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- 삼성-土公, 화성동탄 `조성원가` 논란
- [edaily 김수헌기자] "도로 건설비라도 빼 달라" "규정에 따랐기 때문에 봐줄 수 없다"
삼성그룹과 토지공사간에 화성 동탄신도시 내 삼성전자 반도체 2단지용 부지 분양가격을 둘러싼 다툼이 `조성원가`의 합리성 논란으로 이어지고 있다.
삼성그룹은 "공장용 부지 조성원가 비용을 산출할 때 1조원이 넘는 신도시 외곽 고속화도로 건설비용까지 포함시킨 것은 과도하다"며 도로건설비는 원가비용에서 빼고 조성원가를 재계산해 보자는 입장이다.
반면 토지공사는 화성 동탄신도시는 애초 택지지구로 조성됐고 일부 부지만 특별히 공장용으로 분양하는 것이기 때문에 도로 건설비를 원가비용에서 빼는 것은 있을 수 없다고 반박하고 있다.
삼성전자(005930)는 현재 화성 반도체 1단지 공사를 진행하는 과정에서 발생한 대규모 사토를 2단지용 예정부지(17만평) 중 일부를 임대해 쌓아놓았으나, 토공은 이를 원상회복시키라며 삼성을 압박하고 있다.
9일 토지공사와 건설교통부, 삼성그룹 등에 따르면 삼성은 반도체공장 부지 조성원가비용 중 서울 양재~경기 영덕간 고속화도로 건설비 1조600억원은 빼고 다시 원가를 계산해 줄 것을 요청하고 있다.
현재 토공이 삼성에 제시한 평당 분양가는 222만5000원. 토공이 밝힌 조성원가는 281만원이나, 감정평가 결과 이 가격이 산출돼 삼성에 적용시켰다는 것이다.
토공에 따르면 공장전용단지를 조성할 때는 산업입지 및 개발관련법에 따라 도로, 수도 등 인프라는 국고에서 50~100%까지 보조된다. 그러나 화성 동탄신도시처럼 택지개발촉진법에 따라 택지지구로 개발되면 이같은 국고보조가 없기 때문에 조성원가에 도로 등 기반시설비용이 고스란히 반영된다.
삼성측은 그러나 어차피 공장을 지을 땅인데 산업단지와 택지지구간에 너무 가격차이가 크기 때문에 이를 조정해 달라고 주장하고 있다. 삼성 관계자는 "택지지구라도 공장용도로 결정된 땅이라면 산업단지 수준의 땅값을 적용하는 것이 기업과 반도체산업, 국가경쟁력을 위해서라도 합리적이지 않냐"며 "최소한 양재~영덕간 고속화도로 건설비만이라도 빼 달라고 부탁하고 있다"고 설명했다.
양재~영덕간 고속화도로 본선 건설비는 7000억원, 여기서 연결되는 도로 건설비까지 다하면 총 건설비는 1조600억원에 달한다. 삼성은 이 비용을 뺄 경우 분양가격은 190만원까지 떨어질 수 있을 것으로 분석하고 있다.
삼성 관계자는 "중국은 땅값이 공짜, 미국만해도 평당 1달러 수준인데, 우리나라 산업단지 땅값과 2배나 차이가 나는 가격에 땅을 매입해 공장을 짓으라는 것은 심하지 않느냐"며 "단지의 내부 기반시설 비용이 조성원가 비용에 포함되는 것은 인정하더라도, 공장을 지을 땅에 대해서는 외곽 고속화도로 건설비만이라도 제외해 주는 것이 바람직하다"고 말했다.
삼성과 업계 일각에서는 조성원가비용에서 간접비가 9000억원이나 산정된 부분에 대해서도 의문을 제기하고 있다. 간접비는 금융비용, 판매관리비, 인건비, 기타 잡비용 등을 아우른 것으로, 9000억원이나 잡힌 것은 통상적인 수준을 많이 넘어선 것이라는 지적이다.
토지공사는 이에 대해 "택지개발촉진법과 내부규정에 따라 산정된 조성원가를 재조정하기 위해 손을 댈 수 있는 부분은 없다"며 "시장원리에 따라 값이 비싸면 안사면 그 뿐으로, 삼성측 주장을 받아들일만한 근거가 없다"고 일축하고 있다.
토공은 삼성전자가 분양예정 부지 일부에 쌓아놓은 토사를 치우고 부지를 원상회복하라고 요구해 놓은 상태다. 삼성전자는 화성 반도체 1단지(13~16라인) 부지 조성공사를 진행하면서 발생한 토사를 이번에 논란이 된 2단지용 매입예정부지 가운데 1만5000평을 임대해 쌓아놓고 있다. 이 토사는 2단지 부지 정지작업을 할 때 투입될 예정이다.
토공 관계자는 "토사를 그냥 갖다버릴려면 300억~400억이 들어갈 것으로 보이는데, 삼성측에서 어차피 살 땅 중에서 일부를 미리 임대해 쌓아두겠다고 해서 허락했다"며 "12월5일까지 부지계약하지 않을 거라면 원상회복하라는 공문을 이미 보내놓았다"고 말했다.
토공은 또 "삼성이 매입의사가 없다면 공장용부지를 다시 택지로 용도변경해 원매자에게 팔겠다"며 삼성을 고강도로 압박하고 있다.
삼성은 이같은 압박속에서도 정부 차원에서 민원을 해결해 주길 바라는 눈치다. 삼성은 이미 지난 10월 감사원 기업불편 신고센터에 분양가 관련 민원을 제기한 상태다. 삼성은 관련법 개정이 필요하다면 정부가 나서서 법 개정을 추진해 달라는 의사도 보이고 있다.
택지개발촉진법 등을 개정해, 순수전용도시나 공장전용공단이 아니라 화성 동탄신도시처럼 도시와 공장이 혼합돼 있을때는 공장에 대해서는 원가산정에서 합리적인 가격책정을 하도록 해야 한다는 것.
삼성 관계자는 법이 개정돼도 소급적용이 되지 않는다는 지적에 대해 "일단 이번 수의계약 매입건을 유찰시키는 형식으로 하고, 개정된 법에 따라 가격적용을 받는 것도 한 방법"이라고 말했다.
- 현대, 서산간척지 조합보유분 일부 공개매각
- [edaily 산업부] 종합부동산세 시행으로 그동안 주택시장에 몰렸던 자금이 종부세 대상에서 제외된 논밭과 임야 등으로 쏠릴 가능성도 제기되고 있다. 나대지(건물 없는 공터)와 사업용 토지는 종부세 대상인 반면 논밭, 임야 등은 종부세에서 제외됐기 때문이다. 더구난 내년부터 거래세율이 낮아져 부동산을 사는 데 드는 부담은 줄어든다.
