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- (VOD) DTI 규제 완화, '주택구매심리 상향 vs 가계 부실화'
- [이데일리TV 이민희 PD] 앵커 : 주택거래 활성화 방안 연기와 관련해서 부처 간 가장 큰 이견을 보인 대목은 DTI, 즉 소득의 몇%까지 대출을 해주느냐 하는 문제였습니다. 이 규제를 좀 풀어주자는 의견과 아직은 시기상조라는 의견이 팽팽히 맞서고 있는데요. 현재 ‘DT’I 규제완화와 관련해서, 부처 간 의견이 맞서고 있는 상황인데요. 관련내용 자세히 전해주시죠. 기자 : 국토해양부는 주택거래 활성화를 위해서는 반드시 DTI 인상이 필요하다고 주장하는 반면 기획재정부는 DTI를 섣불리 완화하면 가계부채 증가나 투기수요를 키워 주택거래 활성화의 편익보다 더 많은 피해를 낳는다고 보고 첨예하고 대립하고 있습니다. 윤증현 기획재정부 장관은 21일 긴급 관계 장관 회의에서 "신규 주택을 분양받은 사람들이 기존 주택을 매각하지 못하고 이사를 못해 주택 대출 원리금 상환 부담이 늘어 주택 실수요자들의 어려움이 해소되지 못하고 있다"고 밝혔습니다. 이것은 DTI 비율을 상향 조정하기보다는 실수요자들을 위해 적용 예외 대상을 확대하는 방안에 주안점을 두고 있다는 의미로도 해석됩니다. 반면 국토부는 정부의 주택시장 부양을 위한 사인으로 DTI가 가장 효과적이라고 보고 있습니다. 지금처럼 거래가 끊긴 상황에서는 부분적인 세제 혜택만으로는 거래활성화를 시킬 수 없다는 겁니다. 그래서 지역별로 5~10% 상향 조정이 필요하다고 주장하고 있습니다. 현재까지는 각 부처간 합의점을 찾지 못하고 평행선을 달리고 있는 상태입니다. 정종환 국토부 장관은 여론 수렴 등의 과정을 거친 후 다시 논의하기로 했다고 말했습니다. 앵커 : 뜨거운 감자로 떠오른 DTI, 어떤 제도이며, 구체적인 규제 내용은 무엇인지 소개해 주시죠. 기자 : 소득에 따라 대출한도를 정하는 총부채상환비율, 즉 DTI 규제는 2005년 참여정부의 8.31부동산 대책에 포함되면서 도입됐고 최근까지 그 규제 기준을 강화하는 방안으로 보완되오며 부동산 수요를 틀어막는 역할을 톡톡히 해 왔습니다. 처음에 배우자가 주택담보대출을 1건 이상 받은 경우나 30세 미만 미혼 대출자에 대해 DTI 40%를 적용했던 것이 다음해인 2006년 3월에는 투기지역의 6억원 초과 아파트로 부분 확대됐습니다. 현 정부도 지난해 봄부터 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 오르고 전세난이 심화되자 9월 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하며, 투기지역은 40%를 유지하고투기지역 외 서울은 50%, 인천과 경기지역은 60%를 적용했습니다. 이어 10월에는 강화된 DTI 규제를 제2금융권까지 확대하며 빈틈을 없애는데 주력해왔습니다. 하지만 부동산 거래가 침체되며 난제를 풀기 위한 해법이 마땅치 않자 결국 `금기`를 깨고 `정무적 판단`이라는 방패를 들어 DTI 규제완화의 열쇠를 만지작거리고 있습니다. 정부는 실수요자들을 위해 4.23대책을 보완해 DTI를 좀더 완화해 주는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다. 현재 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파)의DTI는 40%, 나머지 서울지역은 50%, 수도권은 60%를 적용받고 있는 것에서 10%포인트 정도를 높여주는 방안이 거론되고 있습니다. 앵커 : 전문가들과 업계에서는 DTI 규제 완화와 관련해서 부동산 시장에 미치는 영향, 어떻게 보고 있나요? 기자 : 전문가들은 DTI 규제가 완화될 경우 집을 사려는 수요자들의 심리에는 긍정적인 영향을 끼칠 수 있을 거라는 긍정적인 반응과 가계 부실화를 부추길 수 있다는 우려 반응을 내놓고 있습니다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "최근 주택거래 침체는 집을 사려는 수요자들이 시기를 미루고 있기 때문"이라며 "규제가 완화되면 수요자들의 심리적인 안정을 가져와 급매물 위주로 점차 거래가 살아날 수 있을 것"이라고 내다봤습니다. 함영진 부동산써브 실장도 "DTI규제를 풀어주면 입지가 좋고 가격대가 저렴한 곳은 일시적으로 집을 사려는 수요자들의 심리적 부담감을 줄여줄 수 있을 것"이라고 말했습니다. 반면 박원갑 스피드뱅크 소장은 "가계 부실이 우리 경제의 가장 큰 위험 요인이라는 지적이 끊이질 않는데 부동산을 살리겠다고 나라 경제에 위기를 초래해선 곤란하지 않느냐"며 "DTI 등 금융규제는 최후의 보루로 남겨둬야 한다"고 말했습니다. 김선덕 건설산업전략연구소장도 "대출규제가 완화되더라도 단기적으로 효과가 나타나진 않을 것"이라며 "입주물량이 줄어드는 내년 이후가 되어야 기존 주택거래가 살아날 수 있을 것"이라고 말했습니다. 위 내용은 이데일리TV(www.edailytv.co.kr) '부동산 종합뉴스'에서 7월 23일 방영된 내용입니다. '부동산 종합뉴스'는 매주 금요일 오후 3시부터 4시까지 1시간 동안 생방송 됩니다. 많은 시청바랍니다. 지상파DMB QBS에서도 시청할 수 있습니다.
