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- 전국 땅값, `뛰는 곳만 뛰었다`
- [edaily 윤진섭기자] 미군기지 이전 및 평화신도시 조성 계획으로 경기 평택시 일대 땅값이 지난 4분기 중 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 것으로 파악됐다. 반면 신행정수도 위헌 결정의 영향으로 충남 연기군과 부여군 등은 큰 폭의 하락세를 보인 것으로 조사됐다.
이에 따라 충청권에 몰려 있던 토지 수요가 개발 호재지역으로 분산되고 있는 것으로 분석됐다.
28일 건설교통부는 지난해 4분기 전국지가 변동률을 조사한 결과 경기도 평택시가 4분기 동안 4.74% 올라 전국에서 가장 높은 지가상승률을 기록했다고 밝혔다. 이는 4분기 전국 평균 지가상승률이 0.58%인 점을 감안하면 9배가 넘는 상승률이다.
반면 신행정수도법 위헌 결정의 영향으로 충남 연기군은 2.79% 떨어져, 4분기 동안 전국에서 지가하락률이 가장 컸던 곳으로 파악됐다.
건교부는 "4분기 지가상승률이 높은 지역을 분석해 본 결과 미군기지 이전과 고속철도 역세권 개발, 신항만건설, 산업단지조성이 활발한 경기 평택시, 경북 김천시, 경북 포항시 등의 지가 상승률이 높았다"고 분석했다
◇작년 4분기 충청권 지가하락, 경기평택 등 개발호재지역만 상승
작년 4분기 지역별 지가변동률 상위 10개 시·군을 살펴보면 지난해 3분기 당시 충청남도 일대 지역이 상위권을 차지했던 것과는 달리 경기, 경북, 강원, 부산 등 전국적으로 고른 지가 상승을 나타냈다.
우선 미군기지 이전 추진 및 평화신도시, 역세권 개발 등이 추진되고 있는 경기도 평택시는 4.74%가 올라 지가 상승률 1위를 차지했다. 이어서 고속철도 역세권 개발과 국도 우회도로 건설 등이 진행 중인 경북 김천시는 2.73%로 그 뒤를 이었다.
대규모 택지지구 개발과 산업단지 조성이 추진되는 주변 지역의 지가 상승률도 높았다. 실례로 경기 연천군은 파주지역 개발 등에 따른 대체 수요 증가 등으로 4분기 동안 2.63%가 올라 지가 상승률 3위를 차지했다.
이어 삼송신도시와 행신 2지구 보상이 진행 중인 경기 고양시 덕양구도 비교적 높은 1.82% 올랐고, 송우택지개발지구 입주에 따른 개발 기대심리가 큰 경기 포천시도 1.77% 뛰었다.
국제자유도시 추진에 따른 개발기대 및 투자 수요가 증가하고 있는 제주 남제주군도 2.14%가 올라 지가상승률 4위를 차지했고 ▲경북 포항시 북구 (1.93%) ▲경남 양산시(1.91%) ▲ 강원 원주시(1.65%) ▲부산 기장군(1.57%) 등도 땅값이 많이 오른 지역으로 분류됐다.
반면 헌법재판소의 신행정수도 이전 위헌 결정 영향을 받은 충청권은 일제히 하락세로 돌아서 3분기와는 대비되는 모습을 보였다.
실제 4분기 동안 지가 하락률이 컸던 상위 10개 시, 군 중 충청권은 충남 연기군(-2.79%)를 비롯해 충남 부여군(-0.46%), 충남 공주시(-0.24%), 충북 청원군(-0.08%) 등이 포함됐다.
서울을 비롯한 7대 주요 도시는 전국 평균 수준의 지가 상승률을 나타내 토지 시장이 전반적으로 안정된 것으로 파악됐다.
서울은 4분기 동안 0.39%를 나타내 3분기 지가 상승률 0.59% 보다 떨어졌고,▲부산(0.25%) ▲대구(0.46%) ▲광주(0.16%) ▲대전(0.40%) ▲인천 (0.74%) ▲울산(0.58%) 등의 지가 상승률을 기록했다.
4분기 용도지역별 지가 변동률을 살펴보면 주거, 상업, 공업지역의 상승세가 둔화된 반면 개별 사업 추진과 개발제한구역 해제 등의 영향으로 녹지지역(1.33%), 관리지역(1.05%)의 지가가 비교적 높게 상승했다.
이용 상황별로는 각종 개발사업 시행에 따라 대체수요 증가 등으로 전(1.35%), 답(1.18%)의 상승세가 컸던 반면 대지(주거용 0.45%, 상업용 0.38%)의 지가는 상승률이 계속 낮아지고 있는 것으로 조사됐다.
◇4분기 주택 등 토지거래 감소, 비도시지역 대규모 면적거래 증가
토지거래 필지수는 전년 동기 대비해 17.9% 감소한 반면 면적은 0.1%가 증가했다.
4분기 토지거래량은 총 66만8948필지가 거래돼 전년 동기 대비 필지수는 17.9%가 감소한 반면 면적은 2억5900만평으로 0.1%가 감소했다. 건교부는 "거래 필지수가 감소한데 비해 거래 면적이 증가한 이유는 주택을 포함한 토지거래는 감소하고, 비도시지역의 대규모 면적 거래가 증가했기 때문"이라고 설명했다.
지역별로는 특별시와 광역시가 전년 동기 대비 30.4%, 시지역이 17.0% 거래가 감소한 반면, 군지역은 9.1%가 증가했다.
특히 서울은 8만3568필지로 전년 동기대비 38.3%가 감소했고, 대전도 4분기 동안 9794필지가 거래돼 전년 동기 대비 33.5%가 줄었다.
이 같은 현상은 아파트 등 주거용 건물 토지 거래의 대폭 감소와 함께 상업업무용 건물 토지의 거래도 내수경기 부진에 따라 줄어들어 큰 폭의 감소세를 나타낸 것으로 풀이된다.
경기지역도 4분기 동안 15만5422필지가 거래돼 전년 동기대비 23.7%가 줄었지만 토지거래허가구역이 아닌 수도권 자연보존 권역인 여주는 전년 동기 대비 55.5%가 증가하는 등 토지 수요의 이동을 나타낸 것으로 조사됐다.
충남지역은 4분기동안 2만7698필지가 거래돼 지난해 동기와 비교해 거래필지수가 28.7%가 줄었고, 거래면적도 9347만2000㎡로 전년 동기 대비 24.7%가 줄었다. 반면 경북과 강원은 각종 지역개발사업의 추진과 전원주택지 수요 증가로 전년 동기 대비 각각 20.9%와 14.3%가 증가했다.
용도지역별로는 아파트 거래 감소 등에 따라 주거지역(-30.6%)이 감소세가 두드러졌다. 또 실물경기 침체로 인한 상업지역(-14.9%)의 거래 감소가 지속되었고, 녹지지역(-3.9%)과 관리지역 (1.6%)도 충남지역 거래 감소 등의 영향으로 소폭 감소하거나 증가폭이 크게 둔화됐다.
이용 상황별 거래 현황을 살펴보면 공장용지가 4분기 동안 전년동기 대비 20.1% 늘어 가장 큰 폭의 거래량을 기록했고, 답(3.1%)과 임야 4.2% 등도 비교적 거래가 활발했던 것으로 조사됐다.
그러나 대지는 지난 4분기 동안 전년 동기 대비 27%가 줄어 아파트 등 주택거래 감소에 따른 영향이 큰 것으로 파악됐다.
이 같은 4분기 토지거래 동향에 대해 건설업계 관계자는 "3분기까지 충청권에 몰려 있던 토지 수요가 위헌 판결 이후 개발 호재를 중심으로 이동하고 있다"며 "다만 충청권은 행정수도 대안이 확정되고, 본격적인 보상이 이뤄질 경우 지가 상승의 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
- (edaily리포트)베트남 스키부대?
- [edaily 윤진섭기자] 베트남은 한국과는 뗄래야 떼기 힘든 인연을 가진 나라입니다.한국군이 처음으로 해외파병된 곳이 베트남이고,베트남 전쟁 특수는 한국경제에도 크게 도움이 됐지요. 베트남전에 참전했던 한국인과 현지 베트남인 사이에서 태어난 라이 따이한 역시 한국과 베트남의 독특한 인연을 상징하고 있습니다.최근 베트남의 건설현장을 취재하고 온 윤진섭 기자는 베트남에 대해서 잘못 알려진 상식들이 많다고 합니다.
월남스키부대, 월남에서 돌아온 쌔까만 김상사, 월남치마, 월남뽕...우리나라사람들이 사용하는 일상의 언어에 월남이란 나라는 수 없이 등장합니다. 그만큼 우리나라에게 있어 베트남은 가까운 나라라고 할 수 있습니다.
이 같은 인식이 자리 잡은 데는 1964년 12월 비전투부대인 비둘기부대(주월한국군사지원단)을 시작으로 청룡부대, 백마부대, 맹호부대, 그리고 해군의 십자성 부대에 이르기까지 베트남 전쟁에 참천했다는 게 가장 큰 이유입니다.
이처럼 끈끈한 유대관계를 맺고 있는 베트남에 대해 우리는 어느 정도까지 알고 있을까요?
제 개인적으로 베트남에 대해 많이 알고 있다고 생각했지만, 막상 베트남을 방문하고 난 뒤 의외로 저희들이 `베트남에 대해 잘못 알고 있는 부분이 많다`라는 인식을 갖게 되었습니다.
자 그럼 베트남에 대해 저희들이 잘못 알고 있는 부분을 되짚어 보도록 하겠습니다. 첫째 `베트남엔 스키부대가 없다`에 대해 이야기를 하도록 하겠습니다.
흔히 군대를 갔다 온 분들 중에 `내가 베트남 스키부대 출신이다`라고 우스갯소리를 하는 경우가 많습니다. 한 마디로 한국에만 존재하는 전설의 부대인 셈이죠.
이런 이야기의 밑바탕에 베트남은 동남아권으로 사시사철 20~30도를 오르내리는 곳으로 `눈 자체가 있을 수 없다`라는 인식이 깔려 있기 때문입니다.
그러나 이 말은 엄밀히 말해 틀린 말입니다. 베트남에도 눈이 내리는 곳이 있고, 스키부대 역시 존재할 가능성이 있습니다.
베트남은 중국과의 국경에서 가마우곳까지 남중국해(海)를 따라 남북으로 좁고 길게 뻗은 국가입니다. 국토의 4분의 3이 산지로 되어 있죠. 특히 북서부의 중국, 라오스와의 국경 부근은 안남산맥이 자리잡고 있습니다.
바로 이 안남산맥에 2400미터 이상 되는 산이 11개가 존재하고 판시판과 뿌루옹, 랑꿍 등은 3000미터를 넘는 산들입니다. 이 곳에 겨울이 되면 눈이 내립니다.
`우리나라에서 1억원을 갖고 가면 베트남에서 주택을 2~3채 소유할 수 있다`
분명 베트남 주택가격이 우리나라보다 낮은 것은 사실입니다. 그러나 베트남의 주요 지역의 땅값은 우리나라의 명동에 준하는 시세를 형성하고 있어 이 역시도 틀린 말입니다.
실제 하노이 시내 `황금어장`이라고 하는 상업지구의 시세는 한화로 평당 1억원을 호가하고 있습니다. 또 호치민 시내 서쪽에 위치한 촐롱이나 레로이대로와 함기대로등 호치민시내의 대로가 모두 만나는 벤타인 시장의 경우 평당 1억1000만~1억2000만원의 시세가 형성돼 있다고 합니다.
우리나라의 명동 스타벅스 자리가 평당 1억3000만원인 점을 감안하면 만만치 않은 시세인 셈이죠.
베트남 중심지 외곽지역 역시 만만치 않은 땅값 시세를 형성하고 있습니다. 호치민시에서 1시간가량 떨어진 꾸지지역의 경우 나대지 평당 시세가 200만~250만원을 형성, 우리나라 수도권 못지않습니다.
특히 호치민 신도시 예정지구인 탱치교 인근 지역은 투기붐이 일어 땅값이 기존의 서너 배인 ㎡당 90만원대(한화 평당 300만원대)까지 급등한 상태입니다.
주택을 임대하는 것도 만만치 않습니다. 일반적인 외국인이 방 3개 정도의 주택을 렌트하는 데 월 500~600달러가 들어갑니다. 특히 한국형 아파트에 거주하려면 월 임차료는 약 1200~2000달러를 호가할 정도입니다.
특히 외국인들은 땅이나 주택을 살 수 없기 때문에 임대를 해야 하는 데 부동산 가격이 치솟는 바람에 임대료도 천정부지로 치솟았다고 현지 거주 한국인이 이야기를 하더군요.
여기서 한 가지, `베트남은 사회주의국가인데 개인이 부동산을 소유할 수 있고 팔 수 있나?`라고 질문하는 분이 있을 수 있습니다.