서울은 뉴타운, 경기도는 미니신도시, 충청권은 신행정수도, 그 밖의 지역은 공공기관 유치 및 기업도시 건설 등으로 전 국토가 개발붐을 맞고 있다. 이들 대규모 프로젝트는 최근 부동산 경기 위축으로 잠시 주춤하는 모습을 보이고는 있으나, 장기계획인 만큼 느긋하게 지켜보고 투자 적지를 찾을 때다.
그렇다면 이들 대규모 부동산 개발계획을 위해서는 얼마나 많은 땅이 필요할까. 또 그 많은 땅이 어디서 조달될 것인가. 이런 질문에 대한 해답을 찾는 것은 비교적 쉬운 일이다. 우선 땅 값이 싸야 하고, 면적도 넓어야 하니까 개발 가능한 농지가 아니면 불가능할 것이다. 종부세 과세대상에서도 제외되어 도시인들의 농지투자가 활발해지고 있는 것을 보면 이를 입증이라도 하는 듯 하다.
일례로 영종도에 국제공항이 들어설 때 발 빠른 투자자들은 김포지역에 투자를 했다. 공항 배후지역에 도시가 들어서는 것은 당연한 일이라고 예측했기 때문이다. 이런 상황에서는 부동산 투자의 기본인 ‘세인의 관심이 몰리는 지역’, 예를 들면 요즘 많은 매스컴의 집중적인 주목을 받고 있는 충남 서산의 간척지를 꼽을 수 있겠다.
수도 이전 무산에 따른 보상 차원의 일환으로 충청권에 기업도시가 건설될 가능성이 높아지고, 서산에 간월도 종합관광개발과 레저관광단지 조성개발 계획이 가시화 되면서 서해안 관광의 중심지로 부상하고 있다.
지난달 26일 국무회의의 의결을 거쳐 확정된 새 개정안에 따르면 도시민들도 사실상 무제한 농지를 살 수 있게 되었고, 이러한 분위기에서 마땅한 투자처를 찾기 어려운 도시민들에게 재테크를 위한 수단으로 농지에 대한 관심이 증폭되었다.
서산 간척지의 현대서산 AB지구영농조합(주)에서는 조합이 위탁 영농을 하고 소유권은 등기 이전하는 형태로 조합 보유 분 중 일부를 공개 매각한다고 밝혀 투자자들의 관심을 끌고 있다.
특히 이번에 매각되는 필지는 조합 보유 분이기 때문에 평당 분양가는 저렴하면서도 홍성 I.C 에서는 최단거리에 있어서 용도변경이나 지목 변경 등으로 개발가능성이 높다는 것이 전문가들의 지적이다.
평당 분양가는 4만6000원으로 300평당 청약금 190만원만 입금하면 필지를 우선 배정 받을 수 있고, 2주 이내에 현장답사를 통해 최종 결정을 하면 된다. 물량이 많지 않아 부득이하게 입금 순으로 필지배정 우선권을 부여하고, 현장 확인 후 청약을 철회할 경우에는 전액 환불 받을 수 있고, 등기 완료시까지 법률보증서도 발행되어 투자의 안전성까지 확보할 수 있다. 청약하는 도시민들에게는 사은품으로 친환경 쌀 20kg이 증정되며, 300평당 매년 120kg의 쌀을 3~5회 분할 제공한다. (02)3431-8886.
- (재벌이 변한다)⑮"생존에 왕도는 없다"
- [edaily 김수헌기자] 지난 92년 어느날 LG그룹 계열 A사 사장이 당시 구자경 회장을 찾아왔다. 그는 "그룹 내 B사가 그동안 A사에 발주해주던 물량을 아무런 통지없이 외부업체에 맡겼다"며 "조정이 필요하다"고 말했다.
구 회장이 B사 사장에게 전화를 걸어 자초지종을 물었더니 대답은 이랬다.
"구 회장이 추진하고있는 전문경영인 자율경영 체제하에서 경영에 관한 의사결정 전권은 사장이 갖는 것으로 본다. 따라서 공급선을 결정하는 것도 사장 권한이다. 외부업체를 선택한 것은 비록 규모가 작긴 하지만 그룹 내 A사보다 전문성이 뛰어나고 계약조건도 훨씬 유리하기 때문이다"
◇그룹사라고 `떼놓은 당상`아니다
구 회장은 "알았다"고 하고 전화를 끊었다. 그리고 A사 사장에게 "그룹 내 회사간에도 공급자와 고객 관계가 있다. 공급자가 발이 닳도록 뛰어다니면서 고객으로부터 사업기회를 확보하려고 노력해야지 같은 그룹사라고 해서 `떼놓은 당상`이라고 생각하니 이런 일이 생기는 것 아니냐"고 꾸짖었다고 한다.
구 회장은 일찌감치 그룹 자율경영체제 확립을 추진해 왔고, 전문경영인들을 전적으로 믿고 신뢰했다고 한다. 그리고 자율체제 정립 뒤 원칙을 한가지 정했다고 한다.
그룹 내 거래에서도 어떠한 기득권을 인정하지 말고 공개경쟁원칙에 따라 결정해야 한다는 것. 구 회장은 그룹 중역들에게 "A사, B사 같은 일을 당하면서 웬만하면 관계사들끼리 거래하라고 이야기를 하고 싶었지만, 자율경영 원칙을 무너뜨리면 모든 것이 무너지기 때문에 참았다"고 말했다 한다.
LG 관계자는 "오래전부터 오너들이 전문경영인을 사업 파트너로 생각하고 자율경영을 통해 능력을 발휘하도록 지원해 왔다"며 "재벌기업이라고 하면 서로서로 짜고치는 고스톱처럼 거래를 할 것으로 생각하지만, 그건 그룹 전체를 갉아먹는 일이 될 수 있다"고 말했다.
◇구본무 회장, A그룹 중역들에게 명함을 나눠주다
재계에 회자되는, 그러나 확인되지는 않은 이야기를 하나 있다. LG그룹 구본무 회장이 최근 러시아 한 호텔 로비에서 계열사 중역들과 있다가 A그룹 임원들과 맞닥뜨렸다. 구 회장을 알아본 A그룹 임원들이 다가와서 인사를 하며 명함을 내놓자 구 회장도 자기 명함을 A그룹 임원들에게 건넸다.
그때 뒤늦게 나타난 A그룹 회장이 이 모습을 보고 임원들을 꾸중했다고 한다. 구 회장과 명함을 맞교환하는 것이 예의가 아니라는 것.
예의냐 아니냐를 따지는 건 중요치않다. 구 회장의 이같은 행동이 전문경영인들에 대한 오너의 예우를 느끼게 한다는 점이 중요하다. 구 회장을 모르는 사람은 없을 터이고 구 회장 위치로 보아 A그룹 중역들의 명함을 받는 것만으로도 서로 인사는 한 셈이다. 그러나 구 회장이 직접 자기 명함을 건네줬다는 작은 사례에서도 LG그룹의 오너와 전문경영인간 관계, 그리고 자율경영시스템을 간접적으로 느낄 수 있다는 것이 재계의 평가다.