- (금리인상&부동산)③분양.."캄캄한 터널, 출구 안보여"
- [이데일리 이진철 이지현 기자] 건설업체들이 분양시장 침체와 보금자리주택 공급 등으로 시기를 연기했던 분양물량이 하반기 대거 쏟아질 것으로 보인다. 그러나 아파트값 약세와 미분양물량 적체, 보금자리주택 공급 등 분양시장 악재가 여전해 건설업체들의 하반기 분양 마케팅도 쉽지 않을 전망이다. ◇ 분양시장 침체.. 중소형 늘리고, 분양가 낮추고 올 상반기 분양시장은 극심한 침체를 보인 가운데 지역별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다. 서울 강남권에서는 래미안 그레이튼(진달래2차)이 10.6대 1의 청약경쟁률을 기록했고, 동작구 흑석뉴타운을 재개발한 흑석한강푸르지오도 9.8대 1을 기록해 양호한 청약 성적을 거뒀다. 수도권에선 연초에 분양한 광교신도시 `자연&자이(A14블록)가 40.5대 1로 상반기 가장 높은 청약경쟁률을 기록했고, 5월 광교신도시 `e편한세상`도 10.4대 1로 청약을 마감했다. 반면 지방 분양시장의 경우 청약률이 `제로(0)`를 보인 단지도 나올 정도로 침체가 극심했다. 특히 건설업체의 미분양 할인판매와 정부의 세제지원 등으로 수요자들은 신규분양 물량을 외면하는 분위기다.보금자리주택의 경우에도 위례신도시, 서울세곡2, 서울내곡 등 강남권은 수십대 경쟁률로 인기를 보인 반면 구리 갈매지구, 부천 옥길지구, 남양주 진건지구, 시흥 은계지구 등 수도권은 저조한 청약률을 보였다. 건설업체들은 분양시장 침체를 극복하기 위해 분양가 인하와 수요층이 많은 중소형아파트 공급에 적극 나섰다. ▲ (자료: 부동산114)실제로 상반기 면적별 공급비중은 60~85㎡ 이하가 42%로 가장 많았고, 60㎡이하 34%, 85㎡ 초과 24% 등을 차지했다. 상반기 주상복합 제외한 일반아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격도 ▲서울 1655만원 ▲경기 1178만원 ▲인천 928만원 등으로 나타났다. 서울의 평균 분양가는 작년 하반기 1702만원 보다 크게 낮아졌다. 건설업계 관계자는 "하반기 분양시장 분위기를 좌우할 변수는 보금자리주택과 금리인상"이라며 "시장상황이 좋지 않아 신규공급을 축소하고 기존 미분양 떨어내기에 집중하게 될 것"이라고 말했다. ◇ 지방 분양시장, 미분양 해소 관건금리인상 등으로 주택가격 약세가 점쳐지고 있는 상황에서 하반기 분양시장은 입지와 가격 경쟁력 갖춘 일부 단지를 중심으로 실수요자 위주의 `청약쏠림` 현상이 나타날 것으로 보인다. 지방 분양시장의 경우 면적별 수요 양극화 현상이 나타나고 있다. 부산지역 분양대행사의 한 관계자는 "중소형 분양물량은 실수요자를 중심으로 꾸준히 팔리고 있다"면서 "반면 대형평형은 할인을 해줘도 수요가 살아나지 않아 분양에 어려움이 크다"고 말했다. 함영진 부동산써브 실장은 "하반기에는 분양가와 입지, 단지규모, 브랜드 등에 따라 철저하게 양극화를 보일 것"이라며 "3차 보금자리도 도심과 가까운 성남고등, 하남감일 등에 집중될 것 같다"고 말했다. 10월에는 보금자리주택 3차지구 공급이 예정돼 있어 수도권 분양시장에 적지않은 영향을 끼칠 것으로 보인다. 수도권 분양시장은 보금자리주택이 공급이 예정돼 있는 10월까지는 위축될 가능성도 있다. <!--StartFragment-->보금자리 3차지구 물량으로는 구로항동과 광명시흥, 하남감일, 성남고등, 인천구월 등 총 5곳에서 약 4만가구 중 일부 사전예약이 진행될 예정이다. 지난해 10월 높은 청약률을 보였던 보금자리주택 시범지구 강남세곡(1858가구)과 서초우면(769가구)의 본청약은 12월로 예정돼 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "하반기 공급이 예정된 보금자리 3차지구의 경우 수도권 민간건설사 분양시장에 적지않은 영향을 미칠 것"이라고 말했다.◇ 미뤘던 분양물량 하반기 쏟아질 듯 하반기엔 강남권 재건축아파트 일반물량을 비롯해 서울 뉴타운, 구로 항동지구, 성남 고등지구, 광교·판교 등의 인기지역 알짜물량이 많아 내집마련 수요자들은 관심을 가져볼 만하다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 하반기 전국에 공급예정인 신규분양 물량은 323곳 22만4438가구로 조사됐다. 서울이 70곳 17만10가구, 경기 127곳 9만9385가구, 인천 47곳 2만5392가구 등이다. 서울에선 강남권 재건축 일반분양 물량과 용산권 주상복합, 뉴타운에서 분양물량이 눈길을 끌고 있다. 강남구 역삼동 개나리 5차 재건축아파트 총 240가구중 일반분양 42가구, 반포 삼호가든1,2차 재건축아파트 총 1119가구 중 일반분양 47가구가 예정돼 있다. 대단지 재개발물량으론 아현뉴타운 3구역 총 3241가구 중 일반분양 244가구, 왕십리뉴타운2구역 총 1148가구 중 일반분양 509가구, 성동구 옥수12구역 총 1821가구 중 일반분양 101가구가 각각 공급된다. 주상복합은 삼성물산이 목동, 남산 트라팰리스 이후 2년만에 강동구 천호동에 단지형 주상복합 916가구를 공급하고, 동아건설은 용산구 원효로 1가에서 559가구를 공급한다. 경기지역에선 2000가구가 넘는 대단지가 눈길을 끈다. 포스코건설은 광주 `오포더샵', 2047가구, 한화건설 수원시 권선구 오목천동 `꿈에그린` 2030가구, 대림산업은 의왕시 내손동 재건축아파트 총 2245가구 중 969가구를 일반분양, 동문건설은 경기 평택시 칠원동 3116가구의 대단지가 분양을 앞두고 있다. 자치단체장이 바뀌면서 부동산시장에서도 큰 변화가 예상되는 인천지역에서는 지난해에 이어 송도와 청라지구 경제자유구역 분양물량이 선보일 예정이다.▶ 관련기사 ◀☞대우건설, 무사파 정유저장시설 건설 계약☞대우건설, 인천 부개역 `푸르지오` 회사보유분 특별분양