베트남은 분명 사회주의 국가입니다. 그러나 1986년 `도이모이(쇄신)`정책에 의해 문호가 개방된 이후 부동산은 원칙적으로 국가 소유지만, 일반인이 영구적으로 사용권을 갖고 있고, 이를 거래하는 것도 허용된 상태입니다. 사실상 개인 소유나 다름없다는 이야기죠.
`베트남 민족은 모두 동남아 민족이다`
일부 동남아 계열이 섞일 수 있지만 베트남 민족은 중국계, 몽고계가 가장 많습니다. 베트남 인구의 90% 가까이를 차지하는 베트남인(킨족)은 수천 년 전에 중국 화남지방에 거주하는 월족(越族)이 북부 베트남으로 이동해 자리를 잡아 형성된 민족입니다. 그래서 상당수 베트남 아기들은 우리와 마찬가지로 태어날때 엉덩이에 몽고반점이 있습니다.
마지막으로 `베트남에서 자동차, 오토바이 가격은 싸다?`
흔히 베트남을 갔다 온 분들은 `평생에 볼 오토바이를 원 없이 봤다`고 합니다. 실제 호치민의 인구가 하노이는 400만, 호치민은 800만명으로 추산되는 데 이들 지역에 있는 오토바이는 각각 600만대와 1000만대에 달한다고 합니다. 말 그대로 `1가구 2 오토바이 소유`인 셈이죠.
그런데 이 오토바이 가격은 1500cc 이하 시세가 한화로 1000만원에 달한다고 합니다. 국내에서 웬만한 중소형 자동차와 맞먹는 가격인 셈이죠. 또 하나, 하노이의 경우 옛 대우그룹이 동남아 전초기지로 생각할 만큼 공을 들인 곳으로, 대우자동차가 많습니다.
특히 소형자동차인 GM대우의 마티즈가 곳곳에서 눈에 들어옵니다. 그런데 이 마티즈의 시세도 한화로 1500만원에 달하는 실정입니다. 국내의 경우 아반테 1.5 플옵션이나 2.0 자동차 가격에 해당되는 것입니다.
이렇듯 베트남은 우리가 생각하는 것 이상으로 경제, 문화, 기후조건 등에 있어 잘 알려지지 않은 구석이 많습니다. 또 일부 분야에선 한국을 뛰어넘는 것도 있습니다.
베트남 민족은 뛰어난 노동력과 풍부한 자원(베트남은 연간 30억 배럴의 석유가 생산됩니다), 그리고 근면성을 바탕으로 `제 2의 한국`을 꿈꾸고 있는 곳입니다. 물론 이런 노력은 중국에 이어 아시아권에서 경제성장률 2위라는 성적표로 나오고 있는 실정입니다.
떠오르는 용으로 급성장하는 베트남에 대해 사뭇 많은 것을 알게 했고, 많이 알아둬야 한다는 인식을 갖게 한 취재였습니다.
- `비이성적 과열` 개정판의 새 내용
- [edaily 김홍기기자] 다음은 로버트 실러 미 예일대 교수의 "비이성적 과열" 개정판에 새로 첨가된 내용을 CNN머니가 요약한 것이다.
항상 부동산 붐에 대해 대중적으로 인기있는 설명들이 있었다. 그러나 "인기가 있다"고 해서 "옳은" 것은 아니다.
1990년대 후반 이래 미국과 세계 여타 지역의 부동산 가격 상승에 대해 그럴듯한 논리적 근거가 제시돼 왔다. 그 중 하나는 인구 압력을 가지고 설명하는 것. 토지가 고갈됨에 따라 그 결과로 집값이 상승했다는 논리다. 그러나 1990년대 후반 이래로 토지가 더 고갈된 적이 없다. 인구 증가율은 꾸준히 완만한 수준을 유지했다.
또 다른 이론은 집을 짓는데 들어가는 인건비, 목재, 콘크리트, 철근 등에 대한 수요가 강했고 이 때문에 가격이 상승했다는 것. 그러나 건축비용은 장기 경향에서 벗어나 있지 않다.
마지막으로 많은 국가들에서 행해지고 있는 금리인하 때문에 붐이 일어났다는 주장도 있다. 그러나 저금리가 확실히 집값 상승에 기여하는 요소이기는 하나, 각국 중앙은행들은 역사상 여러차례에 걸쳐서 금리를 인하했었고 그러한 조치들이 전 세계적인 붐을 일으킨 적은 결코 없었다.
따라서 위 이론들을 가지고는 1998년부터 시작된 붐을 설명할 수가 없다.
결론은 현재 미국과 국제적 수준에서 과거 그 어느 때보다 강한 주택가격에 대한 투기열풍이 뿌리를 내리고 있다는 것이다.
오늘날 가격정보가 대중에게 확산됨에 따라 대중들이 경제적 문제들에 대해 시장에서 해결책을 찾게 됐고, 이것이 사람들로 하여금 주택가격에 대해 우려하게 만들었다. 그 결과로 거품이 됐다. 결국 정보확산으로 비이성적 과열이 일어났다고 볼 수 있는 것이다.
다시 말해서 사람들이 주택가격이 자기들의 능력 범위를 초과해서 오르면 결코 집을 못사게 될 것이라고 우려, 집 값을 올리는데 몰입하게 되었다는 것이다.
지역의 주택가격이 상승하는 것이 특별한 건 아니다. 그러나 오늘날의 주택가격 상승은 과거와 다르며 위험하기까지 하다.
일반적으로 얘기해서 미국에는 전국적인 주택시장은 없고 지역 시장만 있다고 한다. 그러나 이는 진실이 아니다. 미국의 인플레이션을 조정한 실질 주택가격은 1997년부터 2004년까지 52% 상승했다. 이처럼 상승한 적은 미국 역사에서 딱 한번 있었는데 그때는 바로 세계 2차대전 이후였다.
1998년 이래의 집값 상승은 소득 증가보다 훨씬 빠르다. 그리고 이러한 상승세로 인해 주택 가치가 장기적으로 지속가능하느냐에 대한 의구심이 생기고 있다. 1985년부터 2002년까지 가장 변동폭이 컸던 8개주의 주택 중간 값(median price)은 1인당 소득기준으로 4.9년에서 7.7년까지 상승했다. (4.9년이 걸려야 집을 살 수 있었던 것이 7.7년이 걸려야 살 수 있게 된 것이다.)
이러한 가격 상승 행태는 과거와는 다른 것이다. 19세기 후반과 20세기 초에는 고속도로, 운하, 철도 주변에서 지역별로 버블이 발생했었다. 그러나 주가와 동반 상승하는 전국적 차원의 주택가격 붐은 없었다. 주택가격 상승이 주가와 함께 상승하지 않았으며 1929년에 주식시장 붕괴됐을 때에도 실질 기준으로 집값이 하락하지는 않았다.
2차 대전 이후에는 대도시를 중심으로 실질적인 집값 상승이 있었다. 전쟁 기간중에 미 정부가 신규 주택 공급을 극도로 제한했기 때문이었다. 귀환 장병들이 새로운 가정을 꾸미게 됨으로써 주택 수요가 늘어났고 이 때문에 주택 가격이 상승했다.
그렇다고 해도 그 당시의 주택가격은 과열양상은 보이지 않았고 그 때문에 폭락도 일어나지 않았다. 수요가 상승하더라도 실적적인 구매 열풍이 불어닥치지 않았다. 당시에는 사람들이 집을 새로 지으면 된다고 여겼었다.
그러나 지금은 그때와 다르다. 사람들이 주택가격에 대해 우려하고 있고 주식과 주택시장의 변동성도 시간이 지나면서 확대되고 있다.
동시에 세계의 대도시들도 집값 상승을 경험했다. 이들 도시의 가격 상승 경로의 유사성은 놀라운 일이다. 주택에 대한 과도한 흥분과 투기라는 점에서 유사성이 있다.
주택가격은 항상 오른다는 관념은 매우 강하다. 그러나 매우 틀렸다.
미국 전체적으로 보면 2004년의 실질 주택가격은 1890년과 비교해서 66% 상승했다. 그러나 이러한 가격 상승의 대부분은 두 번에 걸친 짧은 시기에 일어났다. 2차 대전 직후와 1998년 이후다.
두 시기를 제외하고는 실질 주택가격은 전체적으로 변동이 없었거나 하락했다. 더군다나 붐 기간을 포함시키더라도 전체 상승률은 연간 기준으로 0.4%에 불과했다.
그럼 왜 그렇게 많은 사람들이 집값이 상승했다고 느끼고 있는 것인가. 사람들은 과거에 구입한 주택 가격과 현재 가격과의 차이에 대해 놀라워하고 있다. 1948년에 1만6000달러를 주고 산 집이 2004년에 19만 달러가 됐다고 놀랄 수 있다는 얘기다.
주택에 대한 투자는 표면상으로는 매우 좋아 보인다. 그러나 소비자물가지수는 1948년에서 2004년까지 8배 상승했다. 따라서 실질 가치는 겨우 4% 증가한 것이 된다. 연간 1%가 안되는 것이다.
실제로 보면 집값이 소비자 물가보다 더 빠르게 상승할 수 있다는 이론적 주장은 전체적으로 잘못됐다. 건설업계의 기술적 진보가 다른 부문보다 더 빠를 수 있다. 새로운 재료와 장비, 조립식 공정이 집값을 더 싸게 만들었다.
택지 가격과 관련해서, 미국 대부분 지역에서는 토지가 수요에 비해 상대적으로 풍부하다. 아직 뻗어나갈 수 있는 여지가 많이 남아있다. 로스앤젤레스나 보스톤, 런던이나 시드니에도 집 지을 땅이 부족한 것은 아니다.
그러나 모기지 상환이 가계 수입의 많은 부분을 차지하는 지점까지 상승하면 집값이 싼 곳으로 이주하려는 강력한 동기가 발생할 수 있다. 장기적으로 이러한 안전 밸브가 집값이 과도하게 상승하고 버블 붕괴를 방지하는 경향이 있다.
로스앤젤레스의 1980년 이래의 집값 상승폭은 사실 밀워키보다 그리 크지 않다. 그러나 로스앤젤레스는 두차례의 붐을 겪었고 집값 폭락도 겪었다.
인생이란 단순한 것. 저축해서 집을 샀다면 가격에 대해 별로 신경쓰지 않아도 된다. 그러나 주택에 대한 투기적 시장으로 인해 우리의 생이 근본적으로 바뀌었다.
일부 지역에 국한됐고 고속도로나 철로 주변과 연계됐던 가격 상승이 이제는 신경제 시대와 연결돼 있다. 주택가격에 대한 행동의 변화는 재산 가치에 대한 대중적 인식이 변하고 있다는 징조일 뿐 아니라 투기적 가격 움직임에 대한 경계심이 변했다는 징조다. 이것이 바로 버블의 징조며, 버블로 인해 궁극적인 파멸이 올 수도 있다.
- (일문일답)이헌재 경제부총리
- [edaily 이정훈기자] 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관은 21일 "종합투자계획의 윤곽이 다음달 중 나올 것으로 보인다"며 "아직 투자규모가 확정되진 않았지만, 올해 가능한 사업은 우선 실행해 경기 운용에 도움이 되도록 할 것"이라고 밝혔다.
이 부총리는 이날 브리핑을 통해 이같이 밝히고 "민간자본유치제도(BTL) 도입으로 재정지출에 시장원리를 도입하는 계기가 될 것이며 지방자체단체에게도 유인이 있을 것으로 기대하며 이를 지속적으로 설명해 나갈 것"이라고 말했다.
또 기업도시계획과 관련, "상반기 중 복합관광단지 개발과 기업이 중심이 된 도시건설 정도를 시범적으로 시작하려고 생각하고 있다"며 "필요한 토지의 경우 대개 지자체와 같이 개발하는 형식이 될 것"이라고 설명했다.
다음은 이헌재 경제부총리와의 일문일답 내용.
-종합투자계획의 구조를 보면 공급자는 다수인데 수요자는 정부 하나라는 문제가 있다. 수익률이 경쟁에 의해서가 아니라 정부가 정할 수 밖에 없는 구조다. 수익률 결정 기준은 있는지 적당한 수준은 어느 정도로 보나?
▲수익률이 그때그때 달라질 것이다. 기본적으로는 국고채 10년물 금리가 아직 지표금리로 안정 안됐지만 앞으로는 지표금리로 형성될 것이다. 이를 중심으로 해서 장기투자 기간 및 리스크 프리미엄을 감안한 금리가 시장에서 경쟁 입찰을 통해 정해질 것이다.
금리가 다르고 사업에 따라 달라질 것이고, 주체, 시기에 따라 달라질 것이다. 일정하지 않을 것이다. 사업주체도 각 지방자치단체들이 관리하는 경우가 많고 학교도 많아 국가 단일주체로 보기에는 무리가 있다.
-정부투자로 인해 시중금리의 상승으로 이어질 것이고 다른 민간사업을 구축하는 영향을 있을 것으로 우려되기도 한다.
