 없는 유동자금이 몰린다면 해제지 인근 부동산 가격이 들썩거릴 수 있다"라고 내다봤다. 양해근 우리투자증권 부동산 팀장은 "정부가 앞으로 보금자리주택단지를 계속적으로 공급하기 위해 그린벨트를 추가적으로 해제할 것"이라며 "경기가 살아나면서 강남권 여유계층들의 자금이 과천, 의왕 등 유망 그린벨트 해제 예상지역으로 유입될 가능성이 높다"고 말했다.  ◇ 해당 지자체 `분양가 싼 주택 나오면 주변 아파트 미분양` 반발 해당 지자체들의 반발도 국토부가 조율해야 할 과제다. 당장 고양시는 지난 11일 정부가 발표한 보금자리주택 시범지구 지정에 대해 "그린벨트 지역에 임대주택을 건설하면 베드타운으로 전락하고 인근 택지개발지구와 맞물려 미분양 사태가 일어날 것"이라고 우려하며 정부의 시범지구 지정 재고를 촉구했다. 시는 "행신2지구와 삼송, 지축, 향동지구 등 8.2㎢ 규모의 택지개발부지에 2만5000가구가 들어설 예정이지만 원흥동과 도내동 등 택지개발지구 바로 옆에 기존 분양가보다 15% 저렴한 보금자리주택이 들어서면 미분양 사태가 일어날 것"이라고 주장했다. 과거 강남구 세곡2지구에 건설하려던 국민임대주택단지 조성도 해당구청과 주민, 토지소유자들의 반발로 무산된 바 있다. 아울러 그린벨트 해제와 이용에 대한 국민 공감대가 형성되지 않은 상태에서 그린벨트를 푸는 것에 대한 반대 여론도 보금자리주택단지 건설의 걸림돌로 거론되고 있다.

2009.05.12 I 윤진섭 기자

3주택자 양도세 절세법
[이데일리 윤도진기자] 내년 말까지 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과세가 폐지된다. 다만 투기지역에서는 일반세율에 10%포인트의 가산세율이 적용된다. 바뀐 제도를 잘 활용하면 양도세를 줄일 수 있다. 투기지역 주택을 포함해 3채 이상의 주택을 보유했더라도 주택 양도시 10%의 가산세를 물지 않는 등 세금을 절약할 수 있는 방법이 있다는 얘기다.◇ 강북 집 먼저 팔아라 예컨대 강남에 2채, 강북에 1채를 가지고 있는 3주택자 A씨가 있다고 하자. A씨가 집을 팔아야 한다면 강북에 있는 집을 먼저 파는 것이 유리하다. 강남에 있는 2채 가운데 1채를 먼저 팔 경우 양도세 일반세율에 10%포인트의 가산세가 붙기 때문이다. 하지만 비투기지역인 강북에 있는 주택을 먼저 팔면 일반세율이 적용된다. 이렇게 해서 2주택자가 됐다면 이후에 강남 투기지역내 집을 팔더라도 가산세가 붙지 않고 일반세율로 양도세를 부담하면 된다. 양도차익이 강북 집과 강남 집 각각 1억원이라면 강북 집을 먼저 팔 경우 A씨가 부담해야 할 양도세는 강북 2086만원(1억원×35%, 누진공제분 차감 적용), 강남 2086만원(1억원×35%)으로 총 4172만원이다. 하지만 반대 순서라면 강남 3086만원(1억원×45%), 강북 2086만원으로 총 5172만원이 된다. ◇ 양도차익 적은 집 먼저 팔아라 이전에는 3주택자의 경우 45%의 단일세율이 적용됐지만 내년말까지는 투기지역이라도 16~45%의 누진세율이 적용된다. 양도차익이 적으면 그만큼 세율도 낮게 매겨지는 것이다.  양도차익이 A주택은 8000만원, B주택은 2억원이라면 A주택을 먼저 팔아야 한다는 것이다. A주택을 먼저 팔게 되면 B주택은 일반세율을 적용 받는다.  A주택을 먼저 팔 경우 양도세는 2260만원(8000만원×35%, 누진공제분 차감 적용), 5586만원(2억원×35%)으로 총 7846만원이다. 그러나 반대 순서로 할 경우 7586만원(2억원×45%), 1466만원(8000만원×25%)으로 총 9052만원이 된다. ◇ 향후 가치도 따져봐야 이번 양도세 중과 폐지는 내년 말까지 한시적으로만 적용된다. 때문에 내년쯤이면 서울 강북권을 중심으로 매물이 다수 나올 수 있다는 게 전문가들의 예상이다. 다만 전문가들은 당장 내야할 세금만 계산해서 주택의 처분 순서를 정해서는 안 된다고 조언한다. 당장 눈앞의 세액만 따지지 말고 차익 규모나 향후 가치 등을 고려해 처분 순서 및 시기를 결정해야 한다는 얘기다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "최근 강남은 상승세를 탔지만 강북권의 주택시장은 회복이 더딘 상태"라며 "3주택 이상을 보유한 이들이 세금만 따지고 보면 강북 집을 먼저 파는 게 맞지만 시세 상승 가능성 등도 따져봐야 처분 뒤에 후회하지 않을 것"이라고 말했다.