◇루퍼트 머독의 불안, 그리고 `포이즌 필` 동원
그동안 재벌은 총수가 모든 중요 의사결정을 좌지우지하는 황제경영 시스템을 가진 것으로 평가받아왔다. 물론 일부에서 과거 그런 모습을 보인 것을 부정할 순 없지만 상당수 재벌들은 자율경영, 책임경영, 성과주의 경영을 정착시키기 위해 노력해왔다. 여기에다 최근에는 사회공헌 경영까지 덧붙여졌다.
얼마전 공정거래위원장은 "재벌들이 변한 것이 없다"고 말한 적이 있다. 복잡한 의결권 승수 개념을 도입해 소유권과 지배권만을 따지다 보면 그럴 수도 있다. 그렇다고 해서 기업들이 적대적 M&A와 경영권 방어를 걱정하고 있는데도 금융사 의결권을 좀 더 제한하겠다고 밀어붙이는 것은 과하다는 지적도 많다.
얼마전 신문에 `미디어의 황제`로 불리는 루퍼트 머독 뉴스코퍼레이션 회장이 자사 경영권을 빼앗길까봐 걱정하고 있다는 기사가 실린 적이 있다.
월스트리트저널 보도에 따르면 머독 회장이 적대적 M&A 시도를 막기 위해 `포이즌 필(Poison Pill)` 처방을 내렸다고 한다. 이것은 증자를 할 때 기존 주주에게 신주를 싼 값에 주거나 임직원들의 임금을 높이는 방식으로 인수비용을 높여 적대적 M&A를 막는 것이다. M&A 방어수단이면서 장기적으로 기업가치를 떨어뜨릴 수 있기 때문에 `극약처방`으로 불린다.
머독의 이같은 조치는 미디어투자업체인 리버티미디어가 뉴스코프 지분을 9%에서 17%로 늘리기로 했다고 한 발표 때문이다. 단지 지분을 늘리기로 했다는 발표에도 대응하기 위해 극약처방을 내린 것이다.
그렇다면 머독 회장 일가의 뉴스코프 지분이 얼마나 취약하길래 이러는 것일까. 월스트리트저널은 전문가들의 언급을 인용 "머독 일가의 지분이 30%에 `불과`하기 때문에 뉴스코프가 적대적 인수위협에 노출된 것으로 보고 있다"고 보도했다.
◇"화학비료 써서 땅 망치지나 않는지 살피는 게 구조본"
`불과` 30%라고 했다. 우리 기업은 이보다 훨씬 열악한 지분조건에 처해 있는 곳이 많다. 그래서 금융사 지분규제를 할 경우 적대적 M&A에 노출될 수 있다고 호소해도 정부에서는 "한마디로 웃기는 소리"라고 한다.
정부에서는 삼성그룹의 구조조정본부를 문제삼은 적이 있다. 요새는 뜸하지만 한때는 자주 도마에 올랐었다. 삼성은 `회장-구조본-계열사 전문경영인`이라는 `삼각편대`가 그룹의 뛰어난 성과를 뒷받침하는 주역이라고 설명한다. 구조본은 일종의 `조기경보기`로서, 고공에 떠서 계열사들이 보지 못하는 것을 잡아내 리스크를 관리하는 역할을 하고 있다는 것.
삼성그룹 비서실은 과거 각사의 의사결정에 일일이 관여하기도 했다. 그룹 관계자는 "그때만 해도 각사가 독립적으로 경영할 수 있는 역량이 부족했기 때문"이라며 "그러나 지금은 훌륭한 CEO와 우수한 인재들이 많아 경영이 시스템에 따라 돌아가고 있기 때문에 구조본이 각사 경영에 끼여들 필요가 없어졌다"고 말했다.
이학수 구조본부장의 표현에 따르면 `각사가 당장에 소출을 늘리겠다며 화학비료를 써서 좋은 땅을 망치지는 않는지 살펴보고, 좀 힘들더라도 퇴비를 쓰도록 권장`하는 정도가 구조본의 역할이다.
◇생존 위한 왕도없다..이사회 중심경영 실천하자
이사회 중심경영에 대한 오너의 생각도 확고해져 가고 있다. 최태원 회장은 최근 계열사 팀장급을 대상으로 한 SK경영시스템(SKMS) 교육에서 "이제 이사회 중심 경영은 싫다고 거부할 수 없으며, 생존을 위해서는 다른 왕도가 없다"고 말했다.
최 회장은 "그래서 예전부터 이사회 중심경영을 강조해 왔었다"며 "예를 들어 영어는 이미 시대가 요구하는 것이 되었으며, 내가 싫다고 영어공부 안 할 수 없듯이 이사회 중심 경영을 우리는 준비해온대로 본격적으로 시작하는 것"이라고 강조했다.
- (법원경매 천하평정)성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기
- [우형달] 성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기
-법원경매를 통해 부동산에 투자하면 돈번다는 말이 사실인지 구조적으로 살펴보자
하나 : 가격구조로 보기
* 호가(呼價)≥매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가)
이것은 본인이 생각해 본 우리나라 부동산가격의 서열이라고 생각한다.
무슨 말인가? 하면 예를 들어 강남구 역삼동 00번지에 어떤 부동산이 하나 있다고 하자. 대지는 100평이고 연건평은 300평으로 매매되는 시세는 대략 20억원쯤 한다고 가정해 보자.
이 부동산의 소유자가 매매로 처분하려고 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때 마음속으로는 한 20억 원 정도만 손에 넣으면 팔아버리겠다고 생각했다고 하자. 세상의 어떤 소유자도 이것을 부동산중개업소에 매물로 내놓으면서 20억원에 내놓지는 않는다.
마음속으로는 20억원을 생각하면서도 22～25억 원 정도를 부른다는 것이다. 그래서 흥정하는 과정에서 조금 깎아 주는 척해야 거래가 성사되기 때문이다. 이것이 호가다. 즉 호가(呼價)는 매매가보다 높을 수밖에 없는 것이다. 매수자도 흥정으로 조금이라도 깎으려 드는 것이 당연하지 처음에 부르는 값을 다 주고 사는 바보는 그리 흔하지 않기 때문이다.
만약 이 부동산을 금융기관에 담보로 제공하고 융자를 받으려는 경우에는 이것저것 재보고 해서 15억～18억 원 정도로 감정이 되는 것이 타당하고, 그것의 80%정도가 융자된다면 13억～15억 원 정도가 융자되는 것이 일반적이다.