- (금리인상&부동산)①매매.."거래 꽁꽁, 가격 뚝뚝"
- [이데일리 문영재 기자] 부동산시장이 한치 앞도 내다볼 수 없는 상황으로 치닫고 있다. 거래 실종과 집값 약세 속에 최근 단행된 금리인상은 시장을 더욱 옥죄고 있다. 금리상승 기조 속에 하반기 부동산 시장은 어디로 갈지, 수요자들은 어떤 준비를 해야 하는지 다각도로 짚어본다.[편집자] 상반기에 이어 하반기에도 주택시장은 침체의 늪에서 헤어나기 힘들 전망이다. 거래 실종과 집값 약세 속에 최근 단행된 금리인상은 주택 매수심리를 극도로 위축시키고 있다. 게다가 연내 추가 금리인상설까지 제기되면서 시장이 패닉 상태에 빠질 수도 있을 것이란 우려마저 나오고 있다. 부동산 전문가들은 침체 속에 금리인상은 분명 `악재`라며 이렇다할 상승모멘텀이 없는 하반기에 집값 반등은 기대하기 어려울 것으로 보고 있다. ◇ 상반기, 집값 줄줄이 하락..재건축 3.02%↓상반기 집값은 서울과 신도시, 수도권 모두 하락했다. 특히 그동안 `대박 신화`를 써 왔던 재건축 아파트가 집값 하락을 견인, 일반아파트값 마저 크게 떨어졌다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 상반기 집값은 서울이 1.34% 내렸다. 신도시와 수도권도 각각 2.31%, 1.86% 하락했다. 서울 재건축 아파트 값은 무려 3.02%나 떨어졌다. 지난해말 100조원에 육박하던 서울 재건축 아파트의 시가총액은 지난달말 현재 94조원까지 빠졌다. 은마아파트 재건축 확정, 개포지구 마스터플랜 발표, 강동 고덕주공 시공사 선정, 잠실주공5단지 재건축 확정 등 잇달은 호재에도 불구하고 거래시장은 무덤덤했다. 강남권 재건축 이외에 뉴타운 입주물량 많았던 서울 강북권도 매물이 늘면서 매매 가격하락이 확산됐다. 수도권은 입주물량 증가로 중대형 중심의 하락세가 두드러진 용인과 파주, 고양, 과천 등이 하락을 주도했다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "서울 강남권 재건축 규제가 하반기에도 풀릴 가능성이 낮다"며 "금리마저 인상돼 악재로 작용할 공산이 크다"고 말했다. ◇ 거래실종..강남 5월 거래량 17개월만에 최저치집값 하락은 거래 부진으로 이어졌다. 서울 강남권 재건축단지, 새 아파트를 중심으로 매물이 늘면서 매수세가 위축됐다. 서울·수도권의 실거래 건수는 1분기를 지나면서 더욱 감소했고 신도시와 수도권 역시 3, 4월을 기점으로 거래건수가 줄었다. 분당과 일산, 평촌, 중동 등 5개 신도시와 수도권 역시 3, 4월을 기점으로 거래건수가 급격히 줄었다.강남·서초·송파 등 강남3구는 급매물이 거래됐던 1분기 이후 4, 5월에 거래량이 급감했으며 강북 지역도 금융위기 직후 수준까지 거래시장이 급랭했다. 국토해양부가 밝힌 5월 아파트 실거래가 신고자료에 따르면 강남3구의 아파트 거래량은 402건으로 전월(539건)에 비해 25.4% 급감했다. 이는 지난 2월부터 4개월 연속 줄어든 것으로 2008년 12월(244건) 이후 17개월 만에 최저치다. ◇ 금리인상 악재 겹쳐 하반기 집값 반등 어렵다전문가들은 부동산 경기와 구매력 회복이 더뎌 하반기에도 집값이 약보합세를 보일 것으로 전망했다. 추가적인 기준금리 인상은 부동산 시장을 더욱 침체시킬 수 있다는 분석이 나오고 있다.서울 은평과 성북, 마포, 동대문 등 한강 이북과 경기 고양, 용인, 파주, 김포 등의 지역은 하반기 물량이 늘면서 해당지역과 주변지역의 매매시장이 약세를 주도할 것으로 전망된다. 특히 가격이 비싼 강남 재건축과 평수가 큰 아파트는 대출을 많이 안고 있는 집이 상당수여서 가격 하락폭이 커질 가능성이 높다.양지영 내집마련정보사 팀장은 "기준금리 인상은 주택담보대출 이자 상승으로 이어지기 때문에 신규로 집을 사는 수요는 줄어드는 반면 대출을 이용해 집을 산 사람들도 가계 부채 부담으로 매물로 내놔 거래 악화를 초래할 수 있다"고 지적했다. 이와는 달리 한은이 금리인상을 단행한 것은 실물경기 회복에 대한 확신이 있기 때문에 실물경기와 연동하는 부동산 경기도 중장기적으로 회복될 것이라는 시각도 있다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "금리인상은 분명 하반기 부동산시장에 악재로 작용해 거래 위축을 가져올 수 있다"며 "그러나 중장기적으로는 부동산 경기에 도움이 될 것"이라고 말했다.