2009.05.05 I 윤도진 기자

3주택자 양도세 얼마나 줄어드나
[이데일리 윤진섭기자] 정부가 투기지역을 제외한 나머지 지역에 대해 다주택자 양도세 중과제도를 폐지하기로 했다. 따라서 투기지역인 강남3구(강남 서초 송파)를 제외한 지역에서는 3주택자의 경우 기본세율인 6~35%의 양도세율이 적용된다. ◇ 강남3구 10%포인트 가산세 부과..양도세 절감 거의 없어 그러나 서울 강남·송파·강남 등 `강남 3구` 투기지역의 경우 부동산 투기우려를 막기 위해 기본세율에 10%포인트의 가산세를 부과토록 했다. 따라서 강남 3구에서 다주택자가 주택을 팔아 양도차익이 생긴 경우 종전에는 45%의 단일세율이 적용됐지만 지난 3월16일 이후 매도한 주택은 ▲1200만원 이하는 16%(기존 6%) ▲ 4600만원 이하는 26%(기존 16%) ▲8800만원 이하는 35%(기존 25%) ▲8800만원 초과는 45%(기존35%)의 양도세율을 적용 받는다. 예를 들어 2억원에 구입한 주택을 다주택자가 4억7000만원에 팔았다고 가정할 경우 종전 45% 단일세율을 적용하면 1억1917만원의 양도세를 내야한다. 하지만 이번 개정안에 따라 비투기지역 내 다주택자가 주택을 팔 경우 기본세율(6~35%)을 적용받아 양도세가 4048만원이 줄어든 7869만원이 된다. 반면 투기지역은 기본세율에 10%포인트 가산세가 붙어 1억517만원으로 1400만원 정도 줄어든다. 6억원에 구입한 아파트를 11억5000만원에 팔 경우 투기지역 여부에 따라 양도세는 크게 달라진다. 양도차익이 5억5000만원인 경우 종전 45% 단일세율을 적용하면 2억4291만원이 양도세다. 하지만 이번 개정안에 따라 비투기지역에서는 6774만원이 줄어든 1억7517만원을 양도세로 내면 된다. 하지만 강남 3구는 16~45%의 탄력세율을 적용받아 종전보다 불과 1399만원이 줄어든 2억2991만원을 양도세로 납부해야 한다. ◇ 강남3구 양도세 중과 사실상 유지..매물 감소할 듯 다주택자 양도소득세 중과 폐지가 비투기지역에 대해서만 내년 말까지 한시 적용됨에 따라 비투기지역을 중심으로 매물이 늘어날 것이란 전망이 우세하다. 김희선 부동산114 전무는 "비강남권 매물이 지금보다 늘어날 수 있다"며 "다만 집값이 더 오를 것으로 예상되고, 양도세율도 현행 6~35%에서 2010년에는 6~33%로 조정돼 올해보다는 내년에 매물이 더 늘어날 가능성이 높다"고 말했다.강남권 주택은 매물난이 더욱 심해질 것이란 전망도 나오고 있다. 일반적인 다주택자라면 절세를 위해 양도세 중과가 없는 비강남권부터 매도하고, 세제 혜택은 없지만 가격 상승이 높은 강남권 주택을 계속 보유한 뒤 추후 매도할 가능성이 높기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 "세제 혜택은 없지만 가격 상승이 높다는 점 때문에 다주택자들은 강남권 주택을 계속 보유할 것"이라며 "매수자가 줄겠지만 그만큼 매물도 사라져 강남권도 가격은 하락하지 않을 것"이라고 내다봤다. 한편 다주택 보유자간의 형평성 문제도 더욱 불거질 것으로 예상된다. 예컨대 3주택 보유자가 용산의 13억원짜리 아파트는 팔 때는 양도세가 일반 세율로 과세되지만 강남의 5억원짜리 아파트를 팔 때는 양도세가 최고 45%까지 중과되기 때문이다. 아울러 매수세가 취약한 지방과 수도권 일부는 이번 조치로 매물이 늘어나 집값이 더욱 하락하는 역효과를 낳을 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