소유주가 하던 사업(일)이 제대로 되지 않아 추가로 제2금융권에서 얼마간의 융자를 추가로 일으키고, 어쩌고 하다가 후순위 가압류 몇 건 하는 식이다가 끝내 이 부동산은 경매시장에서의 등기부등본 세탁과정(촉탁등기)을 거치지 않으면 도저히 어떻게 할 수 없는 상황이 벌어지게 된다.
낙찰가가 많이 상승했다고는 하지만, 아직도 2순위 이하의 채권자들이 자신의 채권을 만족하는 예는 그다지 흔하지 않다. 두 차례 유찰되어 감정가격 대비 64%에서 응찰자가 있어 75%정도인 13억원 전후에서 낙찰이 되었다고 해 보자.
다시 말씀드리지만 IMF관리체제가 우리 국민에게 끼친 가장 긍정(?)스러운 것은 온 국민에게 혹독한 경제공부를 시켰다는 점일 것이다. 무슨 말이고 하니 IMF를 겪기 전에는 경매를 당한 부동산이라고 하면 왠지 꺼림칙하고, 재수(?)없는 것으로 여겨지고, 전세를 들어가려 해도 찜찜해 했던 것이 일반적인 정서였다.
경매로 구입한 주택을 전세를 주려고 했을 때 이사오려는 아주머니가 하시는 말씀 왈 “경매로 싸게 샀으니 전세도 싸게 주세요!”라던 말을 잊을 수가 없고, 심지어 부동산중개소 할아버지도 “싸게 샀으니 좀 더 싸게 팔어!?” 하시는 대개 그런 인식이 일반적이었다. 그러다가 IMF를 겪으면서 부터는 인식의 대전환이 일어났다.
하기야 IMF구제금융의 난리 통에 경매를 당한 부동산이 얼마나 많았는가? 그래서 지금은 경매를 당한 부동산이니 재수 없다는 식의 인식은 많이 없어진 것이 사실이고, 지금의 관심사는 “이 집 잡혀있어요?”일 뿐이다.
즉 경매를 통해 등기부등본만 깨끗이 세탁(?)되고 나면, 처분(임대 또는 매매)하는데 아무런 애로가 없다는 것이다(IMF만세 삼창이라도 부를까?). 정리를 해보면 20억 원짜리 부동산을 이전비+수리비+금융비용해서 15억원을 들여 소유권을 획득하는 순간, 매매가격 20억 원짜리 완전히 정상적인 부동산으로 다시 환생한다는 말이다. 요약해 보면
호가(呼價)≥ 매매가≥감정가격≥저당가(채권액)≥ 처분가(낙찰가).
22억~≥20억원≥15~18억원≥13~15억원≥13억원+제경비=>15억 원 정도
들여 소유권을 취득하는 순간에 바로 20억 원짜리 복덩어리로 돌변한다는 것이다. 차익 5억원을 실현하기 위해 무슨 노력을 했는가?
어떻게 이런 도술(?)이 가능할까? 물론 법원경매니까 가능한 것이다.
이런 도술은 몇십년 도를 닦아 내공이 높이 쌓인 도사들만 부릴 수 있는 도술일까? 독자들은 얼마정도를 연마하면 이런 도술을 부릴 수 있을까?
두 번째 - 이해관계인으로 보기
법원경매를 처음 공부할 때 우리는 경매의 종류에 대해서 임의경매(?), 강제경매가 있다고 배우게 된다. 그러면 우리가 경매로 돈을 버는데 어떤 차이가 있을까? 극단적으로 말한다면 아무런 차이가 없다.
부동산이 어떤 경로를 통해서 법원경매시장에 공급되었는가?
경매를 신청한 채권의 종류가 어떤 것인가 하는 정도의 차이말고는 아무런 차이가 없다는 말씀이다. 투자자의 입장에서 굳이 그 차이를 알아보려 한다면, 강제경매가 임의경매에 비해서 경매개시 신청단계에서 한번의 심리를 거쳤기 때문에 차후에 경매가 실체가 없다는 등의 이유로 취하될 가능성이 적다는 것 정도이다. 즉 우리(낙찰자)입장에서는 어떤 경로로 해당부동산이 경매시장에 공급되었는가는 그다지 중요하지 않다는 것이다.
그럼 우리가 중요하게 여겨야 할 것은 무엇인가?
그것은 우수한 물건을 어떻게 찾아내고, 도사처럼 낙찰 받아 알토란같은 수익을 올리는가? 하는 것만이 관심의 전부라고 한다면 지나친 표현일까? 이쯤에서 우리는 경매에 관련된 이해당사자들을 살펴볼 필요가 있다.
즉 경매가 진행되기까지 해당 물건에 관계되는 수많은 이해관계인과 그들의 입장을 잠시 생각해보고 그리고 응찰해서 잔금치르고 촉탁등기를 통해서 소유권을 넘겨받는 과정, 명도 등을 통해서 완전한 점유까지 확보하여 경매에 성공하기까지, 그리고 그 다음에 낙찰인의 목적에 따라 처분(임대 또는 매도)과정을 대략 살펴보자.
1) 채무자(소유자) : 사건번호 00타경12345의 소유자로 어떤 이유로 자신의 부동산을 은행 등의 금융기관이나 혹은 개인에게 담보로 제공하고 채권*채무관계를 형성하는 데서부터 이야기는 시작된다. 즉 빚을 얻어서 뭘(사업, 장사, 주식투자등 . . ) 하는 것으로부터 경매의 서곡은 울리는 것이다.
2) 보증인 : 옛말에 보증서는 자식은 자식취급하지도 말라는 말이 있다.
그러나 그게 어디 말처럼 쉬운가? 부모, 형제 , 친인척, 선후배, 직장동료등등 . . 이런 저런 인연으로 자신의 담보나 신용만으로는 필요한 돈을 차용하는데 부족하니 보증 한번 서달라는 간곡한 보증부탁 받고 고민에 빠져보지 않고 갈등해 보지 않은 사람이 있으면 한번 나와 보시라 ! !
매정하게 거절하기도, 그런다고 서주고 잘못되어 여차하면 나와 가족이 살고 있는 하나밖에 없는 내 집이 나라가 버리는 상황이 올지도 모르고, 이 집 한 칸 장만하려고 그동안 먹을 것 입을 것 아끼며, 얼마나 많은 설음과 고생의 세월이 걸렸는데 하는 식의 . . 서주기도 그렇고 또 안 서주자니 또 그렇고 . . . . .
고민, 고민 끝에 실수하면 절대 안 된다며 신신당부하고 서 주었는데 !
그런데 세상일이라는 것이 마음처럼, 생각처럼 되는 일이 얼마나 있을까?
또 세상일이라는 것이 마음대로 생각대로 되버린다면 얼마나 재미(?)없을까? 보증 서주고는 고맙다는 인사나 약간의 선물정도로 마음씨 좋은 사람이라는 표면적인 인사(속으로는 얼간이라고 생각할지도 모르지만)와 함께 보증인의 고민은 시작되는 것이다.