- (2010 부동산)전세 "서울 5% 이상 오른다"
- [이데일리 온혜선기자] 내년에도 전셋집 구하기는 `하늘의 별따기`가 될 전망이다. 국내 부동산 연구기관과 정보업체들은 올해에 이어 내년에도 전세가가 서울과 수도권을 중심으로 강세를 보일 것으로 예상했다. 내년 전세가 상승 요인은 입주물량 부족, 뉴타운·재개발 사업으로 인한 이주 수요 발생, 보금자리주택 대기수요 등이다. ◇ 내년 전세가 "상승세 가파르다"부동산 전문가들은 내년 아파트 전세가가 전체적인 수급 불균형으로 인해 상승세를 보일 것으로 전망했다. 건설산업연구원은 내년 전국의 전세가는 5~6% 오를 것이라는 전망을 내놓았다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "서울은 뉴타운·재개발 사업이 본격적으로 진행되면 멸실가구수가 많아지면서 전세수요가 늘어날 것"이라며 "일부 지역에서 소형은 물론 중대형 주택 전세가가 가파르게 상승하면서 전세가 상승폭을 키울 것"이라고 예상했다. 주택산업연구원은 내년 아파트 전세가는 서울 5.6%, 수도권 4.2%, 전국 2%의 상승률을 보일 것으로 예상했다. 권주안 주택산업연구원 박사는 "서울을 중심으로 집값이 가파르게 오르면서 내집 마련을 포기한 매매수요가 전세수요로 전환하고 있다"며 "서울과 서울 인근의 보금자리주택을 노리는 대기수요도 내년 전세시장에 큰 영향을 줄 것"이라고 예측했다. 부동산써브, 부동산114 등 부동산 정보업체는 서울의 전세난은 지속되는 반면 수도권 전세시장은 상대적으로 안정을 보일 것으로 전망했다. 함영진 부동산써브 실장은 "내년도 전세가 상승률은 5% 전후"라며 "서울을 중심으로 재개발·재건축 등으로 이주 수요가 늘어나면서 전세가 상승세가 이어질 것"이라고 예상했다. 김규정 부동산 114부장은 "내년 입주물량이 쏟아지는 경기도 파주나 용인, 고양 등 수도권 일대 전세시장은 상대적으로 안정세를 보일 것"으로 내다봤다. ◇ 서울, 수요는 `늘고` 공급은 `줄고`부동산 전문가들은 전세난의 원인으로 수급불균형을 꼽는다. 특히 서울의 경우 전세수요에 비해 입주물량이 턱없이 부족하다고 지적했다. 부동산 114에 따르면 서울의 내년 입주 물량은 역대 최저치를 기록한 올해 2만9428가구보다 22.4% 증가한 3만6023가구다. 올해보다는 늘어나지만 이 역시 역대 두번째로 낮은 수준이다. 올해 전세가 상승의 진원지로 지목됐던 강남3구(강남·서초·송파)의 입주물량은 4492가구에 불과하다. 김규정 부동산114 부장은 "서울 강남지역의 경우 학군 등을 이유로 꾸준한 대기수요가 존재하지만 입주물량이 적기 때문에 전세난이 계속될 것"이라고 우려했다. 반면 경기지역은 고양 식사·덕이지구와 파주 교하지구 등지에서 대규모 입주가 이뤄지면서 상대적으로 전세시장이 안정될 것으로 보인다. 경기도의 내년 입주 물량은 올해 10만9249가구 보다 7.9% 늘어난 11만7865가구다. 인천은 올해 1만4875가구 보다 20.9% 늘어난 1만7987가구가 입주를 앞두고 있다. 서울을 중심으로 신규 입주물량이 여전히 부족한 상황에서 전세수요는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 특히 뉴타운·재개발 사업으로 인해 늘어나는 멸실가구는 전세시장 불안을 가중시킬 전망이다. 멸실가구 대부분은 전세수요로 유입되기 때문이다. 서울시에 따르면 서울 뉴타운·재개발로 멸실되는 예상주택은 올해 2만807가구, 내년 9만8782가구, 2011년 3만1717가구다. 서울시는 이와 관련해 지난 9월 재개발 사업 시기조정을 통해 멸실가구수를 조정하겠다고 밝혔지만 아직 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다. 정부가 서민들을 위해 주변시세보다 저렴한 분양가로 공급하는 보금자리주택 청약 열기도 전세시장에 영향을 미칠 전망이다. 보금자리주택은 무주택 자격을 갖춰야만 청약할 수 있는 만큼 수요자들이 내집 마련을 미루고 전세시장에 계속해서 머물 것이라는 분석이다. 보금자리 2차지구인 서울 내곡, 세곡2지구, 구리 갈매, 남양주 진건, 시흥 은계, 부천 옥길지구는 내년 4월 사전청약을 앞두고 있다. 2차지구는 보금자리주택 시범지구보다 입지여건이 뛰어나고 분양 물량이 대폭 늘어나 수요자들의 관심이 높다. ◇ 전세난 해결...묘안 없나전문가들은 올해와 같은 극심한 전세난을 피하기 위해서는 정부가 주택 공급을 늘리고 전세 수요를 줄이는데 적극적으로 나서야 한다고 말한다. 하지만 수급문제를 단박에 해결하기는 어렵다. 서울시의 경우 전세난 해결을 위해 뉴타운·재개발사업 시기 조절, 시프트와 도시형생활주택 공급 계획 등을 발표했지만 시장에 별다른 영향을 주지 못하고 있다. 