2009.04.29 I 윤진섭 기자

(재건축 급등)박원갑 "규제완화가 원인 제공"
[이데일리 김자영기자] 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "강남권 재건축 아파트가격의 급등세는 규제완화에 따른 투자자들의 기대감이 선반영됐기 때문"이라고 분석했다. ▲박원갑 스피드뱅크 연구소장박 소장은 "재건축은 정책 민감도가 대단히 높은 상품"이라며 "정부가 나서 관련 규제를 풀면서 투자자들이 적극 나서고 있다"고 말했다. 그는 "재건축 수익성이 개선됐다는 막연한 기대감이 생긴 데다 낮은 금리로 돈이 풀려 유동성의 힘이 결합해 강남 재건축 집값을 끌어올렸다"고 덧붙였다. 하지만 박 부사장은 재건축 상승세가 지속되기는 힘들 뿐만 아니라 집값 상승세로 이어지기는 어렵다고 단정했다. 그는 "정부가 규제를 완화했다고 하지만 정작 재건축 수익성이 크게 개선됐다고는 볼 수 없다"라며 "소형평형의무비율이 그대로 유지되고 용적률도 서울시가 기대만큼 풀어주지 않고 있어 재건축 아파트 가격은 조만간 숨고르기에 들어갈 것"이라고 지적했다. 특히 투자성이 희박한 중층 재건축 단지의 경우 이 같은 '집값 숨고르기'를 주도할 것이라고 박 소장은 예상했다. 그는 "강남과 버블세븐 지역은 유동성 확대와 기대심리로 상승세가 이어질지 모르지만 경제여건 등을 감안할 때 나머지 지역으로 확산되기는 어렵다"고 지적했다. 박 소장은 "강북권은 실수요층이 움직여야 하는데, 이들은 실물경기에 민감할 수밖에 없는 수요층"이라며 "경기 침체가 이어지는 상황에서 이들 역시 투자여력이 없기 때문에 집값 상승세가 서울 전역으로 확산되기엔 한계가 있다"고 말했다.