▲시중자금 수요가 왕성해지면 금리가 올라가는 것이 당연하고 그렇게 되면 종합투자계획에 대한 수요는 상대적으로 떨어져 시장에 대한 균형장치가 될 것이다. 균형된 선에서 결정될 것이다. 그런 면에서 구축효과는 없을 것이다. 같이 시장 균형금리에서 경쟁하기 때문이다.
현 시점에서는 금융기관의 단기자금과 앞으로 들어올 생명보험사들의 수익금만 봐도 5년동안 30조원 들어올 전망이라면 이들이 운용처를 찾아야 할 것이다. 우리 금융시장이 지금까지 단기 자금운용 시장이었기 때문에 이를 경험하지 못했지만, 앞으로는 신탁이나 보험 등 장기자금이 투입되면 새로운 시장이 형성될 것이다. 민간 투자의 교란요인으로 작용하지는 않을 것이다.
-BTL방식 연간 투자계획은 얼마나 될 것이고 정부 연간 예산은 어떻게 달라지나.
▲올해가 초년도라 아직 수요를 정확하게 예측하기 어렵다. 그러나 각 부처별로 보면 현재 예산지출 범위 내에서 BTL 방식으로 전환시켜갈 것으로 본다. 어떤 기관에서는 투자수요보다는 기타 사회복지비 등의 수요가 커질 수 있다. 재정수요는 줄이고 기타 복지쪽은 늘리는 등 변화 조짐이 있을 수도 있다.
현재로선 정확하게 예측하긴 어렵다. 다만 분명하게 말할 것은 우리 현실에서 불가피하게 일어나는 현상이 있다. 대외적으로 개방과 경쟁이 불가피하고 대내적으로는 이를 유지하기 위해 사회안전망 구축과 교육, 직업훈련 수요가 늘고 있고 재정지출에 있어서도 자연히 이쪽 수요가 늘고 있다. 이를 충족시키기 위해서는 지금까지 경제적 시설 지출을 절약할 필요가 있다. 재정운용도 건전해질 수 있고 사회 통합 유지와 경제 발전을 지속시킬 수 있을 것으로 본다.
-종합투자계획 규모가 10조원이라고들 하는데, 실제 수준은 얼마인지.
▲정부가 종합투자계획 규모를 공식적으로 밝힌 적은 없다. 당정 협의 과정에서 추측으로 나온 것으로 본다. 현재로서는 정확한 규모를 말하기 어렵고 2~3월경에 윤곽이 나타날 것이다. 나타날 투자규모는 향후 몇 년에 걸쳐 나타날 것이어서 올해 얼마나 될 지는 다른 얘기가 될 것이다. 단 올 투자실행이 가능할 수 있는 사업부터 실행해 경기 운용에 도움이 되도록 할 것이다.
-주간사 선정과 투자설명회 방식은 어떻게 할 것인가.
▲해외 IR까지는 생각하지 않고 있다. 다만 주간사는 자연스럽게 재무적 투자가들을 모으는 과정에서 아마 경쟁적으로 나타날 것이다. 은행이 신탁계정을 가지고 주간사가 될 수도 있고 증권회사들이 IB 역할로 모으는 역할을 할 수도 있고 생보사가 직접 자금을 가지고 사업에 참여할 수도 있다. 다양한 형태로 나타날 것으로 본다. 현 시점에서는 적극적으로 해외 자본까지는 염두에 두고 있지 않다. 국내 자본도 충분할 것으로 본다.
-BTL방식 사업자를 6월까지 선정하는데, 개별 프로젝트별로 선정될 것인지, 공공투자의 민간사업 유치에 지방자치단체가 중요한데, 지자체 재정부담 때문에 이 사업 참여에 소극적일 수 있는데 적극적 참여 유인책은 있나.
▲학교 등은 거의 대부분 교육쪽 정부 중앙자금으로 짓기 때문에 예산 한계로 일정 제한이 있다. BTL의 경우 빠르게 대처할 수 있다. 기타 지방자치단체와 중앙정부와 재원을 같이 매칭하는 형태로 갈 것이기 때문에 현재 정해진 예산을 가지고 지방에 있어서 인센티브가 주어지고 지방 건설사 등에 일감도 제공할 수 있을 것이다. 지자체에도 유인이 되며 이를 계속 설명해나갈 것이다.
-결국 정부자금이 들어가는 것인데 대책은
▲매년 학교 예산이 어느 정도 잡혀있다. 교실 증개축 자금인데 장기적으로 전망돼 있다. 이 전망 내에서 BTL 방식으로 바꾸면 예산규모는 크게 늘리지 않으면서 앞당겨 시설할 수 있는 장점이 있다. 또 시간 개념상 앞당겨 함으로써 나중에 하는 것보다 훨씬 비용이 적게 들어가는 경우가 많다.
인건비가 올라갈 것이고 공공시설의 경우 필요한 부지 마련 수용가격도 올라갈 것이다. 장기적으로 볼 때 예산 절약할 수 있는 측면이 있다. 서울 지하철을 예로 들면 5호선 킬로미터당 630억원이 들어갔는데 현재 진행하는 3호선 연장공사의 경우 1466억원이 들어간다. 만약 당시 BTL방식으로 빌려 썼다면 훨씬 절약됐을 것이다.
또한 민간이 할 경우 정부가 예산사업으로 하는 것보다 훨씬 절약될 가능성이 있다. 민간은 재무적 투자자가 시공자를 선택해 사업하기 때문에 가능하면 싸게 해야 자기들에게 유리해질 것이다. 경쟁 입찰로 유리할 기관에 사업을 맡길 것이다.
또 한 측면에서는 학교 교실 빌려줬을 때 하자보수를 시공자가 내야하기 때문에 감리도 철저해야한다. 그런 면에서 예산을 보다 효율적으로 쓸 수 있는 계기가 될 것이다. 재정지출에 시장원리 도입하는 시초가 될 것으로 예상한다.
교실이나 하수도 등은 단위사업별로 묶어서 할 것이고 큰 사업은 하나의 단위로 될 것이다. 외국에 적극적으로 IR하지 않지만 컨소시엄이나 재무적 투자자로 참여하는데는 하등 제약이 없다.
-설 연휴 대책과 관련해 관계장관 간담회가 있는데 어떤 대책이 논의되나.
▲생산수출의 차질이 오지 않도록 해야할 것이라는 것이다. 수출통관 등에 차질이 오지 않도록 할 것이다. 연휴 기간중 늘 설 특수품목이 있다. 수요 늘어나는 품목의 물가가 늘어나지 않도록 수급 관리하고 교통대책도 동시에 마련해 물자 수급에 차질이 없도록 할 것이다. 또 귀성객을 대상으로 하는 교통대책에 만전을 기할 것이다. 국내 관광시설 등 좀더 매력있게 만들어서 귀향하는 김에 해당 지역 관광시설도 활용할 수 있는 대책이 될 것이다. 설 연휴중 혹시나 있을 수 있는 폭설 등 사전대비책이 될 것이다.
-기업도시 시범사업 어떻게 발생하는지. 토지수용이 땅값 상승 부추길 우려도 있다. 대책은 있나.
▲상반기 중 복합관광단지 개발과 기업이 중심이 된 도시건설 이 정도를 시범적으로 시작하려고 생각하고 있다. 필요한 토지의 경우 대개 지자체와 같이 개발하는 형식이 될 것이다. 지자체와 필요한 토지를 확보하면서 필요하다면 행정조치도 병행할 것이다.
-사모펀드 성장 전망은 어떤가.
▲처음에 법을 마련할 때 말씀 드린 게 있다. 초기에는 시장에서 자생적으로 일어나는 사모펀드에 한계가 있을 수 있다. 금융기관이 리딩 역할을 해줘야할 것이라고 말했다. 중소기업 등에 대해서는 산업은행 기업은행 등이 좀더 지도적인 역할을 해나갈 것이다. 육성과 정착에는 학습 기간이 필요해 시간이 좀 필요할 것이다. 이 법이 과연 국내 투자하는데 제대로 작동하는데 충분한지 장애요인이 있는지는 실제 운용해봐야하며 필요하면 법도 고쳐가야할 것이다.
제가 듣기에는 외국계펀드들도 국내 자본과 함께 합쳐서 사모펀드를 국내에서 하려는 움직임도 있는 것 같다. 예를 들어 우리은행 같은 대형 프로젝트를 인수할 만한 사모펀드가 하루 아침에 바로 나오긴 어려울 것 같은데 어느 정도 자리가 잡히면 1~2년 사이에는 그 정도 흡수할 수 있는 펀드도 기대할 수 있다. 하나로는 안되더라도 몇 개 펀드가 컨소시엄을 형성해 가능할 수도 있을 것으로 본다.
-종합투자계획의 어떤 윤곽을 가지고 있나.
▲내달 초쯤 되면 윤곽이 나올 것이다. 예를 들어 군인아파트의 경우 제한된 자금으로 하다보니 3년 지났는데도 공기가 20% 밖에 진행되지 않은 경우가 많다. 설계면에서도 많이 열악하다. 이런 종투 계획으로 상당한 개선을 기대할 수 있고 당겨서 완료해 열악한 생활환경 개선과 사기 진작에도 도움이 될 것이다. 이런 부분에 집중할 것이다.
또 하나는 하수도인데, 하수도 보급율이 65% 수준인데 여기 저기 구멍이 나고 노후시설도 있어 조금씩 고쳐나가면 다른 곳에서 문제가 생기는 등 시너지 효과가 없다. 우리 생활 편익이나 환경면에서도 반드시 해야되고 예산을 쪼개도 보니 실효성이 없는 사업을 찾고 있다. 2월까지는 전반적인 윤곽이 다 나타날 것이다.
- (김경록의 채권프리즘)2005 채권시장 오디세이③-소비에서 저축으로
- [edaily] 최근의 소비 부진현상은 추세적 요인과 일시적 요인이 겹쳐 있다고 본다. 외환위기 이후에 자산가격이 상승하면서 발생한 소비 버블의 해소와 2004년에 실시된 소비를 둔화 시키게 하는 각종 정책들이 일시적인 요인이다. 그러나 저성장 초기에서 나타나는 저축 증가 현상, 그리고 외환위기 때 재정을 지출하고 해외 자본을 끌어들인 것에 대한 지출이 계속 되는 것(flow) 등은 추세적인 요인이다.
일시적 요인에 의한 소비 감소는 올해가 저점이 될 것이지만, 추세적 요인은 지금과는 다른 국면에 접어들게 되고 또 이 국면에 접어드는 과정에서 발생하는 마찰적 현상으로 인해 예상치 못한 결과들을 낳게 된다. 지금은 카드 버블이 해소되고 난후의 소비증가에 초점을 맞추고 있지만 사실 우리나라 소비는 더 큰 추세의 영향을 받고 있다는 점도 염두에 둬야 한다.
◇노령화 초기의 독특한 구조와 저축하는 사회
노령화일지라도 노령화의 진행속도와 노령화의 현 위치에 따라 소비행태는 달라진다. 노령화가 급속하게 진행될수록 그리고 노령화 초기일수록 저축이 증가한다. 이것이 바로 우리나라의 현재 위치이다.
일반적으로 생애 소득가설에 따르면 초년기는 소득보다 소비가 많고 40~50대는 저축을 많이 하고, 노인이 되면 저축한 것을 소비하기 때문에 자신의 소득보다 소비를 많이 하게 된다.
우리나라는 현재 40~50대의 인구비중이 향후 10년 동안 가장 두텁게 많아지게 된다. 즉 저축 성향이 높아지게 되는데, 문제는 이들 세대의 저축성향이 과거에 비해 더 높아질 수 있다는 점이다.
이는 노령화에 대해 경고를 많이 하여 이들의 미래에 대한 불안감이 매우 커졌기 때문이다. 우선 개인들의 기대 수명이 10년 전에 비해 10년 정도 늘어났으며 바이오 기술의 발달에 따라 어느 정도까지 길어질 지도 불확실하게 된 것이다. 그에 반해 국가의 기초사회보장제도에 대한 믿음은 매우 약하다.
우리나라의 소비가 추세적으로 저조한 요인이 될 수 있는 것이 바로 이런 사실 때문이다. 이런 상황에서는 장기적인 자산운용, 투자 자산 비중 증가, 보험 비중 증가가 일반적으로 나타나게 되는데, 이미 적립식 주식 상품이 70만 계좌를 넘어서고 보험 가입비율이 선진국 수준에 육박한 것이 그 증거이다.
◇외환위기 극복에 대한 대가의 자금 흐름(flow) 지급
우리나라는 외환위기를 극복하기 위해 대규모의 공적자금과 재정적자를 감수했으며, 한편으로는 해외자본을 유입했다. 즉 자본이 급속하게 유입되면서 우리나라는 매우 잘 사는 것처럼 되어 버렸다.
그러나 이것은 미래의 현금흐름을 희생하고 받은 것이다. 해외자본에 대해서는 배당금을 지급해주어야 하고 재정적자는 미래 세대들의 조세를 증가시켜야 한다. 98년부터 2004년 10월까지 지급된 배당금이 17조원을 넘어선다. 문제는 이들 배당금 지급액이 급속하게 증가하고 있다는 점이다.