그러다가 얼마 지나서 않아서부터 은행 등의 채권자로부터 원금에 이자가 연체되었으니 대신해서 갚으라는 독촉 전화에 이어, 계속 연체하면 가만두지 않겠다는 식의 협박전화가 오기 시작한다. 이런 사실에 처음에는 채무자도 미안해하고 “내일, 다시 내일, 모레”면 돈이 생기니 안심하고 며칠만 기다려 달라는 상황이 연출되기 시작한다.
이 때쯤이면 보증서 준 빚과 이자를 갚으시든지, 아니면 담보로 제공한 내 집(부동산)을 경매로 넘길 것인지에 대한 마음의 준비를 하셔야 하는 팔자가 되고 만다. 땅을 쳐 봤자 내 손만 아프고, 혈압 올려봤자 내 몸만 망가지는 상황이 되 버리고 마는 것이다.
3) 세입자 : 경매사건에서 드디어 “피눈물의 주인공 세입자”가 등장한다.
위의 채무자나 보증인은 그래도 자신(?)의 의지로 어떤 선택을 하고 있는데 반해, 경매가 진행되는 주택에 세든 임차세입자는 그야말로 “불쌍” 그 자체이다. 세입자가 자신의 피 같은 전세보증금을 날리려고 세를 들어가는 사람은 아무도 없다. 낙찰을 받아 잔금을 내고 명도를 하러 갈 때마다 듣는 이야기는 전세보증금을 날리는 사람은 말할 것도 없고, 대항력을 지녀 보증금 전부가 안전한 세입자마저도 한결 같이 지긋지긋하고, 하는 일도 손에 안 잡힌다고 하소연한다. 노이로제 걸릴 지경이니 하루라도 빨리 끝나버렸으면 한다는 것이다(노이로제 증세로 입원한 세입자를 경험한 적도 있슴).
세 들어 살고 있던 주택이 경매에 넘어가면 그 주택의 세입자들은 전세금액의 확보여부와는 상관없이 정상적인 생활을 하지 못하는 것이 일반적이다. 강의를 할 때마다 수강생들에게 받는 질문이 “경매를 하면 돈을 버는 것은 알겠는데 명도가 엄두가 나질 않는다”고, 말이 좋아서 명도고, 말로 안되면 명도소송을 통해 집행관을 동원해 강제로 끌어내는데 대략 300여만 원 정도 들고, 시간은 6개월 정도면 충분하다고 알고 있는 초보자가 의외로 많은데 절대로 그렇지 않다.
법원경매 선배로써 이 대목에서 한 가지 부탁하고 싶은 말씀은 무슨 일이 있어도 “명도소송”을 통해 임차인을 끌어내려는 생각은 경매를 처음 배울 때부터 버리는 것이 경매세계에서 장수할 수 있는 비결이라고 말씀드리고 싶다. 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 그야말로 생쑈를 하면서 죽어도 못나간다고 막무가내로 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶으실 게다. 그래도 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지 강제로 끌어내기를 즐기시다가는 언젠가는 반드시 후환이 있다.
본인이 정글속 같은 경매세계에서 아직도 살아남아 있고, 앞으로도 계속 경매를 하겠다고 장담할 수 있는 이유중의 하나가 지금까지 숱하게 경매를 통해 소유권을 취득하여, 새 주인으로써 전세금을 한 푼도 못 받아가는 정말 불쌍하고 막무가내인 세입자들과 부딪히면서도 “한번도, 결코 단 한번도” 명도소송을 통해 세입자를 강제로 끌어내지 않았다는 점이다.
그게 가능하냐고? 반문하시는 분도 계셨다.
충분히 가능하다. 언제가도 말씀드렸듯이 이때 딱 맞는 말이 ‘易地思之“다.
입장을 바꾸어 놓고 한번 생각해 보면 어느 정도 해답이 나온다.
다시 말씀드리지만 부탁하고 싶은 것은 경매를 잘한다는 것이 “명도”를 잘 한다는 것이지, “명도소송”을 잘 한다는 이야기는 결코 아니라는 것이다
4) 채권자 : 얼마 전에 한참 상종가를 쳐 IMF시절 최고의 베스트셀러가 된 책 중에 “부자 아빠 가난한 아빠"라는 책이 있었다. 독자 중에도 읽어보신 분들이 꽤 되시리라고 생각한다. 그 책을 보면 ”빚(부채)”을 활용하는 것도 가난한 아빠를 탈출할 수 있는 한 방법이라고 역설하고 있다.
금융기관 등의 융자(부채)를 잘만 활용하면 부자가 되는 지름길이 될 수도 있다는 것이다. 얼마 전에 여의도의 어떤 부동산강연회를 들으러 간 적이 있었는데 강사로 나온 선생님이 재테크는 기본적으로 “부채테크”라는 말을 하셨는데 곰곰이 생각해보니 상당히 일리가 있는 말이었다. 즉 부동산이나 어떤 사업에 투자하는데 100% 자신의 자금으로 투자하는 분은 드물고 또 좋은 투자 방법이라고는 생각하지 않는다.
그러나 사업이나 투자 등이 당초의 계획과는 반대로 잘못되었을 때의 채권자는 채무자나 보증인의 엉덩이 살도 베어갈 준비를 하고 있다는 사실을 명심해야 한다. 즉 채권회수를 위해서라면 법이 허용(?)하는 범위 내에서 무슨 일이든 할 준비를 하고 돈을 빌려주게 된다.
그렇지 않다면 “자본주의”는 자본주의가 아닐 것이다.
5) 법원(경매법원) : 채권자와 채무자 사이에서 당초에 약속한 대로 채권*채무관계가 정상적으로 이행되면 법원이 개입할 여지는 전혀 없다. 그러나 돈이 거짓말을 한다는 말이 있는 것처럼, 채권*채무관계가 당초 약속대로 이행되지 않으면 채권자는 부득이하게 자신의 채권을 회수하기 위해 담보로 제공받았던 채무자나 보증인 부동산을 법원에 의뢰하여 강제처분 뒤 배당과정을 통해 채권을 회수하게 된다.
법치국가인 우리나라에서는 채권자의“자력구제”가 허용되지 않고 법원을 통한 “법적 구제”만이 허용될 뿐이다. 무슨 말인고 하니 받을 돈이 있다고 채권자가 채무자 집에 쫓아가 어떻게 하는 식이 아니라, 법원에 점잖게 부탁하면 법원은 정해진 법률절차(민사집행법등 . . )에 엄격히 입각해서 강제매각(경매)에서 배당까지 일련의 과정을 수행하여 채권자의 채권을 받아 주는 것이다. 그 역할을 법원(경매법원)이 담당하는 것이다.