2009.04.13 I 김자영 기자

강남재건축 묻지마 급등세..`미니버블` 우려
[이데일리 박성호기자] 경기 회복에 대한 기대감으로 매수자들이 추격매수를 시작하면서 강남권 일부 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하고 있다.  올 들어 매수자와 매도자간 치열한 `눈치보기`로 팽팽한 균형을 이루며 강보합세를 보였지만 최근 강남권 재건축 시장은 매도자 우위 시장으로 재편되고 있는 모습이다. 하지만 시장 전문가들은 재건축 시장이 이상 과열되고 있는 상황이라며 투자에 신중해야 한다고 조언한다.◇ 개포주공 최고점 대비 92%까지 회복 9일 부동산 중개업계에 따르면 재건축 규제완화의 수혜단지로 예상되는 강남구 개포주공 아파트값이 일제히 오르고 있다. 개포주공1단지 43㎡는 지난 8일 7억5000만원에 계약이 성사됐다. 이 아파트는 지난달 16일께 6억6000만원 정도에 거래됐던 물건이다. 최고점이었던 작년 2월 8억1000만원의 92% 수준까지 가격이 회복된 셈이다. 58㎡의 오름세는 더 가파르다. 지난달 19일께 10억2000만원에 계약이 됐지만 지난 2일 11억8000만원에 팔렸다. 최고점(13억7500만원)을 기록했던 작년 1월의 86% 수준이다. 개포주공2단지도 마찬가지. 71㎡는 최근 12억6500만원에 팔렸다. 1주일만에 3000만원 오른 것이다.송파구 잠실주공5단지도 한달 새 최고 9000만원 가까이 올랐다. 잠실 제2롯데월드 허용 방침이 발표된 지난달 말께 급등한 이후로 다소 수그러든 분위기다. 하지만 최근 한 주 사이에도 1000만~2000만원 정도 가격은 꾸준히 오르고 있는 상황이다. 이 아파트 119㎡형은 지난달 16일께 12억5000만원에 거래됐지만 최근에는 13억3000만원 안팎에서 거래되고 있다. ◇ 강남권 재건축..왜 오르나? 가장 큰 이유는 규제완화에 대한 기대감이 너무 크기 때문이다. 정부가 투기지역해제 입장을 거듭 확인하자 강남권 부동산 시장은 투기지역해제를 기정사실로 받아들이고 있다. 이에 대한 기대감으로 거래에 나서고 있는 사람들로 시장이 북적이고 있는 상황이다. 개포동 M공인 관계자는 "금리가 낮은 데다 용적률 완화, 양도세 중과 폐지, 투기지역해제 등 규제 완화에 대한 기대감으로 매수문의가 부쩍 늘었다"며 "개포주공1단지의 경우 최근 3주 동안 60건 이상이 거래됐다"고 말했다. 또 최근 개선되고 있는 경제 상황에 대한 기대감이 사람들의 투자 심리를 자극했다는 분석이다. 강남권 아파트 가격 상승과 주가 상승 그리고 경기 회복 신호에 대해 투자자들이 민감하게 반응하고 있는 것이다.  가격이 오르자 매도자들이 서둘러 매물을 거둬들이고 있는 것도 추가 상승의 원인이 되고 있다. 이전에는 매수자들이 자신의 희망 가격이 아니면 계약에 나서지 않아 집값 상승으로 이어지지 않았다. 하지만 최근에는 매수자와 매도자 사이의 가격 차가 적은 경우라면 협의를 통해서 집을 사려는 사람들이 많아져 집값 상승을 이끌고 있다. 김규정 부동산114 부장도 "최근 상승은 투자자들의 심리적인 요인 때문"이라며 "혹시 `바닥이 아닌가`라는 불안감이 투자를 서두르게 하고 있다"고 분석했다. ◇ 이상 과열.."신중하게 접근해야" 이런 현상에 대해 시장 전문가들은 `미니 버블`로 규정짓고 투자에 주의를 기울일 것을 당부했다. 시장 불안요소가 전혀 개선되지 않은 상황에서 과도하게 가격이 오르고 있다는 이유에서다. 국내 부동산 시장의 경우 여전히 강남을 제외한 전국 집값은 하향세가 이어지고 있는 상황이다. 부동산 경기는 나아진 것이 없는데 강남 재건축 집값만 오르는 것은 정상적이지 못하다는 것이 전문가들의 의견이다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "단기적으로 너무 많은 호재가 있어 과열 현상이 벌어지고 있는 것 같다"며 "2분기 경제지표가 안좋아지면 집값이 떨어질 수밖에 없을 것"이라고 지적했다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장도 "집값이 한 나라 경제 상황을 무시하고 비정상적으로 오른다면 정상이 아니다"라며 "2분기 경제 관련 지표가 발표된 이후에나 투자를 결정해야지 지금은 너무 조급하다"고 조언했다.