외환위기 이후 유동성이 많아지면서 도대체 우리가 외환위기를 겪기나 했던가 할 정도로 호황이었지만 이것은 사실과 다르다. 마치 땅부자가 유동성이 모자라서 땅을 싼값에 팔고 난 뒤 현금이 들어오게 되면 단기적으로 잘 살게 된 것처럼 착각하는 것이나 마찬가지다.
지금은 유동성 확장 때문에 일어난 자산 버블이 꺼지는 일시적인 현상을 겪고 있으나, 보다 장기적으로는 미래 자금흐름(flow)을 계속 희생할 수밖에 없게 된다. 물론 투입한 자금이 더 많은 부가가치를 이끌어낸다면 현금 흐름이 더 많아 질 수도 있지만 부가가치를 더 많이 낼 것인가도 아직 의문이고 게다가 효과가 나타나더라도 시간이 걸린다.
◇저성장과 세계화로 인한 낮은 임금 상승률
지난 5년 동안 10%이상에 육박하던 금리가 3%대로 떨어졌다. 이것은 재미있는 결과를 가져온다. 자산을 가진 사람들의 현금흐름(flow)은 감소하고, 고정적인 소득자들의 가치는 높아진다는 것이다. 고정적으로 긴 소득 흐름을 가진 사람은 금리가 하락하면 자신의 자산가치가 급격하게 증가한다.
예를 들어 20년간 연 100원의 고정소득을 예상하는 사람의 금리가 10%일 때의 자산가치를 100이라고 한다면, 금리가 3%로 하락했을 경우 이 사람의 자산가치는 200으로 두배로 증가한다. 고정 소득자들은 불과 5년 만에 자신의 자산가치가 두 배로 증가한 것이다.
이것은 노동시장에서 경쟁이 치열해진다는 것을 뜻한다. 즉 고정 소득을 받을 수만 있다면 소득이 낮더라도 노동공급이 증가하는 것이다. 공무원이나 교사 등 확정적인 장기 고정소득자가 매우 높은 경쟁률을 보이는 것도 바로 이러한 이유 때문이다.
그뿐 아니라 중국과 인도의 세계시장 진입과 노동시장의 세계화로 말미암아 값싼 노동력이 계속 제공되고 있다. 이러한 치열한 경쟁 때문에 소득이 많이 증가하기는 어렵다. 노동시장은 항상 공급이 대기하고 있다.
◇소비 소폭 반등(?), 그 이후는
올해는 일시적인 소비 버블에 따른 조정이 어느 정도 진행되면서 소비가 소폭 증가할 수 있지만 중기적인 추세는 여전히 소비를 낮게 할 수 밖에 없다.
물론 보다 장기적으로 경제가 선순환 과정에 접어들면 소비는 증가할 것이다. 이는 일정 기간 경과 후 추세 요인이 사라지면 소비의 비중은 낮지만 일정한 소비 증가율은 순환적 요인에 따라 움직일 것이고, 이후 노령화가 많이 진행되면 점차 노년층의 소비가 늘기 때문이다.
문제는 단기적인 소비 반등 이후 경기 회복을 계속 이어가는 것이 필요하다. 중기적인 추세가 여전히 소비를 압박하고 있는 상황에서는 기업들이 지금 쌓여있는 자본을 투자할 것인가 하는 것과 경기부양책의 단기적, 중기적 영향력이 어떠할 지 하는 것이 중요한 요인이다. 다음에는 이에 대해 살펴본다.
- (판교의 꿈)③나의 당첨 확률은 얼마?
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시는 서울 강남을 대체할 유일한 지역으로 오랜 전부터 거론돼 왔다. 여기에 새로 지어지는 신도시라는 이점 때문에 당첨 후 만만치않은 시세차익을 거둘 것이란 이야기가 공공연하게 거론돼 왔다.
`당첨=로또`라는 수식어 따라 붙을 정도로 청약 경쟁률이 사상 최고라는 말도 심심찮게 나오고 있는 실정이다. 그렇다면 판교신도시의 청약경쟁률과 시세차익은 어느 정도일까?
◇청약경쟁률은 어느 정도인가?
10일 국민은행에 따르면 판교 일반분양 아파트에 청약할 수 있는 수도권 예, 부금 1순위는 지난해 11월말 현재 ▲전용 25.7평 이하는 132만명 ▲25.7평 초과는 98만명 수준이다.
이 중 성남지역 내 전용면적 25.7평 이하는 7만6000명, 그리고 25.7평 초과는 12만5000명 정도다.
이를 근거로 우선 전용면적 25.7평 이하의 경쟁률을 추산해보자. 성남지역에 우선 공급되는 물량은 2670가구다. 이 중 40세·10년 무주택자 우선공급은 1068가구, 그리고 35세 이상·5년 무주택자가 930가구, 나머지는 1순위 668가구다.
성남 지역 내 1순위 통장 가입자(7만6000명) 중 우선공급대상자 지정 시점인 2001년 12월 26일 이전 가입자(5만명 추산) 중 20%가 40세 이상, 10년 무주택자(1만명), 그리고 20%가 35세 이상, 5년 무주택자(1만명), 그리고 나머지가 일반 1순위(3만명)라고 정리해보자.
이 경우 40세 이상·10년 무주택 소유자 1만명이 1098가구에 대한 당첨 경쟁을 펼치는 만큼 경쟁률은 10대 1 정도다. 반면 35세 이상, 5년 무주택자의 경우 40세 이상, 10년 무주택자에서 탈락한 9000명이 포함돼, 경쟁률은 더 높다.
즉 930가구에 대해 35세 이상·5년 무주택자 1만 명과 40세 이상, 10년 무주택 탈락자 9000명이 더해져 추산 경쟁률은 20대 1을 다소 밑돈다. 물론 성남 1순위자의 경우 앞선 탈락자들이 대거 몰리면서 추산 경쟁률은 70대 1로 치솟는다.
수도권 경쟁률은 이보다 더 치열하다. 수도권 1순위에게 돌아가는 6230가구 중 40세·10년 이상 무주택세대주는 2495가구, 35세·5년 이상 무주택세대주는 2180여 가구, 그리고 나머지 1560여가구는 일반 1순위자가 각각 신청할 수 있다.
1순위 청약통장 소유자 132만명 중 40세 이상, 10년 무주택자가 20만명이라고 가정할 때 경쟁률은 80.1대 1 정도다. 이어 35세 이상, 5년 이상 무주택자(40만명 추산)의 경우 20만명 중 탈락자 18만명을 더해 총 58만명이 2180가구에 대한 당첨 경쟁률을 펼쳐야 한다.
이 경우 당첨 경쟁률은 266대 1을 상회한다. 일반 1순위자의 경우 앞선 탈락자와 나머지 인원까지 더해져, 경쟁률은 840대 1을 웃돌 가능성이 크다.
전용 25.7평 초과분 역시 만만치 않은 경쟁률이 예상되지만 25.7평 보다는 낮다.
실시계획 상으론 채권입찰제가 적용되는 전용면적 25.7평 초과 아파트는 대략 7460여 가구다. 이 가운데 성남 거주자에게 공급되는 지역우선 물량은 공급가구수의 30%인 2240가구다. 수도권 거주자에게는 나머지 70%인 5225가구가 배정된다.
현재 성남 1순위(12만5000명)이 2240가구에 대한 당첨 경쟁을 한다고 가정하면 경쟁률은 대략 55대 1 정도다. 반면 수도권 거주자(98만명)는 성남 1순위 탈락자(12만 2000여명)와 함께 5225가구에 대한 청약 경쟁을 벌이기 때문에 경쟁률은 210대 1이라는 계산이 나온다.
다만 이 같은 경쟁률 추정치는 성남지역 우선 공급, 40세이상, 10년 무주택자 등에 대한 정확한 인원수가 확정되지 않았기에 어디까지나 산술적 추정치에 불과하다.
◇판교 25.7평 이하, 당첨 후 1억원 시세차익 추정
판교신도시가 각광을 받는 데는 뛰어난 입지와 함께 전용면적 25.7평 이하 주택은 분양가 상한제를 통해 공급된다는 데 있다.
반면 전용면적 25.7평 이상 아파트는 건설업체가 매입상한이 없는 완전경쟁 입찰 방식으로 택지를 분양 받기 때문에 최초 분양가가 크게 올라갈 전망이다.
우선 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 건축비 상한가격에 택지비를 합산한 금액을 더해 분양가격이 결정된다. 이 경우 판교신도시 내 아파트 건축비는 대략 평당 330만~350만원 내외로 추정되고 있다.
또 판교 공동주택지 공급가격은 화성동탄신도시가 평당 440만~480만원선에 분양된 점에 비춰볼 때 건축비와 땅값을 합치면 대략 평당 770만~830만원 선이 된다. 여기에 건설업체 이윤(10%)과 추가비용(10%) 등을 감안하면 분양가는 대략 840만~910만원선이 될 것으로 추산된다.
32평형으로 환산할 경우 분양가는 2억6680만~2억9120만원 선이다. 현재 판교신도시와 인접한 분당신도시 정자동 일대 30평형대 평균 매매가격은 평당 1200만~1300만원선인 점을 고려하면 당첨 이후 최고 1억원 이상 시세차익이 가능할 것으로 추정되고 있다.
물론 판교신도시 내 25.7평 이하 아파트는 입주 후 2년6개월 동안 팔 수 없기 때문에 이에 따른 시세차익 폭은 다소 유동적이란 게 업계의 분석이다.
반면 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트는 당장의 시세차익은 다소 힘들다는 게 중론이다. 이는 현재 예상되는 최초 분양가(평당 1400만~1500만원)와 주변 분당신도시 매매가와의 차이가 크지 않기 때문이다. 실제 현재 분당신도시의 40평형대의 경우 평당 매매가격이 1200만~1300만원 선에 불과한 상태다.
따라서 판교신도시에서 분양되는 25.7평 이상 아파트의 경우 아무리 새 아파트라고 해도 분양가가 평당 1300만원이 넘으면 당장 큰 시세차익을 기대하긴 어려울 것으로 보인다.
다만 판교에 분양되는 중대형 아파트는 강남을 겨냥한 아파트인 만큼 입주 후 강남권 시세에 근접한 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다.
우리은행 PB사업단 안명숙 부동산재테크 팀장은 “중대형 평형 이상에서는 당장 시세차익을 기대할 순 없겠지만 속성상 분당보다는 강남권에 가까운 만큼 입주 후 시간이 지날수록 시세차익을 볼 가능성이 있다”고 말했다.
- "삼성, 美TV시장서 3~4년내 소니추월"-최지성사장
- [美 라스베가스=edaily 안승찬기자] 삼성전자(005930) 디지털미디어총괄의 올해 매출(해외사업 포함)이 지난해보다 14.3% 늘어난 20조원에 달할 전망이다.
삼성전자 디지털미디어총괄 최지성 사장은 6일 세계 최대 가전전시회 CES가 열리는 미국 라스베가스에서 가진 기자간담회에서 "지난해 디지털미디어부문의 연결매출은 17조 5000억원이었다"며 "올해는 20조원까지 늘어날 것"이라고 밝혔다.
최 사장은 "현재 디지털미디어부문의 영업이익률은 5% 수준"이라며 "앞으로 7~10% 수준까지 끌어올릴 계획"이라고 강조했다.
최 사장은 "이번 CES에서 크기와 질 모든 분야에 있어서 세계적인 면모를 보여줄 수 있게 됐다고 자부한다"며 "특히 미국 TV시장에서 3~4년내에 소니를 따라잡을 수 있을 것"이라고 자신감을 보였다.
이밖에도 삼성전자는 올해부터 MP3플레이어 매출이 본격적으로 일어나 지난해보다 194% 증가한 500만대 판개가 가능할 것이라고 전망했다. 또 오는 2006년에는 MP3플레이어 세계 1위에 올라설 것이라고 공언했다.
다음은 삼성전자 최지성 사장과의 일문일답.
-이번 CES에서 삼성전자는 어떤 점을 부각시킬 생각인가.
▲이번 CES에는 전시회 참가기업 중 최대크기인 697평의 전시장을 마련했다. 미팅룸 등까지 합치면 거의 1000평에 가까운 규모로 마련했다. 단일 회사로서는 최대 규모다.
전시장 사이즈에 걸맞게 제품도 총 430종의 첨단 제품을 출시한다. 출품 숫자도 아마 최대일 것이다. 특히 지난해 80인치 PDP TV에 이어 이번에는 세계 최대 크기인 102인치 PDP TV를 내놓았다.
질에서도 떨어지지 않는다. 이번 CES에서 13개의 혁신상을 받았다. 면광원과 LED를 광원으로 사용한 LCD TV를 선보여 기존 일반 LCD TV에 비해 컬러가 각각 18%, 33% 개선되는 제품도 내놨다.
이번 CES에서 크기와 질 모든 분야에 있어서 세계적인 면모를 보여줄 수 있게 됐다고 자부한다.