6) 집행관 : 집행관은 경매법원의 보조기관으로서 경매절차의 전 과정을 대행하는 역할을 한다. 경매개시 결정이 나면 법원의 명령으로 해당 부동산에 가서 현황을 조사하여 경매의 기초자료가 되는 현황기록서를 작성 비치하고, 동사무소를 방문해서 해당 부동산의 전입자를 파악하고, 입찰일에는 입찰법정에서 장내질서를 유지하고 실제로 경매를 진행하는 사람들이 바로 그들이다. 또한 낙찰자가 “인도명령” 또는 “명도소송”에서 승소하여 채무자나 세입자를 강제로 끌어내려(집행) 할 때 현장을 진두지휘하는 역할도 중요한 역할중 하나이다.
7) 감정평가사 : 채권자로부터 경매신청이 들어오면 법원은 그 적법여부를 판단하여 채권자의 경매신청이 이유 있다고 판단하면 해당 부동산등기부등본에 이 사실을 기입하고 진행의 예비절차중 하나로 부동산감정을 할 수 있는 전문자격을 가진 감정평가(기관)사에 감정을 의뢰하면, 의뢰 받은 감정평가사는 해당부동산의 여러 요인들을 종합적으로 판단하여 감정가격을 결정하게 된다. 대개는 이때 결정된 가격이 1차 법원경매가격이 된다. 이 역할을 담당하는 것이 감정평가사이다.
8) 우체국 : 법원이 발송하는 각종 “송달”을 채권자, 채무자등 각 이해관계인에게 전달하는 중요한 역할을 담당한다. 만약 채무자나 보증인에게 어떤 형태로든 적법하게 송달이 되지 않는 상태에서 경매가 진행되면 절차상의 하자로 돌이킬 수 없는 상황이 벌어질 수도 있다.
9) 관공서 : 세무서, 구청, 시청등 . . .
10) 그 외 기 타
지금까지 우리는 경매에 관련된 법원이나 이해관계인들에 대해서 개략적으로 살펴보았다. 그런데 위의 00타경12345번의 사건을 내가 낙찰받지 않는다면 도대체 나하고 무슨 관계가 있다는 말인가? 그렇다, 한마디로 아무 관계도 없는 것이다.
* 다음에는 구조적인 측면을 살펴보기로 하자
- 이정우위원장, 양도세중과 예정대로 추진
- [edaily 최현석기자] 이정우 청와대 정책기획위원장이 1가구3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과를 예정대로 내년부터 추진할 것임을 시사했다. 또 건설규제의 추가적인 완화에도 부정적인 입장을 나타냈다.
이 위원장은 또 "국민들과 노사정 모두 단기주의의 함정에 빠져 있다"고 지적하고, "참여정부가 인기에 영합하지 않고 장기적 관점에서 정책을 운영하고 있어 임기말에 국정지지도를 50%를 끌어올리며 후반전에 강한 정부가 될 것"이라고 전망했다.
이 위원장은 지난 23일 연세대학교 경제대학원에서 주최한 강연에 참석, "우리 기업들은 주주이익을 우선시해 단기에 기업 주가가 오르지 않으면 경영자를 가차없이 교체하는 영미형 모델을 택하고 있다"며 "독일이나 일본처럼 장기적으로 투자할 여유가 없다"고 지적했다.
그는 "기업뿐 아니라 노조도 단기적 시야를 갖고 있어 올해 어느정도 투쟁으로 얼마나 임금을 올렸는가로 평가 받고 있다"며 "이에따라 무리한 요구가 유행처럼 돼 버렸고, 장기적으로 기업경쟁력 강화와 수익을 높이려는 노력을 하지 않고 있다"고 비판했다.
이 위원장은 "임금이 곧바로 비용이 되고 국제경쟁력에 가장 중요한 지표가 되는 우리나라와 같은 수출주도형 국가에서는 과거처럼 임금상승율이 두자리일 경우 경제가 살아남을 수 없다"며 "상생하는 네델란드 모델로 가는 길외에는 방법이 없고, 시간도 많지 않다"고 강조했다.
이 위원장은 정부와 국민의 단기주의도 문제라고 지적했다. 특히 부동산 정책과 관련한 단기주의가 심각하다는 입장을 피력했다.
그는 "장관 수명이 평균 1년밖에 되지 않아 단기에 뭔가 승부를 내야 한다는 강박관념에 빠지기 쉽다"며 "장관 수명이 미국 등 다른 나라처럼 평균 2~3년 정도 돼야 한다"고 주장했다.
이 위원장은 "대표적인 경기대책인 부동산 정책의 경우 온갖 규제로 하루아침에 투기를 잡은 뒤 1년 뒤 집이 안팔린다고 여기저기서 아우성을 치면 다시 푸는 정책을 반복해 투기를 장려해 왔다"며 "이에따라 국민들이 정부정책을 믿지 않고 부동산 신화를 신봉하게 됐다"고 지적했다.
그는 "이는 해방후 우리나라 부동산 가격이 4만배 올랐기 때문"이라며 "우리나라 땅값은 캐나다의 6배에 달하며 프랑스 전체 땅을 8번 살 수 있는 수준"이라고 덧붙였다.
이와함께 "지금처럼 불경기가 오래간 것을 본 적 없는 국민들도 단기적 부양책을 원하고 있다"며 "건설규제를 풀면 경기가 좋아지고 고용효과가 확실하게 나타날 것이나, 과거의 시행착오를 다시 되풀이할 수는 없다"고 단언했다.
이 위원장은 "다주택자 양도세 부과 유예시한이 올 연말까지인데 조금만 버티면 과거처럼 풀릴 것이라는 인식으로 아직까지 팔지 않고 있다"며 "신경전을 펼치고 있으나, 국민이 정부 말을 믿지 않으면 백약이 무효임을 알야야 한다"고 말했다. 이는 1가구3주택이상 보유자에 대한 양도세 중과를 내년부터 강행할 것임을 시사한 것으로, 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관의 유예검토 발언과 배치된다.
이어 "내년 하반기 건설경기 둔화를 보완하기 위해서는 냉탕, 온탕식 규제완화로 투기를 부추기기 보다는 사회간접자본시설 확충을 위해 턱없이 부족한 도서관이나 요양시설 건립 등으로 메워야 한다"며 "여러 모로 뉴딜정책에 동의한다"고 말했다.
그는 "미국에는 골프장이 2만개, 일본에는 2000개 가량 있으나, 우리나라는 200개에 못 미치는 수준"이라며 "관광수입 등을 목적으로 한 골프장 추가건립에 찬성하나, 200개를 더 짓겠다는 것은 과욕이며, 환경 등도 고려해야 한다"고 덧붙였다.