2009.04.09 I 박성호 기자

(세제개편)양도세 중과폐지 "매물증가 가격하락"
[이데일리 윤진섭기자] 오는 16일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 폐지된다.종전에는 2주택자는 시세차익의 50%, 3주택 이상은 시세차익의 60%가 부과돼 왔다. 다만 정부는 올해와 내년의 경우 2주택자는 기본세율을, 3주택자는 시세차익의 45%를 한시적으로 적용해 왔다.이번 다주택자 양도세 중과 폐지에 대해 전문가들은 다주택자들이 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어줬다는데 의견을 같이하고 있다. 하지만 침체된 부동산 시장의 분위기를 반전시키기엔 역부족이란 의견도 내놓고 있다. ◇ 매물 증가, 집값 하락 가속화할 수도 주택경기가 안정된 상황이라면 거래와 가격 상승의 기폭제로 작용하겠지만 집값 하락세가 지속되는 침체 상황에선 별 다른 효과가 없을 것으로 보고 있기 때문이다. 오히려 집값 하락폭을 키울 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 불경기에 세금이 줄어들면 집주인들이 매물 가격을 낮추는 쪽으로 움직일 가능성이 크기 때문이다. 김희선 부동산114 전무는 "자금 사정이 급한 다주택자의 경우 가치가 떨어지는 지역 내 주택부터 처분할 것"이라며 "집주인의 경우 손해를 보지 않는 선에서 집값을 더 낮춰 처분하려는 움직임이 강해질 것이고 단기적으로 주택시장에 악재가 될 가능성이 있다"고 분석했다. 다주택자 양도세 중과 폐지가 단기적인 악재로 나타나겠지만 결국에는 시장 정상화의 기반이 될 것으로 보는 시각도 있다. 양해근 우리투자증권 연구위원 "짧게 보면 이번 조치를 계기로 집값 하락이 불가피하겠지만 가격이 충분히 떨어졌다는 분위기가 형성되면 저가 매수 세력이 등장할 것"이라고 말했다. 그는 또 "주택 보유에 대한 부담이 크게 줄어든 상황에서 경기 회복 신호가 감지될 경우 자금이 부동산으로 몰릴 가능성이 있다"라며 "이번 조치가 장기적으로 주택시장을 부양하는데 힘이 될 것"이라고 평가했다.  ◇ 1주택자 등 묻지마 매입 신중해야양도세 중과가 폐지되는 상황에서 다주택자와 추가 매수를 희망하는 사람들은 어떤 선택을 해야 할까? 대출 부담으로 급하게 매각하려는 다주택자라면 매각 순서나 조건을 잘 따져보고 결정해야 낭패를 보지 않는다. 김재언 삼성증권 부동산 전문위원은 "가격이 덜 오를 만한 것부터 우선 매각하고, 가격 상승 여력이 높은 것은 보유해야 한다는 기본 원칙을 고수해야 한다"며 "대출 부담 등 급하게 집을 처분해야 할 사람이라면 시세보다 다소 낮게 매물을 내놓는 것도 전략"이라고 말했다. 급하게 처분할 필요가 없는 다주택자라면 기간에 상관없이 양도세 부담이 동일해졌기 때문에 상황을 좀 더 지켜보는 것도 방법이다. 함영진 부동산써브 팀장은 "빨리 팔아야할 상황이 아니라면 매수세가 살아날 때까지 기다리는 게 최선"이라며 "여유가 된다면 경기 사이클에 맞춰 1년 정도 더 주택을 보유해도 괜찮다"고 강조했다. 다주택 양도세 중과 폐지는 1주택 보유자나 집을 통한 부동산 투자를 고려 중인 투자자 입장에선 기회가 될 수 있다. 집을 늘려가는 것에 대한 양도세 부담이 크게 줄었기 때문이다.  다만 묻지마 매입은 신중해야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "그동안 집값 하락이 상대적으로 컸던 매물을 대상으로 선별 접근을 시도할 필요가 있다"며 "시장의 불확실성이 워낙 커 상황을 차분히 주시하면 매수시기를 저울질하는 것이 현명하다"고 말했다.