-미국 TV시장에서 삼성의 위상이 날로 높아지고 있는데.
▲지금은 삼성이 미국 땅에서 선전하고 있다. 미국 3000달러 이상 고가 TV 분야에서 삼성전자는 현재 1위 업체다. 경쟁사들이 20~30% 가격을 내려 현재 10~15% 정도 더 비싼 삼성의 제품을 미국에서 인정해주고 있다. 한국보다 미국땅에서 더 대접받는 것 같다.
물론 아직 갈길이 멀다. 압도적 1위까지는 못미쳤다. 그러나 TV의 경우 현재 삼성전자는 소니, 파나소닉과 함께 1군에 포함되어 있다. 베스트바이, 서킷시티, 시어스 등 미국 3대 유통망에 모두 제품을 공급하는 업체는 삼성전자, 소니, 파나소닉 뿐이다.
소니는 브라운관 TV의 매출 비중이 많아 미국시장 전체 TV판매로는 1위를 유지하고 있다. 도시바는 2위고 삼성전자가 3위다. 그러나 삼성전자는 몇년전부터 미국 TV사업으로 이익을 남기고 있다. 확실한 유통망과 고가제품을 바탕으로 3~4년 내에 소니를 따라잡을 수 있을 것이다.
-디지털미디어총괄의 앞으로 계획은.
▲해외사업까지 합친 지난해 디지털미디어총괄 매출은 17조5000억원이었다. 올해는 20조원까지 늘어날 것으로 본다.
또 지난해 삼성전자 디지털미디어총괄은 해외사업까지 합쳐 5% 이익을 냈다. 미국 시장에서도 3년전부터 이익을 내고 있고, 이익률이 점차 올라가고 있는 추세다. 제품구조가 고부가가치제품 중심으로 달라졌기 때문이다.
소니나 파나소닉 등 일본의 경쟁업체들의 경우 이익을 못내고 있는 것으로 안다. 전쟁터 같은 가전시장에서 이익을 내고 있는 것은 상당한 경쟁력을 보유하고 있다는 의미다. 앞으로는 7~10%정도까지 이익률을 높일 계획이다.
미국시장에 지난해 삼성전자의 가격지표는 180, 소니는 190이다. 나머지는 100이하가 대부분이다. 그만큼 프리미엄제품 중심으로 전환했다는 것을 의미한다. 앞으로 기회가 많을 것으로 본다. 뚝심있게 제값받고 좋은 제품을 밀어붙일 생각이다.
-해외생산 비중을 더욱 높일 계획인가.
▲지난해말 기준으로 해외생산 비중이 87% 정도된다. 내수제품은 대부분 국내에서 생산하지만 관세나 물류, 원가 등을 감안하면 현지생산 체제로 가는게 불가피하다. 올해는 해외생상 비중을 90%까지 높일 계획이다. R&D도 지역화하는게 추세다.
국내 본사는 첨단 기술개발과 마케팅을 주도적으로 지휘하고, 핵심부품을 생산하는데 보다 집중하게 된다. 국내생산 비중은 10%로 낮아질 것이다.
-러시아 공장에 현지 생산공장을 세운다는 얘기가 있는데.
▲러시아에 생산공장을 세우는 문제는 아직 고민중이다. 러시아에서 삼성전자의 매출이 상당히 커졌다. TV 등에서는 이미 국민브랜드로 자리잡았다.
그러나 러시아의 관세정책이 다소 일관성이 없다. 특히 현지 공장을 세울 경우 세금을 더 내게 되어 있다. 지금으로서는 현지 공장을 세울 유인이 없다.
-환율 하락에 따른 악영향은 없나.
▲당초 지난해 환율을 1100원 수준으로 예상했지만, 상당히 많이 떨어졌다. 그러나 90%를 해외에서 생산하고, 매출도 90% 가량에 해외에서 이뤄지고 있다. 환율이 1000원까지 떨어진다고 해도 큰 영향을 받지 않을 것이다.
-MP3플레이어 부문에서 삼성이 다소 부진했는데.
▲MP3플레이어의 경우 그간 잘 못했던 것이 사실이다. 사실 MP3플레이어는 삼성이 먼저 시작했지만 법률적 문제 등으로 그간 제대로 손을 못댔다.
그러나 삼성전자는 플래시메모리, HDD 등에 강점을 가지고 있어 충분히 승산이 있다. 지난해부터 신제품을 대거 출시해 반응이 좋은 상태다.
지난해 170만대를 판매했지만, 올해는 500만대까지 판매를 크게 늘어날 수 있을 것이다. 벌써 이달들어서만 38만대를 팔았다. 오는 2006년에는 세계 판매 1위가 가능할 것으로 본다. 앞으로 기대해도 좋을 것이다.
-LED광원을 이용한 TV는 언제 출시되나.
▲LED 광원을 이용한 TV의 경우 성능개선이 뚜렷하지만 코스트가 너무 많이 들어 고민이다. 그래서 언제 본격적으로 양산해야할지 저울질하고 있다. 소니가 본격적으로 나온다면 삼성도 그에 맞추기는 해야할 것이다.
-미국 TV시장에서 삼성전자는 프로젝션TV 비중이 높은데.
▲프로젝션 TV는 크고 선명한 화질에 대한 소비자의 욕구가 계속되는 이상 금방 시장이 죽지는 않을 것으로 본다. 특히 미국시장에서는 3~5년은 해볼만하다고 생각한다.
프로젝션TV의 화질 개선도 날로 좋아지고 있고, 삼성전자 입장에서는 프로젝션TV로 미국 시장에서 일본 업체를 처음으로 앞질렀다. 아직은 PDP·LCD TV의 가격이 만만치 않은 만큼 디지털디스플레이로 넘어가는 가교역할을 당분간 하게 될 것이다.
-아날로그 사업에 대한 구조조정 현황은 어떤가.
▲볼록한 브라운관의 경우 아직 세계 TV시장의 60%를 차지하지만 지난해 완전히 사업을 접었다. 또 VCR도 그간 많은 돈을 벌어들였지만 과감히 버렸다. 이같은 아날로그제품에 대한 구조조정을 통해 사업구조를 더욱 디지털화시키고 있다.
또 과거 98년 구조조정을 하면서 30%의 인력을 감축했었다. 그러나 이제는 그 인원을 R&D인력 등으로 모두 다시 메웠다. 올해 디지털미디어총괄의 R&D인력 비중은 60%까지 올라갈 것이다.
- 최후통첩 넘긴 삼성 "화성동탄 포기못해"
- [edaily 김수헌 윤진섭 안승찬기자] 한국토지공사가 화성 동탄 반도체공장 부지계약과 관련, 최후 통첩일로 제시한 지난 12월31일에도 삼성이 계약에 응하지 않은 것으로 확인됐다.
삼성은 대신 "화성 동탄 땅은 반도체 사업에 절대 필요한 땅이어서 포기할 수 없다"며 협상과 읍소를 지속하겠다는 뜻을 굽히지 않고 있다. 또 토공 뿐 아니라 건설교통부, 산업자원부, 재정경제부 및 감사원 등에도 땅값 인하 필요성을 설득하겠다고 밝혔다.
3일 토공과 삼성 등에 따르면, 지난해 12월24일 토공은 삼성전자(005930)에 보낸 팩스통보문에서 "12월31일까지 화성 동탄 부지를 계약하지 않으면 공개매각을 하거나 용도변경을 추진하겠다"고 밝혔다.
토공은 삼성전자 공장부지로 분양예정인 16만평의 계약이 성사되지 않을 경우 다시 택지로 용도를 바꿔 임대아파트를 세울 계획을 가지고 있는 것으로 알려졌다.
삼성은 그러나 토공측에 지금까지 계약과 관련한 아무런 통보를 하지 않고 있다. 토공 관계자 역시 "최후통첩 이후 삼성측에서 계약의사를 밝히지 않고 있다"며 "땅값을 깎아줄 수는 없다"고 잘라 말했다.
삼성 관계자는 "화성 동탄 16만평은 삼성전자가 반도체사업을 하는 한은 꼭 필요한 땅"이라며 "그 땅은 건교부가 삼성전자에 공급승인을 한 땅이기 때문에 토공의 용도변경이나 공개매각 등에 대해 건교부와도 협의를 계속할 것"이라고 밝혔다.
이 관계자는 "국가를 먹여살리는 반도체산업의 경쟁력과 국가경제라는 큰 틀를 위해서라도 공장지을 땅에 대해 평당 200만원 이상 가격을 책정하는 것은 쉽게 납득할 수 없다"며 "토공 뿐 아니라 건교부, 재경부, 산자부 등 관련 부처에도 읍소하고 있다"고 말했다.
삼성은 아울러 화성 동탄 분양가와 관련, 감사원 기업불편신고센터에 제기한 민원 결과가 1월중에 나올 것으로 보고, 감사원의 최종입장이 나올때까지라도 정부 및 토공 등에 설득작업을 벌여 타협안을 찾겠다는 입장이다.
한편, 토공측은 삼성의 요청에 대해 "수용불가" 입장을 바꾸지 않고 있다. 토공 관계자는 "자산가치가 높은 토지를 다른 지방산업단지와 비교해 가격인하를 요구하는 것은 특혜를 달라는 것과 마찬가지"라며 삼성 주장을 일축했다. 토공은 새해부터는 삼성전자가 분양 예정 부지 일부에 쌓아놓은 토사를 치우고 부지를 원상회복시키는 작업에 착수하겠다는 입장이다.
삼성전자는 기존의 화성 반도체 1단지(13~16라인) 부지 조성공사를 진행하면서 발생한 토사를 이번에 논란이 된 2단지용 매입예정부지 가운데 1만5000평을 미리 임대해 쌓아놓고 있는 상태다.
토공 신도시개발처 관계자는 "삼성전자가 2단지용 부지를 임대할 때 납부한 보증금으로 원상회복작업에 우선 착수할 것"이라며 "토지 원상복구 작업과 병행해 토지 용도변경을 통한 임대아파트 건립 또는 공개 매각을 진행하기 위해서 건교부 등 관계기관과 협의에 본격 착수할 계획"이라고 말했다.
한편, 토공과의 타협이 결국 불발에 그칠 경우 화성 동탄 부지매입 여부에 대해 삼성 관계자는 "최고 경영자가 결단을 내릴 문제"라며 "지금으로선 타협안을 찾는데 주력할 수 밖에 없다"고 강조했다.
삼성전자는 현재 경기도 기흥(1∼9라인)과 화성 반월리(10∼13라인) 반도체 공장에 이어 인접한 동탄지구에 16∼21라인을 건설키로 하고, 토지공사와 토지 매입협상을 벌여왔다. 하지만 토지가격(평당 222만5000원)이 비싸다며 가격 인하를 요구하고 있다.
삼성은 "공장용 부지 조성원가비용을 산출할 때 1조원이 넘는 화성동탄 신도시 외곽 고속화도로 건설비용까지 포함시킨 것은 과도하다"며 "최소한 도로건설비라도 원가비용에서 빼고 조성원가를 재계산해야 한다"는 입장이다.
화성동탄 부지 조성원가비용에는 서울 양재~경기 영덕간 고속화도로 건설비 1조 600억원(본선+지선 건설비)이 포함돼 있다.
- (05 시장전망)⑤이런 테마주 뜬다
- [edaily 이진우기자] "경기도 안좋다는데 주식투자를 해도 될까”
새해 경제성장률 전망이 지난해보다 더 비관적이라는 전망이 나온 상황에서 주식투자는 무척 위험해 보이기도 하다.
그러나 상당수의 증권사들은 올해 경기가 지난해보다 더 비관적인 것은 사실이지만 경기가 바닥을 찍는 시점이 여름 무렵이라고 가정한다면 주식에 투자할 시점은 올해 상반기라고 입을 모은다. 특히 저금리로 인한 채권의 수익률 하락이나 정부규제에 따른 부동산 시장의 침체를 생각하면 주식투자의 상대적인 투자메리트는 뚜렷하다.
또 사상최저치에 머무르고 있는 개인과 기관들의 주식비중은 연기금 투자 확대 가능성과 적립식펀드, 변액보험 등 주식관련 상품의 증가로 지금보다 크게 늘어날 가능성도 있어 보인다는 분석이다.
◇ 지난해 테마주는 수산주·건설주·지주회사주
그렇다면 어떤 주식을 사야 하느냐가 고민이다. 사실 주식투자를 하느냐 마느냐의 고민보다 어떤 테마주를 선택하느냐가 투자수익률을 크게 좌우한다.
지난해 주요 테마주들의 주가상승률을 보면 ‘수산주’가 152.94% 올라 1위를 차지했다. 오양수산·사조산업·신라교역·한성기업 등 수산주는 지난해 말부터 아시아 지역을 휩쓴 조류독감과 광우병파동에 따른 반사이익 기대감으로 급등했다. 조류독감과 광우병으로 닭고기와 소고기의 소비가 줄면 생선이나 어묵의 소비가 늘어날 것이라는 판단이었던 것. 여전히 펀더멘털과 무관한 투기주라는 비판도 있지만 아무튼 투자자들은 돈을 벌었다.