대규모 주택공급 계획의 경우 입주까지 최소 2~3년이 걸리는 점을 감안하면 전세가 안정에 당장 도움을 주기는 어렵다. 뉴타운·재개발 사업시기 조정도 국토해양부와의 협의 절차가 남아있고 주민들의 반발 가능성이 높아 실효성이 떨어진다는 평이다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 "대규모 주택공급은 입주까지 2~3년이 소요되지만 도시형 생활주택은 사업 규모가 작아 입주까지 소요기간이 짧다"며 "도시형 생활주택 공급에 보다 적극적으로 나서야 한다"고 덧붙였다. ■ 전세 쉽게 구하는 방법①외곽지역을 살핀다입주물량이 많은 판교신도시, 용인, 파주 등 수도권 일대를 공략한다. 최근 교통여건이 개선된 지역을 눈여겨 본다. ②신규 입주단지와 입주 2년·4년차 단지를 공략한다신규 입주 예정단지를 공략한다. 입주를 앞둔 아파트 단지에서는 한꺼번에 전세매물이 쏟아지는 경우가 많다. 입주 2년차와 4년차 아파트 단지도 눈여겨 볼만하다. 전세계약은 통상 2년 단위로 이뤄진다. 첫 입주 후 2년이 지나면 전세 계약이 만료돼 다른 곳으로 이사하는 세입자가 많다. ③전세계약을 앞당긴다신학기, 인사이동, 결혼 등으로 이사가 집중적으로 발생하는 봄·가을보다 3~4개월 정도 빠른 비수기에 전세계약을 한다. 전세만료일과 기간이 맞지 않더라도 마음에 드는 물건이 있다면 몇 개월 먼저 계약금을 치러 이사철을 피한다.
- "집값을 말해봐!"..전문가9인 진단과 전망
- [이데일리 윤진섭 박성호 온혜선기자] 집값 상승이 부동산 시장의 핫이슈로 떠올랐다. 가격 오름폭이 워낙 가파른 데다 상승세가 좀처럼 멈출 기미가 안 보인다. 특히 강남 집값의 상승세는 무서울 정도다. 실물 경기 침체를 이유로 오르다 말 것으로 판단했던 정부도 바짝 긴장하고 있다. 성급하기는 하지만 일부에선 2006년 집값 폭등이 재연되는 게 아닌가하는 예상도 나올 정도다. 전·현직 정부 관료, 학계, 부동산전문가, 공인중개사 등 9명에게 집값 상승의 원인과 향후 전망에 대해 물었다. ◇ 집값 왜 오르나 전문가들의 의견은 크게 4가지로 정리할 수 있다. 첫째 시장에 유동자금이 넘쳐나고 저금리가 이어지고 있다는 점이다. 풍부한 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 부동산 시장으로 유입됐다는 진단이다. 박덕배 현대경제연구원 박사는 "금융위기 해결책으로 정부가 내놓은 카드가 재정부양책이다. 시중에 부동자금이 넘쳐나면서 일부 자금들이 부동산에 들어와 투기 세력화되고 있다"고 말했다. 이 자금의 일부가 재건축 규제 완화 호재가 있는 강남 등 일부지역에 몰리고 있다는 게 그의 분석이다. 이용만 한성대학교 부동산학과 교수는 "기준금리가 연 2%로 동결되면서 대부분의 사람들이 은행에서 대출 받아 집을 사는 데 부담이 없다"며 "싼 이자에 시중에 돈이 너무 많이 풀린 게 집값 급등의 가장 큰 이유"라고 말했다. 둘째 무방비에 가까운 규제완화(재건축조합원 지위양도 허용·각종 주택관련 세금 축소·소형주택 의무비율 폐지)를 지적하는 목소리도 있다. 김수현 세종대학교 도시부동산대학원 교수는 "집 사는 사람이 은행에서 돈 빌리는 비중은 20~25%에 불과하다. 시중에 돈이 많이 풀린 게 집값 상승 요인 중 하나라고 볼 수 있지만 결정적 이유라고 보기는 어렵다"고 말했다. 그는 "현재 강남 재건축 추진 아파트 가격이 급등한 것은 억눌렸던 요인이 풀리면서 나타나는 용수철 현상"이라며 "국내 부동산 시장 특수성에 비춰 투기를 막을 수 있는 안정장치까지 고려해야 하는데 규제를 무방비적으로 풀면서 결국 집값이 요동치고 있는 것이다"라고 지적했다. 주택정책을 총괄했던 전직 정부 고위관료 A씨는 이와는 달리 `수급 불균형이 원인`이라고 잘라 이야기했다. A씨는 "집값이 불안한 데는 최근 2~3년간 주택공급이 단절된 게 단초를 제공했다. 차질 없이 공급이 이뤄졌어야 했는데 분양가상한제 등 규제에 묶이면서 (주택공급) 타이밍을 놓쳤다"고 말했다. 한강초고층 건립 허용 등 경기부양용 개발계획을 원인으로 꼽는 전문가도 있다. 김희선 부동산114 전무는 "집값을 견인하는 지역은 동북권 르네상스, 한강변 주변, 강남, 과천 등 재건축, 9호선 개통지역 등 크게 4~5곳"이라며 "경기 부양용 개발 호재가 결국 집값 불안으로 이어지고 있다"고 진단했다. ◇ 2006년 집값폭등 재연될까 전문가들은 현재의 집값 상승이 지속될 것으로 봤다. 다만 2006년과 같은 집값 폭등은 없다는 게 이들의 공통된 시각이다. 2006년 집값 폭등은 실물경기가 최고점에 이르면서 전국 단위로 집값이 폭등한 반면 현재는 침체된 실물경기로 집값 상승이 확산되기엔 역부족이란 게 이유다. 주택정책 실무를 담당했던 현직 정부 관료 B씨는 "2006년과 같은 전국 단위 집값 폭등은 없을 것이다. 