2009.03.15 I 윤진섭 기자

강남3구 투기지역 4월 해제 가닥..집값 오를까?
[이데일리 윤진섭기자] 정부가 강남3구 투기과열지구 및 투기지역을 내달 중 해제키로 가닥을 잡은 가운데 부동산 전문가들은 규제를 풀어도 집값 급등으로 이어지기는 힘들다는 전망을 내놓고 있다. 정부 고위 관계자는 13일 "국토해양부와 기획재정부가 내달 중 강남 3구에 대한 투기과열지구 및 투기지역을 해제키로 가닥을 잡고 내부 논의에 들어갔다"고 밝혔다. 앞서 정종환 국토해양부 장관은 지난 6일 부산에서 "4월 임시국회에서 관련법이 통과되는 대로 분양가 상한제 폐지와 함께 강남 투기지역을 해제 하겠다"며 "부동산 규제 완화 효과를 높일 생각"이라고 말했다. 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제가 기정사실화 된 가운데 전문가들은 강남 일부 지역을 중심으로 반짝 상승 가능성은 있지만 집값이 급등하는 등 과열될 가능성은 낮게 보고 있다.김선덕 건설산업전략연구소장은 "투기지역 해제로 대기 수요자가 몰리면서 국지적으로 들썩거릴 수는 있지만 전반적인 상승세로 연결되기에는 시장의 체력이 약해져 있다"라고 말했다. 또 그는 "강남 집값이 반등하기 위해선 투자 수요가 뒷받침돼야 하는 데 투자 수요가 위력을 나타내기엔 경제 상황이 너무 불투명하다"라고 덧붙였다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장도 "소득 감소까지 겹쳐 투자여력이 크지 않고 경기에 대한 확신도 없는 상황에서 규제완화만으로 강남 집값이 급등하기엔 역부족"이라고 설명했다. 투기지역 해제에 따라 대출이 확대돼 투자자가 몰릴 것이란 예측에 대해서도 전문가들은 `예측일 뿐, 가능성은 희박하다`는 의견이다. 김희선 부동산114 전무는 "금융권 대부분이 BIS 기준을 맞추기 위해 대출을 기피하고 있다"라며 "투기지역 해제로 대출 폭이 확대된다고 해도 실제 지점에서 나갈 수 있는 돈은 그리 많지 않을 것"이라고 말했다. 김정렬 산업은행 자문위원은 "과거 규제완화가 시장에서 효과를 내기까지 3년 정도 시차가 있었다"라며 "결국 투기지역 해제 등 효과가 시장에 본격적으로 나타나기까지는 2~3년 정도의 시차가 필요하다. 현재로선 규제완화발 강남 집값 상승을 우려하기에는 이르다"라고 말했다.

2009.03.13 I 윤진섭 기자

분당·용인 주택시장 `기지개`
[이데일리 김자영기자] 분당과 용인 지역의 주택시장이 빠르게 회복되고 있다. 매매시장과 전세시장 모두 저가 매물들이 일제히 거래되면서 가격이 반등했다.   2일 분당일대 중개업계에 따르면 분당 정자동과 서현동 등지에서 6억원 아래로 나온 108~109㎡대 아파트 매물이 단지마다 4~5건 이상 거래됐다. 정자동 상록라이프 109㎡는 지난 주말까지 5억6000만~5억9000만원에 나온 매물들이 모두 팔려 6억원을 넘는 매물만 남았다. 정자동 K공인 관계자는 "최근 3주간 1주일마다 1000만~2000만원씩 매매가격이 올랐다"면서 "지난 주말에 이 아파트를 6억원에 내놓은 한 집주인은 매수자를 소개하자마자 1000만원을 더 불렀다"고 말했다. 서현동 시범삼성한신 108㎡는 5억6000만~5억7000만원에 나온 매물들이 소진되고 6억2000만원이상 매물만 2건이 남은 상태. 인근 D공인 대표는 "올들어 구정까지 거래가 살아나질 않더니 2월들어 매물이 많이 팔렸다"면서 "거래가 되면서 가격도 작년 7월경 수준으로 회복됐다"고 설명했다. 용인에서도 매매시장이 활기를 되찾기 시작했다. 죽전동 꽃메마을 현대홈타운 4차 2단지 112㎡는 이달 초 3억5000만원선에 매물이 모두 거래된 뒤 1~2주 사이 2000만원이 올랐다. 하지만 매물이 1~2건에 그치고 매수자들이 몰리면서 지난주 가격이 4억원까지 올랐다. 근처 상가에 있는 M공인 대표는 "작년 여름 이후 이 아파트는 5000만원이상 떨어지면서 3억2000만~3억3000만원을 호가했다"며 "떨어진 가격이상 올랐다"고 말했다. 이 대표는 "2월말부터는 학교때문에 분당이나 용인으로 들어오는 사람들은 마무리 단계고, 인근 회사로 옮겨온 실수요자들이 대부분"이라고 말했다. 아울러 분당과 용인의 전세시장도 동반 오름세를 탔다. 매물은 단지마다 많아야 2~3건에 그치지만 찾는 세입자가 많아 가격이 뛰고 있다. 분당 수내동 양지금호 106㎡는 전세가격이 지난 1~2주 사이 2000만원이상 올랐다. 현재 2억1000만~2억2000만원이 시세다. C공인 관계자는 "보통 기준층보다 전세가격이 3000만원가량 싼 1, 2층도 지금은 집주인들이 2억~2억1000만원을 부른다"고 말했다.   이매동 아름두산 105㎡는 지난주 초까지 1억7000만원선에 전세거래가 가능했지만 지금은 모두 1억9000만원으로 올라섰다. 저렴한 전세매물이 계약되고 지금 이 아파트 전세물건은 2건이 전부다. 용인 죽전동에서도 전세매물이 동이 났다. 죽전2차 이편한세상 106㎡는 지난주까지 1억5000만~1억6000만원가량의 전세매물이 4건 정도 거래돼 지금은 매물이 없다.  박원갑 스피드뱅크 부사장은 "강남권과 한 벨트로 움직이는 분당과 용인의 부동산시장이 올 1~2월 강남권시장이 보인 반짝 상승세를 뒤늦게 따라가고 있다"며 "이 기대감이 학군수요나 직장이주 수요와 복합적으로 맞물리면서 회복세를 보인 것"이라고 분석했다. 이어 박 부사장은 "중소형의 경우 지금보다 3000만~4000만원이 높은 작년 3~4월 가격선 이상은 회복하기 힘들 것으로 보인다"고 전망했다. 시세는 해당지역 중개업소 취합