증권거래소에 따르면 건설주도 정부의 종합투자계획 발표로 관심이 집중되면서 87.41% 올랐고 지주회사 관련주들도 인수·합병 테마주로 떠오르며 평균 71.67% 올랐다. 제약주와 배당관련주들도 하반기들어 강세를 보이며 각각 67.63%, 43.33% 상승했다.
그러나 일부 테마주들은 큰 폭으로 내렸다. 반도체주(삼성전자 등 5개사)와 휴대폰주(LG전자 등 4개사)는 정보기술(IT) 경기 침체로 각각 35.71%, 23.22% 하락했다. 또 LCD·PDP 관련주와 자동차 관련주도 각각 17.41%, 6.03% 떨어졌다.
◇ 기업사냥 본격화..사모펀드 관련주 주목
지난해부터 사모펀드(PEF) 제도가 도입되면서 사모펀드들의 공략대상이 될만한 종목들이 부각될 가능성이 높다. 저평가된 기업을 사들여 이익을 남기고 되파는 사업모델을 가진 사모펀드는 시행 초기에 정부 지분을 처리할 경우 수급개선이 기대되는 종목이나 우량한 자회사를 가진 회사, 보유토지의 땅값에 비해 주가가 저평가된 회사 등에 관심을 가질 것으로 보인다.
또 순자산대비 저평가된 종목 가운데 최대주주 지분이 낮아 인수합병(M&A) 가능성이 있거나 M&A는 아니더라도 높은 배당수익률이 기대되는 종목도 사모펀드 테마주가 될 수 있다. 그러나 일부에서는 사모펀드가 시장에 자리잡는데 걸리는 수년간의 시간을 감안하면 사모펀드 수혜주를 논하기엔 다소 성급한 면이 있다는 지적도 함께 내놓고 있다.
굿모닝신한증권 박동명 연구원은 "M&A는 이미 주식시장의 메인 이슈로 자리잡았다"며 "투자자들도 M&A테마를 가장 강한 테마로 인식하고 있어서 연중 무휴로 M&A관련주가 시장에 나타날 것"이라고 말했다.
일단 M&A 관련주들은 ▲외국인 지분율 대비 최대주주 지분율이 낮은 기업 ▲PBR가치 대비 저평가주 ▲그룹관련 지주사 ▲정부와 채권단이 보유지분을 매각할 계획인 회사 등이다.
대주주의 지분매각을 추진하는 기업으로는 대우건설(047040)과 우리금융(053000), 하이닉스(000660), 대우인터내셔날, 대우조선해양 등을 꼽았고 저평가 자산주로는 대한화섬(003830), 선창산업(002820), 대동공업, 넥센, 세아제강, 휴스틸, 동부제강, 한라건설, 한국제지, 세아베스틸, 대한유화 등을 제시했다.
또 외국인 지분율이 높은 회사로는 제일기획(030000), 삼성전자, 현대차, 대한해운, 현대상선, CJ, 대덕전자, 신세계, 한미약품 등이다.
대한통운(000120), 동해펄프(009580), 새한, 새한미디어, 충남방적, 현대오토넷 등도 정부나 채권단이 최대주주인 회사여서 언제든지 주인이 바뀌는 상황이 생길 수 있다.
다만 지난해 발생한 원익과 코리아써키트의 M&A 무산에서 보듯 M&A는 보안유지가 생명이기 때문에 개인이 알기 어렵다는 점과 보도되는 시점에 주가가 고점인 경우가 많다는 것은 투자에 참고해야 한다는 지적이다.
◇ 기관 선호주 길목 노려야
그동안의 증시는 외국인이 이끌어온 시장이라고 해도 과언이 아니지만 외국인들의 적극적인 매수세가 주춤해진 상황에서 연기금의 주식투자 확대 등이 뒤따른다면 기관 중심으로 시장구조가 개편될 가능성이 크다.
기관들은 이미 지난해 12월에 1조원이 넘는 순매수를 보이며 월간 기준으로 5년5개월만에 최대 순매수를 기록했다. 주로 사들인 종목은 삼성전자 한국전력 포스코 신한금융지주 국민은행 KT 등이다.
굿모닝신한증권 박효진 연구원은 “배당형펀드와 적립식펀드의 인식호전으로 투신의 순수주식형 수익증권 잔고가 바닥을 확인하고 반전중이고 연기금매수와 변액보험효과에 따른 보험권 매수까지 감안하면 사실상 전방위적인 순매수”라고 밝히고 “내년 상반기에는 더욱 가속화될 것”이라고 설명했다.
전문가들은 그동안 시가총액 상위종목이면서 기관비중이 상대적으로 낮았던 종목들이 주도주로 부상할 가능성이 크다고 전망했다. 굿모닝신한증권이 99년부터 지난해 11월말까지 주요 시가총액 상위종목군들의 기관 보유 지분 변화율을 조사한 결과 한국전력, LG전자, 포스코 등이 기관 보유 비중이 절반 이상 줄어들었다.
포스코는 외국인 지분율이 70%를 넘어섰지만 기관 비중은 14.28%에서 6.84%로 대폭 줄었다. 한국전력도 8.1%에서 4.76%로 줄었다. 물론 기관들이 주식을 사들일 때 외국인이 팔기 시작하면 문제가 되지만 우량주인만큼 외국인의 공격적인 매도는 없을 것이라는 기대섞인 전망이 함께 전제되고 있다. 배당투자에 대한 매력, 달러화 약세에 따른 비달러화자산 선호현상 등을 감안할 때 한국의 우량주를 대체할 대안은 많지 않다는 시각이다.
◇정부 정책 따라가면 돈이 보인다
경기부진을 타개하기 위한 정부의 각종 정책은 증시에 단기테마를 형성할 가능성이 크다. 충청권 수도이전 정책 추진으로 충청권의 토지 보유업체들 주가가 단기급등한 것은 좋은 사례다. 올해는 무엇보다 내수경기 부진을 위해 정부가 의욕적으로 추진하고 있는 한국형 뉴딜정책 관련주들이 관심을 끌 전망이다.
1분기 이후 대규모 공공 프로젝트를 잇따라 발주하면서 직접적인 수혜가 예상되는 건설주와 간접적인 수혜가 기대되는 은행 등 금융주를 눈여겨 볼 필요가 있다. 이와 함께 철강, 비철금속 등 건자재 관련주도 간접 수혜주로 관심을 끌 것으로 보인다.
정부가 이미 금리인하 등 내수진작을 위한 정책을 추진할 가능성도 있어 음식료나 유통업 의류업 등 내수주도 테마를 형성할 가능성이 있다.
새로운 통신서비스의 도입도 같은 맥락이다. 3세대 이동통신(WCDMA), 휴대인터넷(WiBro), 위성DMB, 인터넷전화(VoIP). 모두 올해부터 본격적으로 서비스를 시작하는 통신상품이다. 특히 이동하면서 초고속인터넷을 제공하는 ‘휴대인터넷’은 그동안 유선사업자와 무선사업자로 나뉘어 각자의 영역을 지키던 통신업체들이 모두 링 위로 올라와 일대 전투를 치르게 되는 새로운 전쟁터다. 이런 서비스를 제공하는 데 필요한 각종 장비 생산업체들을 주목할 필요가 있다.
올해부터 시행될 예정인 새로운 법률들 속에도 수혜주들이 숨어있다. 지난해 9월 입법 예고된 `영유아보육법`은 남녀근로자 수가 500인 이상인 사업장에 대해 직장보육시설 설치를 의무화하는 것을 골자로 하고 있다. 보육시설 관련 물품을 생산하는 기업들의 활동무대가 넓어진다는 뜻. 유아용 의류용품 업체인 아가방과 보육시설 구축업체인 모아맘을 자회사로 거느린 큐앤에스(052880), 분유제조업체인 남양유업과 매일유업, 교육교재 생산업체인 대교 등이 수혜주로 꼽히고 있다.
게임물 등급 심의에 대한 규제완화 효과를 가져올 것으로 예상되는 게임산업 진흥에 관한 법률은 올해 말 입법 예고된 상태다. 엔씨소프트나 액토즈소프트, 웹젠 등 게임업체의 수혜가 예상된다.
또 건설폐기물의 재활용 촉진에 관한 법률과 대기환경보전법 시행규칙 개정안 등 환경 관련 법률도 시행을 앞두면서 건설폐기물 처리전문업체인 인선이엔티(060150), 폐기물 소각처리업체인 코엔텍, 배연 탈황설비 시공업체인 한국코트렐 등 관련주가 주목받게 될 것으로 전망되고 있다.
- 작년 전국 땅값총액 2367조원 넘어
- [edaily 이진철기자] 작년 기준으로 전국 땅값을 금액으로 환산하면 2367조원이 넘는 것으로 추산됐다.
30일 한국감정원은 2003년 1월1일 기준 개별공시지가 지목별 ㎡당 평균가격에 행정자치부의 지적통계 자료상의 지목별 면적을 곱해 해당지목의 개별 공시지가 총액을 산정한 결과, 전국의 지가총액 추계액은 2367조6966억2200만원으로 조사됐다고 밝혔다.
주요지목별 지가총액은 ▲전이 152조1299억2700만원인 것을 비롯, ▲답 210조6395억5300만원 ▲임야 171조4177억1400만원 ▲공장용지 98억9364억7100만원 ▲대지 1143조4854억5100만원 ▲기타 지목 591조875억400만원 등으로 대지의 총액이 전체 지가총액의 48.3%를 차지했으며, 이중 주거용과 상업용이 각각 30%와 70%의 비율을 보였다.
이밖에 전체 지가총액중 차지하는 비율은 ▲전 6.4% ▲답 8.9% ▲임야 7.2% ▲공장용지 4.2% ▲기타지목 25.0% 등으로 나타났다.
㎡당 평균지가는 전체가 2만3776원이었고, 지목별로는 ▲전 1만8903원 ▲답 1만7121원 ▲임야 2636원 ▲공장용지 17만6453원 ▲대지 47만1412원 ▲기타 5만2637원 등이었다.
전국 시·도별 이용상황별 지가총액은 서울이 29%로 가장 높았고 그 다음은 경기도(24%)가 차지했다.
따라서 서울·수도권지역의 지가총액을 합산하면 전국지가 총액의 절반 이상인 53%에 달하는 것으로 조사됐다. 이밖에 지방에서는 부산이 6%로 가장 높았으며, ▲경남과 인천 5% ▲충남, 경북, 대구 4% ▲전남, 전북, 강원 3% ▲울산, 대전, 광주, 제주, 충북 2% 순으로 각각 산정됐다.
한편, 한국감정원은 작년 지가총액은 지난 85년 당시(700조9000억원)에 비해 3배 가량 증가했지만 GDP 대비 총액비율은 85년 당시 8.62배에서 작년 3.6배로 절반 이하로 감소했다고 밝혔다.
김지희 한국감정원 과장은 "이는 80년대 중반에는 개발초기 시점에서 지가가 국민소득에 비해 지나치게 급등했기 때문"이라며 "아직 지가총액이 국민소득에 비해 높은 수준이긴 하지만 미국과 유럽 등이 1~3배 정도의 수준인 점과 비교할 때 선진국과 어느정도 유사한 수준에 근접했다"고 말했다.
- 기업들 "기업도시 진입장벽 너무 높아"
- [edaily 이진철기자] 기업들은 "현재 추진 중인 기업도시의 진입장벽이 높아 획기적인 개선이 필요하다"는 의견을 갖고 있는 것으로 나타냈다.
28일 전국경제인연합회 주최로 조선호텔에서 열린 `기업도시 개발제도 및 유치전략 설명회`에서 안순철 대림산업(000210) 전무는 "기업도시에서 기업들이 갖는 최대 관심은 개발이익 부분"이라고 밝혔다.
안 전무는 "기업도시 자체가 워낙 방대한 대형 프로젝트로 면적이 크고 기간도 길어 현 제도에서 낙후지역에 한정해 사업을 할 경우 개발 손실이 생길 수 있다"고 지적했다.
이에 따라 안 전무는 "기업도시법 시행령과 시행규칙 등을 마련하는 데 있어 이 같은 손실에 대한 우려 등이 감안되길 바란다"고 주장했다.
위태량 한화(000880) 상무도 "기업도시법은 민간기업들이 아이디어로, 기업들을 처음으로 개발자로 인정한 법"이라고 규정했다. 그러나 위 상무는 "법 제정 과정에서 관련 이해단체들의 의견이 반영돼, 법안의 당초 취지가 상당부분 후퇴했다"고 말했다.
위 상무는 “(기업도시법) 시행령을 살펴볼 때 기업들이 참여하기에는 문턱이 높다”고 지적하고 "최소면적, 직접 사용비율, 개발이익환수비율 등이 높으면 기업들이 기업도시에 참여하기가 힘들다"며 평가했다.