다만 강남, 특히 재건축 아파트는 상황이 다르다. 수요·자금이 모두 똘똘한 집 한 채에 집중하고 있기 때문에 가격 상승은 불가피하다"라고 말했다. 또 그는 "강남 재건축 아파트 가격 상승세가 가파르지만 정부가 보금자리주택, DTI 규제 등 가격을 컨트롤하겠다고 나선 만큼 사회적 후유증을 남길 정도로 오르지는 않을 것"이라면 낙관적인 시각을 내비쳤다. 현장 시각도 이와 비슷하다. 최명섭 잠실공인 대표는 "강남 재건축 아파트는 2006년 수준까지는 오르겠지만 전체 집값이 오르기에는 주변 여건이 좋지 않다. 가격 급등을 걱정하는 것은 이해하지만 우려할 정도는 아니다"라고 말했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "실물경기 회복과 맞물리면서 큰 흐름에서는 가격 상승이 예상되지만 폭등은 어렵다고 본다"며 "가격이 더 오르게 되면 집값 문제는 경제 문제가 아니라 사회 문제가 돼 정부로서도 강력한 규제를 내놓을 수밖에 없다. 시장이 그 정도는 예측하고 자연스럽게 가격을 조절할 것"이라고 분석했다. 반면 김수현 세종대학교 교수는 "현재 집값 상승은 강남·과천 등 국지적으로 벌어지는 것은 분명하지만 이 부분이 더욱 우려되는 대목"이라며 "강남·과천 일대 집값이 급등하면서 강북과의 가격차가 커지고, 이 같은 패턴이 반복되면서 강남 수요는 더 늘어나는 악순환이 계속될 것"이라고 말했다. ◇ 정부대책(보금자리주택공급·대출규제) 적절한가정부가 가격안정대책으로 내놓은 보금자리주택 공급, DTI(총부채상환비율) 확대에 대한 전문가들의 평가는 엇갈린다. 이용만 한성대 교수는 "돈이 너무 많이 풀려 생기는 현상이기 때문에 돈줄을 최대한 차단하는 금융대출 규제는 적절하다"며 "이번 조치는 가격이 더 오를 경우 정부가 금리인상 카드를 내놓을 수 있다는 의미를 담고 있기 때문에 집값 안정에 어느 정도 효과를 낼 것"이라고 말했다. 주택정책을 총괄했던 전직 정부 고위 관료 A씨는 "수급 불균형과 유동성 문제가 패키지로 작용하면서 집값이 급등했기 때문에 주택공급확대(보금자리주택 공급)와 규제강화(DTI 확대)는 적절한 조치"라고 평가했다. 정준수 개포동 미래공인 대표는 "부동산 문제는 시장에 맡겨야 자연스럽게 풀릴 수 있다"라며 "정부가 강한 정책 처방인 투기지역 확대나 금리 인상을 꺼내지 않았다는 점은 나름 평가 받을 대목"이라고 말했다. 반면 김수현 세종대 교수는 "한 가지 확실한 것은 정부의 대출규제 정도로는 가격 오름세를 주저앉히기 어렵다"며 "참여정부는 집값을 잡기 위한 다양한 규제가 선행된 뒤 DTI 규제가 효과를 본 것인데, 현 정부는 DTI 등 금융규제만 하면 집값이 잡힐 것으로 잘못 생각하고 있다"고 말했다. 박덕배 현대경제연구원 박사는 "경기 회복세와 맞물려 집값이 더 오를 것이란 믿음이 저변에 깔려 있다는 게 핵심 포인트"라며 "DTI 확대가 집값을 일정기간 잡아두겠지만 한 번 돌아선 흐름을 되돌리기엔 다소 역부족"이라고 분석했다. ◇ 앞으로 필요한 대책은 주택정책을 총괄했던 전직 정부 고위 관료 A씨는 주택공급 정상화를 위한 조치에 나설 것을 주문하고 있다. 그 첫 단추로 분양가 상한제를 조속히 폐지해야 한다는 게 그의 주장이다. A씨는 "정부가 주택공급을 위해 보금자리주택을 앞당겨 공급하지만 민간 공급이 중단된 상황에서 공공만의 주택공급은 집값 안정 효과에 한계가 있다"며 "상한제를 풀어 민간부문 공급을 하루라도 빨리 활성화하는 게 최선의 대책"이라고 말했다. 김희선 부동산114 전무는 집값이 더 오를 경우 정부가 추가 거래·금융규제를 내놔야 한다는 입장이다. 김 전무는 "공급 확대가 가장 바람직하지만 시간이 걸린다는 게 문제"라며 "결국 수요를 조절할 수 있는 거래규제나 금융규제가 현재로선 정부가 취할 수 있는 최선의 방법"이라고 말했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "우선 대출제한·금리인상 등 유동성을 통제할 수 있는 정책이 선행되는 게 옳다"며 "강남·수도권 인기지역 내 재건축의 경우 세금중과, 주택거래신고제 등 강한 정책적 처방이 필요하지만 현 정부의 정책기조와 맞지 않아 도입 자체는 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 박덕배 현대경제연구원 박사는 "정부 스탠스가 금융 사이드를 통해 시장을 컨트롤하겠다는 입장인 만큼 이 부문에 충실한 모습을 시장에 알려 신뢰를 쌓는 게 중요하다"고 말했다. 김수현 세종대학교 교수는 "참여정부 때 마련한 투기억제 정책 수단들이 현 정부 들어서자마자 일시에 제거됐고, 결국 부동산시장 정상화는 다시 후퇴하는 결과를 가져왔다"며 "시장 안정을 위해서는 (참여정부가 취한) 관련 규제를 되살려야 한다"고 주장했다.