2009.03.02 I 김자영 기자

규제 풀리는 강남3구 급매물 속속 거래
[이데일리 박성호 김자영기자] 강남 서초 송파 등 강남3구에 대한 투기지역과 투기과열지구 해제가 초읽기에 들어가면서 급매물도 빠른 속도로 소진되고 있다. 하지만 시장에서는 규제가 풀리더라도 거래량이 크게 늘거나 집값이 오를 가능성은 낮다고 보고 있다. 투기지역에서 해제돼 대출규제가 완화되더라도 대출을 통해 집을 사기에는 현재 상황이 너무 좋지 않기 때문이다. ◇ 단기적 영향은 미미이광일 신한은행 부동산전략팀 부장은 "실물경기 침체의 골이 깊어지는데다 금융시장에 대한 불안감이 퍼져있는 등 아직 시장은 심리적으로 불안한 상태"라며 "당장 매수세력이 늘어나지는 않을 것"이라고 말했다.또 전문가들은 대출을 통해 집을 사려면 향후 집값 상승에 대한 확신이 있어야 하지만 현재로서는 시장의 불확실성이 커 집값 상승에 대한 기대가 생겨날 수 없는 상황이라고 지적했다. 은행마저 유동성 위기를 겪고 있는데다 자산가치도 하락하고 있는 현상황에서 투기지역에서 해제되더라도 대출 자체가 쉽지 않을 것이라는 예상도 내놓고 있다.김창수 하나은행 재테크 팀장은 "강남권 아파트들은 고가주택이나 재건축아파트로 투자형 상품"이라며 "집값이 오를 것이라는 전망이 전무한 상태에서 자금여력이 되는 수요층들도 투자를 꺼릴 것"이라고 분석했다. 김현아 건설산업연구원 박사는 "금융권이 적극적으로 대출을 해줄 수 없을 뿐 아니라 아파트 가격이 폭락하면서 담보가치가 떨어져 대출한도가 실질적으로 크게 늘지 않을 것"이라며 "강남3구를 투기지역에서 푼다는 것은 시장의 불안한 심리를 조금이나마 안정시킬 수 있는 정도"라고 밝혔다. ◇ 침체된 시장에는 긍정적단기적 효과는 없더라도 투기지역 해제는 침체된 시장에 긍정적으로 작용할 것이라고 내다보는 전문가들이 많았다. 부동산114의 김희선 전무는 "투기지역 해제 요건만 놓고 본다면 강남3구 역시 이미 투기지역에서 해제됐어야 한다"며 "이번 조치로 단기 효과는 기대하기 어렵겠지만 매도자와 매수자들이 가지고 있는 집값 하락 심리는 다소간 진정시킬 수 있을 것"이라고 말했다. 하지만 전문가들은 투기지역 해제가 중장기적으로는 집값 불안 요인으로 작용할 가능성이 높다고 보고 있다. 경기 침체기에는 부동산시장 외적 요인에 억눌려 있다가 회복기에 들어설 경우 집값 급등을 촉진시킬 수 있다는 것. 이에 따라 전문가들은 정부가 투기지역 해제 후 향후 발생할 수 있는 집값 변동 상황을 지속적으로 감시해 불안 양상이 보이면 즉시 투기지역을 재지정하는 등 시장보다 앞선 조치를 취할 필요가 있다고 지적했다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "특히 시장이 회복기로 접어들면 이번 투기지역 해제는 2~3년 전 부동산 투기 과열을 그대로 재현하는 폭발력을 보일 수 있다"며 "정부가 2000년 초반과 다르게 시장에 대한 대응을 보다 앞서서 해야 할 것"이라고 조언했다. ◇ 급매물 소진, 호가 상승강남3구가 투기지역에서 해제된다는 소식이 전해지면서 그동안 쌓였던 급매물이 빠르게 해소되고 있다. 송파구 잠실주공5단지 112㎡는 이번 주 초 7억8000만원에 거래되다 투기지역 해제 소식이 전해지면서 8억3000만원에 거래되기도 했다. 대출금리 부담으로 지난 가을께부터 시장에 급히 내놓았던 급매물 중 가격이 낮은 5~6건이 이번 주에 거의 다 팔려나갔다. 강남구 대치동 은마아파트 112㎡도 예전 7억원에 나온 급매물이 7억3000만원으로 호가가 올랐다. 7억5000만~7억6000만원대 매물들은 일제히 회수되는 상황이다. 강남구 개포동 개포주공1단지 35㎡는 불과 이틀 전에 4억7000만원에 거래가 됐지만 현재는 급매물 가격이 4억9000만~5억원으로 올랐다. 급매물에 대한 매수세가 조금씩 늘고 있는 상황이다.   ■ 투기지역·투기과열지구 해제되면투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입때 적용하던 총부채상환비율(DTI) 40%도 해제된다. 또 신규 주택담보대출을 1건으로 제한하는 조치도 풀리게 된다. 투기과열지구에서 해제되면 현재 적용되는 분양권 전매제한, 1순위 청약자격제한, 입주자 공개 모집 등의 규제에서 벗어나게 된다.