한편 이 위원장은 "현재 12개 국정과제위원회가 100대 장기국가발전전략을 추진중이며, 3분의 1이 실행단계에 있다"며 "참여정부 말기에는 대부분 실행돼 결과가 나올 것이라 몰디브전 축구경기처럼 후반전에 강한 정부가 될 것"이라고 말했다. 그는 참여정부의 도덕성이 이전 정권들에 비해 우수한 점도 국정지지도 상승에 도움이 될 것이라고 기대했다.
- (가판분석)11월19일자 조간신문 주요기사
- [edaily 조용철기자] ◇헤드라인
-경향 : `파업 후폭풍` 살에는 공직사회
-동아 : 대기업 금융계열사 의결권 15%로 제한, 與 공정거래법 개정안 단독처리
-조선 : 김정일 초상화 일부철거 "경애하는" 존칭 생략도
-한국 : `弱달러` 쇼크 전세계 강타
-한겨레 : 환율 16원 폭락 시장불안 확산
-매경 : 李부총리 "환투기 용납못해"
-서경 : 1弗=100엔=1000원 가능성
-한경 : 환율 16원 폭락 1065원
◇주요기사
-출자총액제 현행대로, 공정거래법안 소위통과(공통)
-환율 16원 폭락 1065원(공통)
-실패한 벤처人 재기기회 준다(공통)
-신행정수도 후속대책委 공식출범(공통)
-재벌금융사 의결권 제한, 계열사 지분 5% 초과분 행사못해(공통)
-CJ그룹 인터넷기업 대변신(경향)
-대만 항공노선 배분 법정비화(공통)
-"고마워요 韓流스타" 기업들, 마케팅 적극 활용(동아)
-부동자금, MMF-채권에 둥지(동아)
-제조업 고용창출 능력 저하(공통)
-첨단무기 증강 35조8000억 투입(공통)
-시간강사 근로자 지위 인정(공통)
-특허기술 빼돌려 정부기금 `꿀꺽`(공통)
-"담뱃값 인상 창작 저해" 문인들의 항의(공통)
-`7m 도로분쟁` 끝났다(공통)
-KT "연해주서 심봤다" (공통)
-굿모닝 시티 `부활 기지개`(동아)
-모기지론 금리 0.25%P 인하(공통)
-車·조선 울고‥정유·철강 웃고(공통)
-"농업·서비스시장 개방 필요"(매경)
-재계 `물갈이 인사` 서두른다(매경)
-정몽윤 현대해상 회장 10년만에 경영일선 복귀(공통)
-"환율대란, 통상전쟁 치닫나" 촉각(서경)
-원화 강세로 환차익 "매도 없을것"(서경)
-"한미 북핵해결 공동보조"(조선)
-미군 감축후 국방예산 4년간 99조원 필요(조선)
-486세대 `자유주의 연대` 발족(공통)
-공무원 1~3급 하나로 묶는다(공통)
-분당~죽전 도로접속 강행(공통)
-깜깜 대입, 표준점수 한달간 몰라(공통)
-땅속으로 내려간 아파트(조선)
-"동네 의원 스테로이드제 남용"(조선)
-무너지는 달러, 국제 금융질서 흔들(조선)
-자산관리公 사장등 공채 전직 고위관료 대거 지원(조선)
-실적좋은 은행株, 주가도 `두둥실`(조선)
-3월 결산 상장사 순이익 23% 줄어(공통)
-범죄 피해자가 요청땐 법정서 진술기회 줘야(공통)
-자산公 99억원 부실債 100원에 매각 검찰 "고의성 없다" 무혐의 처분(공통)
-`고용없는 성장` 가속화(공통)
-한화회장 조부 묘 도굴범 체포(공통)
-재벌 금융사 他社주식 초과보유 정부 강제 처분명령(공통)
-연말정산용 카드사용서 인터넷 발급(공통)
-국회 재정통제권 대폭 강화(공통)
-원자재값 부담에 환율까지 곤두박질, 중소수출업 1원만 떨어져도 `철렁`(한겨레)
-LG전자, 선없는 LCD TV 첫 출시(공통)
-증권사 울고 손보사 웃었다(공통)
-외국인, 금융주 `러브콜`(한경)
-우량건설주에 `외국큰손` 모인다(한경)
-통신장비株 `수주 모멘텀`(한경)
-토지거래세 최고 10배 오를수도(한경)
-민자 SOC `덫`‥시민들 허리휜다(한경)
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 종합부동산세 순항할까
- [edaily 박동석기자] 정부와 열린우리당이 11일 확정해 발표한 부동산 보유세제 개편안의 골자는 땅부자, 집부자들의 세부담을 적정 수준으로 올리는 것이 골자다.
그러나 서울 강남 지역을 중심으로 한 수도권 중산층 거주자들의 재산세도 평균 10%안팎으로 늘어날 것으로 보여 조세 저항을 피할 수 없을 전망이다.
또 과세체계를 바로잡고 세부담의 형평성을 위해 보유세를 개편했다는 정부의 설명에도 불구하고 종합부동산세(종부세) 도입이 꽁꽁 얼어붙어 있는 부동산 경기에 어떤 영향을 미칠 지도 중대한 관심사다.
◇세부담 형평성 개선
종부세에는 ‘부유세’ 라는 별칭이 따라붙는다. 분배정책을 강조하는 참여정부가 이른 바 ‘가진 사람들’에게 세금을 무겁게 물려 그 돈으로 소득재분배효과를 노리고 있다는 분석에서다.
또 누진세율로 무겁게 매겨지는 종부세를 내야할 과세 대상의 90%이상이 수도권에 집중되어 있다는 점에서 ‘수도권세’라고도 불려진다.
그러나 정부는 이 같은 주장을 ‘근거 없다’고 일축한다.
보유세 강화와 거래세 인하는 오래전부터 추진되어온 세제 개선안이라는 설명이다. 이종규 재정경제부 세제실장은 “이번 세제 개편의 기본 목표는 기형적인 과세체계를 정상화하려는 것”이라고 강조했다.
이 실장은 또 “현행 세율체계를 그냥 내버려두면 과표현실화 때문에 종토세가 내년에 25%나 늘어나기 때문에 개편이 불가피했다”며 “보유세를 확 많이 거두려는 목적이 있는 게 아니냐는 일부의 주장도 낭설에 불과하다”고 잘라말했다.
그는 그러면서 “거래세가 많고 보유세가 적은 것을 한 번에 정상화 시킬 수는 없다”며 “이번 개편안은 그렇게 갈 수 있는 길을 마련해 놓자는 의미”라고 덧붙였다. 집값과 땅값이 오르면 세금도 거기에 맞게 자동적으로 올라가는 체계를 구축해 놓으려 했다는 주장이다.