- 월드컵 열리면 집값 오른다..2002·2006·2010년(?)
- [이데일리 박성호기자] 지난 10년간 집값 급등기의 시장 상황은 모두 엇비슷했다. 시중금리가 낮아 레버리지 효과를 통한 집 구입이 손쉬웠으며 공급물량도 수요에 비해 부족했다. 또 규제완화 등 정부 정책은 집값 급등의 기폭제 역할을 했다. 물론 다른 점도 있다. 2006년은 2002년과 달리 공급이 늘고 규제가 강화되고 있는 상황임에도 시장에 대한 기대심리가 호전되면서 집값 급등을 불러왔다. 올해의 경우 2001년의 판박이지만 이미 가격이 고점에서 형성돼 있어 상승세에 한계가 있을 것이라는 전망도 나온다. ◇ 2002년 집값 견인 `트로이카`..저금리·공급부족·규제완화 ▲연도별 집값 변동률(자료 : 부동산114)2000년까지 전국 집값은 하향안정 상태에 있었다. 하지만 해가 바뀌면서 집값은 반등을 시작했다. 전세가격이 먼저 치솟기 시작했다. 서울 지역의 일부 중소형아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 70~90%에 이르렀다. 2001년 8월께 노원구 등 일부 지역은 매매가보다 전세가가 높은 역전 현상이 벌어지기도 했다. 강남지역은 재건축아파트 강세가 이어지면서 또 다른 과열양상을 만들었다. 당시 반포주공2단지는 2채이상 단지 내 아파트를 보유하고 있는 조합원이 100명이 넘을 정도로 `사재기 현상`이 벌어지기도 했다. 2001년 말 반포주공2단지 83㎡(25평)형은 2001년 초 2억9000만원에서 5억1000만원으로 70% 이상 가격이 뛰었고 반포주공3단지 53㎡(16평)형은 2억1000만원에서 3억7000만원으로 2배 가까운 상승폭을 기록했다. 2001년의 상황은 2002년까지 계속 이어졌다. 저금리로 갈 곳을 잃은 투기성 자금이 대거 몰리면서 과열양상을 보였다. 아파트 가격은 2002년 한 해 동안 서울 30%, 수도권 28%, 전국 22%의 상승률을 기록해 1989~1990년에 버금가는 폭등세를 나타냈다. 집값이 오르면서 분양가도 따라 올랐고 분양가가 오르자 기존 집값도 경쟁적으로 다시 오르는 집값의 `스크류 현상`이 벌어진 것이 2002년 부동산 시장의 큰 특징이다. 시장이 과열되자 정부는 2002년 한해 동안 3차례의 종합적인 집값 안정대책을 발표하기도 했지만 이미 탄력을 받기 시작한 시장에 별 영향을 주지 못했다. 2002년 9월4일 세제강화, 대출규제, 공급확대, 안전진단 의무화 등이 담긴 `주택시장 안정대책`을 발표하고 시장에 부정적인 인식을 갖고 있던 노무현 전 대통령이 여권 유력 대선후보로 부각되면서 시장은 점차 안정을 찾았다. 2001년과 2002년의 집값 급등 상황은 정부의 저금리 정책 기조에 기인한 바가 크다. 부동산 가격이 치솟았지만 당시 경제상황이 악화되자 금융당국은 금리 인상을 단행하지 못했다. 이에 따라 상대적으로 안정적이고 레버리지 효과가 큰 주택시장에 돈이 몰리게 됐던 것. 주택공급이 급감한 것도 수급불균형에 따른 아파트 가격 상승을 불러왔다. 아파트가격이 조금씩 오르던 2001년 3월의 전국 분양물량은 약 1만2000여가구. 2000년 3월(3만3000여가구)의 3분의 1수준이었다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "저금리와 공급부족이 2001년 집값 상승세의 가장 큰 특징"이라며 "당시에는 IMF직후라 집값이 많이 떨어진 상황이었고 경제상황도 좋지 않아 부동산 시장에 상당한 자금이 몰렸다"고 말했다. ◇ 2006년 판교·파주 고가분양..집값 상승세로 `U턴` 또 한번 집값이 급등했던 2006년도 비슷한 양상이었다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2006년 서울 집값은 전년 대비 31.11% 올랐다. 강남 3구는 33.31% 올라 당시 집값 상승세를 견인했다. 전국적으로도 24.8%가 올랐다. 서울 및 수도권에서 시작된 집값 상승세가 확산된 결과였다. 2006년은 참여정부 부동산 대책의 종합판인 8·31대책(2005년)이 단계적으로 시행되던 해였다. 이 때문에 2006년 8월까지 집값은 대체로 안정세를 보였다. 하지만 하반기부터 판교, 파주 등 수도권 신도시 고가 분양이 진행되면서 택지지구 인근 지역을 중심으로 부동산 시장이 들썩이기 시작했다. 