2008.12.19 I 김자영 기자

다주택자 양도세 감면..단기 `악재`
[이데일리 박성호기자] 정부가 다주택자 양도세 감면 방안을 발표했지만 시장은 냉담하다. 급매물 가격이 오히려 더 떨어지고 있는 것. 다만 매수 문의가 조금씩 늘어나는 등 한동안 얼어붙은 매수 심리는 누그러지는 모습이다. 전문가들은 양도세 완화로 인해 단기적으로는 집값이 더 떨어질 것으로 예상하고 있다. 반면 장기적으로는 거래 활성화 등 시장에 호재로 작용할 것으로 보고 있다. 14일 강남지역 부동산중개업계에 따르면 강남구 개포동 개포주공1단지 49㎡는 최근 6억2000만원에 매물이 나왔다. 전주에 비해서도 2000만원 가량 떨어졌다.  송파구 잠실주공5단지 119㎡ 역시 최근 9억원까지 가격이 떨어졌다. 이 아파트의 최고가격은 지난 2006년 12월께 16억500만원선이었다. 약 7억500만원(43%)이 떨어진 셈이다. 같은 단지 115㎡는 8억5000만원, 112㎡는 7억8000만원으로 각각 최고점 대비 6억5500만원, 5억2500만원 하락했다. 내년부터 2주택자에 대한 양도세가 감면되면서 가격이 재조정 받고 있다는 것이 인근 중개업소 관계자의 설명이다. 급매물로 내놓은 사람들이 양도세 감면분을 추가로 깎아주고 있다는 것. 잠실주공5단지 J공인 관계자는 "양도세 완화 발표 후 급매물 가격이 한차례 더 조정되고 있다"며 "내년 초 팔아야 하는 급매물들이 연말을 기점으로 쏟아져 나올 가능성도 있다"고 말했다. 전문가들은 매수세 실종이 계속되고 있는 상황에서는 양도세 감면이 거래활성화보다는 단기적인 집값 급락을 불러올 수도 있을 것으로 보고 있다.박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "현재 거래부진의 원인이 매물이 적기 때문이 아니라 거시경제 침체, 금융 위기 등 외부적인 요소 때문"이라며 "양도세 감면안이 시장활성화에 도움이 될 것으로 보는 것은 잘못"이라고 말했다. 하지만 중장기적으로는 호재로 작용할 가능성이 있다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "양도세 감면 조치는 집값이 반등할 때 효과가 나타날 것"이라며 "내년 하반기부터는 주택에 대한 투자수요도 살아날 가능성이 있다"고 전망했다.

2008.12.14 I 박성호 기자