이에 따라 위 상무는 "시행령과 시행규칙에서 이 같은 높은 문턱을 어느 정도까지 낮추느냐가 향후 기업도시의 성패를 좌우할 것"이라고 밝혔다.
한편 이날 설명회 질의응답 시간에선 ▲ 낙후도 6,7등급 지역에 대한 기업도시 지정대상 배제 완화 ▲기업에 부여할 토지의 강제수용권 위헌성 소지 ▲ 외국인 투자촉진법과 기업도시법의 중복 대처 방안 등에 대한 질의가 이어졌다.
이 같은 질문에 대해 서종대 건설교통부 신도시기획단장은 “법안에는 기업들이 기업도시 추진 시 손실이 발생할 경우 이에 대처할 수 있는 체계가 마련돼 있다"며 "개발이익환수범위 역시 통상 개발 부담금 제도보다 그 폭이 느슨하다"고 밝혔다.
또 서 단장은 “일부에서 기업도시 시범사업 일정이 촉박하다는 지적이 있다”며 “시행령과 시행규칙 제정을 구체화하는 과정에서 많은 업계 관계자들이 참여할 수 있도록 하는 등 기업도시법 제정에 유연하게 대처할 것”이라고 설명했다.
낙후도 6,7등급 지역 기업도시 배제에 대해 서 단장은 "기업도시법은 국가균형발전과 기업투자촉진의 두 가지 측면을 고려할 법"이라며 "이미 개발이 활성된 지역은 국가균형발전 취지에 어긋나 기업도시 선정 대상에 포함시킬 수 없다"고 말했다.
아울러 서 단장은 “토지 수용권 위헌문제는 이미 국회 건교위 및 법률 전문가들이 4차례에 걸친 공청회를 통해 위헌 소지가 없음을 인정했다”며 “외국인 투자촉진법과 기업도시법의 중복 부분은 두 법안 중 유리한 것을 선택할 수 있도록 하겠다”고 설명했다.
한편 이 자리에선 각 지차체들이 나와 기업도시 유치를 위한 치열한 유치전을 펼쳤다. 현재까지 기업도시 유치를 희망하는 지자체는 강원도 춘천과 원주, 전남 무안과 해남, 영암, 그리고 경남 진주와 창원 등 40개에 달한다.
이들 지자체는 저마다 탁월한 입지 조건과 싼 땅값을 강조하는 한편 세금 및 부담금 감면, 기반시설 건설 지원 등 각종 혜택을 약속하며 유치경쟁에서 유리한 위치를 선점하기 위한 홍보전을 치렀다.
- (미국의 부자들)또 다른 주택투자, 폐교
- [뉴욕=edaily 안근모특파원] 한국과 마찬가지로 미국의 시골에서는 학생수를 채우지 못해 문을 닫는 학교가 줄을 잇고 있다. 관리할 돈도 철거할 돈도 없는 지자체에게는 여간 골치덩이가 아니다.
그러나 주택 투자로 한 몫 단단히 챙긴 미국의 부자들에게는 시골의 폐교(廢校)야말로 새로운 투자유망주로 떠오르고 있다.
무엇보다 값이 상당히 싸다는 것이 투자자들에게 가장 큰 장점으로 꼽히고 있다. 땅덩어리가 상당히 커 쓸모가 많고, 대부분 100년 가까이 된 건물은 대체로 아름답기까지 하다.
게다가 지방자치단체는 용도변경을 마음대로 할 수 있게 하고 일부는 세금혜택까지 주는 등의 적극적인 지원을 아끼지 않는다.
실수요자가 없다면 죽은 땅이나 마찬가지겠지만, 최근에는 주거나 상업적인 용도로 폐교를 찾는 사람들이 늘고 있으니 박자가 척척 맞아 떨어진다.
최근 로스엔젤레스타임즈지에 소개된 아처트씨 부부는 `색다른 주거지`로 폐교를 선택한 사례.
1학년 교실은 안방으로, 여학생용 라커룸은 샤워실로, 6학년 교실은 땔나무 창고로 쓰고 있다.
아처트 부부는 시애틀 외곽에 위치한 3만 평방피트 규모의 이 학교를 인터넷 경매사이트인 이베이를 통해 단돈 2만5000달러에 구입했다. 부인인 구엔 아처트 씨는 "2만5000달러가 혹시 계약금을 얘기하는 게 아닌지 세 번이나 전화를 걸어서 확인했었다"고 말했다.
이들이 폐교에 살기로 작정한 것은 번잡한 도시생활에서 해방될 수 있기 때문이다. 집 밖에는 푸른 들판이 펼쳐져 있고, 그 흔한 맥도날드 햄버거도 이 곳에서는 한 시간을 달려 나가야 먹을 수 있다.
올해 35살로, 녹음장비 만드는 일을 하는 남편 올리버 아처트 씨는 "시애틀에 있을 당시 우리는 단지 존재했을 뿐이었지만, 여기에 온 뒤로는 삶을 살고 있다"고 말했다.
지난 1년간 10여개의 폐교가 이베이에 매물로 나왔고, 지금도 7개가 주인을 기다리고 있다.
엔진 매매업을 하는 캔사스주의 수잔 아자렐라 씨(33세)는 인구 210명에 불과한 맥크래큰시의 폐교로 회사를 이전했다. 비용절감 효과가 하도 커 손에 꼽기가 어려울 정도라고 한다.
피닉스시에 있을 당시에 비해 토지 비용이 절반으로 줄었지만, 땅 크기는 세배로 넓어졌다. 그래서 기존 사업은 중학교 건물에서만 하고, 초등학교 건물에서는 소규모 맥주 양조장을 시작할 계획이라고 한다. 이베이를 통해 두 건물을 사는데 든 돈은 4만9500달러.
매물로 나와 있는 미국의 한 폐교..850평 규모에 평당 11만원
폐교의 가치가 알려지기 시작하면서 호가 단위도 커지고 있다. 지금 이베이에 나와 있는 7개 학교 가운데 제일 낮은 금액이 5만달러(평당 16만원선). 5600평짜리 학교는 475만달러, 우리돈으로 약 50억원에 `팔자`가 올라와 있다. 평당 90만원 수준이다.
- (04 시장이슈)⑦애널리스트 수난시대
- [edaily 권소현기자] "남편감으로 가장 인기있는 직업 순위 1위는 의사, 2위는 변호사...63위는 땅없는 농부, 64위는 배없는 어부, 65위 카드사 직원, 66위 증권사 본사 직원, 67위 대졸청년실업자, 68위 증권사 촉탁직원/서울역 거렁뱅이, 69위 증권사 영업직원"
지난 7월 증시가 700포인트대로 밀렸을 때 여의도 증권가에는 이런 내용의 메신저가 나돌았다. 우스갯소리에 불과하지만 증권맨의 위상이 얼마나 떨어졌는지를 단적으로 보여주는 사례다.
영업직원 못지 않게 애널리스트들도 값이 많이 떨어졌다. 억대 몸값을 자랑하며 여기저기서 스카웃 제의를 받던 시대는 이미 오래전 얘기다.
유난히 올해 노무현 대통령 탄핵소추안 가결, 신행정수도 위헌 판결, 차이나쇼크, 환율 급락 등 예상치 못했던 돌발 변수들이 많았던 만큼 펀더멘털과 무관하게 애널리스트들의 예측이 빗나간 경우도 많았다.
게다가 증시 침체로 증권사들이 구조조정에 나서면서 자리마저 불안하게 됐고, 여기에 처우까지 떨어지면서 그야말로 수난시대를 맞고 있다. 증권사 직원으로 일하는 것을 `한철 장사`에 비유할 정도로 애널리스트들의 위기감은 극에 달한 상태다.
◇ 돌발변수로 괴로웠던 한해
`불이냐 베어냐`, 수급과 펀더멘털 등 여러가지 요인을 종합적으로 고려해 장세를 전망하는 애널리스트들에게 올 해는 특히 굵직굵직한 사건들이 많은 한 해였다.
지난 3월12일 예상과 달리 노무현 대통령 탄핵 소추안이 가결되면서 증시는 21.13포인트 밀렸고, 지난 4월29일 원자바오 중국 총리의 긴축정책 시사 발언 충격도 비슷해 26.42포인트 하락했다.
지난 10월 유가가 50달러를 돌파하면서 국내 경제에 먹구름이 짙게 드리워졌고 연말 달러/원 환율이 1100원 밑으로 떨어지면서 7년만에 최저치를 기록하자 IT주를 비롯한 수출주가 대거 밀렸다.
이처럼 예상치 않았던 사건으로 증시가 출렁이면서 애널리스트들도 적잖게 당황했다. 특히 낙관론을 고수했던 애널리스트들은 예상과 반대로 가는 지수를 보며 가슴 졸였다.
코스닥은 워낙 변동성이 큰데다 버블 붕괴 이후 상당히 축소되면서 시황 분석과 전망을 찾아보기 어려워졌다. 그러나 지난 4월 코스닥이 갑자기 랠리를 보이자 애널리스트들은 관심을 보이며 너도나도 장미빛 전망을 내놓았다.
IT주를 중심으로 코스닥이 500을 넘어설 것이라며 외국인 관심, 저평가, 시장 정화 등 각종 근거들을 제시했다. 500선을 앞에 두고 코스닥지수가 주춤하자 일시적인 조정일 뿐 상승 추세가 꺾인 것은 아니라며 `go`를 외쳤다.
결국 이같은 전망은 보기좋게 빗나갔다. 코스닥은 이후 하향길을 걸으며 7월말 300포인트대 초반으로 밀렸다.
종목별 전망도 마찬가지다. 삼성전자가 올들어 꾸준히 오르며 지난 4월 주가 60만원을 돌파하자 줄줄이 목표주가 상향을 외쳤다. 국내외 할 것 없이 대부분의 증권사가 `매수`를 권고했다. 목표주가 100만원을 제시한 외국계 증권사도 있었다.
그러나 5월부터 주가가 꺾이자 슬슬 눈치를 보더니 50만원을 하회하자 목표주가와 투자의견 하향 조정이 봇물처럼 쏟아져 나왔다. 최근에는 관심 종목에서 제외하고 `매도` 의견까지 내놓는 등 삼성전자에 대한 냉대가 두드러지고 있다.
전망을 해야 할 애널리스트들이 앞서가지 못하고 뒤쫓아가기에도 숨차보인다는 냉소가 쏟아졌다.
코스닥 기업 가운데 한통데이타나 코디콤처럼 갑작스러운 횡령 사건으로 애널리스트들의 뒷통수를 때린 사례도 있었다. 두 종목 모두 증권사로부터 `매수` 의견까지 받아본 업체였지만 어이없는 횡령사건으로 담당 애널리스트들의 식은 땀을 뺐다.
투자자들은 기업의 내부통제시스템이 이토록 허술했음에도 불구하고 어떻게 `매수` 의견을 낼 수 있었느냐며 분통을 터트리기도 했다.
◇ 줄줄이 여의도 떠나
이처럼 빗나간 예측으로 자괴감이 높아진 가운데 증권업계 구조조정까지 겹치면서 아예 애널리스트 직함을 버리는 경우도 생겼다.
LG투자증권과의 합병될 예정인 우리증권에서는 삼성전자 출신으로 현장 경험을 살려 국내 반도체 업종을 날카롭게 분석했던 최석포 애널리스트가 그만두면서 향후 거취와 배경에 대한 궁금증을 자아냈다.
대우증권에서 인터넷, 컴퓨터 업종을 담당했던 허도행 팀장도 증권업계를 떠났고, 교보증권 통신서비스 담당이었던 전원배 애널리스트는 코스닥 업체인 심텍의 IR팀장으로 자리를 옮겼다. LG투자증권에서 철강 분석을 담당했던 이은영 애널리스트는 싱가포르로 떠났다.
국내 증권사 애널리스트들이 외국계로 자리를 옮기는 경우도 많았다. 삼성증권 최승일, 이상미 애널리스트는 골드만삭스로, 강희주 애널리스트는 ABN암로로 한꺼번에 옮겼고 굿모닝신한증권의 황폴 애널리스트도 맥쿼리에 둥지를 틀었다.
한 애널리스트는 "소신있게 매도를 부르려고 해도 법인영업부나 자산운용팀의 눈치를 보지 않을 수 없다"며 "회사의 방침에 따라야 하는 경우가 많다"고 하소연했다. 외국계 증권사는 상대적으로 이같은 부담이 덜해 일하기가 편하다는게 애널리스트들의 전언이다.
다른 애널리스트는 "펀드매니저와 기자, 애널리스트가 함께 업체를 방문하면 가장 홀대받는 사람이 바로 애널리스트"라며 "혹시라도 부정적인 의견을 내놓으면 업체로부터도 왕따를 당하기 십상"이라고 하소연했다.
이래저래 애널리스트들에게는 수난의 한 해였던 셈이다.
- (2005 토지투자)②신설도로망 따라 땅 사라
- [edaily 윤진섭기자] 내년 토지 시장에서 관심을 갖고 살펴볼 곳은 새로 철도망이나 고속도로망이 갖춰질 지역이다.