판교신도시 대형아파트(132㎡이상)가 3.3㎡당 1800만원 가량에 분양되면서 고가분양 논란을 일으켰고 이는 인근 지역인 분당신도시에 영향을 미쳤다. 이사철인 9월에 접어들면서 전세난이 심각해지면서 강북의 소형아파트 가격이 오름세를 탔다. 특히 재개발·재건축 개발에 따른 수요가 증가하면서 강북지역의 집값 강세는 더욱 탄력을 받았다. 부동산시장의 `블루칩` 강남 재건축 아파트 가격도 타 지역의 집값이 들썩이면서 다시 뛰기 시작했다. 판교신도시의 분양가가 3.3㎡당 1800만원 정도라면 강남 집값은 더 올라야 한다는 시장의 기대심리 때문이었다. 10월이 되면서 강남 은마아파트 112㎡형은 전달에 비해 1억이상 가격이 올랐다. 꿈틀거리며 눈치만 보고 있더 집값 상승에 기름을 부은 것은 정부의 인천 검단신도시 등의 추가 신도시 발표였다. 여기에다 4%대를 유지해 온 저금리 상황은 대출을 통해 집을 마련하려는 수요층까지 끌어들여 집값을 끌어올리는 역할을 했다. ◇ 2009년 집값 회복..2010년은? ▲자료 : 부동산114올해 부동산 시장 급등의 큰 특징은 국지적인 가격 상승이 나타난다는 점이다. 부동산114에 따르면 7월 현재까지 서울 강남 3구의 집값은 6.99%가 올랐다. 하지만 전국적으로는 1.34% 상승에 그쳤다. 강남 3구를 비롯해 서울과 인근 수도권의 일부만이 가격 상승을 이끌었지 그 이외의 지역은 2007년부터 시작된 약세가 계속 이어졌다. 예전과 달리 강남 3구 등 `블루칩`의 가격 상승세가 전국의 집값 상승을 견인하지 못하고 있는 모습이다. 올해 집값 급등의 가장 큰 요인은 정부의 저금리 정책기조 때문이다. 현재 한국은행의 기준금리는 2.0%. 지난 3월부터 기준금리를 동결해왔다. 주택담보대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)의 금리도 지난 5월부터 2.41%에서 동결된 상황이다. 실제 시중 유동성도 저금리 기조를 타고 급격히 늘었다. 한국은행에 따르면 올 초부터 단기유동성으로 파악되는 협의통화(M1)의 증가율은 5월들어 다소 주춤하긴 했지만 4월까지 가파른 상승세를 보였다. 작년 말 전년동기비 M1 증가율은 5.2%에 불과했지만 올해 1월 8.3%, 2월 9.8%, 3월 14.3%, 4월 17.4%, 5월 17% 등을 기록했다. 늘어난 유동성은 상당수는 증시나 펀드로, 일부는 부동산에 몰렸으며 경제 상황이 불확실한 만큼 부동산 시장 중 우량한 물건에 돈이 집중되는 현상으로 나타났다. MB정부의 규제 완화 정책 기조도 투자심리를 살리는데 한 몫을 했다. MB정부는 출범 직후 발표한 강북대책 이외에는 잇달아 규제 완화책을 발표했다. 경기 회복기에서 집값 급등의 원인이 될 수 있다며 급격한 규제 완화에 대해 제동을 거는 목소리도 있었지만 `시장 정상화`를 이유로 규제완화 속도를 더욱 높였다. 강남3구를 제외한 전국을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했으며 한시적으로 양도세를 감면해줬다. 미분양아파트 구입자에게는 취득·등록세를 감면해 줬으며 분양권 전매제한도 대폭 완화했다. 공급상황도 좋지 않다. 작년 주택건설실적은 10년만에 최저수준을 기록했다. 국토부에 따르면 작년 한해 동안 전국에서 건설 인·허가를 받은 주택은 아파트 26만7000가구를 포함해 총 37만8000여가구로 집계됐다. 2007년 기준 건설 인·허가 전국 55만5792가구, 수도권 30만2551가구와 비교해 30% 가량 줄어든 수치다. 내년에는 금리도 오르고 공급사정도 나아질 것으로 보인다. 무엇보다 정부의 정책기조가 규제로 돌아설 가능성도 있다. 때문에 집값이 급등하기는 쉽지 않아 보인다. 무엇보다 이미 형성돼 있는 가격이 높은 수준이어서 집값 상승에 한계가 있다. 현재 강남구의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3300만원 선. 1000만원 정도였던 2001년과 큰 차이를 보인다. 일부 전문가들은 "상승국면에서 언제나 선두에 섰던 재건축아파트 가격은 수익성을 기대하기 어려울 만큼 상승해 있는 상황"이라며 "집값이 더 오르기는 어려울 것"이라고 진단했다.