정부는 값으로 따지면 싼 아파트 세부담이 면적이 크다는 이유로 세금을 더 내는 불공평성은 반드시 고쳐져야 한다고 강조하고 있다. 예를 들어 기준시가가 3억2000만원인 대전시 75평형 아파트의 보유세가 79만원인 데 반해 기준시가가 3억6000만원으로 4000만원이나 더 비싼 서울 강남 26평 아파트의 세금이 17만원에 불과한 기형적 현행 구조를 개선해야 마땅하다는 지적이다.
내년부터는 토지나 집에 대한 보유세가 시가 기준으로 바뀌기 때문에 현재와 같은 세부담의 불공평성은 상당부분 개선될 것으로 예상된다. 그러나 과표현실화에 따라 재산세, 종토세가 대폭 늘어난 올해에 이어 내년에도 두자릿 수 세금 인상은 피할 수 없을 것으로 보여 논란은 그치지 않을 전망이다.
◇재산세는 7월과 9월에 분납
특히 집부자 땅부자들의 세금부담이 만만치 않다. 개편안은 내년부터 국세청 기준시가를 기준으로 9억원이 넘는 주택에 대해서는 1~3%의 높은 세율이 적용돼 강남 지역 아파트나 평창동, 성북동, 한남동등 고가 주택이 밀집된 지역의 보유세는 올해 세금보다 50%가 더 늘어난다고 보면 된다.
일례로 국세청 기준시가가 16억원인 강남지역 73평 아파트의 경우 올해 재산세와 종토세를 합쳐 306만원의 세금이 나왔으나 내년에는 세부담 상한이 적용되지 않을 경우 내년 7월과 9월에 375만원의 재산세(지방세)를 나눠내고 12월15일에는 국세(종부세)로 175만원을 따로 내야 한다.
올해보다 세금이 80% 늘어나는 셈. 그러나 전년대비 50%로 정해진 상한에 따라 올해의 50%선인 153만원을 낸다.
기준시가가 11억1000만원인 잠실 52평 아파트의 경우는 세부담이 올해 126만원에서 302만원으로 무려 140%가 늘어난다. 그러나 이 경우도 상한 50%가 적용돼 189만원만 내면 된다.
정부는 이렇게 종부세를 내야할 과세 대상자가 주택분 3만~3만5000명, 나대지 3만명, 빌딩, 상가, 사무실등의 부속토지 8000명등 약 6만명 안팎에 이를 것으로 추정하고 있다.
내년부터는 재산세와 종토세가 재산세로 통합되고 지방세와 국세(종부세)로 이원화 됨에 따라 세금을 납부하는 시기도 조정됐다.
일반 주택보유자들의 경우 재산세와 종토세를 각각 7월과 10월에 내던 것을 내년부터는 (통합)재산세를 7월말에 절반, 10월말에 절반씩을 내면된다.
또 상가, 사무실등 사업용 건물분 재산세는 7월에 완납해야 하고 나대지등 개인소유의 땅과 사업용 토지에 대한 재산세는 9월말에 전부를 내는 것으로 바뀌었다.
종부세 과세 기준일은 매년 6월1일 소유자 기준이며 기준시가 기준으로 9억원이 넘는 주택을 가졌거나 공시지가 기준으로 6억원이상인 빈 땅을 가진 토지 소유주들은 매년 12월1일부터 15일까지 관할 세무서에 자진 신고해 납부를 마쳐야 한다. 정부는 토지소유자가 자진신고해 납부할 경우에는 세액의 3%를 세액공제해 줄 방침이다. 종토세로 내년에 거두어들일 세금은 약 6000억~7000억원수준이다.
◇보완 과제 `산적`..조세저항 부담도
보유세는 전반적으로 늘어나는 대신 주택이나 토지를 매매할 때 내야 하는 거래세 부담은 줄어든다. 정부는 취득세와 등록세, 여기에 붙는 교육세등을 합쳐 총 5.8%수준인 거래세를 등록세를 1%포인트 낮추는 방법으로 1.2%포인트 낮춘 4.6%로 매길 계획이다. 등록세 인하시기는 등기일 기준이다.
또 임대사업용 주택은 누진과세하는 종부세 대상에서 제외해주기로 했다. 김기태 부동산실무기획단 부단장은 “종부세에서 제외되는 임대주택의 범위는 현행 임대주택법을 근간으로 정하되 앞으로 시행령을 만들 때 임대기간등 구체적인 범위를 정할 예정”이라고 설명했다.
보유세 증가에 따른 저항과 부동산 경기에 미치는 영향을 최소화하기 위한 고민의 흔적이 곳곳에서 감지된다. 그러나 그렇다고 보유세제 개편에 대한 논란이 수면 밑으로 수그러들 지는 미지수다.
가진 사람들은 세금을 더 내야 하지 않겠느냐는 명분론에도 불구하고 무엇보다 두자릿수 세 부담 증가에 따른 조세저항이 핵심 쟁점이다. 고가 주택에 대한 세금에 대해 상한선이 쳐지긴 했으나 어차피 5년정도 후면 세부담이 현재에 비해 5배로 늘어나는 것을 피할 수 없다.
반대로 8억원짜리(기준시가 기준) 주택과 5억원(공시지가) 상당의 토지를 둘 다 갖고 있더라도 중과 대상에서 제외되는 허점을 어떻게 보완해야 할 것인 가에 대한 것도 부담이다.
이중과세, 미실현 이익과세등 위헌 논란 역시 피해 갈 수 없다. 정부는 이중과세 논란에 대해 종부세는 1차적으로 시·군·구에서 과세된 부분에 대해서는 세액을 전액 공제하기 때문에 문제가 없다고 해명하고 있다. 미실현 이익과세 논란에 대해서도 세계 각국이 공통적으로 종토세와 재산세를 물리고 있다는 점을 들어 논란 자체를 부정하고 있다.
그러나 투기 목적과는 상관없이 노후용으로 주택을 구입한 1가구 1주택자나 남들에게 세를 주고 살아가는 다세대주택 소유자등의 반발이 불 보듯 뻔해 추진에 적잖은 어려움이 예상된다.
이 때문에 부당 세금에 대한 청구를 심판하고 있는 국세심판원 내부에서는 내년부터 한꺼번에 수천건의 청구가 밀려들 것을 우려해 직원수를 늘려야 하는 게 아니냐는 볼멘소리도 흘러나오고 있다.
유일호 KDI국제정책대학원 교수는 "소득재분배의 주요 수단으로 종부세가 가장 효과적이냐에 대해서는 솔직히 전문가마다 의견이 엇갈리고 있다"며 "부작용을 얼마나 줄이느냐가 종부세 정착의 관건"이라고 지적했다.
그는 또 "종부세로 부동산가격을 안정화시키려는 시도는 단기적으로 효과가 있을 지 모르나 장기적으로는 효력이 사라질 것으로 보여 타당하지 않은 수단으로 본다"고 주장했다.