이들 사업은 대다수가 국책 사업 또는 이미 확정된 민간사업으로 경기나 정책에 따라 하루 아침에 바뀌는 일이 없다는 게 특징이다. 즉 이미 계획이 실행 중으로 미래 특정 시점에 개발 완료가 가능한 곳이기 때문에 투자 위험이 훨씬 낮다.
2005~2008년 사이에 완공되거나 사업이 완료되는 철도망은 대략 중앙선, 경춘선, 경의선, 경원선등이 복선화된다. 그리고 경부고속철에 이어 호남권을 연결하는 고속철도 경유지역도 눈여겨볼 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "복선화가 추진되는 중앙선과 경춘선 등은 서울과의 거리를 1 시간 내로 단축시키는 등 지역 개발에 대한 효과가 클 것"이라고 말했다.
◇교통망 갖추고 산업단지 개발되는 원주, 가평 일대
중부 내륙지방에서 교통망과 택지개발지구 등 개발 호재가 가장 돋보이는 곳은 원주와 서울~춘천 지역이다. 원주는 영동고속도로와 중앙고속도로가 나뉘는 분기점이며, 중앙선 복선화 작업<노선도 참조- 2008년 완공예정>이 추진되면서 수도권 못지않은 주거지역으로 개발이 점쳐지는 곳이란 게 업계 전문가들의 의견이다.
뿐만 아니라 이 지역은 토지투기지역이나 토지거래허가구역에도 해당되지 않아 올해들어 최고 50~100% 이상 땅값이 상승한 곳이 비일비재하다는 게 현장 중개업자의 설명이다.
특히 원주에서도 관심이 모아지고 있는 택지개발이 한창인 중앙, 영동고속도로가 만나는 문막 IC 인근 동화리가 대표적이다.
지역 경제의 중심인 농공산업단지와 의료기기 산업단지가 조성돼 있는데다 이 지역으로 공장 이전 등을 원하는 기업체들도 상당하다. 이 일대 전, 답은 올해 초 대비 100% 이상 상승해 A급지 전·답은 평당 60만원 선이다.
원주에서 또 다른 관심 지역은 중앙고속도로 남원주 나들목 주변이다. 이 지역은 서울과 수도권은 물론 충청권과 경북권까지 손쉽게 이동할 수 있다.
특히 이 지역에선 흥업지구가 단연 돋보인다. 한라대학, 원주대학, 연세대학이 몰려 있고, 원주시청 이전이 구체화되고 있다. 현재 이 지역 내 A급 논·밭은 평당 80~100만원, 절대농지는 평당 35~40만원 선이다.
서울~춘천 지역도 교통망 개선 효과가 클 지역으로 거론된다. 특히 이 지역은 총 2조216억원을 투입되는 민자사업 서울~춘천 간 제2경춘고속도로(총연장 61.4㎞)가 착공돼, 오는 2009년 완공될 계획이다. 이중 서울~화도 구간은 6차로, 화도~춘천 구간은 4차로 각각 건설된다.
이 도로가 건설되면 서울외곽순환고속도로, 88올림픽도로, 중부내륙 및 중앙고속도로와 연결돼 서울~춘천 소요시간이 단축될 전망이다. 한편 2009년 완공예정인 경춘선 복선화 전철(망우~마석~춘천 총연장 85.6㎞)도 땅 값을 끌어올릴 호재다.
주요 지역을 살펴보면 서울~춘천간 고속도로 청평 나들목이 들어설 가평읍 설악면 신천리 일대는 자연녹지가 평당 40만~100만원, 상업용지는 평당 400만원으로 1년 전보다 큰 폭으로 올랐다.
경춘선 전철 가평역이 들어설 가평읍 달전리 일대 논밭은 평당 30만∼50만원, 주거지역은 200만원 선으로 1년 새 적게는 30%, 많게는 배 이상 뛴 곳도 있다.
◇수도권 지역 군사보호구역, 수질보전 특별지역 많아,,현지답사 및 시세 파악 중요
수도권 지역은 군사보호구역으로 규제를 받는 지역이 많고 특히 서울~춘천 주변은 팔당호 상수원 수질보전 특별지역인 곳이 많아, 이에 대한 정보 수집이 필수다.
이들 지역의 경우 기획부동산이 넘쳐나고 있다는 점도 주의 사항이다. 일반적으로 기획부동산은 필지를 쪼개거나 낮은 시세에 매입해 높은 가격에 되파는 경우가 허다하다.
원주 햇빛 부동산 관계자는 “원주 일대 일부 기획 부동산의 경우 평당 7~8만원에 매입한 토지를 평당 40~50만원 선에 되파는 경우가 많다”며 “공시지가와 주변 시세를 면밀하게 살펴보는 현장 답사가 투자의 원칙”이라고 말했다.
결국 과도하게 가격이 높거나 필지가 거래 필지가 가능할 때는 신중한 투자를 해야 한다는 게 업계 전문가들의 조언이다.
- (04 부동산결산)③들썩인 토지시장, `차별화` 기로에
- [edaily 윤진섭기자] 올해 토지시장은 아파트 시장 침체와는 달리 그 어느 해보다 요동친 한해 였다. `수도 이전`이라는 호재로 충청권 땅에 `묻지마 투자`바람이 불었고 기업도시, 혁신도시, 공기업 이전등의 개발 호재가 쏟아지면서 토지가격이 들썩였다.
그러나 `수도 이전 위헌 판결`이후에는 충청권뿐만 아니라 대부분의 지역이 전반적인 하락세로 돌아섰다. 반면 업계 전문가들은 내년도 토지시장은 전국적인 지가 상승률이 안정세를 보이면서도 지역별 개발 호재 유무에 따라 편차가 클 것으로 점치고 있다.
◇신행정수도 이전 등 각종 개발호재 쏟아져..전국 토지 투기장화
올해 토지 시장의 키워드는 신행정수도 이전<사진>이었다. 수도 이전 후보지인 충남 공주시 연기군 등은 평당 2만~3만원 하던 것이 국도변 농지가 평당 20만~30만원으로 치솟았고, 인근 지역인 홍성, 청양군, 부여 등도 2~3배 이상 땅값이 뛰었다.
한국 토지공사가 발표한 토지시장 지가상승률(1∼9월)에 따르면 충남(11.4%)의 상승률은 같은 기간 전국 평균(3.26%)의 3배를 넘는다.
공주시(9.4%), 연기군(26.9%) 등이 상반기 `행정수도이전지 확정 발표`로 크게 올랐다. 아산 천안시(17%)는 수도권 전철화, 아산신도시, 탕정 기업도시 조성 등의 개발 호재와 시너지 효과를 누리며 급상승 곡선을 그렸다.
하지만 지난 10월말 행정수도 이전이 무산되면서 해당 지역 땅값은 폭락했고 지금은 정부의 후속 대책을 주시한 채 시장 움직임은 거의 움직임이 없는 상태다.
뿐만 아니라 올해 정부가 기업도시 건설, 공기업 이전, 복합레저단지 개발 등을 추진하면서 그동안 지가 상승률이 낮았던 강원, 호남지역 땅까지 들썩이게 만들었다.
강원도 원주시는 기업도시 유치지역으로 거론되면서 문막읍과 남원주 나들목 일대는 연초 대비 땅값이 100% 이상 오르는 등 가격 상승세가 컸다.
실제 원주 문막읍 동화리 일대는 지역 경제의 중심인 농공산업단지와 의료기기 산업단지가 조성되면서 이 일대 전, 답은 올해 초 대비 100% 이상 상승해 A급지 전·답은 평당 60만원 선이다.
특히 남원주 흥업지구는 한라대학, 원주대학, 연세대학이 몰려 있고, 원주시청 이전이 구체화되면서 현재 이 지역 내 A급 논·밭은 평당 80~100만원, 절대농지는 평당 35~40만원 선까지 치솟은 상태다.
전북 군산시는 새만금 일대 `대형 골프장 건설`을 비롯해 선유 무녀도 등 인근 섬이 국제해양관광단지로 개발될 계획이 전해지며 땅값이 지속적으로 올랐다.
수도권은 `신도시 후보지`를 중심으로 달아올랐다. 경기 성남시 판교신도시 예정지가 대부분 포함돼 있는 성남시 분당구는 올해 들어 9월까지 땅값이 7.37%나 올랐다.
전국적으로 땅투기가 성행하면서 불특정 다수에게 무작정 전화를 걸어 땅을 판매하는 이른바 `기획부동산`도 기승을 부렸다. 기획부동산 업자들은 평당 2만∼3만원하는 대형 임야 등을 구입한 뒤 개발재료를 과대포장해 평당 30만원씩에 넘기는 경우가 많았다.
임달호 현도컨설팅 대표는 “올해 상반기까지는 행정수도 이전을 재료로 충청권뿐만 아니라 전국적으로 토지 투자가 활발했던 한해”라며 “그러나 행정수도 이전 무산 이후 시장이 안정세를 보이고 있고 내년 토지 시장도 비슷한 움직임을 보일 것"이라고 예측했다.
다만 그는 “그러나 기업도시, 공기업 이전 후보지, 교통망 개설 지역 등은 국지적인 활황세를 보일 가능성이 있는 등 지역별 차별화의 모습을 보일 것”이라고 예측했다.
- (미국의 부자들)부동산 不敗는 계속될까
- [뉴욕=edaily 안근모특파원] "30년전 신문 증권면을 장식하던 기업들중 상당수는 이제 더 이상 존재하지 않는다. 하지만, 19세기 빅토리아 왕조때 지은 집은 아직도 그 자리에 서 있다. 설사 그 집이 사라졌다 하더라도 땅은 그대로 남아 있다. 부동산이야말로 파산을 모르는 투자수단이다."
미국의 포춘지가 최신호에서 부동산 투자 비법을 소개하며 독자들에게 한 말이다.
실제 지난 1960년대 이후 지금까지 미국에서는 집값이 하락한 해가 한 번도 없었다. 지난 1999년부터 지난해까지 미국의 집값은 해마다 평균 7%씩 올랐고, 올해는 9% 가까이 상승했다. 광산 주식에 투자했다가 큰 손해를 본 것으로 알려진 마크 트웨인도 `땅을 사라`고 했다는데...
그렇다면 부동산 투자는 앞으로도 불패의 왕도일까? 돈 냄새에 민감한 미국의 부자들은 그러나 서서히 시장의 변화를 준비하는 모습이다. 눈덩이처럼 불어난 부동산 평가이익을 보전하려고 방법을 강구하기 시작한 것이다.
물론 집값이 떨어질 것 같다면 팔아서 현금화 해버리는 것이 가장 좋은 방법이겠지만, 예상과 달리 집값이 계속 올라버릴 수도 있으니 좀 더 세련된 수단이 필요하다.
모든 상품을 증권화하고 있는 미국의 금융 전문가들이 부자들의 이런 욕구를 내버려둘리 없다. 최근 뉴욕타임즈가 소개한 부동산 헤지상품을 보자.
`마크로증권연구소`는 최근 특정 지역의 집값을 토대로 한 인덱스 펀드를 고안해 시카고상업거래소로부터 상장승인을 받았다.
펀드는 주택가격과 동행하는 것과 역행하는 것으로 한 쌍을 이루고 있다. 주택가격이 떨어질 경우, 한쪽은 똑같이 가격이 내리는 반면, 다른 한쪽은 값이 상승하게 된다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 라스베가스 등 집값이 특히나 많이 오른 지역부터 상품화될 예정이다.
따라서 자신이 투자한 주택을 계속 보유하려는 투자자는 집값 하락에 베팅하는 포지션을 설정하면 되고, 아예 집을 팔아 버리겠다는 투자자는 집값 상승에 베팅하면 된다.
이 펀드에 비해 규모가 작기는 하지만, `헤지스트릿`이 지난 10월에 내놓은 상품은 온라인으로 편리하게 거래할 수 있다는 장점이 있다. 투자자들은 향후 3개월간의 집값 방향에 베팅하게 되는데, `상승` `하락` `보합` 세 가지중 하나를 고르면 된다. 뉴욕, 마이애미, 시카고, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 샌디에고 등이 헤지 대상 지역이다.
헤지스트릿은 주택 보유자들이 실질적인 헤지를 할 수 있도록 베팅대상이 될 집값 변동 기간을 1년, 3년 등으로 확대할 계획이다.
이런 금융상품들이 골치 아프다고 생각하는 사람들을 위해 보험상품도 나와 있는데, 대상지역이 한정돼 있는데다가 보험금을 받을 수 있는 조건도 매우 까다롭다고 한다.
전문가들은 금융상품으로 헤지하지는 않더라도 `최소한 모기지만은 고정금리로 바꿔 놓으라`고 권고하고 있다. 혹시 있을 지 모를 집값 하락은 모기지금리의 급격한 상승으로 촉발될 것으로 보이는데, 이 때 변동금리로 대출을 받은 사람은 `집값하락과 이자부담 증가`라는 이중고를 피할 수 없을 것이기 때문이다.
